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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Quatrième Chambre, 16 juin 2026, n° 22/06378

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

LES AMARYLLISARIAL BATI

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [T] a acquis un appartement (lot 37) et une place de parking (lot 59) situés au [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de la Société civile immobilière de construction vente LES AMARYLLIS dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement par acte authentique du 30 novembre 2016, pour un montant de 161 000 euros. 

La date de livraison était initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2017. 

Le 15 février 2019, les parties, constatant le retard dans la livraison de l’immeuble, décidaient de régulariser un protocole transactionnel destiné à couvrir les préjudices en résultant pour Monsieur [G], évalués à 10.000 €, pour les deux années comprises entre la date du 31 décembre 2017 et celle du 31 décembre 2019. Au terme de la période couverte par cet accord transactionnel, l’immeuble n’était cependant pas achevé.

Le 21 décembre 2021, l’acquéreur notifiait par courrier recommandé à la SCI LES AMARYLLIS le retard de la livraison et le préjudice résultant, l’invitant ainsi amiablement à l’exécution de ses obligations contractuelles et à procéder à son indemnisation à hauteur de 22.032 euros, ce que le vendeur refusait, malgré une mise en demeure.

C’est dans ce contexte que, par acte en date du 1er décembre 2022, Monsieur [T] [G] a fait assigner la SCI LES AMARYLLIS en réparation des préjudices subis résultant du retard de livraison de l'immeuble.

Par ordonnance du 06 mars 2023, une médiation était confiée au CENTRE YVELINES MEDIATION qui constatait l’absence d’accord. 

Le 15 janvier 2025, date des dernières conclusions, le bien n’était toujours pas livré.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, Monsieur [T] [G] demande au tribunal au visa des articles 1134 et 1147, 1217, 1231-1, 1601-1 du Code civil et article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation, de :
- dire et juger abusive la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 30 novembre 2016 conclu entre les parties en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, 
- réputer ces dispositions non écrites, 
La clause « DELAI D’ACHEVEMENT », figurant dans l’acte de vente, dispose :
 « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. 
Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :
 - les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) ou encore la grève affectant le secteur socio-professionnel des transports et empêchant la fourniture des matériaux nécessaires à la construction des BIENS ACQUIS pour défaut d’accès au chantier ;
 - les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, 
- la cessation de paiement, la mise en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire, l’abandon de chantier des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, 
- la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ;
 - la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ou (sic) aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires,
 - les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, 
 - la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie ; 
- la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous-œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
 - les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ; 
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, GRDF, Compagnie des Eaux, France Telecom, etc…) ;
 - les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux,
 - l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’ACQUEREUR; 
- les retards de paiement de l’ACQUEREUR dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs ;
 - les vols, actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient victimes»
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer les préjudices subis du 01 janvier 2020 au 30 juin 2022 selon les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir : 
• 39 846,45 euros au titre du préjudice journalier d’habitation : 
• 9 075 ,62 euros au titre du préjudice subi en raison des couts de déplacements habitation / lieu de travail ; 
• 6 395,52 euros au titre de l’intérêt intercalaire journalier 
• 2 400 euros au titre du préjudice journalier de jouissance lié à l'emplacement de parking 
• 9 000 euros à titre de dommages et intérêts et du préjudice moral
- ORDONNER la capitalisation des intérêts, 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer une astreinte journalière s’élevant à 55,87 euros à compter du 1er juillet 2022 : 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer la somme de 
4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS aux dépens. 
- DEBOUTER la société SCI LES AMARYLLIS de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Par des dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SCI LES AMARYLLIS demande au tribunal de faire application des articles 1601-1 et 1218 du Code Civil, les articles L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation en vue de : 
- PRONONCER la recevabilité des demandes de la SCI LES AMARYLLIS et les JUGER bien fondées
- DEBOUTER Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire
- CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La mise en état a été clôturée selon ordonnance du 18 mars 2025 et le dossier a été examiné à l’audience collégiale du 9 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur le caractère abusif et non écrit de la clause « Délai d’achèvement »

- M. [G] demande au tribunal de dire et juger abusive et de réputer non écrite la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 
30 novembre 2016 en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, 
Il considère que la prévision d’un délai de livraison est une donnée essentielle du contrat de vente en état futur d’achèvement posée par les articles 1601-1 du Code civil et 
L2 161-11 du code de la construction de l’habitation. Relevant que le contrat ne contient pas de clause pénale, l’acquéreur se dit en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice occasionné par la livraison tardive des lots au vu de l’article 1231 – 1 du Code civil.
Selon lui la clause sur le délai d’achèvement listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison doit être qualifié d’abusive, les 15 causes n’étant en réalité que la reprise identique de formules type des contrats VEFA, relevant d’une clause qualifiée d’abusive par la jurisprudence dont la Cour d’appel de [Localité 5] le 9 février 2024. La clause d’exonération du contrat est abusive et doit être réputée non écrite, au motif qu’elle vide de sa substance l’obligation essentielle du débiteur et crée un déséquilibre significatif entre les parties, permettant au vendeur de se dégager de toute responsabilité puisque : 
- elle ne présente aucune garantie pour l’acquéreur que l’événement allégué empêche la poursuite des travaux, les caractéristiques n’étant pas soumises aux conditions de la force majeure, non déterminées précisément ni soumises à l’appréciation du maître d’œuvre, 
- elle énonce un nombre important de situations dont les limites ne sont pas déterminées,
- elle prévoit la suspension du délai majorée d’un mois, sans aucune garantie que la poursuite des travaux soit réellement empêchée pendant cette durée.
Il insiste sur sa qualité de non professionnel de la promotion immobilière, contrairement à la SCI, ce qui doit donner lieu à l’application de l’article L212-1 du code de la consommation aux clauses du contrat de vente en présence.
Il soutient qu’à l’exception des intempéries, le maître d’œuvre ayant la direction des travaux est uniquement chargé d’établir un certificat décrivant l’évènement, sans avoir à apprécier si cet évènement nécessite réellement l’arrêt du chantier.

-La SCI demande de rejeter l’ensemble de ces prétentions.
Elle fait état d’immenses difficultés rencontrées à partir de la fin de l’année 2017, caractérisant des causes de suspension du délai de livraison et des cas de force majeure qui rendent infondées les demandes d’indemnisation, comme prévu dans la clause délai d’achèvement de l’acte authentique. Elle rappelle que lorsque le juge constate l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, il doit appliquer la clause contractuelle, même si la cause ne présente pas le caractère de la force majeure.
Elle demande de juger la clause licite et de lui donner pleine et entière application. Elle répond que la décision unique invoquée par le demandeur, dont on n’est pas sûr qu’elle soit définitive, devait porter sur une clause très différente de celle présentement discutée. 

Elle fait référence à plusieurs autres décisions de justice qui ont validé des clauses incluant la fourniture d’une attestation de l’existence des événements rédigée par le maître d’œuvre et de retenir un temps de suspension d’un délai supérieur à celui effectivement enregistré pour l’événement.
Elle rappelle que la commission des clauses abusives a souligné, au sujet des intempéries, que compter les conséquences au double du temps n’était pas par lui-même abusif.
Elle analyse la clause du contrat comme imposant l’établissement d’un certificat par le maître d’œuvre sous sa responsabilité avec les justificatifs, quel que soit la cause légitime de suspension ; le maître d’œuvre doit porter une appréciation sur chacun des événements. Elle rappelle que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant aux circonstances qui entourent sa conclusion et aux autres clauses du contrat. Au cas d’espèce, la clause assimile la cause légitime de suspension du délai à la force majeure, ce qui exige une certaine gravité et une indépendance de la volonté du vendeur. Les événements doivent présenter un lien direct avec le chantier et le relevé est réalisé par le maître d’œuvre, tiers au contrat. Elle en déduit l’absence de caractère déséquilibré de la clause discutée qui n’a pas pour effet d’écarter la responsabilité du vendeur mais aménage les modalités d’exécution de son obligation de livraison.
Elle considère que la clause contractuelle est très claire, en ce que chacune des causes y est précisément décrit sans besoin d’interprétation pour savoir de quel événement on parle et vérifier s’il s’est vraiment réalisé.
Elle répond que le contrat comporte 14 événements qui sont précisément décrits et justifie la majoration de chaque événement d’un mois par le la nécessité de tenir compte de la désorganisation du chantier.
Elle rappelle que le report du délai de livraison ne modifie pas l’exigibilité des paiements par l’acquéreur au fur et à mesure de l’achèvement de la construction.

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Eu égard à la date de conclusions de la vente sous la forme authentique, le 30 novembre 2016, le tribunal fera application des textes en vigueur à cette date.
L’article 1601-1 du Code civil définit la vente d'immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et l’article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que ce contrat doit être conclu par acte authentique et préciser c) Le délai de livraison.

L’article 1170 du même code énonce que « Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».
Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat (…).
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible (…)».

Il convient de rappeler que le contrat de vente en l'état futur d’achèvement transfère immédiatement à l'acquéreur les droits du vendeur sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
La clause relative au délai d’achèvement inséré à l’article 37 de l’acte authentique signé des parties est ainsi libellée : « Le vendeur s’oblige à mener des travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants (s’ensuit une liste de 14 items). Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus. 
S’il survenait un cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier ».
Cette clause permet au constructeur d'aménager contractuellement le délai de livraison pour tenir compte de circonstances qui remplissent ou non les critères de la force majeure.
La Commission des clauses abusives a considéré que « la clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, ledit report défini comme d'une durée du double desdits jours ne peut être jugée abusive » au regard des « nécessités de réorganiser le chantier » (avis n° 16-01, 29 sept. 2016). De même la Cour de Cassation a validé ce type de clause.
Le tribunal constate que la clause litigieuse liste précisément 14 causes légitimes de report du délai de livraison, et prévoit une majoration d’un mois par cause et soumet l’appréciation des événements à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux avec, le cas échéant, les justificatifs convenus. Il considère qu’elle n’a ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif dans les obligations des parties. En effet tout retard de livraison implique un décalage dans le calendrier des versements par l'acquéreur. Elle ne présente pas de caractère abusif puisqu’elle ne fait qu’aménager une obligation et n’exclut pas toute responsabilité du vendeur.
Dès lors la clause litigieuse insérée dans le contrat de VEFA régularisé entre les parties est licite au regard des textes susvisés. Le tribunal rejette les demandes visant à dire et juger abusive et réputer non écrite la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT». Il en sera ainsi fait application au soutien de la demande indemnitaire.

Sur les causes de suspension des délais d’achèvement
- M. [G] conteste la légitimité des causes de suspension du délai de livraison qui ne sont que la conséquence de décisions unilatérales exclusivement imputables à la SCI LES AMARYLLIS.
Il répond qu’il n’a pas à subir les conséquences du choix d’orientation contractuelle empruntée par la SCI via la résiliation unilatérale du contrat de la société Natexias.
S’agissant de la société EUROBAT MULTISERVICES, il plaide que la progression des travaux envisagés trouvait modification à raison d’un protocole d’accord en date du 8 novembre 2018 convenant de résilier les marchés plomberie et cloison et de poursuivre le marché électricité.
Il relève que la SCI a largement dépassé ce nouveau délai différé prévu par la clause litigieuse puisque le bien n’était pas encore livré lors de ses dernières écritures en octobre 2024. S’il ne conteste pas que le décès de l’architecte de l‘opération, Monsieur [E], survenu le 24 décembre 2018, constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, il répond que la reprise de la mission de maître d’œuvre en mars 2019 par Monsieur [Q], soit 3 mois plus tard, ne peut suffire à justifier le retard. Il remarque que le certificat que celui-ci établit le 6 décembre 2022 suit la signification de l’assignation, contrairement au principe de bonne foi contractuelle.
Le même raisonnement peut s’appliquer à la pandémie de COVID 19 et plus particulièrement à la situation de confinement ordonnée par le gouvernement du 17 mars au 11 mai 2020, aujourd’hui apprécié à l’aube de l’année 2025.

- La SCI réplique que le retard de livraison a été causé par des cas de force majeure et des causes légitimes qui ont suspendu le délai contractuel et qu’ainsi les répercussions de l’arrêt de chantier ne lui sont pas imputables. Le juge qui constate l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, doit appliquer la clause contractuelle, peu importe que la cause ne présente pas le caractère de la force majeure.
Elle assure avoir fait tous ses efforts pour achever l’immeuble et livrer ses clients.
Elle répond que la clause prend compte l’abandon du chantier comme cause légitime sans distinguer selon les causes.
Elle rappelle avoir adressé plusieurs déclarations de sinistre à la société d’assurance dommages ouvrage, Aviva devenue Abeille qui lui a opposé un refus de garantie et elle a dû attendre sa réponse pour soumettre ces désordres à l’expert judiciaire.
La société de vente explique avoir négocié entre juillet 2019 et juillet 2020 avec la banque pour financer les nouveaux travaux, période pendant laquelle elle ne pouvait s’engager à signer de nouvelles lettres de marché avec de nouvelles entreprises. 
Elle met en avant l’expertise judiciaire, étendue à plusieurs reprises à de nouvelles parties et de nouveaux désordres, et la nécessaire reprise des désordres découverts en cours de chantier qui le perturbent encore.

Elle fait état d’une nouvelle déclaration de sinistre le 12 juillet 2022 pour des fissures dans le sous-sol et des infiltrations et reste dans l’attente de la validation de l’expert judiciaire sur les travaux réparatoires à mettre en œuvre. Selon elle la question des reprises des poutres au plafond du sous-sol a le caractère de la force majeure comme la pandémie de COVID 19 et les trois confinements qui ont mis les chantiers à l’arrêt total.
Ensuite la société F2DS, pressée par des sommations adressées le 4 avril 2024 notamment, a été placée à son tour en liquidation judiciaire par un jugement du 27 juin 2024 ; elle a été remplacée par la société les chantiers de l’Est.
Elle se réfère aux certificats établis les 23 juillet 2021 et 6 décembre 2022 par le maître d’œuvre attestant de manière particulièrement précise, chronologique et détaillée, de l’existence et du nombre des causes contractuelles de suspension du délai.
Elle fait aussi état de difficultés d’approvisionnement et de vols.


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Selon les nouveaux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 
L’article 1218 alinéa 1er du même code définit la force majeure en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, et qui empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Il est rappelé que les cocontractants ont prévu que le vendeur s’oblige à mener les travaux pour l’achèvement et la livraison avant le 31/12/2017 et ont admis que la survenance d’un cas de force majeure et / ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, démontré par un certificat du maître d’œuvre avec les justificatifs convenus, permettrait de différer le délai de livraison d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois. 

Pour la période postérieure au 1er janvier 2020, seule visée par le demandeur, le second architecte a établi le 23 juillet 2021 un certificat expliquant les retards par l’avancée durant 75 jours ouvrés en 2020 en raison de :
-un danger en termes de solidité de cinq balcons et des difficultés de calcul des charges des poutres du troisième étage, ce qui a donné lieu à une déclaration de sinistre à la dommages- ouvrage en mai et juin 2020,
- la fermeture du chantier durant l’épidémie de COVID 19 à partir du 16 mars 2020 pour quelques semaines,
- le redémarrage complet du chantier suite au déblocage des fonds en juillet 2020,
- la détection de vices dans les évacuations des douches, les colonnes d’eau chaude, le réseau de chauffage, déclarés à l’assureur dommages ouvrage,
-une réunion d’expertise judiciaire le 12 octobre 2020 qui y a entraîné une reprise des procédures judiciaires arrêtées par l’épidémie,
-l’absence devenue régulière sur site du bureau d’études techniques, provoquant des manques d’informations nécessaires au bon déroulement des opérations, le ralentissement des travaux et son remplacement,
-un avis d’incomplétude sur l’étude portant sur la consolidation des balcons nécessitant de l’étendre à tous,
-la forte augmentation du coût des matières premières entraînant des négociations avec les entreprises et la banque.
À la date du 23 juillet 2021 il estimait que le chantier pourrait être achevé le 30 novembre 2021.

Ce même architecte a établi un autre certificat le 6 décembre 2022 portant sur les points suivants survenus depuis le premier certificat, et évaluait l’avancement réel du chantier durant 125 jours pour l’année 2021 et 135 jours pour l’année 2022 :
-un nouveau bureau d’études techniques s’est avéré défaillant en créant un retard inadmissible entre septembre 2000 et janvier 2022, il a été remplacé en février 2022 par un autre bureau d’études techniques fluides,
-en juillet 2021 des fissures sont apparues dans des voiles du troisième étage puis le plafond de plusieurs appartements du deuxième étage ce qui a conduit au ralentissement des travaux dans certains appartements, à des contrôles puis à une reprise par mortier vérifié début 2022,
-la défaillance de l’électricien et la reprise de tous les lots techniques par une seule entreprise qui a découvert que certaines prestations étaient incomplètes ou absentes, ce qui a conduit à prescrire de nouveaux travaux
-une complication au sujet de la place des volets roulants intégrés au linteau et du refus du bailleur social des propositions alternatives ce qui a impliqué d’installer des volets à commande électrique avec un câble relié au tableau disjoncteur de chaque appartement ce qui n’était pas prévu initialement,
-les difficultés d’approvisionnement des entreprises du fait de l’augmentation du prix des produits, comme pour les chaudières et garde-corps,
-une étude approfondie de la malfaçon de la poutre du plancher haut du sous-sol présentant une fissure et nécessitant des reprises au début de l’année 2023.
Dans ce document le maître d’œuvre envisage les opérations préalables à la réception avant la livraison définitive avec remise des clés pouvant être décalée au premier semestre 2023.

L’acquéreur a eu connaissance par courrier du 3 août 2021 du report de la livraison au 30.11.2021 en raison de vices cachés affectant la plomberie et la maçonnerie, donnant lieu à la saisine de la dommage ouvrage, d’un changement du bureau d’études techniques ordonnant de nouveaux sondages des balcons, de la hausse exceptionnelle du prix des matières premières, d’une renégociation avec l’établissement financier du coût final des travaux dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Il semble qu’à cette lettre était joint le premier certificat du nouveau maître d’œuvre M. [Q].
La société a également écrit le 8 janvier 2022 à M. [G] pour lui adresser une attestation de retard liée à la hausse exceptionnelle du coût des matières premières nécessitant la renégociation de financements supplémentaires, l’allongement des délais d’approvisionnement des entreprises en raison de la crise sanitaire, l’apparition de fissures sur les voiles du troisième étage et dalles des plafonds du deuxième étage nécessitant des investigations ou encore le remplacement de l’électricien défaillant, le changement du bureau d’études, une inondation, une désorganisation des services avec la crise sanitaire .
Ces courriers explicitent clairement les causes de report.

Les pièces du dossier démontrent qu’à l’occasion du protocole signé les 15 et 21 février 2019, l’acquéreur a été informé de la résiliation du contrat de l’entreprise générale, de la procédure en référé-expertise et du décès de l’architecte du projet. L’indemnisation allouée couvrait la période courant jusqu’au 31 décembre 2019 et donc les causes de retard antérieures.
Dans la mesure où les parties n’ont pas convenu de proroger la date de livraison des lots au-delà du 31/12/2019, tout retard est fautif et de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur, qui ne peut plus se prévaloir des causes de report de la livraison applicables seulement à l’intérieur du délai initialement prévu (31/12/2017).
Par suite le vendeur a commis un manquement contractuel qui doit donner lieu à réparation des dommages ainsi causés.

- sur la réparation des préjudices 

-M. [G] demande l’indemnisation de toutes les dépenses qu’il n’aurait pas eu à exposer si l’appartement lui avait été livré à la date convenue. Il répond que la référence à la somme versée par accord transactionnel ne peut servir de base pour minorer le montant de l’indemnisation à laquelle il a droit.
-La SCI LES AMARYLLIS invite la juridiction à tenir compte de ce que la demande représente presque la totalité du prix de l’appartement, et s’ajouterait à la somme de 10.000 € réglée dans le cadre du protocole transactionnel signé en 2019.

L’article 1231-1 du Code civil énonce que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Le retard de livraison imputable au vendeur justifie une réparation intégrale et non forfaitaire des préjudices subis par l’acheteur depuis le 1er janvier 2020. Le montant de l’indemnité négociée dans le cadre transactionnel est sans emport sur l’indemnisation à verser pour les dommages postérieurs.
Le tribunal constate que le demandeur arrête ses prétentions chiffrées au mois de septembre 2024, date de ses dernières conclusions, mais demande de les parfaire et de compléter son indemnisation par une astreinte mensuelle. Or une astreinte n’est prévue à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution que pour assurer l'exécution de la décision, de sorte qu’elle ne peut être réclamée sans assortir une obligation. De plus il n’est pas possible de prévoir une indemnisation pour la période future sans terme déterminée, pour respecter l’exigence de certitude du préjudice réparé.
En conséquence le tribunal rejette l’astreinte mais évalue les préjudices jusqu’au 31 mai 2026, date la plus proche du jour du jugement, pour qu’ils soient certains et non hypothétiques.

-sur le préjudice journalier d’habitation 

- M. [G] réclame une indemnité de 39 846,45 euros, en remboursement des loyers réglés pour se loger dans l’attente de la livraison du bien acquis. Il indique être devenu père d’un enfant le 28 avril 2022, ce qui l’a conduit à déménager afin de disposer d’un logement correspondant aux nouveaux besoins de sa famille. S’il fait état des frais de déménagement, il n’inclut toutefois pas ce montant dans la somme réclamée au dispositif de ses écritures.

-La SCI demande de déduire la provision pour charges locatives mensuelles et le dépôt de garantie de 736 € des loyers qu’elle ne conteste ni dans leur principe ni dans leur quantum.

 Pour la première location, [Adresse 4] à [Localité 6] du 01 janvier 2020 au 30 juin 2022 le demandeur justifie avoir payé au bailleur la somme totale de 15 608 euros qui lui sera reversée dans la mesure où les charges locatives ont été réglées à fonds perdus et constituent son préjudice.
 - Pour la location du second logement situé [Adresse 5], à [Localité 7] à compter du 3 juin 2022, le préjudice s’élève au montant du loyer intégrant les charges locatives, soit : 
- de juin 2022 à mai 2023 : 9.961,27 € plus 572,94 € de rédaction d’acte
- de juin 2023 à mai 2024 : 10.016,54 €
- de juin 2024 à mai 2025 : 10.016,54 €
- de juin 2025 à mai 2026 : 10.016,54 €.
Le dépôt de garantie de 736 € sera restitué à l’issue du bail, sauf dégradations imputables au locataire, de sorte que cette somme n’a pas à être intégrée au préjudice définitif.
Ce poste de préjudice sera donc réparé par l’allocation d’une indemnité de 
56.191,03 euros.

-sur les coûts de déplacements habitation / lieu de travail
M. [G] demande une indemnité de 9 075 ,62 euros pour les trajets entre ses lieux de vie et son lieu de travail qui serait à [Localité 8] ; il ne répond pas à l’argument de son adversaire.
En effet la société s’y oppose, en l’absence d’explication sur le choix de lieux de vie éloignés de son lieu de travail.

Dans la mesure où l’acquéreur n’explique pas ses choix de logements de plus en plus éloignés du bien acquis, malgré la demande de la SCI, il n’établit pas avec certitude le lien de causalité entre le retard de livraison et la nécessité de se loger dans ces communes ; de plus le temps et les frais de déplacement par véhicule personnel ne sont pas démontrés. 
Aucune somme ne lui sera donc allouée à ce titre.

-sur l’intérêt intercalaire journalier 
En compensation du règlement des intérêts intercalaires des prêts immobiliers depuis le 1er janvier 2020, l’acquéreur sollicite 6 395,52 euros de dommages -intérêts, auxquels ne s’oppose pas le vendeur.
En l’absence de critique, le préjudice de M. [G], du fait du retard de livraison du bien financé par la banque postale, correspond au règlement mensuel de la somme de 12,50 € pour le premier prêt immobilier et de 95,57 € pour le second, soit un cumul de 108,07 €, qui lui sera versé du 1er janvier 2020 au 31 mai 2026 (77 mois) ce qui représente une indemnité de 8.321,39€.

-sur la privation de jouissance de l'emplacement de parking
Compte tenu du prix de l’emplacement de parking estimé à 80 euros mensuellement, M. [G] réclame cette somme depuis le 1er janvier 2020 tandis que la défenderesse lui reproche de ne pas démontrer la volonté de louer le stationnement acquis ni le paiement de loyer dans son logement actuel.
Certes l’acquéreur est privé de la jouissance du stationnement en sous-sol en voie d’acquisition. Cependant il ne donne aucune information sur le stationnement dont il pourrait disposer actuellement pour démontrer un préjudice chiffrable.
Il sera donc débouté de ce chef.

- sur le préjudice moral
La société ne disconvient pas que l’attente de la livraison ait généré un stress et une angoisse au demandeur mais elle demande de réduire la somme réclamée à hauteur de 300 € par mois. 
En l’absence d’élément justificatif, une indemnité de 5.000 euros sera déclarée satisfactoire.

- sur les autres prétentions

Ces indemnités porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés aux conditions légales.
La SCI, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à une indemnité de procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin aucune cause ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de plein droit dans ce dossier concernant un préjudice né il y a plus de six années.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel,
Dit que le retard de livraison du bien situé [Adresse 3] à Gargenville par la SCI les Amaryllis est fautif entre le 1er janvier 2020 et le 31 mai 2026 et en conséquence la condamne à indemniser M. [T] [G] en lui versant les sommes suivantes :
56.191,03 euros pour le préjudice journalier d’habitation
 8.321,39 euros en remboursement de l’intérêt intercalaire
 5.000,00 euros pour réparer son préjudice moral
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation sera accordée aux conditions légales,
Rejette les demandes présentées au titre des coûts de déplacements sur le lieu de travail et préjudice lié à la perte de jouissance de l’emplacement de parking,
Rejette l’astreinte journalière,
Condamne la SCI les Amaryllis aux dépens et à une indemnité de procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de plein droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JUIN 2026 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
16 JUIN 2026
 

N° RG 22/06378 - N° Portalis DB22-W-B7G-Q65M
Code NAC : 50G 
 

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G]
né le 02 Avril 1988 à [Localité 1] (ALGERIE) (15452)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Coline GERARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Nordine BELLAL, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant


DEFENDERESSE :

S.C.I. LES AMARYLLIS 
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles, sous le numéro 808 058 366, agissant en la personne de sa gérante, la société ARIAL BATI, SASU, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles, sous le numéro 524 875 184, agissant en la personne de son Président, Monsieur [Y] [P], domicilié audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 01 Décembre 2022 reçu au greffe le 07 Décembre 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026 prorogée au 16 Juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :
Madame GAVACHE



Copie exécutoire à Me Coline GERARD, vestiaire 398, Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, vestiaire C.486

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [T] a acquis un appartement (lot 37) et une place de parking (lot 59) situés au [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de la Société civile immobilière de construction vente LES AMARYLLIS dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement par acte authentique du 30 novembre 2016, pour un montant de 161 000 euros. 

La date de livraison était initialement prévue au plus tard le 31 décembre 2017. 

Le 15 février 2019, les parties, constatant le retard dans la livraison de l’immeuble, décidaient de régulariser un protocole transactionnel destiné à couvrir les préjudices en résultant pour Monsieur [G], évalués à 10.000 €, pour les deux années comprises entre la date du 31 décembre 2017 et celle du 31 décembre 2019. Au terme de la période couverte par cet accord transactionnel, l’immeuble n’était cependant pas achevé.

Le 21 décembre 2021, l’acquéreur notifiait par courrier recommandé à la SCI LES AMARYLLIS le retard de la livraison et le préjudice résultant, l’invitant ainsi amiablement à l’exécution de ses obligations contractuelles et à procéder à son indemnisation à hauteur de 22.032 euros, ce que le vendeur refusait, malgré une mise en demeure.

C’est dans ce contexte que, par acte en date du 1er décembre 2022, Monsieur [T] [G] a fait assigner la SCI LES AMARYLLIS en réparation des préjudices subis résultant du retard de livraison de l'immeuble.

Par ordonnance du 06 mars 2023, une médiation était confiée au CENTRE YVELINES MEDIATION qui constatait l’absence d’accord. 

Le 15 janvier 2025, date des dernières conclusions, le bien n’était toujours pas livré.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, Monsieur [T] [G] demande au tribunal au visa des articles 1134 et 1147, 1217, 1231-1, 1601-1 du Code civil et article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation, de :
- dire et juger abusive la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 30 novembre 2016 conclu entre les parties en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, 
- réputer ces dispositions non écrites, 
La clause « DELAI D’ACHEVEMENT », figurant dans l’acte de vente, dispose :
 « Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. 
Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants :
 - les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier) ou encore la grève affectant le secteur socio-professionnel des transports et empêchant la fourniture des matériaux nécessaires à la construction des BIENS ACQUIS pour défaut d’accès au chantier ;
 - les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, 
- la cessation de paiement, la mise en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire, l’abandon de chantier des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, 
- la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ;
 - la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’ou (sic) aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires,
 - les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, 
 - la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie ; 
- la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous-œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
 - les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations ; 
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, GRDF, Compagnie des Eaux, France Telecom, etc…) ;
 - les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel et matériaux,
 - l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’ACQUEREUR; 
- les retards de paiement de l’ACQUEREUR dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs ;
 - les vols, actes de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient victimes»
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer les préjudices subis du 01 janvier 2020 au 30 juin 2022 selon les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir : 
• 39 846,45 euros au titre du préjudice journalier d’habitation : 
• 9 075 ,62 euros au titre du préjudice subi en raison des couts de déplacements habitation / lieu de travail ; 
• 6 395,52 euros au titre de l’intérêt intercalaire journalier 
• 2 400 euros au titre du préjudice journalier de jouissance lié à l'emplacement de parking 
• 9 000 euros à titre de dommages et intérêts et du préjudice moral
- ORDONNER la capitalisation des intérêts, 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer une astreinte journalière s’élevant à 55,87 euros à compter du 1er juillet 2022 : 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS à lui payer la somme de 
4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société SCI LES AMARYLLIS aux dépens. 
- DEBOUTER la société SCI LES AMARYLLIS de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Par des dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la SCI LES AMARYLLIS demande au tribunal de faire application des articles 1601-1 et 1218 du Code Civil, les articles L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation en vue de : 
- PRONONCER la recevabilité des demandes de la SCI LES AMARYLLIS et les JUGER bien fondées
- DEBOUTER Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire
- CONDAMNER Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La mise en état a été clôturée selon ordonnance du 18 mars 2025 et le dossier a été examiné à l’audience collégiale du 9 avril 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

- Sur le caractère abusif et non écrit de la clause « Délai d’achèvement »

- M. [G] demande au tribunal de dire et juger abusive et de réputer non écrite la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT » figurant dans l’acte de vente du 
30 novembre 2016 en ce qu'elle prévoit 15 causes de suspension légitime de report de la date de délivrance et le report d'un mois en cas de survenance d'un tel évènement, 
Il considère que la prévision d’un délai de livraison est une donnée essentielle du contrat de vente en état futur d’achèvement posée par les articles 1601-1 du Code civil et 
L2 161-11 du code de la construction de l’habitation. Relevant que le contrat ne contient pas de clause pénale, l’acquéreur se dit en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice occasionné par la livraison tardive des lots au vu de l’article 1231 – 1 du Code civil.
Selon lui la clause sur le délai d’achèvement listant des causes légitimes de suspension du délai de livraison doit être qualifié d’abusive, les 15 causes n’étant en réalité que la reprise identique de formules type des contrats VEFA, relevant d’une clause qualifiée d’abusive par la jurisprudence dont la Cour d’appel de [Localité 5] le 9 février 2024. La clause d’exonération du contrat est abusive et doit être réputée non écrite, au motif qu’elle vide de sa substance l’obligation essentielle du débiteur et crée un déséquilibre significatif entre les parties, permettant au vendeur de se dégager de toute responsabilité puisque : 
- elle ne présente aucune garantie pour l’acquéreur que l’événement allégué empêche la poursuite des travaux, les caractéristiques n’étant pas soumises aux conditions de la force majeure, non déterminées précisément ni soumises à l’appréciation du maître d’œuvre, 
- elle énonce un nombre important de situations dont les limites ne sont pas déterminées,
- elle prévoit la suspension du délai majorée d’un mois, sans aucune garantie que la poursuite des travaux soit réellement empêchée pendant cette durée.
Il insiste sur sa qualité de non professionnel de la promotion immobilière, contrairement à la SCI, ce qui doit donner lieu à l’application de l’article L212-1 du code de la consommation aux clauses du contrat de vente en présence.
Il soutient qu’à l’exception des intempéries, le maître d’œuvre ayant la direction des travaux est uniquement chargé d’établir un certificat décrivant l’évènement, sans avoir à apprécier si cet évènement nécessite réellement l’arrêt du chantier.

-La SCI demande de rejeter l’ensemble de ces prétentions.
Elle fait état d’immenses difficultés rencontrées à partir de la fin de l’année 2017, caractérisant des causes de suspension du délai de livraison et des cas de force majeure qui rendent infondées les demandes d’indemnisation, comme prévu dans la clause délai d’achèvement de l’acte authentique. Elle rappelle que lorsque le juge constate l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, il doit appliquer la clause contractuelle, même si la cause ne présente pas le caractère de la force majeure.
Elle demande de juger la clause licite et de lui donner pleine et entière application. Elle répond que la décision unique invoquée par le demandeur, dont on n’est pas sûr qu’elle soit définitive, devait porter sur une clause très différente de celle présentement discutée. 

Elle fait référence à plusieurs autres décisions de justice qui ont validé des clauses incluant la fourniture d’une attestation de l’existence des événements rédigée par le maître d’œuvre et de retenir un temps de suspension d’un délai supérieur à celui effectivement enregistré pour l’événement.
Elle rappelle que la commission des clauses abusives a souligné, au sujet des intempéries, que compter les conséquences au double du temps n’était pas par lui-même abusif.
Elle analyse la clause du contrat comme imposant l’établissement d’un certificat par le maître d’œuvre sous sa responsabilité avec les justificatifs, quel que soit la cause légitime de suspension ; le maître d’œuvre doit porter une appréciation sur chacun des événements. Elle rappelle que le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant aux circonstances qui entourent sa conclusion et aux autres clauses du contrat. Au cas d’espèce, la clause assimile la cause légitime de suspension du délai à la force majeure, ce qui exige une certaine gravité et une indépendance de la volonté du vendeur. Les événements doivent présenter un lien direct avec le chantier et le relevé est réalisé par le maître d’œuvre, tiers au contrat. Elle en déduit l’absence de caractère déséquilibré de la clause discutée qui n’a pas pour effet d’écarter la responsabilité du vendeur mais aménage les modalités d’exécution de son obligation de livraison.
Elle considère que la clause contractuelle est très claire, en ce que chacune des causes y est précisément décrit sans besoin d’interprétation pour savoir de quel événement on parle et vérifier s’il s’est vraiment réalisé.
Elle répond que le contrat comporte 14 événements qui sont précisément décrits et justifie la majoration de chaque événement d’un mois par le la nécessité de tenir compte de la désorganisation du chantier.
Elle rappelle que le report du délai de livraison ne modifie pas l’exigibilité des paiements par l’acquéreur au fur et à mesure de l’achèvement de la construction.

****

Eu égard à la date de conclusions de la vente sous la forme authentique, le 30 novembre 2016, le tribunal fera application des textes en vigueur à cette date.
L’article 1601-1 du Code civil définit la vente d'immeubles à construire comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et l’article L.261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que ce contrat doit être conclu par acte authentique et préciser c) Le délai de livraison.

L’article 1170 du même code énonce que « Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».
Aux termes de l’article L. 212-1 du code de la consommation, « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat (…).
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible (…)».

Il convient de rappeler que le contrat de vente en l'état futur d’achèvement transfère immédiatement à l'acquéreur les droits du vendeur sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
La clause relative au délai d’achèvement inséré à l’article 37 de l’acte authentique signé des parties est ainsi libellée : « Le vendeur s’oblige à mener des travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis au premier alinéa du présent chapitre soient achevés et livrés dans les délais indiqués en première partie, sauf survenance d’un cas de force majeure et/ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants (s’ensuit une liste de 14 items). Pour l’appréciation des évènements, ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus. 
S’il survenait un cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois, pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier ».
Cette clause permet au constructeur d'aménager contractuellement le délai de livraison pour tenir compte de circonstances qui remplissent ou non les critères de la force majeure.
La Commission des clauses abusives a considéré que « la clause du contrat de vente d'un immeuble en l'état futur d’achèvement litigieux, qui stipule un report du délai de livraison de ce bien, en présence de jours d'intempéries, ledit report défini comme d'une durée du double desdits jours ne peut être jugée abusive » au regard des « nécessités de réorganiser le chantier » (avis n° 16-01, 29 sept. 2016). De même la Cour de Cassation a validé ce type de clause.
Le tribunal constate que la clause litigieuse liste précisément 14 causes légitimes de report du délai de livraison, et prévoit une majoration d’un mois par cause et soumet l’appréciation des événements à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux avec, le cas échéant, les justificatifs convenus. Il considère qu’elle n’a ni pour objet ni pour effet de créer un déséquilibre significatif dans les obligations des parties. En effet tout retard de livraison implique un décalage dans le calendrier des versements par l'acquéreur. Elle ne présente pas de caractère abusif puisqu’elle ne fait qu’aménager une obligation et n’exclut pas toute responsabilité du vendeur.
Dès lors la clause litigieuse insérée dans le contrat de VEFA régularisé entre les parties est licite au regard des textes susvisés. Le tribunal rejette les demandes visant à dire et juger abusive et réputer non écrite la clause contractuelle « DELAI D’ACHEVEMENT». Il en sera ainsi fait application au soutien de la demande indemnitaire.

Sur les causes de suspension des délais d’achèvement
- M. [G] conteste la légitimité des causes de suspension du délai de livraison qui ne sont que la conséquence de décisions unilatérales exclusivement imputables à la SCI LES AMARYLLIS.
Il répond qu’il n’a pas à subir les conséquences du choix d’orientation contractuelle empruntée par la SCI via la résiliation unilatérale du contrat de la société Natexias.
S’agissant de la société EUROBAT MULTISERVICES, il plaide que la progression des travaux envisagés trouvait modification à raison d’un protocole d’accord en date du 8 novembre 2018 convenant de résilier les marchés plomberie et cloison et de poursuivre le marché électricité.
Il relève que la SCI a largement dépassé ce nouveau délai différé prévu par la clause litigieuse puisque le bien n’était pas encore livré lors de ses dernières écritures en octobre 2024. S’il ne conteste pas que le décès de l’architecte de l‘opération, Monsieur [E], survenu le 24 décembre 2018, constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, il répond que la reprise de la mission de maître d’œuvre en mars 2019 par Monsieur [Q], soit 3 mois plus tard, ne peut suffire à justifier le retard. Il remarque que le certificat que celui-ci établit le 6 décembre 2022 suit la signification de l’assignation, contrairement au principe de bonne foi contractuelle.
Le même raisonnement peut s’appliquer à la pandémie de COVID 19 et plus particulièrement à la situation de confinement ordonnée par le gouvernement du 17 mars au 11 mai 2020, aujourd’hui apprécié à l’aube de l’année 2025.

- La SCI réplique que le retard de livraison a été causé par des cas de force majeure et des causes légitimes qui ont suspendu le délai contractuel et qu’ainsi les répercussions de l’arrêt de chantier ne lui sont pas imputables. Le juge qui constate l’existence d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, doit appliquer la clause contractuelle, peu importe que la cause ne présente pas le caractère de la force majeure.
Elle assure avoir fait tous ses efforts pour achever l’immeuble et livrer ses clients.
Elle répond que la clause prend compte l’abandon du chantier comme cause légitime sans distinguer selon les causes.
Elle rappelle avoir adressé plusieurs déclarations de sinistre à la société d’assurance dommages ouvrage, Aviva devenue Abeille qui lui a opposé un refus de garantie et elle a dû attendre sa réponse pour soumettre ces désordres à l’expert judiciaire.
La société de vente explique avoir négocié entre juillet 2019 et juillet 2020 avec la banque pour financer les nouveaux travaux, période pendant laquelle elle ne pouvait s’engager à signer de nouvelles lettres de marché avec de nouvelles entreprises. 
Elle met en avant l’expertise judiciaire, étendue à plusieurs reprises à de nouvelles parties et de nouveaux désordres, et la nécessaire reprise des désordres découverts en cours de chantier qui le perturbent encore.

Elle fait état d’une nouvelle déclaration de sinistre le 12 juillet 2022 pour des fissures dans le sous-sol et des infiltrations et reste dans l’attente de la validation de l’expert judiciaire sur les travaux réparatoires à mettre en œuvre. Selon elle la question des reprises des poutres au plafond du sous-sol a le caractère de la force majeure comme la pandémie de COVID 19 et les trois confinements qui ont mis les chantiers à l’arrêt total.
Ensuite la société F2DS, pressée par des sommations adressées le 4 avril 2024 notamment, a été placée à son tour en liquidation judiciaire par un jugement du 27 juin 2024 ; elle a été remplacée par la société les chantiers de l’Est.
Elle se réfère aux certificats établis les 23 juillet 2021 et 6 décembre 2022 par le maître d’œuvre attestant de manière particulièrement précise, chronologique et détaillée, de l’existence et du nombre des causes contractuelles de suspension du délai.
Elle fait aussi état de difficultés d’approvisionnement et de vols.


****

Selon les nouveaux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 
L’article 1218 alinéa 1er du même code définit la force majeure en matière contractuelle comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, et qui empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Il est rappelé que les cocontractants ont prévu que le vendeur s’oblige à mener les travaux pour l’achèvement et la livraison avant le 31/12/2017 et ont admis que la survenance d’un cas de force majeure et / ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, démontré par un certificat du maître d’œuvre avec les justificatifs convenus, permettrait de différer le délai de livraison d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois. 

Pour la période postérieure au 1er janvier 2020, seule visée par le demandeur, le second architecte a établi le 23 juillet 2021 un certificat expliquant les retards par l’avancée durant 75 jours ouvrés en 2020 en raison de :
-un danger en termes de solidité de cinq balcons et des difficultés de calcul des charges des poutres du troisième étage, ce qui a donné lieu à une déclaration de sinistre à la dommages- ouvrage en mai et juin 2020,
- la fermeture du chantier durant l’épidémie de COVID 19 à partir du 16 mars 2020 pour quelques semaines,
- le redémarrage complet du chantier suite au déblocage des fonds en juillet 2020,
- la détection de vices dans les évacuations des douches, les colonnes d’eau chaude, le réseau de chauffage, déclarés à l’assureur dommages ouvrage,
-une réunion d’expertise judiciaire le 12 octobre 2020 qui y a entraîné une reprise des procédures judiciaires arrêtées par l’épidémie,
-l’absence devenue régulière sur site du bureau d’études techniques, provoquant des manques d’informations nécessaires au bon déroulement des opérations, le ralentissement des travaux et son remplacement,
-un avis d’incomplétude sur l’étude portant sur la consolidation des balcons nécessitant de l’étendre à tous,
-la forte augmentation du coût des matières premières entraînant des négociations avec les entreprises et la banque.
À la date du 23 juillet 2021 il estimait que le chantier pourrait être achevé le 30 novembre 2021.

Ce même architecte a établi un autre certificat le 6 décembre 2022 portant sur les points suivants survenus depuis le premier certificat, et évaluait l’avancement réel du chantier durant 125 jours pour l’année 2021 et 135 jours pour l’année 2022 :
-un nouveau bureau d’études techniques s’est avéré défaillant en créant un retard inadmissible entre septembre 2000 et janvier 2022, il a été remplacé en février 2022 par un autre bureau d’études techniques fluides,
-en juillet 2021 des fissures sont apparues dans des voiles du troisième étage puis le plafond de plusieurs appartements du deuxième étage ce qui a conduit au ralentissement des travaux dans certains appartements, à des contrôles puis à une reprise par mortier vérifié début 2022,
-la défaillance de l’électricien et la reprise de tous les lots techniques par une seule entreprise qui a découvert que certaines prestations étaient incomplètes ou absentes, ce qui a conduit à prescrire de nouveaux travaux
-une complication au sujet de la place des volets roulants intégrés au linteau et du refus du bailleur social des propositions alternatives ce qui a impliqué d’installer des volets à commande électrique avec un câble relié au tableau disjoncteur de chaque appartement ce qui n’était pas prévu initialement,
-les difficultés d’approvisionnement des entreprises du fait de l’augmentation du prix des produits, comme pour les chaudières et garde-corps,
-une étude approfondie de la malfaçon de la poutre du plancher haut du sous-sol présentant une fissure et nécessitant des reprises au début de l’année 2023.
Dans ce document le maître d’œuvre envisage les opérations préalables à la réception avant la livraison définitive avec remise des clés pouvant être décalée au premier semestre 2023.

L’acquéreur a eu connaissance par courrier du 3 août 2021 du report de la livraison au 30.11.2021 en raison de vices cachés affectant la plomberie et la maçonnerie, donnant lieu à la saisine de la dommage ouvrage, d’un changement du bureau d’études techniques ordonnant de nouveaux sondages des balcons, de la hausse exceptionnelle du prix des matières premières, d’une renégociation avec l’établissement financier du coût final des travaux dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Il semble qu’à cette lettre était joint le premier certificat du nouveau maître d’œuvre M. [Q].
La société a également écrit le 8 janvier 2022 à M. [G] pour lui adresser une attestation de retard liée à la hausse exceptionnelle du coût des matières premières nécessitant la renégociation de financements supplémentaires, l’allongement des délais d’approvisionnement des entreprises en raison de la crise sanitaire, l’apparition de fissures sur les voiles du troisième étage et dalles des plafonds du deuxième étage nécessitant des investigations ou encore le remplacement de l’électricien défaillant, le changement du bureau d’études, une inondation, une désorganisation des services avec la crise sanitaire .
Ces courriers explicitent clairement les causes de report.

Les pièces du dossier démontrent qu’à l’occasion du protocole signé les 15 et 21 février 2019, l’acquéreur a été informé de la résiliation du contrat de l’entreprise générale, de la procédure en référé-expertise et du décès de l’architecte du projet. L’indemnisation allouée couvrait la période courant jusqu’au 31 décembre 2019 et donc les causes de retard antérieures.
Dans la mesure où les parties n’ont pas convenu de proroger la date de livraison des lots au-delà du 31/12/2019, tout retard est fautif et de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur, qui ne peut plus se prévaloir des causes de report de la livraison applicables seulement à l’intérieur du délai initialement prévu (31/12/2017).
Par suite le vendeur a commis un manquement contractuel qui doit donner lieu à réparation des dommages ainsi causés.

- sur la réparation des préjudices 

-M. [G] demande l’indemnisation de toutes les dépenses qu’il n’aurait pas eu à exposer si l’appartement lui avait été livré à la date convenue. Il répond que la référence à la somme versée par accord transactionnel ne peut servir de base pour minorer le montant de l’indemnisation à laquelle il a droit.
-La SCI LES AMARYLLIS invite la juridiction à tenir compte de ce que la demande représente presque la totalité du prix de l’appartement, et s’ajouterait à la somme de 10.000 € réglée dans le cadre du protocole transactionnel signé en 2019.

L’article 1231-1 du Code civil énonce que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Le retard de livraison imputable au vendeur justifie une réparation intégrale et non forfaitaire des préjudices subis par l’acheteur depuis le 1er janvier 2020. Le montant de l’indemnité négociée dans le cadre transactionnel est sans emport sur l’indemnisation à verser pour les dommages postérieurs.
Le tribunal constate que le demandeur arrête ses prétentions chiffrées au mois de septembre 2024, date de ses dernières conclusions, mais demande de les parfaire et de compléter son indemnisation par une astreinte mensuelle. Or une astreinte n’est prévue à l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution que pour assurer l'exécution de la décision, de sorte qu’elle ne peut être réclamée sans assortir une obligation. De plus il n’est pas possible de prévoir une indemnisation pour la période future sans terme déterminée, pour respecter l’exigence de certitude du préjudice réparé.
En conséquence le tribunal rejette l’astreinte mais évalue les préjudices jusqu’au 31 mai 2026, date la plus proche du jour du jugement, pour qu’ils soient certains et non hypothétiques.

-sur le préjudice journalier d’habitation 

- M. [G] réclame une indemnité de 39 846,45 euros, en remboursement des loyers réglés pour se loger dans l’attente de la livraison du bien acquis. Il indique être devenu père d’un enfant le 28 avril 2022, ce qui l’a conduit à déménager afin de disposer d’un logement correspondant aux nouveaux besoins de sa famille. S’il fait état des frais de déménagement, il n’inclut toutefois pas ce montant dans la somme réclamée au dispositif de ses écritures.

-La SCI demande de déduire la provision pour charges locatives mensuelles et le dépôt de garantie de 736 € des loyers qu’elle ne conteste ni dans leur principe ni dans leur quantum.

 Pour la première location, [Adresse 4] à [Localité 6] du 01 janvier 2020 au 30 juin 2022 le demandeur justifie avoir payé au bailleur la somme totale de 15 608 euros qui lui sera reversée dans la mesure où les charges locatives ont été réglées à fonds perdus et constituent son préjudice.
 - Pour la location du second logement situé [Adresse 5], à [Localité 7] à compter du 3 juin 2022, le préjudice s’élève au montant du loyer intégrant les charges locatives, soit : 
- de juin 2022 à mai 2023 : 9.961,27 € plus 572,94 € de rédaction d’acte
- de juin 2023 à mai 2024 : 10.016,54 €
- de juin 2024 à mai 2025 : 10.016,54 €
- de juin 2025 à mai 2026 : 10.016,54 €.
Le dépôt de garantie de 736 € sera restitué à l’issue du bail, sauf dégradations imputables au locataire, de sorte que cette somme n’a pas à être intégrée au préjudice définitif.
Ce poste de préjudice sera donc réparé par l’allocation d’une indemnité de 
56.191,03 euros.

-sur les coûts de déplacements habitation / lieu de travail
M. [G] demande une indemnité de 9 075 ,62 euros pour les trajets entre ses lieux de vie et son lieu de travail qui serait à [Localité 8] ; il ne répond pas à l’argument de son adversaire.
En effet la société s’y oppose, en l’absence d’explication sur le choix de lieux de vie éloignés de son lieu de travail.

Dans la mesure où l’acquéreur n’explique pas ses choix de logements de plus en plus éloignés du bien acquis, malgré la demande de la SCI, il n’établit pas avec certitude le lien de causalité entre le retard de livraison et la nécessité de se loger dans ces communes ; de plus le temps et les frais de déplacement par véhicule personnel ne sont pas démontrés. 
Aucune somme ne lui sera donc allouée à ce titre.

-sur l’intérêt intercalaire journalier 
En compensation du règlement des intérêts intercalaires des prêts immobiliers depuis le 1er janvier 2020, l’acquéreur sollicite 6 395,52 euros de dommages -intérêts, auxquels ne s’oppose pas le vendeur.
En l’absence de critique, le préjudice de M. [G], du fait du retard de livraison du bien financé par la banque postale, correspond au règlement mensuel de la somme de 12,50 € pour le premier prêt immobilier et de 95,57 € pour le second, soit un cumul de 108,07 €, qui lui sera versé du 1er janvier 2020 au 31 mai 2026 (77 mois) ce qui représente une indemnité de 8.321,39€.

-sur la privation de jouissance de l'emplacement de parking
Compte tenu du prix de l’emplacement de parking estimé à 80 euros mensuellement, M. [G] réclame cette somme depuis le 1er janvier 2020 tandis que la défenderesse lui reproche de ne pas démontrer la volonté de louer le stationnement acquis ni le paiement de loyer dans son logement actuel.
Certes l’acquéreur est privé de la jouissance du stationnement en sous-sol en voie d’acquisition. Cependant il ne donne aucune information sur le stationnement dont il pourrait disposer actuellement pour démontrer un préjudice chiffrable.
Il sera donc débouté de ce chef.

- sur le préjudice moral
La société ne disconvient pas que l’attente de la livraison ait généré un stress et une angoisse au demandeur mais elle demande de réduire la somme réclamée à hauteur de 300 € par mois. 
En l’absence d’élément justificatif, une indemnité de 5.000 euros sera déclarée satisfactoire.

- sur les autres prétentions

Ces indemnités porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés aux conditions légales.
La SCI, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à une indemnité de procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin aucune cause ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de plein droit dans ce dossier concernant un préjudice né il y a plus de six années.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel,
Dit que le retard de livraison du bien situé [Adresse 3] à Gargenville par la SCI les Amaryllis est fautif entre le 1er janvier 2020 et le 31 mai 2026 et en conséquence la condamne à indemniser M. [T] [G] en lui versant les sommes suivantes :
56.191,03 euros pour le préjudice journalier d’habitation
 8.321,39 euros en remboursement de l’intérêt intercalaire
 5.000,00 euros pour réparer son préjudice moral
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation sera accordée aux conditions légales,
Rejette les demandes présentées au titre des coûts de déplacements sur le lieu de travail et préjudice lié à la perte de jouissance de l’emplacement de parking,
Rejette l’astreinte journalière,
Condamne la SCI les Amaryllis aux dépens et à une indemnité de procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de plein droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 JUIN 2026 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1192, code civil 1189, code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation L261-1, code civil 1188, code civil 1218, code civil 1191, code civil 1601-1, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-18T18:59:14.239Z.