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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 15 septembre 2025, n° 22/11228

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé du 11 septembre 2009 avec effet au 16 septembre 2009, l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] Métropole Habitat, a consenti à Mme [F] [Q] un bail portant sur un appartement n°9, numéro 121022 situé au 4ème étage du [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 292,60 euros, outre une provision sur charges de 64,08 euros.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2022, [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner Mme [Q] devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] afin de voir constater la résiliation du bail, à défaut prononcer sa résiliation, ordonner l’expulsion de Mme [Q] et la voir condamner à lui payer l’arriéré de loyer et de charges ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.
Par jugement du 9 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a rejeté l’exception d’inexécution, suspendu les effets de la clause résolutoire inséré au bail, condamné Mme [Q] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 3 363,64 euros en deniers ou quittances valables, représentant les loyers, charges échus avec intérêt au taux légal à compter du jugement, dit que Mme [Q] devra s’acquitter de cette somme par mensualités de 42 euros, le solde étant payé le 36ème mois, condamné Mme [Q] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 448,64 euros, rejeté la demande de [Localité 1] Métropole Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avant dire droit sur la demande reconventionnelle, ordonné une mesure d’expertise avec mission classique et désigné M. [T] [N] pour y procéder, dispensé Mme [Q] de toute provision dans la mesure où elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et renvoyé l’affaire à l’audience du 7 mars 2024.
[Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier ce jugement à Mme [Q] par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 septembre 2024.
L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 23 juin 2025.
Mme [Q], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 1219, 1341-5, 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
rejeter la demande de condamnation de [Localité 1] Métropole Habitat,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 2 781,17 euros au titre de son préjudice de jouissance et à titre subsidiaire, si le tribunal retenait l’acquisition de la clause résolutoire, réduire l’indemnité d’occupation de 15,70% par rapport au prix du loyer,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 500 euros ou, à titre subsidiaire, de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel,

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condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à payer la somme de 2 500 euros à Maître Mathilde Rousselle au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien, elle fait valoir qu’elle a respecté l’échelonnement prévu par le jugement du 9 novembre 2023 ; que LMH ne peut invoquer la clause résolutoire dans la mesure où il est de mauvaise foi.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a été dans l’impossibilité d’utiliser la baignoire, qu'elle a subi une invasion de pigeon, la présence d’humidité dans la chambre et un défaut d’évacuation d’eau dans les sanitaires. Elle rappelle que l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance de 15,62%, outre 279,98 euros au titre du remplacement du sèche-linge.
Elle estime que la situation de désarroi dans laquelle [Localité 1] Métropole Habitat l’a laissée alors qu’elle est intégralement responsable des désordres subis caractérise un préjudice moral.
[Localité 1] Métropole Habitat, représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :
A titre liminaire,
constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 février 2024,A titre principal,
rejeter les demandes de Mme [Q],A titre subsidiaire,
rejeter les demandes de dommages et intérêts,A titre infiniment subsidiaire,
réduire dans de très notables proportions les condamnations prononcées à son égard au titre des préjudices allégués par Mme [Q],procéder à la compensation des sommes dues entre les parties,En tout état de cause,
rejeter les demandes de Mme [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien, il fait valoir que Mme [Q] n’a pas respecté l’échéancier prévu par le jugement du 9 novembre 2023 dès le 15 février 2024 et que le bail est donc résilié depuis cette date.

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Il souligne encore que les premières réclamations de Mme [Q] ne sont apparues que postérieurement à la procédure d’expulsion pour impayés et qu’il a pris toutes les mesures pour remédier aux désordres dès qu’ils ont été constatés.
Il fait valoir que le préjudice de jouissance allégué par Mme [Q] n’est pas démontré et qu’il n’a pu constater les désordres qu’à la réunion d’expertise du 22 février 2024 ; que les travaux ont été réalisés en février 2024 de sorte qu’elle ne peut avoir subi de préjudice ultérieurement à cette date ; que le mode de calcul de l’expert judiciaire ne peut être validé dans la mesure où il n’a pas caractérisé en quoi les désordres ont concrètement affecté l’usage ou la jouissance effective des différentes pièces du logement.
Il estime que le préjudice moral n’est pas davantage démontré et qu’aucune facture n’est produite pour justifier du préjudice matériel et qu’en tout état de cause, Mme [Q] pouvait déplacer son sèche-linge pour éviter qu’il ne soit exposé aux déjections d’oiseaux.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 
A titre liminaire, il sera constaté que le jugement du 9 novembre 2023 n’a statué avant dire droit qu’en ce qui concerne la demande reconventionnelle présentée par Mme [Q].
Il s’en déduit que le présent jugement n’a pas vocation à statuer sur la résiliation du bail ou le montant de l’indemnité d’occupation qui sont des demandes déjà tranchées par ce précédent jugement.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Q]
Sur le préjudice de jouissance
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

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5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »
En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.
En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire relève que :
le cellier est fortement encombré de pigeons qui interdisent, par leur présence, une jouissance paisible de cette pièce, équipée d’un claustra qui permet aux volatiles de s’introduire et que le sèche-linge est devenu inutilisable et doit être remplacé ;la salle de bains présente des fuites au niveau des réseaux d’eau en raison d’une stabilité aléatoire de la baignoire qui oblige la locataire à poser des récipients pour protéger le sol ; que le tablier de baignoire est déposé ;dans la chambre sur rue, une humidité due au défaut d’étanchéité de la fenêtre entraine le décollement du revêtement mural ;les évacuations et arrivées d’eau du sanitaire sont à reprendre.Si [Localité 1] Métropole Habitat estime que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment caractérisé le préjudice de jouissance associé à ces désordres, il est assez évident au regard des termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité dans la mesure où l’entrée des pigeons est imputable à un défaut de clos de l’appartement, que la présence d’humidité témoigne du défaut du gros œuvre du logement et du défaut d’étanchéité des menuiseries et expose l’occupant à des problèmes de santé.
Par ailleurs, les travaux sur les canalisations et évacuations ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.
L’expert judiciaire a retenu u préjudice de jouissance équivalent à 15,70% du loyer.
Si LMH conteste cette méthode de calcul, il n’en propose aucune plus pertinente.
Au regard de la nature et de l’étendue des désordres, il y a donc lieu de retenir ce pourcentage pour évaluer le préjudice de jouissance subi par Mme [Q].
L’obligation de délivrance d’un logement décent incombe au bailleur même en l’absence de mise en demeure.
Mme [Q] fixe le point de départ de son préjudice de jouissance à l’année 2020 mais aucune des pièces qu’elle produit aux débats ne permet d’objectiver la présence des désordres relevés par l’expert judiciaire avant la date à laquelle ils ont été constatés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1], soit le 2 décembre 2022.
Par ailleurs, l’expert judiciaire a repris, dans son rapport, les interventions initiées par LMH qui ont permis de remédier aux désordres.
Il en résulte que la dernière d’entre elles a eu lieu en juillet 2024 (remplacement de la baignoire).

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Il y a donc lieu de considérer que le préjudice de jouissance a perduré jusqu’à cette date.
LMH sera donc condamné à payer à Mme [Q] la somme de 1 044,97 euros (soit 85,54 pour l’année 2022, 632,23 euros pour l’année 2023 et 327,20 euros pour l’année 2024) au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Mme [Q] sollicite la somme de 500 euros en faisant valoir qu’elle n’a plus la facture d’achat du sèche-linge.
L’expert judiciaire a chiffré ce préjudice à la somme de 279,98 euros.
Dans la mesure où Mme [Q] ne justifie pas de la valeur d’achat du sèche-linge mais que celui-ci a néanmoins été qualifié d’inutilisable par l’expert judiciaire, il y a lieu de considérer que le chiffrage retenu par l’expert judiciaire peut être entériné.
LMH sera donc condamné à payer à Mme [Q] la somme de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel.
Sur le préjudice moral
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Mme [Q] ne justifie avoir adressé aucune demande à son bailleur avant la présente procédure initiée par lui.
Elle ne démontre donc pas le préjudice moral lié à la situation de désarroi dans laquelle elle prétend s’être retrouvée.
La demande d’indemnisation du préjudice moral qu’elle présente sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, LMH sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Il sera également condamné à payer à Maître Mathilde Rousselle, avocate au barreau de [Localité 1], la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.


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Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Mme [F] [Q] la somme de 1 044,97 euros au titre du préjudice de jouissance subi par elle entre décembre 2022 et juillet 2024 ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Mme [F] [Q] la somme de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Maître Mathilde Rousselle, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 1]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 22/11228 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WWKE



JUGEMENT 

DU : 15 Septembre 2025





Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT


C/

[F] [Q]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Mme [V] [P], Membre de l'entreprise. 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [Q], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59350-1-2023-2921 du 10/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LILLE)


représentée par Me Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de [Localité 1]




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier











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EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé du 11 septembre 2009 avec effet au 16 septembre 2009, l’office public de l’habitat de [Localité 1], [Localité 1] Métropole Habitat, a consenti à Mme [F] [Q] un bail portant sur un appartement n°9, numéro 121022 situé au 4ème étage du [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 292,60 euros, outre une provision sur charges de 64,08 euros.
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2022, [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner Mme [Q] devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] afin de voir constater la résiliation du bail, à défaut prononcer sa résiliation, ordonner l’expulsion de Mme [Q] et la voir condamner à lui payer l’arriéré de loyer et de charges ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.
Par jugement du 9 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a rejeté l’exception d’inexécution, suspendu les effets de la clause résolutoire inséré au bail, condamné Mme [Q] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 3 363,64 euros en deniers ou quittances valables, représentant les loyers, charges échus avec intérêt au taux légal à compter du jugement, dit que Mme [Q] devra s’acquitter de cette somme par mensualités de 42 euros, le solde étant payé le 36ème mois, condamné Mme [Q] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 448,64 euros, rejeté la demande de [Localité 1] Métropole Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avant dire droit sur la demande reconventionnelle, ordonné une mesure d’expertise avec mission classique et désigné M. [T] [N] pour y procéder, dispensé Mme [Q] de toute provision dans la mesure où elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et renvoyé l’affaire à l’audience du 7 mars 2024.
[Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier ce jugement à Mme [Q] par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 septembre 2024.
L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 23 juin 2025.
Mme [Q], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 1219, 1341-5, 1719 et 1720 du code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :
rejeter la demande de condamnation de [Localité 1] Métropole Habitat,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 2 781,17 euros au titre de son préjudice de jouissance et à titre subsidiaire, si le tribunal retenait l’acquisition de la clause résolutoire, réduire l’indemnité d’occupation de 15,70% par rapport au prix du loyer,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 500 euros ou, à titre subsidiaire, de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel,

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condamner [Localité 1] Métropole Habitat à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral,condamner [Localité 1] Métropole Habitat à payer la somme de 2 500 euros à Maître Mathilde Rousselle au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien, elle fait valoir qu’elle a respecté l’échelonnement prévu par le jugement du 9 novembre 2023 ; que LMH ne peut invoquer la clause résolutoire dans la mesure où il est de mauvaise foi.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a été dans l’impossibilité d’utiliser la baignoire, qu'elle a subi une invasion de pigeon, la présence d’humidité dans la chambre et un défaut d’évacuation d’eau dans les sanitaires. Elle rappelle que l’expert judiciaire a retenu un préjudice de jouissance de 15,62%, outre 279,98 euros au titre du remplacement du sèche-linge.
Elle estime que la situation de désarroi dans laquelle [Localité 1] Métropole Habitat l’a laissée alors qu’elle est intégralement responsable des désordres subis caractérise un préjudice moral.
[Localité 1] Métropole Habitat, représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :
A titre liminaire,
constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 15 février 2024,A titre principal,
rejeter les demandes de Mme [Q],A titre subsidiaire,
rejeter les demandes de dommages et intérêts,A titre infiniment subsidiaire,
réduire dans de très notables proportions les condamnations prononcées à son égard au titre des préjudices allégués par Mme [Q],procéder à la compensation des sommes dues entre les parties,En tout état de cause,
rejeter les demandes de Mme [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991,condamner Mme [Q] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien, il fait valoir que Mme [Q] n’a pas respecté l’échéancier prévu par le jugement du 9 novembre 2023 dès le 15 février 2024 et que le bail est donc résilié depuis cette date.

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Il souligne encore que les premières réclamations de Mme [Q] ne sont apparues que postérieurement à la procédure d’expulsion pour impayés et qu’il a pris toutes les mesures pour remédier aux désordres dès qu’ils ont été constatés.
Il fait valoir que le préjudice de jouissance allégué par Mme [Q] n’est pas démontré et qu’il n’a pu constater les désordres qu’à la réunion d’expertise du 22 février 2024 ; que les travaux ont été réalisés en février 2024 de sorte qu’elle ne peut avoir subi de préjudice ultérieurement à cette date ; que le mode de calcul de l’expert judiciaire ne peut être validé dans la mesure où il n’a pas caractérisé en quoi les désordres ont concrètement affecté l’usage ou la jouissance effective des différentes pièces du logement.
Il estime que le préjudice moral n’est pas davantage démontré et qu’aucune facture n’est produite pour justifier du préjudice matériel et qu’en tout état de cause, Mme [Q] pouvait déplacer son sèche-linge pour éviter qu’il ne soit exposé aux déjections d’oiseaux.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION 
A titre liminaire, il sera constaté que le jugement du 9 novembre 2023 n’a statué avant dire droit qu’en ce qui concerne la demande reconventionnelle présentée par Mme [Q].
Il s’en déduit que le présent jugement n’a pas vocation à statuer sur la résiliation du bail ou le montant de l’indemnité d’occupation qui sont des demandes déjà tranchées par ce précédent jugement.
Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Q]
Sur le préjudice de jouissance
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

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5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »
En application des articles 1217 et 1231 à 1231-7 du code civil, l’inexécution de l’une de ces obligations peut donner lieu à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette inexécution.
En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire relève que :
le cellier est fortement encombré de pigeons qui interdisent, par leur présence, une jouissance paisible de cette pièce, équipée d’un claustra qui permet aux volatiles de s’introduire et que le sèche-linge est devenu inutilisable et doit être remplacé ;la salle de bains présente des fuites au niveau des réseaux d’eau en raison d’une stabilité aléatoire de la baignoire qui oblige la locataire à poser des récipients pour protéger le sol ; que le tablier de baignoire est déposé ;dans la chambre sur rue, une humidité due au défaut d’étanchéité de la fenêtre entraine le décollement du revêtement mural ;les évacuations et arrivées d’eau du sanitaire sont à reprendre.Si [Localité 1] Métropole Habitat estime que l’expert judiciaire n’a pas suffisamment caractérisé le préjudice de jouissance associé à ces désordres, il est assez évident au regard des termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité dans la mesure où l’entrée des pigeons est imputable à un défaut de clos de l’appartement, que la présence d’humidité témoigne du défaut du gros œuvre du logement et du défaut d’étanchéité des menuiseries et expose l’occupant à des problèmes de santé.
Par ailleurs, les travaux sur les canalisations et évacuations ne relèvent pas de la responsabilité du locataire.
L’expert judiciaire a retenu u préjudice de jouissance équivalent à 15,70% du loyer.
Si LMH conteste cette méthode de calcul, il n’en propose aucune plus pertinente.
Au regard de la nature et de l’étendue des désordres, il y a donc lieu de retenir ce pourcentage pour évaluer le préjudice de jouissance subi par Mme [Q].
L’obligation de délivrance d’un logement décent incombe au bailleur même en l’absence de mise en demeure.
Mme [Q] fixe le point de départ de son préjudice de jouissance à l’année 2020 mais aucune des pièces qu’elle produit aux débats ne permet d’objectiver la présence des désordres relevés par l’expert judiciaire avant la date à laquelle ils ont été constatés par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 1], soit le 2 décembre 2022.
Par ailleurs, l’expert judiciaire a repris, dans son rapport, les interventions initiées par LMH qui ont permis de remédier aux désordres.
Il en résulte que la dernière d’entre elles a eu lieu en juillet 2024 (remplacement de la baignoire).

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Il y a donc lieu de considérer que le préjudice de jouissance a perduré jusqu’à cette date.
LMH sera donc condamné à payer à Mme [Q] la somme de 1 044,97 euros (soit 85,54 pour l’année 2022, 632,23 euros pour l’année 2023 et 327,20 euros pour l’année 2024) au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Mme [Q] sollicite la somme de 500 euros en faisant valoir qu’elle n’a plus la facture d’achat du sèche-linge.
L’expert judiciaire a chiffré ce préjudice à la somme de 279,98 euros.
Dans la mesure où Mme [Q] ne justifie pas de la valeur d’achat du sèche-linge mais que celui-ci a néanmoins été qualifié d’inutilisable par l’expert judiciaire, il y a lieu de considérer que le chiffrage retenu par l’expert judiciaire peut être entériné.
LMH sera donc condamné à payer à Mme [Q] la somme de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel.
Sur le préjudice moral
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, Mme [Q] ne justifie avoir adressé aucune demande à son bailleur avant la présente procédure initiée par lui.
Elle ne démontre donc pas le préjudice moral lié à la situation de désarroi dans laquelle elle prétend s’être retrouvée.
La demande d’indemnisation du préjudice moral qu’elle présente sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, LMH sera condamné aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Il sera également condamné à payer à Maître Mathilde Rousselle, avocate au barreau de [Localité 1], la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.


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Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Mme [F] [Q] la somme de 1 044,97 euros au titre du préjudice de jouissance subi par elle entre décembre 2022 et juillet 2024 ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Mme [F] [Q] la somme de 279,98 euros au titre de son préjudice matériel ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat à payer à Maître Mathilde Rousselle, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;
CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 1] Métropole Habitat aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL

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Mise à jour de la source le 2025-09-25T18:11:04.221Z.