Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 9 septembre 2026, n° 23/02668

Parties (entreprises)

Exposé du litige

****





APPELANTE :

SCI DU [Adresse 1], immatriculée au RCS de QUIMPER sous le n° 334 670 213 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

S.A.S.U. CABINET [A] GESTION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rouen sous le numéro 413 189 937, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST























Par mandat de gestion locative du 31 mars 2008, complété par un avenant du 8 septembre 2015, la SCI du [Adresse 1], dont le siège social est à Mouelan-sur-Mer (29), a confié à la société Cabinet [A] Gestion ([A] Gestion) l'administration d'un ensemble immobilier dénommé Ecoparc, sis au [Adresse 4] à Chambray-lès-Tours (37).



Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, la société du [Adresse 1] a donné à bail à la société [Z] [N] des locaux à usage de bureaux et des emplacements de stationnement situés dans cet ensemble immobilier. Le bail a pris effet le 15 juillet 2015 pour neuf ans. Le preneur pouvait donner congé à l'expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Le loyer annuel initial était fixé à 19 670 euros hors taxes et la provision annuelle sur charges, taxes et prestations à 1 927,50 euros.



À la suite de difficultés relatives à l'évacuation des sanitaires et à l'installation électrique, la société [Z] [N] a par acte du 20 janvier 2020 fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le juge des référé du tribunal judiciaire de Tours, à qui elle demandait la réalisation de travaux sous astreinte, ainsi que l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à leur exécution.



Le 22 décembre 2020, un protocole d'accord a été conclu entre la société [Z] [N] et la société [A] Gestion, cette dernière agissant au nom de la SCI du [Adresse 1], pour convenir de la résiliation amiable du bail commercial à effet du 31 mars 2021, de la renonciation réciproque à toute indemnisation en raison de cette résiliation anticipée, de l'établissement contradictoire d'un état des lieux de sortie, du désistement de la société [Z] [N] de la procédure de référé alors pendante, de la conservation par chacun de ses frais et dépens exposés, ainsi que de la nécessité de procéder à la reddition des comptes de charges des années 2015 à 2021.



La société [Z] [N] a restitué les lieux à la date du 31 mars 2021 et s'est désistée de la procédure pendante devant le juge des référés.



Après un échange infructueux de courriels, la société [Z] [N] a par courrier officiel du 27 août 2021 mis en demeure la société SCI du [Adresse 1] de régulariser les comptes de charges et restituer le dépôt de garantie.



Par acte délivré le 1er octobre 2021, la société [Z] [N] a par suite fait assigner la société SCI du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins d'obtenir restitution des provisions sur charges et du dépôt de garantie.



Par acte délivré le 9 mars 2022, la société SCI du [Adresse 1] a appelé en garantie la société Cabinet [A] Gestion, les instances ayant été jointes.



Par jugement du 7 février 2023, le tribunal a :

- déclaré irrecevable devant lui la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion ;

- condamné la société SCI du [Adresse 1] à verser la somme de 11 001,34 euros à la société [Z] [N] au titre de la restitution des provisions sur charges ;

- condamné la société SCI du [Adresse 1] à verser à la société [Z] [N] la somme de 3 566,50 euros au titre du dépôt de garantie ;

- dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

- condamné in solidum la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion à verser une indemnité de 2 000 euros à la société [Z] [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné in solidum la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion aux dépens ;

- rappelé que la décision était exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Le 5 mai 2023, la société SCI du [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.

Sa déclaration d'appel est dirigée contre la seule société [A] Gestion et critique le rejet de ses demandes relatives à la résiliation anticipée, aux charges, aux frais irrépétibles et aux dépens.



Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 février 2026, la société SCI du [Adresse 1] demande à la cour d'appel de Rennes :

- d'infirmer le jugement mais seulement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'encontre de la société Cabinet [A] Gestion ;

- de débouter la société Cabinet [A] Gestion de l'intégralité de ses demandes ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- de juger que la société Cabinet [A] Gestion a manqué à ses obligations son à égard ;

- la condamner au versement des sommes suivantes :

* 6 202,50 euros au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers et charges au titre du bail conclu avec la société [Z] [N] sur la période du 1er avril 2021 au 15 juillet 2021;

* 6 258,75 euros au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers et charges sur la période du 15 juillet 2021 au 31 janvier 2022 dans le cadre d'un nouveau bail ;

* 11 001,34 euros au titre de la restitution de la totalité des provisions de charges à la société [Z] [N] ;

* 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait que le préjudice de perte de chance de percevoir les loyers sur la période du 1er avril 2021 au 15 juillet 2021,

- condamner la société Cabinet [A] Gestion à lui verser la somme de 5 736,50 euros ;

en tout état de cause,

- condamner la société Cabinet [A] Gestion à lui verser 2 000 euros au titre de la procédure de première instance et 4 500 euros au titre de la procédure d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, notifiées le 30 octobre 2023, la société [A] Gestion demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- débouter la société SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes et prétentions dirigées contre elle ;

à titre subsidiaire,

- limiter les prétentions de la société SCI du [Adresse 1] à la somme 4 917euros au titre de la perte de loyers ;

en tout état de cause,

- condamner la société [Z] [N] à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [Z] [N] aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 



La déclaration d'appel dirige le recours contre la société [A] Gestion exclusivement, les condamnations prononcées au profit de [Z] [N], qui n'est pas partie à l'instance d'appel, n'étant dès lors pas remises en cause. Elles ne seront le cas échéant examinées qu'à titre d'éléments de préjudices invoqués par la SCI contre son mandataire.



*



La SCI du [Adresse 1] soutient que le mandat général de gestion ne permettait pas à la société [A] Gestion de conclure une transaction portant résiliation anticipée du bail et renonciation aux loyers, et qu'aucun accord écrit particulier ne lui avait été donné. Elle estime que la procédure en référé introduite contre elle par la société [Z] [N] lui faisait courir un risque limité, les travaux ayant été mis à la charge du preneur par le bail. Elle en déduit que le protocole conclu en son nom par la société [A] Gestion lui a fait perdre, d'une part, les loyers qui auraient été dus jusqu'à l'échéance triennale du 15 juillet 2021, et d'autre part, une chance de relouer les locaux jusqu'au changement de gestionnaire qu'elle situe au 31 janvier 2022.

Elle reproche également à la société [A] Gestion de n'avoir effectué aucune régularisation annuelle des charges pendant le bail, alors que le mandat lui confiait leur perception et le paiement des charges de copropriété. Elle soutient que cette carence a directement entraîné sa condamnation à restituer à [Z] [N] l'ensemble des provisions de charges, à hauteur de la somme précitée de 11 001,34 euros.



La société [A] Gestion fait quant à elle valoir que le mandat l'autorisait à représenter la SCI du [Adresse 1] en justice, à se concilier et à signer tous actes. Elle affirme avoir reçu des instructions téléphoniques et soutient que le protocole était favorable au bailleur, dès lors qu'il mettait fin à une procédure de référé qui comportait un risque de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et de consignation des loyers. Elle ajoute que la société [Z] [N] pouvait, en toutes hypothèses, quitter les lieux à l'échéance triennale de juillet 2021.

Elle conteste par ailleurs toute faute dans la reddition des charges, en faisant valoir que les décomptes du syndic étaient adressés à la SCI et ne lui ont été transmis que tardivement. Elle soutient que la restitution du trop-perçu de charges constitue une dette propre du bailleur et précise que la régularisation qu'elle a finalement établie faisait ressortir un solde de 2 080,92 euros toutes taxes comprises en faveur du preneur.



Sur la signature du protocole du 22 décembre 2020.



La SCI du [Adresse 1] soutient que la société [A] Gestion, en sa qualité de mandataire, a excédé les pouvoirs qui lui avaient été confiés.



Cette dernière fait valoir en réponse que les clauses l'autorisant à représenter la bailleresse à se concilier et à signer tous actes, lui permettaient de conclure le protocole, ce que la SCI du [Adresse 1] lui aurait en outre demandé par téléphone.



Selon l'article 1988 du code civil, le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration et le mandat doit être exprès pour les actes de disposition.

Il est admis que les actes d'administration au sens de cet article sont ceux qui apparaissent normaux et courants en considération du mandant et de son activité.



L'article 1989 du même code dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.



Enfin, en application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'existence et l'étendue du mandat de gestion immobilière confié à un professionnel doivent être établies par écrit.



Sur ce,



Le mandat confié par la SCI du [Adresse 1] à la société [A] Gestion autorise notamment cette dernière à percevoir les loyers, charges et provisions, à payer les charges de copropriété, à récupérer auprès des locataires les taxes acquittées par le bailleur, à rechercher des locataires et à relouer le bien. Il prévoit une reddition mensuelle des comptes. En cas de difficulté ou de défaut de paiement, il lui confère également mandat exprès de diligenter les actions judiciaires, de 'se concilier ou requérir jugements' et de signer tous actes et procès-verbaux.



Or, le protocole litigieux ne s'est pas limité à organiser la conduite de l'instance en référé, ni ne s'est borné à une simple conciliation, la société [A] Gestion y ayant en effet accepté au nom de la SCI du [Adresse 1], dans le cadre expressément stipulé d'une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil tout aussi expressément visés, que le bail commercial prenne fin le 31 mars 2021, soit plus de trois mois avant la prochaine échéance triennale, et que le bailleur renonce au surplus à toute indemnité en contrepartie de ce départ anticipé.



La société [A] Gestion, agissant en qualité de mandataire, a ainsi disposé du droit de la bailleresse de poursuivre l'exécution du bail et de percevoir des loyers jusqu'à son terme originellement fixé par le contrat, ce qui constitue, comme jugé à bon droit par le tribunal, un acte de disposition au sens des dispositions susvisées et nécessitait, partant, un mandat exprès.



Le pouvoir, formulé en termes généraux dans le contrat, de 'se concilier ou requérir jugements', qui figure dans la clause générale consacrée à la conduite des actions judiciaires, n'inclut ni le pouvoir de transiger, ni l'acte de disposition particulier consistant, comme ce fût le cas dans le protocole litigieux, à mettre fin par anticipation à un bail commercial de neuf ans et à abandonner toute contrepartie financière.

L'autorisation générale de signer tous actes et procès-verbaux ne constitue pas davantage le pouvoir spécial exigé pour cette opération en application de l'article 1988 susvisé du code civil.



La société [A] Gestion ne produit aucun autre écrit par lequel la SCI du [Adresse 1] l'aurait autorisée à conclure cette transaction.

Comme relevé à juste titre par le tribunal, l'assignation délivrée à la SCI du [Adresse 1], sa représentation par un avocat dans l'instance en référé et sa connaissance des difficultés rencontrées par le preneur, ne prouvent ni son accord sur les conditions du protocole, ni l'étendue de l'autorisation alléguée.

Les instructions téléphoniques invoquées ne sont pas établies et ne pourraient, en toute hypothèse, suppléer l'écrit requis par les dispositions susvisées pour déterminer les pouvoirs du professionnel de la gestion immobilière.



La cour approuve donc les premiers juges d'avoir retenu que la société [A] Gestion avait, dans ses rapports avec son mandant, commis une faute contractuelle en signant le protocole du 22 décembre 2020 sans pouvoir écrit en ce sens.



La SCI du [Adresse 1], qui reproche aux premiers juges de n'avoir pas retenu l'existence de son préjudice, demande :

- une somme de 6 202,50 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers et charges au titre du bail qui était en cours, soit sur la période du 1er avril et le 15 juillet 2021 ;

- une somme de 6 258,75 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers et charges dans le cadre d'un nouveau bail, sur une période qu'elle borne du 15 juillet 2021 au 31 janvier 2022, date de résiliation du mandat.



La société [A] Gestion conteste quant à elle tout préjudice et propose, subsidiairement, de limiter la perte de loyers à la somme de 4 917 euros, correspondant à la période d'avril à juillet 2021, 'date d'expiration du bail'.



En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des dommages qui résultent de l'inexécution du mandat et des fautes commises dans sa gestion. Il appartient au mandant d'établir un préjudice certain en lien causal avec la faute.



- Sur la période du 1er avril au 15 juillet 2021 :



La demande présentée par la SCI du [Adresse 1] au titre d'une 'perte de chance' est toutefois chiffrée de telle sorte qu'elle correspond à une indemnisation totale des loyers et charges qui auraient été versés sur cette période, à savoir, sur la base d'une mensualité de 1 639 euros HT et une période de trois mois et demi :

- 1 639 × 3,5 = 5 736,50 euros HT,

- 466 euros de charges sur un trimestre,

soit le total précité de 6 202,50 euros.



Or, la réparation d'une perte de chance doit être appréciée à l'aune de la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



La cour, tenue par une demande d'indemnisation qui la limite expressément à un préjudice de perte de chance, ne pourra donc, si elle devait l'estimer fondée, allouer qu'une somme inférieure aux 6 202,50 euros sollicités, après application d'un taux.



Sur ce, force est de constater que sans la résiliation anticipée acceptée de manière fautive par la société [A] Gestion, le bail aurait pu rester applicable jusqu'à la prochaine échéance triennale, de sorte que tous les loyers de la période ici examinée auraient pu être dus à sa mandante.



Etant souligné que l'action en référé de [Z] [N] tendait à la réalisation de travaux et à la consignation des loyers, non à la résiliation du bail. Une éventuelle consignation aurait seulement modifié les modalités de paiement pendant l'exécution des travaux, sans avoir pour effet d'éteindre la créance de loyer.



La société [A] Gestion ne chiffre ni le coût des travaux auquel la SCI du [Adresse 1] aurait été exposée, ni aucun autre avantage patrimonial procuré par la transaction litigieuse. Le risque inhérent à l'instance en référé est donc indifférent quant à l'appréciation de la perte des loyers entre le départ effectif du preneur et l'échéance triennale.



Pendant cette première période, la perte de chance de percevoir des loyers résulte directement et de manière certaine de la résiliation anticipée. La cour, tenue de déterminer la chance ainsi perdue de percevoir ces loyers, fixera son taux à 75 %.



La société [A] Gestion, qui ne discute pas le montant mensuel précité de 1 639 euros HT invoqué par la SCI du [Adresse 1], chiffre toutefois sa demande subsidiaire à 4 917 euros en ne retenant que trois mois au lieu des trois mois et demi en cause, omettant ce faisant la première moitié du mois de juillet.



S'agissant des loyers, la cour retient donc que si la chance perdue s'était réalisée, la SCI du [Adresse 1] aurait perçu une somme de :

3,5 x 1 639 = 5 736,50 euros HT.



Le préjudice de perte de chance sera en conséquence liquidé à hauteur de :

(5 736,50 x 75) / 100 = 4 302,37 euros.



En revanche, la provision sur charges, invoquée par la SCI à hauteur de 466 euros, n'est pas un revenu définitivement acquis au bailleur. Elle doit correspondre à des dépenses réelles et récupérables. Or, la SCI du [Adresse 1] ne justifie pas des charges qui auraient été définitivement supportées pour cette période, ni ne produit de décompte faisant apparaître cette somme de 466 euros.

La demande afférente de la SCI du [Adresse 1] sera rejetée.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a entièrement rejeté ce poste et la cour, statuant à nouveau, condamnera la société [A] Gestion à hauteur de la somme précitée de 4 302,37 euros.



- Sur la période postérieure au 15 juillet 2021 :



À compter de l'échéance triennale, [Z] [N] pouvait quitter les lieux sans indemnité. La SCI du [Adresse 1] ne peut dès lors réclamer les loyers de l'ancien bail au-delà de cette date.

Elle invoque une chance de conclure un nouveau bail et la perte de cette chance par la faute de la société [A] Gestion, à qui elle reproche de ne pas avoir recherché un autre locataire.



Le mandat imposait certes à la société [A] Gestion de rechercher un locataire et de relouer le bien après avoir avisé la SCI du [Adresse 1] de sa vacance. Toutefois, aucune pièce n'établit les diligences accomplies ou omises à cette fin, la date à laquelle la gestion a effectivement été retirée à la société [A] Gestion, la date de conclusion d'un nouveau bail, l'état du marché locatif, ni le délai normalement nécessaire pour relouer des locaux comparables.



La seule affirmation selon laquelle un nouveau gestionnaire serait intervenu le 31 janvier 2022 ne permet donc pas d'apprécier la probabilité de relouer pendant les six mois et demi précédents. Le lien entre une carence de la société [A] Gestion et la perte de chance alléguée n'est pas établi.





Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté ce poste, ainsi que les charges qui lui sont associées.



Sur la reddition de comptes et la régularisation des charges.



La SCI du [Adresse 1] soutient que la carence de la société [A] Gestion dans l'exécution de son mandat de gestion l'a privée des justificatifs nécessaires et a ce faisant directement entraîné sa condamnation à restituer à la société [Z] [N] la somme de 11 001,34 euros.



La société [A] Gestion fait valoir en réponse que les comptes du syndic étaient adressés non pas à elle-même mais à la SCI du [Adresse 1], que la restitution du trop-perçu de charges constituait une dette propre au bailleur et non au gestionnaire qui n'est qu'un intermédiaire, et enfin, que son propre calcul ne faisait ressortir que 2 080,92 euros TTC à restituer au preneur, reprochant alors à la bailleresse de n'avoir pas fait appel de la condamnation à restituer la somme précitée de 11 001,34 euros.



Aux termes des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat, répond des fautes commises dans sa gestion et doit rendre compte de celle-ci.



En l'espèce, le mandat chargeait la société [A] Gestion de percevoir les provisions, de payer les charges de copropriété, de récupérer les taxes auprès des locataires et de rendre mensuellement un compte détaillé. L'article 11 du bail imposait en outre la communication au preneur d'un état récapitulatif annuel, comprenant la liquidation et la régularisation des charges, impôts, taxes et redevances.



- Sur la faute :



Le protocole signé en décembre 2020 par la société [A] Gestion au nom de la bailleresse reconnaît qu'aucune régularisation annuelle n'avait été effectuée depuis le début du bail.



Après avoir reçu, le 8 octobre 2021, les décomptes de la copropriété, la mandataire a reconstitué les comptes des cinq exercices compris entre le 1er juin 2015 et le 31 mai 2020. Les tableaux ainsi établis, qui intègrent les charges et les taxes foncières, ont fait l'objet d'une synthèse adressée au conseil de la bailleresse le 25 octobre 2021.

La société [A] Gestion a ensuite transmis à la société [Z] [N], le 3 décembre suivant, cinq décomptes annuels qui, à la différence de ses tableaux internes, ne reprennent pas la taxe foncière.



La cour, qui souligne qu'en sa qualité de mandataire la société [A] Gestion était chargée de réunir les données nécessaires, de vérifier leur ventilation et de procéder, chaque année, à une régularisation de charges intelligible, retient que la démarche entreprise en octobre 2021 constituait une tentative tardive de régularisation, en l'occurrence postérieure au départ du preneur et à son assignation.



L'argument de la société [A] Gestion tiré de l'envoi des comptes du syndic à sa mandante n'est pas opérant, dès lors qu'elle ne justifie, au cours des cinq années précédentes, d'aucune demande adressée à la SCI du [Adresse 1] ou au syndic afin d'obtenir les documents qui lui auraient, le cas échéant, manqué pour s'acquitter année après année de son obligation contractuelle. Rien n'établit que la SCI du [Adresse 1] aurait refusé de lui transmettre une pièce précisément réclamée.



Cette abstention caractérise un manquement fautif dans l'exécution du mandat.



La reconstitution tardivement entreprise ne remédie pas entièrement à ce manquement, étant en effet relevé que les tableaux internes produits ne sont accompagnés d'aucun document justifiant la clé retenue pour répartir le lot entre la société [Z] [N] et un autre locataire (la société Kenzo), outre qu'ils comportent des bases de répartition différentes dont l'articulation n'est pas expliquée.

Les décomptes annuels ensuite adressés à la société [Z] [N] omettent, quant à eux, la taxe foncière et emploient également plusieurs bases de répartition en millièmes sans en préciser l'origine.

Enfin, aucun compte arrêté n'est produit pour la période postérieure au 31 mai 2020.



La faute de la société [A] Gestion est donc pleinement caractérisée, tant par sa carence dans l'établissement des comptes de régularisation de charges au fil des années, que par sa reconstitution tardive et défaillante en 2021.



- Sur le préjudice et le lien de causalité :



Il est exact que, dans les rapports entre la bailleresse et sa locataire, la restitution des provisions excédant les charges effectivement dues constitue une obligation propre de la SCI du [Adresse 1].



Il n'en reste pas moins que, dans ses rapports avec sa mandataire, la mauvaise gestion des charges locatives par cette dernière a placé la SCI du [Adresse 1] dans la situation où le tribunal a jugé qu'elle ne justifiait pas suffisamment d'une créance de charges après régularisation, avec pour conséquence sa condamnation à restituer la somme de 11 001,34 euros.



Cette condamnation définitive ne constitue cependant pas, à elle seule, la juste mesure du préjudice de la SCI du [Adresse 1], la cour observant en effet que même en cas d'exécution parfaite du mandat, la régularisation annuelle pouvait faire apparaître un trop-perçu devant être restitué à la société [Z] [N].



Le préjudice ne peut donc résider, le cas échéant, que dans la perte de la fraction des provisions qui aurait constitué des charges effectivement récupérables devant les premiers juges, si la société [A] Gestion avait exécuté correctement son mandat et avait permis à sa mandante de justifier de cette fraction.



S'agissant tout d'abord de l'existence même de cette fraction, la cour observe, d'une part, que des documents établis par le syndic attestent que des dépenses ont effectivement été exposées, et d'autre part, que le bail mettait à la charge du preneur certaines catégories de charges ainsi que la taxe foncière.

Il est ainsi établi que les provisions versées par la société [Z] [N] n'auraient pas dû lui être restituées dans leur intégralité si la société [A] Gestion avait régulièrement recueilli les justificatifs, vérifié la ventilation des dépenses et établi les régularisations annuelles, permettant en ce cas à sa mandante de justifier de sa créance devant le tribunal.



Le préjudice de la SCI du [Adresse 1] est donc suffisamment établi dans son principe.







S'agissant de son évaluation, aucune des parties ne soumet à la cour un décompte complet des régularisations, corrigé des insuffisances précédemment relevées, permettant de distinguer précisément les charges récupérables de celles qui devaient rester supportées par la bailleresse, mais aussi de vérifier leur répartition entre les différents locataires.

Il n'appartient pas à la cour de suppléer cette carence en reconstituant elle-même, ligne par ligne, les comptes de chacun des exercices considérés.



Il est toutefois admis que le juge, après avoir admis l'existence d'un préjudice, ne peut rejeter entièrement une demande indemnitaire au seul motif que les éléments soumis à son appréciation seraient insuffisants pour son évaluation.



La cour, pour procéder à cette évaluation à laquelle elle est tenue, relève :

- que la société [A] Gestion soutient elle-même que la régularisation des cinq exercices compris entre le 1er juin 2015 et le 31 mai 2020 ne faisait apparaître qu'un solde de 2 080,92 euros TTC à restituer à la société [Z] [N] ;

- que pour ces mêmes exercices, les cinq décomptes établis par la mandataire mentionnent des provisions d'un montant total de 9 395,09 euros HT ; le courrier précité du 25 octobre 2021 distingue, dans ces 2 080,92 euros, un crédit de 1 734,10 euros HT et une TVA de 346,82 euros.

Selon la position soutenue par la société [A] Gestion elle-même, la fraction des provisions qui aurait dû rester acquise à la bailleresse s'établit donc, sur une même base hors taxes, à :

9 395,09 - 1 734,10 = 7 660,99 euros.



Ce rapprochement ne revient ni à déclarer que les décomptes tardivement établis seraient opposables à la société [Z] [N], ni à remettre en cause la condamnation définitive prononcée à son profit. Il permet seulement d'apprécier, dans les rapports entre la SCI mandante et sa mandataire, le préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle la faute de cette dernière l'a placée de conserver les provisions correspondant aux charges et taxes que cette mandataire estimait elle-même imputables au preneur.



Etant enfin observé que la différence entre les 11 001,34 euros restitués à la société [Z] [N] et les 9 395,09 euros de provisions afférentes aux cinq exercices ainsi régularisés, soit la somme de 1 606,25 euros, correspond à la période postérieure au 31 mai 2020, pour laquelle la société [A] Gestion indiquait elle-même le 25 octobre 2021 que les comptes n'étaient pas arrêtés et pour laquelle aucun élément ne permet de déterminer les charges récupérables. En l'absence de tout moyen d'apprécier un tant soit peu les dépenses réelles et récupérables de cette période, cette somme de 1 606,25 euros ne peut être retenue à titre de préjudice certain.



Le préjudice directement imputable à la mauvaise exécution du mandat sera, en conséquence, fixé à 7 660,99 euros.



Le jugement sera infirmé afin qu'il soit statué en ce sens.



Sur le préjudice moral.



A hauteur d'appel, la SCI du [Adresse 1] demande 5 000 euros en réparation des tracas, contrariétés, pertes de temps et procédures judiciaires qu'elle impute aux manquements de la société [A] Gestion.



Celle-ci conclut au rejet de la demande.



La SCI du [Adresse 1], personne morale, ne produit aucun élément établissant une atteinte à son image, à sa réputation ou à son fonctionnement qui soit distincte des conséquences patrimoniales déjà réparées. Les démarches et frais occasionnés par les procédures relèvent, pour leur part, des dépens et des frais irrépétibles.



La demande de dommages-intérêts pour préjudice moral sera dès lors rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Les demandes de la société [A] Gestion au titre des frais irrépétibles et des dépens visent, dans le dispositif de ses conclusions, la société [Z] [N] et non la SCI du [Adresse 1]. En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est donc saisie d'aucune demande accessoire de la société [A] Gestion contre l'appelante.

A titre surabondant, il sera observé que compte tenu de ce qui a été jugé plus haut, ses demandes étaient en toutes hypothèses infondées.



Les condamnations in solidum prononcées en première instance au profit de la société [Z] [N], non partie à l'appel, demeurent inchangées.



La société [A] Gestion, qui succombe principalement devant la cour, sera condamnée aux dépens d'appel.



Elle sera enfin condamnée à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, infirmation étant prononcée afin qu'il soit statué en ce sens, et 3 000 euros au titre de ceux exposés en appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La cour,



Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement en ce qu'il a entièrement débouté la SCI du [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires contre la société [A] Gestion au titre de la résiliation anticipée du bail et de la restitution des provisions sur charges, ainsi que de sa demande formée contre cette société sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le confirme, dans les limites de l'appel, pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] du la somme de 4 302,37 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers entre le 1er avril et le 15 juillet 2021 ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] du la somme de 7 660,99 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de reddition de comptes et de régularisation des charges ;







Déboute la SCI du [Adresse 1] du surplus de ses demandes indemnitaires ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;



Condamne la société [A] Gestion aux dépens d'appel ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Le greffier, P/La présidente empêchée, 

Mme Hauet,

5ème Chambre





ARRÊT N°2026/196



N° RG 23/02668 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TXK5



(Réf 1ère instance : 21/01698)









SCI DU [Adresse 1]



C/



S.A.S.U. CABINET [A] GESTION



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Grenard

Me Hallouet







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats et Madame OMNES lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Mai 2026, devant M. Sébastien FOURNIER , magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 09 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

SCI DU [Adresse 1], immatriculée au RCS de QUIMPER sous le n° 334 670 213 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

S.A.S.U. CABINET [A] GESTION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rouen sous le numéro 413 189 937, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de BREST























Par mandat de gestion locative du 31 mars 2008, complété par un avenant du 8 septembre 2015, la SCI du [Adresse 1], dont le siège social est à Mouelan-sur-Mer (29), a confié à la société Cabinet [A] Gestion ([A] Gestion) l'administration d'un ensemble immobilier dénommé Ecoparc, sis au [Adresse 4] à Chambray-lès-Tours (37).



Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, la société du [Adresse 1] a donné à bail à la société [Z] [N] des locaux à usage de bureaux et des emplacements de stationnement situés dans cet ensemble immobilier. Le bail a pris effet le 15 juillet 2015 pour neuf ans. Le preneur pouvait donner congé à l'expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Le loyer annuel initial était fixé à 19 670 euros hors taxes et la provision annuelle sur charges, taxes et prestations à 1 927,50 euros.



À la suite de difficultés relatives à l'évacuation des sanitaires et à l'installation électrique, la société [Z] [N] a par acte du 20 janvier 2020 fait assigner la SCI du [Adresse 1] devant le juge des référé du tribunal judiciaire de Tours, à qui elle demandait la réalisation de travaux sous astreinte, ainsi que l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à leur exécution.



Le 22 décembre 2020, un protocole d'accord a été conclu entre la société [Z] [N] et la société [A] Gestion, cette dernière agissant au nom de la SCI du [Adresse 1], pour convenir de la résiliation amiable du bail commercial à effet du 31 mars 2021, de la renonciation réciproque à toute indemnisation en raison de cette résiliation anticipée, de l'établissement contradictoire d'un état des lieux de sortie, du désistement de la société [Z] [N] de la procédure de référé alors pendante, de la conservation par chacun de ses frais et dépens exposés, ainsi que de la nécessité de procéder à la reddition des comptes de charges des années 2015 à 2021.



La société [Z] [N] a restitué les lieux à la date du 31 mars 2021 et s'est désistée de la procédure pendante devant le juge des référés.



Après un échange infructueux de courriels, la société [Z] [N] a par courrier officiel du 27 août 2021 mis en demeure la société SCI du [Adresse 1] de régulariser les comptes de charges et restituer le dépôt de garantie.



Par acte délivré le 1er octobre 2021, la société [Z] [N] a par suite fait assigner la société SCI du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins d'obtenir restitution des provisions sur charges et du dépôt de garantie.



Par acte délivré le 9 mars 2022, la société SCI du [Adresse 1] a appelé en garantie la société Cabinet [A] Gestion, les instances ayant été jointes.



Par jugement du 7 février 2023, le tribunal a :

- déclaré irrecevable devant lui la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion ;

- condamné la société SCI du [Adresse 1] à verser la somme de 11 001,34 euros à la société [Z] [N] au titre de la restitution des provisions sur charges ;

- condamné la société SCI du [Adresse 1] à verser à la société [Z] [N] la somme de 3 566,50 euros au titre du dépôt de garantie ;

- dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision, avec capitalisation dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

- condamné in solidum la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion à verser une indemnité de 2 000 euros à la société [Z] [N] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné in solidum la société SCI du [Adresse 1] et la société Cabinet [A] Gestion aux dépens ;

- rappelé que la décision était exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Le 5 mai 2023, la société SCI du [Adresse 1] a interjeté appel de cette décision.

Sa déclaration d'appel est dirigée contre la seule société [A] Gestion et critique le rejet de ses demandes relatives à la résiliation anticipée, aux charges, aux frais irrépétibles et aux dépens.



Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 23 février 2026, la société SCI du [Adresse 1] demande à la cour d'appel de Rennes :

- d'infirmer le jugement mais seulement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'encontre de la société Cabinet [A] Gestion ;

- de débouter la société Cabinet [A] Gestion de l'intégralité de ses demandes ;

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- de juger que la société Cabinet [A] Gestion a manqué à ses obligations son à égard ;

- la condamner au versement des sommes suivantes :

* 6 202,50 euros au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers et charges au titre du bail conclu avec la société [Z] [N] sur la période du 1er avril 2021 au 15 juillet 2021;

* 6 258,75 euros au titre du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers et charges sur la période du 15 juillet 2021 au 31 janvier 2022 dans le cadre d'un nouveau bail ;

* 11 001,34 euros au titre de la restitution de la totalité des provisions de charges à la société [Z] [N] ;

* 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait que le préjudice de perte de chance de percevoir les loyers sur la période du 1er avril 2021 au 15 juillet 2021,

- condamner la société Cabinet [A] Gestion à lui verser la somme de 5 736,50 euros ;

en tout état de cause,

- condamner la société Cabinet [A] Gestion à lui verser 2 000 euros au titre de la procédure de première instance et 4 500 euros au titre de la procédure d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, notifiées le 30 octobre 2023, la société [A] Gestion demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

- débouter la société SCI du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes et prétentions dirigées contre elle ;

à titre subsidiaire,

- limiter les prétentions de la société SCI du [Adresse 1] à la somme 4 917euros au titre de la perte de loyers ;

en tout état de cause,

- condamner la société [Z] [N] à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société [Z] [N] aux entiers dépens de l'instance. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



La déclaration d'appel dirige le recours contre la société [A] Gestion exclusivement, les condamnations prononcées au profit de [Z] [N], qui n'est pas partie à l'instance d'appel, n'étant dès lors pas remises en cause. Elles ne seront le cas échéant examinées qu'à titre d'éléments de préjudices invoqués par la SCI contre son mandataire.



*



La SCI du [Adresse 1] soutient que le mandat général de gestion ne permettait pas à la société [A] Gestion de conclure une transaction portant résiliation anticipée du bail et renonciation aux loyers, et qu'aucun accord écrit particulier ne lui avait été donné. Elle estime que la procédure en référé introduite contre elle par la société [Z] [N] lui faisait courir un risque limité, les travaux ayant été mis à la charge du preneur par le bail. Elle en déduit que le protocole conclu en son nom par la société [A] Gestion lui a fait perdre, d'une part, les loyers qui auraient été dus jusqu'à l'échéance triennale du 15 juillet 2021, et d'autre part, une chance de relouer les locaux jusqu'au changement de gestionnaire qu'elle situe au 31 janvier 2022.

Elle reproche également à la société [A] Gestion de n'avoir effectué aucune régularisation annuelle des charges pendant le bail, alors que le mandat lui confiait leur perception et le paiement des charges de copropriété. Elle soutient que cette carence a directement entraîné sa condamnation à restituer à [Z] [N] l'ensemble des provisions de charges, à hauteur de la somme précitée de 11 001,34 euros.



La société [A] Gestion fait quant à elle valoir que le mandat l'autorisait à représenter la SCI du [Adresse 1] en justice, à se concilier et à signer tous actes. Elle affirme avoir reçu des instructions téléphoniques et soutient que le protocole était favorable au bailleur, dès lors qu'il mettait fin à une procédure de référé qui comportait un risque de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et de consignation des loyers. Elle ajoute que la société [Z] [N] pouvait, en toutes hypothèses, quitter les lieux à l'échéance triennale de juillet 2021.

Elle conteste par ailleurs toute faute dans la reddition des charges, en faisant valoir que les décomptes du syndic étaient adressés à la SCI et ne lui ont été transmis que tardivement. Elle soutient que la restitution du trop-perçu de charges constitue une dette propre du bailleur et précise que la régularisation qu'elle a finalement établie faisait ressortir un solde de 2 080,92 euros toutes taxes comprises en faveur du preneur.



Sur la signature du protocole du 22 décembre 2020.



La SCI du [Adresse 1] soutient que la société [A] Gestion, en sa qualité de mandataire, a excédé les pouvoirs qui lui avaient été confiés.



Cette dernière fait valoir en réponse que les clauses l'autorisant à représenter la bailleresse à se concilier et à signer tous actes, lui permettaient de conclure le protocole, ce que la SCI du [Adresse 1] lui aurait en outre demandé par téléphone.



Selon l'article 1988 du code civil, le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration et le mandat doit être exprès pour les actes de disposition.

Il est admis que les actes d'administration au sens de cet article sont ceux qui apparaissent normaux et courants en considération du mandant et de son activité.



L'article 1989 du même code dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.



Enfin, en application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'existence et l'étendue du mandat de gestion immobilière confié à un professionnel doivent être établies par écrit.



Sur ce,



Le mandat confié par la SCI du [Adresse 1] à la société [A] Gestion autorise notamment cette dernière à percevoir les loyers, charges et provisions, à payer les charges de copropriété, à récupérer auprès des locataires les taxes acquittées par le bailleur, à rechercher des locataires et à relouer le bien. Il prévoit une reddition mensuelle des comptes. En cas de difficulté ou de défaut de paiement, il lui confère également mandat exprès de diligenter les actions judiciaires, de 'se concilier ou requérir jugements' et de signer tous actes et procès-verbaux.



Or, le protocole litigieux ne s'est pas limité à organiser la conduite de l'instance en référé, ni ne s'est borné à une simple conciliation, la société [A] Gestion y ayant en effet accepté au nom de la SCI du [Adresse 1], dans le cadre expressément stipulé d'une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil tout aussi expressément visés, que le bail commercial prenne fin le 31 mars 2021, soit plus de trois mois avant la prochaine échéance triennale, et que le bailleur renonce au surplus à toute indemnité en contrepartie de ce départ anticipé.



La société [A] Gestion, agissant en qualité de mandataire, a ainsi disposé du droit de la bailleresse de poursuivre l'exécution du bail et de percevoir des loyers jusqu'à son terme originellement fixé par le contrat, ce qui constitue, comme jugé à bon droit par le tribunal, un acte de disposition au sens des dispositions susvisées et nécessitait, partant, un mandat exprès.



Le pouvoir, formulé en termes généraux dans le contrat, de 'se concilier ou requérir jugements', qui figure dans la clause générale consacrée à la conduite des actions judiciaires, n'inclut ni le pouvoir de transiger, ni l'acte de disposition particulier consistant, comme ce fût le cas dans le protocole litigieux, à mettre fin par anticipation à un bail commercial de neuf ans et à abandonner toute contrepartie financière.

L'autorisation générale de signer tous actes et procès-verbaux ne constitue pas davantage le pouvoir spécial exigé pour cette opération en application de l'article 1988 susvisé du code civil.



La société [A] Gestion ne produit aucun autre écrit par lequel la SCI du [Adresse 1] l'aurait autorisée à conclure cette transaction.

Comme relevé à juste titre par le tribunal, l'assignation délivrée à la SCI du [Adresse 1], sa représentation par un avocat dans l'instance en référé et sa connaissance des difficultés rencontrées par le preneur, ne prouvent ni son accord sur les conditions du protocole, ni l'étendue de l'autorisation alléguée.

Les instructions téléphoniques invoquées ne sont pas établies et ne pourraient, en toute hypothèse, suppléer l'écrit requis par les dispositions susvisées pour déterminer les pouvoirs du professionnel de la gestion immobilière.



La cour approuve donc les premiers juges d'avoir retenu que la société [A] Gestion avait, dans ses rapports avec son mandant, commis une faute contractuelle en signant le protocole du 22 décembre 2020 sans pouvoir écrit en ce sens.



La SCI du [Adresse 1], qui reproche aux premiers juges de n'avoir pas retenu l'existence de son préjudice, demande :

- une somme de 6 202,50 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers et charges au titre du bail qui était en cours, soit sur la période du 1er avril et le 15 juillet 2021 ;

- une somme de 6 258,75 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers et charges dans le cadre d'un nouveau bail, sur une période qu'elle borne du 15 juillet 2021 au 31 janvier 2022, date de résiliation du mandat.



La société [A] Gestion conteste quant à elle tout préjudice et propose, subsidiairement, de limiter la perte de loyers à la somme de 4 917 euros, correspondant à la période d'avril à juillet 2021, 'date d'expiration du bail'.



En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire répond des dommages qui résultent de l'inexécution du mandat et des fautes commises dans sa gestion. Il appartient au mandant d'établir un préjudice certain en lien causal avec la faute.



- Sur la période du 1er avril au 15 juillet 2021 :



La demande présentée par la SCI du [Adresse 1] au titre d'une 'perte de chance' est toutefois chiffrée de telle sorte qu'elle correspond à une indemnisation totale des loyers et charges qui auraient été versés sur cette période, à savoir, sur la base d'une mensualité de 1 639 euros HT et une période de trois mois et demi :

- 1 639 × 3,5 = 5 736,50 euros HT,

- 466 euros de charges sur un trimestre,

soit le total précité de 6 202,50 euros.



Or, la réparation d'une perte de chance doit être appréciée à l'aune de la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



La cour, tenue par une demande d'indemnisation qui la limite expressément à un préjudice de perte de chance, ne pourra donc, si elle devait l'estimer fondée, allouer qu'une somme inférieure aux 6 202,50 euros sollicités, après application d'un taux.



Sur ce, force est de constater que sans la résiliation anticipée acceptée de manière fautive par la société [A] Gestion, le bail aurait pu rester applicable jusqu'à la prochaine échéance triennale, de sorte que tous les loyers de la période ici examinée auraient pu être dus à sa mandante.



Etant souligné que l'action en référé de [Z] [N] tendait à la réalisation de travaux et à la consignation des loyers, non à la résiliation du bail. Une éventuelle consignation aurait seulement modifié les modalités de paiement pendant l'exécution des travaux, sans avoir pour effet d'éteindre la créance de loyer.



La société [A] Gestion ne chiffre ni le coût des travaux auquel la SCI du [Adresse 1] aurait été exposée, ni aucun autre avantage patrimonial procuré par la transaction litigieuse. Le risque inhérent à l'instance en référé est donc indifférent quant à l'appréciation de la perte des loyers entre le départ effectif du preneur et l'échéance triennale.



Pendant cette première période, la perte de chance de percevoir des loyers résulte directement et de manière certaine de la résiliation anticipée. La cour, tenue de déterminer la chance ainsi perdue de percevoir ces loyers, fixera son taux à 75 %.



La société [A] Gestion, qui ne discute pas le montant mensuel précité de 1 639 euros HT invoqué par la SCI du [Adresse 1], chiffre toutefois sa demande subsidiaire à 4 917 euros en ne retenant que trois mois au lieu des trois mois et demi en cause, omettant ce faisant la première moitié du mois de juillet.



S'agissant des loyers, la cour retient donc que si la chance perdue s'était réalisée, la SCI du [Adresse 1] aurait perçu une somme de :

3,5 x 1 639 = 5 736,50 euros HT.



Le préjudice de perte de chance sera en conséquence liquidé à hauteur de :

(5 736,50 x 75) / 100 = 4 302,37 euros.



En revanche, la provision sur charges, invoquée par la SCI à hauteur de 466 euros, n'est pas un revenu définitivement acquis au bailleur. Elle doit correspondre à des dépenses réelles et récupérables. Or, la SCI du [Adresse 1] ne justifie pas des charges qui auraient été définitivement supportées pour cette période, ni ne produit de décompte faisant apparaître cette somme de 466 euros.

La demande afférente de la SCI du [Adresse 1] sera rejetée.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a entièrement rejeté ce poste et la cour, statuant à nouveau, condamnera la société [A] Gestion à hauteur de la somme précitée de 4 302,37 euros.



- Sur la période postérieure au 15 juillet 2021 :



À compter de l'échéance triennale, [Z] [N] pouvait quitter les lieux sans indemnité. La SCI du [Adresse 1] ne peut dès lors réclamer les loyers de l'ancien bail au-delà de cette date.

Elle invoque une chance de conclure un nouveau bail et la perte de cette chance par la faute de la société [A] Gestion, à qui elle reproche de ne pas avoir recherché un autre locataire.



Le mandat imposait certes à la société [A] Gestion de rechercher un locataire et de relouer le bien après avoir avisé la SCI du [Adresse 1] de sa vacance. Toutefois, aucune pièce n'établit les diligences accomplies ou omises à cette fin, la date à laquelle la gestion a effectivement été retirée à la société [A] Gestion, la date de conclusion d'un nouveau bail, l'état du marché locatif, ni le délai normalement nécessaire pour relouer des locaux comparables.



La seule affirmation selon laquelle un nouveau gestionnaire serait intervenu le 31 janvier 2022 ne permet donc pas d'apprécier la probabilité de relouer pendant les six mois et demi précédents. Le lien entre une carence de la société [A] Gestion et la perte de chance alléguée n'est pas établi.





Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté ce poste, ainsi que les charges qui lui sont associées.



Sur la reddition de comptes et la régularisation des charges.



La SCI du [Adresse 1] soutient que la carence de la société [A] Gestion dans l'exécution de son mandat de gestion l'a privée des justificatifs nécessaires et a ce faisant directement entraîné sa condamnation à restituer à la société [Z] [N] la somme de 11 001,34 euros.



La société [A] Gestion fait valoir en réponse que les comptes du syndic étaient adressés non pas à elle-même mais à la SCI du [Adresse 1], que la restitution du trop-perçu de charges constituait une dette propre au bailleur et non au gestionnaire qui n'est qu'un intermédiaire, et enfin, que son propre calcul ne faisait ressortir que 2 080,92 euros TTC à restituer au preneur, reprochant alors à la bailleresse de n'avoir pas fait appel de la condamnation à restituer la somme précitée de 11 001,34 euros.



Aux termes des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat, répond des fautes commises dans sa gestion et doit rendre compte de celle-ci.



En l'espèce, le mandat chargeait la société [A] Gestion de percevoir les provisions, de payer les charges de copropriété, de récupérer les taxes auprès des locataires et de rendre mensuellement un compte détaillé. L'article 11 du bail imposait en outre la communication au preneur d'un état récapitulatif annuel, comprenant la liquidation et la régularisation des charges, impôts, taxes et redevances.



- Sur la faute :



Le protocole signé en décembre 2020 par la société [A] Gestion au nom de la bailleresse reconnaît qu'aucune régularisation annuelle n'avait été effectuée depuis le début du bail.



Après avoir reçu, le 8 octobre 2021, les décomptes de la copropriété, la mandataire a reconstitué les comptes des cinq exercices compris entre le 1er juin 2015 et le 31 mai 2020. Les tableaux ainsi établis, qui intègrent les charges et les taxes foncières, ont fait l'objet d'une synthèse adressée au conseil de la bailleresse le 25 octobre 2021.

La société [A] Gestion a ensuite transmis à la société [Z] [N], le 3 décembre suivant, cinq décomptes annuels qui, à la différence de ses tableaux internes, ne reprennent pas la taxe foncière.



La cour, qui souligne qu'en sa qualité de mandataire la société [A] Gestion était chargée de réunir les données nécessaires, de vérifier leur ventilation et de procéder, chaque année, à une régularisation de charges intelligible, retient que la démarche entreprise en octobre 2021 constituait une tentative tardive de régularisation, en l'occurrence postérieure au départ du preneur et à son assignation.



L'argument de la société [A] Gestion tiré de l'envoi des comptes du syndic à sa mandante n'est pas opérant, dès lors qu'elle ne justifie, au cours des cinq années précédentes, d'aucune demande adressée à la SCI du [Adresse 1] ou au syndic afin d'obtenir les documents qui lui auraient, le cas échéant, manqué pour s'acquitter année après année de son obligation contractuelle. Rien n'établit que la SCI du [Adresse 1] aurait refusé de lui transmettre une pièce précisément réclamée.



Cette abstention caractérise un manquement fautif dans l'exécution du mandat.



La reconstitution tardivement entreprise ne remédie pas entièrement à ce manquement, étant en effet relevé que les tableaux internes produits ne sont accompagnés d'aucun document justifiant la clé retenue pour répartir le lot entre la société [Z] [N] et un autre locataire (la société Kenzo), outre qu'ils comportent des bases de répartition différentes dont l'articulation n'est pas expliquée.

Les décomptes annuels ensuite adressés à la société [Z] [N] omettent, quant à eux, la taxe foncière et emploient également plusieurs bases de répartition en millièmes sans en préciser l'origine.

Enfin, aucun compte arrêté n'est produit pour la période postérieure au 31 mai 2020.



La faute de la société [A] Gestion est donc pleinement caractérisée, tant par sa carence dans l'établissement des comptes de régularisation de charges au fil des années, que par sa reconstitution tardive et défaillante en 2021.



- Sur le préjudice et le lien de causalité :



Il est exact que, dans les rapports entre la bailleresse et sa locataire, la restitution des provisions excédant les charges effectivement dues constitue une obligation propre de la SCI du [Adresse 1].



Il n'en reste pas moins que, dans ses rapports avec sa mandataire, la mauvaise gestion des charges locatives par cette dernière a placé la SCI du [Adresse 1] dans la situation où le tribunal a jugé qu'elle ne justifiait pas suffisamment d'une créance de charges après régularisation, avec pour conséquence sa condamnation à restituer la somme de 11 001,34 euros.



Cette condamnation définitive ne constitue cependant pas, à elle seule, la juste mesure du préjudice de la SCI du [Adresse 1], la cour observant en effet que même en cas d'exécution parfaite du mandat, la régularisation annuelle pouvait faire apparaître un trop-perçu devant être restitué à la société [Z] [N].



Le préjudice ne peut donc résider, le cas échéant, que dans la perte de la fraction des provisions qui aurait constitué des charges effectivement récupérables devant les premiers juges, si la société [A] Gestion avait exécuté correctement son mandat et avait permis à sa mandante de justifier de cette fraction.



S'agissant tout d'abord de l'existence même de cette fraction, la cour observe, d'une part, que des documents établis par le syndic attestent que des dépenses ont effectivement été exposées, et d'autre part, que le bail mettait à la charge du preneur certaines catégories de charges ainsi que la taxe foncière.

Il est ainsi établi que les provisions versées par la société [Z] [N] n'auraient pas dû lui être restituées dans leur intégralité si la société [A] Gestion avait régulièrement recueilli les justificatifs, vérifié la ventilation des dépenses et établi les régularisations annuelles, permettant en ce cas à sa mandante de justifier de sa créance devant le tribunal.



Le préjudice de la SCI du [Adresse 1] est donc suffisamment établi dans son principe.







S'agissant de son évaluation, aucune des parties ne soumet à la cour un décompte complet des régularisations, corrigé des insuffisances précédemment relevées, permettant de distinguer précisément les charges récupérables de celles qui devaient rester supportées par la bailleresse, mais aussi de vérifier leur répartition entre les différents locataires.

Il n'appartient pas à la cour de suppléer cette carence en reconstituant elle-même, ligne par ligne, les comptes de chacun des exercices considérés.



Il est toutefois admis que le juge, après avoir admis l'existence d'un préjudice, ne peut rejeter entièrement une demande indemnitaire au seul motif que les éléments soumis à son appréciation seraient insuffisants pour son évaluation.



La cour, pour procéder à cette évaluation à laquelle elle est tenue, relève :

- que la société [A] Gestion soutient elle-même que la régularisation des cinq exercices compris entre le 1er juin 2015 et le 31 mai 2020 ne faisait apparaître qu'un solde de 2 080,92 euros TTC à restituer à la société [Z] [N] ;

- que pour ces mêmes exercices, les cinq décomptes établis par la mandataire mentionnent des provisions d'un montant total de 9 395,09 euros HT ; le courrier précité du 25 octobre 2021 distingue, dans ces 2 080,92 euros, un crédit de 1 734,10 euros HT et une TVA de 346,82 euros.

Selon la position soutenue par la société [A] Gestion elle-même, la fraction des provisions qui aurait dû rester acquise à la bailleresse s'établit donc, sur une même base hors taxes, à :

9 395,09 - 1 734,10 = 7 660,99 euros.



Ce rapprochement ne revient ni à déclarer que les décomptes tardivement établis seraient opposables à la société [Z] [N], ni à remettre en cause la condamnation définitive prononcée à son profit. Il permet seulement d'apprécier, dans les rapports entre la SCI mandante et sa mandataire, le préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle la faute de cette dernière l'a placée de conserver les provisions correspondant aux charges et taxes que cette mandataire estimait elle-même imputables au preneur.



Etant enfin observé que la différence entre les 11 001,34 euros restitués à la société [Z] [N] et les 9 395,09 euros de provisions afférentes aux cinq exercices ainsi régularisés, soit la somme de 1 606,25 euros, correspond à la période postérieure au 31 mai 2020, pour laquelle la société [A] Gestion indiquait elle-même le 25 octobre 2021 que les comptes n'étaient pas arrêtés et pour laquelle aucun élément ne permet de déterminer les charges récupérables. En l'absence de tout moyen d'apprécier un tant soit peu les dépenses réelles et récupérables de cette période, cette somme de 1 606,25 euros ne peut être retenue à titre de préjudice certain.



Le préjudice directement imputable à la mauvaise exécution du mandat sera, en conséquence, fixé à 7 660,99 euros.



Le jugement sera infirmé afin qu'il soit statué en ce sens.



Sur le préjudice moral.



A hauteur d'appel, la SCI du [Adresse 1] demande 5 000 euros en réparation des tracas, contrariétés, pertes de temps et procédures judiciaires qu'elle impute aux manquements de la société [A] Gestion.



Celle-ci conclut au rejet de la demande.



La SCI du [Adresse 1], personne morale, ne produit aucun élément établissant une atteinte à son image, à sa réputation ou à son fonctionnement qui soit distincte des conséquences patrimoniales déjà réparées. Les démarches et frais occasionnés par les procédures relèvent, pour leur part, des dépens et des frais irrépétibles.



La demande de dommages-intérêts pour préjudice moral sera dès lors rejetée.



Sur les dépens et les frais irrépétibles.



Les demandes de la société [A] Gestion au titre des frais irrépétibles et des dépens visent, dans le dispositif de ses conclusions, la société [Z] [N] et non la SCI du [Adresse 1]. En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est donc saisie d'aucune demande accessoire de la société [A] Gestion contre l'appelante.

A titre surabondant, il sera observé que compte tenu de ce qui a été jugé plus haut, ses demandes étaient en toutes hypothèses infondées.



Les condamnations in solidum prononcées en première instance au profit de la société [Z] [N], non partie à l'appel, demeurent inchangées.



La société [A] Gestion, qui succombe principalement devant la cour, sera condamnée aux dépens d'appel.



Elle sera enfin condamnée à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, infirmation étant prononcée afin qu'il soit statué en ce sens, et 3 000 euros au titre de ceux exposés en appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement en ce qu'il a entièrement débouté la SCI du [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires contre la société [A] Gestion au titre de la résiliation anticipée du bail et de la restitution des provisions sur charges, ainsi que de sa demande formée contre cette société sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le confirme, dans les limites de l'appel, pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] du la somme de 4 302,37 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers entre le 1er avril et le 15 juillet 2021 ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] du la somme de 7 660,99 euros en réparation du préjudice résultant du défaut de reddition de comptes et de régularisation des charges ;







Déboute la SCI du [Adresse 1] du surplus de ses demandes indemnitaires ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;



Condamne la société [A] Gestion aux dépens d'appel ;



Condamne la société [A] Gestion à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Le greffier, P/La présidente empêchée, 

Mme Hauet,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1993, code civil 1992, code civil 1989, code civil 1988, code civil 1991). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 5 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/07927

  en commun : code civil 1993, code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 24/00472

  en commun : code civil 1993, code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/09291

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 30 avril 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/00665

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 22 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Injonction de rencontre d'un médiateur · n° 26/03102

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04762

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 2 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/04519

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/11483

  en commun : code civil 1992, code civil 1989, code civil 1991

Mise à jour de la source le 2026-09-18T17:00:13.077Z.