Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 20 juin 2024, n° 23/04796

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 20 JUIN 2024





N° RG 23/04796 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPIH







Monsieur [S] [B]

Madame [W] [O]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 33063-2023-006932 du 15/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)





c/



S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 octobre 2023 (R.G. 23/02299) par le Juge de l'exécution de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2023





APPELANTS :



[S] [B]

né le 31 Juillet 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



[W] [O]

née le 25 Mai 1984 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A. RÉSIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Corinne LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





*****



FAITS ET PROCÉDURE :



Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2013, la société Résidences Le logement des fonctionnaires, Sa d'HLM, a consenti à Madame [W] [O] et à Monsieur [S] [B] un contrat de location pour un appartement situé [Adresse 1]), moyennant un loyer en principal de 770,71 euros par mois et des charges provisionnelles et/ou récupérables prévues contractuellement, mais non chiffrées par le bailleur. 



Rapidement après leur entrée dans les lieux, les locataires ont rencontré de nombreuses difficultés dans leur logement tenant principalement à des infiltrations d'air et d'eau, une absence d'isolation au sol et des systèmes de chauffage défaillants. Ces désordres ont entraîné des moisissures, outre une surconsommation d'électricité, les locataires ne parvenant jamais à se chauffer correctement en raison de l'absence d'isolation et des trous d'air dans les huisseries. Le bailleur a été informé de ces désordres par divers échanges de mails. De menus travaux ont été réalisés tardivement et seulement à titre conservatoire, de sorte qu'ils n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres, toujours présents aujourd'hui.



En réponse à l'absence de réaction du bailleur pour mettre fin aux désordres, M. [B] et Mme [O] ont arrêté de payer leur loyer. Le bailleur a alors engagé une procédure d'expulsion.



Par ordonnance de référé en date du 15 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a, entre autres dispositions, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers, condamné M. [B] et Mme [O] au paiement d'une indemnité provisionnelle sur l'arriéré des loyers, et leur a accordé un délai de 36 mois pour solder leur dette, durant lequel la clause résolutoire a été suspendue. 



Un rapport de visite a été rendu par la mairie de [Localité 3] le 22 juillet 2022, dans lequel ont été énoncées les difficultés du logement et l'atteinte qui en découle à la salubrité publique. Sur ce constat, la mairie a mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres dans les trois mois, ce qui n'a pas été réalisé.



Un commandement de quitter les lieux a été délivré aux locataires le 3 avril 2023, sur le fondement de l'ordonnance de référé susvisée.



Par acte du 19 avril 2023, M. [B] et Mme [O] ont assigné la SA Résidences Le logement des fonctionnaires devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir juger que la clause résolutoire n'avait pas lieu à s'appliquer, en raison de la mauvaise foi du bailleur, et pour solliciter la remise en état du dit logement et une réduction des loyers de moitié.



Par requête reçue au greffe le 6 juillet 2023, M. [B] et Mme [O] ont saisi le juge de l'exécution de Bordeaux afin d'obtenir un délai de 18 mois pour quitter les lieux.



Par jugement du 17 octobre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux :

- a débouté M. [B] et Mme [O] de leur demande de délai pour quitter les lieux situés [Adresse 1], 

- les a condamnés aux dépens, 

- a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a rappelé que le jugement bénéficie de droit de l'exécution provisoire.



M. [B] et Mme [O] ont relevé appel du jugement le 25 octobre 2023 en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délai pour quitter les lieux situés [Adresse 1] et les a condamnés aux dépens. 



L'ordonnance du 4 décembre 2023 a fixé l'affaire à l'audience des plaidoiries du 7 mai 2024, avec clôture de la procédure à la date du 23 avril 2024.



Par décision du 15 décembre 2023, le Bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux a accordé l'aide juridictionnelle totale à Mme [O]. 

Par ordonnance du 4 avril 2024, le président de la deuxième chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a constaté l'irrecevabilité des conclusions signifiées par l'intimée le 15 mars 2024, en raison de l'irrespect du délai d'un mois pour conclure après signification des conclusions de l'appelant.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2023, M. [B] et Mme [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 488 du code de procédure civile et R.412-3, R.412-4, L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- leur accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux,

- laisser les dépens à la charge des parties chacune pour ce qui la concerne.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens. 



L'affaire a été évoquée à l'audience du 7 mai 2024 et mise en délibéré au 20 juin 2024.





MOTIFS :



Sur les conséquences manifestement disproportionnées de l'expulsion, 



A titre liminaire, les appelants indiquent que leur expulsion a été ordonnée sur le fondement d'une ordonnance de référé qui n'a pas autorité de chose jugée au principal et qui ne s'impose donc pas au juge du fond, lequel en l'espèce a été saisi aux mêmes fins. Ils rappellent à ce titre qu'ils ont saisi le juge du fond afin de voir écarter la clause résolutoire, en raison de la mauvaise foi du bailleur et des contestations sérieuses existantes, au regard du manque de salubrité du logement, le bailleur ayant déjà été condamné à deux reprises pour les mêmes difficultés dans cette résidence. Dans un tel contexte, ils considèrent que l'expulsion aurait des conséquences manifestement excessives si l'ordonnance de référé rendue le 15 avril 2022 venait à être remise en cause par les juridictions du fond.



S'il est effectivement exact qu'une ordonnance de référé n'a pas autorité de la chose jugée au principal, il appert néanmoins qu'elle constitue un titre exécutoire valable de nature à fonder une mesure d'expulsion. De plus, il résulte de l'article R121-1 du code des procédures civiles d'exécution que le juge de l'exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l'exécution. Si les appelants ont effectivement saisi la juridiction du fond le 19 avril 2023, d'une action tendant à contester la résiliation du bail, il n'est nullement acquis en l'état que celle-ci puisse prospérer. 



Partant, il n'y a pas lieu de différer l'exécution de l'ordonnance de référé servant de fondement aux poursuites, laquelle est de par sa nature exécutoire par provision, les appelants ne démontrant pas par ailleurs en quoi son exécution aurait des conséquences manifestement excessives.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux, 



L'article L412-3 du code civil dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. 



L'article L412-4 du même code prévoit que la durée des délais ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 



Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues par les articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 



Sur le fondement des dispositions susvisées, les appelants sollicitent de se voir accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux. Ils critiquent le jugement déféré qui les a déboutés d'une telle demande, faisant valoir qu'ils ont repris depuis plusieurs mois le règlement des loyers afin de démontrer leur bonne foi. S'ils ne contestent pas l'existence de la dette locative, ils exposent qu'en l'état ils ne disposent d'aucune autre solution de relogement malgré l'état inqualifiable du bien, leurs recherches en ce sens ayant été vaines. Ils ajoutent que Mme [O] est handicapée à 80% et qu'elle perçoit une allocation à ce titre. Elle a en outre rencontré récemment de nouvelles difficultés de santé qui ont nécessité une hospitalisation et une intervention chirurgicale. 



Pour établir que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, les appelants versent aux débats une correspondance en date du 2 octobre 2023 par laquelle le pôle ressource logement adapté indique qu'il accepte leur inscription et leur explique les modalités pour finaliser le dossier. Il n'est nullement démontré que les appelants aient transmis subséquemment les pièces requises pour compléter le dossier. 



De plus, la production de deux demandes de logement social en date du 20 décembre 2022 et du 24 octobre 2023 ne permet pas d'établir à elle seule que le relogement des intéressés ne peut se faire dans des conditions normales. 



En outre, les problèmes de santé allégués par Mme [O], attestés par la production d'une carte d'invalidité et un taux d'incapacité important à hauteur de 80%, sont insuffisants pour attester de ce qu'un relogement de celle-ci dans des conditions normales est impossible. Le certificat d'hospitalisation en gastro-entérologie en date du 18 avril 2023 est également parfaitement inopérant à ce titre. 



 Il en résulte, au regard de la défaillance des appelants dans la charge de la preuve, que la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui les a déboutés de leur demande de délais pour quitter les lieux.



Sur les autres demandes, 



Les appelants seront condamnés aux entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés, s'agissant de Mme [O], comme en matière d'aide juridictionnelle. 







PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Dans les limites de l'appel, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 







Condamne M. [S] [B] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle pour cette dernière. 





La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LE PRESIDENT