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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 2 décembre 2024, n° 23/09916

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous-seing privé du 21 mai 2020, la SCI SIBLINGS a donné à bail à [R] [Z], à usage d'habitation, un appartement non meublé d'une surface de 65 m² situé au [Adresse 5] / [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1.150 euros, outre 140 euros de provisions sur charges.

Par arrêté municipal du 25 novembre 2022, le Maire de la ville de [Localité 10] a ordonné l'évacuation immédiate de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] et en a interdit l'accès jusqu'à cessation du danger. Par arrêté du 2 décembre 2022, le Maire de [Localité 10] a maintenu l'interdiction d'accès à l'immeuble prononcée par l'arrêté du 25 novembre 2022 et confirmé l'interdiction d'occupation et d'habitation des lieux jusqu'à cessation du danger.

La bailleresse a pris en charge l'hébergement de la locataire dans un hôtel du 25 au 28 novembre 2022 et lui a proposé dans le même temps d'occuper un bien meublé d'une surface de 40 m² situé au [Adresse 2] à [Localité 10]. Après avoir visité les lieux le 26 novembre 2022, la locataire a, par courrier du 15 décembre 2022, refusé cette proposition aux motifs que la surface de l'appartement était inférieure à celle de son précédent logement, que les toilettes se trouvaient sur le palier et qu'elle souhaitait vivre parmi ses propres meubles ; elle a indiqué qu'elle souhaitait qu'on lui proposât un appartement d'une surface comparable à celui qu'elle louait, de même standing, situé dans le centre de [Localité 10] et non meublé.

Par courriers électroniques des 28 novembre 2022 et 6 novembre 2022, la SCI SIBLINGS a adressé à sa locataire des liens vers des offres de location d'appartements qu'elle estimait susceptibles de lui convenir.

Le 3 février 2023, le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] a visité le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] et relevé l'existence d'un risque de chute des personnes à l'entrée du cabinet d'aisances, estimant nécessaire d'y installer un dispositif de retenue des personnes afin de sécuriser les lieux. Le Maire a invité la SCI SIBLINGS à y procéder au plus vite et à réitérer son offre à l'issue.

Par courrier adressé le 25 janvier 2023, la SCI SIBLINGS a proposé à la requérante de lui adresser une offre de relogement correspondant à ses besoins et de lui verser une indemnité de trois mois de loyers destinée à couvrir les frais de réinstallation conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements frappés d'interdiction définitive d'habiter.

Par courrier adressé en réponse le 21 février 2023, [R] [Z] a refusé cette proposition au motif qu'elle ne correspondait pas aux dispositions applicables aux logement frappés d'une interdiction temporaire d'habiter.

Suivant convention d'occupation précaire du 21 février 2023, [L] [W] a mis à disposition de [R] [Z] un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 10], d'une surface habitable de 86 m², moyennant une redevance mensuelle de 1.100 euros outre 100 euros par mois d'acompte de charges locatives, ce jusqu'à la notification de la mainlevée de l'arrêté du 1er décembre 2022 constatant la réalisation des travaux prescrits.
 
Par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2023, [R] [Z] a fait citer la SCI SIBLINGS à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l'audience du 3 juin 2024 aux fins, notamment, d'obtenir réparations de l'inexécution par sa bailleresse de son obligation de relogement et condamnation de cette dernière à lui rembourser le montant des redevances mensuelles dont elle s'acquitte depuis le 21 février 2023 en vertu de la convention d'hébergement temporaire.
 
A l'audience du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 23 septembre 2024.

A cette audience, [R] [Z] a comparu représentée par son conseil.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :
condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 8.300 euros en indemnisation de son préjudice moral et de ses troubles de jouissance liés à l'évacuation des lieux et à des conditions, ainsi qu'à son errance locative jusqu'au 21 février 2023 ;condamner la SCI SIBLINGS à lui rembourser la redevance locative de 1.100 euros par mois qu'elle verse au titre de la convention d'hébergement temporaire conclue le 21 février 2023 jusqu'au premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté de mainlevée qui autorisera son retour dans les lieux loués [Adresse 11] et par provision, la somme de 19.800 euros correspondant à 18 mois ;subsidiairement sur ce point, outre la condamnation aux mensualités dues au jour du jugement à intervenir, condamner, pour les échéances mensuelles après la date du jugement, la SCI SIBLINGS à les payer chaque mois sous une astreinte de 200 euros par jour à compter du 5 du mois ;condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 1.080 euros au titre des frais de dépôt puis du déménagement de ses meubles au [Adresse 4] ;condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;débouter la SCI SIBLINGS de toutes ses demandes plus amples ou contraires.Par observations orales, [R] [Z] a également sollicité la condamnation de la SCI SIBLINGS à lui rembourser la somme de 2.300 euros au titre de la caution indûment payée au mois de septembre 2020.

La SCI SIBLINGS a comparu représentée par son conseil.
                                                                                                    
Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, elle demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter la requérante de l'ensemble de ses demandes ;tout au plus, limiter le versement d'une indemnité correspondant à trois mois de loyers destinée à couvrir les frais de réinstallation de cette dernière ;condamner la requérante à lui payer la somme de 1.350 euros au titre des loyers et charges impayés au cours de l'année 2022, ou à titre subsidiaire, procéder à une compensation des créances ;condamner la requérante à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
 
Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
 
Le locataire ne peut renoncer à la délivrance d'un logement satisfaisant aux critères de la décence.
 
En application de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021 tels que ceux de l'espèce,
I.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge.
II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

En application de l'article L 521-1 du même code, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.

Il est en l'espèce constant que l'appartement loué à [R] [Z] par la SCI SIBLINGS fait l'objet depuis un arrêté communal du 25 novembre 2022 d'une interdiction temporaire d'habiter. Il en résulte que la SCI SIBLINGS est depuis cette date redevable envers sa locataire des obligations édictées par les dispositions des articles L521-3-1 I et L521-1 du code de la construction et de l'habitation ci-dessus transcrites.

Il est à cet égard établi que la bailleresse a pris en charge l'hébergement précaire de sa locataire dans un hôtel du 25 au 28 novembre 2022, puis lui a proposé d'occuper un logement meublé d'une surface de 40 m² situé au [Adresse 2] à [Localité 10].

Situé à proximité immédiate de l'appartement loué, d'une surface adaptée aux besoins d'une personne vivant seule, cette proposition apparaissait en principe conforme aux dispositions susvisées, le bailleur n'étant pas tenu de proposer au preneur évincé un logement en tous points équivalent à celui frappé d'une interdiction d'habiter, a fortiori dans une zone locative aussi tendue que celle-ci et dans une situation d'urgence.

Il est toutefois établi que les toilettes de ce logement se trouvaient à l'extérieur de l'appartement, sur le palier, et présentaient un danger pour ses usagers.

Outre l'inconfort que pouvait légitimement ressentir une femme de 61 ans à l'idée de devoir sortir de chez elle pour aller aux toilettes, le risque pour sa sécurité que présentait cette installation justifiait pleinement son refus d'accepter cette proposition d'hébergement.

La SCI SIBLINGS justifie avoir en outre adressé à [R] [Z], par courriers électroniques des 28 novembre et 6 décembre 2022, plusieurs liens vers des offres de location d'appartements qu'elle estimait susceptibles de lui convenir, notamment en ce que ces derniers présentaient une surface et un loyer similaires à celui qui lui était loué ; l'agence immobilière à l'origine de ces offres est mise en copie de ces mails, ce qui témoigne d'une prise de contact préalable avec cette dernière et d'une attitude active de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations. La SCI SIBLINGS soutient que [R] [Z] n'a jamais répondu à ces propositions, ce qui n'est pas contesté par cette dernière. En effet, [R] [Z] se borne à énoncer sur ce point qu'elle ne pouvait accepter l'offre du 28 novembre 2022 dès lors que l'appartement était meublé et que les offres du 6 décembre 2022 ne sont pas valables pour avoir été délivrées tardivement.

Or, face au silence de [R] [Z], le juge des contentieux de la protection s'interroge quant aux diligences supplémentaires qu'aurait pu effectuer la SCI SIBLINGS, pour remplir ses obligations.
 
Il convient en outre de relever que « vivre parmi ses meubles » ne constitue pas en soi un besoin, mais une exigence de confort – au demeurant subjective – en sorte que les bailleurs n'étaient pas de facto tenus de proposer à la requérante un logement non meublé pour satisfaire aux dispositions susvisées ; qu'il leur aurait seulement appartenu, le cas échéant, de prendre en charge les frais de garde meuble. Si [R] [Z] justifie aujourd'hui de raisons sérieuses ayant présidé à sa volonté d'être relogée dans un logement non meublé, aucun élément versé aux débats ne permet d'établir qu'elle avait fait part de ces circonstances particulières et contingentes à sa bailleresse avant l'introduction de la présente instance, de sorte qu'il ne peut être reproché à cette dernière de ne les avoir pas anticipées.

Enfin, [R] [Z] n'apparaît pas légitime à dénoncer le « peu d'empressement » manifesté par la SCI SIBLINGS pour lui proposer une solution de relogement dès lors que:
cette dernière a, du jour au lendemain, pris en charge l'hébergement d'urgence de sa locataire dans un hôtel du centre ville, organisé la visite de l'appartement situé [Adresse 2] et s'est rapprochée d'une agence immobilière afin d'adresser à [R] [Z] des offres de location susceptibles de lui convenir ;[R] [Z] a attendu plus de quinze jours pour répondre à la première proposition, adressée par la SCI SIBLINGS dès le lendemain de l'arrêté du 25 novembre 2022, et s'est abstenue de répondre aux suivantes.




De manière superfétatoire, il convient de relever que la locataire n'a pas plus donné suite aux propositions de relogement qui lui ont été adressées par la Ville de [Localité 10] durant cette même période, ce dont le juge des contentieux de la protection déduit qu'elle a fait preuve d'une exigence incompatible avec les circonstances de l'espèce ; qu'il lui était loisible d'accepter l'une des propositions formulées par sa bailleresse ou par la Mairie dans un temps proche de l'arrêté, à tout le moins dans l'attente d'une solution plus conforme à ses critères.

Il en résulte que [R] [Z] apparaît malfondée à imputer à sa bailleresse la responsabilité de son errance locative durant cette période ; qu'elle ne peut pas plu solliciter la réparation d'un préjudice de jouissance résultant de l'inexécution d'une obligation de relogement à laquelle elle a manifestement fait obstacle.

En revanche, la bailleresse ne saurait sérieusement contester son obligation de payer les redevances locatives résultant de la convention d'hébergement temporaire signée par [R] [Z] le 21 février 2023, dont le montant, inférieur à celui du loyer qu'elle lui payait, n'apparaît pas disproportionné ; la SCI SIBLINGS ne peut en effet s'exonérer de ses obligations en invoquant des dispositions légales afférentes aux interdictions définitives d'habiter inapplicables au cas d'espèce. 

Par conséquent, la SCI SIBLINGS sera condamnée à payer à [R] [Z] la somme de 19.800 euros (1.100 x 18) au titre des redevances mensuelles pour la période du 21 février 2023 au 23 septembre 2023.

La somme de 540 euros effectivement payée par [R] [Z] pour déménager ses meubles fait partie des frais nécessaires à son relogement, de sorte que la SCI SIBLINGS sera également condamnée à la lui rembourser.

La demande tendant au paiement de sommes provisionnelles pour les redevances non encore échues sera en revanche rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges impayés

En application de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Il ressort en l'espèce du décompte produit par la SCI SIBLINGS que le loyer du mois de septembre 2022, d'un montant de 1.250 euros, charges comprises, n'a pas été payé par la locataire et que cette dernière ne s'est pas acquittée de la somme de 100 euros au titre des provisions sur charges afférentes au mois de mai 2022.

[R] [Z] ne rapporte la preuve contraire par aucun élément.

Par conséquent, [R] [Z] sera condamnée à payer à la SCI SIBLINGS la somme de 1.350 euros à ce titre.





Sur la demande de restitution des sommes indûment payées au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause du bail qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort en l'espèce du contrat de bail que le montant du dépôt de garantie était de 1.150 euros, équivalent à un mois de loyer conformément aux dispositions susvisées.

[R] [Z], qui soutient s'être acquittée de sommes supplémentaires à ce titre, ne rapporte cette preuve par aucun élément.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.
 
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
 
En l'espèce, chaque partie succombant partiellement à l'instance supportera la charge des dépens par elle exposés, tandis que les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
 
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
La juge des contentieux de la protection de Lille, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution par la SCI SIBLINGS de son obligation de relogement pour la période du 25 novembre 2022 au 21 février 2023 ;

CONDAMNE la SCI SIBLINGS à payer à [R] [Z] la somme de 19.800 euros au titre du coût de son relogement pour la période du 21 février 2023 au 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI SIBLINGS à payer à [R] [Z] la somme de 540 euros au titre du coût du déménagement de ses meubles ;

CONDAMNE [R] [Z] à payer à la SCI SIBLINGS de la somme de 1.350 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 septembre 2022 ;

DEBOUTE [R] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

REJETTE les demandes respectivement présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens  ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 2 décembre 2024.
 
 
LE GREFFIER                                            LA JUGE
D.AGANOGLU N.LOMBARD
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 7]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/09916 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVJT



JUGEMENT 

DU : 02 Décembre 2024





[R] [Z]


C/

S.C.I. SIBLINGS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [R] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]



représentée par Représentant : Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

S.C.I. SIBLINGS, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 8]



représentée par Me Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024 

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier














RG : 23/9916 PAGE 

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous-seing privé du 21 mai 2020, la SCI SIBLINGS a donné à bail à [R] [Z], à usage d'habitation, un appartement non meublé d'une surface de 65 m² situé au [Adresse 5] / [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 1.150 euros, outre 140 euros de provisions sur charges.

Par arrêté municipal du 25 novembre 2022, le Maire de la ville de [Localité 10] a ordonné l'évacuation immédiate de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] et en a interdit l'accès jusqu'à cessation du danger. Par arrêté du 2 décembre 2022, le Maire de [Localité 10] a maintenu l'interdiction d'accès à l'immeuble prononcée par l'arrêté du 25 novembre 2022 et confirmé l'interdiction d'occupation et d'habitation des lieux jusqu'à cessation du danger.

La bailleresse a pris en charge l'hébergement de la locataire dans un hôtel du 25 au 28 novembre 2022 et lui a proposé dans le même temps d'occuper un bien meublé d'une surface de 40 m² situé au [Adresse 2] à [Localité 10]. Après avoir visité les lieux le 26 novembre 2022, la locataire a, par courrier du 15 décembre 2022, refusé cette proposition aux motifs que la surface de l'appartement était inférieure à celle de son précédent logement, que les toilettes se trouvaient sur le palier et qu'elle souhaitait vivre parmi ses propres meubles ; elle a indiqué qu'elle souhaitait qu'on lui proposât un appartement d'une surface comparable à celui qu'elle louait, de même standing, situé dans le centre de [Localité 10] et non meublé.

Par courriers électroniques des 28 novembre 2022 et 6 novembre 2022, la SCI SIBLINGS a adressé à sa locataire des liens vers des offres de location d'appartements qu'elle estimait susceptibles de lui convenir.

Le 3 février 2023, le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] a visité le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] et relevé l'existence d'un risque de chute des personnes à l'entrée du cabinet d'aisances, estimant nécessaire d'y installer un dispositif de retenue des personnes afin de sécuriser les lieux. Le Maire a invité la SCI SIBLINGS à y procéder au plus vite et à réitérer son offre à l'issue.

Par courrier adressé le 25 janvier 2023, la SCI SIBLINGS a proposé à la requérante de lui adresser une offre de relogement correspondant à ses besoins et de lui verser une indemnité de trois mois de loyers destinée à couvrir les frais de réinstallation conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements frappés d'interdiction définitive d'habiter.

Par courrier adressé en réponse le 21 février 2023, [R] [Z] a refusé cette proposition au motif qu'elle ne correspondait pas aux dispositions applicables aux logement frappés d'une interdiction temporaire d'habiter.

Suivant convention d'occupation précaire du 21 février 2023, [L] [W] a mis à disposition de [R] [Z] un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 10], d'une surface habitable de 86 m², moyennant une redevance mensuelle de 1.100 euros outre 100 euros par mois d'acompte de charges locatives, ce jusqu'à la notification de la mainlevée de l'arrêté du 1er décembre 2022 constatant la réalisation des travaux prescrits.
 
Par acte d'huissier de justice du 13 octobre 2023, [R] [Z] a fait citer la SCI SIBLINGS à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LILLE à l'audience du 3 juin 2024 aux fins, notamment, d'obtenir réparations de l'inexécution par sa bailleresse de son obligation de relogement et condamnation de cette dernière à lui rembourser le montant des redevances mensuelles dont elle s'acquitte depuis le 21 février 2023 en vertu de la convention d'hébergement temporaire.
 
A l'audience du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 23 septembre 2024.

A cette audience, [R] [Z] a comparu représentée par son conseil.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :
condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 8.300 euros en indemnisation de son préjudice moral et de ses troubles de jouissance liés à l'évacuation des lieux et à des conditions, ainsi qu'à son errance locative jusqu'au 21 février 2023 ;condamner la SCI SIBLINGS à lui rembourser la redevance locative de 1.100 euros par mois qu'elle verse au titre de la convention d'hébergement temporaire conclue le 21 février 2023 jusqu'au premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté de mainlevée qui autorisera son retour dans les lieux loués [Adresse 11] et par provision, la somme de 19.800 euros correspondant à 18 mois ;subsidiairement sur ce point, outre la condamnation aux mensualités dues au jour du jugement à intervenir, condamner, pour les échéances mensuelles après la date du jugement, la SCI SIBLINGS à les payer chaque mois sous une astreinte de 200 euros par jour à compter du 5 du mois ;condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 1.080 euros au titre des frais de dépôt puis du déménagement de ses meubles au [Adresse 4] ;condamner la SCI SIBLINGS à lui payer la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;débouter la SCI SIBLINGS de toutes ses demandes plus amples ou contraires.Par observations orales, [R] [Z] a également sollicité la condamnation de la SCI SIBLINGS à lui rembourser la somme de 2.300 euros au titre de la caution indûment payée au mois de septembre 2020.

La SCI SIBLINGS a comparu représentée par son conseil.
                                                                                                    
Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, elle demande au juge des contentieux de la protection de :
débouter la requérante de l'ensemble de ses demandes ;tout au plus, limiter le versement d'une indemnité correspondant à trois mois de loyers destinée à couvrir les frais de réinstallation de cette dernière ;condamner la requérante à lui payer la somme de 1.350 euros au titre des loyers et charges impayés au cours de l'année 2022, ou à titre subsidiaire, procéder à une compensation des créances ;condamner la requérante à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
 
Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
 
Le locataire ne peut renoncer à la délivrance d'un logement satisfaisant aux critères de la décence.
 
En application de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable aux arrêtés notifiés à compter du 1er janvier 2021 tels que ceux de l'espèce,
I.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge.
II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

En application de l'article L 521-1 du même code, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.

Il est en l'espèce constant que l'appartement loué à [R] [Z] par la SCI SIBLINGS fait l'objet depuis un arrêté communal du 25 novembre 2022 d'une interdiction temporaire d'habiter. Il en résulte que la SCI SIBLINGS est depuis cette date redevable envers sa locataire des obligations édictées par les dispositions des articles L521-3-1 I et L521-1 du code de la construction et de l'habitation ci-dessus transcrites.

Il est à cet égard établi que la bailleresse a pris en charge l'hébergement précaire de sa locataire dans un hôtel du 25 au 28 novembre 2022, puis lui a proposé d'occuper un logement meublé d'une surface de 40 m² situé au [Adresse 2] à [Localité 10].

Situé à proximité immédiate de l'appartement loué, d'une surface adaptée aux besoins d'une personne vivant seule, cette proposition apparaissait en principe conforme aux dispositions susvisées, le bailleur n'étant pas tenu de proposer au preneur évincé un logement en tous points équivalent à celui frappé d'une interdiction d'habiter, a fortiori dans une zone locative aussi tendue que celle-ci et dans une situation d'urgence.

Il est toutefois établi que les toilettes de ce logement se trouvaient à l'extérieur de l'appartement, sur le palier, et présentaient un danger pour ses usagers.

Outre l'inconfort que pouvait légitimement ressentir une femme de 61 ans à l'idée de devoir sortir de chez elle pour aller aux toilettes, le risque pour sa sécurité que présentait cette installation justifiait pleinement son refus d'accepter cette proposition d'hébergement.

La SCI SIBLINGS justifie avoir en outre adressé à [R] [Z], par courriers électroniques des 28 novembre et 6 décembre 2022, plusieurs liens vers des offres de location d'appartements qu'elle estimait susceptibles de lui convenir, notamment en ce que ces derniers présentaient une surface et un loyer similaires à celui qui lui était loué ; l'agence immobilière à l'origine de ces offres est mise en copie de ces mails, ce qui témoigne d'une prise de contact préalable avec cette dernière et d'une attitude active de la bailleresse dans l'exécution de ses obligations. La SCI SIBLINGS soutient que [R] [Z] n'a jamais répondu à ces propositions, ce qui n'est pas contesté par cette dernière. En effet, [R] [Z] se borne à énoncer sur ce point qu'elle ne pouvait accepter l'offre du 28 novembre 2022 dès lors que l'appartement était meublé et que les offres du 6 décembre 2022 ne sont pas valables pour avoir été délivrées tardivement.

Or, face au silence de [R] [Z], le juge des contentieux de la protection s'interroge quant aux diligences supplémentaires qu'aurait pu effectuer la SCI SIBLINGS, pour remplir ses obligations.
 
Il convient en outre de relever que « vivre parmi ses meubles » ne constitue pas en soi un besoin, mais une exigence de confort – au demeurant subjective – en sorte que les bailleurs n'étaient pas de facto tenus de proposer à la requérante un logement non meublé pour satisfaire aux dispositions susvisées ; qu'il leur aurait seulement appartenu, le cas échéant, de prendre en charge les frais de garde meuble. Si [R] [Z] justifie aujourd'hui de raisons sérieuses ayant présidé à sa volonté d'être relogée dans un logement non meublé, aucun élément versé aux débats ne permet d'établir qu'elle avait fait part de ces circonstances particulières et contingentes à sa bailleresse avant l'introduction de la présente instance, de sorte qu'il ne peut être reproché à cette dernière de ne les avoir pas anticipées.

Enfin, [R] [Z] n'apparaît pas légitime à dénoncer le « peu d'empressement » manifesté par la SCI SIBLINGS pour lui proposer une solution de relogement dès lors que:
cette dernière a, du jour au lendemain, pris en charge l'hébergement d'urgence de sa locataire dans un hôtel du centre ville, organisé la visite de l'appartement situé [Adresse 2] et s'est rapprochée d'une agence immobilière afin d'adresser à [R] [Z] des offres de location susceptibles de lui convenir ;[R] [Z] a attendu plus de quinze jours pour répondre à la première proposition, adressée par la SCI SIBLINGS dès le lendemain de l'arrêté du 25 novembre 2022, et s'est abstenue de répondre aux suivantes.




De manière superfétatoire, il convient de relever que la locataire n'a pas plus donné suite aux propositions de relogement qui lui ont été adressées par la Ville de [Localité 10] durant cette même période, ce dont le juge des contentieux de la protection déduit qu'elle a fait preuve d'une exigence incompatible avec les circonstances de l'espèce ; qu'il lui était loisible d'accepter l'une des propositions formulées par sa bailleresse ou par la Mairie dans un temps proche de l'arrêté, à tout le moins dans l'attente d'une solution plus conforme à ses critères.

Il en résulte que [R] [Z] apparaît malfondée à imputer à sa bailleresse la responsabilité de son errance locative durant cette période ; qu'elle ne peut pas plu solliciter la réparation d'un préjudice de jouissance résultant de l'inexécution d'une obligation de relogement à laquelle elle a manifestement fait obstacle.

En revanche, la bailleresse ne saurait sérieusement contester son obligation de payer les redevances locatives résultant de la convention d'hébergement temporaire signée par [R] [Z] le 21 février 2023, dont le montant, inférieur à celui du loyer qu'elle lui payait, n'apparaît pas disproportionné ; la SCI SIBLINGS ne peut en effet s'exonérer de ses obligations en invoquant des dispositions légales afférentes aux interdictions définitives d'habiter inapplicables au cas d'espèce. 

Par conséquent, la SCI SIBLINGS sera condamnée à payer à [R] [Z] la somme de 19.800 euros (1.100 x 18) au titre des redevances mensuelles pour la période du 21 février 2023 au 23 septembre 2023.

La somme de 540 euros effectivement payée par [R] [Z] pour déménager ses meubles fait partie des frais nécessaires à son relogement, de sorte que la SCI SIBLINGS sera également condamnée à la lui rembourser.

La demande tendant au paiement de sommes provisionnelles pour les redevances non encore échues sera en revanche rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges impayés

En application de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Il ressort en l'espèce du décompte produit par la SCI SIBLINGS que le loyer du mois de septembre 2022, d'un montant de 1.250 euros, charges comprises, n'a pas été payé par la locataire et que cette dernière ne s'est pas acquittée de la somme de 100 euros au titre des provisions sur charges afférentes au mois de mai 2022.

[R] [Z] ne rapporte la preuve contraire par aucun élément.

Par conséquent, [R] [Z] sera condamnée à payer à la SCI SIBLINGS la somme de 1.350 euros à ce titre.





Sur la demande de restitution des sommes indûment payées au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause du bail qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22.

En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort en l'espèce du contrat de bail que le montant du dépôt de garantie était de 1.150 euros, équivalent à un mois de loyer conformément aux dispositions susvisées.

[R] [Z], qui soutient s'être acquittée de sommes supplémentaires à ce titre, ne rapporte cette preuve par aucun élément.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.
 
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
 
En l'espèce, chaque partie succombant partiellement à l'instance supportera la charge des dépens par elle exposés, tandis que les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
 
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
 
La juge des contentieux de la protection de Lille, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution par la SCI SIBLINGS de son obligation de relogement pour la période du 25 novembre 2022 au 21 février 2023 ;

CONDAMNE la SCI SIBLINGS à payer à [R] [Z] la somme de 19.800 euros au titre du coût de son relogement pour la période du 21 février 2023 au 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI SIBLINGS à payer à [R] [Z] la somme de 540 euros au titre du coût du déménagement de ses meubles ;

CONDAMNE [R] [Z] à payer à la SCI SIBLINGS de la somme de 1.350 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 septembre 2022 ;

DEBOUTE [R] [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

REJETTE les demandes respectivement présentées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens  ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 2 décembre 2024.
 
 
LE GREFFIER                                            LA JUGE
D.AGANOGLU N.LOMBARD

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Mise à jour de la source le 2024-12-02T19:09:01.398Z.