Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 6, 28 juin 2024, n° 23/03075

Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [U] avait contracté mariage avec Mme [G] sous le régime de la communauté légale. De leur union étaient issus trois enfants : 
- M. [V] [U] qui a eu deux enfants, M. [O] [U] et M. [X] [U] 
- M. [M] [U],
- M. [Z] [U], marié à Mme [R] [W], avec qui il a eu un enfant,
M. [I] [U]. 






Suite au décès de [K] [U], dans le cadre de la liquidation partage de la communauté et de sa succession, il a été établi un acte de partage par Maître [D], notaire à [Localité 14], le 14 septembre 1972. Au terme de cet acte, M. [Z] [U] s’est vu attribuer 2/3 de diverses constructions élevées derrière les pavillons situés à [Localité 14] (77), [Adresse 13], comprenant : 
- Divers boxes, 
- Garages non fermés 
- Bâtiment 
- Une grande Cour 
Le tout cadastré section BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (77), contre règlement d’une soulte et M. [V] [U] s’est vu attribuer de son côté 1/3 du même bien. [V] [U] est décédé depuis lors, laissant pour lui succéder ses deux enfants MM. [O] et [X] [U].
 
M. [Z] [U] est décédé le [Date décès 5] 2003. Il a laissé pour lui succéder son épouse, Mme [R] [W] veuve [U] et son fils, M. [I] [U]. 
 
Mme [R] [W] a opté pour ¾ en usufruit et ¼ en pleine propriété. 
 
Le 24 décembre 2021, Mme [R] [W] a fait donation à son fils, M. [I] [U] de 1/6e de la nue-propriété du bien.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 28 juin 2023, Mme [R] [W] et M. [I] [U] ont fait assigner MM. [O] [U] et [X] [U], devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de partage judiciaire et de licitation.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA 14 décembre 2023, Mme [R] [W] et M. [I] [U] demandent au tribunal de :
« Vu, les articles 214, 262, 267, 815, 815-13, 840, 1364, 1368, 1371, 1476, 1479, 1543, 1536 du code civil 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
Il est demandé au Tribunal de céans de bien vouloir : 
- JUGER que Madame [R] [U] justifie des diligences amiables entreprises avant d’engager son action ; 
En conséquence, à titre principal : 
- DECLARER recevable et bien fondée l’action de Madame [R] [U] ; 
- ORDONNER qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existante entre Madame [R] [U] et Messieurs [O] et [X] [U] ; 

- COMMETTRE Maître [S] [E], Notaire, de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] – [Localité 25] – France, ou, en cas de désaccord entre les indivisaires sur ce point, tel Notaire qu’il plaira au Tribunal, et de le charger de suivre les opérations de liquidation et de partage et de dresser un état liquidatif dans le délai d’un an suivant sa désignation ; 
- DÉSIGNER tel magistrat qu'il plaira au Tribunal pour surveiller ses opérations et faire rapport en cas de difficulté ; 
- JUGER qu'en cas d'empêchement des dits Juge et Notaire commis, il sera pourvu à leur remplacement par simple ordonnance sur requête rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Meaux, à la requête de la partie la plus diligente ;
- DIRE que la parcelle cadastrée BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (SEINE ET MARNE) devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an, à compter de la signification de la décision à intervenir au prix de 380 000 euros minimum. 
- AUTORISER [I] [U], Madame [R] [U] et Monsieur [O] [U] à procéder à la vente de gré à gré du bien immobilier, même en l’absence ou contre la volonté de Monsieur [X] [U], pour la somme de 380 000 € ;
Subsidiairement, en l’absence de vente de gré à gré dans le délai de 6 mois suivant le Jugement à intervenir, et préalablement aux dites opérations et pour y parvenir, 
- ORDONNER la licitation des diverses constructions élevées derrière les pavillons, situés à [Localité 14], [Adresse 13] cadastré, section BN n°[Cadastre 11], pour une contenance de 00 ha 08a 58ca, à la barre du Tribunal judiciaire de MEAUX ; 
- FIXER la mise à prix de la parcelle avec les constructions attenantes à 400.000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de moitié en cas d’enchères désertes ; 
- DIRE qu’il sera procédé à ladite vente sur licitation conformément au cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître VAUTIER, Avocat au Barreau de Meaux, demeurant [Adresse 8] à [Localité 24] ; 
- ALLOUER les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de Maître Emmanuel VAUTIER, Avocat au Barreau de MEAUX ; 
Et en tout état de cause, 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 14 577,33 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée à décembre 2023, correspondant au paiement des taxes foncières afférentes à l’immeuble indivis ; (à parfaire au jour du partage) ; 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 6 069,10 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée à décembre 2023, correspondant au paiement de l’assurance afférentes à l’immeuble indivis ; 

- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 169,67 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée au 1er décembre 2022, correspondant au paiement des taxes d’habitation afférentes à l’immeuble indivis ; 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 3.000,00 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée au 1er décembre 2022, correspondant au paiement de la procédure d’expulsion relative à l’immeuble indivis ; 
- CONDAMNER Messieurs [O] et [X] [U] in solidum à payer à Madame [R] [U] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Mme [R] [W] et M. [I] [U] exposent notamment que : 
- ils ont écrit aux défendeurs par la voie de leur conseil aux fins de partage amiable, des discussions ont été entamées, mais n’ont pu aboutir ;
- la masse partageable se compose uniquement de l’ensemble immobilier situé à [Localité 14] (77) ;
- Mme [W] a obtenu plusieurs offres d’achat au prix de 400000 €, mais les défendeurs n’ont pas souhaité donner suite, et à ce jour un acheteur s’est présenté et maintient son offre au prix de 380000 € ;
- les prix de l’immobilier ont tendance à baisser depuis lors ;
- les lieux ne sont pas exploités, génèrent des charges et risquent de faire l’objet d’un squat ;
- Mme [W] a supporté de nombreuses charges afférentes à l’immeuble indivis en lieu et place de l’indivision.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 9 novembre 2023, M. [O] [U] demande au tribunal de : 
« Vu les articles 815 et suivants du Code Civil, 
Ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage judiciaire de l’indivision 
existant entre Mme [R] [W] veuve [U], M. [I] [U] et Messieurs [O] et [X] [U].
Donner acte à M. [O] [U] de ce qu’il ne s’oppose pas à la désignation de Maître [S] [E], Notaire à [Localité 25], aux fins de procéder aux opérations de compte liquidation partage. 
Désigner tel magistrat qu’il plaira au tribunal pour surveiller ces opérations, faire rapport en cas de difficulté. 


Juger qu’en cas d’empêchement desdits Juges et Notaire commis, il sera pourvu à leur remplacement par simple Ordonnance sur Requête rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de MEAUX à la requête de la partie la plus diligente. 
Préalablement auxdites opérations et pour y parvenir, débouter Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] de leur demande de licitation des diverses constructions à la barre du Tribunal Judiciaire de MEAUX. 
Dire que la parcelle cadastrée BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (SEINE ET MARNE) devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an, à compter de la signification de la décision à intervenir au prix de 380 000 euros minimum. 
En tout état de cause, 
Débouter Mme [R] [W] veuve [U] de voir fixer ses créances à l’égard de l’indivision : 
- A la somme de 13 153.34 euros, sauf à parfaire, au titre des taxes foncières sur le bien 
indivis. 
- A la somme de 4 470.44 euros au titre de sa créance arrêtée au 1 er décembre 2022 correspondant au paiement de l’assurance afférente à l’immeuble indivis 
- A la somme de 169.67 euros à parfaire, arrêtée au 1er décembre 2022 correspondant au paiement des taxes d’habitation afférentes à l’immeuble indivis 
- A la somme de 3 000 euros à parfaire, arrêtée au 1 er décembre 2022 au titre des paiements de la procédure relative à l’immeuble indivis. 
Débouter Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
Les condamner solidairement et conjointement à régler à M. [O] [U] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
Condamner Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] aux entiers dépens. 
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

M. [O] [U] expose notamment que : 
- dans l’acte de donation de Mme [W] à son fils M. [I] [U] de 1/6e de la propriété du bien, il était convenu que Mme [W] aurait à charge de régler les impôts et charges de toute nature afférents au bien, y inclus les frais d’assurance ;
- l’actif à partager se compose uniquement de l’ensemble immobilier ;
- il souhaite également sortir de l’indivision ;
- il ne s’oppose pas à la désignation de Me [E], notaire à [Localité 25] (77) ;


- il s’oppose à la demande de licitation, car, s’il a eu connaissance de la lettre des demandeurs du 29 mars 2022 demandant à sortir de l’indivision, il n’a été informé d’aucune proposition d’achat, de sorte qu’il n’a jamais été en mesure de se prononcer sur aucune offre ;
- son frère demeurant aux USA est demeuré taisant sur cette procédure ;
- il demande au tribunal « d’autoriser les parties à vendre à l’amiable ledit ben dans un délai de douze mois » ;
- Mme [W] ne justifie pas des taxes foncières 2008 à 2012 et ne justifie d’aucun paiement au titre de la taxe foncière ;
- Mme [W] ne justifie ni du paiement ni des factures d’assurance ;
- Mme [W] ne justifie pas avoir payé la taxe d’habitation, qui au demeurant ne devrait pas être due, ne s’agissant pas de locaux d’habitation ;
- la procédure de référé expulsion à l’encontre de M. [F] [U] a fait l’objet d’un débouté, le juge des référés relevant qu’il n’était pas établi que ce dernier occupait les lieux et que par ailleurs il était établi que des affaires de M. [L] [U], fils et petit-fils des demandeurs, étaient entreposées dans les lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 7 mars 2024 et signifié à M. [X] [U] le 20 février 2024, M. [O] [U] demande au tribunal de : 
« Ordonner le rabat de l’Ordonnance de Clôture prononcée le 15 janvier 2024. 
Ordonner la clôture à l’audience de plaidoiries du 26 avril 2024 ».

Le conseil de M. [O] [U] expose que l’ordonnance de clôture a été prononcée avant qu’il n’ait eu le temps de communiquer ses deux dernières pièces aux demandeurs et demande la révocation de l’ordonnance de clôture pour régularisation.

Par message RPVA du 7 mars 2024, le conseil des demandeurs expose que les pièces dont la production est demandée ne sont que des pièces de procédure qui n’appellent aucune observation de sa part et demande le maintien de la date d’audience des plaidoiries au 26 avril 2024.

Assigné en FLORIDE (USA), M. [X] [U] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 26 avril 2024. Lors de l’audience, l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2024 a été révoquée, les deux pièces produites en défense postérieurement au 15 janvier 2024 ont été déclarées recevables et l’instruction a été clôturée à nouveau.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande en partage judiciaire et le notaire à désigner

En application de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

L'article 840 de ce même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837.

En l'espèce, il n'a pas été possible de procéder à la liquidation amiable de l’indivision existant entre Mme [W], M. [I] [U] et les consorts [U] comme en témoigne sa persistance malgré le courrier adressé le 29 mars 2022 par le conseil des demandeurs aux défendeurs et malgré les trois offres d’acquisition de l’ensemble immobilier indivis pour un montant de 400000 € chacune, deux datées des 7 septembre 2022 ([20]) et 4 octobre 2022 ([21]) et une non datée ([22]), auxquelles il n’a pas été donné suite.

Il convient en conséquence d'ordonner l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre Mme [W], M. [I] [U] et les consorts [U].

Selon l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation du bien, et désigne un notaire chargé de dresser l’acte de partage.

Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour les surveiller. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut par le tribunal. 

En l’espèce, la complexité des opérations à venir, en raison de l’existence d’un bien immobilier, justifie la désignation d’un notaire sous le contrôle d'un juge commis.

Les parties constituées s’accordant sur le notaire à désigner, il sera désigné Maître [S] [E], notaire de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] à [Localité 25].

Il sera rappelé que le notaire désigné par le tribunal a pour mission, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

L’esprit de la loi, tel qu’il résulte des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile, n’est pas de faire trancher par le juge, au stade de l’ouverture des opérations, des contestations isolées en préjugeant des opérations de liquidation partage qui forment un tout. La présente juridiction n’a en effet pas vocation à effectuer une pré-liquidation des droits respectifs des parties, une telle mission incombant au notaire saisi dans les conditions fixées par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Ce n’est qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’acte liquidatif dressé par le notaire commis, que le tribunal, auquel ce projet, ainsi qu’un procès-verbal des dires respectifs des parties seront transmis, statuera sur l’ensemble des désaccords persistants.

Néanmoins, il peut s’avérer opportun, en dehors du cadre posé par les dispositions précitées, de trancher des contestations, notamment des contestations de principe, dès lors que les parties en ont débattu de façon complète, et que la décision sur ce point n’est pas susceptible de nuire à la cohérence des opérations à venir.

Sur les demandes de vente amiable 

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En l’espèce, la vente amiable relève du libre accord des parties et non pas du tribunal, de sorte que ces demandes sont dénuées de fondement juridique et seront rejetées. 

Sur la demande d’être autorisés à vendre seuls l’ensemble immobilier indivis

Par la formulation de leurs demandes y afférentes, les trois parties constituées demandent au tribunal d’être autorisées à vendre seules le bien indivis, soit sans le consentement de M. [X] [U], défendeur défaillant demeurant en FLORIDE (USA).

Aux termes de l’article 815-5 alinéa 1er du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lieux sont inoccupés et il s’infère des écritures des parties qu’ils ne sont pas entretenus, de sorte qu’ils se dégradent avec les années qui passent et peuvent faire l’objet d’un squat. Il est constant également que M. [X] [U] se désintéresse totalement de l’indivision et de la présente procédure, empêchant de la sorte la vente de l’ensemble immobilier.

Il s’ensuit que le désintérêt de M. [X] [U] met en péril les intérêts de l’indivision et que les parties constituées seront autorisées à vendre seules l’ensemble immobilier.

Sur la demande de licitation de l’ensemble immobilier indivis

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, l’immeuble indivis, un ensemble immobilier hétéroclite, ne peut être aisément partagé entre les parties, et aucune des parties ne souhaite racheter les parts des autres.

Les offres d’acquisition citées précédemment datent de 2022, de sorte que cela fait plusieurs années que les parties constituées tentent vainement d’obtenir que le bien soit vendu pour sortir de l’indivision. Si elles sont toutes les trois autorisées à vendre seules l’ensemble immobilier, la mésentente entre les demandeurs et le défendeur constitué pourrait encore faire obstacle à cette vente et donc au droit au partage qui est d’ordre public.

Cette situation justifie donc que la licitation de l’ensemble immobilier soit ordonnée, à défaut de vente de gré à gré passé le délai de six mois à compter du présent jugement, afin d’assurer en toute hypothèse le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire, même passé le délai de six mois.

L'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu'elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l'audience de vente, au détriment de l'indivision ; qu'enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur. 

En l’espèce, trois offres d’acquisition au prix de 400000 € sont produites et les demandeurs exposent avoir une offre encore d’actualité au prix de 380000 €. Par conséquent, la mise à prix sera fixée à 260000 €.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de Mme [W] au titre de son compte d’administration

L’article 815-13 du code civil dispose : 
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

Il convient de rappeler que les impenses constituent des créances du coïndivisaire qui les a engagées, pour le tout et non pour sa seule part dans l’indivision, le partage en aval du boni s’assurant que la part des charges, et seule cette part, repose bien sur celui des coïndivisaires qui les as engagées. 

1/ Sur les demandes au titre de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de l’assurance :

L’article 1199 du code civil dispose : 
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV ».

En l’espèce, en application du principe de l’effet relatif des conventions, M. [O] [U] ne peut invoquer la donation passée entre Mme [W] et son fils M. [I] [U] pour refuser à Mme [W] ses droits à l’égard de l’indivision au titre des impenses par elle engagées. 

Au surplus, les clauses invoquées par M. [X] [U] ne sont que des clauses de style qui rappellent la répartition de la jouissance et des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, en cas de démembrement de propriété, mais n’ont pas pour vocation à laisser à la seule charge définitive de Mme [W] les impenses par elle engagées.

Mme [W] produit les avis de taxe foncière de 2013 à 2023 pour un montant total de 43292 €. Néanmoins, Mme [W] ne justifie pas du paiement de ces taxes au moyen de ses fonds personnels. Mme [W] sera donc invitée à produire ces éléments au notaire désigné afin qu’il en soit tenu compte au titre de son compte d’administration. Il en ira de même concernant la taxe d’habitation pour laquelle Mme [W] ne produit aucun élément.

Concernant l’assurance, les documents contractuels produits sont au nom de M. [I] [U] et les avis d’échéances produits sont adressés à « INDIV [U] ». Mme [W] sera donc également invitée à justifier du paiement de ces avis d’échéances d’assurance [17] au moyen de ses fonds personnels.

2/ Sur la demande au titre des frais d’expulsion :

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de MEAUX du 22 mars 2023, les demandeurs ont été déboutés de leur action en référé aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de M. [F] [U]. 

L’ordonnance de référé relève : 
« Selon le procès-verbal de constat d’huissier du 16 février 2022, quatre véhicules et un atelier de mécanique automobile sont entreposés dans les box situés sur la parcelle litigieuse. 
M. [F] [U] reconnaît qu’il en est le propriétaire. Il apporte toutefois la preuve par le procès-verbal de constat d’huissier du 17 janvier 2023 qu’il verse aux débats qu’il les avait retirés des lieux à cette date tandis que des affaires au nom de [L] [U], fils de M. [I] [U] et petit-fils de Mme [R] [U] s’y trouvaient. 

Il en résulte qu’il est sérieusement contestable qu’il occupe les lieux litigieux au jour de la présente décision de sorte qu’il n’y aura pas lieu à référé sur les demandes d’expulsion sous astreinte et d’enlèvement des meubles présentées à son encontre par les requérants ».

Dès lors, cette procédure d’expulsion n’a présenté aucune utilité pour l’indivision et Mme [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente, modalité incompatible avec les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées au regard de la coloration familiale de ce contentieux.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à la cause sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2024 ;

Déclare recevables les deux dernières pièces suivantes produites en demande le 7 mars 2024 :
- ordonnance de référé du 22 mars 2023,
- signification de l’ordonnance de référé du 30 mai 2023 ;

Prononce la clôture de l’instruction ;

Ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre : 
- Mme [R] [W] veuve [U], née le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 19] (28),
- M. [I] [U] né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 14] (77),
- M. [O] [U] né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 18] (25),
- M. [X] [U] né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 14] (77), 
Sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant : 


diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;

Désigne pour y procéder Maître [S] [E], notaire de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] à [Localité 25] ;

Désigne en qualité de juge commis le magistrat présidant la section des liquidations et indivisions relevant de la compétence du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis rendue sur requête ;

Rappelle que le notaire accomplira sa mission dans les conditions fixées par les articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le Juge commis ;

Dit que le notaire ainsi désigné se fera remettre tous documents financiers utiles à sa mission, en intervenant directement tant auprès de parties qu’auprès des tiers, sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;

Autorise le notaire ci-dessus désigné à obtenir des fichiers FICOBA et FICOVIE ainsi que des établissements bancaires et financiers auprès desquels les parties ont ouvert un compte ou détiennent des avoirs financiers sous toutes formes, toutes informations utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Rappelle que l'état liquidatif devra être établi dans le délai d'un an suivant la désignation du notaire, et qu'une prorogation de délai d'un an au plus pourra être accordée par le juge commis, si la complexité des opérations le justifie, sur demande du notaire ou d'un copartageant ;

Rappelle que ce délai est suspendu en cas d’adjudication des biens et jusqu’au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;



Rappelle que les parties devront remettre au notaire tout document utile à l'accomplissement de sa mission, et qu'à défaut le juge commis peut prononcer une astreinte à cette fin ;

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable et qu'en cas de signature d'un tel acte de partage amiable le notaire en informe le Tribunal ;

Déboute pour défaut de fondement juridique M. [I] [U], Mme [W] et M. [O] [U] de leur demande de dire que l’ensemble immobilier devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an ;

Autorise Mme [R] [W] veuve [U], M. [I] [U] et M. [O] [U] à vendre seuls, sans le consentement de M. [X] [U], l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;
 
Ordonne qu'il soit procédé, à l’expiration du délai de six mois à compter du présent jugement, en présence de l'ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l'audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des ventes dressé et déposé par Maître VAUTIER, avocat au barreau de Meaux, ou par tout avocat du même barreau qui s'y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier indivis suivant :
l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;

Fixe la mise à prix de ce bien la somme de 260 000,00 € (DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS) ;


Dit qu'à défaut d'enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Dit que ce cahier des ventes devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d’un mois à compter de l'adjudication ;

Dit que ce cahier des ventes fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution ;

Rappelle que l’indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l’adjudicataire ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l'avocat auteur du cahier des ventes, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d'immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d'exécution, et ce à l'exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l'article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :
- distribution de 50 affiches à main format A4,
- affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,
- insertion d'une annonce dans le journal La Marne ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d'annonces légales ou sur un site internet dédié ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Invite Mme [R] [W] à communiquer au notaire désigné les pièces justifiant du paiement au moyen de ses fonds personnels de la taxe foncière et de l’assurance de l’ensemble immobilier indivis, ainsi que de l’assiette et du paiement de la taxe d’habitation de l’ensemble immobilier indivis ; le tribunal statuera à l’issue des opérations de liquidation et partage judiciaire en cas de désaccord persistant des parties sur ces points ;

Déboute Mme [R] [W] de sa demande au titre des frais de procédure d’expulsion ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente ;

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 12 décembre 2024 à 9 heures pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite : 
- pour les parties représentées par un avocat, par RPVA, 
- à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l'adresse : [Courriel 23] ;

Rappelle qu'à défaut pour les parties d'accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l'affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

Et le présent jugement a été signé par Fatima ZEDDOUN, présidente, et par Sandrine FANTON, greffier.
 
Le greffier La présidente

- N° RG 23/03075 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAM
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MEAUX

 1ère Chambre Civile
 Section 6 - Contentieux


N° RG 23/03075 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAM 
Minute n° 24/152

JUGEMENT du 28 JUIN 2024


PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [I] [U]
[Adresse 12]
[Localité 14]

représenté par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de Meaux (SELARL EVAVOCAT) ;

Madame [R] [A] [N] [P] [W] veuve [U]
[Adresse 7]
[Localité 14]

représentée par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de Meaux (SELARL EVAVOCAT) ;

DEFENDEURS

Monsieur [O] [K] [J] [U]
[Adresse 10]
[Localité 6]

représenté par Maître Isabelle DE NARDI JOLY, avocat au barreau de Meaux (cabinet DE NARDI-JOLY - LEBRETON) ;

Monsieur [X] [Z] [M] [U]
[Adresse 26]
[Adresse 26]
[Localité 9] (ETATS-UNIS)

n’ayant pas constitué avocat ; 



 - N° RG 23/03075 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDDAM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Mme Fatima ZEDDOUN, vice-présidente 
Assesseurs : M. Renaud NOIROT, juge 
Mme Cécile VISBECQ, juge 

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : Mme Sandrine FANTON

DÉBATS

A l'audience publique du 26 avril 2024. 

JUGEMENT

- réputé contradictoire ;

- rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Fatima ZEDDOUN, présidente, et par Sandrine FANTON greffier, lors du prononcé ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [U] avait contracté mariage avec Mme [G] sous le régime de la communauté légale. De leur union étaient issus trois enfants : 
- M. [V] [U] qui a eu deux enfants, M. [O] [U] et M. [X] [U] 
- M. [M] [U],
- M. [Z] [U], marié à Mme [R] [W], avec qui il a eu un enfant,
M. [I] [U]. 






Suite au décès de [K] [U], dans le cadre de la liquidation partage de la communauté et de sa succession, il a été établi un acte de partage par Maître [D], notaire à [Localité 14], le 14 septembre 1972. Au terme de cet acte, M. [Z] [U] s’est vu attribuer 2/3 de diverses constructions élevées derrière les pavillons situés à [Localité 14] (77), [Adresse 13], comprenant : 
- Divers boxes, 
- Garages non fermés 
- Bâtiment 
- Une grande Cour 
Le tout cadastré section BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (77), contre règlement d’une soulte et M. [V] [U] s’est vu attribuer de son côté 1/3 du même bien. [V] [U] est décédé depuis lors, laissant pour lui succéder ses deux enfants MM. [O] et [X] [U].
 
M. [Z] [U] est décédé le [Date décès 5] 2003. Il a laissé pour lui succéder son épouse, Mme [R] [W] veuve [U] et son fils, M. [I] [U]. 
 
Mme [R] [W] a opté pour ¾ en usufruit et ¼ en pleine propriété. 
 
Le 24 décembre 2021, Mme [R] [W] a fait donation à son fils, M. [I] [U] de 1/6e de la nue-propriété du bien.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 28 juin 2023, Mme [R] [W] et M. [I] [U] ont fait assigner MM. [O] [U] et [X] [U], devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de partage judiciaire et de licitation.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA 14 décembre 2023, Mme [R] [W] et M. [I] [U] demandent au tribunal de :
« Vu, les articles 214, 262, 267, 815, 815-13, 840, 1364, 1368, 1371, 1476, 1479, 1543, 1536 du code civil 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
Il est demandé au Tribunal de céans de bien vouloir : 
- JUGER que Madame [R] [U] justifie des diligences amiables entreprises avant d’engager son action ; 
En conséquence, à titre principal : 
- DECLARER recevable et bien fondée l’action de Madame [R] [U] ; 
- ORDONNER qu’il soit procédé aux opérations de compte, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existante entre Madame [R] [U] et Messieurs [O] et [X] [U] ; 

- COMMETTRE Maître [S] [E], Notaire, de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] – [Localité 25] – France, ou, en cas de désaccord entre les indivisaires sur ce point, tel Notaire qu’il plaira au Tribunal, et de le charger de suivre les opérations de liquidation et de partage et de dresser un état liquidatif dans le délai d’un an suivant sa désignation ; 
- DÉSIGNER tel magistrat qu'il plaira au Tribunal pour surveiller ses opérations et faire rapport en cas de difficulté ; 
- JUGER qu'en cas d'empêchement des dits Juge et Notaire commis, il sera pourvu à leur remplacement par simple ordonnance sur requête rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Meaux, à la requête de la partie la plus diligente ;
- DIRE que la parcelle cadastrée BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (SEINE ET MARNE) devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an, à compter de la signification de la décision à intervenir au prix de 380 000 euros minimum. 
- AUTORISER [I] [U], Madame [R] [U] et Monsieur [O] [U] à procéder à la vente de gré à gré du bien immobilier, même en l’absence ou contre la volonté de Monsieur [X] [U], pour la somme de 380 000 € ;
Subsidiairement, en l’absence de vente de gré à gré dans le délai de 6 mois suivant le Jugement à intervenir, et préalablement aux dites opérations et pour y parvenir, 
- ORDONNER la licitation des diverses constructions élevées derrière les pavillons, situés à [Localité 14], [Adresse 13] cadastré, section BN n°[Cadastre 11], pour une contenance de 00 ha 08a 58ca, à la barre du Tribunal judiciaire de MEAUX ; 
- FIXER la mise à prix de la parcelle avec les constructions attenantes à 400.000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de moitié en cas d’enchères désertes ; 
- DIRE qu’il sera procédé à ladite vente sur licitation conformément au cahier des conditions de vente qui sera déposé par Maître VAUTIER, Avocat au Barreau de Meaux, demeurant [Adresse 8] à [Localité 24] ; 
- ALLOUER les dépens en frais privilégiés de licitation partage dont distraction au profit de Maître Emmanuel VAUTIER, Avocat au Barreau de MEAUX ; 
Et en tout état de cause, 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 14 577,33 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée à décembre 2023, correspondant au paiement des taxes foncières afférentes à l’immeuble indivis ; (à parfaire au jour du partage) ; 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 6 069,10 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée à décembre 2023, correspondant au paiement de l’assurance afférentes à l’immeuble indivis ; 

- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 169,67 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée au 1er décembre 2022, correspondant au paiement des taxes d’habitation afférentes à l’immeuble indivis ; 
- RETENIR au bénéfice de Madame [R] [U] en tant que créance sur l’indivision la somme de 3.000,00 € (à parfaire au jour du partage) arrêtée au 1er décembre 2022, correspondant au paiement de la procédure d’expulsion relative à l’immeuble indivis ; 
- CONDAMNER Messieurs [O] et [X] [U] in solidum à payer à Madame [R] [U] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Mme [R] [W] et M. [I] [U] exposent notamment que : 
- ils ont écrit aux défendeurs par la voie de leur conseil aux fins de partage amiable, des discussions ont été entamées, mais n’ont pu aboutir ;
- la masse partageable se compose uniquement de l’ensemble immobilier situé à [Localité 14] (77) ;
- Mme [W] a obtenu plusieurs offres d’achat au prix de 400000 €, mais les défendeurs n’ont pas souhaité donner suite, et à ce jour un acheteur s’est présenté et maintient son offre au prix de 380000 € ;
- les prix de l’immobilier ont tendance à baisser depuis lors ;
- les lieux ne sont pas exploités, génèrent des charges et risquent de faire l’objet d’un squat ;
- Mme [W] a supporté de nombreuses charges afférentes à l’immeuble indivis en lieu et place de l’indivision.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 9 novembre 2023, M. [O] [U] demande au tribunal de : 
« Vu les articles 815 et suivants du Code Civil, 
Ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage judiciaire de l’indivision 
existant entre Mme [R] [W] veuve [U], M. [I] [U] et Messieurs [O] et [X] [U].
Donner acte à M. [O] [U] de ce qu’il ne s’oppose pas à la désignation de Maître [S] [E], Notaire à [Localité 25], aux fins de procéder aux opérations de compte liquidation partage. 
Désigner tel magistrat qu’il plaira au tribunal pour surveiller ces opérations, faire rapport en cas de difficulté. 


Juger qu’en cas d’empêchement desdits Juges et Notaire commis, il sera pourvu à leur remplacement par simple Ordonnance sur Requête rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de MEAUX à la requête de la partie la plus diligente. 
Préalablement auxdites opérations et pour y parvenir, débouter Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] de leur demande de licitation des diverses constructions à la barre du Tribunal Judiciaire de MEAUX. 
Dire que la parcelle cadastrée BN [Cadastre 11] lieudit [Adresse 15] à [Localité 14] (SEINE ET MARNE) devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an, à compter de la signification de la décision à intervenir au prix de 380 000 euros minimum. 
En tout état de cause, 
Débouter Mme [R] [W] veuve [U] de voir fixer ses créances à l’égard de l’indivision : 
- A la somme de 13 153.34 euros, sauf à parfaire, au titre des taxes foncières sur le bien 
indivis. 
- A la somme de 4 470.44 euros au titre de sa créance arrêtée au 1 er décembre 2022 correspondant au paiement de l’assurance afférente à l’immeuble indivis 
- A la somme de 169.67 euros à parfaire, arrêtée au 1er décembre 2022 correspondant au paiement des taxes d’habitation afférentes à l’immeuble indivis 
- A la somme de 3 000 euros à parfaire, arrêtée au 1 er décembre 2022 au titre des paiements de la procédure relative à l’immeuble indivis. 
Débouter Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
Les condamner solidairement et conjointement à régler à M. [O] [U] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
Condamner Mme [R] [W] veuve [U] et M. [I] [U] aux entiers dépens. 
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

M. [O] [U] expose notamment que : 
- dans l’acte de donation de Mme [W] à son fils M. [I] [U] de 1/6e de la propriété du bien, il était convenu que Mme [W] aurait à charge de régler les impôts et charges de toute nature afférents au bien, y inclus les frais d’assurance ;
- l’actif à partager se compose uniquement de l’ensemble immobilier ;
- il souhaite également sortir de l’indivision ;
- il ne s’oppose pas à la désignation de Me [E], notaire à [Localité 25] (77) ;


- il s’oppose à la demande de licitation, car, s’il a eu connaissance de la lettre des demandeurs du 29 mars 2022 demandant à sortir de l’indivision, il n’a été informé d’aucune proposition d’achat, de sorte qu’il n’a jamais été en mesure de se prononcer sur aucune offre ;
- son frère demeurant aux USA est demeuré taisant sur cette procédure ;
- il demande au tribunal « d’autoriser les parties à vendre à l’amiable ledit ben dans un délai de douze mois » ;
- Mme [W] ne justifie pas des taxes foncières 2008 à 2012 et ne justifie d’aucun paiement au titre de la taxe foncière ;
- Mme [W] ne justifie ni du paiement ni des factures d’assurance ;
- Mme [W] ne justifie pas avoir payé la taxe d’habitation, qui au demeurant ne devrait pas être due, ne s’agissant pas de locaux d’habitation ;
- la procédure de référé expulsion à l’encontre de M. [F] [U] a fait l’objet d’un débouté, le juge des référés relevant qu’il n’était pas établi que ce dernier occupait les lieux et que par ailleurs il était établi que des affaires de M. [L] [U], fils et petit-fils des demandeurs, étaient entreposées dans les lieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 7 mars 2024 et signifié à M. [X] [U] le 20 février 2024, M. [O] [U] demande au tribunal de : 
« Ordonner le rabat de l’Ordonnance de Clôture prononcée le 15 janvier 2024. 
Ordonner la clôture à l’audience de plaidoiries du 26 avril 2024 ».

Le conseil de M. [O] [U] expose que l’ordonnance de clôture a été prononcée avant qu’il n’ait eu le temps de communiquer ses deux dernières pièces aux demandeurs et demande la révocation de l’ordonnance de clôture pour régularisation.

Par message RPVA du 7 mars 2024, le conseil des demandeurs expose que les pièces dont la production est demandée ne sont que des pièces de procédure qui n’appellent aucune observation de sa part et demande le maintien de la date d’audience des plaidoiries au 26 avril 2024.

Assigné en FLORIDE (USA), M. [X] [U] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 26 avril 2024. Lors de l’audience, l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2024 a été révoquée, les deux pièces produites en défense postérieurement au 15 janvier 2024 ont été déclarées recevables et l’instruction a été clôturée à nouveau.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.

MOTIFS

Sur la demande en partage judiciaire et le notaire à désigner

En application de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

L'article 840 de ce même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837.

En l'espèce, il n'a pas été possible de procéder à la liquidation amiable de l’indivision existant entre Mme [W], M. [I] [U] et les consorts [U] comme en témoigne sa persistance malgré le courrier adressé le 29 mars 2022 par le conseil des demandeurs aux défendeurs et malgré les trois offres d’acquisition de l’ensemble immobilier indivis pour un montant de 400000 € chacune, deux datées des 7 septembre 2022 ([20]) et 4 octobre 2022 ([21]) et une non datée ([22]), auxquelles il n’a pas été donné suite.

Il convient en conséquence d'ordonner l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre Mme [W], M. [I] [U] et les consorts [U].

Selon l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation du bien, et désigne un notaire chargé de dresser l’acte de partage.

Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour les surveiller. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut par le tribunal. 

En l’espèce, la complexité des opérations à venir, en raison de l’existence d’un bien immobilier, justifie la désignation d’un notaire sous le contrôle d'un juge commis.

Les parties constituées s’accordant sur le notaire à désigner, il sera désigné Maître [S] [E], notaire de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] à [Localité 25].

Il sera rappelé que le notaire désigné par le tribunal a pour mission, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

L’esprit de la loi, tel qu’il résulte des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile, n’est pas de faire trancher par le juge, au stade de l’ouverture des opérations, des contestations isolées en préjugeant des opérations de liquidation partage qui forment un tout. La présente juridiction n’a en effet pas vocation à effectuer une pré-liquidation des droits respectifs des parties, une telle mission incombant au notaire saisi dans les conditions fixées par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Ce n’est qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’acte liquidatif dressé par le notaire commis, que le tribunal, auquel ce projet, ainsi qu’un procès-verbal des dires respectifs des parties seront transmis, statuera sur l’ensemble des désaccords persistants.

Néanmoins, il peut s’avérer opportun, en dehors du cadre posé par les dispositions précitées, de trancher des contestations, notamment des contestations de principe, dès lors que les parties en ont débattu de façon complète, et que la décision sur ce point n’est pas susceptible de nuire à la cohérence des opérations à venir.

Sur les demandes de vente amiable 

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En l’espèce, la vente amiable relève du libre accord des parties et non pas du tribunal, de sorte que ces demandes sont dénuées de fondement juridique et seront rejetées. 

Sur la demande d’être autorisés à vendre seuls l’ensemble immobilier indivis

Par la formulation de leurs demandes y afférentes, les trois parties constituées demandent au tribunal d’être autorisées à vendre seules le bien indivis, soit sans le consentement de M. [X] [U], défendeur défaillant demeurant en FLORIDE (USA).

Aux termes de l’article 815-5 alinéa 1er du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lieux sont inoccupés et il s’infère des écritures des parties qu’ils ne sont pas entretenus, de sorte qu’ils se dégradent avec les années qui passent et peuvent faire l’objet d’un squat. Il est constant également que M. [X] [U] se désintéresse totalement de l’indivision et de la présente procédure, empêchant de la sorte la vente de l’ensemble immobilier.

Il s’ensuit que le désintérêt de M. [X] [U] met en péril les intérêts de l’indivision et que les parties constituées seront autorisées à vendre seules l’ensemble immobilier.

Sur la demande de licitation de l’ensemble immobilier indivis

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du Code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, l’immeuble indivis, un ensemble immobilier hétéroclite, ne peut être aisément partagé entre les parties, et aucune des parties ne souhaite racheter les parts des autres.

Les offres d’acquisition citées précédemment datent de 2022, de sorte que cela fait plusieurs années que les parties constituées tentent vainement d’obtenir que le bien soit vendu pour sortir de l’indivision. Si elles sont toutes les trois autorisées à vendre seules l’ensemble immobilier, la mésentente entre les demandeurs et le défendeur constitué pourrait encore faire obstacle à cette vente et donc au droit au partage qui est d’ordre public.

Cette situation justifie donc que la licitation de l’ensemble immobilier soit ordonnée, à défaut de vente de gré à gré passé le délai de six mois à compter du présent jugement, afin d’assurer en toute hypothèse le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire, même passé le délai de six mois.

L'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu'elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l'audience de vente, au détriment de l'indivision ; qu'enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur. 

En l’espèce, trois offres d’acquisition au prix de 400000 € sont produites et les demandeurs exposent avoir une offre encore d’actualité au prix de 380000 €. Par conséquent, la mise à prix sera fixée à 260000 €.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de Mme [W] au titre de son compte d’administration

L’article 815-13 du code civil dispose : 
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

Il convient de rappeler que les impenses constituent des créances du coïndivisaire qui les a engagées, pour le tout et non pour sa seule part dans l’indivision, le partage en aval du boni s’assurant que la part des charges, et seule cette part, repose bien sur celui des coïndivisaires qui les as engagées. 

1/ Sur les demandes au titre de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de l’assurance :

L’article 1199 du code civil dispose : 
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties.
Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV ».

En l’espèce, en application du principe de l’effet relatif des conventions, M. [O] [U] ne peut invoquer la donation passée entre Mme [W] et son fils M. [I] [U] pour refuser à Mme [W] ses droits à l’égard de l’indivision au titre des impenses par elle engagées. 

Au surplus, les clauses invoquées par M. [X] [U] ne sont que des clauses de style qui rappellent la répartition de la jouissance et des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, en cas de démembrement de propriété, mais n’ont pas pour vocation à laisser à la seule charge définitive de Mme [W] les impenses par elle engagées.

Mme [W] produit les avis de taxe foncière de 2013 à 2023 pour un montant total de 43292 €. Néanmoins, Mme [W] ne justifie pas du paiement de ces taxes au moyen de ses fonds personnels. Mme [W] sera donc invitée à produire ces éléments au notaire désigné afin qu’il en soit tenu compte au titre de son compte d’administration. Il en ira de même concernant la taxe d’habitation pour laquelle Mme [W] ne produit aucun élément.

Concernant l’assurance, les documents contractuels produits sont au nom de M. [I] [U] et les avis d’échéances produits sont adressés à « INDIV [U] ». Mme [W] sera donc également invitée à justifier du paiement de ces avis d’échéances d’assurance [17] au moyen de ses fonds personnels.

2/ Sur la demande au titre des frais d’expulsion :

Par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de MEAUX du 22 mars 2023, les demandeurs ont été déboutés de leur action en référé aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de M. [F] [U]. 

L’ordonnance de référé relève : 
« Selon le procès-verbal de constat d’huissier du 16 février 2022, quatre véhicules et un atelier de mécanique automobile sont entreposés dans les box situés sur la parcelle litigieuse. 
M. [F] [U] reconnaît qu’il en est le propriétaire. Il apporte toutefois la preuve par le procès-verbal de constat d’huissier du 17 janvier 2023 qu’il verse aux débats qu’il les avait retirés des lieux à cette date tandis que des affaires au nom de [L] [U], fils de M. [I] [U] et petit-fils de Mme [R] [U] s’y trouvaient. 

Il en résulte qu’il est sérieusement contestable qu’il occupe les lieux litigieux au jour de la présente décision de sorte qu’il n’y aura pas lieu à référé sur les demandes d’expulsion sous astreinte et d’enlèvement des meubles présentées à son encontre par les requérants ».

Dès lors, cette procédure d’expulsion n’a présenté aucune utilité pour l’indivision et Mme [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente, modalité incompatible avec les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées au regard de la coloration familiale de ce contentieux.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à la cause sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2024 ;

Déclare recevables les deux dernières pièces suivantes produites en demande le 7 mars 2024 :
- ordonnance de référé du 22 mars 2023,
- signification de l’ordonnance de référé du 30 mai 2023 ;

Prononce la clôture de l’instruction ;

Ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre : 
- Mme [R] [W] veuve [U], née le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 19] (28),
- M. [I] [U] né le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 14] (77),
- M. [O] [U] né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 18] (25),
- M. [X] [U] né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 14] (77), 
Sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant : 


diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;

Désigne pour y procéder Maître [S] [E], notaire de la SELARL [S] [E] sise [Adresse 16] à [Localité 25] ;

Désigne en qualité de juge commis le magistrat présidant la section des liquidations et indivisions relevant de la compétence du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis rendue sur requête ;

Rappelle que le notaire accomplira sa mission dans les conditions fixées par les articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le Juge commis ;

Dit que le notaire ainsi désigné se fera remettre tous documents financiers utiles à sa mission, en intervenant directement tant auprès de parties qu’auprès des tiers, sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;

Autorise le notaire ci-dessus désigné à obtenir des fichiers FICOBA et FICOVIE ainsi que des établissements bancaires et financiers auprès desquels les parties ont ouvert un compte ou détiennent des avoirs financiers sous toutes formes, toutes informations utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Rappelle que l'état liquidatif devra être établi dans le délai d'un an suivant la désignation du notaire, et qu'une prorogation de délai d'un an au plus pourra être accordée par le juge commis, si la complexité des opérations le justifie, sur demande du notaire ou d'un copartageant ;

Rappelle que ce délai est suspendu en cas d’adjudication des biens et jusqu’au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;



Rappelle que les parties devront remettre au notaire tout document utile à l'accomplissement de sa mission, et qu'à défaut le juge commis peut prononcer une astreinte à cette fin ;

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable et qu'en cas de signature d'un tel acte de partage amiable le notaire en informe le Tribunal ;

Déboute pour défaut de fondement juridique M. [I] [U], Mme [W] et M. [O] [U] de leur demande de dire que l’ensemble immobilier devra faire l’objet d’une vente amiable dans le délai d’un an ;

Autorise Mme [R] [W] veuve [U], M. [I] [U] et M. [O] [U] à vendre seuls, sans le consentement de M. [X] [U], l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;
 
Ordonne qu'il soit procédé, à l’expiration du délai de six mois à compter du présent jugement, en présence de l'ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l'audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des ventes dressé et déposé par Maître VAUTIER, avocat au barreau de Meaux, ou par tout avocat du même barreau qui s'y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier indivis suivant :
l’ensemble immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 14], cadastré section BN, n° [Cadastre 11], lieudit [Adresse 15], 00 ha 08 a 58 ca, comprenant diverses constructions situées derrière des pavillons, comprenant divers boxes puis water-closet et atelier de matériel, de grands garages non fermés pour camions, un bâtiment d’un rez-de-chaussée et d’un étage à usage de garde meuble, plus divers boxes à la suite joignant le premier pavillon, une grande cour contre ses constructions ayant accès à l’avenue entre les deux maisons ;

Fixe la mise à prix de ce bien la somme de 260 000,00 € (DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS) ;


Dit qu'à défaut d'enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Dit que ce cahier des ventes devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d’un mois à compter de l'adjudication ;

Dit que ce cahier des ventes fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution ;

Rappelle que l’indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l’adjudicataire ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l'avocat auteur du cahier des ventes, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d'immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d'exécution, et ce à l'exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l'article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :
- distribution de 50 affiches à main format A4,
- affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,
- insertion d'une annonce dans le journal La Marne ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d'annonces légales ou sur un site internet dédié ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Invite Mme [R] [W] à communiquer au notaire désigné les pièces justifiant du paiement au moyen de ses fonds personnels de la taxe foncière et de l’assurance de l’ensemble immobilier indivis, ainsi que de l’assiette et du paiement de la taxe d’habitation de l’ensemble immobilier indivis ; le tribunal statuera à l’issue des opérations de liquidation et partage judiciaire en cas de désaccord persistant des parties sur ces points ;

Déboute Mme [R] [W] de sa demande au titre des frais de procédure d’expulsion ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente ;

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 12 décembre 2024 à 9 heures pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite : 
- pour les parties représentées par un avocat, par RPVA, 
- à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l'adresse : [Courriel 23] ;

Rappelle qu'à défaut pour les parties d'accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l'affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

Et le présent jugement a été signé par Fatima ZEDDOUN, présidente, et par Sandrine FANTON, greffier.
 
Le greffier La présidente

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