Tribunal judiciaire de Chartres, 1ERE CHAMBRE, 19 juin 2024, n° 22/01981

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Jugement N°
du 19 Juin 2024

N° RG 22/01981 - N° Portalis DBXV-W-B7G-FXWR
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S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
C/
[U] [E], [V] [J]















Copie certifiée conforme et 
Copie exécutoire délivrées
le


à :
-Me KARM T35
-Me COYAC-GERBET T18
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE 


DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 7]
représentée par Me Mathieu KARM, demeurant [Adresse 5] - [Localité 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35


DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [E] Intervention forcée,
né le [Date naissance 4] 2024 à [Localité 12] (INDE), demeurant [Adresse 8] - [Localité 11]
non représenté

Maître [V] [J],
demeurant [Adresse 9] - [Localité 10]
représenté par Me Virginie COYAC GERBET, demeurant [Adresse 6] - [Localité 3], avocat au barreau de CHARTRES,
vestiaire : T 18


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 13 mars 2024, à l’audience du 13 Mars 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 15 mai 2024 et prorogée au 19 Juin 2024.

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 19 Juin 2024
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier, et rédigé par Madame [I] [W], stagiaire à l'intégration.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 3 septembre 2014 par Maître [J], notaire à [Localité 10], Monsieur [U] [E] a fait l'acquisition des lots n°280499, 290237, 290351 au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Il a été souscrit pour l'acquisition de ce bien immobilier un prêt auprès de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE d'un montant de 115.000 euros sur une période de 300 mois au taux de 3,5 %. 

Le prêt est garanti par le bien acquis.

Faute de règlement des échéances mensuelles du prêt par Monsieur [U] [E], la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a voulu mettre en œuvre, en juin 2021, une procédure de saisie immobilière sur le bien financé par ledit prêt.

A cette occasion, à la suite de la collecte des documents nécessaires à la mise en œuvre de la procédure, il est apparu contrairement à la mention figurant dans l'acte notarié, établi le 3 septembre 2014, que Monsieur [U] [E] n'était pas célibataire mais marié à Madame [H] [T] depuis le [Date mariage 2] 2024, soit antérieurement à la rédaction de l'acte.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE s'est rapprochée de Maître [V] [J] par lettre recommandée le 14 décembre 2021 et le 11 mai 2022 lui faisant part de son impossibilité de procéder au recouvrement forcé de sa créance et lui demandant, en conséquence, de prendre en charge le préjudice en résultant.

Cette demande n'a pas abouti.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE a, par acte d'huissier délivré le 3 août 2022, fait assigner devant le présent tribunal Maître [V] [J] aux fins d'indemnisation de son préjudice.

Maître [V] [J] a, quant à lui, fait assigner, en intervention forcée, par acte d'huissier en date du 9 mai 2023 Monsieur [U] [E] aux fins d'obtenir, outre la jonction de l'instance l'opposant à Monsieur [U] [E] à celle l'opposant à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE:

-à titre principal, la rectification de l'erreur matérielle affectant l'acte authentique établi le 3 septembre 2014,
-à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [U] [E] à le relever de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, à lui payer la somme de 3.000 au titre des frais irrépétibles, à régler les dépen

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE demande, au Tribunal de :

- débouter Maître [V] [J] de toutes ses demandes,
- juger que la responsabilité civile professionnelle de Maître [V] [J] est engagée faute pour lui d'avoir vérifié la situation matrimoniale de Monsieur [U] [E] et faute d'avoir conseillé et mis en garde sur les conséquences de l'absence de Madame [H] [T] à l'acte de prêt,
- condamner Maître [V] [J] à lui payer la somme de 128 582,89 euros valeur 30 Octobre 2023 avec intérêts au taux conventionnel de 3,50 % à compter du 1er Novembre 2023,
- condamner Maître [V] [J] à lui payer 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner Maître [V] [J] aux dépens.

A l'appui de ses prétentions fondées sur l'article 5 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 et des articles 1240 et 1241 du code civil, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE soutient qu'à défaut de connaître l'identité, l'état et le domicile des parties à l'acte, le notaire se doit de se procurer les documents justificatifs s'y rapportant. Elle ajoute que le contrôle de l'identité des parties est élémentaire et indispensable car il conditionne la validité de l'acte. Le défaut de vérification de la situation matrimoniale de Monsieur [U] [E] par Maître [V] [J] est dès lors constitutif d'une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

Elle fait valoir que cette faute lui cause un préjudice en l'empêchant de pouvoir recouvrer sa créance par la voie d'une saisie immobilière et ce d'autant que le bien serait manifestement le domicile conjugal des époux. Le préjudice correspond ainsi au solde des sommes dues au titre du prêt consenti à Monsieur [U] [E] à la date du 31 octobre 2023 soit la somme de 128.582,89 euros.
En réponse à l'argumentation de Maître [J] selon laquelle elle ne ferait pas la preuve de son préjudice financier et de ce qu'elle n'aurait pas engagé des poursuites en vue de recouvrer les sommes dues, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE dit produire le décompte des sommes dues et un commandement de payer, notifié le 14 octobre 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023 Maître [V] [J] demande au tribunal :

-à titre principal, de rectifier l'erreur matérielle dans l'acte authentique du 3 septembre 2014 mentionnant à tort que Monsieur [U] [E] était célibataire,
-à titre subsidiaire, de dire et juger qu'il a correctement accompli sa mission et n'a commis aucune faute à l'égard de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et que les préjudices allégués ne sont pas causés par ses prétendues fautes et en conséquence débouter la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes à son encontre,
-à titre infiniment subsidiaire de dire et juger que l'exécution provisoire de la décision ne se justifie pas et aurait des conséquences manifestement excessives,
- condamner la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à lui payer 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société CREDIT FONCIER DE FRANCE en tous les dépens.

A l'appui de ses prétentions, il fait valoir, à titre principal, que l'erreur est matérielle et donc réparable et rectifiable par le tribunal. Maître [J] ajoute qu'il avait connaissance du statut matrimonial de l'acquéreur puisqu'il avait commandé, le 9 septembre 2014, un acte de naissance et en déduit que l'absence de mention du mariage à l'acte résulte d'une erreur purement matérielle.
Cette erreur est selon lui non créatrice de droit et que, Monsieur [U] [E] qui n'a d'ailleurs pas relevé ladite erreur, ne saurait contester la rectification sollicitée.

Il soutient, subsidiairement, que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne rapporte pas la preuve des éléments constitutifs de sa responsabilité, l'erreur matérielle n'étant pas à l'origine du préjudice. Il fait valoir que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne démontre pas l'impossibilité de recouvrer sa créance. Le préjudice est en outre non actuel et certain dans la mesure où en application de l'article 1413 du code civil un créancier peut poursuivre sur les biens communs.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures notifiées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
 
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 décembre 2023, fixée pour plaidoirie à l'audience du 13 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024 puis prorogée au 19 juin 2024.
 
Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 768 du Code de procédure civile oblige les parties à reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées abandonnées et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1) Sur la responsabilité de Maître [V] [J].

1.1 Sur la faute. 

Le décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires répertorie les règles de présentation et de rédaction des actes de même que les mentions obligatoires qui doivent y figurer.

L'article 5 du décret spécifie que " l'identité, l'état et le domicile des parties, s'ils ne sont pas connus du notaire, sont établis par la production de tous documents justificatifs. Ils peuvent exceptionnellement lui être attestée par deux témoins ayant les qualités requises par l'article 4. "

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil, que : " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " 

Conformément au droit commun de la responsabilité civile délictuelle prévu par cet article, la responsabilité ne peut être établie que s'il existe un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices invoqués.

Il est constant que si le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.

En l'espèce, il est reproché par la Société CREDIT FONCIER DE FRANCE à Maître [V] [J] de ne pas avoir vérifié la situation matrimoniale de Monsieur [U] [E], acquéreur du bien immobilier financé à l'aide d'un prêt immobilier qu'elle lui a consenti. Les échéances du prêt n'étant plus réglées, la requérante considère que l'inexactitude figurant à l'acte dressé par Maître [V] [J] empêche le recouvrement de sa créance en la privant de la possibilité d'initier une procédure de saisie immobilière du bien.

Au cas présent, Maître [V] [J] n'a effectivement pas vérifié la déclaration de l'acquéreur sur son état puisqu'il est fait mention à l'acte établi le 3 septembre 2014 de ce que Monsieur [E] est célibataire alors qu'il résulte des pièces versées aux débats que celui-ci est marié à la date du [Date mariage 2] 2014.

Maître [V] [J] soutient aux termes de ses écritures qu'il s'agit d'une simple erreur matérielle car il connaissait la situation matrimoniale de l'acquéreur ayant commandé un extrait de son acte de naissance le 9 septembre 2014.

Force est de constater que cette commande du 9 Septembre 2014 est postérieure à l'établissement de l'acte qui lui date du 3 Septembre 2014 et que cette prétendue connaissance de la situation matrimoniale de Monsieur [U] [E], discordante de la mention qui en est faite à l'acte, n'a pas suscité chez Maître [J], une rectification de l'acte en cause.

Il est ainsi incontestable que le document justificatif permettant de connaître la situation matrimoniale de l'acquéreur, à savoir l'acte de naissance, n'a pas été commandé en temps utile et que Maître [J] n'a pas fait preuve de diligences pour rectifier la situation une fois le document reçu.

Il y a dès lors lieu de retenir que Maître [V] [J] a commis une négligence constitutive d'une faute et non d'une simple erreur matérielle, qui n'aurait en tout état de cause pas été rectifiable par le Tribunal.

1.2 Sur l'existence d'un préjudice et son lien de causalité avec la faute commise.

Aux termes de l'article 1401 du code civil : 
" La communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres. "

Aux termes de 1402 du code civil : 

"Tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l'on ne prouve qu'il est propre à l'un des époux par application d'une disposition de la loi.
Si le bien est de ceux qui ne portent pas en eux-mêmes preuve ou marque de leur origine, la propriété personnelle de l'époux, si elle est contestée, devra être établie par écrit. A défaut d'inventaire ou autre preuve pré-constituée, le juge pourra prendre en considération tous écrits, notamment titres de famille, registres et papiers domestiques, ainsi que documents de banque et factures. Il pourra même admettre la preuve par témoignage ou présomption, s'il constate qu'un époux a été dans l'impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit.

Aux termes de l'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution est notamment posée l'exigence d'un titre exécutoire pour procéder à une saisie immobilière. 

Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent, en application de l'article L 311-3 du code des procédures civiles d'exécution, un titre exécutoire.

Aux termes de l'article L 311-7 du code des procédures civiles d'exécution, la saisie des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux.

Au cas présent, il n'est pas contesté que le bien acquis par Monsieur [U] [E], du fait de son statut d'homme marié lors de l'acquisition du bien immobilier, est commun aux deux époux.

Le titre n'est ici pas conforme à la réalité puisque Monsieur [U] [E] y apparaît non marié, il ne peut dès lors permettre à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de poursuivre contre les deux époux auxquels les actes doivent être dénoncés dans le cadre d'une procédure immobilière, l'impossibilité d'accomplir cette formalité, entraînera d'office la nullité de la procédure, l'article L 311-7 étant d'ordre public.

Il résulte, en conséquence de ce qui précède un préjudice caractérisé par la perte de chance pour la société CREDIT FONCIER DE FRANCE de recouvrer sa créance par la voie d'une saisie immobilière qui était en l'espèce, au regard du montant de la créance et des ressources du débiteur, la mesure d'exécution forcée la plus efficiente.

Le recouvrement de cette créance par un autre moyen apparaît très réduit.

Par conséquent, il doit être considéré une perte de chance de 90 % de pouvoir recouvrer la créance.

Ce préjudice est en lien avec la faute de Maître [V] [J] dans la rédaction de l'acte d'acquisition du bien.

1.3 Sur le quantum du préjudice.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE se prévaut selon décompte produit aux débats d'une créance exigible d'un montant de 128.582,89 euros, il y a lieu de déduire de cette somme l'indemnité d'exigibilité de 7% qui s'élève à la somme de 8.400,45 euros 

Cette somme est une contrepartie de l'inexécution par l'emprunteur de son obligation contractuelle de rembourser les sommes dues, indemnité prévue au contrat de prêt, son règlement ne peut être mise à la charge de Maître [V] [J] qui n'est pas lié contractuellement à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE. 

Maître [V] [J] sera en conséquence condamné à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 120.182,44 euros (128.582,89 -8.400,45) X 90 % soit 108.164,20 euros.

2) Sur les autres demandes.

Il convient de relever que Maître [V] [J] n'a pas repris dans ses dernières conclusions qui sont postérieures à l'assignation en intervention forcée délivrée à Monsieur [U] [E], l'appel en garantie dirigé contre ce dernier de sorte que le Tribunal n'en ai pas saisi. 

3) Sur les mesures de fin de jugement.

3.1 Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Maître [V] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Maître [V] [J], condamné aux dépens, devra verser à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 €.

3.3 Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, l'exécution provisoire, au regard de la nature du litige et de la solution retenue, n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Maître [V] [J] à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, la somme de 108.164,20 euros et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Maître [V] [J] à payer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Maître [V] [J] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Jugement rédigé par Madame [I] [W], stagiaire à l'intégration, sous la correction de Madame Sophie PONCELET.

LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE

Vincent GREFSophie PONCELET