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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 3 septembre 2026, n° 25/07912

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a assigné M. [F] [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Dire et juger résilié le bail du 6 juillet 2012 qui liait la RIV[Localité 1] à feu M. [X] [B] [U] à la date du 16 décembre 2024, date de son décès ;Dire et juger M. [F] [B] [U] est occupant sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], étage 4, porte 42 ;Ordonner l'expulsion de M. [F] [B] [U], ainsi que celle de tous autres occupants, du logement avec l'assistance du Commissaire de Police du quartier et d'un serrurier en cas de besoin, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s'exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; Dire et juger que l 'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ; Réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l'astreinte ;Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-) à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner M. [F] [B] [U] à lui verser à compter du 16 décembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce,jusqu'à libération effective des lieux;Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l'article 1154 du coe civil ; Débouter M. [F] [B] [U] de l'ensemble de ses demandes ; Condamner M. [F] [B] [U] à lui verser une indemnité de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Appelée à l’audience du 17 mars 2026 l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 16 juin 2026. 

A l’audience la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes. 

M. [F] [B] [U], assisté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
À TITRE PRINCIPAL : 
DIRE et JUGER qu’il a accepté la proposition de bail proposé par la RIV[Localité 1] concernant un appartement situé [Adresse 3] ;ORDONNER à la RIV[Localité 1] de régulariser le bail susvisé sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à venir ;DIRE et JUGER que M. [B] [U] bénéficie d'un délai supplémentaire au titre de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, renouvelable, jusqu'à la remise effective des clés du logement de relogement par la RIV[Localité 1] - avec une durée initiale d'au moins six mois, renouvelable si la RIV[Localité 1] tardait à exécuter ;A TITRE SUBSIDIAIRE : Dire et Juger que la RIV[Localité 1] n'a pas respecté les dispositions de l'article L.442-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;
À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE : Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
À TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion :
Dire et juger que l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B][U] sera limitée au montant du loyer et des charges locatives récupérables applicables si le bail s'était poursuivi, soit 874,82 euros par mois, sans majoration de 30 % ; Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande de capitalisation des intérêts ;Maintenir le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, et, lui accorder le temps nécessaire à la prise effective de possession de son nouveau logement ;Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner à lui verser la somme de 1500 euros sur ce fondement et aux dépens. 
Sur demande du juge il indique que sa demande tendant à la conclusion d’un contrat de bail est fondée sur l’article 1113 du code civil. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il convient de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Motifs

MOTIVATION

Il convient d’observer à titre liminaire que les parties s’accordent sur le fait que le bail initial portant sur des locaux situés [Adresse 2] a été conclu par Mme [V] [I], aux droits de laquelle est venue Mme [P] [B] [U] aux droits de laquelle est venu M. [X] [B]-[U]. 

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, M. [F] [B] [U] est le fils de M. [X] [B]-[U], décédé le 16 décembre 2024 (cf. acte de décès). 

Cependant, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] lui a refusé le transfert du bail compte tenu de l’inadaptation du logement à la composition familiale puisqu’il occupe seul le logement de six pièces, sur le fondement de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
M. [F] [B] [U] admet que le logement, de six pièces, n’est pas adapté à la taille de son ménage puisqu’il vit seul. Il ne prétend d’ailleurs pas au transfert du bail. 

Sur le manquement de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à son obligation de relogement, M. [F] [B] [U] soutient qu’elle n’a pas respecté les dispositions de l’article L442-31 du code de la construction et de l’habitation. Cependant comme le fait valoir la demanderesse, il n’a jamais été locataire en titre de sorte qu’il ne peut prétendre au bénéfice de cet article. A la partie discussion de ses écritures, M. [F] [B] [U] invoque l’article L443-1 du code de la consommation ; même à rectifier l’erreur matérielle, l’article L443-1 du code de la construction et de l’habitation ne correspond pas aux dispositions citées. Il se fonde également sur la combinaison des articles L442-3-3 et L442-6-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article L442-3-3 concerne les locataires de logements HLM dépassant les plafonds de ressources et n’est donc pas applicable au litige. L’article L442-6-1 du code de la construction et de l’habitation a été abrogé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Le moyen sera écarté. 

Il convient en conséquence de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 17 décembre 2024 et que M. [F] [B] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Sur l’expulsion
M. [F] [B] [U] étant occupant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’astreinte sera rejetée. 

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ne démontre pas la mauvaise foi de M. [F] [B] [U], entré dans les lieux du chef des locataires en titre. Elle sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois susvisé. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, à l’appui de sa demande à laquelle la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] s’oppose, M. [F] [B] [U] excipe de sa bonne foi et du fait qu’il travaille en contrat à durée indéterminée. Ces éléments sont cependant insufisants au regard des dispositions susvisées de sorte que sa demande sera rejetée. 

Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de M. [F] [B] [U] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, s’agissant de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [F] [B] [U]

Sur l’acceptation de la proposition de bail et la régularisatin d’un contrat
Aux termes de l’article 1113 du code civil le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] admet aux termes de ses écritures avoir offert de reloger M. [F] [B] [U] dans un logement de type F1 situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Cependant aucune des parties ne produit cette offre de sorte que ses termes précis sont inconnus, en particulier s’agissant de la description des lieux et du montant du loyer. 

M. [F] [B] [U] produit un courrier du 10 mars 2026, dont l’envoi n’est pas justifié, adressé à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] par lequel il indique accepter le logement proposé situé à ladite adresse, sans précision quant au montant du loyer. 

Il s’ensuit que comme le soutient la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], en l’absence de démonstration d’accord sur un des éléments essentiels du contrat de bail, à savoir le montant du loyer, aucun contrat n’a pu être valablement conclu, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties. 

M. [F] [B] [U] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à faire établir un bail sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] sous astreinte. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [F] [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

CONSTATE à la date du 17 décembre 2024 la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et M. [X] [B] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DIT que M. [F] [B] [U] est depuis le 17 décembre 2024 occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] ;

ORDONNE à M. [F] [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de sa demande d’astreinte ; 

DEBOUTE M. [F] [B] [U] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; 

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [F] [B] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 17 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil s’agissant des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE M. [F] [B] [U] de sa demande de régularisation d’un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [F] [B] [U] aux dépens ; 

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me GALLET

Copie exécutoire délivrée 
à : Me GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/07912 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXTE

N° MINUTE : 2/2026






JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 septembre 2026


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIV[Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096


DÉFENDEUR
Monsieur [F] [B] [U]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Matthieu GALLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0879



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.


Décision du 03 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/07912 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXTE



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a assigné M. [F] [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Dire et juger résilié le bail du 6 juillet 2012 qui liait la RIV[Localité 1] à feu M. [X] [B] [U] à la date du 16 décembre 2024, date de son décès ;Dire et juger M. [F] [B] [U] est occupant sans droit, ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], étage 4, porte 42 ;Ordonner l'expulsion de M. [F] [B] [U], ainsi que celle de tous autres occupants, du logement avec l'assistance du Commissaire de Police du quartier et d'un serrurier en cas de besoin, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s'exécuter, de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir ; Dire et juger que l 'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ; Réserver la compétence du Juge de céans pour liquider l'astreinte ;Dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-) à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ; Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner M. [F] [B] [U] à lui verser à compter du 16 décembre 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce,jusqu'à libération effective des lieux;Ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l'article 1154 du coe civil ; Débouter M. [F] [B] [U] de l'ensemble de ses demandes ; Condamner M. [F] [B] [U] à lui verser une indemnité de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Appelée à l’audience du 17 mars 2026 l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 16 juin 2026. 

A l’audience la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes. 

M. [F] [B] [U], assisté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
À TITRE PRINCIPAL : 
DIRE et JUGER qu’il a accepté la proposition de bail proposé par la RIV[Localité 1] concernant un appartement situé [Adresse 3] ;ORDONNER à la RIV[Localité 1] de régulariser le bail susvisé sous astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement à venir ;DIRE et JUGER que M. [B] [U] bénéficie d'un délai supplémentaire au titre de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, renouvelable, jusqu'à la remise effective des clés du logement de relogement par la RIV[Localité 1] - avec une durée initiale d'au moins six mois, renouvelable si la RIV[Localité 1] tardait à exécuter ;A TITRE SUBSIDIAIRE : Dire et Juger que la RIV[Localité 1] n'a pas respecté les dispositions de l'article L.442-3-1 du code de la construction et de l'habitation ;
À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE : Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
À TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion :
Dire et juger que l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B][U] sera limitée au montant du loyer et des charges locatives récupérables applicables si le bail s'était poursuivi, soit 874,82 euros par mois, sans majoration de 30 % ; Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande de capitalisation des intérêts ;Maintenir le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, et, lui accorder le temps nécessaire à la prise effective de possession de son nouveau logement ;Débouter la RIV[Localité 1] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner à lui verser la somme de 1500 euros sur ce fondement et aux dépens. 
Sur demande du juge il indique que sa demande tendant à la conclusion d’un contrat de bail est fondée sur l’article 1113 du code civil. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il convient de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

MOTIVATION

Il convient d’observer à titre liminaire que les parties s’accordent sur le fait que le bail initial portant sur des locaux situés [Adresse 2] a été conclu par Mme [V] [I], aux droits de laquelle est venue Mme [P] [B] [U] aux droits de laquelle est venu M. [X] [B]-[U]. 

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, M. [F] [B] [U] est le fils de M. [X] [B]-[U], décédé le 16 décembre 2024 (cf. acte de décès). 

Cependant, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] lui a refusé le transfert du bail compte tenu de l’inadaptation du logement à la composition familiale puisqu’il occupe seul le logement de six pièces, sur le fondement de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer à condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
M. [F] [B] [U] admet que le logement, de six pièces, n’est pas adapté à la taille de son ménage puisqu’il vit seul. Il ne prétend d’ailleurs pas au transfert du bail. 

Sur le manquement de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à son obligation de relogement, M. [F] [B] [U] soutient qu’elle n’a pas respecté les dispositions de l’article L442-31 du code de la construction et de l’habitation. Cependant comme le fait valoir la demanderesse, il n’a jamais été locataire en titre de sorte qu’il ne peut prétendre au bénéfice de cet article. A la partie discussion de ses écritures, M. [F] [B] [U] invoque l’article L443-1 du code de la consommation ; même à rectifier l’erreur matérielle, l’article L443-1 du code de la construction et de l’habitation ne correspond pas aux dispositions citées. Il se fonde également sur la combinaison des articles L442-3-3 et L442-6-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article L442-3-3 concerne les locataires de logements HLM dépassant les plafonds de ressources et n’est donc pas applicable au litige. L’article L442-6-1 du code de la construction et de l’habitation a été abrogé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Le moyen sera écarté. 

Il convient en conséquence de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 17 décembre 2024 et que M. [F] [B] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Sur l’expulsion
M. [F] [B] [U] étant occupant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’astreinte sera rejetée. 

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ne démontre pas la mauvaise foi de M. [F] [B] [U], entré dans les lieux du chef des locataires en titre. Elle sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois susvisé. 

Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, à l’appui de sa demande à laquelle la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] s’oppose, M. [F] [B] [U] excipe de sa bonne foi et du fait qu’il travaille en contrat à durée indéterminée. Ces éléments sont cependant insufisants au regard des dispositions susvisées de sorte que sa demande sera rejetée. 

Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de M. [F] [B] [U] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. 

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, s’agissant de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [F] [B] [U]

Sur l’acceptation de la proposition de bail et la régularisatin d’un contrat
Aux termes de l’article 1113 du code civil le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] admet aux termes de ses écritures avoir offert de reloger M. [F] [B] [U] dans un logement de type F1 situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Cependant aucune des parties ne produit cette offre de sorte que ses termes précis sont inconnus, en particulier s’agissant de la description des lieux et du montant du loyer. 

M. [F] [B] [U] produit un courrier du 10 mars 2026, dont l’envoi n’est pas justifié, adressé à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] par lequel il indique accepter le logement proposé situé à ladite adresse, sans précision quant au montant du loyer. 

Il s’ensuit que comme le soutient la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], en l’absence de démonstration d’accord sur un des éléments essentiels du contrat de bail, à savoir le montant du loyer, aucun contrat n’a pu être valablement conclu, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties. 

M. [F] [B] [U] sera en conséquence débouté de sa demande tendant à faire établir un bail sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] sous astreinte. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [F] [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, 

CONSTATE à la date du 17 décembre 2024 la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d’une part, et M. [X] [B] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ;

DIT que M. [F] [B] [U] est depuis le 17 décembre 2024 occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 2] ;

ORDONNE à M. [F] [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de sa demande d’astreinte ; 

DEBOUTE M. [F] [B] [U] de sa demande de délai pour libérer les lieux ; 

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [F] [B] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] une une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 17 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil s’agissant des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE M. [F] [B] [U] de sa demande de régularisation d’un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE M. [F] [B] [U] aux dépens ; 

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,

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Mise à jour de la source le 2026-09-04T18:28:17.033Z.