Tribunal judiciaire d'Évreux, 1ère chambre - Référés, 5 février 2025, n° 24/00389

N° RG 24/00389 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H3BQ - ordonnance du 05 février 2025 

N° RG 24/00389 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H3BQ


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DU 05 FEVRIER 2025 



DEMANDEUR :

CAMPUS DE L’ESPACE, Société Publique Locale
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 794 203 232
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Paul BRISSET, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par Me Jamellah BALI, avocat au barreau de l’EURE, postulant substitué par Me Olivier JOLLY, avocat au barreau de l’EURE



DÉFENDEUR :

S.A.S. GROUPE SP2
Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 814 945 572
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre MOUNIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par Me Delphine ABRY-LEMAITRE, avocat au barreau de l’EURE, postulant.




PRÉSIDENT : Sabine ORSEL 

GREFFIER lors des débats : Aurélie HUGONNIER, 

DÉBATS : en audience publique du 08 janvier 2025


ORDONNANCE :

- contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
- mise à disposition au greffe le 05 février 2025
- signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier lors de la mise à disposition 

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N° RG 24/00389 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H3BQ - ordonnance du 05 février 2025 
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE a consenti à la SAS GROUPE S2 un bail commercial pour des locaux situés au sein du campus de l'espace, GROUPE AB bâtiment J3, au loyer annuel initial de 21 000 euros, hors taxes et hors charges, et une provision sur charge annuelle estimée à 3 000 euros. Il est stipulé que le montant du loyer sera susceptible de varier proportionnellement à l’indice des loyers des activités tertiaires.

Le 5 décembre 2022, la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE a fait délivrer à la SAS GROUPE S2 un commandement de payer la somme de 14 582,56 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail. Les sommes impayées ont finalement été réglées, postérieurement au mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En raison de nouvelles échéances demeurées impayées, le 28 décembre 2023, la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE a fait délivrer à la SAS GROUPE S2 un commandement de payer la somme de 43203,69 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 13 septembre 2024, la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE a fait assigner la SAS GROUPE S2 devant le président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 7 janvier 2025, elle lui demande de :
constater la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SAS GROUPE S2 le 28 décembre 2023 ;
constater que la SAS GROUPE S2 n’a pas réglé entièrement les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 décembre 2023 dans le mois ayant suivi sa délivrance ni même après ;
constater que la SAS GROUPE S2 n’exploite plus les locaux loués, tel que cela ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 janvier 2025 ;constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 janvier 2024 ;ordonner l’expulsion de la SAS GROUPE S2 et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte définitive de 900 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que la SAS GROUPE S2 désignera ou dans tel lieu au choix de la requérante, aux risques et frais du Preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;condamner la SAS GROUPE S2 à lui payer la somme de 130 442,29 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés et, à titre subsidiaire, s'il existe une contestation sérieuse sur le montant des charges, condamner la SAS GROUPE S2 à lui payer la somme de 49 573,61 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés ;dire que le dépôt de garantie d’un montant de 6 229,66 euros (actualisé au 1er septembre 2024) restera acquis par provision à titre d’indemnité en application de l’article 25 du bail ;dire que toutes les sommes dues porteront de plein droit intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter de leur échéance, en application de l’article 25 du bail ;condamner la SAS GROUPE S2 à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré forfaitairement de 50% , et des charges, taxes et autres accessoires du loyer, et ce, en application de l’article 24 du bail, jusqu’à la restitution des locaux  ;condamner la SAS GROUPE S2 à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :
le montant des charges stipulé dans le bail n'est que prévisionnel, et il sera réajusté chaque année sur la base de l’arrêté de compte de charges annuelles ou sur la base du budget prévisionnel du bailleur ;elle s’acquitte des charges de l’ensemble de ses locataires puis procède à la reddition en fin d’année et les refacture, en fonction des surfaces occupées ;elle n'a pas à envoyer tous les documents justificatifs des charges, mais seulement à la demande du preneur ;par conséquent, le fait que le montant des charges dépasse le montant prévisionnel stipulé au bail ne peut justifier toute absence de paiement ;les paiements de la SAS GROUPE S2 ont, conformément aux dispositions de l'article 1342-10, alinéa 2, du Code civil, été imputé sur les dettes, d’égales intérêts, les plus anciennes ;la clause d'indexation étant claire, la SAS GROUPE S2 ne peut conditionner le paiement des loyers à la justification de leur montant ;puisque la SAS GROUPE S2 ne paye pas les loyers et charges, la clause pénale stipulée au bail trouve à s'appliquer ;en outre, conformément à la clause résolutoire, le montant de l'indemnité d'occupation sera le mont du dernier loyer majoré de 50% ;la demande de délai de paiement devra être rejetée, la SAS GROUPE S2 ne réglant plus les loyers et ne justifiant pas de difficultés financières ;la SAS GROUPE S2 n'occupe plus les locaux.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 5 novembre 2024, la SAS GROUPE S2 demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :
A titre principal,
constater qu’il existe des contestations sérieuses concernant le principe et le quantum de la demande de la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE à le voir être condamné à lui payer diverses sommes à titre de provision ;constater que le commandement est contesté dans son quantum ;débouter ébouter le Bailleur de l’ensemble de ses demandes et prétentions de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;A titre subsidiaire,
lui accorder des délais de paiements de 24 mois pour s’acquitter de toute somme au paiement provisionnel de laquelle il serait condamné ;En tout état de cause,
débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes et prétentions ;condamner la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;condamner la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
le bail stipule un montant de charge fixe à hauteur de 3 000 euros par année ;la demande de provision au titre des charges impayées est par conséquent sérieusement contestable, puisqu'il est réclamé des montants supérieurs à ce que le bail stipule ;le montant réclamé dans le commandement de payer est donc sérieusement contestable ;le décompte produit par la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE laisse apparaître qu'elle n'a pas payé les loyers des deux premiers trimestres de l'année 2023 et du premier trimestre de l'année 2024, ce qui est faux ;il appartient à la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE de justifier des modalités de calcul des loyers appelés et de rapporter la preuve que ceux-ci correspondent strictement aux stipulations contractuelles ;le refus d'accéder à la soufflerie par la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE a eu pour conséquence une perte d'activité, raison pour laquelle elle sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1341-5 du Code civil.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
du bail du 1er septembre 2019 (pièce n°3), qui contient une clause résolutoire (article 24),du commandement de payer la somme de 43203,69 euros, arrêtée au 1er octobre 2023, qui a été délivré le 28 décembre 2023 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°4),du décompte arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n°18).
L'apparente contestation sur le montant du loyer indexé n'en est pas une, le défendeur ne faisant état d'aucune grief réel sur le calcul proposé par le bailleur en application de la clause d'indexation.

Le décompte produit par la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE laisse apparaître que les paiements de la SAS GROUPE S2 des 7 mai et 17 juillet 2023 et 15 avril 2024 ont été pris en compte et par conséquent que la réalité des impayés de loyers n'est pas sérieusement contestable.

Concernant le montant des charges, la clause 7.1.1 stipule que la provision pour charges annuelle « sera réajustée chaque année sur la base de l'arrêté de compte de charges annuelles ou sur la base du budget prévisionnel du bailleur ». La société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE produit les relevés individuels pour la SAS GROUPE S2 des charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, qui effectuent une répartition des charges en fonction de la surface occupée. Dès lors, l'obligation aux charges n'est pas sérieusement contestable.

La SAS GROUPE S2, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre ainsi avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

La clause résolutoire est ainsi acquise.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues 
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

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En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement mais ne verse aucun élément aux débats permettant d’apprécier la réalité de sa situation et donc ses capacités à se délivrer effectivement de sa dette tout en continuant à payer régulièrement ses loyers. Il peut être relevé que le bailleur a provoqué plusieurs réunions visant à trouver un accord amiable sur le règlement de la dette locative, sans effet.

Il convient dès lors de rejeter sa demande.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 28 janvier 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande tendant relative aux biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation
Au 28 janvier 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
sommes dues au titre du commandement de payer, qui prend en compte les paiements opérés : 43203,69 euros ;loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (premier trimestre de l'année 2024) : 12903,78 euros ;soit un total de 56107,47 euros.
Il ressort du dernier décompte actualisé que la SAS GROUPE S2 a opéré un paiement de 8226,48 euros le 15 avril 2024 soit un solde restant dû de 47880,99 euros.

Sur les demandes présentées au titre de clause pénale
Le bail comprend (pages 12 et 13) des clauses qui :
-majorent l'indemnité d'occupation de 50 % sur la base du dernier loyer (article 24) ;
-portent de plein droit les intérêts au taux légal majoré de 8 points ;

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes à ce titre.
Indemnité d’occupation
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS GROUPE S2 sera tenue à une indemnité d’occupation à la fin de la période couverte par le dernier loyer échu, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 3225,95 euros, et sera due à compter du 1er avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

La somme de 43203,69 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.
Le surplus des sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur le dépôt de garantie

En application des stipulations contractuelles le dépôt de garantie restera acquis compte tenu du défaut de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SAS GROUPE S2, qui succombe, sera tenue, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire

REJETTE la demande de délai de paiement

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 28 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SAS GROUPE S2 à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande d'astreinte ;

CONDAMNE la SAS GROUPE S2 à payer à la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE, à titre provisionnel :
47880,99 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;une indemnité mensuelle d’occupation de 3225,95 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
DIT que la somme de 43203,69 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;
REJETTE les demandes au titre des clauses pénales ;

DIT que le dépôt de garantie restera acquis à la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE

CONDAMNE la SAS GROUPE S2 aux entiers dépens de l’instance.

CONDAMNE la SAS GROUPE S2 à payer à la société publique locale CAMPUS DE L'ESPACE la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

La greffière La présidente
Christelle HENRY Sabine ORSEL