Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 2, 28 mars 2024, n° 19/01923

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 2



ARRÊT DU 28/03/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 19/01923 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SIHJ



Jugement (N° 17/07175)

rendu le 07 février 2019 par le tribunal de grande instance de Lille





APPELANTS



Madame [S] [G]

née le 06 décembre 1992 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Madame [C] [X] épouse [G]

née le 28 mars 1967 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [Z] [G]

né le 13 mars 1964 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentés par Me Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistés de Me Gérard Plumasseau, avocat au barreau de Guadeloupe, avocat plaidant



INTIMÉE



La SCI MTD

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 11 décembre 2023, tenue par Valérie Lacam magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Catherine Courteille, présidente de chambre

Valérie Lacam, conseiller

Véronique Galliot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024 après prorogation du délibéré en date du 14 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine courteille, président et Anaïs millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 octobre 2023 



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FAITS ET PROCÉDURE



Mme [S] [G] est nue-propriétaire d'une maison à usage d'habitation avec les fonds et terrains en dépendant située [Adresse 5] (Nord). Mme [C] [X] épouse [G] et M. [Z] [G], ses parents, en ont conservé l'usufruit.



La SCI MTD est propriétaire de l'immeuble voisin situé [Adresse 5] (Nord).



Courant 2011, la SCI MTD a entrepris des travaux d'extension de son immeuble en façade arrière, au premier étage, en appui sur un mur séparatif sans solliciter d'autorisation administrative préalable.



Sur signalement du voisinage, un attaché territorial à la direction de l'urbanisme et de l'aménagement de la commune de Lille a dressé le 15 décembre 2011 un procès-verbal d'infraction à la suite duquel la SCI MTD a déposé, le 14 juin 2012, une demande d'adaptation mineure de l'article 7 de plan local d'urbanisme. La demande a été complétée le 3 août 2012.



Par arrêté du 27 septembre 2012, le maire de [Localité 7] a accordé la déclaration préalable sollicitée en régularisation et en adaptation mineure à l'article 7 du plan local d'urbanisme (PLU).



Par acte d'huissier de justice délivré le 26 septembre 2017, les consorts [G], estimant que les travaux avaient été réalisés sans respecter l'intégralité des prescriptions, ont fait assigner la SCI MTD afin d'ordonner la démolition de l'extension ou subsidiairement, la mise en conformité des travaux réalisés et, en tout état de cause, l'indemnisation du préjudice subi.



Par jugement contradictoire du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des demandeurs ;

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

- déclaré les consorts [G] recevables à agir ;

- débouté les consorts [G] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamné les consorts [G] aux entiers dépens de l'instance ;

- condamné les consorts [G] à payer à la SCI MTD la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par cette dernière ;

- rejeté toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires des parties.



Le 29 mars 2019, les consorts [G] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes, condamnés aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.



Par arrêt mixte du 29 avril 2021, la cour d'appel de Douai a :



- confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des consorts [G] ;

- infirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription sauf pour les demandes des consorts [G] relatives au non-respect des règles de la mitoyenneté ;

- déclaré irrecevables car prescrites les demandes des consorts [G] en ce qu'elles sont fondées sur les moyens autres que celui du non-respect des règles de la mitoyenneté ;

- rejeté le moyen d'irrecevabilité soulevé par la SCI MTD au motif d'un moyen nouveau en appel ;

- avant dire droit, ordonné une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés des consorts [G] afin de recueillir tous éléments permettant de se prononcer sur la mitoyenneté du mur ou la propriété exclusive de l'une ou l'autre parties, identifier d'éventuels désordres, leur cause, décrire les travaux nécessaires, donner tout élément pour évaluer les préjudices éventuels, faire toutes observations utiles ;

- dit qu'il sera statué ultérieurement sur les dépens.



M. [D] [U] a déposé son rapport d'expertise daté du 23 mai 2022. Ses honoraires ont été taxés le 7 juin 2022 à 10 291,78 euros.



Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 9 juin 2023, les consorts [G] demandent à la cour de :



- débouter l'intimée de toutes ses prétentions ;

- homologuer le rapport d'expertise du 23 mai 2022 de M. [D] [U] ;

- en conséquence,

- dire que le mur initial séparant les deux propriétés situées respectivement au [Adresse 5]) est mitoyen, la limite de propriété se trouvant au centre de l'ouvrage ;

- dire que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD surplombe le mur mitoyen en rez-de-chaussée et que cet exhaussement empiète sur la propriété des consorts [G] ;

- dire que tout empiétement consistant en un exhaussement reposant sur le mur de la maison voisine est un adossement incompatible avec la mitoyenneté et justifiant la démolition ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de l'ensemble de l'intégralité de leurs demandes ;

- et statuant à nouveau,

- ordonner la démolition intégrale de l'ouvrage litigieux, tant au titre de l'empiétement constaté que de sa potentielle dangerosité pour la sécurité des consorts [G] et de tous occupants de leur chef, ainsi que pour la propre pérennité de leur habitation ;

- ordonner la démolition intégrale de l'ouvrage litigieux sous astreinte de 1 000 euros par jour calendaire de retard, d'ores et déjà liquidée à trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- dire que passé ce délai de trois mois, les consorts [G] seront en droit de procéder à la démolition de l'ouvrage à leurs frais avancés et se feront rembourser sur facture acquittée par la SCI MTD, et si besoin était avec le concours de la force publique ;

- dire que l'ouvrage litigieux occasionne aux consorts [G] un trouble manifeste de jouissance d'ensoleillement, de vue, d'écrasement, et de perte de valeur vénale de leur bien ;

- condamner la SCI MTD à payer aux consorts [G] au titre de la perte de valeur vénale de leur bien, la somme de 35 000 euros de dommages-intérêts, outre celle de 10 000 euros en réparation de leur préjudice pour trouble de jouissance ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [G] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer à la SCI MTD la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par cette dernière,

- et statuant à nouveau,

- débouter la SCI MTD de toutes ses prétentions ;

- condamner la SCI MTD à payer aux consorts [G] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d'expertise, et ceux distraits au profit de Me Sébastien Carnel, avocat, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les appelants font valoir que l'expertise a établi l'existence d'un mur mitoyen entre les deux fonds, l'empiétement de l'ouvrage litigieux au-delà de la limite de propriété laquelle est située au centre du mur mitoyen, le préjudice pour trouble de jouissance et la perte de valeur vénale du bien.



Les conséquences juridiques devant être tirées des constatations de l'expert et de son sapiteur sont la démolition de l'ouvrage litigieux et l'allocation de dommages-intérêts au titre des préjudices subis.



Plus précisément, ils exposent sur le fondement des articles 653, 657 et 662 du code civil ainsi que R. 423-1 du code de l'urbanisme que la SCI MTD n'a pas sollicité leur autorisation pour appuyer la construction sur le mur mitoyen. Au visa de l'article 545 du code civil, ils rappellent que nul n'est contraint de céder sa propriété. Par un arrêt de principe, la cour de cassation a considéré que l'empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté (Cass. 3 ème Civ., 9 juillet 1984) et justifie la démolition (Cass. 3 ème Civ., 19 septembre 2007). Au cas d'espèce, l'empiétement décrit par l'expert n'offre pas d'autre alternative que la démolition sauf à aboutir à une expropriation pour cause d'utilité privée et à soumettre les appelants à un risque d'effondrement. L'action en démolition bénéficie de l'imprescriptibilité attachée au droit de propriété en application de l'article 2227 du code civil et ne peut dégénérer en abus de droit. Le juge ne peut pas substituer une indemnité à une demande de démolition. Cette demande n'a pas à être justifiée par l'existence d'un préjudice. En revanche, l'existence d'un préjudice peut justifier une demande de dommages-intérêts en plus de la demande en démolition sur le fondement de l'article 1240 du code civil. L'empiétement constitue une faute tirée de la violation du droit de propriété. Ils estiment que la SCI MTD est de mauvaise foi dans les développements juridiques de sa défense.



Aux termes de ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 10 mars 2023, la SCI MTD demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [G] à payer à la SCI MTD la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés aux dépens de première instance ;

- condamner in solidum les consorts [G] à payer à la SCI MTD la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

- condamné in solidum les consorts [G] aux dépens d'appel.



L'intimée expose qu'il ressort du rapport d'expertise que le mur situé entre les deux fonds est mitoyen, la SCI MTD a procédé à un exhaussement, le bardage de l'extension est dans la continuité du nu extérieur du mur mitoyen et dépasse le milieu dudit mur de 2 cm à 7 cm sans jamais dépasser le nu extérieur du mur.



Elle fait valoir qu'un mur mitoyen appartient indistinctement et indivisément aux propriétaires des fonds voisins pour conclure que les appelants et l'intimée sont tous propriétaires du mur dans sa totalité. L'article 658 du code civil dispose que tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. Empiétement et mitoyenneté sont des notions exclusives. L'exhaussement qui ne dépasse pas la largeur du mur mitoyen n'empiète pas sur le fonds voisin. Il n'existe pas d'empiétement dans le cas d'une construction sur un mur mitoyen (Cass. 3 ème Civ., 6 juillet 2017, pourvoi n°15-17.278). En l'espèce, le fait que l'ouvrage dépasse de quelques centimètres le milieu du mur ne caractérise pas l'empiétement dès lors qu'il ne dépasse pas le nu extérieur du mur mitoyen.



En exhaussant le mur mitoyen, la SCI MTD considère qu'elle n'a fait qu'user du droit que lui confèrent les dispositions de l'article 658 du code civil sans nécessité d'autorisation du propriétaire du fonds voisin. En appuyant l'extension sur cet exhaussement qui n'est pas mitoyen, l'article 662 du code civil n'est pas applicable. Les dispositions respectives des articles 658 et 659 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer à l'espèce et les appelants ne sont pas fondés à solliciter une quelconque indemnisation.



L'intimée excipe du fait que les appelants sont prescrits sur les fondements juridiques qui auraient pu leur permettre d'asseoir leur demande en dommages-intérêts.



Elle oppose à la demande de démolition le principe de proportionnalité posé par la cour de cassation (Cass. 3 ème Civ., 17 novembre 2021, pourvoi n° 20-17.218) en soutenant que le coût de la démolition du logement de la SCI MTD l'obligeant à reloger son locataire et à modifier ses aménagements est manifestement disproportionné à l'intérêt qu'en retireraient les consorts [G] qui ne souffrent pas de perte d'ensoleillement et ont pu rehausser leur dépendance et créer une terrasse.





Il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.



La clôture de la procédure est intervenue le 2 octobre 2023.





MOTIFS DE L'ARRÊT



Sur la demande en démolition :



L'article 545 du code civil pose pour principe que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En application de l'article 653 du code civil tout mur servant de séparation entre deux fonds est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.



L'article 657 du code civil précise que tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.



Aux termes des articles 658 et 659 du code civil, tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. Mais si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.



L'article 662 du code civil ajoute que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.



Il résulte des dispositions qui précèdent que si un copropriétaire d'un mur mitoyen peut l'exhausser à ses frais, l'exhaussement ne peut concerner que le mur mitoyen lui-même, à l'exclusion d'un autre ouvrage, et le mur mitoyen doit être en capacité de supporter l'exhaussement.



Il s'ensuit que la construction d'un ouvrage immobilier à usage d'habitation qui prend appui sur le mur mitoyen dépasse le simple exhaussement du seul mur mitoyen et nécessite l'accord de l'autre copropriétaire.



A défaut d'accord, l'autre copropriétaire peut solliciter l'enlèvement de l'ouvrage. L'ouvrage peut être réduit jusqu'à la ligne séparative de propriété lorsque la réduction est techniquement possible. Le tout sous réserve des dommages-intérêts en cas de préjudice.



Dans tous les cas, tout propriétaire est en droit d'obtenir la suppression de l'ouvrage ou de la partie de l'ouvrage qui empiète sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus.



En application de l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières, notamment l'action qui tend à obtenir la démolition d'un ouvrage pour méconnaissance des règles de mitoyenneté ou pour empiétement, se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Il résulte des explications concordantes des parties, des pièces versées aux débats ainsi que du rapport d'expertise judiciaire du 23 mai 2022 de M. [D] [U], en ce compris les annexes à ce rapport, que les parcelles des parties appartenaient à l'origine à la même propriétaire. " Le mur initial, séparant les deux propriétés est un mur de briques de 0,22 m d'épaisseur. Il est mitoyen, la limite de propriété se trouvant au centre de l'ouvrage. " " une dalle haute [avait été initialement] réalisée en continue de part et d'autre du mur séparant les deux propriétés ".



Il s'ensuit qu'à l'origine, les deux parcelles disposaient d'une extension de niveau R0 couvertes par la même dalle reposant sur un mur mitoyen.



En 2011, la SCI MTD a réalisé une extension de niveau R+1 qui prend appui sur le mur mitoyen. Elle mesure 5 mètres de hauteur et occupe toute la surface au sol. Elle a été réalisée en contravention avec la déclaration de travaux accordée par le maire laquelle ne permet pas une emprise totale sur la surface au niveau R+1.

En outre, l'extension au niveau R+1 comporte une ouverture pour la VMC rejetant l'air vicié vers le fonds des consorts [G].

Cette extension est située au sud-ouest de la parcelle des consorts [G].

Le niveau R0 (RDC) est occupé par une cuisine prolongée d'une véranda et le niveau R+1 litigieux est à usage de salle de bains.



Les consorts [G] ont ultérieurement procédé à des travaux de réhabilitation de leur extension qui était vétuste. Ils ont ainsi aménagé au niveau R0 une cuisine, éclairée par un velux, contre le mur mitoyen. Ladite cuisine se trouve donc en contrebas du niveau R+1 de l'extension de la SCI MTD.



Il résulte des constatations de l'expert judiciaire que l'extension réalisée par la SCI MTD, bardage compris, prend appui sur toute la largeur et longueur du mur mitoyen.

La limite de propriété se trouvant au centre du mur mitoyen, l'expert judiciaire relève que le nu extérieur du mur de l'extension réalisé par la SCI MTD dépasse ladite limite de 0,02 m à son extrémité A et de 0,07 m à son extrémité B. Il conclut à un empiétement sur la parcelle des consorts [G].



En outre, l'expert précise qu'il n'est pas possible en l'état de déterminer si les fondations du mur mitoyen sont en capacité de résister à l'appui de l'extension de la SCI MTD. Il note que les travaux de démolition menés de part et d'autre, notamment la dalle, ont supprimé des éléments de contreventement qui fragilisent la stabilité de l'ouvrage. Pour supprimer tout risque de déstabilisation, l'expert judiciaire préconise de désolidariser la construction de l'existant pour créer une descente des charges fiable et certaine, à savoir de réaliser la descente de charge de l'extension indépendamment des existants par un système de poteaux poutres.





Il ressort de ces éléments et considérations que la SCI MTD a réalisé une extension en fraude des règles de la mitoyenneté et du droit du propriété des consorts [G]. L'extension réalisée constitue la construction d'un ouvrage qui dépasse le simple exhaussement d'un mur mitoyen. Cette construction prend appui sur le mur mitoyen sans le consentement des consorts [G]. En outre, l'extension, nue de tout bardage, dépasse la ligne séparative de propriété et constitue donc un empiétement.



A titre surabondant, les règles de l'urbanisme n'ont pas été respectées. Les aménagements réalisés ne permettent pas de s'assurer de la solidité des fondations ; les règles de l'art en matière de construction, notamment de sécurité, ne sont pas respectées.



Il s'ensuit qu'à défaut d'autre solution technique et en raison de la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété des consorts [G], seule la démolition de l'ouvrage de la SCI MTD est de nature à mettre fin à l'empiétement sur la propriété des consorts [G] et à sanctionner l'absence de consentement de ces derniers à l'édification de l'ouvrage sur le mur mitoyen. La mesure n'est donc pas disproportionnée.



Le jugement entrepris sera donc réformé et il sera :



- dit que le mur initial séparant les deux propriétés situées respectivement au [Adresse 5]) est mitoyen, la limite de propriété se trouvant au centre de l'ouvrage ;

- dit que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD prend appui sur le mur mitoyen sans l'accord des consorts [G] ;

- dit que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD empiète sur la propriété des consorts [G] sans l'accord de ces derniers ;

- ordonné la démolition de l'empiètement sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour calendaire de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 120 jours d'astreinte.



Au regard du caractère comminatoire de l'astreinte prononcée, les consorts [G] seront déboutés de leur demande d'autorisation à procéder par eux-même à la démolition de l'ouvrage litigieux.



Sur les demandes en réparation :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Le demandeur doit justifier d'un intérêt légitime à solliciter la réparation d'un préjudice personnel, direct, né, actuel et certain.



En application de l'article 2224 du code civil, l'action en réparation fondée sur l'article 1240 du code civil, qui s'analyse en une action personnelle et mobilière, se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.





En application de l'article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières, notamment l'action qui tend à obtenir la démolition d'un ouvrage pour méconnaissance des règles de mitoyenneté ou pour empiétement, se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Il résulte de ces dispositions que le délai de prescription de la demande en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice pour perte de valeur vénale dérivant d'une action réelle immobilière, notamment fondée sur la faute caractérisée par la méconnaissance des règles de mitoyenneté ou un empiétement sur la propriété, ne court qu'à compter du jour où une décision de justice, passée en force de chose jugée, a reconnu bien-fondée l'action réelle immobilière du créancier.



La cour d'appel n'a pas tranché les chefs qui vont suivre dans son arrêt mixte du 29 avril 2021, en ce compris la question de la prescription.



Le présent arrêt ayant établi pour la première fois que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD prend appui sur le mur mitoyen et empiète sur la propriété des consorts [G], le délai d'action en réparation des préjudices personnels de ces derniers consécutif à la violation par la SCI MTD des règles de la mitoyenneté et de la propriété n'a pu courir. Leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice pour perte de valeur vénale ne se sont donc pas prescrites.



Il sera ainsi dit que la SCI MTD est tenue de réparer intégralement les préjudices des consorts [G] consécutifs à sa faute caractérisée par la construction d'une extension prenant appui sur le mur mitoyen et empiétant sur la propriété des consorts [G].



Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leurs prétentions indemnitaires.



Les consorts [G] sollicitent la réparation à hauteur de 10 000 euros d'un préjudice de jouissance consécutif à une perte d'ensoleillement, de vue, et d'une sensation d'écrasement.



L'intimée conteste le préjudice de perte d'ensoleillement en ce que la terrasse des appelants a été construite après l'édification de l'ouvrage litigieux et n'existait pas auparavant. Elle prétend que la terrasse des consorts [G] n'a pu être réalisée qu'en raison de l'exhaussement réalisée par l'intimée, à défaut ladite terrasse contreviendrait aux dispositions de l'article 678 du code civil qui prohibent une vue droite sur le fonds voisin.



En l'espèce, les consorts [G] ne peuvent prétendre qu'à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lié à l'empiètement et relatif à l'usage de leur cour au niveau R+0 et de la pièce de vie à usage de cuisine située au niveau R+0 mais éclairée par une fenêtre de toit située à l'emplacement de l'ancienne dalle à usage de toiture.



Il ressort du rapport d'expertise que la construction prend totalement appui sur le mur mitoyen et empiète, l'expert a relevé qu'avant la construction de l'extension des ouvrages avaient été appuyés de chaque côté du mur ; toutefois, il souligne la fragilité du mur litigieux, ancien d'une épaisseur de 22 cm et dont il n'est pas certain qu'il puisse supporter à terme la construction, en toute hypothèse, outre que la proximité de l'édifice du fait de l'empiètement accroît une sensation d'oppression résultant d'un construction en surplomb et surtout prive les consosrts [G] de pouvoir utiliser la partie du mur dont ils sont privés.



Au regard de ces éléments et considérations, le préjudice des consorts [G] consécutif à l'empiètement sera indemnisé au regard des années écoulées à la date du présent arrêt à hauteur de 10 000 euros.



Les consorts [G] sollicitent réparation à hauteur de 35 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur bien. Ils s'appuient sur les conclusions de l'expert judiciaire qui a retenu une perte de valeur vénale de leur propriété à hauteur de 15 % au regard de la perte d'ensoleillement et donc de lumière et de chaleur, d'une limitation de la perception visuelle des abords, accompagnée d'une sensation d'oppression par la masse de la construction parmi les divers aménagements présents sur le site, outre le rejet de l'air vicié par la VMC de la propriété de la SCI MTD sur leur parcelle.



La SCI MTD conteste toute perte de valeur vénale. Elle prétend au contraire que la construction litigieuse a permis aux appelants d'ajouter de la plus-value à leur bien en leur permettant de réaliser une extension de la surface habitable et la création d'une terrasse.



Dès lors que la cour fait droit à la demande en démolition formulée par les consorts [G] en l'assortissant au surplus d'une astreinte comminatoire, l'exécution de la décision fera disparaître le préjudice consécutif à la perte de valeur vénale. Ils ne justifient donc plus de leur préjudice de ce chef. Ils seront donc déboutés de leurs prétentions.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI MTD, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais taxés d'expertise judiciaire.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI MTD sera également condamnée à payer aux consorts [G] la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.



La SCI MTD sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.



Le jugement entrepris sera donc réformé des chefs afférents aux dépens et aux frais irrépétibles.



Le bénéfice de distraction des dépens sera accordé à Me Sébastien Carnel, avocat, qui l'a sollicité.





PAR CES MOTIFS,





Vu l'arrêt mixte du 29 avril 2021 rendu par la présente cour dans la cause opposant les parties et infirmant partiellement le jugement entrepris ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré les consorts [G] recevables à agir ;



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [G] de leurs demandes en démolition, débouté ces derniers de leur demande en indemnisation, condamné ces derniers aux dépens et à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Dit que le mur initial séparant les deux propriétés situées respectivement au [Adresse 5] (Nord) est mitoyen, la limite de propriété se trouvant au centre de l'ouvrage ;



Dit que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD, propriétaire du fonds situé [Adresse 5] (Nord) prend appui sur le mur mitoyen sans l'accord de Mme [S] [G], Mme [C] [X] épouse [G] et M. [Z] [G] (les consorts [G]), propriétaires du fonds situé au [Adresse 5] (Nord) ;



Dit que le mur de l'extension réalisée par la SCI MTD empiète sur la propriété des consorts [G] sans l'accord de ces derniers ;



Ordonne la démolition l'empiétement consécutif à la construction réalisée par la SCI MTD sur sa parcelle située [Adresse 5] (Nord) sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour calendaire de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, dans la limite de 120 jours d'astreinte ;



Déboute les consorts [G] de leur demande d'autorisation à procéder par eux-même à la démolition de l'ouvrage litigieux ;



Dit que les demandes des consorts [G] en réparation de leurs préjudices personnels consécutifs à la violation par la SCI MTD des règles de la mitoyenneté et de propriété ne sont pas prescrites ;



Déclare en conséquence recevables les demandes des consorts [G] en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice pour perte de valeur vénale ;



Dit que la SCI MTD est tenue de réparer intégralement les préjudices des consorts [G] consécutifs à sa faute caractérisée par la construction d'une extension prenant appui sur le mur mitoyen et empiétant sur la propriété des consorts [G] ;



Fixe le préjudice de jouissance des consorts [G] à 10 000 euros ;



Condamne la SCI MTD, prise en la personne de son représentant légal, à payer aux consorts [G] la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;



Déboute les consorts [G] de leur demande de réparation du préjudice de perte de valeur ;



Condamne la SCI MTD, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de première instance ;



Condamne la SCI MTD, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens d'appel, en ce compris les frais taxés d'expertise judiciaire ;



Accorde à Me Sébastien Carnel, avocat, le bénéfice de distraction des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI MTD, prise en la personne de son représentant légal, à payer aux consorts [G] la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SCI MTD de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.











Le greffier







Anaïs Millescamps







Le président







Catherine Courteille