Tribunal judiciaire de Pontoise, Troisième Chambre Civile, 6 juin 2025, n° 21/00291

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 Juin 2025

N° RG 21/00291 - N° Portalis DB3U-W-B7F-L3AH 

Code NAC : 54G 

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE CLOS [Adresse 9]


C/

Compagnie d’assurance MAF
Compagnie d’assurance SMABTP
S.A. ALLIANZ IARD
S.A. AXA FRANCE IARD
S.A. SMA SA
S.A.R.L. CYRIL PONELLE
S.A.R.L. ERIC COUSTE ARCHITECTURE
S.A.R.L. LMTPT
S.A.S.U. ITB 77
S.A.S.U. QUALICONSULT
S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA greffière lors de la plaidoirie et de Clémentine IHUMURE, Greffière lors du prononcé a rendu le 06 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame BABA-AISSA, Juge
M. PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 Avril 2025 devant Nawelle BABA-AISSA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Nawelle BABA-AISSA 

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE CLOS [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Me Juliette HERVE, avocat au barreau du VAL D’OISE











DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance MAF, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Anne-sophie PUYBARET, avocat au barreau de VERSAILLES

Compagnie d’assurance SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A. SMA SA, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A.R.L. CYRIL PONELLE, dont le siège social est sis [Adresse 14]
non representé 

S.A.R.L. ERIC COUSTE ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Anne-sophie PUYBARET, avocat au barreau de VERSAILLES

S.A.R.L. LMTPT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non representé 

S.A.S.U. ITB 77, dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Me Patrick FLORENTIN, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A.S.U. QUALICONSULT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julien AUCHET, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.N.C. KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Dominique LE BRUN, avocat au barreau du VAL D’OISE



--==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, agissant en qualité de maître d’ouvrage, a fait édifier sur un terrain sis [Adresse 9]/[Adresse 1] à [Localité 13], un ensemble immobilier à usage de logements, constitué en copropriété dénommée la résidence « Le Clos [Adresse 9] ». 

 Cet ensemble comprend trois immeubles collectifs se décomposant comme suit : 
- Bâtiment A de type R+2 sans sous-sol comprenant 15 logements,
- Bâtiment B de type R+2 sur deux niveaux de sous-sol comprenant 22 logements,
- Bâtiment C de type R+2 sur deux niveaux de sous-sol comprenant 26 logements,
- 4 maisons de ville,
- 129 places de parking. 
 
Pour la réalisation de cette opération, sont notamment intervenues à l’acte de construire les sociétés suivantes : 
- La société ERIC COUSTE ARCHITECTURE, assurée auprès de la compagnie MAF, en qualité d’architecte de conception et de suivi architectural,
- La société ITB 77, assurée auprès de la compagnie ALLIANZ IARD, titulaire du lot gros œuvre,
 - La société LMTPT, assurée auprès de la compagnie SMABTP, titulaire du lot VRD,
- La société CYRIL PONELLE, assurée auprès de la compagnie ALLIANZ IARD, titulaire du lot métallerie – garde-corps,
- La société QUALICONSULT, assurée auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD, en qualité de bureau de contrôle. 
Une police dommages ouvrage a été souscrite auprès de la SAGENA devenue SMA SA.
 
La réception de l’ouvrage est intervenue le 19 janvier 2010. 

A compter du 15 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires (ci-après dénommé SDC) a déclaré plusieurs sinistres relatifs notamment à des fuites, infiltrations et fissures.

Le SDC a assigné le 9 janvier 2015 en référé expertise la SNC KAUFMAN & BROAD HOMES et la société SMA. La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance en date du 26 juin 2015, une expertise a été ordonnée et madame [P] a été désignée en qualité d'expert judiciaire, remplacée par madame [I] par ordonnance du 23 juillet 2015.

Par ordonnance du 17 février 2016, les opérations ont été rendues communes à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs à l'initiative de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7.

Par ordonnance du 3 novembre 2017, les opérations d'expertise ont été étendues aux désordres relatifs aux réseaux d'eaux pluviales et d'eaux usées.

Madame [I], expert, a déposé son rapport le 15 avril 2019.


Par actes d'huissiers délivrés entre le 7 décembre 2020 et le 7 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné les parties défenderesses (la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 ainsi que la SMA SA, assureur DO et CNR, la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et son assureur la MAF, la société LMTPT et son assureur la SMABTP, la société QUALICONSULT et son assureur AXA France Iard, ainsi que les sociétés ITB77 et Cyril PONELLE et leur assureur ALLIANZ) devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir, sur le fondement de la garantie légale des constructeurs et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité de droit commun, la réparation de ses préjudices selon les montants et les répartitions retenus par l’expert. 

Puis, la SMABTP a assigné les sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, QUALICONSULT et AXA France IARD (RG 21/00126), et la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 a assigné la société LMTPT et son assureur la SMABTP (RG 21/00462). 
 

Les trois affaires ont fait l’objet d’une jonction sous le n° de RG 21/00291 par ordonnance du 
juge de la mise en état en date du 25 mars 2021.

Par ordonnance du 22 avril 2022, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables comme forcloses les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Clos [Adresse 9] à l'encontre:
- des sociétés KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, 
- de la SMABTP en qualité d'assureur de la société LMTPT, 
- de la SARL ERIC COUSTE ARCHITECTE et son assureur la MAF, 
- de la société QUALICONSULT et son assureur AXA France lARD au titre des travaux de réfection des réseaux EU/EP.

Par ordonnance du 10 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme forcloses les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Clos [Adresse 9] à l'encontre de la SMA au titre des travaux de réfection des réseaux EU/EP (eaux usées/eaux pluviales).
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, le SDC formule les demandes suivantes :

SUR LES FISSURES :

- Condamner in solidum les sociétés SMA SA, ITB77 et ALLIANZ IARD à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS [Adresse 9], [Adresse 9] / [Adresse 1] France à [Localité 11] une somme d’un montant de 39.705 € HT, soit 43.713,50 € TTC au titre des travaux de réfection des fissures affectant tant les maisons de ville que les bâtiments collectifs, avec actualisation de l’indice BT01 depuis le dépôt du rapport en date du 15/04/19 jusqu’à la date du jugement à venir, cette somme étant assortie d’un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal à compter du 09/12/20 pour la SMA SA et du taux d’intérêt légal à compter du 07/12/20 à l’encontre des sociétés ITB77 et ALLIANZ IARD, 
- Subsidiairement, condamner in solidum les sociétés SMA SA, ITB77 et ALLIANZ IARD à régler au syndicat des copropriétaires une somme d’un montant de 27.080 € HT ou 29.826 € TTC, avec actualisation de l’indice BT01 depuis le dépôt du rapport en date du 15/04/19 jusqu’à la date du jugement à venir, cette somme étant assortie d’un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal à compter du 09/12/20 pour la SMA SA et du taux d’intérêt légal à compter du 07/12/20 à l’encontre des sociétés ITB77 et ALLIANZ IARD

SUR LES INFILTRATIONS EN PROVENANCE DE LA BOITE DE DERIVATION DU PORTAIL D’ENTREE :

- Condamner in solidum la SMA SA, l’entreprise CYRIL PONELLE et son assureur ALLIANZ IARD à régler au Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence LE CLOS [Adresse 9], [Adresse 9] / [Adresse 1] à [Localité 11], une somme de 2.345,90 € TTC avec actualisation de l’indice BT01 depuis le dépôt du rapport en date du 15/04/19 jusqu’à la date du jugement à venir, cette somme étant assortie du taux d’intérêt légal à compter du 07/12/20, 

- Condamner in solidum la SMA SA, la société ITB77 et son assureur ALLIANZ IARD, la société CYRIL PONELLE et son assureur ALLIANZ IARD, à régler une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC au Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence LE CLOS [Adresse 9], [Adresse 9] / [Adresse 1] à [Localité 11],
- Condamner in solidum la SMA SA, la société ITB77 et son assureur ALLIANZ IARD, la société CYRIL PONELLE et son assureur ALLIANZ IARD, aux entiers dépens, lesquels incluent notamment les frais d’expertise judiciaire et les frais de constats d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Juliette HERVE, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, 
- Débouter la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, la SARL ERIC COUSTE ARCHITECTE, la société MAF, la société SMABTP, la SAS QUALICONSULT et la SA AXA France IARD de leurs demandes formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE CLOS [Adresse 9] au titre de l’article 700 du CPC,
- Rejeter toutes autres demandes,
- Juger que l'exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution ».



Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 demande de :
- « DÉCLARER la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.
À titre principal, 
Vu l’ordonnance d’incident du Tribunal judiciaire de PONTOISE du 22 avril 2022, 
Vu les articles 500, 794, 695 à 700 du code de procédure civile, 
- DÉCLARER que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE CLOS [Adresse 9] ne formule plus aucune demande à l’encontre de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7.
En tout état de cause, 
- DÉCLARER qu’au vu de l’ordonnance d’incident rendue le 22 avril 2022 et signifiée le 14 novembre 2022 et des éléments de droit développés ci-dessus, l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE CLOS [Adresse 9] est irrémédiablement prescrite sur les fondements juridiques allégués à l’encontre de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, 
- DÉBOUTER en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE CLOS [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes qu’il pourrait formuler à l’encontre de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, 
- PRONONCER la mise hors de cause de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7,
À titre subsidiaire, 
Vu les articles 1831-1, 1792 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, 
Vu l’article L125-1 (anc. art. L111-23) du code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles L241-2, L242-1, L124-3 et L114-1 du code des assurances, 
- CONDAMNER in solidum les sociétés SMA SA, LMTPT, SMABTP, QUALICONSULT et AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne la SNC 
KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre,
- DÉBOUTER toute partie de conclusions contraires aux présentes, 

- LIMITER le montant de la condamnation de la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 à la somme de 1.318,68 euros TTC.
En tout état de cause, 
- CONDAMNER tous succombants à payer à la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ».


Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 17 septembre 2024, la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et la MAF demandent de :
- « DECLARER la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS recevables et bien fondées en leurs conclusions ; 
- PRENDRE ACTE du désistement du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS [Adresse 9] concernant les réseaux EU/EP ; 
 Par conséquent, 
- REJETER les demandes en garantie formées par toute autre partie à l’encontre de la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS; - PRONONCER la mise hors de cause de la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ; 
- DEBOUTER par conséquent le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS [Adresse 9] et tout autre succombant à régler à la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 27 août 2024, la société QUALICONSULT et son assureur AXA France IARD demandent de :
“A titre principal : 
 - DECLARER IRRECEVABLES toute prétention éventuelle du Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] à l’égard de la société QUALICONSULT et d’AXA FRANCE au titre de la non-conformité des réseaux EU/EV et toutes demandes accessoires ; 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] de ses demandes, ce dernier ayant été déclaré forclos en son action au titre de la non-conformité des réseaux EU/EV ;
- DECLARER sans objet les appels en garantie formés à l’encontre de la société QUALICONSULT et AXA FRANCE IARD, notamment par la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 ; 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9], la SMABTP, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, à l’instar de tout appelant en garantie, de leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre de la société QUALICONSULT et de son assureur AXA FRANCE ; 
Par conséquent : 
- PRONONCER la mise hors de cause des sociétés QUALICONSULT et AXA FRANCE IARD ; 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] et la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, à verser aux sociétés QUALICONSULT et AXA FRANCE une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de référé et de fond ; 
A titre subsidiaire : 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9], la SMABTP, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, à l’instar de tout appelant en garantie, de leur demande de condamnation in solidum dirigée à l’encontre de la société QUALICONSULT et de son assureur AXA FRANCE ; 
- LIMITER toute condamnation de la société QUALICONSULT et de son assureur AXA FRANCE à une quote-part maximale de 5 % de la seule non-conformité liée aux réseaux EU/EV ; 
- CONDAMNER la société LMTPT in solidum avec son assureur la SMABTP, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 in solidum avec son assureur la SMA SA, à relever et garantir la société QUALICONSULT et son assureur AXA FRANCE de toutes condamnations qui seraient mises à leur charge ; 
- CONDAMNER la société LMTPT in solidum avec son assureur la SMABTP, la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7 in solidum avec son assureur la SMA SA, à verser à la société QUALICONSULT et son assureur AXA FRANCE une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens”.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la compagnie ALLIANZ, en sa double qualité d’assureur de l’entreprise ITB77 et de la société CYRIL PONELLE formule les demandes suivantes :
« Sur les demandes dirigées à l’encontre d’ALLIANZ recherchée en sa qualité d’assureur de l’entreprise Cyril PONELLE : 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos [Adresse 9] sis [Adresse 9] / [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la société ALLIANZ, recherchée en sa qualité d’assureur Responsabilité Civile Décennale, en l’absence de preuve du caractère décennal du désordre imputé à son ancien assuré ; 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos [Adresse 9] sis [Adresse 9] / [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la société ALLIANZ, recherchée en sa qualité d’assureur Responsabilité Civile; 
- DECLARER ALLIANZ recevable à opposer le montant de sa franchise ainsi que les plafonds de garantie. 
• Sur les demandes dirigées à l’encontre d’ALLIANZ recherchée en sa qualité d’assureur de l’entreprise ITB 77 : 
- LIMITER la condamnation d’ALLIANZ recherchée en sa qualité d’assureur responsabilité décennale ; 
- RETENIR les évaluations de reprises décidées par l’Expert et rejeter les demandes complémentaires du syndicat ; 
- LIMITER la condamnation d’ALLIANZ au titre des travaux de reprise partielle d’un montant de 14 685 € TTC ; 
- DECLARER ALLIANZ recevable à opposer le montant de sa franchise ainsi que les plafonds de garantie ».


Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 14 mai 2024, la SMA SA demande de :
« A titre principal : 
- sur les réseaux EU/EP 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] de ses demandes, ce dernier ayant été déclaré forclos en son action selon les ordonnances d’incident du 22 avril 2022 et du 10 mars 2023, 

- Donner acte au Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] de l’abandon de ses demandes à ce titre 
 
Sur les désordres de fissurations des maisons de ville et du bâtiment collectif 

Vu les articles L242.1, A243.1 et L114.2 du code des assurances 
 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires LE CLOS [Adresse 9] de sa demande en tant que dirigée à l’encontre de la SMA SA à régler les préjudices subis avec doublement du taux de l’intérêt légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond du 09/12/20 »
Subsidiairement 
- Limiter le montant des travaux de réfection aux devis produits par la société ITB visés dans le rapport soit à la somme de de 13145€TTC pour les maisons de ville et de 12859€TTC pour le bâtiment collectif 
 Vu les indemnités déjà versées à ce titre par la SMA SA pour la somme de 8405€, 
- Limiter la somme qui sera éventuellement retenue à l’encontre de la SMA SA pour le bâtiment collectif à la somme de 4454€TTC (savoir la somme de 12859€-8405€) 
- Condamner in solidum la société ITB et la compagnie ALLIANZ à garantir la SMA SA de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre du chef de ce désordre 
 
Sur les désordres portant sur la boîte de dérivation 
 
- Limiter le montant des travaux à la somme de 2.345,90€ TTC. 
- Condamner in solidum la société Cyril PONNELLE et la compagnie ALLIANZ à garantir la SMA SA de toute éventuelle condamnation pouvant intervenir à son encontre, 
- Débouter toute autre partie en sa demande de condamnation à l’encontre de la SMA SA comme n’étant pas fondée 
- Condamner tout succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me GINESTET conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC 
- Condamner tout succombant à payer à la SMA SA la somme de 2500€ sur le fondement 
de l’article 700 du CPC ».

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 22 février 2024, la SMABTP demande de:
- DECLARER la Société SMABTP recevable en ses fins, demandes et conclusions,
A titre principal ;
- CONSTATER qu’aucune demande n’est formulée par le SDC RESIDENCE LECLOS [Adresse 9] au titre de l’inversion des eaux usées et des eaux pluviales ;
- REJETER toute demande formulée par la Société KAUFMAN & BROADPROMOTION 7, la Société CYRIL PONELLE, la Société ERIC COUSTE ARCHITECTURE, la Société ITB 77, la Société QUALICONSULT, la Société SMASA, la Société AXA France IARD, la Société ALLIANZ IARD et la Société MAF, à l’encontre de la SMABTP, au titre du grief relatif à l’inversion des eaux usées et des eaux pluviales, étant comme sans objet;
- METTRE HORS DE CAUSE la SMABTP ;
- CONDAMNER le SDC de la Résidence LE CLOS [Adresse 9] à verser à la Société SMABTP la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de Sandy CHIN-NIN, Avocat au Barreau du Val d’Oise ».

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 16 février 2024, la société ITB 77 demande de :
- Débouter le SDC DE LA RESIDENCE LE CLOS [Adresse 9] de sa demande évaluée à 
39.705 € HT soit 43.713, 50 € TTC 
- Limiter le montant de la condamnation à la somme de 27080 € HT soit 29.826 € HT 
 En tout état de cause 
- Condamner tous les succombants à payer à la Société ITB une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre à prendre en charge les dépens, dont distraction est requise au profit de Me FLORENTIN en application de l’article 699 du CPC ».




Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024, fixant la date des plaidoiries au 11 avril 2025, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025. 



MOTIFS

Il sera préliminairement rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, précision étant faite que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger», tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte», dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que le tribunal n’est pas tenu d’y répondre.

Sur l’absence de constitution des défendeurs (sociétés CYRIL PONELLE et LMTPT):

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La société LMTPT a été citée à personne morale le 7 janvier 2021.
La société CYRIL PONELLE a été citée à personne morale le 8 décembre 2020.
Elles n’ont pas constitué avocat. 

Dès lors, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes en paiement relatives aux fissures

Le SDC sollicite la condamnation in solidum des sociétés SMA SA, ITB77 et ALLIANZ à lui régler, à titre principal, la somme de 43.713,50 euros TTC au titre des travaux de réfection des fissures affectant tant les maisons de ville que les bâtiments collectifs.

La société ITB 77 s’y oppose et souligne que l’expert ne conclut pas à la nécessité de procéder à une reprise intégrale des surfaces. Son assureur admet le caractère décennal des désordres mais conteste le quantum des demandes, faisant valoir que le SDC ne fournit ni devis ni aucune autre pièce probante au soutien de cette demande. 
Enfin, la SMA SA s’y oppose également et demande, à titre subsidiaire, la limitation de sa condamnation dans la mesure où elle a déjà versé au SDC la somme de 8.405 euros, ce qui n’est pas contesté par le demandeur. 

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

En l’espèce, l’expert a constaté :
- S’agissant des maisons de ville : des fissures qui, du fait de leur exposition, ne sont pas toutes le lieu d’infiltrations mais sont, néanmoins, traversantes, ce qui porte atteinte à la solidité de l’ouvrage. 
- S’agissant du pignon et de la façade du bâtiment collectif : des fissures à la fois traversantes et infiltrantes portant atteinte au clos et au couvert. 

L’expert relève, dans les deux cas, qu’une insuffisance de jointement des briques est à l’origine de l’apparition de ces fissures. 


La société ITB77 était chargée du lot gros œuvre et échoue à prouver l’existence d’une cause étrangère pour échapper au régime de responsabilité sans faute qui pèse sur elle en tant que constructeur. 

Le SDC demande réparation à hauteur de 43.713,50 euros TTC pour ce désordre sans apporter de précision sur ce chiffrage qui dépasse largement celui retenu par l’expert. 

En conséquence, la cohérence commande de condamner in solidum la société ITB 77, la compagnie ALLIANZ et la SMA SA à verser au SDC la somme validée par l’expert au titre d’une reprise totale des surfaces soit 20.167 euros TTC (28.572 euros TTC– 8.405 euros) puisque l’expert indique qu’une reprise partielle entraînerait des désagréments esthétiques liés à une différence de couleur et d’aspect du fait du temps écoulé entre la réalisation des premiers enduits et les travaux de réparation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de l’indice BT01 entre le 15 avril 2019 et la date du présent jugement. 

Sur les demandes en paiement relatives aux infiltrations en provenance de la boîte de dérivation du portail d’entrée:

Le SDC sollicite la condamnation in solidum des sociétés SMA SA, CYRIL PONELLE et ALLIANZ à lui régler, à titre principal, la somme de 2.345,90 euros TTC, montant conforme à celui qui a été validé par l’expert et ne faisant l’objet d’aucune discussion par la SMA SA. 

La compagnie ALLIANZ s’y oppose, faisant valoir que :
- A titre principal : le SDC ne démontre pas que les désordres sont imputables à la société CYRIL PONELLE et qu’il s’agit d’un désordre de nature décennale ;
- A titre subsidiaire : les garanties offertes par le contrat d’assurance de responsabilité civile ne sont pas mobilisables car la police a été résiliée le 1er janvier 2010 et que l’assignation en référé remonte au 22 décembre 2015. 

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

En l’espèce, l’expert retient la responsabilité de la société CYRIL PONELLE, titulaire du lot métallerie/garde-corps », expliquant s’agissant du désordre n°12 « fuite plafond haut du sous-sol au droit d’une boîte de dérivation entre 544 et 545 » que le désordre en question trouve son origine dans la mauvaise réalisation de l’installation des gaines d’électricité qui affleurent le sol alors qu’elles devraient s’arrêter à un niveau supérieur pour éviter la pénétration des eaux. 
Il ajoute que la société CYRIL PONELLE intervenait sur un ouvrage présentant des gaines d’électricité en attente, réceptionnait un ouvrage et devait s’assurer que l’eau ne pénètre pas à l’intérieur des gaines, ce qu’elle n’a pas fait. 

En vertu de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’imputer à la société CYRIL PONELLE le désordre litigieux sur le fondement de la responsabilité sans faute des constructeurs. 
En revanche, elle engage sa responsabilité contractuelle dès lors qu’il ressort clairement du rapport d’expertise qu’elle a commis un manquement ayant conduit à la survenance dudit désordre. 
Il est constant que la société CYRIL PONELLE était couverte par un contrat de responsabilité civile n°065099862 du 1er novembre 1999 au 1er janvier 2010.
La société ALLIANZ conteste sa garantie aux motifs que la résiliation est intervenue avant la première réclamation et que l’article 6 de la police prévoit que « la garantie s’applique de plein droit aux réclamations formulées à l’assuré ou à l’assureur pendant la période de validité du présent contrat ».




Sur ce, l’article L 124-4 du code des assurances prévoit, en matière de responsabilité civile professionnelle (hors assurance obligatoire) que la garantie peut être déclenchée soit par le fait dommageable pendant la durée de validité du contrat de sorte que les réclamations de l’assuré ou du tiers lésé postérieures à la résiliation du contrat sont prises en charge par l’assureur (base fait générateur ou fait dommageable), soit par une réclamation effectuée pendant la durée de validité du contrat ou au cours d’un certain délai postérieur à sa résiliation (base réclamation).

Le fait dommageable n’est pas l’apparition du sinistre mais, selon la définition qu’en donne l’article L. 124-1-1 du code des assurances, le fait « qui constitue la cause génératrice du dommage ».

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Ce délai ne peut pas être inférieur à cinq ans.
Le délai subséquent ne peut être inférieur à 10 ans en matière de construction en vertu de l’article R. 124-2 du code des assurances.

Au cas précis, le chantier a démarré avant 2009 soit pendant la période de validité du contrat d’assurance et la première réclamation remonte au 22 décembre 2015, date de l’assignation en référé, de sorte que la compagnie ALLIANZ ne peut valablement dénier sa garantie. 

En conséquence, la SMA SA, la société CYRIL PONELLE et son assureur ALLIANZ doivent être condamnés in solidum à verser au SDC la somme de 2.345,90 euros TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de l’indice BT01 entre le 15 avril 2019 et la date du présent jugement. 

Sur les appels en garantie formés par la SMA SA:

Aux termes de l'article 1213 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n'en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion.
Selon l'article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l'article 1383, devenu 1241, de ce code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les développements précédents ont permis de retenir la responsabilité sans faute de la société ITB sur le fondement de la garantie des constructeurs et un manquement de la société CYRIL PONELLE à ses obligations contractuelles. 

La SMA SA doit donc être garantie de toutes les condamnations prononcées à son encontre par les sociétés ALLIANZ, ITB 77 et CYRIL PONELLE.

Sur la question des franchises de la compagnie ALLIANZ

La compagnie ALLIANZ, en sa double qualité d’assureur des sociétés CYRIL PONELLE et ITB77 demande de « la déclarer recevable à opposer le montant de sa franchise ainsi que les plafonds de garantie » à l’égard de ses assurés.
Dans la mesure où il ne s’agit pas d’une demande au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en vertu duquel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, il n’y a pas lieu d’y répondre. 

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire:

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner la société IBT 77, la société ALLIANZ, la société CYRIL PONELLE et la SMA SA aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité de ses frais irrépétibles. La société IBT 77, la société ALLIANZ, la société CYRIL PONELLE et la SMA SA doivent donc être condamnés à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’équité commande de rejeter les demandes formées par les autres défendeurs mis hors de cause (à savoir la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE, la MAF, la société QUALICONSULT, la compagnie AXA, la SMABTP) puisque le SDC a déjà été condamné au paiement de leurs frais irrépétibles par le juge de la mise en état. 

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,

MET HORS DE CAUSE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, la société QUALICONSULT et son assureur, la compagnie AXA France IARD, la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et son assureur La mutuelle des architectes français ainsi que la SMABTP ;

CONDAMNE la SMA SA, la société ITB 77 et la compagnie ALLIANZ à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos [Adresse 9] [Adresse 9]/[Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 20.167 euros TTC au titre des fissures augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de l’indice BT01 entre le 15 avril 2019 et la date du présent jugement; 

CONDAMNE la SMA SA, la CYRILLE PONELLE et la compagnie ALLIANZ à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos [Adresse 9] [Adresse 9]/[Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 2.345,90 euros TTC au titre des infiltrations augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de l’indice BT01 entre le 15 avril 2019 et la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum la société ITB77 et la compagnie ALLIANZ à relever et garantir la SMA SA de toutes les condamnations prononcées à son encontre s’agissant des fissures ;

CONDAMNE in solidum la société CYRIL PONELLE et la compagnie ALLIANZ à relever et garantir la SMA SA de toutes les condamnations prononcées à son encontre s’agissant des infiltrations ;

DEBOUTE la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 7, la société QUALICONSULT et son assureur, la compagnie AXA France IARD, la société ERIC COUSTE ARCHITECTURE et son assureur La mutuelle des architectes français de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;




CONDAMNE la SMA SA, la société CYRIL PONELLE, la compagnie ALLIANZ et la société IBT 77 à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos [Adresse 9] [Adresse 9]/[Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SMA SA, la société CYRIL PONELLE, la compagnie ALLIANZ et la société IBT 77 aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. 

Et Le jugement est signé par la présidente et la greffière à Pontoise le 6 juin 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE