notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 5, 22 novembre 2024, n° 23/03068

Partages - ordonne le partage et désigne un notaire pour formaliser l'acteDroit de la familleDemandes postérieures au prononcé du divorce ou de la séparation de corps
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [N] et Mme [U] [J] ont vécu en concubinage entre 2020 et 2022. Aucun enfant n’est issu de leur union.
 
Le 30 janvier 2020, Mme [J] et M. [N] ont fait l’acquisition d’un bien immobilier en indivision à concurrence de la moitié chacun, sis [Adresse 8] à [Localité 11], pour la somme totale de 550.000 € hors frais d’agence et de notaire. Ledit bien a été acquis moyennant un crédit immobilier contracté auprès de la [15] le 30 janvier 2020, pour un montant de 587397 €, les échéances mensuelles s’élevant à 2941,26 €.

Les concubins se sont séparés en juillet 2022, Mme [J] quittant l’immeuble indivis et M. [N] y demeurant.

Les tentatives de partage amiable ayant échoué, par actes de commissaire de justice du 24 juin 2023, Mme [J] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins notamment d’expulsion, licitation et partage judiciaire.


Par ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 mars 2024, Mme [J] demande au tribunal de :
« Vu les articles 815-9 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 1536 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 1273,1359 à 1363 et 1377 et 1378 du Code de procédure civile ;
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;
- EXCLURE des débats la pièce adverse n°8 intitulée « Mails de Monsieur [N] à Madame [J] des 20 avril et 29 avril 2023 » ;
- PRONONCER le partage judiciaire de l’indivision et des intérêts patrimoniaux entre
Monsieur [I] [N] et Madame [U] [J] ;
- DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée l’ouverture des opérations de comptes liquidation partage de l’indivision à ce que soit désigné un notaire pour y procéder ;
A titre subsidiaire :
- DESIGNER, sur le fondement de l’article 1361 du Code de procédure civile, un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, après la vente amiable ou la licitation du bien immobilier indivis ;
PREALABLEMENT ET POUR Y PARVENIR :
- ORDONNER, à défaut d’accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la licitation du bien immobilier indivis situé [Adresse 8], cadastré Section BN n°[Cadastre 7] « [Adresse 8] » pour une surface de 00 07 a. 80 ca. (sept ares quatre-vingt centiares) acheté par Madame [U] [J] et Monsieur [I] [N] par acte notarié du 30 janvier 2020 pour un montant de 550.000 €, devant le Tribunal Judiciaire de MEAUX ;
- FIXER la mise à prix à 600.000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers du prix en l’absence d’enchérisseurs ;
Sur la mise à prix, à titre subsidiaire :
- DESIGNER, avant-dire droit, le service expertises du [17] [Localité 19] [17] aux fins de procéder à l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier indivis et de la valeur de sa mise à prix en cas de licitation ;
- JUGER que le coût de l’expertise sera partagé par moitié entre les parties ;
- AUTORISER, sur les poursuites de Madame [J] plus diligente et en présence de Monsieur [N], ou de celui-ci dument appelé, la licitation, à l’audience des criéesdu Tribunal judiciaire de MEAUX, en un seul lot, du bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 11], cadastré Section BN n°[Cadastre 7] « [Adresse 8] » pour une surface de 00 07 a 80 ca sur le cahier des conditions de vente, formalités légales préalablement remplies par Madame [U] [J] à la vente aux enchères publiques du bien immobilier susvisé ;
- DIRE qu’il devra être procédé aux formalités de publicités préalables par voie d’affichage aux emplacements prévus à cet effet, de publication sur un site internet spécialisé et dans deux journaux locaux ;
Au besoin,
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de ses suites du bien indivis sis [Adresse 8].
Après remboursement du prêt restant dû auprès du [13] (n°50014737C1DB11AH) pour le financement du bien immobilier, il convient de :
- DIRE que le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] ouvert à la [15] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage ;
- ATTRIBUER le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] ouvert à la [15] à Monsieur [I] [N] à charge de soulte ;
- DIRE que Monsieur [N] est redevable à l’égard de l’indivision, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’au partage ou à la date où il libérera les lieux, d’une indemnité d’occupation, au titre de la jouissance onéreuse des biens et droits immobiliers situés [Adresse 8] ;
- FIXER l’indemnité d’occupation à la valeur locative du bien, retenue pour une somme de 1.380 euros par mois, déduction faite d’une décote de précarité de 15% ;
Sur la valeur de l’indemnité d’occupation, à titre subsidiaire :
- DESIGNER, avant-dire droit, le service expertises du [17] [Localité 19] [17] aux fins de procéder à l’estimation de la valeur locative du bien immobilier indivis ;
- JUGER que le coût de l’expertise sera partagé par moitié entre les parties ;
- ORDONNER la répartition du prix de vente, entre Monsieur [N] et Madame [U] [J] ;
En tout état de cause :
- DEBOUTER Monsieur [N] de ses demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Madame [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Mme [J] expose notamment que :
- M. [N] n’a jamais répondu à ses tentatives de partage amiable, a refusé de signer tout mandat de vente ou encore de racheter ses parts ;
- M. [N] a continué d’utiliser le compte joint pour payer ses dépenses personnelles ;
- elle n’a jamais reçu les courriels des 20 et 29 avril 2023 que M. [N] prétend lui avoir adressés, cette pièce n° 8 présentant des anomalies et constituant en réalité un faux ;


- la nouvelle compagne de M. [N] a emménagé dans l’immeuble indivis et M. [N] lui a demandé de leur louer leurs parts indivises, ce qu’elle a refusé faute pour eux de remplir les conditions lui permettant de souscrire une assurance de loyers impayés ;
- l’actif indivis comporte l’immeuble et le compte joint, tandis que le passif comporte le prêt immobilier ;
- ses demandes rendent inutile la désignation d’un notaire et d’un juge commis ;
- la valeur de l’immeuble est comprise entre 610000 € et 670000 € ;
- depuis l’acquisition du bien au prix de 550000 €, ils ont fait des travaux d’isolation des combles, de construction d’une dépendance dans le jardin, de pose d’un poêle, d’aménagement du jardin paysager ;
- M. [N] ne produit aucune estimation actualisée du bien depuis octobre 2023 ;
- M. [N] ne produit pas de pièces sur sa capacité financière ou celle de sa nouvelle compagne ;
- il est peu probable qu’une vente amiable aboutisse, M. [N] voulant l’attribution à sa nouvelle concubine à une valeur inférieure à celle du marché ;
- les parties s’accordent sur le compte bancaire joint ;
- elle a quitté l’immeuble indivis le 5 juillet 2022, définitivement à compter du 1er septembre 2022, date à laquelle son fils a été scolarisé sur le secteur de leur nouveau domicile ;
- elle a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 3 novembre 2022 indiquant qu’elle ne réside plus dans les lieux ;
- la réexpédition de son courrier est en place depuis le 14 janvier 2023 ;
- M. [N] ne s’opposait pas à ce qu’elle revienne dans l’immeuble indivis, mais uniquement en journée et pendant son absence ;
- M. [N] s’est opposé par courriel à la visite du bien par un agent immobilier et l’a menacée de porter plainte pour violation de domicile ;
- le 6 avril 2023, elle n’a fait que se présenter avec l’accord préalable de M. [N] pour récupérer ses affaires personnelles ;
- la présence de ses affaires personnelles n’a pas empêché M. [N] de jouir du bien pleinement et de façon exclusive ;
- la valeur locative a été évaluée en octobre 2022 à 1200 € par mois loué vide ;
- il s’agit d’une maison de 130 m2 sur un terrain de 780 m2 à 8 mn de la gare RER ;
- il convient d’appliquer une majoration de 15% pour tenir compte des meubles meublant, soit 1380 € par mois ;
- elle accepte une décote de 15% au titre de l’occupation précaire, mais rien ne justifie davantage ;
- le changement de la chaudière au fioul pour une chaudière à condensation n’était pas nécessaire.



Par ses dernières conclusions au fond notifiées par le RPVA le 15 février 2024, M. [N] demande au tribunal de :
« Vu les articles 815 et suivants du code civil,
FIXER la valeur vénale du bien immobilier sis à [Localité 11] - [Adresse 8] à la somme de 500.000,00 euros.
ORDONNER l’attribution de la part indivise de Madame [J] à Madame [W] [E].
A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal de céans devait débouter Monsieur
[N] de sa demande reconventionnelle,
ORDONNER la vente amiable du bien.
JUGER que Monsieur [N] et Madame [J] devront signer des mandats de vente dans les 3 mois de la signification du jugement à intervenir et assortir le cas échéant cette obligation d’une astreinte.
A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal de céans estime ne pas être suffisamment éclairé sur les valeur vénale et locative du bien immobilier.
ORDONNER AVANT DIRE DROIT une expertise judiciaire du bien immobilier sis à [Adresse 8] et DESIGNER à cet effet le service expertises du [17] [Localité 19] [17] afin qu’il soit procédé à l’estimation la valeur vénale et locative du bien.
JUGER que les frais d’expertise devront être avancés par Madame [J].
En tout état de cause,
DEBOUTER Madame [J] de sa demande de licitation du bien sis [Adresse 8].
ORDONNER l’ouverture des opérations de comptes liquidation partage de l’indivision ayant existé entre Monsieur [I] [N] et Madame [U] [J].
NOMMER un Notaire qu’il plaira au Tribunal de désigner pour y procéder.
JUGER que le compte bancaire ouvert dans les livres de la banque [15] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage.
ATTRIBUER le compte bancaire ouvert dans les livres de la banque [15] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] à Monsieur [N] à charge de soulte.
FIXER à la somme de 875,00 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [N] à l’indivision à courir à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’au jour du partage définitif.
JUGER que Monsieur [N] dispose d’une créance sur l’indivision pour le remplacement de la chaudière à fioul.
JUGER que les comptes devront être faits devant Notaire en fonction de la quote-part respective des ex-concubins dans le bien immobilier.
ORDONNER la répartition du prix de vente entre Monsieur [N] et Madame [J] après remboursement du crédit immobilier.
En tout état de cause,
DEBOUTER Madame [J] de toutes prétentions contraires et de sa demande d’article 700 du Code de Procédure Civile.
JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens ».

M. [N] expose notamment que :
- ils ont mis fin à leur concubinage et Mme [J] a définitivement quitté le domicile au mois d’avril 2023 ;
- les estimations produites par Mme [J] datent de la fin de l’année 2022, tandis qu’il produit des évaluations contemporaines évaluant le bien à une valeur moyenne de 500000 € ;
- depuis la guerre en UKRAINE, le marché de l’immobilier n’a eu de cesse de s’effondrer notamment à cause de la forte remontée des taux d’intérêts ;
- ils ont emprunté au taux de 1% alors que celui-ci est à présent de l’ordre de 5% ;
- il s’oppose à la licitation de l’immeuble indivis et demande que la part de Mme [J] soit attribuée à sa nouvelle compagne, Mme [W] [E] ;
- les échéances du crédit immobilier sont prélevées sur le compte joint [15] n° [XXXXXXXXXX01] ;
- les parties s’accordent sur le sort du compte joint devant lui être attribué ;
- s’ils ont pris la décision de se séparer au cours de l’été 2022, Mme [J] n’a quitté le domicile que le 6 avril 2023 lors de son déménagement, date qui doit constituer le point de départ l’indemnité d’occupation due par lui ;
- c’est à la demanderesse de prouver sur quelle période il a eu la jouissance privative du bien ;
- Mme [J] avait accès à l’immeuble indivis pour récupérer à plusieurs reprises ses effets personnels jusqu’à son déménagement au mois d’avril 2023 ;
- la valeur locative du bien est en moyenne estimée à 1250 € par mois et il doit lui être appliqué une décote d’usage de 30%, ce qui aboutit à une indemnité mensuelle d’occupation de 875 € ;
- il a été contraint de changer la chaudière à fioul tombée en panne et il doit lui en être tenu compte pour un coût de 6372,28 €.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2024 et mise en délibéré au 22 novembre 2024.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité de la pièce n° 8 de M. [N] (courriels qu’il aurait adressés à Mme [J] les 20 et 29 avril 2023)

L’article 1358 dispose :
« Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».

L’article 1365du code civil dispose :
« L'écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support ».

L’article 1366 du code civil dispose :
« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité ».

En l’espèce, si Mme [J] réfute avoir reçu ces courriels et soulève des anomalies, M. [N] s’en explique.

Ces courriels sont indifférents à la résolution du litige, car Mme [J] était libre d’hésiter ou de refuser de vendre les parts indivises à qui que ce soit, notamment à la nouvelle compagne de son ex-concubin, ce sans avoir à se justifier.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de partage judiciaire

En application de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

L'article 840 de ce même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Selon l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation du bien, et désigne un notaire chargé de dresser l’acte de partage.

Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour les surveiller. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut par le tribunal.

En l'espèce, il n'a pas été possible de procéder à la liquidation amiable de l’indivision existant entre M. [N] et Mme [J], comme en témoigne sa persistance malgré les différents échanges des parties produits aux débats.

Le bien immobilier indivis n'étant pas vendu et les parties n'ayant pas réussi à s'accorder sur le sort de celui-ci, le tribunal ne peut opérer le partage par le présent jugement.

Il convient en conséquence d'ordonner l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre M. [N] et Mme [J].

La complexité des opérations à venir, en raison de l’existence d’un bien immobilier, de comptes à établir et de l’occupation de l’immeuble indivis par l’un des ex-concubins justifie la désignation d’un notaire sous le contrôle d'un juge commis.

Les parties ne s’accordant pas sur un notaire à désigner, il sera désigné Me [S], notaire à [Localité 12], [Adresse 9].

Il sera rappelé que le notaire désigné par le tribunal a pour mission, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

L’esprit de la loi, tel qu’il résulte des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile, n’est pas de faire trancher par le juge, au stade de l’ouverture des opérations, des contestations isolées en préjugeant des opérations de liquidation partage qui forment un tout. La présente juridiction n’a en effet pas vocation à effectuer une pré-liquidation des droits respectifs des parties, une telle mission incombant au notaire saisi dans les conditions fixées par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Ce n’est qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’acte liquidatif dressé par le notaire commis, que le tribunal, auquel ce projet, ainsi qu’un procès-verbal des dires respectifs des parties seront transmis, statuera sur l’ensemble des désaccords persistants.

Néanmoins, il peut s’avérer opportun, en dehors du cadre posé par les dispositions précitées, de trancher des contestations, notamment des contestations de principe, dès lors que les parties en ont débattu de façon complète, et que la décision sur ce point n’est pas susceptible de nuire à la cohérence des opérations à venir.

Sur la demande d’attribution de M. [N] au profit de sa nouvelle compagne Mme [W] [E]

L’article 831-2 du code civil dispose :
« Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle :
1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;
2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l'exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l'exercice de sa profession ;
3° De l'ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l'exploitation d'un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu'un nouveau bail est consenti à ce dernier ».

La loi ne prévoit aucune attribution préférentielle au bénéfice d’un concubin.

En l’espèce, s’agissant d’un couple ayant vécu en concubinage, la loi ne prévoit aucun droit à une attribution préférentielle au bénéfice de celui qui est resté occuper le logement, pas plus qu’elle ne prévoit ce droit au bénéfice de la nouvelle compagne de celui-ci.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de M. [N] d’ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1102 alinéa 1er du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Chacun étant libre de contracter ou non, le tribunal ne peut ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de licitation de Mme [J]

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, l’immeuble indivis, une maison individuelle, ne peut être partagé entre les parties.

Cela fait plusieurs années que Mme [J] tente vainement d’obtenir que le bien soit évalué et vendu pour sortir de l’indivision, alors que M. [N] occupe l’immeuble indivis avec sa nouvelle concubine et s’oppose à ce qu’un agent immobilier mandaté par Mme [J] s’y rende pour l’évaluer.

Cette situation justifie donc la licitation de l’immeuble indivis, afin de permettre le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire.

L'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu'elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l'audience de vente, au détriment de l'indivision ; qu'enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur.

Mme [J] produit des estimations des agences [18], [14], [10], des 17 novembre, 12 novembre et 11 octobre 2022 pour des valeurs comprises entre 600000 € et 670000 €. M. [N] produit des évaluations plus récentes de l’agence [X] [M] du 25 octobre 2023 et de l’agence [10] du 28 octobre 2023 pour des valeurs comprises entre 490000 € et 516160 €. Or, il est de notoriété que le marché de l’immobilier a baissé entre 2022 et 2023 du fait de la montée des taux d’intérêts à compter de l’été 2022.

Néanmoins, cette baisse n’est pas aussi drastique que la différence ressortant des évaluations produites de part et d’autre. Il apparaît que les avis de valeur produits par M. [N] ne reflètent pas la valeur réelle du bien qui est de 550000 €.

Par conséquent, la mise à prix sera fixée à 380000 €.

L’expulsion de M. [N] sera ordonnée pour le bon aboutissement de la vente par licitation.

Le jugement qui adjuge le bien vaut titre d’expulsion, dès lors cette demande est prématurée et sera rejetée.

Il n’y a pas lieu d’octroyer un délai pour vendre le bien de gré à gré, Mme [J] étant libre de mettre en œuvre cette vente par licitation quand elle le jugera opportun, notamment si la vente amiable du bien ne peut se faire.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation due par M. [N]

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Les juges du fond évaluent souverainement le montant de l’indemnité due, en application de l’article 815-9 du code civil, pour l’occupation privative d’un bien indivis. Son montant est en principe égal à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d'un correctif à la baisse en raison notamment du caractère juridiquement précaire de l'occupation.

En l’espèce les deux parties produisent une évaluation de la valeur locative de l’agence [10] des 11 octobre 2022 et 24 octobre 2023 pour un même montant mensuel de 1200 €.

Il ressort des écritures et des pièces produites par les parties que Mme [J] a quitté l’immeuble indivis le 5 juillet 2022, mais y a laissé ses affaires qu’elle n’a reprises que le 6 avril 2023.

Il s’ensuit que M. [N] a pu bénéficier de la jouissance exclusive du bien, mais que cette jouissance n’était pas intégrale entre le 5 juillet 2022 et le 6 juillet 2023, puisque les affaires de Mme [J] étaient toujours entreposées dans l’immeuble indivis.

Par conséquent, il sera appliqué une décote de 50% pour la période du 1er septembre 2022 au 6 juillet 2023, au titre d’une occupation exclusive mais partielle de l’immeuble indivis, et une décote de 20% pour la période postérieure, au titre du caractère juridiquement précaire de l’occupation.

Dès lors, M. [N] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 € du 1er septembre 2022 au 6 avril 2023 et de 960 € pour la période postérieure.

Sur la créance de M. [N] au titre du changement de la chaudière

L’article 815-13 du code civil dispose :
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

Le changement d'une chaudière, élément indispensable de l'immeuble comme permettant son chauffage, constitue une dépense de conservation.

En l’espèce, s’agissant d’une dépense de conservation il doit en être tenu compte à l’égard de M. [N] l’ayant engagée.

Par conséquent, il sera fait droit à cette demande pour un montant de 6372,28 € correspondant à la facture acquittée.
Sur l’allotissement du compte joint à sa valeur à la date du partage

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’allotissement du compte joint à M. [N] à la valeur au jour du partage à charge de soulte.

Cet accord sera repris par le présent jugement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées au regard de la coloration familiale de ce contentieux.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à la cause sera rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal en qualité de juge aux affaires familiales, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [U] [J] de sa demande d’exclure des débats la pièce n° 8 de M. [I] [N] intitulée « Mails de Monsieur [N] à Madame [J] des 20 avril et 29 avril 2023 » ;

Ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’indivision conventionnelle existant entre M. [I] [N] né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 20] et Mme [U] [J] née le [Date naissance 5] 1975 à [Localité 21] (51), chacun pour moitié, sur l’immeuble indivis sis [Adresse 8] à [Localité 11], cadastré section BN n° [Cadastre 7] lieu-dit [Adresse 8] d’une surface de 00ha 07a 80ca ;

Désigne pour y procéder Me [Y] [S], notaire à [Localité 12], [Adresse 9] (Tél : [XXXXXXXX02]) ;

Désigne en qualité de juge commis le magistrat présidant la section des liquidations et indivisions relevant de la compétence du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis rendue sur requête ;

Rappelle que le notaire accomplira sa mission dans les conditions fixées par les articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le Juge commis ;

Dit que le notaire ainsi désigné se fera remettre tous documents financiers utiles à sa mission, en intervenant directement tant auprès de parties qu’auprès des tiers, sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;

Rappelle que l'état liquidatif devra être établi dans le délai d'un an suivant la désignation du notaire, et qu'une prorogation de délai d'un an au plus pourra être accordée par le juge commis, si la complexité des opérations le justifie, sur demande du notaire ou d'un copartageant ;

Rappelle que ce délai est suspendu en cas d’adjudication des biens et jusqu’au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;

Rappelle que les parties devront remettre au notaire tout document utile à l'accomplissement de sa mission, et qu'à défaut le juge commis peut prononcer une astreinte à cette fin ;

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable et qu'en cas de signature d'un tel acte de partage amiable le notaire en informe le Tribunal ;

Déboute M. [N] de sa demande d’attribution préférentielle de la quote-part indivise de Mme [J] au profit de Mme [E] ;

Déboute M. [N] de sa demande d’ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis ;

Rejette la demande d’expulsion de M. [N] de l’immeuble indivis précité ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [N] à l’indivision à 600 € pour la période du 1er septembre 2022 au 6 avril 2023 et à 960 € pour la période postérieure jusqu’à partage ou libération effective des lieux par M. [N] ;

Ordonne qu'il soit procédé, en présence de l'ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l'audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de ventes dressé et déposé par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de Meaux, ou par tout avocat du même barreau qui s'y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier indivis suivant :
une maison individuelle sise [Adresse 8]), cadastrée section BN n° [Cadastre 7] lieu-dit [Adresse 8] surface 00ha 07a 80ca ;

Fixe la mise à prix de ce bien la somme de 380 000 € (TROIS CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) ;

Dit qu'à défaut d'enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d’un mois à compter de l'adjudication ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution ;

Rappelle que l’indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l’adjudicataire ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l'avocat auteur du cahier des ventes, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d'immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d'exécution, et ce à l'exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l'article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :
- distribution de 50 affiches à main format A4,
- affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,
- insertion d'une annonce dans le journal La Marne ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d'annonces légales ou sur un site internet dédié ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Dit que M. [N] bénéficie d’une créance sur l’indivision au titre de son compte d’administration pour le changement de la chaudière à ses frais pour un montant de 6372,28 € ;

Dit que le compte bancaire [15] n° [XXXXXXXXXX01] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage et sera alloti à M. [N] à charge de soulte, conformément à l’accord des parties ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 13 mars 2025 pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :
- pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,
- à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l'adresse : [Courriel 16] ;

Rappelle qu'à défaut pour les parties d'accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l'affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

Et le présent jugement a été signé par Renaud NOIROT, président, et par Sandrine FANTON, greffier.
 
Le greffier Le président
Texte intégral
- N° RG 23/03068 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDEJB
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MEAUX

 1ère Chambre Civile
 Section 5 - Contentieux


N° RG 23/03068 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDEJB 
Minute n° 24/

JUGEMENT du 22 NOVEMBRE 2024


PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [U] [J]
Chez M. [D] [J]
[Adresse 6]
[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Maître Emmanuel VAUTIER, inscrit au barreau de Meaux (SELARL EVAVOCAT) et pour avocat plaidant Maître Blandine LE FOYER DE COSTIL, inscrit au barreau de Paris (cabinet BLFC AVOCATS) ;
 
DEFENDEUR

Monsieur [I] [P] [N]
[Adresse 8]
[Localité 11]

ayant pour avocat constitué Maître Amélie GRAGLIA, inscrite au barreau de Meaux (cabinet AARPI RABIER NETTHAVONGS GRAGLIA CLAUDET) ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : 

Président : M. Renaud NOIROT, juge 
Assesseur : Mme Cécile VISBECQ, juge 

Statuant en double juges rapporteurs et, en l’absence d’opposition des parties, ont rendu compte des plaidoiries au tribunal dans le délibéré composé de :



 - N° RG 23/03068 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDEJB
Président : M. Renaud NOIROT, juge 
Assesseurs : Mme Cécile VISBECQ, juge 
Mme Laura GIRAUDEL, juge 

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : Mme Sandrine FANTON

DÉBATS

A l'audience publique du 27 septembre 2024. 

JUGEMENT

- contradictoire ;

- rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Renaud NOIROT, président, et par Sandrine FANTON greffier, lors du prononcé ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [N] et Mme [U] [J] ont vécu en concubinage entre 2020 et 2022. Aucun enfant n’est issu de leur union.
 
Le 30 janvier 2020, Mme [J] et M. [N] ont fait l’acquisition d’un bien immobilier en indivision à concurrence de la moitié chacun, sis [Adresse 8] à [Localité 11], pour la somme totale de 550.000 € hors frais d’agence et de notaire. Ledit bien a été acquis moyennant un crédit immobilier contracté auprès de la [15] le 30 janvier 2020, pour un montant de 587397 €, les échéances mensuelles s’élevant à 2941,26 €.

Les concubins se sont séparés en juillet 2022, Mme [J] quittant l’immeuble indivis et M. [N] y demeurant.

Les tentatives de partage amiable ayant échoué, par actes de commissaire de justice du 24 juin 2023, Mme [J] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins notamment d’expulsion, licitation et partage judiciaire.


Par ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 mars 2024, Mme [J] demande au tribunal de :
« Vu les articles 815-9 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 1536 et suivants du Code civil ;
Vu les articles 1273,1359 à 1363 et 1377 et 1378 du Code de procédure civile ;
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;
- EXCLURE des débats la pièce adverse n°8 intitulée « Mails de Monsieur [N] à Madame [J] des 20 avril et 29 avril 2023 » ;
- PRONONCER le partage judiciaire de l’indivision et des intérêts patrimoniaux entre
Monsieur [I] [N] et Madame [U] [J] ;
- DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée l’ouverture des opérations de comptes liquidation partage de l’indivision à ce que soit désigné un notaire pour y procéder ;
A titre subsidiaire :
- DESIGNER, sur le fondement de l’article 1361 du Code de procédure civile, un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, après la vente amiable ou la licitation du bien immobilier indivis ;
PREALABLEMENT ET POUR Y PARVENIR :
- ORDONNER, à défaut d’accord entre les parties sur la vente amiable du bien immobilier dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, la licitation du bien immobilier indivis situé [Adresse 8], cadastré Section BN n°[Cadastre 7] « [Adresse 8] » pour une surface de 00 07 a. 80 ca. (sept ares quatre-vingt centiares) acheté par Madame [U] [J] et Monsieur [I] [N] par acte notarié du 30 janvier 2020 pour un montant de 550.000 €, devant le Tribunal Judiciaire de MEAUX ;
- FIXER la mise à prix à 600.000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers du prix en l’absence d’enchérisseurs ;
Sur la mise à prix, à titre subsidiaire :
- DESIGNER, avant-dire droit, le service expertises du [17] [Localité 19] [17] aux fins de procéder à l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier indivis et de la valeur de sa mise à prix en cas de licitation ;
- JUGER que le coût de l’expertise sera partagé par moitié entre les parties ;
- AUTORISER, sur les poursuites de Madame [J] plus diligente et en présence de Monsieur [N], ou de celui-ci dument appelé, la licitation, à l’audience des criéesdu Tribunal judiciaire de MEAUX, en un seul lot, du bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 11], cadastré Section BN n°[Cadastre 7] « [Adresse 8] » pour une surface de 00 07 a 80 ca sur le cahier des conditions de vente, formalités légales préalablement remplies par Madame [U] [J] à la vente aux enchères publiques du bien immobilier susvisé ;
- DIRE qu’il devra être procédé aux formalités de publicités préalables par voie d’affichage aux emplacements prévus à cet effet, de publication sur un site internet spécialisé et dans deux journaux locaux ;
Au besoin,
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de ses suites du bien indivis sis [Adresse 8].
Après remboursement du prêt restant dû auprès du [13] (n°50014737C1DB11AH) pour le financement du bien immobilier, il convient de :
- DIRE que le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] ouvert à la [15] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage ;
- ATTRIBUER le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] ouvert à la [15] à Monsieur [I] [N] à charge de soulte ;
- DIRE que Monsieur [N] est redevable à l’égard de l’indivision, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’au partage ou à la date où il libérera les lieux, d’une indemnité d’occupation, au titre de la jouissance onéreuse des biens et droits immobiliers situés [Adresse 8] ;
- FIXER l’indemnité d’occupation à la valeur locative du bien, retenue pour une somme de 1.380 euros par mois, déduction faite d’une décote de précarité de 15% ;
Sur la valeur de l’indemnité d’occupation, à titre subsidiaire :
- DESIGNER, avant-dire droit, le service expertises du [17] [Localité 19] [17] aux fins de procéder à l’estimation de la valeur locative du bien immobilier indivis ;
- JUGER que le coût de l’expertise sera partagé par moitié entre les parties ;
- ORDONNER la répartition du prix de vente, entre Monsieur [N] et Madame [U] [J] ;
En tout état de cause :
- DEBOUTER Monsieur [N] de ses demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Madame [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Mme [J] expose notamment que :
- M. [N] n’a jamais répondu à ses tentatives de partage amiable, a refusé de signer tout mandat de vente ou encore de racheter ses parts ;
- M. [N] a continué d’utiliser le compte joint pour payer ses dépenses personnelles ;
- elle n’a jamais reçu les courriels des 20 et 29 avril 2023 que M. [N] prétend lui avoir adressés, cette pièce n° 8 présentant des anomalies et constituant en réalité un faux ;


- la nouvelle compagne de M. [N] a emménagé dans l’immeuble indivis et M. [N] lui a demandé de leur louer leurs parts indivises, ce qu’elle a refusé faute pour eux de remplir les conditions lui permettant de souscrire une assurance de loyers impayés ;
- l’actif indivis comporte l’immeuble et le compte joint, tandis que le passif comporte le prêt immobilier ;
- ses demandes rendent inutile la désignation d’un notaire et d’un juge commis ;
- la valeur de l’immeuble est comprise entre 610000 € et 670000 € ;
- depuis l’acquisition du bien au prix de 550000 €, ils ont fait des travaux d’isolation des combles, de construction d’une dépendance dans le jardin, de pose d’un poêle, d’aménagement du jardin paysager ;
- M. [N] ne produit aucune estimation actualisée du bien depuis octobre 2023 ;
- M. [N] ne produit pas de pièces sur sa capacité financière ou celle de sa nouvelle compagne ;
- il est peu probable qu’une vente amiable aboutisse, M. [N] voulant l’attribution à sa nouvelle concubine à une valeur inférieure à celle du marché ;
- les parties s’accordent sur le compte bancaire joint ;
- elle a quitté l’immeuble indivis le 5 juillet 2022, définitivement à compter du 1er septembre 2022, date à laquelle son fils a été scolarisé sur le secteur de leur nouveau domicile ;
- elle a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 3 novembre 2022 indiquant qu’elle ne réside plus dans les lieux ;
- la réexpédition de son courrier est en place depuis le 14 janvier 2023 ;
- M. [N] ne s’opposait pas à ce qu’elle revienne dans l’immeuble indivis, mais uniquement en journée et pendant son absence ;
- M. [N] s’est opposé par courriel à la visite du bien par un agent immobilier et l’a menacée de porter plainte pour violation de domicile ;
- le 6 avril 2023, elle n’a fait que se présenter avec l’accord préalable de M. [N] pour récupérer ses affaires personnelles ;
- la présence de ses affaires personnelles n’a pas empêché M. [N] de jouir du bien pleinement et de façon exclusive ;
- la valeur locative a été évaluée en octobre 2022 à 1200 € par mois loué vide ;
- il s’agit d’une maison de 130 m2 sur un terrain de 780 m2 à 8 mn de la gare RER ;
- il convient d’appliquer une majoration de 15% pour tenir compte des meubles meublant, soit 1380 € par mois ;
- elle accepte une décote de 15% au titre de l’occupation précaire, mais rien ne justifie davantage ;
- le changement de la chaudière au fioul pour une chaudière à condensation n’était pas nécessaire.



Par ses dernières conclusions au fond notifiées par le RPVA le 15 février 2024, M. [N] demande au tribunal de :
« Vu les articles 815 et suivants du code civil,
FIXER la valeur vénale du bien immobilier sis à [Localité 11] - [Adresse 8] à la somme de 500.000,00 euros.
ORDONNER l’attribution de la part indivise de Madame [J] à Madame [W] [E].
A titre subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal de céans devait débouter Monsieur
[N] de sa demande reconventionnelle,
ORDONNER la vente amiable du bien.
JUGER que Monsieur [N] et Madame [J] devront signer des mandats de vente dans les 3 mois de la signification du jugement à intervenir et assortir le cas échéant cette obligation d’une astreinte.
A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire le Tribunal de céans estime ne pas être suffisamment éclairé sur les valeur vénale et locative du bien immobilier.
ORDONNER AVANT DIRE DROIT une expertise judiciaire du bien immobilier sis à [Adresse 8] et DESIGNER à cet effet le service expertises du [17] [Localité 19] [17] afin qu’il soit procédé à l’estimation la valeur vénale et locative du bien.
JUGER que les frais d’expertise devront être avancés par Madame [J].
En tout état de cause,
DEBOUTER Madame [J] de sa demande de licitation du bien sis [Adresse 8].
ORDONNER l’ouverture des opérations de comptes liquidation partage de l’indivision ayant existé entre Monsieur [I] [N] et Madame [U] [J].
NOMMER un Notaire qu’il plaira au Tribunal de désigner pour y procéder.
JUGER que le compte bancaire ouvert dans les livres de la banque [15] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage.
ATTRIBUER le compte bancaire ouvert dans les livres de la banque [15] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] à Monsieur [N] à charge de soulte.
FIXER à la somme de 875,00 euros par mois l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [N] à l’indivision à courir à compter du mois d’avril 2023 et jusqu’au jour du partage définitif.
JUGER que Monsieur [N] dispose d’une créance sur l’indivision pour le remplacement de la chaudière à fioul.
JUGER que les comptes devront être faits devant Notaire en fonction de la quote-part respective des ex-concubins dans le bien immobilier.
ORDONNER la répartition du prix de vente entre Monsieur [N] et Madame [J] après remboursement du crédit immobilier.
En tout état de cause,
DEBOUTER Madame [J] de toutes prétentions contraires et de sa demande d’article 700 du Code de Procédure Civile.
JUGER que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens ».

M. [N] expose notamment que :
- ils ont mis fin à leur concubinage et Mme [J] a définitivement quitté le domicile au mois d’avril 2023 ;
- les estimations produites par Mme [J] datent de la fin de l’année 2022, tandis qu’il produit des évaluations contemporaines évaluant le bien à une valeur moyenne de 500000 € ;
- depuis la guerre en UKRAINE, le marché de l’immobilier n’a eu de cesse de s’effondrer notamment à cause de la forte remontée des taux d’intérêts ;
- ils ont emprunté au taux de 1% alors que celui-ci est à présent de l’ordre de 5% ;
- il s’oppose à la licitation de l’immeuble indivis et demande que la part de Mme [J] soit attribuée à sa nouvelle compagne, Mme [W] [E] ;
- les échéances du crédit immobilier sont prélevées sur le compte joint [15] n° [XXXXXXXXXX01] ;
- les parties s’accordent sur le sort du compte joint devant lui être attribué ;
- s’ils ont pris la décision de se séparer au cours de l’été 2022, Mme [J] n’a quitté le domicile que le 6 avril 2023 lors de son déménagement, date qui doit constituer le point de départ l’indemnité d’occupation due par lui ;
- c’est à la demanderesse de prouver sur quelle période il a eu la jouissance privative du bien ;
- Mme [J] avait accès à l’immeuble indivis pour récupérer à plusieurs reprises ses effets personnels jusqu’à son déménagement au mois d’avril 2023 ;
- la valeur locative du bien est en moyenne estimée à 1250 € par mois et il doit lui être appliqué une décote d’usage de 30%, ce qui aboutit à une indemnité mensuelle d’occupation de 875 € ;
- il a été contraint de changer la chaudière à fioul tombée en panne et il doit lui en être tenu compte pour un coût de 6372,28 €.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 27 septembre 2024 et mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la pièce n° 8 de M. [N] (courriels qu’il aurait adressés à Mme [J] les 20 et 29 avril 2023)

L’article 1358 dispose :
« Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».

L’article 1365du code civil dispose :
« L'écrit consiste en une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support ».

L’article 1366 du code civil dispose :
« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité ».

En l’espèce, si Mme [J] réfute avoir reçu ces courriels et soulève des anomalies, M. [N] s’en explique.

Ces courriels sont indifférents à la résolution du litige, car Mme [J] était libre d’hésiter ou de refuser de vendre les parts indivises à qui que ce soit, notamment à la nouvelle compagne de son ex-concubin, ce sans avoir à se justifier.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de partage judiciaire

En application de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué.

L'article 840 de ce même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837.

Selon l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation du bien, et désigne un notaire chargé de dresser l’acte de partage.

Selon l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour les surveiller. Le notaire est choisi par les copartageants et à défaut par le tribunal.

En l'espèce, il n'a pas été possible de procéder à la liquidation amiable de l’indivision existant entre M. [N] et Mme [J], comme en témoigne sa persistance malgré les différents échanges des parties produits aux débats.

Le bien immobilier indivis n'étant pas vendu et les parties n'ayant pas réussi à s'accorder sur le sort de celui-ci, le tribunal ne peut opérer le partage par le présent jugement.

Il convient en conséquence d'ordonner l'ouverture des opérations de partage judiciaire de l’indivision existant entre M. [N] et Mme [J].

La complexité des opérations à venir, en raison de l’existence d’un bien immobilier, de comptes à établir et de l’occupation de l’immeuble indivis par l’un des ex-concubins justifie la désignation d’un notaire sous le contrôle d'un juge commis.

Les parties ne s’accordant pas sur un notaire à désigner, il sera désigné Me [S], notaire à [Localité 12], [Adresse 9].

Il sera rappelé que le notaire désigné par le tribunal a pour mission, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

L’esprit de la loi, tel qu’il résulte des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile, n’est pas de faire trancher par le juge, au stade de l’ouverture des opérations, des contestations isolées en préjugeant des opérations de liquidation partage qui forment un tout. La présente juridiction n’a en effet pas vocation à effectuer une pré-liquidation des droits respectifs des parties, une telle mission incombant au notaire saisi dans les conditions fixées par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Ce n’est qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’acte liquidatif dressé par le notaire commis, que le tribunal, auquel ce projet, ainsi qu’un procès-verbal des dires respectifs des parties seront transmis, statuera sur l’ensemble des désaccords persistants.

Néanmoins, il peut s’avérer opportun, en dehors du cadre posé par les dispositions précitées, de trancher des contestations, notamment des contestations de principe, dès lors que les parties en ont débattu de façon complète, et que la décision sur ce point n’est pas susceptible de nuire à la cohérence des opérations à venir.

Sur la demande d’attribution de M. [N] au profit de sa nouvelle compagne Mme [W] [E]

L’article 831-2 du code civil dispose :
« Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l'attribution préférentielle :
1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, et du mobilier le garnissant, ainsi que du véhicule du défunt dès lors que ce véhicule lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ;
2° De la propriété ou du droit au bail du local à usage professionnel servant effectivement à l'exercice de sa profession et des objets mobiliers nécessaires à l'exercice de sa profession ;
3° De l'ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l'exploitation d'un bien rural cultivé par le défunt à titre de fermier ou de métayer lorsque le bail continue au profit du demandeur ou lorsqu'un nouveau bail est consenti à ce dernier ».

La loi ne prévoit aucune attribution préférentielle au bénéfice d’un concubin.

En l’espèce, s’agissant d’un couple ayant vécu en concubinage, la loi ne prévoit aucun droit à une attribution préférentielle au bénéfice de celui qui est resté occuper le logement, pas plus qu’elle ne prévoit ce droit au bénéfice de la nouvelle compagne de celui-ci.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de M. [N] d’ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1102 alinéa 1er du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Chacun étant libre de contracter ou non, le tribunal ne peut ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de licitation de Mme [J]

Aux termes de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s'en trouve quelques-uns qu'aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s'en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

En l’espèce, l’immeuble indivis, une maison individuelle, ne peut être partagé entre les parties.

Cela fait plusieurs années que Mme [J] tente vainement d’obtenir que le bien soit évalué et vendu pour sortir de l’indivision, alors que M. [N] occupe l’immeuble indivis avec sa nouvelle concubine et s’oppose à ce qu’un agent immobilier mandaté par Mme [J] s’y rende pour l’évaluer.

Cette situation justifie donc la licitation de l’immeuble indivis, afin de permettre le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire.

L'article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu'elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l'audience de vente, au détriment de l'indivision ; qu'enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur.

Mme [J] produit des estimations des agences [18], [14], [10], des 17 novembre, 12 novembre et 11 octobre 2022 pour des valeurs comprises entre 600000 € et 670000 €. M. [N] produit des évaluations plus récentes de l’agence [X] [M] du 25 octobre 2023 et de l’agence [10] du 28 octobre 2023 pour des valeurs comprises entre 490000 € et 516160 €. Or, il est de notoriété que le marché de l’immobilier a baissé entre 2022 et 2023 du fait de la montée des taux d’intérêts à compter de l’été 2022.

Néanmoins, cette baisse n’est pas aussi drastique que la différence ressortant des évaluations produites de part et d’autre. Il apparaît que les avis de valeur produits par M. [N] ne reflètent pas la valeur réelle du bien qui est de 550000 €.

Par conséquent, la mise à prix sera fixée à 380000 €.

L’expulsion de M. [N] sera ordonnée pour le bon aboutissement de la vente par licitation.

Le jugement qui adjuge le bien vaut titre d’expulsion, dès lors cette demande est prématurée et sera rejetée.

Il n’y a pas lieu d’octroyer un délai pour vendre le bien de gré à gré, Mme [J] étant libre de mettre en œuvre cette vente par licitation quand elle le jugera opportun, notamment si la vente amiable du bien ne peut se faire.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation due par M. [N]

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Les juges du fond évaluent souverainement le montant de l’indemnité due, en application de l’article 815-9 du code civil, pour l’occupation privative d’un bien indivis. Son montant est en principe égal à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d'un correctif à la baisse en raison notamment du caractère juridiquement précaire de l'occupation.

En l’espèce les deux parties produisent une évaluation de la valeur locative de l’agence [10] des 11 octobre 2022 et 24 octobre 2023 pour un même montant mensuel de 1200 €.

Il ressort des écritures et des pièces produites par les parties que Mme [J] a quitté l’immeuble indivis le 5 juillet 2022, mais y a laissé ses affaires qu’elle n’a reprises que le 6 avril 2023.

Il s’ensuit que M. [N] a pu bénéficier de la jouissance exclusive du bien, mais que cette jouissance n’était pas intégrale entre le 5 juillet 2022 et le 6 juillet 2023, puisque les affaires de Mme [J] étaient toujours entreposées dans l’immeuble indivis.

Par conséquent, il sera appliqué une décote de 50% pour la période du 1er septembre 2022 au 6 juillet 2023, au titre d’une occupation exclusive mais partielle de l’immeuble indivis, et une décote de 20% pour la période postérieure, au titre du caractère juridiquement précaire de l’occupation.

Dès lors, M. [N] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 € du 1er septembre 2022 au 6 avril 2023 et de 960 € pour la période postérieure.

Sur la créance de M. [N] au titre du changement de la chaudière

L’article 815-13 du code civil dispose :
« Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

Le changement d'une chaudière, élément indispensable de l'immeuble comme permettant son chauffage, constitue une dépense de conservation.

En l’espèce, s’agissant d’une dépense de conservation il doit en être tenu compte à l’égard de M. [N] l’ayant engagée.

Par conséquent, il sera fait droit à cette demande pour un montant de 6372,28 € correspondant à la facture acquittée.
Sur l’allotissement du compte joint à sa valeur à la date du partage

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’allotissement du compte joint à M. [N] à la valeur au jour du partage à charge de soulte.

Cet accord sera repris par le présent jugement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées au regard de la coloration familiale de ce contentieux.

L’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile applicable à la cause sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal en qualité de juge aux affaires familiales, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [U] [J] de sa demande d’exclure des débats la pièce n° 8 de M. [I] [N] intitulée « Mails de Monsieur [N] à Madame [J] des 20 avril et 29 avril 2023 » ;

Ordonne l’ouverture des opérations de liquidation et partage judiciaire de l’indivision conventionnelle existant entre M. [I] [N] né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 20] et Mme [U] [J] née le [Date naissance 5] 1975 à [Localité 21] (51), chacun pour moitié, sur l’immeuble indivis sis [Adresse 8] à [Localité 11], cadastré section BN n° [Cadastre 7] lieu-dit [Adresse 8] d’une surface de 00ha 07a 80ca ;

Désigne pour y procéder Me [Y] [S], notaire à [Localité 12], [Adresse 9] (Tél : [XXXXXXXX02]) ;

Désigne en qualité de juge commis le magistrat présidant la section des liquidations et indivisions relevant de la compétence du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis rendue sur requête ;

Rappelle que le notaire accomplira sa mission dans les conditions fixées par les articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le Juge commis ;

Dit que le notaire ainsi désigné se fera remettre tous documents financiers utiles à sa mission, en intervenant directement tant auprès de parties qu’auprès des tiers, sans que le secret professionnel ne puisse lui être opposé ;

Rappelle que l'état liquidatif devra être établi dans le délai d'un an suivant la désignation du notaire, et qu'une prorogation de délai d'un an au plus pourra être accordée par le juge commis, si la complexité des opérations le justifie, sur demande du notaire ou d'un copartageant ;

Rappelle que ce délai est suspendu en cas d’adjudication des biens et jusqu’au jour de la réalisation définitive de celle-ci ;

Rappelle que les parties devront remettre au notaire tout document utile à l'accomplissement de sa mission, et qu'à défaut le juge commis peut prononcer une astreinte à cette fin ;

Rappelle que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable et qu'en cas de signature d'un tel acte de partage amiable le notaire en informe le Tribunal ;

Déboute M. [N] de sa demande d’attribution préférentielle de la quote-part indivise de Mme [J] au profit de Mme [E] ;

Déboute M. [N] de sa demande d’ordonner la vente amiable de l’immeuble indivis ;

Rejette la demande d’expulsion de M. [N] de l’immeuble indivis précité ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [N] à l’indivision à 600 € pour la période du 1er septembre 2022 au 6 avril 2023 et à 960 € pour la période postérieure jusqu’à partage ou libération effective des lieux par M. [N] ;

Ordonne qu'il soit procédé, en présence de l'ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l'audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de ventes dressé et déposé par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de Meaux, ou par tout avocat du même barreau qui s'y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier indivis suivant :
une maison individuelle sise [Adresse 8]), cadastrée section BN n° [Cadastre 7] lieu-dit [Adresse 8] surface 00ha 07a 80ca ;

Fixe la mise à prix de ce bien la somme de 380 000 € (TROIS CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS) ;

Dit qu'à défaut d'enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes devra contenir une clause prévoyant la substitution d'un indivisaire au tiers adjudicataire et précisant que cette faculté devra être exercée par déclaration auprès du greffe de la juridiction dans le délai d’un mois à compter de l'adjudication ;

Dit que ce cahier des conditions de ventes fera également mention de ce que le bénéfice de la substitution sera accordé à celui qui en a fait la demande le premier, et de ce que chaque indivisaire devra, pour exercer sa faculté de substitution, préalablement déposer entre les mains de l'avocat poursuivant le montant de l'adjudication, et ce sous peine de nullité de la substitution ;

Rappelle que l’indivisaire qui a le premier fait la déclaration de substitution se trouve seul substitué comme acquéreur à l’adjudicataire ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l'avocat auteur du cahier des ventes, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d'immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d'exécution, et ce à l'exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l'article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :
- distribution de 50 affiches à main format A4,
- affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,
- insertion d'une annonce dans le journal La Marne ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d'annonces légales ou sur un site internet dédié ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Dit que M. [N] bénéficie d’une créance sur l’indivision au titre de son compte d’administration pour le changement de la chaudière à ses frais pour un montant de 6372,28 € ;

Dit que le compte bancaire [15] n° [XXXXXXXXXX01] devra figurer à l’actif de l’indivision pour sa valeur à la date du partage et sera alloti à M. [N] à charge de soulte, conformément à l’accord des parties ;

Rejette toute demande autre, plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 13 mars 2025 pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :
- pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,
- à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l'adresse : [Courriel 16] ;

Rappelle qu'à défaut pour les parties d'accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l'affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

Et le présent jugement a été signé par Renaud NOIROT, président, et par Sandrine FANTON, greffier.
 
Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 1378, code de procedure civile 1368, code de procedure civile 1273, code de procedure civile 1365, code civil 831-2, code civil 1102, code civil 1536, code des procedures civiles d'execution R322-39, code des procedures civiles d'execution R322-38, code des procedures civiles d'execution R322-49, code des procedures civiles d'execution R322-66, code des procedures civiles d'execution R322-61, code de procedure civile 1363, code des procedures civiles d'execution R322-72, code de procedure civile 1274, code des procedures civiles d'execution R322-31, code civil 815-13, code des procedures civiles d'execution R322-59, code des procedures civiles d'execution R322-62, code civil 1366, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1364, code de procedure civile 1373, code civil 1686, code de procedure civile 1375). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-11-22T20:20:02.097Z.