Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 19 septembre 2024, n° 21/13058

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2019, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS exerçant sous le sigle « G F 2 I » a donné à bail commercial à Monsieur [F] [Y], agissant au nom et pour le compte de la S.A.S. ESTRELLA en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er décembre 2019 afin qu'y soit exercée une activité de restauration (sans conduit de cheminée), notamment de pizzeria, de sandwicherie, de panini, de saladerie, d'épicerie, de traiteur, de vente à emporter et de vente à livrer, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 105.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 5.200 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième et troisième trimestres de l'année 2020, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS a, par acte d'huissier en date du 27 juillet 2020, fait signifier à la S.A.S. ESTRELLA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 59.640 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 354,21 euros.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 7 août 2020 réceptionnée le 20 août 2020, la S.A.S. ESTRELLA a, d'une part contesté la validité du commandement de payer, se prévalant de l'impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, et d'autre part mis en demeure la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de procéder à l'installation d'un système d'extraction des fumées de cuisson et d'une ventilation mécanique contrôlée, l'informant qu'aucun loyer ne serait versé dans cette attente.

En l'absence de résolution amiable du litige malgré plusieurs correspondances officielles échangées par l'intermédiaire de leurs conseils entre le 26 août et le 9 octobre 2020, la S.A.S. ESTRELLA a, par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2020, fait assigner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins d'injonction de réaliser des travaux sous astreinte et de suspension du paiement de ses loyers.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 avril 2021, le juge des référés a notamment : débouté la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de condamnation de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à faire installer un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié ; débouté la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d'expulsion et de provision ; et renvoyé les parties à mieux se pourvoir sur le fond du litige. 

Par exploit d'huissier en date du 15 octobre 2021, la S.A.S. ESTRELLA a fait assigner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins, ainsi qu'en indemnisation de son préjudice. 

Par ordonnance contradictoire en date du 9 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [N] [O], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.
 
Aux termes de son assignation, la S.A.S. ESTRELLA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à installer dans les locaux donnés à bail un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris et au règlement de copropriété, ainsi qu'à lui restituer les clefs du local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– ordonner la suspension des loyers à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à la réalisation des travaux ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 179.793 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de ses pertes d'exploitation du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021 (sauf à parfaire) ; 
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. ESTRELLA fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où d'une part, les locaux donnés à bail ne disposent ni d'une extraction de fumées, des odeurs et des vapeurs de cuisson, ni d'une ventilation mécanique contrôlée permettant le renouvellement de l'air, et ce nonobstant les stipulations du bail, et où d'autre part les serrures ont été changées, ce qui justifie ses demandes d'injonction sous astreinte.

Elle ajoute être fondée, sur le fondement de l'exception d'inexécution, à être exonérée du paiement de ses loyers tant que les travaux nécessaires n'auront pas été réalisés.

Elle affirme n'avoir jamais été en mesure d'exploiter les locaux en raison des manquements susvisés, ce qui justifie l'allocation à son profit de dommages et intérêts d'un montant équivalent à sa perte de marge nette depuis le 1er janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 décembre 2021, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1101 à 1104, 1224 et 1728 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– juger qu'elle a respecté son obligation de délivrance conformément aux stipulations expresses du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes ; 
– à titre reconventionnel, juger que la S.A.S. ESTRELLA n'a pas transmis le cautionnement bancaire prévu par le contrat de bail commercial ;
– juger que la S.A.S. ESTRELLA a modifié la destination du bail au cours de son exécution et n'a, de ce fait, pas exploité le local ;
– juger que la S.A.S. ESTRELLA n'a pas réglé ses loyers depuis le deuxième trimestre de l'année 2020 ;
– juger que ces manquements constituent des violations répétées et graves aux obligations contractuelles de la S.A.S. ESTRELLA ;
– en conséquence, à titre principal, ordonner la résiliation du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 ;
– à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 à la suite de la délivrance du commandement de payer en date du 27 juillet 2020 ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;
– ordonner la séquestration des biens de la S.A.S. ESTRELLA garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de cette dernière et en garantie des indemnités locatives restant dues ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer, à titre de provision, la somme de 227.586,87 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 2%, à parfaire au jour de l'audience ;
– « fixer l'indemnité forfaitaire d'occupation de base mensuelle due par la S.A.S. ESTRELLA majoré de 10%, outre les charges et taxes, conformément à l'article 19.5 du bail », et l'y condamner ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;
– ordonner que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, soulignant que la preneuse avait parfaitement connaissance que les locaux donnés à bail étaient dépourvus d'extraction et de ventilation mécanique contrôlée, et faisant observer que par la suite, toutes les solutions susceptibles de donner satisfaction à cette dernière ont été recherchées. Elle réfute avoir procédé au changement des serrures des locaux, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

Elle s'oppose à toute suspension du paiement des loyers, faisant remarquer que la locataire n'a jamais été empêchée d'exploiter les locaux donnés à bail, ainsi qu'à la demande d'indemnisation formée par celle-ci, précisant que le préjudice invoqué n'est fondé ni en son principe, ni en son montant. 

À titre reconventionnel, elle avance que les défauts de paiement de la preneuse, sa carence dans la fourniture d'un cautionnement bancaire ainsi que son absence d'exploitation des locaux, justifient la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de celle-ci à titre principal. 

À titre subsidiaire, elle expose que dès lors que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois à compter de sa date de signification, la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 27 août 2020.

En tout état de cause, la bailleresse déclare être fondée à obtenir l'expulsion de la demanderesse et sa condamnation au règlement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, ainsi qu'à lui payer les sommes dues en exécution des clauses pénales stipulées au contrat de bail. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 octobre 2022.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la S.A.S. ESTRELLA prie le tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

– constater l'absence de respect de son obligation de délivrance par la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à installer dans les locaux donnés à bail un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris et au règlement de copropriété, ainsi qu'à lui restituer les clefs du local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– ordonner la suspension des loyers à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à la réalisation des travaux ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 828.775 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de ses pertes d'exploitation du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2023 (sauf à parfaire) ; 
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux dépens. 

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS requiert le tribunal, sur le fondement des articles 15, 802 et 803 du code de procédure civile, de :

– déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la S.A.S. ESTRELLA le 13 octobre 2023 ;
– déclarer irrecevables les onze pièces communiquées le 13 octobre 2023 par la S.A.S. ESTRELLA.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 19 octobre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, puis prorogée successivement au 8 février, au 28 mars, au 30 mai, au 27 juin et au 19 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'irrecevabilité des conclusions notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En l'espèce, il y a lieu de relever que les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023 ne comportent aucune demande de révocation de l'ordonnance de clôture ni aucune prétention relative à des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus, mais visent à répondre aux conclusions de la défenderesse du 13 décembre 2021 et à augmenter le montant des dommages et intérêts sollicités, alors même qu'il est établi que la demanderesse n'a jamais conclu au fond postérieurement à la délivrance de son assignation, bien qu'ayant disposé de plus de vingt et un mois pour ce faire préalablement à l'ordonnance de clôture en date du 7 octobre 2022. 

Dès lors, force est de constater que de telles conclusions sont irrecevables, et que les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées à l'appui de celles-ci doivent être rejetées.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023, d'écarter des débats les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées à l'appui de ces conclusions, et de dire que le tribunal statuera sur les prétentions et moyens figurant dans l'assignation introductive de la présente instance.

Sur l'action exercée par la locataire sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance

Sur les demandes d'injonction sous astreinte

Aux termes des dispositions des articles1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 


Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/13058 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVITH

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

Selon les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la clause intitulée « 4. DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 conclu entre la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS et la S.A.S. ESTRELLA stipule que : « 4.1 Destination. Le local devra être affecté par le preneur à l'usage de restauration (sans conduit de cheminée), notamment pizzeria, sandwicherie, panini, saladerie, épicerie, traiteur, vente à emporter et vente à livrer. [...] 4.2 Autorisations administratives. L'autorisation donnée au Preneur d'exercer les activités précisées ci-dessus n'implique de la part du Bailleur aucune garantie de l'obtention des autorisations administratives ou techniques nécessaires ou de toutes autres autorisations à quelque titre que ce soit ni aucune diligence à cet égard. En conséquence, le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention à ses frais, risques et périls de toutes les autorisations nécessaires pour l'exercice de ses activités et notamment pour ce qui a trait à l'exploitation, l'hygiène et à la sécurité, à la réglementation ERP, AD'AP (normes pour les handicapés) ainsi que la réglementation sur les normes et l'urbanisme commercial » (pièce n°1 en demande, page 4).

De plus, la clause intitulée « 10. TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE PRENEUR - ACCESSION » prévoit expressément : « Conditions essentielles : - le bailleur n'autorise pas la pose d'une vmc et gaine d'extraction et le Preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété » (pièce n°1 en demande, pages 11 et 12).

D'ailleurs, il y a lieu de relever que dès avant la conclusion du contrat de bail commercial, l'agent immobilier intervenu lors des négociations précontractuelles a indiqué à la bailleresse, par courriel en date du 17 octobre 2019 : « Le Preneur possède deux sociétés : La Maison de la Pizza Alice et FAUSTINO. Tu trouveras en pièces jointes les éléments de son dossier de candidature. Client sérieux et très motivé. Il installera un four à pizza nouvelle génération qui ne nécessite pas d'extracteur. Il m'a montré la documentation de ce four » (pièce n°1 en défense).

Ceci est confirmé par l'attestation rédigée par cet agent immobilier, Monsieur [G] [W], en date du 16 mars 2021, dont ni la forme, ni le contenu ne sont contestés, selon laquelle : « Dans le cadre de notre location des locaux cités en objet, nous sommes intervenus pour la négociation avec Monsieur [Y] qui a contracté le bail de location. Nous avons fait plusieurs rendez-vous sur place avec Monsieur [Y] et son équipe d'aménagement (architecte d'intérieur et société de travaux). Au cours de ces rendez-vous, nous avions formellement informé Monsieur [Y] que ce local ne disposait pas de gaine d'extraction des odeurs et fumées pour l'activité de restaurant. Des solutions alternatives lui ont été proposées et cela lui convenait parfaitement. Lors des rendez-vous de préparation du contrat de location avec Monsieur [Y] et son avocate, nous avons réitéré ces explications en stipulant qu'une assemblée générale ne serait pas envisageable pour obtenir la pose de ce conduit de cheminée. Cette dernière peut également confirmer nos dires. Il ne fait aucun doute que Monsieur [Y] connaissait parfaitement le local avant d'avoir contracté » (pièce n°25 en défense).

Il est donc établi que la S.A.S. ESTRELLA avait connaissance, préalablement à la conclusion du contrat de bail commercial, que les locaux ne disposaient ni d'une gaine d'extraction, ni d'une ventilation mécanique contrôlée.

En tout état de cause, il ressort des éléments produits aux débats : qu'à la suite du courriel adressé par la locataire en date du 7 juillet 2020 indiquant « Bonjour Monsieur [P], Nous sommes dans la réalisation de la cuisine, suite à l'intervention des pompiers dans le cadre de notre ouverture, nous sommes dans l'obligation d'y installer un conduit de diamètre 350 MM double isolé, pouvez-vous nous aider ? Pouvez-vous voir avec le président de la copropriété ? » (pièce n°8 en défense), le gérant de la bailleresse a, par lettre recommandée en date du 7 août 2020 réceptionnée par le syndic de copropriété le 11 août 2020, sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la résolution suivante : « Autorisation de poser un extracteur dans la cour fixation par cerclage le long des cheminées sur six étages. Documents joints DEVIS JEAN ASSATHIAN et ÉTUDE DE FAISABILITÉ » (pièce n°14 en défense) ; que ce projet de résolution a effectivement été porté par le syndic, par lettre recommandée en date du 17 août 2020, à l'ordre du jour de l'assemblée générale prévue le 10 septembre 2020 (pièce n°16 en défense) ; et que lors de ladite assemblée générale, cette résolution n°26 a été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires (pièce n°19 en défense).

Il est donc démontré que la défenderesse a, postérieurement à la conclusion du bail, fait ses meilleurs efforts pour que sa locataire puisse installer un système d'extraction et un système de ventilation mécanique contrôlée, alors même que l'absence de ces systèmes était explicitement mentionnée dans les stipulations contractuelles.

Enfin, comme le souligne à juste titre la bailleresse, l'absence de système d'extraction n'empêchait nullement la preneuse d'exercer ses activités de sandwicherie, de saladerie ou d'épicerie, lesquelles n'exigent pas nécessairement de cuisson.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'aucun manquement de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à son obligation de délivrance n'est caractérisé, étant au surplus observé que l'allégation selon laquelle « à l'insu de la société ESTRELLA, la société GF2I faisait changer les serrures du local et mandatait des agences pour procéder à sa recommercialisation » (page 4 de l'assignation) n'est étayée par aucun élément.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes d'injonction sous astreinte.

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

En outre, en application des dispositions de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de démonstration d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers. 

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En outre, selon les dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de démonstration d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande principale de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En outre, en application des dispositions de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En vertu des dispositions de l'article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l'article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

D'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1741 du code susmentionné, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 
En l'espèce, le quatrième alinéa de la clause intitulée « 6. DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTION BANCAIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « une caution bancaire de 35.000 e (trente cinq mille euros) sera fournie au plus tard le 6 janvier 2020, sur un établissement français et à première demande, puis un complément de 35.000 e, de façon à porter la caution à 70.000 e, sera donnée au bailleur au plus tard le 1er décembre 2020, faute de quoi le bailleur pourrait demander la résiliation amiable du bail, ce qu'accepte dès à présent le preneur » (pièce n°1 en demande, page 6). 

De plus, le troisième alinéa de la clause intitulée « 5. LOYER » prévoit que « le loyer sera payable par virement bancaire trimestriellement et d'avance, au plus tard le 5 janvier de chaque trimestre civil, directement sur le compte de la S.C.I. GF2I, après réception des avis d'échéance émis par son mandataire. À titre exceptionnel, le bailleur autorise le preneur à payer mensuellement la première année » (pièce n°1 en demande, page 5). 

De fait, la bailleresse justifie avoir adressé à sa locataire une lettre recommandée en date du 21 octobre 2020 réceptionnée le 23 octobre 2020 indiquant : « conformément au bail signé le 4 décembre 2019, je vous rappelle qu'une caution bancaire de 70.000 euros dont le premier versement (35.000 euros) devait avoir lieu le 6 janvier 2020 et le second (35.000 euros) le 1er décembre 2020. Or, à ce jour, nous n'avons rien reçu et vous remercions de nous fournir ladite caution bancaire dans les délais requis ci-dessus sous peine de résiliation du bail » (pièce n°22 en défense).

Or, la demanderesse ne conteste pas ne jamais avoir fourni ce cautionnement bancaire.

De même, il ressort du décompte actualisé en date du 3 décembre 2021 versé aux débats que la preneuse a procédé en dernier lieu à un virement bancaire d'un montant de 8.226 euros en date du 12 mars 2020 en règlement du solde du loyer du premier trimestre de l'année 2020, et n'a plus effectué aucun versement depuis cette date (pièce n°32 en défense), ce qu'elle reconnaît expressément.

Il y a lieu de retenir que ces manquements constituent des inexécutions contractuelles graves justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2021, date à laquelle le montant de l'arriéré locatif a été arrêté suivant décompte en date du 3 décembre 2021.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2021 aux torts exclusifs de la S.A.S. ESTRELLA.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation

En vertu des dispositions de l'article1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, selon les dispositions de l'article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

D'après les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 3 décembre 2021 produit aux débats que le montant de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives s'élève au 31 décembre 2021 inclus à la somme de 227.586,87 euros (pièce n°32 en défense), ce qui n'est pas contesté.

De plus, la clause intitulée « 19. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 19.5 Indemnité d'occupation [...] De la prise d'effet de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux effective par le Bailleur, le Preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 10% » (pièce n°1 en demande, page 19), étant observé que la locataire ne discute pas cette demande reconventionnelle. 
 
En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 227.586,87 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer exigible majoré de 10% à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des locaux. 

Sur les intérêts moratoires et la conservation du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l'article 1231-3 du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Enfin, en vertu des dispositions du second alinéa de l'article 1343-1 dudit code, l'intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut.

En l'espèce, la clause intitulée « 9. CLAUSE D'INTÉRÊTS DE RETARD » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' « à défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc.) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt de retard et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, égal au taux de deux pour cent (2,00%) à compter de la première présentation de la mise en demeure adressée par le Bailleur en lettre RAR » (pièce n°1 en demande, page 10). 

De plus, la clause intitulée « 19. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS GÉNÉRALES » prévoit : « 19.4 Conservation par le Bailleur du Dépôt de Garantie. Si le Bail est résilié dans les termes de l'article 1184 du Code Civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres » (pièce n°1 en demande, page 19). 

Il y a lieu de relever que la locataire n'allègue pas que ces montants seraient manifestement excessifs, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les modérer.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 227.586,87 euros que la S.A.S. ESTRELLA est condamnée à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS emportera intérêts au taux conventionnel de 2% l'an à compter du 13 décembre 2021, date à laquelle cette dernière a formé sa demande reconventionnelle en paiement dans le cadre de la présente instance, et d'autoriser celle-ci à conserver le montant du dépôt de garantie.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. ESTRELLA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023, 

ÉCARTE des débats les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées par la S.A.S. ESTRELLA postérieurement à l'ordonnance de clôture en date du 7 octobre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes d'injonction sous astreinte formées à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, 

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers formée à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS,

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 4 décembre 2019 entre la S.A.S. ESTRELLA et la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], aux torts exclusifs de la S.A.S. ESTRELLA à compter du 31 décembre 2021,

ORDONNE à la S.A.S. ESTRELLA de libérer les lieux et de restituer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS les clefs des locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de libération des lieux et de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

DIT que le sort des meubles garnissant les locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 227.586,87 euros (DEUX CENT VINGT-SEPT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-SIX euros et QUATRE-VINGT-SEPT centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021 inclus, assortie des intérêts de retard au taux conventionnel de 2% l'an à compter du 13 décembre 2021 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer exigible majoré de 10% à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

AUTORISE la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. ESTRELLA lors de la conclusion du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019, 

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me LAUDRAIN (A0174)
 Me BESSAN (D0172) 


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/13058 

N° Portalis 352J-W-B7F-CVITH

N° MINUTE : 8


Assignation du :
15 Octobre 2021








JUGEMENT 
rendu le 19 Septembre 2024 


DEMANDERESSE

S.A.S. ESTRELLA (RCS de Paris 879 469 740)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Georges-Henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0174



DÉFENDERESSE

S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS “GF2I” (RCS de Paris 389 441 437)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0172




Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/13058 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVITH


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
La mise à disposition de ce jugement a été successivement prorogée au 08 février 2024, 28 Mars 2024, 30 Mai 2024, 27 Juin 2024 puis au 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 décembre 2019, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS exerçant sous le sigle « G F 2 I » a donné à bail commercial à Monsieur [F] [Y], agissant au nom et pour le compte de la S.A.S. ESTRELLA en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er décembre 2019 afin qu'y soit exercée une activité de restauration (sans conduit de cheminée), notamment de pizzeria, de sandwicherie, de panini, de saladerie, d'épicerie, de traiteur, de vente à emporter et de vente à livrer, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 105.000 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 5.200 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des deuxième et troisième trimestres de l'année 2020, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS a, par acte d'huissier en date du 27 juillet 2020, fait signifier à la S.A.S. ESTRELLA un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 59.640 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 354,21 euros.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 7 août 2020 réceptionnée le 20 août 2020, la S.A.S. ESTRELLA a, d'une part contesté la validité du commandement de payer, se prévalant de l'impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, et d'autre part mis en demeure la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de procéder à l'installation d'un système d'extraction des fumées de cuisson et d'une ventilation mécanique contrôlée, l'informant qu'aucun loyer ne serait versé dans cette attente.

En l'absence de résolution amiable du litige malgré plusieurs correspondances officielles échangées par l'intermédiaire de leurs conseils entre le 26 août et le 9 octobre 2020, la S.A.S. ESTRELLA a, par exploit d'huissier en date du 23 octobre 2020, fait assigner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins d'injonction de réaliser des travaux sous astreinte et de suspension du paiement de ses loyers.

Par ordonnance contradictoire en date du 15 avril 2021, le juge des référés a notamment : débouté la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de condamnation de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à faire installer un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié ; débouté la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d'expulsion et de provision ; et renvoyé les parties à mieux se pourvoir sur le fond du litige. 

Par exploit d'huissier en date du 15 octobre 2021, la S.A.S. ESTRELLA a fait assigner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins, ainsi qu'en indemnisation de son préjudice. 

Par ordonnance contradictoire en date du 9 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d'une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [N] [O], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.
 
Aux termes de son assignation, la S.A.S. ESTRELLA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à installer dans les locaux donnés à bail un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris et au règlement de copropriété, ainsi qu'à lui restituer les clefs du local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– ordonner la suspension des loyers à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à la réalisation des travaux ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 179.793 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de ses pertes d'exploitation du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2021 (sauf à parfaire) ; 
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. ESTRELLA fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où d'une part, les locaux donnés à bail ne disposent ni d'une extraction de fumées, des odeurs et des vapeurs de cuisson, ni d'une ventilation mécanique contrôlée permettant le renouvellement de l'air, et ce nonobstant les stipulations du bail, et où d'autre part les serrures ont été changées, ce qui justifie ses demandes d'injonction sous astreinte.

Elle ajoute être fondée, sur le fondement de l'exception d'inexécution, à être exonérée du paiement de ses loyers tant que les travaux nécessaires n'auront pas été réalisés.

Elle affirme n'avoir jamais été en mesure d'exploiter les locaux en raison des manquements susvisés, ce qui justifie l'allocation à son profit de dommages et intérêts d'un montant équivalent à sa perte de marge nette depuis le 1er janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 décembre 2021, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1101 à 1104, 1224 et 1728 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– juger qu'elle a respecté son obligation de délivrance conformément aux stipulations expresses du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes ; 
– à titre reconventionnel, juger que la S.A.S. ESTRELLA n'a pas transmis le cautionnement bancaire prévu par le contrat de bail commercial ;
– juger que la S.A.S. ESTRELLA a modifié la destination du bail au cours de son exécution et n'a, de ce fait, pas exploité le local ;
– juger que la S.A.S. ESTRELLA n'a pas réglé ses loyers depuis le deuxième trimestre de l'année 2020 ;
– juger que ces manquements constituent des violations répétées et graves aux obligations contractuelles de la S.A.S. ESTRELLA ;
– en conséquence, à titre principal, ordonner la résiliation du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 ;
– à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 à la suite de la délivrance du commandement de payer en date du 27 juillet 2020 ;
– en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;
– ordonner la séquestration des biens de la S.A.S. ESTRELLA garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls de cette dernière et en garantie des indemnités locatives restant dues ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer, à titre de provision, la somme de 227.586,87 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal majoré de 2%, à parfaire au jour de l'audience ;
– « fixer l'indemnité forfaitaire d'occupation de base mensuelle due par la S.A.S. ESTRELLA majoré de 10%, outre les charges et taxes, conformément à l'article 19.5 du bail », et l'y condamner ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;
– ordonner que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis à titre d'indemnité ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. ESTRELLA aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, soulignant que la preneuse avait parfaitement connaissance que les locaux donnés à bail étaient dépourvus d'extraction et de ventilation mécanique contrôlée, et faisant observer que par la suite, toutes les solutions susceptibles de donner satisfaction à cette dernière ont été recherchées. Elle réfute avoir procédé au changement des serrures des locaux, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

Elle s'oppose à toute suspension du paiement des loyers, faisant remarquer que la locataire n'a jamais été empêchée d'exploiter les locaux donnés à bail, ainsi qu'à la demande d'indemnisation formée par celle-ci, précisant que le préjudice invoqué n'est fondé ni en son principe, ni en son montant. 

À titre reconventionnel, elle avance que les défauts de paiement de la preneuse, sa carence dans la fourniture d'un cautionnement bancaire ainsi que son absence d'exploitation des locaux, justifient la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de celle-ci à titre principal. 

À titre subsidiaire, elle expose que dès lors que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois à compter de sa date de signification, la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 27 août 2020.

En tout état de cause, la bailleresse déclare être fondée à obtenir l'expulsion de la demanderesse et sa condamnation au règlement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, ainsi qu'à lui payer les sommes dues en exécution des clauses pénales stipulées au contrat de bail. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 octobre 2022.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la S.A.S. ESTRELLA prie le tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, de :

– constater l'absence de respect de son obligation de délivrance par la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à installer dans les locaux donnés à bail un système d'extraction des fumées et de traitement de l'air vicié conforme au règlement sanitaire de la ville de Paris et au règlement de copropriété, ainsi qu'à lui restituer les clefs du local, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
– ordonner la suspension des loyers à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à la réalisation des travaux ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 828.775 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de ses pertes d'exploitation du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2023 (sauf à parfaire) ; 
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux dépens. 

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS requiert le tribunal, sur le fondement des articles 15, 802 et 803 du code de procédure civile, de :

– déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la S.A.S. ESTRELLA le 13 octobre 2023 ;
– déclarer irrecevables les onze pièces communiquées le 13 octobre 2023 par la S.A.S. ESTRELLA.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 19 octobre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, puis prorogée successivement au 8 février, au 28 mars, au 30 mai, au 27 juin et au 19 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'irrecevabilité des conclusions notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

En l'espèce, il y a lieu de relever que les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023 ne comportent aucune demande de révocation de l'ordonnance de clôture ni aucune prétention relative à des loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus, mais visent à répondre aux conclusions de la défenderesse du 13 décembre 2021 et à augmenter le montant des dommages et intérêts sollicités, alors même qu'il est établi que la demanderesse n'a jamais conclu au fond postérieurement à la délivrance de son assignation, bien qu'ayant disposé de plus de vingt et un mois pour ce faire préalablement à l'ordonnance de clôture en date du 7 octobre 2022. 

Dès lors, force est de constater que de telles conclusions sont irrecevables, et que les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées à l'appui de celles-ci doivent être rejetées.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023, d'écarter des débats les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées à l'appui de ces conclusions, et de dire que le tribunal statuera sur les prétentions et moyens figurant dans l'assignation introductive de la présente instance.

Sur l'action exercée par la locataire sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance

Sur les demandes d'injonction sous astreinte

Aux termes des dispositions des articles1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 


Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/13058 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVITH

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.

Selon les dispositions de l'article 1221 de ce code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la clause intitulée « 4. DESTINATION DES LIEUX » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019 conclu entre la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS et la S.A.S. ESTRELLA stipule que : « 4.1 Destination. Le local devra être affecté par le preneur à l'usage de restauration (sans conduit de cheminée), notamment pizzeria, sandwicherie, panini, saladerie, épicerie, traiteur, vente à emporter et vente à livrer. [...] 4.2 Autorisations administratives. L'autorisation donnée au Preneur d'exercer les activités précisées ci-dessus n'implique de la part du Bailleur aucune garantie de l'obtention des autorisations administratives ou techniques nécessaires ou de toutes autres autorisations à quelque titre que ce soit ni aucune diligence à cet égard. En conséquence, le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention à ses frais, risques et périls de toutes les autorisations nécessaires pour l'exercice de ses activités et notamment pour ce qui a trait à l'exploitation, l'hygiène et à la sécurité, à la réglementation ERP, AD'AP (normes pour les handicapés) ainsi que la réglementation sur les normes et l'urbanisme commercial » (pièce n°1 en demande, page 4).

De plus, la clause intitulée « 10. TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE PRENEUR - ACCESSION » prévoit expressément : « Conditions essentielles : - le bailleur n'autorise pas la pose d'une vmc et gaine d'extraction et le Preneur s'engage à respecter le règlement de copropriété » (pièce n°1 en demande, pages 11 et 12).

D'ailleurs, il y a lieu de relever que dès avant la conclusion du contrat de bail commercial, l'agent immobilier intervenu lors des négociations précontractuelles a indiqué à la bailleresse, par courriel en date du 17 octobre 2019 : « Le Preneur possède deux sociétés : La Maison de la Pizza Alice et FAUSTINO. Tu trouveras en pièces jointes les éléments de son dossier de candidature. Client sérieux et très motivé. Il installera un four à pizza nouvelle génération qui ne nécessite pas d'extracteur. Il m'a montré la documentation de ce four » (pièce n°1 en défense).

Ceci est confirmé par l'attestation rédigée par cet agent immobilier, Monsieur [G] [W], en date du 16 mars 2021, dont ni la forme, ni le contenu ne sont contestés, selon laquelle : « Dans le cadre de notre location des locaux cités en objet, nous sommes intervenus pour la négociation avec Monsieur [Y] qui a contracté le bail de location. Nous avons fait plusieurs rendez-vous sur place avec Monsieur [Y] et son équipe d'aménagement (architecte d'intérieur et société de travaux). Au cours de ces rendez-vous, nous avions formellement informé Monsieur [Y] que ce local ne disposait pas de gaine d'extraction des odeurs et fumées pour l'activité de restaurant. Des solutions alternatives lui ont été proposées et cela lui convenait parfaitement. Lors des rendez-vous de préparation du contrat de location avec Monsieur [Y] et son avocate, nous avons réitéré ces explications en stipulant qu'une assemblée générale ne serait pas envisageable pour obtenir la pose de ce conduit de cheminée. Cette dernière peut également confirmer nos dires. Il ne fait aucun doute que Monsieur [Y] connaissait parfaitement le local avant d'avoir contracté » (pièce n°25 en défense).

Il est donc établi que la S.A.S. ESTRELLA avait connaissance, préalablement à la conclusion du contrat de bail commercial, que les locaux ne disposaient ni d'une gaine d'extraction, ni d'une ventilation mécanique contrôlée.

En tout état de cause, il ressort des éléments produits aux débats : qu'à la suite du courriel adressé par la locataire en date du 7 juillet 2020 indiquant « Bonjour Monsieur [P], Nous sommes dans la réalisation de la cuisine, suite à l'intervention des pompiers dans le cadre de notre ouverture, nous sommes dans l'obligation d'y installer un conduit de diamètre 350 MM double isolé, pouvez-vous nous aider ? Pouvez-vous voir avec le président de la copropriété ? » (pièce n°8 en défense), le gérant de la bailleresse a, par lettre recommandée en date du 7 août 2020 réceptionnée par le syndic de copropriété le 11 août 2020, sollicité l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires la résolution suivante : « Autorisation de poser un extracteur dans la cour fixation par cerclage le long des cheminées sur six étages. Documents joints DEVIS JEAN ASSATHIAN et ÉTUDE DE FAISABILITÉ » (pièce n°14 en défense) ; que ce projet de résolution a effectivement été porté par le syndic, par lettre recommandée en date du 17 août 2020, à l'ordre du jour de l'assemblée générale prévue le 10 septembre 2020 (pièce n°16 en défense) ; et que lors de ladite assemblée générale, cette résolution n°26 a été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires (pièce n°19 en défense).

Il est donc démontré que la défenderesse a, postérieurement à la conclusion du bail, fait ses meilleurs efforts pour que sa locataire puisse installer un système d'extraction et un système de ventilation mécanique contrôlée, alors même que l'absence de ces systèmes était explicitement mentionnée dans les stipulations contractuelles.

Enfin, comme le souligne à juste titre la bailleresse, l'absence de système d'extraction n'empêchait nullement la preneuse d'exercer ses activités de sandwicherie, de saladerie ou d'épicerie, lesquelles n'exigent pas nécessairement de cuisson.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'aucun manquement de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à son obligation de délivrance n'est caractérisé, étant au surplus observé que l'allégation selon laquelle « à l'insu de la société ESTRELLA, la société GF2I faisait changer les serrures du local et mandatait des agences pour procéder à sa recommercialisation » (page 4 de l'assignation) n'est étayée par aucun élément.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes d'injonction sous astreinte.

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

En outre, en application des dispositions de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de démonstration d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers. 

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu des dispositions des premier et sixième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l'inexécution.

En outre, selon les dispositions de l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de démonstration d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande principale de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En outre, en application des dispositions de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

En vertu des dispositions de l'article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l'article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

D'après les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1741 du code susmentionné, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 
En l'espèce, le quatrième alinéa de la clause intitulée « 6. DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTION BANCAIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' : « une caution bancaire de 35.000 e (trente cinq mille euros) sera fournie au plus tard le 6 janvier 2020, sur un établissement français et à première demande, puis un complément de 35.000 e, de façon à porter la caution à 70.000 e, sera donnée au bailleur au plus tard le 1er décembre 2020, faute de quoi le bailleur pourrait demander la résiliation amiable du bail, ce qu'accepte dès à présent le preneur » (pièce n°1 en demande, page 6). 

De plus, le troisième alinéa de la clause intitulée « 5. LOYER » prévoit que « le loyer sera payable par virement bancaire trimestriellement et d'avance, au plus tard le 5 janvier de chaque trimestre civil, directement sur le compte de la S.C.I. GF2I, après réception des avis d'échéance émis par son mandataire. À titre exceptionnel, le bailleur autorise le preneur à payer mensuellement la première année » (pièce n°1 en demande, page 5). 

De fait, la bailleresse justifie avoir adressé à sa locataire une lettre recommandée en date du 21 octobre 2020 réceptionnée le 23 octobre 2020 indiquant : « conformément au bail signé le 4 décembre 2019, je vous rappelle qu'une caution bancaire de 70.000 euros dont le premier versement (35.000 euros) devait avoir lieu le 6 janvier 2020 et le second (35.000 euros) le 1er décembre 2020. Or, à ce jour, nous n'avons rien reçu et vous remercions de nous fournir ladite caution bancaire dans les délais requis ci-dessus sous peine de résiliation du bail » (pièce n°22 en défense).

Or, la demanderesse ne conteste pas ne jamais avoir fourni ce cautionnement bancaire.

De même, il ressort du décompte actualisé en date du 3 décembre 2021 versé aux débats que la preneuse a procédé en dernier lieu à un virement bancaire d'un montant de 8.226 euros en date du 12 mars 2020 en règlement du solde du loyer du premier trimestre de l'année 2020, et n'a plus effectué aucun versement depuis cette date (pièce n°32 en défense), ce qu'elle reconnaît expressément.

Il y a lieu de retenir que ces manquements constituent des inexécutions contractuelles graves justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2021, date à laquelle le montant de l'arriéré locatif a été arrêté suivant décompte en date du 3 décembre 2021.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à compter du 31 décembre 2021 aux torts exclusifs de la S.A.S. ESTRELLA.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation

En vertu des dispositions de l'article1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, selon les dispositions de l'article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

D'après les dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 3 décembre 2021 produit aux débats que le montant de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives s'élève au 31 décembre 2021 inclus à la somme de 227.586,87 euros (pièce n°32 en défense), ce qui n'est pas contesté.

De plus, la clause intitulée « 19. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule : « 19.5 Indemnité d'occupation [...] De la prise d'effet de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux effective par le Bailleur, le Preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 10% » (pièce n°1 en demande, page 19), étant observé que la locataire ne discute pas cette demande reconventionnelle. 
 
En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 227.586,87 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer exigible majoré de 10% à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des locaux. 

Sur les intérêts moratoires et la conservation du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l'article 1231-3 du code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Enfin, en vertu des dispositions du second alinéa de l'article 1343-1 dudit code, l'intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut.

En l'espèce, la clause intitulée « 9. CLAUSE D'INTÉRÊTS DE RETARD » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu' « à défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc.) à sa date d'échéance, celle-ci sera productive d'un intérêt de retard et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, égal au taux de deux pour cent (2,00%) à compter de la première présentation de la mise en demeure adressée par le Bailleur en lettre RAR » (pièce n°1 en demande, page 10). 

De plus, la clause intitulée « 19. CLAUSE RÉSOLUTOIRE - SANCTIONS GÉNÉRALES » prévoit : « 19.4 Conservation par le Bailleur du Dépôt de Garantie. Si le Bail est résilié dans les termes de l'article 1184 du Code Civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres » (pièce n°1 en demande, page 19). 

Il y a lieu de relever que la locataire n'allègue pas que ces montants seraient manifestement excessifs, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les modérer.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 227.586,87 euros que la S.A.S. ESTRELLA est condamnée à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS emportera intérêts au taux conventionnel de 2% l'an à compter du 13 décembre 2021, date à laquelle cette dernière a formé sa demande reconventionnelle en paiement dans le cadre de la présente instance, et d'autoriser celle-ci à conserver le montant du dépôt de garantie.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. ESTRELLA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.A.S. ESTRELLA le 16 octobre 2023, 

ÉCARTE des débats les onze nouvelles pièces n°16 à n°26 communiquées par la S.A.S. ESTRELLA postérieurement à l'ordonnance de clôture en date du 7 octobre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de l'intégralité de ses demandes d'injonction sous astreinte formées à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, 

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de suspension du paiement de ses loyers formée à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS,

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 4 décembre 2019 entre la S.A.S. ESTRELLA et la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS, et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], aux torts exclusifs de la S.A.S. ESTRELLA à compter du 31 décembre 2021,

ORDONNE à la S.A.S. ESTRELLA de libérer les lieux et de restituer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS les clefs des locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de libération des lieux et de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. ESTRELLA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

DIT que le sort des meubles garnissant les locaux constituant les lots n°1, n°3, n°4, n°6, n°20, n°33, n°51, n°100 et n°150 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 227.586,87 euros (DEUX CENT VINGT-SEPT MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-SIX euros et QUATRE-VINGT-SEPT centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 décembre 2021 inclus, assortie des intérêts de retard au taux conventionnel de 2% l'an à compter du 13 décembre 2021 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer exigible majoré de 10% à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,

AUTORISE la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. ESTRELLA lors de la conclusion du contrat de bail commercial en date du 4 décembre 2019, 

DÉBOUTE la S.A.S. ESTRELLA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA à payer à la S.C. SCI GROUPEMENT FAMILIAL D'INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. ESTRELLA aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 19 Septembre 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA

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• 22 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/13073

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code civil 1231-3, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 29 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01393

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code civil 1231-3, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/02886

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Tulle · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00288

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 29 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/05354

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 29 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/12609

  en commun : code des procedures civiles d'execution R433-7, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution L451-1

• 28 novembre 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/10510

  en commun : code des procedures civiles d'execution 1353

Mise à jour de la source le 2024-09-20T18:24:00.552Z.