Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 3, 26 mai 2025, n° 22/01240

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2000, Monsieur [M] [Z] a donné à bail commercial à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 26 mars 2013 le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans avec effet au 1er juillet 2010.

Par actes de commissaire de justice du 22 décembre 2021, Monsieur [M] [Z] a adressé trois commandements de payer visant la clause résolutoire à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, respectivement pour la somme de 3 017,28 euros au principal, 1 569,30 euros au principal et 771,11 euros au principal. 

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2022, Monsieur [M] [Z] a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, pour la somme de 771,11 euros au principal. 

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2022, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE a fait assigner Monsieur [M] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 mars 2023, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de neuf années.

Les locaux commerciaux objet du bail liant les parties ont été vendus par Monsieur [M] [Z] à la SCI SABAYON par acte sous seing privé du 28 février 2024. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. 

L’ordonnance de clôture a été révoquée par jugement du 5 juin 2023 afin de recueillir les observations des parties sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 février 2025. 

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2024, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sollicite du tribunal de : 
-Dire nuls et de nul effet les quatre commandements de payer délivrés le 22 décembre 2021 et le 3 janvier 2022, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 2 329,10 euros arrêtée au 28 février 2024, 
-Débouter Monsieur [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] aux dépens,
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale en annulation des commandements, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE expose, sans préciser le fondement juridique de sa demande, que : 
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 3 017,28 euros, une décision de la cour d’appel de Paris a déjà statué sur la période allant jusqu’à mars 2019 et que, sur le reste, les loyers d’avril à juillet 2019 ont été régularisés. Elle en conclut que le commandement a été délivré de mauvaise foi et avec un décompte faux.
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 1 569,30 euros, celui-ci a été délivré de mauvaise foi dans la mesure où il existait une contestation quant au montant des charges dues.
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 711,11 euros, de dernier est contraire à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 23 juin 2021 précisant qu’un règlement avait été effectué sur cette somme, et a donc été délivré de mauvaise foi
-concernant enfin le commandement de payer du 3 janvier 2022 portant sur la somme de 711,11 euros, qu’il est identique et se fonde sur les mêmes éléments que le précédent commandement, et a donc été délivré de mauvaise foi. 
Au soutien de sa demande en paiement, elle rappelle que Monsieur [M] [Z] a été débouté de sa demande en paiement de la somme de 25 866,79 euros arrêtée au 5 mars 2019 par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021. Elle ajoute que la régularisation des charges 2018 intègre des factures de travaux de toirture relevant de l’article 606 du code civil pour un montant de 1 032,32 euros, celle de 2019 pour un montant de 961,81 euros, et celle de 2020 pour un montant de 139,60 euros. Elle ne conteste pas le montant des régularisations 2021, 2022 et 2023. S’agissant de l’indexation du loyer, elle indique, sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, que l’indice ICC ne peut plus continuer à être utilisé pour le renouvellement d’un bail commercial sauf accord entre les parties, et que l’indice ILC doit être appliqué. 
Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE expose, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que Monsieur [M] [Z] a agi de manière déloyale, en particulier par le moyen de saisies conservatoires, occasionnant un blocage de fonds et des problèmes de trésorerie.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 26 novembre 2024, Monsieur [M] [Z] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
-Débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE aux dépens, dont les frais d’exécution, avec distraction au profit de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES,
-Condamner la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Rappeler l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il expose, sur le fondement des articles 1103 et 606 du code civil et L.145-46-1 du code de commerce, que le décompte établi par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE est erroné, que les commandements de payer sont justifiés et bien fondés. Il fait valoir à ce titre que la demanderesse inscrit à son décompte le loyer sans intégrer le montant des provisions sur charges. Il ajoute que les dispositions de la loi Pinel ne trouvent à s’appliquer qu’à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail. Il soutient par ailleurs que les parties ont librement et contractuellement choisi d’indexer le loyer sur l’ICC et que tout changement sur ce point devrait passer par un avenant, l’article L. 145-38 du code de commerce ne s’appliquant qu’à la révision du loyer et non à son indexation. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formulée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, il indique d’une part que la demande est mal fondée et aurait dû être formulée sur le fondement de l’article 1382 du code civil et non sur l’article 1231-1 du même code, et d’autre part que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus de droit que lorsqu’une faute est caractérisée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

Motifs

MOTIVATION

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat, de « dire et juger », de « considérer », de « déclarer » ou « écarter », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont, par conséquent, été expurgés de l’exposé du litige.

Sur les demandes en nullité des commandements de payer

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit donc, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre à celui-ci d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due.

Les contrats doivent en outre être négociés, formés et exécutés de bonne foi et cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En l’espèce, il sera d’abord rappelé qu’aux termes du contrat de bail commercial conclu le 5 février 2000 entre la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE et Monsieur [M] [Z], « à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ». 

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant de 3 017,28 euros

En l’espèce, ce commandement se fonde sur un décompte allant du mois de juillet 2017 au mois de juillet 2019.

Il ressort du jugement du 24 juillet 2019 que ce dernier annule un commandement de payer du 16 mars 2017 pour des sommes antérieures à cette date, et déboute Monsieur [M] [Z] de ses demandes concernant le paiement du loyer et des charges arrêtés 5 mars 2019 pour défaut de justificatifs transmis à la juridiction.

L’arrêt de la cour d’appel du 23 juin 2021 confirme la nullité du commandement de payer du 16 mars 2017 et indique qu’au 5 mars 2019, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et des charges. Le décompte annexé au commandement de payer était donc erroné en ce qu’il intégrait des sommes antérieures au 5 mars 2019.




Toutefois, le commandement vise également des sommes dues postérieurement à la date du 5 mars 2019 avec un décompte détaillé, dont la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE ne conteste qu’un appel du mois de juillet de 2019 à hauteur de 45,94 euros. Or, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement, ce dernier restant valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

La mauvaise foi du bailleur ne saurait se déduire de la seule délivrance d’un commandement portant sur une somme partiellement erronée et ayant fait en partie l’objet d’une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée.

Il convient dans ces conditions de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en nullité du commandement.

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant de 1 569,30 euros

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l’espèce le commandement litigieux portait sur le loyer de décembre 2021, exigible le 1er décembre.

La mauvaise foi de Monsieur [M] [Z] n’est pas davantage démontrée, le bailleur étant en droit de réclamer le paiement de son loyer, ainsi que des provisions pour charges prévues contractuellement, quelles qu’aient été les contestations de la locataire sur le montant des régularisations.

Il convient dans ces conditions de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en nullité du commandement.

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant 771,11 euros et le commandement de payer du 3 janvier 2022 pour un montant 771,11 euros

En l’espèce, il est admis par les parties que les deux commandements portent sur la même somme de 711,11 euros, correspondant à la réactualisation de la régularisation annuelle des charges de l’année 2016. 

Or il ressort de jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 24 juillet 2019 et de l’arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021 qu’il a été jugé qu’au 5 mars 2019 aucune somme n’était due au titre de son arriéré locatif.

Monsieur [M] [Z] ne pouvait donc réclamer auprès de la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE une quelconque somme au titre de la régularisation des charges de l’année 2016.

Il convient dans ces conditions de dire de non effet les commandements délivrés par Monsieur [M] [Z] le 22 décembre 2021 et le 3 janvier 2022 pour un montant de 771,11 euros.

Sur la demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, les développements de Monsieur [M] [Z] relatifs aux sommes appelées avant le 5 mars 2019 sont inopérants au regard de l'autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021.

Il y a donc lieu de partir d’un solde nul au 5 mars 2019, comme le fait la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE.

-Sur les régularisations de charges

Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il résulte de l'article R.145-35 du code de commerce dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

L’article 606 du code civil prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Il est de principe que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble

En l’espèce, il est constant que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er juillet 2010 puis le 1er juillet 2019. Ces dispositions ne trouvent donc à s’appliquer qu’à compter du 1er juillet 2019 et il n’y a pas lieu de déduire la somme de 1 032,32 euros des charges dues sur l’année 2018. La régularisation des charges 2018 s’élève donc à 380,42 euros (3 680,42-3300) à inscrire au débit du décompte en lieu et place des 651,90 euros inscrits au crédit du décompte par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE. Il convient par conséquent de déduire la somme de 1 032,32 euros (380,42 + 651,90) du montant sollicité par cette dernière.




S’agissant des charges 2019, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, sur laquelle repose la charge de la preuve s’agissant d’une action en restitution de l’indu, ne démontre pas que les travaux de réfection des sols ainsi que les travaux relatifs aux portes de l’immeuble aient relevé des grosses réparations au sens de l’article 606 précité, étant observé qu’elle n’apporte aucune précision sur la consistance desdits travaux. Il convient par conséquent de déduire du montant demandé la somme de 961,81 euros correspondant au montant de ces travaux.

S’agissant des charges 2020, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE ne démontre pas davantage que les travaux sur colonne et d’étanchéité aient relevé de l’article 606 du code civil. Il y a dès lors lieu de déduire du montant demandé la somme de 139,60 euros.

-Sur l’indexation du loyer

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. 

En l’espèce, il est constant que le bail stipule que le loyer est indexé annuellement selon l’indice national de la statistique du coût de la construction.

Les dispositions invoquées par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sont inopérantes dans la mesure où elles prévoient un plafonnement du loyer au moment de la révision et n’ont pas trait à l’indexation annuelle du loyer, qui peut être fondée sur l’indice du coût de la construction en application de l’article L. 111-2 du code monétaire et financier.

Dès lors, il convient d’écarter la demande de remboursement formée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE et fondée sur une indexation erronée du loyer.

Aucun des moyens présentés au soutien de la demande de remboursement n’étant opérant, il convient de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
En l’espèce, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE se fonde sur l’article 1231-1 du code civil pour solliciter le paiement de dommages et intérêts, se prévalant de l’attitude déloyale de Monsieur [M] [Z] et de la délivrance de commandements de payer jugés abusifs. 

Toutefois, en premier lieu, le fondement invoqué par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE est celui de la responsabilité contractuelle, impliquant la démonstration d’une inexécution contractuelle du débiteur, laquelle n’est pas démontrée ni même invoquée en l’espèce.

En second lieu et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il n’est pas démontré de caractère abusif, ni de manœuvre dilatoire ou abusive permettant de caractériser une faute dans les agissements de Monsieur [M] [Z].

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES.

La société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sera également condamnée à payer à Monsieur [M] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande de nullité des commandements délivrés le 22 décembre 2021 pour un montant de 3 017,28 euros et de 1 569,30 euros,

-Dit de nul effet le commandement de payer délivré par Monsieur [M] [Z] à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE le 22 décembre 2021 portant sur la somme de 771,11 euros,

-Dit de nul effet le commandement de payer délivré par Monsieur [M] [Z] à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE le 3 janvier 2022 portant sur la somme de 771,11 euros,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros arrêtée au 28 février 2024,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande de dommages et intérêts, 

-Condamne la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

-Condamne la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait au Palais de Justice, le 26 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/01240 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WAO4
N° de MINUTE : 25/00705

DEMANDEUR

S.A.R.L. Société Dionysienne de Gérance Locative
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Z]
[Adresse 3] 
[Localité 4]
représenté par Maître Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 142


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2000, Monsieur [M] [Z] a donné à bail commercial à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 26 mars 2013 le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans avec effet au 1er juillet 2010.

Par actes de commissaire de justice du 22 décembre 2021, Monsieur [M] [Z] a adressé trois commandements de payer visant la clause résolutoire à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, respectivement pour la somme de 3 017,28 euros au principal, 1 569,30 euros au principal et 771,11 euros au principal. 

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2022, Monsieur [M] [Z] a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, pour la somme de 771,11 euros au principal. 

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2022, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE a fait assigner Monsieur [M] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en opposition à commandement de payer.

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 13 mars 2023, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de neuf années.

Les locaux commerciaux objet du bail liant les parties ont été vendus par Monsieur [M] [Z] à la SCI SABAYON par acte sous seing privé du 28 février 2024. 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2023. 

L’ordonnance de clôture a été révoquée par jugement du 5 juin 2023 afin de recueillir les observations des parties sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 février 2025. 

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2024, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sollicite du tribunal de : 
-Dire nuls et de nul effet les quatre commandements de payer délivrés le 22 décembre 2021 et le 3 janvier 2022, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 2 329,10 euros arrêtée au 28 février 2024, 
-Débouter Monsieur [M] [Z] de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
-Condamner Monsieur [M] [Z] aux dépens,
-Condamner Monsieur [M] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale en annulation des commandements, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE expose, sans préciser le fondement juridique de sa demande, que : 
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 3 017,28 euros, une décision de la cour d’appel de Paris a déjà statué sur la période allant jusqu’à mars 2019 et que, sur le reste, les loyers d’avril à juillet 2019 ont été régularisés. Elle en conclut que le commandement a été délivré de mauvaise foi et avec un décompte faux.
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 1 569,30 euros, celui-ci a été délivré de mauvaise foi dans la mesure où il existait une contestation quant au montant des charges dues.
-concernant le commandement de payer du 22 décembre 2021 portant sur la somme de 711,11 euros, de dernier est contraire à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 23 juin 2021 précisant qu’un règlement avait été effectué sur cette somme, et a donc été délivré de mauvaise foi
-concernant enfin le commandement de payer du 3 janvier 2022 portant sur la somme de 711,11 euros, qu’il est identique et se fonde sur les mêmes éléments que le précédent commandement, et a donc été délivré de mauvaise foi. 
Au soutien de sa demande en paiement, elle rappelle que Monsieur [M] [Z] a été débouté de sa demande en paiement de la somme de 25 866,79 euros arrêtée au 5 mars 2019 par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021. Elle ajoute que la régularisation des charges 2018 intègre des factures de travaux de toirture relevant de l’article 606 du code civil pour un montant de 1 032,32 euros, celle de 2019 pour un montant de 961,81 euros, et celle de 2020 pour un montant de 139,60 euros. Elle ne conteste pas le montant des régularisations 2021, 2022 et 2023. S’agissant de l’indexation du loyer, elle indique, sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, que l’indice ICC ne peut plus continuer à être utilisé pour le renouvellement d’un bail commercial sauf accord entre les parties, et que l’indice ILC doit être appliqué. 
Enfin, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE expose, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, que Monsieur [M] [Z] a agi de manière déloyale, en particulier par le moyen de saisies conservatoires, occasionnant un blocage de fonds et des problèmes de trésorerie.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées le 26 novembre 2024, Monsieur [M] [Z] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
-Débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de l’intégralité de ses demandes, 
-Condamner la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE aux dépens, dont les frais d’exécution, avec distraction au profit de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES,
-Condamner la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Rappeler l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il expose, sur le fondement des articles 1103 et 606 du code civil et L.145-46-1 du code de commerce, que le décompte établi par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE est erroné, que les commandements de payer sont justifiés et bien fondés. Il fait valoir à ce titre que la demanderesse inscrit à son décompte le loyer sans intégrer le montant des provisions sur charges. Il ajoute que les dispositions de la loi Pinel ne trouvent à s’appliquer qu’à compter du 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail. Il soutient par ailleurs que les parties ont librement et contractuellement choisi d’indexer le loyer sur l’ICC et que tout changement sur ce point devrait passer par un avenant, l’article L. 145-38 du code de commerce ne s’appliquant qu’à la révision du loyer et non à son indexation. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formulée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, il indique d’une part que la demande est mal fondée et aurait dû être formulée sur le fondement de l’article 1382 du code civil et non sur l’article 1231-1 du même code, et d’autre part que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus de droit que lorsqu’une faute est caractérisée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. 




MOTIVATION

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat, de « dire et juger », de « considérer », de « déclarer » ou « écarter », qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont, par conséquent, été expurgés de l’exposé du litige.

Sur les demandes en nullité des commandements de payer

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit donc, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre à celui-ci d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due.

Les contrats doivent en outre être négociés, formés et exécutés de bonne foi et cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En l’espèce, il sera d’abord rappelé qu’aux termes du contrat de bail commercial conclu le 5 février 2000 entre la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE et Monsieur [M] [Z], « à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ». 

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant de 3 017,28 euros

En l’espèce, ce commandement se fonde sur un décompte allant du mois de juillet 2017 au mois de juillet 2019.

Il ressort du jugement du 24 juillet 2019 que ce dernier annule un commandement de payer du 16 mars 2017 pour des sommes antérieures à cette date, et déboute Monsieur [M] [Z] de ses demandes concernant le paiement du loyer et des charges arrêtés 5 mars 2019 pour défaut de justificatifs transmis à la juridiction.

L’arrêt de la cour d’appel du 23 juin 2021 confirme la nullité du commandement de payer du 16 mars 2017 et indique qu’au 5 mars 2019, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et des charges. Le décompte annexé au commandement de payer était donc erroné en ce qu’il intégrait des sommes antérieures au 5 mars 2019.




Toutefois, le commandement vise également des sommes dues postérieurement à la date du 5 mars 2019 avec un décompte détaillé, dont la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE ne conteste qu’un appel du mois de juillet de 2019 à hauteur de 45,94 euros. Or, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement, ce dernier restant valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur.

La mauvaise foi du bailleur ne saurait se déduire de la seule délivrance d’un commandement portant sur une somme partiellement erronée et ayant fait en partie l’objet d’une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée.

Il convient dans ces conditions de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en nullité du commandement.

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant de 1 569,30 euros

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

En l’espèce le commandement litigieux portait sur le loyer de décembre 2021, exigible le 1er décembre.

La mauvaise foi de Monsieur [M] [Z] n’est pas davantage démontrée, le bailleur étant en droit de réclamer le paiement de son loyer, ainsi que des provisions pour charges prévues contractuellement, quelles qu’aient été les contestations de la locataire sur le montant des régularisations.

Il convient dans ces conditions de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en nullité du commandement.

-Sur le commandement de payer du 22 décembre 2021 pour un montant 771,11 euros et le commandement de payer du 3 janvier 2022 pour un montant 771,11 euros

En l’espèce, il est admis par les parties que les deux commandements portent sur la même somme de 711,11 euros, correspondant à la réactualisation de la régularisation annuelle des charges de l’année 2016. 

Or il ressort de jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 24 juillet 2019 et de l’arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021 qu’il a été jugé qu’au 5 mars 2019 aucune somme n’était due au titre de son arriéré locatif.

Monsieur [M] [Z] ne pouvait donc réclamer auprès de la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE une quelconque somme au titre de la régularisation des charges de l’année 2016.

Il convient dans ces conditions de dire de non effet les commandements délivrés par Monsieur [M] [Z] le 22 décembre 2021 et le 3 janvier 2022 pour un montant de 771,11 euros.

Sur la demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros 

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, les développements de Monsieur [M] [Z] relatifs aux sommes appelées avant le 5 mars 2019 sont inopérants au regard de l'autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 juin 2021.

Il y a donc lieu de partir d’un solde nul au 5 mars 2019, comme le fait la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE.

-Sur les régularisations de charges

Aux termes de l'article L.145-40-2 du code de commerce dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il résulte de l'article R.145-35 du code de commerce dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

L’article 606 du code civil prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Il est de principe que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble

En l’espèce, il est constant que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er juillet 2010 puis le 1er juillet 2019. Ces dispositions ne trouvent donc à s’appliquer qu’à compter du 1er juillet 2019 et il n’y a pas lieu de déduire la somme de 1 032,32 euros des charges dues sur l’année 2018. La régularisation des charges 2018 s’élève donc à 380,42 euros (3 680,42-3300) à inscrire au débit du décompte en lieu et place des 651,90 euros inscrits au crédit du décompte par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE. Il convient par conséquent de déduire la somme de 1 032,32 euros (380,42 + 651,90) du montant sollicité par cette dernière.




S’agissant des charges 2019, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, sur laquelle repose la charge de la preuve s’agissant d’une action en restitution de l’indu, ne démontre pas que les travaux de réfection des sols ainsi que les travaux relatifs aux portes de l’immeuble aient relevé des grosses réparations au sens de l’article 606 précité, étant observé qu’elle n’apporte aucune précision sur la consistance desdits travaux. Il convient par conséquent de déduire du montant demandé la somme de 961,81 euros correspondant au montant de ces travaux.

S’agissant des charges 2020, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE ne démontre pas davantage que les travaux sur colonne et d’étanchéité aient relevé de l’article 606 du code civil. Il y a dès lors lieu de déduire du montant demandé la somme de 139,60 euros.

-Sur l’indexation du loyer

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. 

En l’espèce, il est constant que le bail stipule que le loyer est indexé annuellement selon l’indice national de la statistique du coût de la construction.

Les dispositions invoquées par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sont inopérantes dans la mesure où elles prévoient un plafonnement du loyer au moment de la révision et n’ont pas trait à l’indexation annuelle du loyer, qui peut être fondée sur l’indice du coût de la construction en application de l’article L. 111-2 du code monétaire et financier.

Dès lors, il convient d’écarter la demande de remboursement formée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE et fondée sur une indexation erronée du loyer.

Aucun des moyens présentés au soutien de la demande de remboursement n’étant opérant, il convient de débouter la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ce texte que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
En l’espèce, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE se fonde sur l’article 1231-1 du code civil pour solliciter le paiement de dommages et intérêts, se prévalant de l’attitude déloyale de Monsieur [M] [Z] et de la délivrance de commandements de payer jugés abusifs. 

Toutefois, en premier lieu, le fondement invoqué par la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE est celui de la responsabilité contractuelle, impliquant la démonstration d’une inexécution contractuelle du débiteur, laquelle n’est pas démontrée ni même invoquée en l’espèce.

En second lieu et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il n’est pas démontré de caractère abusif, ni de manœuvre dilatoire ou abusive permettant de caractériser une faute dans les agissements de Monsieur [M] [Z].

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES.

La société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE sera également condamnée à payer à Monsieur [M] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision. 









PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande de nullité des commandements délivrés le 22 décembre 2021 pour un montant de 3 017,28 euros et de 1 569,30 euros,

-Dit de nul effet le commandement de payer délivré par Monsieur [M] [Z] à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE le 22 décembre 2021 portant sur la somme de 771,11 euros,

-Dit de nul effet le commandement de payer délivré par Monsieur [M] [Z] à la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE le 3 janvier 2022 portant sur la somme de 771,11 euros,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande en paiement de la somme de 2 329,10 euros arrêtée au 28 février 2024,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande de dommages et intérêts, 

-Condamne la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ET ASSOCIES,

-Déboute la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

-Condamne la société DIONYSIENNE DE GESTION LOCATIVE à payer à Monsieur [M] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait au Palais de Justice, le 26 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA JUGE




Madame AIT Madame CORON

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