notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 23 janvier 2025, n° 20/03899

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

******

EXPOSE DU LITIGE 

Faits constants :

La SCI CHATELIER (ci-après " le bailleur ") est propriétaire de locaux dépendants d'un ensemble immobilier situé au 14 Cours Balguerie Stuttenberg à Bordeaux, une copropriété constituée de trois copropriétaires est gérée par un syndic bénévole.

Le 1er janvier 2010, le bailleur a conclu avec la SELARL CHATELIER PERRONNEAU un bail professionnel, bail que la société ANABIO, désormais dénommée SYNLAB BORDEAUX (ci-après " le preneur "), a repris au cours de l'année 2015 suite à la cession de l'activité économique.

Le preneur a subi plusieurs dégâts des eaux consécutifs à des infiltrations qui ont donné lieu à deux déclarations de sinistre régularisées les 25 août 2015 et 23 novembre 2015.

Le 17 février 2017, par acte sous-seing privé, le bailleur et le preneur ont signé un bail commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2016 pour des locaux à usage exclusif de laboratoire de biologie médicale d'une surface d'environ 224 m2 comprenant un rez-de-chaussée de 160 m2 environ et un étage de 59 m2 environ. Le loyer a été fixé à la somme de 4.000 euros HT par mois.

Le 11 octobre 2017 et le 25 octobre 2017, le preneur a signalé au bailleur de nouvelles infiltrations.

Par mail en date du 24 janvier 2018, le bailleur a confirmé au preneur la décision, prise lors de la réunion des copropriétaires qui s'était tenue le 13 janvier 2018, de faire procéder à la réfection de la toiture.

Le 11 avril 2018, Maître [K] [R], Huissier de Justice, a dressé un procès-verbal de constat, signifié au bailleur le 18 avril 2018, avec sommation de faire réaliser les travaux.

Faisant suite aux formalités requises, l'autorisation de la Mairie a été obtenue le 11 juin 2018.
Les travaux ont démarré le 11 juillet 2018 et ont été facturés le 20 juillet 2018.

Le preneur a subi un nouveau dégât des eaux le 16 juillet 2018, constaté par Maître [W] [B], Huissier de Justice. Maître [R], Huissier de Justice à BORDEAUX a dressé un nouveau constat le 7 novembre 2018.

Parallèlement, le Juge des Référés, suite à sa saisine en date du 11 juin 2018, par Ordonnance de référé en date du 7 janvier 2019, a fait droit à l'expertise sollicitée par le preneur et a désigné Monsieur [V] [G] en qualité d'Expert Judiciaire (ci-après " l'expert ").

L'expert a déposé son rapport le 10 octobre 2019.
 





Procédure :

Par assignation du 26 mai 2020 la société SYNLAB a assigné la SCI CHATELIER devant le Tribunal Judiciaire aux fins de faire prononcer la résolution du bail commercial et de solliciter réparation de plusieurs préjudices consécutifs.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

- le bailleur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,
- sans informer son bailleur, le preneur a quitté les locaux loués le 25 mars 2021.
- le preneur a fait signifier au bailleur par acte extrajudiciaire du 12 août 2021 un congé à effet au 30 juin 2022, soit à l'expiration de la deuxième période triennale.
L'ordonnance de clôture est en date du 16/10/2024.
Les débats s'étant déroulés à l'audience du 21/11/2024, l'affaire a été mise en délibéré au 23/01/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur, la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17/01/2024 le demandeur sollicite du Tribunal de :

 A titre principal, 

- PRONONCER la résolution du bail commercial en date du 17 février 2017 à compter du 26 mai 2020 date de la délivrance de l'assignation introductive d'instance. 

- ORDONNER la restitution des loyers et charges acquittés du 26 mai 2020 au 30 juin 2022
. 
 A titre subsidiaire, 

 - JUGER que la SCI CHATELIER engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de la Société SYNLAB. 

 Par conséquent,

- CONDAMNER la SCI CHATELIER au paiement de la somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des loyers et charges acquittés du 26 mai 2020 au 30 juin 2022. 

 - CONDAMNER la SCI CHATELIER en réparation du préjudice économique de la Société SYNLAB au paiement des sommes de :

- 84.000 euros au titre des années 2018 et 2019. 

- 138 333 euros au titre de l'année 2020. 

- 104.000 euros au titre de l'année 2021. 

- LA CONDAMNER au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'image de la Société SYNLAB. 
- LA COMDAMNER au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance de la Société SYNLAB. 

 A titre subsidiaire et avant dire droit, si le Tribunal venait à considérer qu'il n'est pas suffisamment informé afin de statuer sur le préjudice économique subi par la Société SYNLAB : 

- DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira avec mission habituelle en pareille matière et notamment d'établir le préjudice économique subi par la Société SYNLAB depuis 2015. 

 En toute hypothèse, 

- DEBOUTER la SCI CHATELIER de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

- LA COMDAMNER au paiement de la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 CPC. 

- LA CONDAMNER aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [G] ainsi que les frais de procès-verbal de constat en date 11 avril 2018, 16 juillet 2018,
 7 novembre 2018, 5novembre 2019, 16 février 2021, 25 mars 2021 et 9 janvier 2023. 

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur, SCI CHATELIER :

Dans ses dernières conclusions en date du 19/03/2024 le défendeur demande au tribunal de :

- DEBOUTER la SELAS LABORATOIRE ANALYSES MEDICALES ANABIO de sa demande de résolution du bail commercial ;

- DEBOUTER la SELAS LABORATOIRE ANALYSES MEDICALES ANABIO de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

- DIRE n'y avoir lieu à désignation d'un nouvel expert ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 8.334,19€ au titre des travaux à réaliser ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 20.000,00€ au titre des loyers non versés pendant la période juillet / novembre 2022 ;

- ASSORTIR cette somme des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances mensuelles.

- FAIRE application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil et JUGER que ces intérêts produiront eux-mêmes des intérêts dès lors qu'ils sont dus depuis un an ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 41.001,08€ au titre de l'obligation de remise en état des lieux loués.



- JUGER que cette somme devra être actualisée à compter de la date d'émissions des différents devis par application de l'indice BT01 publié par l'INSEE ;

- CONDAMNER la société SYNLAB au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER la même aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [G].

L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du preneur de résolution du bail commercial, à effet du 26 mai 2020

Au visa des articles 1224, 1227,1228,1229 et 1719 du code civil, le preneur soutient que le bailleur aurait depuis plusieurs années manqué à son obligation de délivrance de jouissance paisible des lieux pour avoir exposé son preneur à de nombreuses infiltrations d'eau par la toiture.

L'expert judiciaire aurait conclu à de nombreux désordres en toiture, sous la responsabilité du bailleur, qui rendraient impropre l'ouvrage à son usage et la solidité du plafond serait atteinte.

Malgré cela le bailleur n'aurait entrepris aucun travaux, ni fait part de sa volonté de les réaliser dans un délai raisonnable.

Ce qui aurait été constaté le 5 novembre 2019 par Maître [K] [R], Huissier de Justice (pièce 20) ainsi que dans les constats dressés par Maître [K] [R] le 16/02/2021 et Maître [B] le 25 mars 2021 qui confirmeraient la persistance des désordres.

Face à l'inertie du bailleur, le preneur aurait été contraint de trouver de nouveaux locaux au 25/03/2021 (pièces 32, 21 et 22), certes sans concertation avec le bailleur, mais qui serait justifié au titre de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du Code Civil.

Le bailleur serait tenu d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible ; qu'il aurait dû auparavant informer le syndic de la situation et solliciter la convocation d'une assemblée générale pour prendre dans un premier temps des mesures conservatoires et faire voter ensuite des travaux réparatoires ; ce qui n'aurait pas été le cas, la première assemblée générale tendant à envisager des travaux de couverture serait intervenue le 13 janvier 2018, alors que le premier sinistre serait intervenu en août 2015 ; qu'il se serait écoulé 3 ans entre le premier sinistre survenu au mois d'août 2015 et des travaux suffisants au mois de juillet 2018 .

En réplique au défendeur, il affirme que les désordres affectant les locaux loués ne seraient pas compatibles avec le respect des normes ISO 15189 et des recommandations édictées par la COFRAC. A ce titre, le laboratoire du preneur qui est multi-sites serait accrédité depuis 2015. Il aurait eu la chance que le site litigieux n'ait jamais encore été audité, mais qu'il aurait cependant été inévitable qu'il soit tôt ou tard physiquement visité par la COFRAC. 





En outre, le Syndicat des Copropriétaires ne pourrait être considéré comme un tiers, alors que les désordres porteraient atteinte à la matérialité de la chose et indirectement à leur jouissance, l'application de l'article 1725 du Code Civil ne pourrait lui être valablement opposé. 

Le bailleur prétend que les deux premiers incidents signalés dans l'assignation du preneur se seraient déroulés en 2015, sous l'égide d'un précédent bail (professionnel), malgré ces incidents, le preneur aurait accepté de poursuivre l'exploitation des lieux en cause sous la forme d'un nouveau bail (commercial) sans aucune réserve ; il serait irrecevable à invoquer les désordres qui préexistaient (Cass. 1e civ. 12-10-1959 n° 57-10.539) ; alors que l'article 7 du bail dispose que le preneur prendra possession des lieux dans l'état où ils se trouvent à la date d'entrée en jouissance.

Suite à l'alerte lancée par le preneur le 11/10/2017, il aurait réagi immédiatement en prévenant le Syndic et en faisant tout pour accélérer les démarches, tant auprès des bâtiments de France que de la Mairie pour obtenir toutes les autorisations nécessaires ; ces contraintes réglementaires constitueraient pour le bailleur un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil.

Suite au dégât des eaux du 7/11/2018, le bailleur serait intervenue rapidement et aurait fait les travaux d'urgence nécessaires (facture [L]).

Ces constats ne prouveraient pas que les infiltrations ont perduré, celui du 25/03/2021 ferait plus office de d'état des lieux de sortie que de constat de persistance des infiltrations
S'agissant des travaux de remise en état intérieur, le bailleur n'aurait pas reçu ces plans que devait lui fournir le preneur.

Il critique le rapport d'expertise en ce que ce dernier ne ferait pas état des normes applicables et en l'absence de contrariété avec des normes, aucun trouble de jouissance ne serait caractérisé.

De plus, ce rapport traiterait indistinctement l'ensemble des locaux pourtant distinct quant à leur usage et différemment atteints par les infiltrations.

De même, l'expert aurait outrepassé la mission confiée en se prononçant sur la qualification des réparations à effectuer, sans tenir compte de la répartition contractuelle des travaux d'entretien.

Le preneur ne mentionnerait aucun signalement qu'elle aurait été amenée à faire en raison de l'état des locaux auprès du COFRAC organisme chargé du contrôle du respect des normes.

Le preneur aurait ainsi pris le risque d'être contrôlé et de supporter l'amende administrative d'un montant pouvant aller jusqu'à 500.000€ (article L.6241-2 du CSP.

Le bailleur conteste le critère légal de gravité prévu à l'article 1224 du Code civil, en ce que le preneur n'aurait jamais été dans l'impossibilité de jouir des locaux qu'il occupe et dans lesquels il a continué à exercer normalement son activité depuis le premier sinistre.

En application de l’article 1225 du code civil, il prétend que le preneur ne pourrait rechercher sa garantie pour des troubles dont la responsabilité incomberait à la copropriété de l'immeuble.





Le bailleur soutient que la responsabilité des désordres incomberait au moins en partie au preneur, en ce que l'article 8 du bail lui ferait notamment porter la charge des réparations "des cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d'évacuation des eaux pluviales, caniveaux". soit selon lui un total de 3.201,00€ TTC incomberait au preneur.

Réponse du Tribunal :

En droit, il résulte de la combinaison des articles 1719, 1224 et suivants du Code civil que le preneur est en droit d’invoquer les manquements graves ou répétés du bailleur à son obligation de lui garantir des locaux objet d’un bail en état de pouvoir servir à l’usage pour lesquels ils lui ont été loués par le bailleur, à charge pour se dernier de mettre en oeuvre - dans un délai raisonnable tenant compte de l’ensemble des contraintes matérielles et administratives - les travaux nécessaires qui lui incombent en application de la loi ou des clauses du bail.

S’agissant de la charge de la preuve, selon l'article 9 du Code de procédure civile : 

"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."

Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Toutefois il peut y être dérogé en application de l'article 1354 qui énonce que :

"La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d'en rapporter la preuve.
Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle est dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l'objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu'elle ne peut être renversée."

Enfin, il a été jugé que le preneur ayant déclaré à la souscription du bail en cours avoir pris les locaux dans l’état il ne peut légitimement reprocher au bailleur un manquement antérieur à la date de prise d’effet du bail, ce quand bien même il aurait occupé les mêmes locaux au titre d’un autre bail.

En l’espèce, il convient de rappeler la chronologie des faits suivante : le 11 octobre 2017 et le 25 octobre 2017, le preneur a signalé au bailleur des infiltrations. Par mail en date du 24 janvier 2018, le bailleur a confirmé au preneur la décision prise lors de la réunion des copropriétaires qui s'était tenue le 13 janvier 2018 de faire procéder à la réfection de la toiture. Le 11 avril 2018, il a été dressé un procès-verbal de constat, signifié au bailleur le 18 avril 2018, avec sommation de faire réaliser les travaux et faisant suite aux formalités requises, l'autorisation de la Mairie a été obtenue le 11 juin 2018. Ce faisant, les travaux de réfection de toiture (couverture et zinguerie) ont démarré le 11 juillet 2018 et ont été facturés le 20 juillet 2018 pour un montant total de 32.847,52€ TTC entièrement réglés (pièce 9 défendeur) ; le preneur a déclaré un nouveau dégât des eaux le 16 juillet 2018, constaté par constat le 7 novembre 2018. Selon attestation de l’entreprise [L] des travaux ont complété ceux entrepris auparavant par une intervention du 28/11/2018 (pièce 11, défendeur).

Il résulte de cette chronologie que le bailleur a été diligent dans la prise en charge de son obligation jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires.

Si l’expert judiciaire dresse dans son rapport d’expertise en date du 10/10/2019, sur la base de constatations effectuées sur place le 20/03/2019, que des infiltrations d’eaux pluviales persistent dans certaines parties des locaux, c’est uniquement en raison de quelques malfaçons d’une partie des travaux effectués par l’entreprise [L] en juillet et fin 2018. A ce titre il valide le devis de reprises de travaux présenté par la même entreprise pour un montant global de 6.950€.(pièce 13,défendeur). Ces travaux portent quasi exclusivement sur la zinguerie et descentes et non pas sur des éléments de couverture.

En outre, il ressort des stipulations conventionnelles du bail commercial signé entre les parties le 17/02/2017, que son article 8 met à la charge du preneur - en dehors de ceux relevant des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du Code civil - l’ensemble des travaux lès à l’usure normale et notamment résultant de la vétusté et portant notamment sur les “cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d’évacuation des eaux pluviales, caniveaux” (pièce 1 demandeur).

Si l’expert judiciaire, après avoir effectué une erreur de qualification sur la désignation du bail en cours le qualifiant de “bail renouvelé” alors qu’il s’agit d’un nouveau bail commercial faisant suite à un bail professionnel, a conclu, sur un mode par ailleurs dubitatif (“il semble que ...”), qu’il s’agissaient de désordres rendant “l’ouvrage impropre à son usage et la solidité du plafond est atteinte” dont les travaux incomberaient selon lui au bailleur à titre de grosses réparations - pour autant le Tribunal ne partage pas cette analyse.

En effet, à la date du rapport l’essentiel des travaux en toiture avait été réalisé dont le montant (plus de 32.000€) ne permet pas de les qualifier de dérisoires, de sorte que les locaux, pour l’essentiel n’étaient pas, ou pour le moins plus, impropre à leur usage et si des travaux de reprises de ces travaux devaient certes être entrepris en raison de malfaçons dont la responsabilité échappe au bailleur, ceux-ci portaient sur des postes de charges incombant in fine au preneur en application des stipulations de l’article 8 du bail car ceux-ci ne peuvent recevoir la qualification de ”grosses réparations” visées à l’article 606 du Code civil. Enfin, la réfection du faux plafond (dalles suspendues), s’agissant d’embellissements et non de structure, incombe également au preneur.

En outre, force est de relever que nonobstant les termes de ce rapport d’expertise, depuis le dépôt de ce dernier le 10/10/2019 et ce jusqu’à son départ des lieux le 25/03/2021, soit durant un an et demi, le preneur n’a adressé à ce dernier aucune mise en demeure d’avoir a parfaire les travaux en toiture selon les préconisations de l’expert (zinguerie et descente) ou encore d’avoir pris l’initiative de les faire effectuer, le coût de ceux-ci lui incombant et ne nécessitant pas de nouvelles autorisations administratives et du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le preneur ne démontre pas l’existence d’un manquement suffisamment grave ou persistant du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien qui justifierait la résolution du bail à son encontre, le preneur sera débouté ce sa demande.

Sur la demande subsidiaire du preneur de condamnations du bailleur sur la base de sa responsabilité contractuelle

Cette fois sur le fondement des articles 1719 et 1231-1 du Code Civil, mais sur la base des mêmes faits, le preneur invoque la responsabilité contractuelle du bailleur qui serait selon lui engagée du fait de ses manquements à son obligation de délivrance, suivant les mêmes arguments que ci-dessus, en formant une demande de condamnation du bailleur à hauteur de somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer et des charges acquittés entre le 26 mai 2020 et 30 juin 2022 au terme du bail.

Le bailleur reste taisant sur cette demande subsidiaire.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l'article 1353 du même code. :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." 

Alors que selon l'article 1231-1 du même code :

"Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l’espèce, le Tribunal reprend son analyse précédemment développée et conclut que le preneur - n’ayant pas mis en demeure le bailleur d’avoir à parfaire les travaux effectués en juillet 2018 et novembre 2018 selon les préconisations résultant du rapport d’expertise déposé le 10/10/2019, alors que la chronologie des faits démontre que ce dernier a, avec diligence suffisante, respecté son obligation de délivrance et d’entretien - échoue à démontrer le manquement contractuel invoqué, il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes du preneur de condamnations du bailleur pour préjudices économiques (pertes de résultats) ainsi que pour préjudices extra patrimoniaux (image et moral)

Le preneur demande restitution de la somme de 110.000 euros correspondant au montant des loyers et charges acquittés depuis le 26 mai 2020 jusqu'au 30 juin 2022, date du congé, soit : 25 mois x 4000 € par mois au titre du loyer = 100.000 € + 25 mois x 400 € par mois au titre de la provision sur charges locatives = 10.000€.

Le preneur propose son analyse de la situation aux fins d'évaluation de son préjudice économique (sa pièce n°23). Celle-ci reposerait sur la comparaison de l'évolution des CA, EBITDA et résultat net de l'établissement occupant les locaux loués avec ceux occupant des locaux cours Pasteur et Capeyron 
:
-84.000€ pour 2018 et 2019 (résultat net)
- 138.333€ pour 2020 (CA)
- 104.000€ pour 7 premiers mois 2021 (CA)

Les avis de patients produits par le défendeur pour contester le lien de causalité seraient dépourvus de toute force probante, ne répondant pas aux règles prévues à l'article 202 du code de procédure civile.
A défaut, de retenir son analyse, il demande une expertise de ses préjudices.

Le bailleur, au visa de l’article 1229 du code civil, prétend que le preneur serait infondé à réclamer le remboursement de la totalité des loyers car l'inexécution complète du contrat ne serait pas démontrée. Le bailleur soutient qu'il serait constant que seule une partie des locaux aurait été affectée par les infiltrations ; alors que les parties recevant du public ne l'auraient pas été.
De plus, cette demande ferait double emploi avec celle portant sur la perte d'exploitation qui seraient fondées toutes les deux sur l'inexécution du contrat.

Les préjudices allégués par le preneur reposeraient sur une évaluation qui résulterait de ses propres sources et calculs, sans production d'aucune pièce comptable. Les laboratoires ne seraient pas tous comparables car la multiplication des test PCT COVID n'aurait permis une augmentation du chiffre d'affaires que pour ceux pouvant effectuer ces tests en extérieur .

Le bailleur n'aurait pas répondu à sa sommation du 11 mars 2021 de communiquer ses bilans.

De plus, la totalité du chiffre d'affaires ne saurait être retenue comme base d'évaluation du préjudice, l'évaluation du préjudice ne pourrait se faire que sur la base de la marge brute.

Le lien de causalité ne serait pas établi en ce que il résulterait de la production des avis internet des clients du laboratoire que le mécontentement de la patientèle trouverait sa source ailleurs que dans les conséquences des infiltrations ni n'auraient pas touché les locaux d'accueil.

S’agissant de la demande subsidiaire d’expertise des préjudices économiques, le bailleur s'oppose à cette mesure et fait valoir que l'expert avait pour mission de proposer une base d'évaluation des préjudices subis et que ce dernier aurait rapporté qu'il ne lui aurait pas été fourni d'élément de préjudice subi par le preneur.

Réponse du Tribunal :

En droit, le succès de toute action en responsabilité repose sur la démonstration par le demandeur de la conjonction de l’existence d’un préjudice légitime résultant d'un dommage certain, ou d'une perte de chance, causé directement par la faute ou le manquement du défendeur. Si l'une de ces trois conditions (préjudice, fait générateur illicite et lien de causalité) fait défaut, alors il ne saurait y avoir de condamnation à dommages et intérêts.

En l’espèce, le Tribunal n’ayant pas fait droit à la demande de résolution judiciaire et n’ayant pas retenu à l’encontre du bailleur un manquement susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, en l’absence de fait générateur, source de responsabilité, il n’y a pas lieu à condamnation du bailleur à dommages et intérêts.

Le preneur sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur au titre de travaux de réfection de toiture pour 8.334,19€

Le bailleur prétend que le bail stipulerait une répartition des charges des travaux entre le Bailleur et le Preneur que le preneur aurait refusé, bloquant la réalisation des travaux.

La partie des réparations concernant l'évacuation des eaux pluviales incomberait au preneur. Selon devis (FJB CONSTRUCTION) retenu par l'expert (page 13 du rapport), soit les travaux répondant au passage entre zones publiques et bureaux d'accueil pour 680,00€ TTC, au débarras pour 1.486,00€ TTC et au passage entre dégagement et bureaux d'accueil pour 1.035,00€ TTC, soit en tout pour 3.201,00€ TTC ; outre la réparation du chéneau et autres zingueries figurant dans le devis [L] retenu par l'expert dans son pré-rapport pour un montant de 5.133,19€ TTC car il ne s'agirait pas d'une remise en état "intégral " de la toiture. Soit un total de 8.334,19€.

Le preneur fait valoir que les grosses réparations incomberaient au seul bailleur sur fondement de 606 du code civil et R. 145-35 du code de commerce.

Comme l'aurait retenu l'Expert, les désordres auraient pour cause un défaut d'entretien imputable à des éléments notamment de couverture dont l'entretien et la réparation incombent exclusivement au bailleur.

Les travaux du devis pour 3.841€ concerneraient la réparation des dommages intérieurs qui ne seraient que des conséquences des désordres provenant de la couverture. 

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Selon l'article 1193 du même code "Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise."

Alors que les articles 1188 à 1191 du Code civil invitent le juge à interpréter les clauses d'un contrat lorsque celles-ci ne se suffisent pas à elles mêmes.

En l’espèce, outre son articulation avec les dispositions de l’article 606 du Code civil, l’article 8 du bail commercial signé par le preneur, alors même qu’il savait que les locaux loués avaient déjà été affectés d’infiltrations d’eaux pluviales, font peser sur lui la charge finale du coût de l'ensemble des travaux liés à l'usure normale et notamment ceux résultant de la vétusté et portant notamment sur les "cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d'évacuation des eaux pluviales, caniveaux" ainsi que tout travaux d’embellissement et notamment “les plafonds (...) ne constituant pas des éléments visés à l’article 606 du Code cil” (pièce 1 demandeur). Le Tribunal constate que les travaux en question ne relèvent pas de la définition usuellement admise comme étant des grosses réparations à la charge exclusive du bailleur en application de l’article 606, s’agissant d’une réfection partielle de toiture et non pas d’une reconstruction globale du couvert, de sorte que c’est à bon droit que le bailleur en demande l’indemnisation.

Il sera fait droit à sa demande pour un montant de 8.334,19€.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur en paiement des loyers 2022

Le bailleur - sur le fondement d’une jurisprudence selon laquelle l'absence de remise des clés empêcherait la restitution des lieux loués (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2003, n° 01-17.530) - fait valoir que le preneur lui aurait donné congé pour le 30 juin 2022 et il aurait quitté les lieux à cette date, sans lui remettre les clés.

Le preneur ayant fait changer la serrure, le bailleur aurait fait procéder au changement de la serrure pour permettre à son huissier d'effectuer son constat d'état des lieux de sortie. Ainsi, il n'aurait pu reprendre possession des lieux loués qu'en changeant les serrures. Dès lors, le preneur resterait redevable des loyers pour la période entre juillet 2022 et novembre 2022, soit 5 mois x 4.000€ = 20.000€, somme à assortir d'un intérêt à compter de chaque échéance, outre la capitalisation en application de l’article 1343-2 C Civ.



Le preneur prétend que le congé aurait mis fin au bail au 30 juin 2022, le bailleur ne pourrait solliciter sa condamnation au paiement d'un loyer pour une période ultérieure à l'expiration du bail. Il affirme avoir tenté d’organiser un état des lieux de sortie contradictoire et restitution des clés pour le 30/06/2022, sans y parvenir du fait du bailleur. Son huissier aurait délivré au bailleur en date du 19/12/2022 une sommation d’avoir à assister à un état des lieux de sortie.

Réponse du Tribunal :

Il est de jurisprudence bien établie que seule la remise effective des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire matérialise la restitution des lieux loués et entraîne leur libération par le preneur. De sorte que tant qu’il n’est pas établi que le bailleur a pu reprendre effectivement possession matérielle des lieux loués, le cas échéant en se faisant ouvrir par un serrurier, ou par tout autre moyen licite, le preneur reste tenu vis à vis du bailleur du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail et par la suite d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite restitution.

En l’espèce, si le preneur produit un constat d’huissier en date du 25/03/2021 constatant qu’il quitte les lieux, il n’est pas démontré que les clefs du local aient été remis au bailleur ou à l’un de ses mandataires ; s’il affirme avoir tenté de remettre à temps ces clefs, il ne le démontre cependant pas, à ce titre sa sommation du 19/12/2022 est par trop tardive ; alors que le bailleur produit un constat d’huissier en date du 2/12/2022 au terme duquel il est constaté qu’à sa demande la porte d’entrée a été ouverte par un serrurier en changeant la serrure (pièce 25, défendeur), de sorte que le Tribunal ne peut que condamner le preneur à indemniser le bailleur pour sa privation de la jouissance du local entre la date d’effet du congé, soit le 1/07/2022 et cette date du 2/12/2022, soit durand cinq mois.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de 5X4.000€, soit 20.000€ au titre d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la dite somme correspondant à l’indemnisation d’un préjudice fixé par le juge et non pas à une condamnation au paiement d’une dette d’argent constatée par le juge, celle-ci ne saurait être assortie de l’interêt au taux légal à compter de “chaque échéance”, mais à compter du jugement qui fixe le montant de l’indemnisation, ce conformément au droit commun qu’il n’y aura pas lieu à rappeler.

Enfin, la capitalisation des interêts est de droit dès lors qu’elle est demandée.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur au titre de la remise en état des locaux loués

Le bailleur, au visa de l’article 1754 du Code civil et des stipulations du bail, soutient que les locaux auraient été en bon état général, comme le confirmerait l'état des lieux annexé au bail.

Le constat d'Huissier (sa pièce n°25) démontrerait l'état dans lequel la société SYNLAB a laissé les locaux, ce qui justifierait un dédommagement des frais portant sur :

- la porte dont le remplacement s'imposerait selon lui : EFICALU : 16.411,28€ 
- pour le nettoyage des sols : PRO CLEAN : 792,00€ 
- le film solaire sur la devanture : SERVI SUN : 655,80€ 
- la fabrication de paillasses et repose d'une cloison et baie vitrée disparue : ATELIER DU ROCHER : 6.120,00€
- la remise en état des murs dans la zone d'accueil : S.E.CO : 17.022,00€ 


Soit un total de 41.001,08 € TTC, somme dont il demande l’actualisation sur la base de l'indice BT01.
Le preneur, prétend qu’aucun état des lieux de sortie n'aurait été établi contradictoirement entre les parties ; alors que le contenu du constat produit par le bailleur serait sujet à caution quant à son impartialité.

En outre l'état des lieux d'entrée ne mentionnerait pas la présence d'un film solaire ; à l'exception des tags dont le retrait devrait être assuré par un service dédié de la Mairie de BORDEAUX, la porte d'entrée serait en état ; le sol très sale relèverait d'une appréciation subjective ; les plans de travail ne seraient pas mentionnés sur l'état des lieux d'entrée ; la remise en peinture serait la conséquence des infiltrations subies dans les locaux et dont la responsabilité incomberait au bailleur.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l’article 1754 du Code civil :

“les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
(...) Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.”

Alors que l’article 1755 dispose que :

“Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.”

Et selon l’article 1730 du même code :

“S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

Alors que l’article 1732 dispose que :

“Il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute”

En l’espèce, si aucun état d’état des lieux n’a été réalisé contradictoirement au terme du bail, ni le preneur, ni le bailleur, ne démontrent avoir exigé de l’autre contractant la mise en oeuvre de cet acte.
D’autre part, le Tribunal retient que l’état des lieux d’entrée ne mentionne ni la présence d’un film solaire sur la devanture du local, ni celle de la paillasse, de sorte que le bailleur ne saurait exiger qu’il soient procédé à leur ré-installation ; les constats d’huissiers dressés d’une part à la demande du preneur et d’autre part, à la demande du bailleur ne démontrent pas que l’huisserie de la porte d’entrée soit inutilisable, alors que les tags constatés sur elle, dont elle est affectée à l’extérieur du bâtiment, relèvent de la force majeure qui exclue que leur réfection puisse être mis à la charge du preneur ; s’agissant du nettoyage des sols et réfection des murs de la zone d’accueil, ceux-ci relèvent pour partie des conséquences des infiltrations et pour le reste de la vétusté des locaux pour une période d’occupation des locaux de 14 années.

N° RG : N° RG 20/03899 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UL2A


Le bailleur sera donc débouté de cette demande. 

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, soit ici le preneur.

- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le preneur sera condamné à verser au bailleur la somme de 2.000€ à ce titre.

- sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

- DÉBOUTE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE de sa demande de résolution du bail à compter du 26/05/2020 et sa demande de restitution des loyers du 26/05/2020 au 30/06/2020 ;

- DÉBOUTE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE de sa demande de condamnation de la SCI CHATELIER, au titre de sa supposée responsabilité contractuelle, à l’indemniser des loyers du 26/05/2020 au 30/06/2020, de préjudices économiques au titre des années 2018 à 2020, de préjudices d’image, moral et de jouissance ;

- REJETTE la demande de désignation d’un expert judiciaire;

- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SCI CHATELIER :
- la somme de 8.334,19€ au titre des travaux à effectuer,

- la somme de 20.000€ à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1/07/2020 et le 2/12/2020 ;

- DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation sur cette dernière somme d’intérêts à compter de “chacune des échéances” ;

- DIT que les intérêts au taux légal sur cette dernière somme (de 20.000€) feront, le cas échéant, l’objet d’une capitalisation selon les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

- DÉBOUTE la SCI CHATELIER de sa demande de condamnation du preneur à lui payer la somme de 40.001,08€ au titre de la remise en état des lieux loués ;

- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens ;



- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SCI CHATELIER la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;


Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
N° RG : N° RG 20/03899 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UL2A
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30A

N° RG : N° RG 20/03899 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UL2A

Minute n° 2025/00



AFFAIRE :


S.E.L.A.S. SYNLAB BORDEAUX ATLANTIQUE

C/

S.C.I. CHATELIER



 







Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SELARL HEXA
Me Sophie PASTURAUD



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé 
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.E.L.A.S. SYNLAB BORDEAUX ATLANTIQUE
2a Rue Marguerite DUMORA
33290 BLANQUEFORT


représentée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


DEFENDERESSE :

S.C.I. CHATELIER
14 Rue Balguerie Stuttenberg
33000 BORDEAUX
représentée par Maître Hervé DESPUJOL de la SELARL HEXA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 20/03899 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UL2A


******

EXPOSE DU LITIGE 

Faits constants :

La SCI CHATELIER (ci-après " le bailleur ") est propriétaire de locaux dépendants d'un ensemble immobilier situé au 14 Cours Balguerie Stuttenberg à Bordeaux, une copropriété constituée de trois copropriétaires est gérée par un syndic bénévole.

Le 1er janvier 2010, le bailleur a conclu avec la SELARL CHATELIER PERRONNEAU un bail professionnel, bail que la société ANABIO, désormais dénommée SYNLAB BORDEAUX (ci-après " le preneur "), a repris au cours de l'année 2015 suite à la cession de l'activité économique.

Le preneur a subi plusieurs dégâts des eaux consécutifs à des infiltrations qui ont donné lieu à deux déclarations de sinistre régularisées les 25 août 2015 et 23 novembre 2015.

Le 17 février 2017, par acte sous-seing privé, le bailleur et le preneur ont signé un bail commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2016 pour des locaux à usage exclusif de laboratoire de biologie médicale d'une surface d'environ 224 m2 comprenant un rez-de-chaussée de 160 m2 environ et un étage de 59 m2 environ. Le loyer a été fixé à la somme de 4.000 euros HT par mois.

Le 11 octobre 2017 et le 25 octobre 2017, le preneur a signalé au bailleur de nouvelles infiltrations.

Par mail en date du 24 janvier 2018, le bailleur a confirmé au preneur la décision, prise lors de la réunion des copropriétaires qui s'était tenue le 13 janvier 2018, de faire procéder à la réfection de la toiture.

Le 11 avril 2018, Maître [K] [R], Huissier de Justice, a dressé un procès-verbal de constat, signifié au bailleur le 18 avril 2018, avec sommation de faire réaliser les travaux.

Faisant suite aux formalités requises, l'autorisation de la Mairie a été obtenue le 11 juin 2018.
Les travaux ont démarré le 11 juillet 2018 et ont été facturés le 20 juillet 2018.

Le preneur a subi un nouveau dégât des eaux le 16 juillet 2018, constaté par Maître [W] [B], Huissier de Justice. Maître [R], Huissier de Justice à BORDEAUX a dressé un nouveau constat le 7 novembre 2018.

Parallèlement, le Juge des Référés, suite à sa saisine en date du 11 juin 2018, par Ordonnance de référé en date du 7 janvier 2019, a fait droit à l'expertise sollicitée par le preneur et a désigné Monsieur [V] [G] en qualité d'Expert Judiciaire (ci-après " l'expert ").

L'expert a déposé son rapport le 10 octobre 2019.
 





Procédure :

Par assignation du 26 mai 2020 la société SYNLAB a assigné la SCI CHATELIER devant le Tribunal Judiciaire aux fins de faire prononcer la résolution du bail commercial et de solliciter réparation de plusieurs préjudices consécutifs.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

- le bailleur a constitué avocat et fait déposer des conclusions,
- sans informer son bailleur, le preneur a quitté les locaux loués le 25 mars 2021.
- le preneur a fait signifier au bailleur par acte extrajudiciaire du 12 août 2021 un congé à effet au 30 juin 2022, soit à l'expiration de la deuxième période triennale.
L'ordonnance de clôture est en date du 16/10/2024.
Les débats s'étant déroulés à l'audience du 21/11/2024, l'affaire a été mise en délibéré au 23/01/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur, la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17/01/2024 le demandeur sollicite du Tribunal de :

 A titre principal, 

- PRONONCER la résolution du bail commercial en date du 17 février 2017 à compter du 26 mai 2020 date de la délivrance de l'assignation introductive d'instance. 

- ORDONNER la restitution des loyers et charges acquittés du 26 mai 2020 au 30 juin 2022
. 
 A titre subsidiaire, 

 - JUGER que la SCI CHATELIER engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de la Société SYNLAB. 

 Par conséquent,

- CONDAMNER la SCI CHATELIER au paiement de la somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des loyers et charges acquittés du 26 mai 2020 au 30 juin 2022. 

 - CONDAMNER la SCI CHATELIER en réparation du préjudice économique de la Société SYNLAB au paiement des sommes de :

- 84.000 euros au titre des années 2018 et 2019. 

- 138 333 euros au titre de l'année 2020. 

- 104.000 euros au titre de l'année 2021. 

- LA CONDAMNER au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'image de la Société SYNLAB. 
- LA COMDAMNER au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice de jouissance de la Société SYNLAB. 

 A titre subsidiaire et avant dire droit, si le Tribunal venait à considérer qu'il n'est pas suffisamment informé afin de statuer sur le préjudice économique subi par la Société SYNLAB : 

- DESIGNER tel Expert qu'il lui plaira avec mission habituelle en pareille matière et notamment d'établir le préjudice économique subi par la Société SYNLAB depuis 2015. 

 En toute hypothèse, 

- DEBOUTER la SCI CHATELIER de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

- LA COMDAMNER au paiement de la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 CPC. 

- LA CONDAMNER aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [G] ainsi que les frais de procès-verbal de constat en date 11 avril 2018, 16 juillet 2018,
 7 novembre 2018, 5novembre 2019, 16 février 2021, 25 mars 2021 et 9 janvier 2023. 

- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur, SCI CHATELIER :

Dans ses dernières conclusions en date du 19/03/2024 le défendeur demande au tribunal de :

- DEBOUTER la SELAS LABORATOIRE ANALYSES MEDICALES ANABIO de sa demande de résolution du bail commercial ;

- DEBOUTER la SELAS LABORATOIRE ANALYSES MEDICALES ANABIO de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ;

- DIRE n'y avoir lieu à désignation d'un nouvel expert ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 8.334,19€ au titre des travaux à réaliser ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 20.000,00€ au titre des loyers non versés pendant la période juillet / novembre 2022 ;

- ASSORTIR cette somme des intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances mensuelles.

- FAIRE application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil et JUGER que ces intérêts produiront eux-mêmes des intérêts dès lors qu'ils sont dus depuis un an ;

- CONDAMNER la société SYNLAB à verser à la SCI CHATELIER la somme de 41.001,08€ au titre de l'obligation de remise en état des lieux loués.



- JUGER que cette somme devra être actualisée à compter de la date d'émissions des différents devis par application de l'indice BT01 publié par l'INSEE ;

- CONDAMNER la société SYNLAB au paiement de la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER la même aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [G].

L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du preneur de résolution du bail commercial, à effet du 26 mai 2020

Au visa des articles 1224, 1227,1228,1229 et 1719 du code civil, le preneur soutient que le bailleur aurait depuis plusieurs années manqué à son obligation de délivrance de jouissance paisible des lieux pour avoir exposé son preneur à de nombreuses infiltrations d'eau par la toiture.

L'expert judiciaire aurait conclu à de nombreux désordres en toiture, sous la responsabilité du bailleur, qui rendraient impropre l'ouvrage à son usage et la solidité du plafond serait atteinte.

Malgré cela le bailleur n'aurait entrepris aucun travaux, ni fait part de sa volonté de les réaliser dans un délai raisonnable.

Ce qui aurait été constaté le 5 novembre 2019 par Maître [K] [R], Huissier de Justice (pièce 20) ainsi que dans les constats dressés par Maître [K] [R] le 16/02/2021 et Maître [B] le 25 mars 2021 qui confirmeraient la persistance des désordres.

Face à l'inertie du bailleur, le preneur aurait été contraint de trouver de nouveaux locaux au 25/03/2021 (pièces 32, 21 et 22), certes sans concertation avec le bailleur, mais qui serait justifié au titre de l'exception d'inexécution prévue à l'article 1219 du Code Civil.

Le bailleur serait tenu d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible ; qu'il aurait dû auparavant informer le syndic de la situation et solliciter la convocation d'une assemblée générale pour prendre dans un premier temps des mesures conservatoires et faire voter ensuite des travaux réparatoires ; ce qui n'aurait pas été le cas, la première assemblée générale tendant à envisager des travaux de couverture serait intervenue le 13 janvier 2018, alors que le premier sinistre serait intervenu en août 2015 ; qu'il se serait écoulé 3 ans entre le premier sinistre survenu au mois d'août 2015 et des travaux suffisants au mois de juillet 2018 .

En réplique au défendeur, il affirme que les désordres affectant les locaux loués ne seraient pas compatibles avec le respect des normes ISO 15189 et des recommandations édictées par la COFRAC. A ce titre, le laboratoire du preneur qui est multi-sites serait accrédité depuis 2015. Il aurait eu la chance que le site litigieux n'ait jamais encore été audité, mais qu'il aurait cependant été inévitable qu'il soit tôt ou tard physiquement visité par la COFRAC. 





En outre, le Syndicat des Copropriétaires ne pourrait être considéré comme un tiers, alors que les désordres porteraient atteinte à la matérialité de la chose et indirectement à leur jouissance, l'application de l'article 1725 du Code Civil ne pourrait lui être valablement opposé. 

Le bailleur prétend que les deux premiers incidents signalés dans l'assignation du preneur se seraient déroulés en 2015, sous l'égide d'un précédent bail (professionnel), malgré ces incidents, le preneur aurait accepté de poursuivre l'exploitation des lieux en cause sous la forme d'un nouveau bail (commercial) sans aucune réserve ; il serait irrecevable à invoquer les désordres qui préexistaient (Cass. 1e civ. 12-10-1959 n° 57-10.539) ; alors que l'article 7 du bail dispose que le preneur prendra possession des lieux dans l'état où ils se trouvent à la date d'entrée en jouissance.

Suite à l'alerte lancée par le preneur le 11/10/2017, il aurait réagi immédiatement en prévenant le Syndic et en faisant tout pour accélérer les démarches, tant auprès des bâtiments de France que de la Mairie pour obtenir toutes les autorisations nécessaires ; ces contraintes réglementaires constitueraient pour le bailleur un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil.

Suite au dégât des eaux du 7/11/2018, le bailleur serait intervenue rapidement et aurait fait les travaux d'urgence nécessaires (facture [L]).

Ces constats ne prouveraient pas que les infiltrations ont perduré, celui du 25/03/2021 ferait plus office de d'état des lieux de sortie que de constat de persistance des infiltrations
S'agissant des travaux de remise en état intérieur, le bailleur n'aurait pas reçu ces plans que devait lui fournir le preneur.

Il critique le rapport d'expertise en ce que ce dernier ne ferait pas état des normes applicables et en l'absence de contrariété avec des normes, aucun trouble de jouissance ne serait caractérisé.

De plus, ce rapport traiterait indistinctement l'ensemble des locaux pourtant distinct quant à leur usage et différemment atteints par les infiltrations.

De même, l'expert aurait outrepassé la mission confiée en se prononçant sur la qualification des réparations à effectuer, sans tenir compte de la répartition contractuelle des travaux d'entretien.

Le preneur ne mentionnerait aucun signalement qu'elle aurait été amenée à faire en raison de l'état des locaux auprès du COFRAC organisme chargé du contrôle du respect des normes.

Le preneur aurait ainsi pris le risque d'être contrôlé et de supporter l'amende administrative d'un montant pouvant aller jusqu'à 500.000€ (article L.6241-2 du CSP.

Le bailleur conteste le critère légal de gravité prévu à l'article 1224 du Code civil, en ce que le preneur n'aurait jamais été dans l'impossibilité de jouir des locaux qu'il occupe et dans lesquels il a continué à exercer normalement son activité depuis le premier sinistre.

En application de l’article 1225 du code civil, il prétend que le preneur ne pourrait rechercher sa garantie pour des troubles dont la responsabilité incomberait à la copropriété de l'immeuble.





Le bailleur soutient que la responsabilité des désordres incomberait au moins en partie au preneur, en ce que l'article 8 du bail lui ferait notamment porter la charge des réparations "des cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d'évacuation des eaux pluviales, caniveaux". soit selon lui un total de 3.201,00€ TTC incomberait au preneur.

Réponse du Tribunal :

En droit, il résulte de la combinaison des articles 1719, 1224 et suivants du Code civil que le preneur est en droit d’invoquer les manquements graves ou répétés du bailleur à son obligation de lui garantir des locaux objet d’un bail en état de pouvoir servir à l’usage pour lesquels ils lui ont été loués par le bailleur, à charge pour se dernier de mettre en oeuvre - dans un délai raisonnable tenant compte de l’ensemble des contraintes matérielles et administratives - les travaux nécessaires qui lui incombent en application de la loi ou des clauses du bail.

S’agissant de la charge de la preuve, selon l'article 9 du Code de procédure civile : 

"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."

Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."

Toutefois il peut y être dérogé en application de l'article 1354 qui énonce que :

"La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d'en rapporter la preuve.
Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle est dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l'objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu'elle ne peut être renversée."

Enfin, il a été jugé que le preneur ayant déclaré à la souscription du bail en cours avoir pris les locaux dans l’état il ne peut légitimement reprocher au bailleur un manquement antérieur à la date de prise d’effet du bail, ce quand bien même il aurait occupé les mêmes locaux au titre d’un autre bail.

En l’espèce, il convient de rappeler la chronologie des faits suivante : le 11 octobre 2017 et le 25 octobre 2017, le preneur a signalé au bailleur des infiltrations. Par mail en date du 24 janvier 2018, le bailleur a confirmé au preneur la décision prise lors de la réunion des copropriétaires qui s'était tenue le 13 janvier 2018 de faire procéder à la réfection de la toiture. Le 11 avril 2018, il a été dressé un procès-verbal de constat, signifié au bailleur le 18 avril 2018, avec sommation de faire réaliser les travaux et faisant suite aux formalités requises, l'autorisation de la Mairie a été obtenue le 11 juin 2018. Ce faisant, les travaux de réfection de toiture (couverture et zinguerie) ont démarré le 11 juillet 2018 et ont été facturés le 20 juillet 2018 pour un montant total de 32.847,52€ TTC entièrement réglés (pièce 9 défendeur) ; le preneur a déclaré un nouveau dégât des eaux le 16 juillet 2018, constaté par constat le 7 novembre 2018. Selon attestation de l’entreprise [L] des travaux ont complété ceux entrepris auparavant par une intervention du 28/11/2018 (pièce 11, défendeur).

Il résulte de cette chronologie que le bailleur a été diligent dans la prise en charge de son obligation jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires.

Si l’expert judiciaire dresse dans son rapport d’expertise en date du 10/10/2019, sur la base de constatations effectuées sur place le 20/03/2019, que des infiltrations d’eaux pluviales persistent dans certaines parties des locaux, c’est uniquement en raison de quelques malfaçons d’une partie des travaux effectués par l’entreprise [L] en juillet et fin 2018. A ce titre il valide le devis de reprises de travaux présenté par la même entreprise pour un montant global de 6.950€.(pièce 13,défendeur). Ces travaux portent quasi exclusivement sur la zinguerie et descentes et non pas sur des éléments de couverture.

En outre, il ressort des stipulations conventionnelles du bail commercial signé entre les parties le 17/02/2017, que son article 8 met à la charge du preneur - en dehors de ceux relevant des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement visées à l’article 606 du Code civil - l’ensemble des travaux lès à l’usure normale et notamment résultant de la vétusté et portant notamment sur les “cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d’évacuation des eaux pluviales, caniveaux” (pièce 1 demandeur).

Si l’expert judiciaire, après avoir effectué une erreur de qualification sur la désignation du bail en cours le qualifiant de “bail renouvelé” alors qu’il s’agit d’un nouveau bail commercial faisant suite à un bail professionnel, a conclu, sur un mode par ailleurs dubitatif (“il semble que ...”), qu’il s’agissaient de désordres rendant “l’ouvrage impropre à son usage et la solidité du plafond est atteinte” dont les travaux incomberaient selon lui au bailleur à titre de grosses réparations - pour autant le Tribunal ne partage pas cette analyse.

En effet, à la date du rapport l’essentiel des travaux en toiture avait été réalisé dont le montant (plus de 32.000€) ne permet pas de les qualifier de dérisoires, de sorte que les locaux, pour l’essentiel n’étaient pas, ou pour le moins plus, impropre à leur usage et si des travaux de reprises de ces travaux devaient certes être entrepris en raison de malfaçons dont la responsabilité échappe au bailleur, ceux-ci portaient sur des postes de charges incombant in fine au preneur en application des stipulations de l’article 8 du bail car ceux-ci ne peuvent recevoir la qualification de ”grosses réparations” visées à l’article 606 du Code civil. Enfin, la réfection du faux plafond (dalles suspendues), s’agissant d’embellissements et non de structure, incombe également au preneur.

En outre, force est de relever que nonobstant les termes de ce rapport d’expertise, depuis le dépôt de ce dernier le 10/10/2019 et ce jusqu’à son départ des lieux le 25/03/2021, soit durant un an et demi, le preneur n’a adressé à ce dernier aucune mise en demeure d’avoir a parfaire les travaux en toiture selon les préconisations de l’expert (zinguerie et descente) ou encore d’avoir pris l’initiative de les faire effectuer, le coût de ceux-ci lui incombant et ne nécessitant pas de nouvelles autorisations administratives et du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le preneur ne démontre pas l’existence d’un manquement suffisamment grave ou persistant du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien qui justifierait la résolution du bail à son encontre, le preneur sera débouté ce sa demande.

Sur la demande subsidiaire du preneur de condamnations du bailleur sur la base de sa responsabilité contractuelle

Cette fois sur le fondement des articles 1719 et 1231-1 du Code Civil, mais sur la base des mêmes faits, le preneur invoque la responsabilité contractuelle du bailleur qui serait selon lui engagée du fait de ses manquements à son obligation de délivrance, suivant les mêmes arguments que ci-dessus, en formant une demande de condamnation du bailleur à hauteur de somme de 110.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant du loyer et des charges acquittés entre le 26 mai 2020 et 30 juin 2022 au terme du bail.

Le bailleur reste taisant sur cette demande subsidiaire.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l'article 1353 du même code. :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." 

Alors que selon l'article 1231-1 du même code :

"Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure."

En l’espèce, le Tribunal reprend son analyse précédemment développée et conclut que le preneur - n’ayant pas mis en demeure le bailleur d’avoir à parfaire les travaux effectués en juillet 2018 et novembre 2018 selon les préconisations résultant du rapport d’expertise déposé le 10/10/2019, alors que la chronologie des faits démontre que ce dernier a, avec diligence suffisante, respecté son obligation de délivrance et d’entretien - échoue à démontrer le manquement contractuel invoqué, il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes du preneur de condamnations du bailleur pour préjudices économiques (pertes de résultats) ainsi que pour préjudices extra patrimoniaux (image et moral)

Le preneur demande restitution de la somme de 110.000 euros correspondant au montant des loyers et charges acquittés depuis le 26 mai 2020 jusqu'au 30 juin 2022, date du congé, soit : 25 mois x 4000 € par mois au titre du loyer = 100.000 € + 25 mois x 400 € par mois au titre de la provision sur charges locatives = 10.000€.

Le preneur propose son analyse de la situation aux fins d'évaluation de son préjudice économique (sa pièce n°23). Celle-ci reposerait sur la comparaison de l'évolution des CA, EBITDA et résultat net de l'établissement occupant les locaux loués avec ceux occupant des locaux cours Pasteur et Capeyron 
:
-84.000€ pour 2018 et 2019 (résultat net)
- 138.333€ pour 2020 (CA)
- 104.000€ pour 7 premiers mois 2021 (CA)

Les avis de patients produits par le défendeur pour contester le lien de causalité seraient dépourvus de toute force probante, ne répondant pas aux règles prévues à l'article 202 du code de procédure civile.
A défaut, de retenir son analyse, il demande une expertise de ses préjudices.

Le bailleur, au visa de l’article 1229 du code civil, prétend que le preneur serait infondé à réclamer le remboursement de la totalité des loyers car l'inexécution complète du contrat ne serait pas démontrée. Le bailleur soutient qu'il serait constant que seule une partie des locaux aurait été affectée par les infiltrations ; alors que les parties recevant du public ne l'auraient pas été.
De plus, cette demande ferait double emploi avec celle portant sur la perte d'exploitation qui seraient fondées toutes les deux sur l'inexécution du contrat.

Les préjudices allégués par le preneur reposeraient sur une évaluation qui résulterait de ses propres sources et calculs, sans production d'aucune pièce comptable. Les laboratoires ne seraient pas tous comparables car la multiplication des test PCT COVID n'aurait permis une augmentation du chiffre d'affaires que pour ceux pouvant effectuer ces tests en extérieur .

Le bailleur n'aurait pas répondu à sa sommation du 11 mars 2021 de communiquer ses bilans.

De plus, la totalité du chiffre d'affaires ne saurait être retenue comme base d'évaluation du préjudice, l'évaluation du préjudice ne pourrait se faire que sur la base de la marge brute.

Le lien de causalité ne serait pas établi en ce que il résulterait de la production des avis internet des clients du laboratoire que le mécontentement de la patientèle trouverait sa source ailleurs que dans les conséquences des infiltrations ni n'auraient pas touché les locaux d'accueil.

S’agissant de la demande subsidiaire d’expertise des préjudices économiques, le bailleur s'oppose à cette mesure et fait valoir que l'expert avait pour mission de proposer une base d'évaluation des préjudices subis et que ce dernier aurait rapporté qu'il ne lui aurait pas été fourni d'élément de préjudice subi par le preneur.

Réponse du Tribunal :

En droit, le succès de toute action en responsabilité repose sur la démonstration par le demandeur de la conjonction de l’existence d’un préjudice légitime résultant d'un dommage certain, ou d'une perte de chance, causé directement par la faute ou le manquement du défendeur. Si l'une de ces trois conditions (préjudice, fait générateur illicite et lien de causalité) fait défaut, alors il ne saurait y avoir de condamnation à dommages et intérêts.

En l’espèce, le Tribunal n’ayant pas fait droit à la demande de résolution judiciaire et n’ayant pas retenu à l’encontre du bailleur un manquement susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, en l’absence de fait générateur, source de responsabilité, il n’y a pas lieu à condamnation du bailleur à dommages et intérêts.

Le preneur sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur au titre de travaux de réfection de toiture pour 8.334,19€

Le bailleur prétend que le bail stipulerait une répartition des charges des travaux entre le Bailleur et le Preneur que le preneur aurait refusé, bloquant la réalisation des travaux.

La partie des réparations concernant l'évacuation des eaux pluviales incomberait au preneur. Selon devis (FJB CONSTRUCTION) retenu par l'expert (page 13 du rapport), soit les travaux répondant au passage entre zones publiques et bureaux d'accueil pour 680,00€ TTC, au débarras pour 1.486,00€ TTC et au passage entre dégagement et bureaux d'accueil pour 1.035,00€ TTC, soit en tout pour 3.201,00€ TTC ; outre la réparation du chéneau et autres zingueries figurant dans le devis [L] retenu par l'expert dans son pré-rapport pour un montant de 5.133,19€ TTC car il ne s'agirait pas d'une remise en état "intégral " de la toiture. Soit un total de 8.334,19€.

Le preneur fait valoir que les grosses réparations incomberaient au seul bailleur sur fondement de 606 du code civil et R. 145-35 du code de commerce.

Comme l'aurait retenu l'Expert, les désordres auraient pour cause un défaut d'entretien imputable à des éléments notamment de couverture dont l'entretien et la réparation incombent exclusivement au bailleur.

Les travaux du devis pour 3.841€ concerneraient la réparation des dommages intérieurs qui ne seraient que des conséquences des désordres provenant de la couverture. 

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l'article 1103 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".

Selon l'article 1193 du même code "Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise."

Alors que les articles 1188 à 1191 du Code civil invitent le juge à interpréter les clauses d'un contrat lorsque celles-ci ne se suffisent pas à elles mêmes.

En l’espèce, outre son articulation avec les dispositions de l’article 606 du Code civil, l’article 8 du bail commercial signé par le preneur, alors même qu’il savait que les locaux loués avaient déjà été affectés d’infiltrations d’eaux pluviales, font peser sur lui la charge finale du coût de l'ensemble des travaux liés à l'usure normale et notamment ceux résultant de la vétusté et portant notamment sur les "cheminées, gouttières, chenaux, conduits, dispositifs de récupération et/ou d'évacuation des eaux pluviales, caniveaux" ainsi que tout travaux d’embellissement et notamment “les plafonds (...) ne constituant pas des éléments visés à l’article 606 du Code cil” (pièce 1 demandeur). Le Tribunal constate que les travaux en question ne relèvent pas de la définition usuellement admise comme étant des grosses réparations à la charge exclusive du bailleur en application de l’article 606, s’agissant d’une réfection partielle de toiture et non pas d’une reconstruction globale du couvert, de sorte que c’est à bon droit que le bailleur en demande l’indemnisation.

Il sera fait droit à sa demande pour un montant de 8.334,19€.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur en paiement des loyers 2022

Le bailleur - sur le fondement d’une jurisprudence selon laquelle l'absence de remise des clés empêcherait la restitution des lieux loués (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2003, n° 01-17.530) - fait valoir que le preneur lui aurait donné congé pour le 30 juin 2022 et il aurait quitté les lieux à cette date, sans lui remettre les clés.

Le preneur ayant fait changer la serrure, le bailleur aurait fait procéder au changement de la serrure pour permettre à son huissier d'effectuer son constat d'état des lieux de sortie. Ainsi, il n'aurait pu reprendre possession des lieux loués qu'en changeant les serrures. Dès lors, le preneur resterait redevable des loyers pour la période entre juillet 2022 et novembre 2022, soit 5 mois x 4.000€ = 20.000€, somme à assortir d'un intérêt à compter de chaque échéance, outre la capitalisation en application de l’article 1343-2 C Civ.



Le preneur prétend que le congé aurait mis fin au bail au 30 juin 2022, le bailleur ne pourrait solliciter sa condamnation au paiement d'un loyer pour une période ultérieure à l'expiration du bail. Il affirme avoir tenté d’organiser un état des lieux de sortie contradictoire et restitution des clés pour le 30/06/2022, sans y parvenir du fait du bailleur. Son huissier aurait délivré au bailleur en date du 19/12/2022 une sommation d’avoir à assister à un état des lieux de sortie.

Réponse du Tribunal :

Il est de jurisprudence bien établie que seule la remise effective des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire matérialise la restitution des lieux loués et entraîne leur libération par le preneur. De sorte que tant qu’il n’est pas établi que le bailleur a pu reprendre effectivement possession matérielle des lieux loués, le cas échéant en se faisant ouvrir par un serrurier, ou par tout autre moyen licite, le preneur reste tenu vis à vis du bailleur du paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail et par la suite d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite restitution.

En l’espèce, si le preneur produit un constat d’huissier en date du 25/03/2021 constatant qu’il quitte les lieux, il n’est pas démontré que les clefs du local aient été remis au bailleur ou à l’un de ses mandataires ; s’il affirme avoir tenté de remettre à temps ces clefs, il ne le démontre cependant pas, à ce titre sa sommation du 19/12/2022 est par trop tardive ; alors que le bailleur produit un constat d’huissier en date du 2/12/2022 au terme duquel il est constaté qu’à sa demande la porte d’entrée a été ouverte par un serrurier en changeant la serrure (pièce 25, défendeur), de sorte que le Tribunal ne peut que condamner le preneur à indemniser le bailleur pour sa privation de la jouissance du local entre la date d’effet du congé, soit le 1/07/2022 et cette date du 2/12/2022, soit durand cinq mois.

Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de 5X4.000€, soit 20.000€ au titre d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, la dite somme correspondant à l’indemnisation d’un préjudice fixé par le juge et non pas à une condamnation au paiement d’une dette d’argent constatée par le juge, celle-ci ne saurait être assortie de l’interêt au taux légal à compter de “chaque échéance”, mais à compter du jugement qui fixe le montant de l’indemnisation, ce conformément au droit commun qu’il n’y aura pas lieu à rappeler.

Enfin, la capitalisation des interêts est de droit dès lors qu’elle est demandée.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur de condamnation du preneur au titre de la remise en état des locaux loués

Le bailleur, au visa de l’article 1754 du Code civil et des stipulations du bail, soutient que les locaux auraient été en bon état général, comme le confirmerait l'état des lieux annexé au bail.

Le constat d'Huissier (sa pièce n°25) démontrerait l'état dans lequel la société SYNLAB a laissé les locaux, ce qui justifierait un dédommagement des frais portant sur :

- la porte dont le remplacement s'imposerait selon lui : EFICALU : 16.411,28€ 
- pour le nettoyage des sols : PRO CLEAN : 792,00€ 
- le film solaire sur la devanture : SERVI SUN : 655,80€ 
- la fabrication de paillasses et repose d'une cloison et baie vitrée disparue : ATELIER DU ROCHER : 6.120,00€
- la remise en état des murs dans la zone d'accueil : S.E.CO : 17.022,00€ 


Soit un total de 41.001,08 € TTC, somme dont il demande l’actualisation sur la base de l'indice BT01.
Le preneur, prétend qu’aucun état des lieux de sortie n'aurait été établi contradictoirement entre les parties ; alors que le contenu du constat produit par le bailleur serait sujet à caution quant à son impartialité.

En outre l'état des lieux d'entrée ne mentionnerait pas la présence d'un film solaire ; à l'exception des tags dont le retrait devrait être assuré par un service dédié de la Mairie de BORDEAUX, la porte d'entrée serait en état ; le sol très sale relèverait d'une appréciation subjective ; les plans de travail ne seraient pas mentionnés sur l'état des lieux d'entrée ; la remise en peinture serait la conséquence des infiltrations subies dans les locaux et dont la responsabilité incomberait au bailleur.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l’article 1754 du Code civil :

“les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
(...) Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.”

Alors que l’article 1755 dispose que :

“Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.”

Et selon l’article 1730 du même code :

“S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

Alors que l’article 1732 dispose que :

“Il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute”

En l’espèce, si aucun état d’état des lieux n’a été réalisé contradictoirement au terme du bail, ni le preneur, ni le bailleur, ne démontrent avoir exigé de l’autre contractant la mise en oeuvre de cet acte.
D’autre part, le Tribunal retient que l’état des lieux d’entrée ne mentionne ni la présence d’un film solaire sur la devanture du local, ni celle de la paillasse, de sorte que le bailleur ne saurait exiger qu’il soient procédé à leur ré-installation ; les constats d’huissiers dressés d’une part à la demande du preneur et d’autre part, à la demande du bailleur ne démontrent pas que l’huisserie de la porte d’entrée soit inutilisable, alors que les tags constatés sur elle, dont elle est affectée à l’extérieur du bâtiment, relèvent de la force majeure qui exclue que leur réfection puisse être mis à la charge du preneur ; s’agissant du nettoyage des sols et réfection des murs de la zone d’accueil, ceux-ci relèvent pour partie des conséquences des infiltrations et pour le reste de la vétusté des locaux pour une période d’occupation des locaux de 14 années.

N° RG : N° RG 20/03899 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UL2A


Le bailleur sera donc débouté de cette demande. 

Sur les autres demandes :

- sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, soit ici le preneur.

- sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le preneur sera condamné à verser au bailleur la somme de 2.000€ à ce titre.

- sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

- DÉBOUTE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE de sa demande de résolution du bail à compter du 26/05/2020 et sa demande de restitution des loyers du 26/05/2020 au 30/06/2020 ;

- DÉBOUTE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE de sa demande de condamnation de la SCI CHATELIER, au titre de sa supposée responsabilité contractuelle, à l’indemniser des loyers du 26/05/2020 au 30/06/2020, de préjudices économiques au titre des années 2018 à 2020, de préjudices d’image, moral et de jouissance ;

- REJETTE la demande de désignation d’un expert judiciaire;

- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SCI CHATELIER :
- la somme de 8.334,19€ au titre des travaux à effectuer,

- la somme de 20.000€ à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1/07/2020 et le 2/12/2020 ;

- DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation sur cette dernière somme d’intérêts à compter de “chacune des échéances” ;

- DIT que les intérêts au taux légal sur cette dernière somme (de 20.000€) feront, le cas échéant, l’objet d’une capitalisation selon les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

- DÉBOUTE la SCI CHATELIER de sa demande de condamnation du preneur à lui payer la somme de 40.001,08€ au titre de la remise en état des lieux loués ;

- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens ;



- CONDAMNE la SELAS SYNLAB NOUVELLE AQUITAINE à payer à la SCI CHATELIER la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

- REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;


Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 606, code civil 1188, code civil 1754, code civil 1725, code civil 1218, code civil 1191). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-01-23T19:06:04.172Z.