Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 19 juin 2024, n° 24/00515

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/00515 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDVW

MINUTE N°


ORDONNANCE

DU 19 Juin 2024
 





S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS c/ [C] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.A. LOGIS FAMILIAL VAROIS
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON


DEFENDERESSE:

Madame [H] [C]
née le 01 Janvier 1983 à [Localité 6] (TURQUIE)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-000506 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)



COPIES DÉLIVRÉES LE 19 Juin 2024 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Lionel ESCOFFIER, Me Elisabeth WELLAND

1 copie dossier

 


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 28/09/2022, la société LOGIS FAMILIAL VAROIS a donné à bail à Madame [H] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7]-[Localité 3], outre un emplacement de stationnement n°[Numéro identifiant 1] en contrepartie d'un loyer mensuel de 677,98 euros, charges comprises . 

Différentes échéances sont demeurées impayées et la société LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer à Madame [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26/09/2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2093,72 euros en principal, arrêtée au 21 septembre 2023. 

Par acte de Commissaire de Justice du 28 décembre 2023, la société LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référés aux fins de voir : 

constater le jeu de la clause résolutoire au 27/11/2023 et par conséquence la résiliation du contrat de location liant la société LOGIS FAMILIAL VAROIS et Madame [H] [C];ordonner l'expulsion de corps et de biens de Madame [H] [C] , occupant sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publiqueordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions desd articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamner Madame [H] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n'était pas résilié et indexé suivant les mêmes règles à compter du 27/11/2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel ;Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'ordonnance à intervenir.condamner Madame [H] [C] à payer à la société LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 3946,01 € arrêtée au 05/12/2023 inclus à parfaire avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l'assignation; La condamner à payer à la société LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 960 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; Le condamner aux entiers dépens de la présente instance.
Après deux renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l'audience du 15 mai 20243, la société LOGIS FAMILIAL VAROIS représentée par son Avocat, a demandé le bénéfice de son assignation. Elle précise qu'aucune reprise du paiement des loyers est intervenue depuis l'assignation. Elle dit s'opposer aux délais de paiement éventuellement octroyés. Elle conclut que le commandement de payer contient bien un décompte.

Madame [H] [C] est représentée par son avocat qui dépose son dossier de plaidoirie. Aux termes de ses conclusions, elle sollicite de voir :
- Débouter le LOGIS FAMILIAL VAROIS de l'ensemble de ses demandes compte tenu des contestations sérieuses élevées
- Le Renvoyer à mieux se pourvoir au fond
A titre subsidiaire :
- Accorder à Madame [C] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la dette
ET 
- Accorder à Madame [C] les plus larges délais pour quitter les lieux
- Débouter le LOGIS FAMILIAL AVROIS de ses demandes fondées sur l'article 700 du CPC et les dépens.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2024, par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION


La présente affaire étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande : 

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. 

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 02/01/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 21 février 2024 pour la première fois.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, le LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27/09/2023 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner ses locataires en référés le 28 décembre 2023.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur l'existence de contestations sérieuses :

Madame [C] soutient que le commandement de payer ne répondrait pas aux prescriptions en vigueur en ce que le décompte produit porterait au débit de la concluante les divers versements réalisés. Elle en déduit l'existence de contestations sérieuses de nature à faire échec aux demandes du bailleur. 

Il résulte des termes de l’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. 

Or, en l'espèce, il convient de constater avec l'évidence requise en référés que le commandement de payer répond parfaitement aux exigences de formalisme en la matière et que le décompte qui y est annexé est tout à fait régulier, aucune somme versée par la locataire n'étant en outre inscrite au débit du compte. 

Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse n'est établie.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.  
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 28/09/2022 prévoit en son titre 14 une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

Par acte de Commissaire de Justice du 26/09/2023, la société LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2093,72 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié actualisé au 15 mai 2024 que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26/11/2024

Madame [H] [C] est donc à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire Madame [H] [C] et dans les termes du dispositif. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. 

Sur l'indemnité d'occupation : 

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payées si le bail s'était poursuivi.

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, Madame [H] [C] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27/11/2024 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. 

Par conséquent, à compter de cette date et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. 

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 705,41 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS. En raison de sa nature indemnitaire, il n'y a pas lieu à faire droit à la demande d'indexation.


Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

La société LOGIS FAMILIAL VAROIS réclame paiement de la somme provisionnelle de 3 182,74 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 mai 2024 qu'elle produit, en sus du contrat de bail. 

Il convient toutefois de déduire du décompte actualisé, la somme de 183,12 € et 73,48 € et 134,18 €, 182,71 € et 45,24 € intitulée « frais d'huissier » ces sommes faisant partie des dépens ainsi que les sommes de 7,62 € au titre de pénalités pour enquête ressource, restant à la charge du bailleur.

Pour le surplus, la créance n'étant pas contestée par le défendeur, il convient de condamner Madame [H] [C] à régler à la société LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 2 518,29 euros arrêtée au 15 mai 2024 inclus à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les délais de paiement :

L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 
En l'espèce, Madame [H] [C] sollicite l'octroi de délais de paiement. 

Cependant, il résulte des débats et des pièces versées aux débats que le paiement du loyer intégral courant n'a pas repris avant la date de l'audience si bien qu'il n'est pas permis légalement d'accorder des délais. En conséquence, la demande de Madame [C] sera rejetée.
Sur les délais pour quitter les lieux :

Par application de l’article L 412-3 du même code, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise enfin que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».
Or, en l'espèce, la défenderesse n'apporte aucun élément de nature à établir qu'elle a entrepris des démarches pour se reloger. Elle verra sa demande rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Madame [H] [C], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. 

b) Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

c) Sur l’exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. 



PAR CES MOTIFS 


Nous, Isabelle PLANTARD, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

DECLARONS recevable la demande de la société LOGIS FAMILIAL VAROIS ;

DISONS n'y avoir lieu à contestations sérieuses quant au commandement de payer ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27/11/2024, et qu’en conséquence le bail du 28/09/2022 entre le LOGIS FAMILIAL VAROIS d'une part et Madame [H] [C] d'autre part concernant un logement situé [Adresse 7]-[Localité 3], outre un emplacement de stationnement n°[Numéro identifiant 1] se trouve résilié depuis cette date ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [C] de libérer les lieux loués situés [Adresse 7]-[Localité 3]  et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés; 

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le LOGIS FAMILIAL VAROIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNONS Madame [H] [C] à payer au LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme de 2 518,29 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 15 mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation;

CONDAMNONS Madame [H] [C] à payer à la société LOGIS FAMILIAL VAROIS une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 705,41 € ;

REJETONS la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;

REJETONS la demande de délais de paiement en l'absence de la reprise du versement intégral du loyer avant l'audience ainsi que la demande de délai pour quitter les lieux; 

DISONS n'y avoir lieu à allouer des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [H] [C] aux dépens de l'instance;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT