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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 7 septembre 2026, n° 25/07105

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er avril 2004, la société GECINA a consenti un bail d'habitation à M. [K] [E] et Mme [D] [T] ép. [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 275 euros et d'une provision pour charges de 209,03 euros.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, venu aux droits de la société GECINA, et les époux [E] ont renouvelé le bail par acte sous seing privé du 12 novembre 2010 à effet du 1er novembre 2010. 

Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [K] [E] et Mme [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
A titre principal :Constater la validité du congé délivré le 12 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024Dire que les locataires sont déchus de tout titre sur les lieux loué à compter du 1er juillet 2024A titre subsidiaire :Prononcer la résiliation judiciaire du bailEn tout état de cause : Ordonner l'expulsion de M. [K] [E] et Mme [D] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la [Localité 3] Publique, des lieux donnés à bailDire et juger que [Localité 1] HABITAT sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutionAutoriser [Localité 1] HABITAT-OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de M. [K] [E] et Mme [D] [G]ondamner au paiement de la somme totale de 4 971,52 euros correspondant au solde des loyers et charges du logement, arrêtée au 3 février 2025, à parfaire lors de l'audienceCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au départ effectif des lieuxCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de l'assignation.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée initialement à l'audience du 1er décembre 2025, l'affaire a été renvoyée deux fois afin de permettre aux parties de se mettre en état pour être retenue à l'audience du 12 juin 2026. 

A l'audience l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :
A titre principal : 
Constater la validité du congé délivré le 12 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024Dire que les locataires sont déchus de tout titre sur les lieux loué à compter du 1er juillet 2024Rejeter toutes les demandes des défendeursA titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bailEn tout état de cause : 
Ordonner l'expulsion de M. [K] [E] et Mme [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la [Localité 3] Publique, des lieux donnés à bailDire et juger que [Localité 1] HABITAT sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutionAutoriser [Localité 1] HABITAT-OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de M. [K] [E] et Mme [D] [G]ondamner au paiement de la somme totale de 41 657,95 euros au titre de la dette locativeCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au départ effectif des lieuxCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T], au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileRejeter toutes les demandes fins et prétentions de M. [K] [E] et de Mme [D] [G]ondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de la présente assignation.
En réponse aux demandes de Mme [D] [T], il soutient que la séparation de corps est postérieure à la délivrance du congé, que seule une baisse des revenus en dessous du plafond dans le délai de 18 mois lui aurait permis de se maintenir dans les lieux. 

M. [K] [E], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
A titre principal : 
Le dire et juger bien fondé en ses demandes, fins et conclusionsJuger que le bail est toujours valide En conséquence : débouter [Localité 1] HABITAT OPH de toutes ses demandes, fins et conclusionsSubsidiairement :
Ordonner à [Localité 1] HABITAT-OPH de rétablir un loyer conforme à la situation de handicap de M. [K] [O]rdonner le maintien dans les lieux louésEn tout état de cause :
Condamner [Localité 1] HABITAT-OPH aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Mme [D] [T], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : 
A titre principal :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir constater la perte de son droit au maintien dans les lieux Juger qu'elle bénéficie d'un droit au maintien dans les lieuxA titre subsidiaire :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bailA titre infiniment subsidiaire :
Lui accorder des plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré locatif restant dûEn tout état de cause :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de toutes ses autres demandesJuger n'y avoir lieu à exécution provisoire.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande aux fins de validation du congé

Aux termes de l'article L.442-3-3 du code de la construction et de l'habitation "I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L.441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds. Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l'issue de ce délai de dix-huit mois, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. (…) III. Le I n'est pas applicable aux locataires (…) aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap". 

L'article 114 du code de l'action sociale et des familles dispose que constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.

L'article L.114-1-1 du code de l'action sociale et des familles dispose que la personne handicapée a droit à la compensation des conséquences de son handicap quels que soient l'origine et la nature de sa déficience, son âge ou son mode de vie. Cette compensation consiste à répondre à ses besoins, qu'il s'agisse de (…) l'insertion professionnelle, des aménagements du domicile ou du cadre de travail nécessaires au plein exercice de sa citoyenneté et de sa capacité d'autonomie (…). 

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a appliqué à M. [K] [E] et Mme [D] [T] un supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2022 le bailleur a informé les locataires, d'une part, de la perte de leur droit au maintien dans les lieux car leurs revenus étaient pour la deuxième année consécutive supérieurs à 150 % du plafond de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et, d'autre part, de l'obligation de quitter le logement dans le délai de 18 mois à compter du 1er janvier 2023 soit le 30 juin 2024. 

Après examen de leur situation en commission d'attribution des logements le 20 septembre 2023, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH leur a notamment indiqué par lettre recommandée avec avis de réception du 22 septembre 2023 qu'ils continuaient à dépasser les plafonds de ressources. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2023 le bailleur a donné congé aux locataires pour le 30 juin 2024 à minuit, délai à l'issue duquel ils seront déchus de tout titre d'occupation, ce qui leur a également été signifié par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023.


Décision du 07 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

Les défendeurs excipent de la situation de handicap de M. [K] [E] pour soutenir que le congé est irrégulier.

Ce dernier a produit en ce sens une décision de reconnaissance de qualité de travailleur handicapé pour la période du 14 juin 2011 au 3 juin 2017 (notification par la MDPH du 3 juillet 2012) et à compter du 17 septembre 2024 pour une durée indéterminée (notification par la MDPH du 18 septembre 2024). 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH soutient que ces pièces sont insuffisantes pour permettre de vérifier que les conditions légales sont réunies en ce que la seule invocation d'un statut administratif ne renseigne pas sur la nature exacte de l'altération invoquée, son degré de gravité, son caractère substantiel et durable, les limitations ou restrictions de participation à la vie sociale susceptible d'en résulter et donc ne suffit pas à caractériser l'existence d'un handicap au sens de l'article L.114-1 du code de l'action sociale et des familles, ajoutant que M. [K] [E] ne produit aucun élément médical, aucun justificatif ni pourcentage d'invalidité et qu'il ne rapporte pas la preuve de l'exception dont il prétend relever. 

Les décisions de la CDAPH produites par M. [K] [E] démontrent qu'il s'est vu reconnaitre la qualité de travailleur handicapé car son handicap réduit sa capacité de travail (décision de 2012) / que sa situation de handicap entraîne des difficultés pour obtenir ou conserver un emploi (décision de 2024). 

Il en résulte nécessairement que M. [K] [E] est en situation de handicap. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, qui ne prétend pas que cette situation aurait cessé entre le 4 juin 2017 et le 16 septembre 2024, ne peut valablement soutenir que M. [K] [E] n'est pas une personne en situation de handicap telle que définie par l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, son handicap étant en effet une condition préalable à la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé. 

L'article L.442-3-3 du code de la construction et de l'habitation ne limite pas la protection des locataires en situation de handicap à un certain type ou degré de handicap. 

Il s'ensuit que les dispositions de l'article L.442-3-3 I ne sont pas applicables à M. [K] [E] et Mme [D] [T]. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne pouvait dès lors leur délivrer un congé pour dépassement du plafond de ressources. 

Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité dudit congé et de débouter l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en validation. 

Par ailleurs, en application de l'article 1751 du code civil, Mme [D] [T] est seule titulaire du bail depuis le 21 février 2025, date de la transcription à l'Etat civil de la convention de séparation de corps par acte notarié lui attribuant le bénéfice du domicile conjugal à charge pour elle d'assumer seule le loyer à compter du 1er du mois suivant la date à laquelle la convention acquiert force exécutoire qui est le 11 février 2025, date de dépôt de la convention au rang des minutes du notaire (pièce n°17 du demandeur). Mme [D] [T] est en conséquence seule tenue au paiement du loyer à compter du 1er mars 2025. 

Sur la demande de résiliation judicaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des dispositions de l'article 1229 la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus".

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résiliation du contrat et l'expulsion des lieux.

L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. (…). 

L'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte "mobilité inclusion" portant la mention "invalidité" prévue à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles. (…). 

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne peut se prévaloir du dépassement du plafonds de ressources par les locataires pour solliciter la résiliation du bail, M. [K] [E] n'y étant pas soumis eu égard à sa situation de handicap comme vu ci-dessus. 

Sur l'arriéré de loyers, M. [K] [E] soutient que le bailleur ne pouvait pas davantage appliquer un SLS compte tenu de son handicap. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH argue qu'il n'en justifie pas et ne produit pas de carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. 

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, aucune disposition légale n'exonère le locataire en situation de handicap du paiement d'un SLS, exonération qui ne porte que sur la perte du droit au maintien dans les lieux. 

Il est constant que M. [K] [E] n'a produit aucune carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, ni dans le cadre de la présente procédure ni lors des réponses aux enquêtes annuelles versées aux débats par le bailleur. 

Il s'ensuit que le bailleur ne peut tenir compte de la situation de M. [K] [E] pour calculer les ressources du foyer et apprécier un éventuel dépassement du plafond. M. [K] [E] sera en conséquence débouté de sa demande en ce sens. 

Cependant, si l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie de l'application du SLS pour les années 2021 à 2024 (pièces N°5, 7, 10 et 12), il ne justifie aucunement de son application depuis le 1er janvier 2025. Il ne produit en effet ni questionnaire, ni notification. Or un SLS est manifestement appliqué puisque le loyer facturé à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 mai 2026 est identique à celui du mois de décembre 2024.

Il s'ensuit que l'application du SLS est régulière pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 seulement. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte dont il ressort l'existence d'une dette de 41 657,95 euros arrêtée au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026. Le solde du compte locatif est débiteur depuis le mois de décembre 2024, seule la somme totale de 5 500 euros ayant été réglée depuis cette date, étant précisé que la dégradation de la situation financière du locataire ne peut l'exonérer du paiement du loyer. 

Cependant le SLS doit être déduit de la dette locative à compter du 1er janvier 2025, à hauteur de 526,35 euros selon notification du SLS 2024 soit la somme totale de 8 947,95 euros sur 17 mois. La dette locative est donc de 32 710 euros.

En conséquence :
M. [K] [E] et Mme [D] [T] sont condamnés à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 516,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025 ((2284,39 x2) - 526,35 x2)), Mme [D] [T] est condamnée à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 29 193,92 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026. 
Compte-tenu du montant de la dette, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de la présente décision. 

Il convient en conséquence d'ordonner à Mme [D] [T] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [D] [T] entrée dans les lieux en qualité de locataire en titre. Il sera en conséquence débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois susvisé. 

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Décision du 07 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de Mme [D] [T] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

M. [K] [E] n'étant plus titulaire du bail, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement des indemnités d'occupation, le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de délais de paiement de Mme [D] [T]

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [D] [T] sollicite des délais de paiement, exposant percevoir un salaire de 2 264 euros. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH s'y oppose. 

Mme [D] [T] justifie d'un revenu fiscal de référence de 28 745 euros pour l'année 2025 (avis d'impôt sur le revenu 2026) et d'un salaire compris entre 1 211 et 2 604 euros entre les mois de janvier et mai 2026, étant précisé que le salaire du mois de mai inclut une prime de 1 149 euros. Elle n'a réglé aucun loyer depuis le mois d'octobre 2025. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [D] [T] n'est pas en capacité de régler le loyer courant de sorte qu'elle ne pourra davantage assumer un plan d'apurement de la dette. 

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de délais de paiement. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens et sans qu'il ne soit nécessaire d'énumérer les frais inclus aux dépens. 

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

PRONONCE la nullité du congé délivré par l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à M. [K] [E] et Mme [D] [T] ; 

DEBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande aux fins de validation dudit congé ; 

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du contrat de bail d'habitation conclu le 1er avril 2004 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, d'une part, et M. [K] [E] et Mme Mme [D] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ;

CONSTATE que Mme [D] [T] est seule titulaire du contrat de bail depuis le 21 février 2025 ; 

ORDONNE à Mme [D] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

DEBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [K] [E] de sa demande d'établissement d'un loyer conforme à sa situation de handicap ; 

CONDAMNE M. [K] [E] et Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 516,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 29 193,92 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026 ;

DEBOUTE Mme [D] [T], de sa demande de délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Félix AYINDA MAH, Me Matthieu ODIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 07 septembre 2026

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P173


DÉFENDERESSES
Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Félix AYINDA MAH, avocat au barreau de PARIS, toque : A343

Madame [D], [C] [T] épouse [E]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Matthieu ODIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R105



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 07 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er avril 2004, la société GECINA a consenti un bail d'habitation à M. [K] [E] et Mme [D] [T] ép. [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 275 euros et d'une provision pour charges de 209,03 euros.

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, venu aux droits de la société GECINA, et les époux [E] ont renouvelé le bail par acte sous seing privé du 12 novembre 2010 à effet du 1er novembre 2010. 

Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2025, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [K] [E] et Mme [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
A titre principal :Constater la validité du congé délivré le 12 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024Dire que les locataires sont déchus de tout titre sur les lieux loué à compter du 1er juillet 2024A titre subsidiaire :Prononcer la résiliation judiciaire du bailEn tout état de cause : Ordonner l'expulsion de M. [K] [E] et Mme [D] [T], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la [Localité 3] Publique, des lieux donnés à bailDire et juger que [Localité 1] HABITAT sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutionAutoriser [Localité 1] HABITAT-OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de M. [K] [E] et Mme [D] [G]ondamner au paiement de la somme totale de 4 971,52 euros correspondant au solde des loyers et charges du logement, arrêtée au 3 février 2025, à parfaire lors de l'audienceCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au départ effectif des lieuxCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Condamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de l'assignation.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée initialement à l'audience du 1er décembre 2025, l'affaire a été renvoyée deux fois afin de permettre aux parties de se mettre en état pour être retenue à l'audience du 12 juin 2026. 

A l'audience l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :
A titre principal : 
Constater la validité du congé délivré le 12 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024Dire que les locataires sont déchus de tout titre sur les lieux loué à compter du 1er juillet 2024Rejeter toutes les demandes des défendeursA titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bailEn tout état de cause : 
Ordonner l'expulsion de M. [K] [E] et Mme [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours et l'assistance de la [Localité 3] Publique, des lieux donnés à bailDire et juger que [Localité 1] HABITAT sera dispensé du respect du délai de deux mois prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécutionAutoriser [Localité 1] HABITAT-OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu'il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de M. [K] [E] et Mme [D] [G]ondamner au paiement de la somme totale de 41 657,95 euros au titre de la dette locativeCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges appelés et majorée du SLS à compter du 1er juillet 2024 jusqu'au départ effectif des lieuxCondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T], au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civileRejeter toutes les demandes fins et prétentions de M. [K] [E] et de Mme [D] [G]ondamner M. [K] [E] et Mme [D] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé délivré par commissaire de justice, de la sommation de quitter les lieux et celui de la présente assignation.
En réponse aux demandes de Mme [D] [T], il soutient que la séparation de corps est postérieure à la délivrance du congé, que seule une baisse des revenus en dessous du plafond dans le délai de 18 mois lui aurait permis de se maintenir dans les lieux. 

M. [K] [E], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
A titre principal : 
Le dire et juger bien fondé en ses demandes, fins et conclusionsJuger que le bail est toujours valide En conséquence : débouter [Localité 1] HABITAT OPH de toutes ses demandes, fins et conclusionsSubsidiairement :
Ordonner à [Localité 1] HABITAT-OPH de rétablir un loyer conforme à la situation de handicap de M. [K] [O]rdonner le maintien dans les lieux louésEn tout état de cause :
Condamner [Localité 1] HABITAT-OPH aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Mme [D] [T], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : 
A titre principal :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir constater la perte de son droit au maintien dans les lieux Juger qu'elle bénéficie d'un droit au maintien dans les lieuxA titre subsidiaire :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bailA titre infiniment subsidiaire :
Lui accorder des plus larges délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré locatif restant dûEn tout état de cause :
Débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de toutes ses autres demandesJuger n'y avoir lieu à exécution provisoire.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la demande aux fins de validation du congé

Aux termes de l'article L.442-3-3 du code de la construction et de l'habitation "I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L.441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds. Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai. Six mois avant l'issue de ce délai de dix-huit mois, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. (…) III. Le I n'est pas applicable aux locataires (…) aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap". 

L'article 114 du code de l'action sociale et des familles dispose que constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.

L'article L.114-1-1 du code de l'action sociale et des familles dispose que la personne handicapée a droit à la compensation des conséquences de son handicap quels que soient l'origine et la nature de sa déficience, son âge ou son mode de vie. Cette compensation consiste à répondre à ses besoins, qu'il s'agisse de (…) l'insertion professionnelle, des aménagements du domicile ou du cadre de travail nécessaires au plein exercice de sa citoyenneté et de sa capacité d'autonomie (…). 

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a appliqué à M. [K] [E] et Mme [D] [T] un supplément de loyer de solidarité (SLS) pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juin 2022 le bailleur a informé les locataires, d'une part, de la perte de leur droit au maintien dans les lieux car leurs revenus étaient pour la deuxième année consécutive supérieurs à 150 % du plafond de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et, d'autre part, de l'obligation de quitter le logement dans le délai de 18 mois à compter du 1er janvier 2023 soit le 30 juin 2024. 

Après examen de leur situation en commission d'attribution des logements le 20 septembre 2023, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH leur a notamment indiqué par lettre recommandée avec avis de réception du 22 septembre 2023 qu'ils continuaient à dépasser les plafonds de ressources. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 octobre 2023 le bailleur a donné congé aux locataires pour le 30 juin 2024 à minuit, délai à l'issue duquel ils seront déchus de tout titre d'occupation, ce qui leur a également été signifié par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023.


Décision du 07 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

Les défendeurs excipent de la situation de handicap de M. [K] [E] pour soutenir que le congé est irrégulier.

Ce dernier a produit en ce sens une décision de reconnaissance de qualité de travailleur handicapé pour la période du 14 juin 2011 au 3 juin 2017 (notification par la MDPH du 3 juillet 2012) et à compter du 17 septembre 2024 pour une durée indéterminée (notification par la MDPH du 18 septembre 2024). 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH soutient que ces pièces sont insuffisantes pour permettre de vérifier que les conditions légales sont réunies en ce que la seule invocation d'un statut administratif ne renseigne pas sur la nature exacte de l'altération invoquée, son degré de gravité, son caractère substantiel et durable, les limitations ou restrictions de participation à la vie sociale susceptible d'en résulter et donc ne suffit pas à caractériser l'existence d'un handicap au sens de l'article L.114-1 du code de l'action sociale et des familles, ajoutant que M. [K] [E] ne produit aucun élément médical, aucun justificatif ni pourcentage d'invalidité et qu'il ne rapporte pas la preuve de l'exception dont il prétend relever. 

Les décisions de la CDAPH produites par M. [K] [E] démontrent qu'il s'est vu reconnaitre la qualité de travailleur handicapé car son handicap réduit sa capacité de travail (décision de 2012) / que sa situation de handicap entraîne des difficultés pour obtenir ou conserver un emploi (décision de 2024). 

Il en résulte nécessairement que M. [K] [E] est en situation de handicap. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, qui ne prétend pas que cette situation aurait cessé entre le 4 juin 2017 et le 16 septembre 2024, ne peut valablement soutenir que M. [K] [E] n'est pas une personne en situation de handicap telle que définie par l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, son handicap étant en effet une condition préalable à la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé. 

L'article L.442-3-3 du code de la construction et de l'habitation ne limite pas la protection des locataires en situation de handicap à un certain type ou degré de handicap. 

Il s'ensuit que les dispositions de l'article L.442-3-3 I ne sont pas applicables à M. [K] [E] et Mme [D] [T]. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne pouvait dès lors leur délivrer un congé pour dépassement du plafond de ressources. 

Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité dudit congé et de débouter l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande en validation. 

Par ailleurs, en application de l'article 1751 du code civil, Mme [D] [T] est seule titulaire du bail depuis le 21 février 2025, date de la transcription à l'Etat civil de la convention de séparation de corps par acte notarié lui attribuant le bénéfice du domicile conjugal à charge pour elle d'assumer seule le loyer à compter du 1er du mois suivant la date à laquelle la convention acquiert force exécutoire qui est le 11 février 2025, date de dépôt de la convention au rang des minutes du notaire (pièce n°17 du demandeur). Mme [D] [T] est en conséquence seule tenue au paiement du loyer à compter du 1er mars 2025. 

Sur la demande de résiliation judicaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des dispositions de l'article 1229 la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus".

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résiliation du contrat et l'expulsion des lieux.

L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. (…). 

L'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte "mobilité inclusion" portant la mention "invalidité" prévue à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles. (…). 

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne peut se prévaloir du dépassement du plafonds de ressources par les locataires pour solliciter la résiliation du bail, M. [K] [E] n'y étant pas soumis eu égard à sa situation de handicap comme vu ci-dessus. 

Sur l'arriéré de loyers, M. [K] [E] soutient que le bailleur ne pouvait pas davantage appliquer un SLS compte tenu de son handicap. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH argue qu'il n'en justifie pas et ne produit pas de carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. 

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, aucune disposition légale n'exonère le locataire en situation de handicap du paiement d'un SLS, exonération qui ne porte que sur la perte du droit au maintien dans les lieux. 

Il est constant que M. [K] [E] n'a produit aucune carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, ni dans le cadre de la présente procédure ni lors des réponses aux enquêtes annuelles versées aux débats par le bailleur. 

Il s'ensuit que le bailleur ne peut tenir compte de la situation de M. [K] [E] pour calculer les ressources du foyer et apprécier un éventuel dépassement du plafond. M. [K] [E] sera en conséquence débouté de sa demande en ce sens. 

Cependant, si l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie de l'application du SLS pour les années 2021 à 2024 (pièces N°5, 7, 10 et 12), il ne justifie aucunement de son application depuis le 1er janvier 2025. Il ne produit en effet ni questionnaire, ni notification. Or un SLS est manifestement appliqué puisque le loyer facturé à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'au 31 mai 2026 est identique à celui du mois de décembre 2024.

Il s'ensuit que l'application du SLS est régulière pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 seulement. 

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte dont il ressort l'existence d'une dette de 41 657,95 euros arrêtée au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026. Le solde du compte locatif est débiteur depuis le mois de décembre 2024, seule la somme totale de 5 500 euros ayant été réglée depuis cette date, étant précisé que la dégradation de la situation financière du locataire ne peut l'exonérer du paiement du loyer. 

Cependant le SLS doit être déduit de la dette locative à compter du 1er janvier 2025, à hauteur de 526,35 euros selon notification du SLS 2024 soit la somme totale de 8 947,95 euros sur 17 mois. La dette locative est donc de 32 710 euros.

En conséquence :
M. [K] [E] et Mme [D] [T] sont condamnés à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 516,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025 ((2284,39 x2) - 526,35 x2)), Mme [D] [T] est condamnée à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 29 193,92 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026. 
Compte-tenu du montant de la dette, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat à la date de la présente décision. 

Il convient en conséquence d'ordonner à Mme [D] [T] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [D] [T] entrée dans les lieux en qualité de locataire en titre. Il sera en conséquence débouté de sa demande de suppression du délai de deux mois susvisé. 

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Décision du 07 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07105 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQZ2

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de Mme [D] [T] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

M. [K] [E] n'étant plus titulaire du bail, il n'y a pas lieu de le condamner au paiement des indemnités d'occupation, le bailleur sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de délais de paiement de Mme [D] [T]

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [D] [T] sollicite des délais de paiement, exposant percevoir un salaire de 2 264 euros. L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH s'y oppose. 

Mme [D] [T] justifie d'un revenu fiscal de référence de 28 745 euros pour l'année 2025 (avis d'impôt sur le revenu 2026) et d'un salaire compris entre 1 211 et 2 604 euros entre les mois de janvier et mai 2026, étant précisé que le salaire du mois de mai inclut une prime de 1 149 euros. Elle n'a réglé aucun loyer depuis le mois d'octobre 2025. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [D] [T] n'est pas en capacité de régler le loyer courant de sorte qu'elle ne pourra davantage assumer un plan d'apurement de la dette. 

Il convient en conséquence de rejeter sa demande de délais de paiement. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens et sans qu'il ne soit nécessaire d'énumérer les frais inclus aux dépens. 

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, 

PRONONCE la nullité du congé délivré par l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à M. [K] [E] et Mme [D] [T] ; 

DEBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande aux fins de validation dudit congé ; 

PRONONCE la résiliation à la date de la présente décision du contrat de bail d'habitation conclu le 1er avril 2004 entre l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, d'une part, et M. [K] [E] et Mme Mme [D] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ;

CONSTATE que Mme [D] [T] est seule titulaire du contrat de bail depuis le 21 février 2025 ; 

ORDONNE à Mme [D] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

DEBOUTE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [K] [E] de sa demande d'établissement d'un loyer conforme à sa situation de handicap ; 

CONDAMNE M. [K] [E] et Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 3 516,08 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2025 au 28 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [D] [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 29 193,92 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 1er mars 2025 au 31 mai 2026 selon décompte du 11 juin 2026 ;

DEBOUTE Mme [D] [T], de sa demande de délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'action sociale et des familles L241-3, code de la construction et de l'habitation L441-3, code de l'action sociale et des familles L114-1-1, code de l'action sociale et des familles 114, code de la construction et de l'habitation L441-9, code de l'action sociale et des familles L114-1, code de l'action sociale et des familles L114, code civil 1751, code de la construction et de l'habitation L442-3-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:30:21.324Z.