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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 2, 18 octobre 2024, n° 23/03620

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrats d'intermédiaire
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par suite d’une dévolution successorale, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] sont devenus propriétaires en indivision d’un Lot n°11, appartement A1 au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 5].

Suivant contrat de mandat de gestion signé le 4 décembre 1997, ceux-ci, se faisant appeler « l’indivision [N] », ont donné mandat à la S.A. BONNET pour gérer ce bien. 

Des travaux représentant un montant total de près de 35.000 €, ont été engagés à la fin de l’année 2022 – début de l’année 2023, par suite du départ du locataire de l’appartement. Le bien a été reloué au mois de janvier 2023.

Un différend est intervenu entre les membres de « l’indivision [N] » et la S.A. BONNET, les propriétaires estimant qu’elle n’aurait pas dû signer les devis afférents à ces travaux et les faire réaliser, sans leur aval préalable. Aucune issue amiable n’a pu être trouvée entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice, signifié le 26 septembre 2023, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ont fait assigner la S.A. BONNET devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment de voir la défenderesse condamnée à prendre en charge les travaux litigieux. 

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 mai 2024, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] demandent de :
Juger que la S.A. BONNET a manqué à ses obligations contractuelles en outrepassant les termes du mandat donné le 4 décembre 1997 par l’indivision [N] ;Condamner la S.A. BONNET à prendre en charge le paiement de l’intégralité des travaux qu’elle a commandés et fait réaliser dans l’appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;En conséquence, la condamner à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l’appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d’isolation du plafond des caves ;Condamner la S.A. BONNET à leur restituer les sommes qu’elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l’état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; Condamner la S.A. BONNET à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ; Débouter la S.A. BONNET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile ;Condamner la société anonyme BONNET à leur payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Les demandeurs se fondent sur les articles 1193, 1194 et 1984, 1231-1 et 1217 du code civil. Ils estiment que la S.A. BONNET a commis des manquements contractuels et des fautes dans la gestion de leur bien, en ce que : 

Elle a fait réaliser des travaux dépassant le cadre de sa mission, ne s’agissant pas de simples réparations, mais bien d’une rénovation d’un appartement et de travaux d’isolation dans la cave, sans leur accord préalable et sans leur avoir envoyé les devis des prestataires ; L’avis qu’elle aurait sollicité verbalement l’a été, le cas échéant, auprès de Madame [Z] [N], âgée de 88 ans et qui n’est pas propriétaire du bien (propriétaire d’autres lots, par suite de la dévolution successorale) ; Elle a commencé à prélever, sur les loyers qui leur sont dus, le montant des travaux engagés, sans leur accord préalable ; L’indivision [N] n’a jamais été destinataire d’un diagnostic de performance énergétique, ni de l’état des lieux de sortie, ni des photos de l’appartement ;Elle ne leur a jamais communiqué le suivi de chantier ;Les travaux n’auraient, en tout état de cause, pas été validés par leurs soins, faute de solvabilité et au vu de leur inutilité, le bien devant être mis en vente et ayant vocation à être interdit à la location d’ici 2034, étant classé catégorie E ; Le montant des travaux engagés est disproportionné par rapport à sa rentabilité (loyer de 500€ par mois, n’ayant pas été augmenté suite aux travaux) ; Elle a fait échec au projet de vendre l’immeuble dès le départ du locataire de l’appartement, puisqu’elle ne les a informés qu’après la réalisation des travaux et la remise en location du bien. 
Ils ajoutent qu’elle n’établit pas la réalité d’une économie d’impôts, dès lors qu’elle ne compense pas le coût des travaux et qu’un appartement occupé se négocie à un prix inférieur par rapport à un appartement vide ; que la taxe sur les logements vacants n’aurait pas été appliquée, en raison de la mise en vente du bien ; qu’ils ne pouvaient mettre un terme au mandat avant d’avoir connaissance des dits travaux ; qu’il n’existe aucun enrichissement sans cause ; qu’ils ont subi un préjudice distinct, la présente procédure retardant la possibilité de mettre en vente le bien, justifiant l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 avril 2024, la S.A. BONNET demande de : 

Débouter Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] in solidum à lui porter et payer la somme de 2.500€ à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats, sur son affirmation de droit. 
Elle se fonde sur les articles 1984 et suivants du code civil et sur le mandat de gestion immobilière du 4 décembre 1997. Elle soutient que : 

La réalisation de travaux de réfection d’un appartement et de ses dépendances au départ d’un locataire, pour éviter toute vacance locative liée à la vétusté des lieux, fait partie des attributions du mandataire, lequel n’a pas l’obligation formelle de recueillir l’aval de ses mandants pour intervenir ;L’état des lieux de sortie et les photographies produites attestent de la vétusté des lieux et de la nécessité de faire procéder aux travaux mis en œuvre : mise en conformité d’une installation électrique ancienne, travaux de rafraichissement tenant à ladite vétusté des lieux ; Ces travaux ont permis d’assurer le maintien du bien sur le marché locatif et sa rentabilité, le bien ayant été reloué à compter du 19 janvier 2023, pour un loyer hors charges de 500 € par mois ; Il en est de même pour les travaux d’isolation de la cave, permettant un classement de l’appartement en catégorie E et de le maintenir sur le marché locatif ; Les demandeurs n’ont subi aucun préjudice, du fait de la relocation rapide, un appartement vacant coûtant de l’argent (taxe d’habitation sur les logements vacants, taxe foncière, assurances, charges communes générales de la copropriété…) ;Ils pouvaient mettre un terme à son mandat ;Les travaux réalisés ont permis de valoriser le bien et de générer une rentabilité de celui-ci, ainsi qu’une économie d’impôts ; Subsidiairement, lui faire supporter le coût des travaux créerait un enrichissement sans cause au profit des demandeurs.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 juin 2024 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er juillet 2024 et mise en délibéré au 18 octobre 2024.

Motifs

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I – Sur les demandes de Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], au titre des travaux litigieux

L’article 1985 du code civil dispose que « Le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre " Des contrats ou des obligations conventionnelles en général ".
L'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire. ».

L’article 1989 du code civil dispose que « Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre. ».
L’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. ».

L’article 1993 du code civil dispose que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. ».

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

En outre, il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose notamment que « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le mandataire dispose d’une certaine liberté dans l’accomplissement de sa mission et doit faire preuve d’initiative. Cependant, cette liberté s’exerce au vu des stipulations contractuelles et du cadre de sa mission, les dispositions précitées rappelant qu’il ne peut agir au-delà de ce que le mandat prévoit. 

En outre, le mandataire se doit de faire preuve de diligence et agir dans l’intérêt du mandant. Il a également une obligation de loyauté et un devoir d’information de son mandant. 

Il va s’agir de déterminer si la S.A. BONNET a bien commis des manquements contractuels et fautes de gestion, puis si ceux-ci, le cas échéant, ont occasionné un préjudice pour les demandeurs, à qui il incombe de rapporter la preuve de leurs prétentions. 

En l’espèce, la S.A. BONNET est un mandataire professionnel, en charge de la gestion de l’immeuble appartenant en indivision aux demandeurs. Cette qualité est de nature à créer une relation de confiance entre celle-ci et ses mandants, a fortiori au vu de la longue relation qui les unit (contrat conclu le 4 décembre 1997). 

Compte-tenu de ses qualifications professionnelles et de cette relation de confiance, les demandeurs étaient légitimes à attendre de sa part qu’elle les informe des décisions importantes prises dans le cadre de la gestion de leur bien immobilier, en particulier au vu des sommes engagées. La S.A. BONNET se devait également de rendre compte de sa gestion à ses mandants, ce qui ressort de l’article B du contrat de mandat.

En outre, il n’est pas contestable, au vu du classement du bien après travaux (catégorie E, soit une performance énergétique peu importante – DPE du 06/02/2023) et des photographies produites, que celui-ci présente un certain état de vétusté. 

Si les demandeurs ne prouvent pas qu’ils entendaient mettre le bien en vente avant le départ du locataire et la réalisation des travaux litigieux, ni, par conséquent, qu’ils ne souhaitaient pas une relocation du bien avant d’avoir été avisés de la réalisation des travaux, il n’en demeure pas moins que le mandataire aurait dû, a minima, les questionner sur leurs souhaits. Il peut, en effet, être légitime de s’interroger sur la pertinence de faire réaliser des travaux d’ampleur sur le bien, compte-tenu de son état et de l’interdiction à la relocation à venir d’ici l’année 2034, en l’état actuel de la législation. 

Or, l’ensemble des devis litigieux a été signé, non seulement sans l’aval des propriétaires du bien, mais sans même qu’ils n’en furent informés antérieurement. A supposer que la conclusion des contrats de travaux litigieux entrerait dans la mission de la défenderesse, ce premier élément est de nature à constituer un manquement contractuel de sa part. 

S’agissant de l’étendue de ses prérogatives de mandataire, il convient de se référer aux stipulations du contrat. 

Celui-ci indique que le mandataire aura le pouvoir de : « 1. Louer en totalité ou partie lesdits biens immobiliers, pour le temps et aux prix, charges, clauses et conditions que le mandataire définira, et notamment : 
Conclure et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité ; Accepter toutes cessions ou sous-locations ou s’y opposer ; Faire ou faire faire, si nécessaire, tous états des lieux ; Donner et accepter tous congés ; Faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet ; Rédiger et signer tous actes. »
Il résulte de cet article que la S.A. BONNET avait le pouvoir de remettre le bien en location, cette mission entrant pleinement dans le cadre de son mandat. La remise en location du bien ne serait donc pas constitutive d’une faute, s’il n’était pas question de la réalisation préalable de travaux d’importance. 

A ce titre, le mandat prévoit la possibilité pour le mandataire de faire faire toutes réparations. Ce terme n’est pas défini par le contrat. 

En l’occurrence, les factures suivantes ont été établies : 

Facture de la Sté DECORAMA du 30 janvier 2023, d’un montant de 10.891,97 € : travaux portant sur les plafonds, murs, boiseries et placard d’un appartement (séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, dégagement) ;Facture de la Sté DECORAMA du 27 février 2023, d’un montant de 8.265,40 € : travaux d’isolation de la cave ; 
Facture de la société CARON ELECTRICITE du 22 janvier 2023, d’un montant de 6.682,17 € : travaux de réfection électrique d’un appartement ;Facture de la société MENUISERIE BOYER du 19 janvier 2023, d’un montant de 4.383,20 € : travaux d’ajustage sur les menuiseries et le sens de porte, aménagement de la cuisine et fourniture d’une plaque vitrocéramique, serrurerie et intervention sur les tablettes et plinthes ; Facture de l’entreprise JARRON VINCENT du 15 janvier 2023, d’un montant de 4.337,95 € : travaux de remplacement d’une baignoire par une douche. 
Au vu de l’objet des différentes factures, il ne saurait être considéré que les travaux engagés constituaient de simples réparations. En effet, ces travaux doivent s’analyser plutôt en une véritable rénovation, en ce qu’ils ont abouti à l’amélioration de l’isolation et du système d’électricité. Il en est de même s’agissant de l’équipement de la cuisine et du rafraichissement total de l’appartement litigieux. Le montant important des travaux engagés dans l’appartement lui-même corrobore le fait qu’il a bien été rénové entièrement et non simplement réparé. 

Ainsi, la conclusion de devis et la réalisation des travaux litigieux n’entrait pas dans les prérogatives de la S.A. BONNET, qui a donc commis un manquement à ses obligations et une faute de gestion. 

En outre, le contrat de mandat ne stipule pas clairement la possibilité pour elle de prélever directement sur les loyers les sommes qui auraient été engagées pour le compte du mandant. En effet, l’article A – 2 indique qu’elle peut « recevoir tous loyers ou indemnités d’occupation échus ou à échoir, percevoir taxes, prestations, cautionnements, avances sur travaux ou autres, et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens » figurant au mandat. Il n’est aucunement question de venir prélever sur les loyers dus au bailleur le montant des sommes qu’elle estime avoir engagées pour son compte et non réglées par le mandant. 

Les manquements contractuels et fautes de gestion de la S.A. BONNET sont donc caractérisés. 

Il appartient, cependant, aux demandeurs de rapporter la preuve d’un préjudice en résultant.

Or, ils ne fournissent aucun élément qui tendrait à démontrer que le bien litigieux est effectivement mis en vente et sa valeur actuelle. Ils ne fournissent ainsi aucun mandat de vente, aucun avis de valeur (que ce soit avant ou après la réalisation des travaux) et ne précisent d’ailleurs pas le prix de vente de l’appartement. 

Compte-tenu de l’état du bien, il n’est absolument pas établi que les demandeurs auraient pu le vendre rapidement après le départ du locataire, ce à un prix satisfaisant, alors même qu’il ressort des factures produites que l’appartement n’était manifestement plus aux normes, au moins d’un point de vue de l’électricité. Si l’on retient leur allégation selon laquelle un bien dépourvu d’occupant se vend plus facilement et à un meilleur prix, l’on peut leur objecter qu’un bien rénové et aux normes sera également plus attractif sur le marché immobilier. 

Il est constant, en outre, que le bien a pu être reloué rapidement et générer des revenus, à hauteur de 500 € par mois, depuis le mois de janvier 2023, soit depuis près de deux ans. Or, la S.A. BONNET, bien qu’elle n’y ait pas été autorisée et ait choisi de se rembourser elle-même sans attendre la moindre décision de justice, a réussi à recouvrer plus de 30.000 € sur lesdits loyers. Il s’en évince que le montant de la location couvre manifestement le coût des travaux d’un montant total d’environ 35.000 €. 

En conséquence, il convient de considérer que Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ne rapportent pas la preuve de leur préjudice. 

Ils seront donc déboutés de la totalité de leurs demandes au titre des travaux litigieux. 

II – Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N]

L'article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ne rapportent pas la preuve du préjudice résultant de la nécessité d’engager la présente procédure, ni que celle-ci serait de nature à faire obstacle à la vente immobilière qu’ils disent projeter. Ils seront également déboutés de cette demande. 

III – Sur les mesures accessoires

Bien que les demandeurs échouent à rapporter la preuve de leur préjudice, les manquements commis par la S.A. BONNET ont été considérés comme avérés. Il apparait dont opportun de dire que les dépens seront partagés entre les parties, en application de l'article 696 du code de procédure civile : 

A hauteur de 50 % à la charge in solidum de Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats ; A hauteur de 50 % à la charge de la S.A. BONNET. 
En outre, l’équité commande de laisser à chaque partie les frais engagés par elle, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à prendre en charge le paiement de l’intégralité des travaux qu’elle a commandés et fait réaliser dans l’appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l’appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d’isolation du plafond des caves ;

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à leur restituer les sommes qu’elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l’état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; 

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens :
Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], in solidum, à hauteur de 50 %, dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats ; La S.A. BONNET, à hauteur de 50 % ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier



LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
LNB/CB


Jugement N°
du 18 OCTOBRE 2024

AFFAIRE N° :
N° RG 23/03620 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JG3D / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL






[F] [N] épouse [E]
[X] [N] épouse [L]
[P] [N]


Contre :

S.A. BONNET








Grosse : le

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES
Me Anne LAMBERT




Copies électroniques :
 
la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES
Me Anne LAMBERT




Copie dossier

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES
Me Anne LAMBERT





TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, 

dans le litige opposant :

Madame [F] [N] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Madame [X] [N] épouse [L]
[10]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Monsieur [P] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Me Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDEURS 

ET :

S.A. BONNET
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Représentée par Me Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE 

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Céline BOSSY, Greffière.


Après avoir entendu, en audience publique du 01 Juillet 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE

Par suite d’une dévolution successorale, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] sont devenus propriétaires en indivision d’un Lot n°11, appartement A1 au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 5].

Suivant contrat de mandat de gestion signé le 4 décembre 1997, ceux-ci, se faisant appeler « l’indivision [N] », ont donné mandat à la S.A. BONNET pour gérer ce bien. 

Des travaux représentant un montant total de près de 35.000 €, ont été engagés à la fin de l’année 2022 – début de l’année 2023, par suite du départ du locataire de l’appartement. Le bien a été reloué au mois de janvier 2023.

Un différend est intervenu entre les membres de « l’indivision [N] » et la S.A. BONNET, les propriétaires estimant qu’elle n’aurait pas dû signer les devis afférents à ces travaux et les faire réaliser, sans leur aval préalable. Aucune issue amiable n’a pu être trouvée entre les parties. 

Par acte de commissaire de justice, signifié le 26 septembre 2023, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ont fait assigner la S.A. BONNET devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, aux fins notamment de voir la défenderesse condamnée à prendre en charge les travaux litigieux. 

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 mai 2024, Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] demandent de :
Juger que la S.A. BONNET a manqué à ses obligations contractuelles en outrepassant les termes du mandat donné le 4 décembre 1997 par l’indivision [N] ;Condamner la S.A. BONNET à prendre en charge le paiement de l’intégralité des travaux qu’elle a commandés et fait réaliser dans l’appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;En conséquence, la condamner à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l’appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d’isolation du plafond des caves ;Condamner la S.A. BONNET à leur restituer les sommes qu’elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l’état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; Condamner la S.A. BONNET à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ; Débouter la S.A. BONNET de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile ;Condamner la société anonyme BONNET à leur payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Les demandeurs se fondent sur les articles 1193, 1194 et 1984, 1231-1 et 1217 du code civil. Ils estiment que la S.A. BONNET a commis des manquements contractuels et des fautes dans la gestion de leur bien, en ce que : 

Elle a fait réaliser des travaux dépassant le cadre de sa mission, ne s’agissant pas de simples réparations, mais bien d’une rénovation d’un appartement et de travaux d’isolation dans la cave, sans leur accord préalable et sans leur avoir envoyé les devis des prestataires ; L’avis qu’elle aurait sollicité verbalement l’a été, le cas échéant, auprès de Madame [Z] [N], âgée de 88 ans et qui n’est pas propriétaire du bien (propriétaire d’autres lots, par suite de la dévolution successorale) ; Elle a commencé à prélever, sur les loyers qui leur sont dus, le montant des travaux engagés, sans leur accord préalable ; L’indivision [N] n’a jamais été destinataire d’un diagnostic de performance énergétique, ni de l’état des lieux de sortie, ni des photos de l’appartement ;Elle ne leur a jamais communiqué le suivi de chantier ;Les travaux n’auraient, en tout état de cause, pas été validés par leurs soins, faute de solvabilité et au vu de leur inutilité, le bien devant être mis en vente et ayant vocation à être interdit à la location d’ici 2034, étant classé catégorie E ; Le montant des travaux engagés est disproportionné par rapport à sa rentabilité (loyer de 500€ par mois, n’ayant pas été augmenté suite aux travaux) ; Elle a fait échec au projet de vendre l’immeuble dès le départ du locataire de l’appartement, puisqu’elle ne les a informés qu’après la réalisation des travaux et la remise en location du bien. 
Ils ajoutent qu’elle n’établit pas la réalité d’une économie d’impôts, dès lors qu’elle ne compense pas le coût des travaux et qu’un appartement occupé se négocie à un prix inférieur par rapport à un appartement vide ; que la taxe sur les logements vacants n’aurait pas été appliquée, en raison de la mise en vente du bien ; qu’ils ne pouvaient mettre un terme au mandat avant d’avoir connaissance des dits travaux ; qu’il n’existe aucun enrichissement sans cause ; qu’ils ont subi un préjudice distinct, la présente procédure retardant la possibilité de mettre en vente le bien, justifiant l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 avril 2024, la S.A. BONNET demande de : 

Débouter Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] in solidum à lui porter et payer la somme de 2.500€ à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats, sur son affirmation de droit. 
Elle se fonde sur les articles 1984 et suivants du code civil et sur le mandat de gestion immobilière du 4 décembre 1997. Elle soutient que : 

La réalisation de travaux de réfection d’un appartement et de ses dépendances au départ d’un locataire, pour éviter toute vacance locative liée à la vétusté des lieux, fait partie des attributions du mandataire, lequel n’a pas l’obligation formelle de recueillir l’aval de ses mandants pour intervenir ;L’état des lieux de sortie et les photographies produites attestent de la vétusté des lieux et de la nécessité de faire procéder aux travaux mis en œuvre : mise en conformité d’une installation électrique ancienne, travaux de rafraichissement tenant à ladite vétusté des lieux ; Ces travaux ont permis d’assurer le maintien du bien sur le marché locatif et sa rentabilité, le bien ayant été reloué à compter du 19 janvier 2023, pour un loyer hors charges de 500 € par mois ; Il en est de même pour les travaux d’isolation de la cave, permettant un classement de l’appartement en catégorie E et de le maintenir sur le marché locatif ; Les demandeurs n’ont subi aucun préjudice, du fait de la relocation rapide, un appartement vacant coûtant de l’argent (taxe d’habitation sur les logements vacants, taxe foncière, assurances, charges communes générales de la copropriété…) ;Ils pouvaient mettre un terme à son mandat ;Les travaux réalisés ont permis de valoriser le bien et de générer une rentabilité de celui-ci, ainsi qu’une économie d’impôts ; Subsidiairement, lui faire supporter le coût des travaux créerait un enrichissement sans cause au profit des demandeurs.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 juin 2024 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er juillet 2024 et mise en délibéré au 18 octobre 2024. 


DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I – Sur les demandes de Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], au titre des travaux litigieux

L’article 1985 du code civil dispose que « Le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre " Des contrats ou des obligations conventionnelles en général ".
L'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire. ».

L’article 1989 du code civil dispose que « Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre. ».
L’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. ».

L’article 1993 du code civil dispose que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant. ».

Par ailleurs, l'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

L'article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

En outre, il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

L'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose notamment que « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le mandataire dispose d’une certaine liberté dans l’accomplissement de sa mission et doit faire preuve d’initiative. Cependant, cette liberté s’exerce au vu des stipulations contractuelles et du cadre de sa mission, les dispositions précitées rappelant qu’il ne peut agir au-delà de ce que le mandat prévoit. 

En outre, le mandataire se doit de faire preuve de diligence et agir dans l’intérêt du mandant. Il a également une obligation de loyauté et un devoir d’information de son mandant. 

Il va s’agir de déterminer si la S.A. BONNET a bien commis des manquements contractuels et fautes de gestion, puis si ceux-ci, le cas échéant, ont occasionné un préjudice pour les demandeurs, à qui il incombe de rapporter la preuve de leurs prétentions. 

En l’espèce, la S.A. BONNET est un mandataire professionnel, en charge de la gestion de l’immeuble appartenant en indivision aux demandeurs. Cette qualité est de nature à créer une relation de confiance entre celle-ci et ses mandants, a fortiori au vu de la longue relation qui les unit (contrat conclu le 4 décembre 1997). 

Compte-tenu de ses qualifications professionnelles et de cette relation de confiance, les demandeurs étaient légitimes à attendre de sa part qu’elle les informe des décisions importantes prises dans le cadre de la gestion de leur bien immobilier, en particulier au vu des sommes engagées. La S.A. BONNET se devait également de rendre compte de sa gestion à ses mandants, ce qui ressort de l’article B du contrat de mandat.

En outre, il n’est pas contestable, au vu du classement du bien après travaux (catégorie E, soit une performance énergétique peu importante – DPE du 06/02/2023) et des photographies produites, que celui-ci présente un certain état de vétusté. 

Si les demandeurs ne prouvent pas qu’ils entendaient mettre le bien en vente avant le départ du locataire et la réalisation des travaux litigieux, ni, par conséquent, qu’ils ne souhaitaient pas une relocation du bien avant d’avoir été avisés de la réalisation des travaux, il n’en demeure pas moins que le mandataire aurait dû, a minima, les questionner sur leurs souhaits. Il peut, en effet, être légitime de s’interroger sur la pertinence de faire réaliser des travaux d’ampleur sur le bien, compte-tenu de son état et de l’interdiction à la relocation à venir d’ici l’année 2034, en l’état actuel de la législation. 

Or, l’ensemble des devis litigieux a été signé, non seulement sans l’aval des propriétaires du bien, mais sans même qu’ils n’en furent informés antérieurement. A supposer que la conclusion des contrats de travaux litigieux entrerait dans la mission de la défenderesse, ce premier élément est de nature à constituer un manquement contractuel de sa part. 

S’agissant de l’étendue de ses prérogatives de mandataire, il convient de se référer aux stipulations du contrat. 

Celui-ci indique que le mandataire aura le pouvoir de : « 1. Louer en totalité ou partie lesdits biens immobiliers, pour le temps et aux prix, charges, clauses et conditions que le mandataire définira, et notamment : 
Conclure et renouveler tous baux, les résilier avec ou sans indemnité ; Accepter toutes cessions ou sous-locations ou s’y opposer ; Faire ou faire faire, si nécessaire, tous états des lieux ; Donner et accepter tous congés ; Faire faire toutes réparations, arrêter tous devis et marchés à ce sujet ; Rédiger et signer tous actes. »
Il résulte de cet article que la S.A. BONNET avait le pouvoir de remettre le bien en location, cette mission entrant pleinement dans le cadre de son mandat. La remise en location du bien ne serait donc pas constitutive d’une faute, s’il n’était pas question de la réalisation préalable de travaux d’importance. 

A ce titre, le mandat prévoit la possibilité pour le mandataire de faire faire toutes réparations. Ce terme n’est pas défini par le contrat. 

En l’occurrence, les factures suivantes ont été établies : 

Facture de la Sté DECORAMA du 30 janvier 2023, d’un montant de 10.891,97 € : travaux portant sur les plafonds, murs, boiseries et placard d’un appartement (séjour, deux chambres, cuisine, salle de bains, WC, dégagement) ;Facture de la Sté DECORAMA du 27 février 2023, d’un montant de 8.265,40 € : travaux d’isolation de la cave ; 
Facture de la société CARON ELECTRICITE du 22 janvier 2023, d’un montant de 6.682,17 € : travaux de réfection électrique d’un appartement ;Facture de la société MENUISERIE BOYER du 19 janvier 2023, d’un montant de 4.383,20 € : travaux d’ajustage sur les menuiseries et le sens de porte, aménagement de la cuisine et fourniture d’une plaque vitrocéramique, serrurerie et intervention sur les tablettes et plinthes ; Facture de l’entreprise JARRON VINCENT du 15 janvier 2023, d’un montant de 4.337,95 € : travaux de remplacement d’une baignoire par une douche. 
Au vu de l’objet des différentes factures, il ne saurait être considéré que les travaux engagés constituaient de simples réparations. En effet, ces travaux doivent s’analyser plutôt en une véritable rénovation, en ce qu’ils ont abouti à l’amélioration de l’isolation et du système d’électricité. Il en est de même s’agissant de l’équipement de la cuisine et du rafraichissement total de l’appartement litigieux. Le montant important des travaux engagés dans l’appartement lui-même corrobore le fait qu’il a bien été rénové entièrement et non simplement réparé. 

Ainsi, la conclusion de devis et la réalisation des travaux litigieux n’entrait pas dans les prérogatives de la S.A. BONNET, qui a donc commis un manquement à ses obligations et une faute de gestion. 

En outre, le contrat de mandat ne stipule pas clairement la possibilité pour elle de prélever directement sur les loyers les sommes qui auraient été engagées pour le compte du mandant. En effet, l’article A – 2 indique qu’elle peut « recevoir tous loyers ou indemnités d’occupation échus ou à échoir, percevoir taxes, prestations, cautionnements, avances sur travaux ou autres, et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens » figurant au mandat. Il n’est aucunement question de venir prélever sur les loyers dus au bailleur le montant des sommes qu’elle estime avoir engagées pour son compte et non réglées par le mandant. 

Les manquements contractuels et fautes de gestion de la S.A. BONNET sont donc caractérisés. 

Il appartient, cependant, aux demandeurs de rapporter la preuve d’un préjudice en résultant.

Or, ils ne fournissent aucun élément qui tendrait à démontrer que le bien litigieux est effectivement mis en vente et sa valeur actuelle. Ils ne fournissent ainsi aucun mandat de vente, aucun avis de valeur (que ce soit avant ou après la réalisation des travaux) et ne précisent d’ailleurs pas le prix de vente de l’appartement. 

Compte-tenu de l’état du bien, il n’est absolument pas établi que les demandeurs auraient pu le vendre rapidement après le départ du locataire, ce à un prix satisfaisant, alors même qu’il ressort des factures produites que l’appartement n’était manifestement plus aux normes, au moins d’un point de vue de l’électricité. Si l’on retient leur allégation selon laquelle un bien dépourvu d’occupant se vend plus facilement et à un meilleur prix, l’on peut leur objecter qu’un bien rénové et aux normes sera également plus attractif sur le marché immobilier. 

Il est constant, en outre, que le bien a pu être reloué rapidement et générer des revenus, à hauteur de 500 € par mois, depuis le mois de janvier 2023, soit depuis près de deux ans. Or, la S.A. BONNET, bien qu’elle n’y ait pas été autorisée et ait choisi de se rembourser elle-même sans attendre la moindre décision de justice, a réussi à recouvrer plus de 30.000 € sur lesdits loyers. Il s’en évince que le montant de la location couvre manifestement le coût des travaux d’un montant total d’environ 35.000 €. 

En conséquence, il convient de considérer que Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ne rapportent pas la preuve de leur préjudice. 

Ils seront donc déboutés de la totalité de leurs demandes au titre des travaux litigieux. 

II – Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N]

L'article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] ne rapportent pas la preuve du préjudice résultant de la nécessité d’engager la présente procédure, ni que celle-ci serait de nature à faire obstacle à la vente immobilière qu’ils disent projeter. Ils seront également déboutés de cette demande. 

III – Sur les mesures accessoires

Bien que les demandeurs échouent à rapporter la preuve de leur préjudice, les manquements commis par la S.A. BONNET ont été considérés comme avérés. Il apparait dont opportun de dire que les dépens seront partagés entre les parties, en application de l'article 696 du code de procédure civile : 

A hauteur de 50 % à la charge in solidum de Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats ; A hauteur de 50 % à la charge de la S.A. BONNET. 
En outre, l’équité commande de laisser à chaque partie les frais engagés par elle, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.












PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à prendre en charge le paiement de l’intégralité des travaux qu’elle a commandés et fait réaliser dans l’appartement du rez-de-chaussée et au plafond des caves ;

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à prendre en charge les 24.910,49 € de travaux réalisés dans l’appartement du rez-de-chaussée ainsi que les 10.000 € de travaux d’isolation du plafond des caves ;

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à leur restituer les sommes qu’elle a indûment prélevées sur les loyers encaissés, en l’état la somme de 30.797,21 €, somme à parfaire, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; 

DEBOUTE Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N] de leur demande tendant à voir condamner la S.A. BONNET à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens :
Madame [F] [N] épouse [E], Madame [X] [N] épouse [L] et Monsieur [P] [N], in solidum, à hauteur de 50 %, dont distraction au profit de la S.C.P. HERMAN – ROBIN & Associés, avocats ; La S.A. BONNET, à hauteur de 50 % ; 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1194, code civil 1993, code civil 1984, code civil 1985, code civil 1989, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-10-23T20:24:01.124Z.