Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 3, 6 mai 2024, n° 22/09643

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 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2024



AFFAIRE N° RG 22/09643 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WZ2S
N° de MINUTE : 24/00286
Chambre 6/Section 3



S.C.I. INVESTIMMO
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P378

DEMANDEUR

C/

Maître [S] [V], notaire
domicilié :
Sté [S] [V] et [G] [D]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

S.C.P. [V] - [D] - [L] - [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

Monsieur [Z] [I]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

Madame [K] [O] épouse [I]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K 103

DEFENDEURS



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président :Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président,
Assesseurs :Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge,
Monsieur François DEROUAULT, Juge, rapporteur,

Assisté aux débats de : Madame Maud THOBOR, Greffier,


DEBATS

Audience publique du 26 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 Mai 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE

M. [I] et Mme [O] épouse [I] – ci-après les époux [I] – ont acquis le 25 janvier 2012 un pavillon sis [Adresse 3]) qu’ils ont transformé en sept logements soumis au régime de la copropriété le 20 juillet 2017.

Dans cet ensemble, le lot n°6 de copropriété consiste en un appartement situé intégralement en sous-sol semi-enterré qu’ils ont donné à bail à usage d’habitation à Mme [W] le 29 octobre 2012.

Par acte authentique reçu le 9 mai 2019 par maître [S] [V], notaire associé au sein de la SCP [V]-[D]-[L]-[C] – ci-après dénommée la SCP –, la SCI Investimmo – ci-après dénommée la SCI – a acquis des époux [I] plusieurs lots au sein de cet ensemble immobilier, notamment le lot n°6, ce dernier lot ayant été acquis pour un montant de 105.000 euros.

Une fois la vente réalisée, la SCI a continué d’affecter le lot n°6 à un usage d’habitation, en concluant un nouveau bail d’habitation avec Mme [W] le 1er mai 2019 moyennant un loyer mensuel de 850 euros charges comprises pour une durée de six ans.

La SCI a reçu du Service Communal d’Hygiène et de Santé d’[Localité 8] – ci-après dénommé le SCHS – une mise en demeure datée du 6 avril 2021, aux termes de laquelle la SCI était informée de ce que le lot n°6 ne pouvait être affecté à usage d’habitation.

Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2022, la SCI a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny les époux [I], la SCP et Me [V] aux fins d’annulation ou de résolution de la vente et aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SCI demande au tribunal de :
- annuler la vente du lot n° 6 situé dans le bâtiment A, au sous-sol semi-enterré de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3] figurant au cadastre sous les références Section AI, n°[Cadastre 2], [Adresse 3], 00 ha 04 a 60 a, intervenue entre les époux [I] et la SCI Investimmo, suivant acte reçu le 9 mai 2019 par Maître [S] [V], notaire associé au sein de la SCP titulaire d’un office notarial sis [Adresse 1], dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Bobigny 1, le 29 mai 2019 (formalité 9304P02 2019P3320) ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution de la vente du lot n° 6 situé dans le bâtiment A, au sous-sol semi-enterré de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 3] figurant au cadastre sous les références Section AI, n°[Cadastre 2], [Adresse 3], 00 ha 04 a 60 a, intervenue entre les époux [I] et la SCI Investimmo, suivant acte reçu le 9 mai 2019 par Maître [S] [V], notaire associé au sein de la SCP titulaire d’un office notarial sis [Adresse 1], dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Bobigny 1, le 29 mai 2019 (formalité 9304P02 2019P3320), aux torts exclusifs des époux [I] ;
- juger que la SCI restituera aux époux [I] le bien susvisé ;
- condamner in solidum les époux [I], Maître [V] et la SCP à rembourser à la SCI la somme de 105 000 euros correspondant au prix de vente du lot n°6 et la somme de 6 202 euros correspondant aux frais afférents à la vente ;
- dire que la restitution du bien sera matérialisée par la remise des clés par la SCI aux époux [I] et par la publication du jugement par la partie la plus diligente au service de la publicité foncière aux frais des époux [I] ;
- condamner in solidum les époux [I], Maître [V] et la SCP à régler à la SCI la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner solidairement la SCP et Maître [V] à garantir la SCI de la restitution du prix de vente (105 000 euros) et des frais liés à la vente (6 202 euros), notamment en cas d’insolvabilité des vendeurs ;
- à titre subsidiaire, condamner in solidum Maître [V] et la SCP à payer à la SCI la somme de 63 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir le bien ou à tout le moins, de l’acquérir à des conditions différentes ;
- condamner in solidum les époux [I], Maître [V] et la SCP à régler à la SCI la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
- débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes.

La SCI soutient sa demande d’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur au motif que le bien - qui avait été présenté comme louable et loué à usage d’habitation – ne peut en réalité être utilisé à cet usage, ainsi qu’il résulte des indications du SCHS ; que les époux [I] étaient parfaitement informés du fait que la SCI faisait l’acquisition des différents lots dans l’optique de réaliser un investissement locatif ; que l’erreur est excusable en ce que le bien vendu était déjà loué depuis plus de six années et que l’acte de vente insiste particulièrement sur le fait que le lot n°6 consiste en un « appartement » (et non une cave), l’acte prenant le soin de préciser en page 17 que les caractéristiques du logement décent étaient bien respectées.

La SCI soutient également qu’il y a eu dol dès lors que les époux [I] ont décidé de procéder à la division et à la mise en copropriété de l’immeuble dont ils étaient intégralement propriétaires ; qu’ils ont sciemment modifié la qualification du lot, pour l’intituler « appartement » alors que le géomètre-expert ne mentionnait que l’existence d’un local dans l’espoir de le vendre à un meilleur prix (alors que le lot 6 était qualifié par le géomètre-expert de « local » et non d’appartement).

A titre subsidiaire, la SCI demande la résolution sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme. Elle rappelle que les époux [I] se sont engagés à vendre à la SCI un appartement à usage d’habitation en garantissant qu’il présentait les caractères d’un logement décent alors qu’en définitive, le bien délivré correspond à une cave inhabitable, comme indiqué par le SCHS.

La SCI expose que le notaire a commis une faute puisque puisqu’au vu des éléments dont disposaient les notaires (description du lot en sous-sol, déclaration de travaux détaillant le lot vendu…), ces derniers, en tant que professionnels du droit, auraient dû s’interroger sur le caractère décent du lot vendu afin de vérifier l’allégation du vendeur suivant laquelle le bien serait conforme aux caractéristiques du logement décent. Elle fait valoir que les notaires ne l’ont pas alertée sur le fait qu’un tel bien n’était pas louable à usage d’habitation et qu’étant déjà loué pour un tel usage, il existait un risque que la légalité de cette location soit remise en cause à l’avenir. Outre ce manquement au devoir de conseil, la SCI prétend que les notaires ont donné des informations erronées en précisant dans l’acte que le bien était conforme aux critères du logement décent.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, les époux [I] demandent au tribunal de :
- débouter la SCI de sa demande de nullité du contrat de vente ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes ;
- à titre subsidiaire, débouter la SCI de sa demande de résolution du contrat de vente ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes ;
- à titre subsidiaire, condamner la SCP et Maître [V] à les garantir des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;
- condamner la SCI à payer aux époux [I] la somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive ; 
- condamner la SCI à payer aux époux [I] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les époux [I] soutiennent que la SCI ne démontre pas que le bien vendu ne peut être mis en location dès lors, notamment, qu’aucun arrêté préfectoral d’interdiction de louer le bien à usage d’habitation n’aurait été rendu. Ils exposent également que le bien était habitable au moment de la conclusion du contrat puisqu’un contrat de location avait été signé et que le dossier de travaux soumis à la mairie mentionnait bien que le sous-sol serait affecté à un usage de logement. Ils allèguent enfin que l’erreur commise par la SCI était inexcusable en mettant avant le fait qu’elle serait un professionnel de l’immobilier et qu’en ayant visité le bien, elle pouvait se rendre compte de la configuration des lieux.

Les époux [I] soutiennent également que le dol n’est pas caractérisé dès lors qu’ils ont transformé une cave en logement selon autorisations administratives délivrées par la mairie d’[Localité 8] le 2 mars 2017 et le 22 octobre 2018.

Les époux [I] exposent que la SCI ne rapporte pas la preuve du défaut de conformité.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2023, la SCP et Maître [V] demandent au tribunal de :
- débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes ;
- débouter les époux [I] de leurs demandes en garantie formée contre la SCP ;
- rejeter l’exécution provisoire ;
- condamner la SCI au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens d’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP et Maître [V] se défendent d’avoir commis une quelconque faute en lien causal avec les motifs soutenant la demande en nullité. Ils font valoir également que la condamnation à restitution ne peut être assimilée à un préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2024.

L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 26 février 2024, où elle a été appelée. 

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 6 mai 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. 


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le caractère décent du logement

Aux termes de l’article L.1331-23 du code de la construction et de l’habitation, ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l'article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ou dépourvues d'éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l'habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.

Il résulte des articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que, pour être décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.


En l’espèce, le tribunal observe à la lecture du courrier du SCHS d’[Localité 8] en date du 6 avril 2021 qu’après avoir passé en revue les différents désordres affectant le logement litigieux, le rapport conclut que « ce type de local constitue par nature un danger pour la santé ou la sécurité physique des occupants compte tenu de l’exploitation qui en est faite. […] Compte tenu de la nature impropre à l’habitation, relevant de l’article L.1331-23 du code de la santé publique. Nous vous informons qu’il a été demandé à M. le Préfet de prendre à votre encontre un arrêté d’interdiction d’habiter en application du code de la construction et de l’habitation […] ».

Il n’est pas contesté par la SCI demanderesse qu’aucun arrêté d’interdiction d’habiter n’a été pris par le préfet.

Il sera relevé qu’en dehors de ce courrier, la SCI ne produit aucun autre document de nature à établir le caractère indécent du logement, ni aucune pièce relative à la configuration des lieux ; que, dans ces circonstances, le tribunal, qui n’est pas lié par l’analyse juridique d’un service de la commune en l’absence de décision administrative subséquente, est dans l’impossibilité d’apprécier pleinement par lui-même l’existence, la nature et l’ampleur des désordres affectant le logement ; qu’au reste, ce courrier date du 6 avril 2021 alors que la vente litigieuse est intervenue le 9 mai 2019, soit deux ans plus tôt, de telle sorte qu’il ne renseigne pas suffisamment sur l’état du bien au moment de la vente, l’état général du bien ayant pu évoluer entre-temps ; qu’en conséquence, faute pour la SCI de procéder à une démonstration étayée et appuyée par des pièces complémentaires au courrier du SCHS, son action tendant à l’annulation ou à la résolution de la vente sur le fondement de l’erreur, du dol ou du défaut de délivrance conforme – se rapportant tous trois à l’état indécent du bien – ne saurait prospérer ; qu’il en est de même s’agissant de l’action dirigée contre les notaires dès lors que le défaut d’information qui leur est reproché ne peut être caractérisé en l’absence de certitude quant au caractère décent du bien vendu.

La SCI sera déboutée de sa demande en annulation de la vente et de sa demande subsidiaire en résolution de la vente, de ses demandes subséquentes en restitution, ainsi que de ses demandes indemnitaires contre les époux [I] et les notaires.


II. Sur la procédure abusive

Il résulte de l’application des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.


En l’espèce, les époux [I] ne démontrent pas en quoi la procédure initiée contre eux serait abusive. Par ailleurs, il y a lieu de considérer que, bien que déboutée in fine de ses demandes, la SCI n’a pas exercé son droit d’agir en justice de mauvaise foi dès lors qu’elle s’est appuyée sur des éléments objectifs, notamment un courrier du SCHS de la commune d’Aubervilliers, de telle sorte qu’elle a pu légitimement se fourvoyer sur le bien-fondé de ses prétentions. 


III. Sur les mesures de fin de jugement

A. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

La SCI sera condamnée aux dépens.

Il sera autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile.


B. Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1 000 euros à la SCP et à Maitre [V].


C. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, 

DEBOUTE la SCI Investimmo de toutes ses demandes ;

DEBOUTE M. et Mme [I] de leur demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI Investimmo à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Investimmo à payer à la SCP [V]-[D]-[L]-[C] et à Maître [V] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Investimmo aux dépens ;

AUTORISE l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.


La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

LE GREFFIERLE PRESIDENT