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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P14 Aud. civile prox 5, 12 juin 2025, n° 24/01428

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 16 août 2011 à effet le 1er septembre 2011, Monsieur et Madame [L] représentés par l’agence EGIMO ont donné à bail à usage d’habitation Madame [P] [N] un appartement de type 3 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges de 25 euros et la taxe sur ordures ménagères en sus.
Un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement le 30 août 2011 ;

Le 1er février 2023, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice à Madame [P] [N] un congé pour reprise au profit de Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C], parents de Madame [L], à effet au 31 août 2023.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 31 août 2023, le commissaire de justice ayant constaté que Madame [P] [N] présente sur les lieux a déclaré que l’appartement n’était pas déménagé et qu’elle ne pouvait pas quitter les lieux, n’ayant pû trouver un autre logement ; 

Madame [P] [N] s’étant maintenue dans les lieux au-delà du 31 août 2023, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] ont fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, en substance :

-la validation du congé pour reprise signifié le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023 et l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [N] devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
-la condamnation Madame [P] [N] au paiement des loyers impayés des mois de juillet et août 2023 soit la somme de 1520 euros au 31 août 2023 correspondant à la date de fin du bail ;
-la condamnation Madame [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la complète libération de slieux , en deniers ou quittances, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros et le montant de 276 euros de la taxe sur ordures ménagères en sus 
- la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise du 1er février 2023 et au procès-verbal de constat du 31 août 2023 correspondant à une somme de 521,20 euros .

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 13 mars 2025 date à laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif.

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande d’expulsion fondée sur le congé pour reprise délivré à Madame [P] [N] le 1er février 2023
- ordonner le sursis à statuer concernant les autres demandes formulées par les époux [L] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise dont elle sollicite la désignation dans le cadre d ela procédure de référé, ou le cas échéant dans l’attente de la décision du juge des référés rejetant la demande d’expertise et ce, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice

A titre subsidiaire
-ordonner la suspension des loyers et ce à compter du jour de la visite réalisée par les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] soit le 26 août 2023 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de réparation permettant de mettre un terme aux désordres dont est affecté le logement occupé par Madame [P] [N]
- condamner Monsieur et Madame [L] à verser à Madame [P] [N] une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral
-débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiairement- octroyer à Madame [P] [N] les plus larges délais de paiement
-débouter les époux [L] de leurs plus amples demandes.
 
Suivant conclusions récapitulatives (2) auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] réitèrent les termes de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [P] [N] de toutes ses demandes présentées à titre principal, à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire ;

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] justifient par la taxe foncière pour l’année 2023 être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] sont en conséquence recevables en leurs demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer ou installer ses ascendants sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

Il est de principe que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [P] [N] à effet le 1er septembre 2011 pour une durée de trois ans a été renouvelé par tacite reconduction, à trois reprises, pour la même durée et arrivait à échéance le 31 août 2023.

Le congé des bailleurs signifié le 1er février 2023 à effet 31 août 2023, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du bail précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, s’agissant des parents de la bailleresse, Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C] ;
Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.


Le congé délivré mentionne très clairement la volonté des requérants de reprendre le logement pour y loger les parents de Madame [C] [A] épouse [L] en raison du besoin de rapprochement des lieux de soins de santé au vu de leur âge;
A la date de la délivrance du congé, Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C] étaient domiciliés [Adresse 3] ;

Madame [P] [N] conteste la réalité du congé en faisant valoir qu’à l’exception de l’âge des bénéficiaires de la reprise, les requérants n’établissent pas la réalité de leurs allégations et qu’il aurait été plus cohérent de les installer dans l’appartement du rez-de-chaussée et non au 1er étage ; elle ajoute que la délivrance du congé fait suite aux plaintes de Madame [P] [N] concernant l’état du logement loué;

Il est relevé que l’acte de congé mentionne très clairement la volonté des requérants de reprendre le logement pour y loger les parents de Madame [L] [A];
 
Il résulte de l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n'est pas une condition de sa validité. Il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise
Le juge doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux;
Pour justifier du caractère sérieux et réel du motif allégué, les époux [L] exposent que les parents de Madame [C] [A] épouse [L] n’ont pas de problème de mobilité, la mère de Madame [L] étant atteinte d’une pathologie liée à son métabolisme digestif, qu’ils sont âgés de 76 et de 77 ans et refusent d’habiter un rez-de-chaussée trop accessible à des tiers; de surcroît les requérants justifient que le bail portant sur l’appartement du rez-de-chausssée prend fin le 19 mars 2025, ce qui était trop tardif par rapport au projet envisagé; 

En outre si Madame [P] [N] établit que si les bénéficiaires du congé pour reprise sont domiciliés à proximité d’un hôpital, il ne lui appartient pas de décider si cet hôpital est suffisant pour rassurer les requérants qui sont légitimes à préférer des établissements de santé à [Localité 5] pour les soins de Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C]; 
 
De surcroît, il est observé qu’à l’exception d’un dégât des eaux survenu en 2022 réglé par les assurances, l’ensemble des pièces produites par Madame [P] [N] concernant les désordres affectant son logement sont postérieures à la date de délivrance du congé;
Il ne peut donc être affirmé que c'est pour échapper à leurs obligations que les bailleurs ont finalement délivré un congé aux fins de reprise pour habiter;

En tout état de cause, une procédure d’indécence ne fait pas obstacle à la reprise du logement par le bailleur dans les termes fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

Les éléments susvisés suffisent ainsi à démontrer la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise .

Force est de constater que le congé pour reprise signifié le 1er février 2023 par Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] à Madame [P] [N] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 31 août 2023.

Ce congé ne pourra qu'être validé par le tribunal de céans et il sera en conséquence constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023;

Madame [P] [N] qui n'a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [N] à quitter les lieux, la demande d’expulsion sous astreinte sera rejetée ;

Sur la demande de sursis à statuer

Il ressort des pièces produites que Madame [P] [N] alléguant des désordres affectant son logement a assigné les époux [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 23 novembre 2023 aux fins de désignation d’un expert judiciaire et d’obtenir la suspension des loyers à compter du 26 août 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fins aux désordres ;

Cette affaire serait en cours de délibéré ;

Toutefois, Madame [P] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer concernant les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ou le cas échéant dans l’attente de la décision du juge des référés rejetant la demande d’expertise ;

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée ; 

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;
Aux termes de l'article 1353 du même code, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Madame [P] [N] ne conteste pas que les loyers et charges des mois de juillet et août 2023 soit la somme de 1520 euros, n’ont pas été réglés;

Les requérants sollicitent en outre sa condamnation au paiement de la moitié de la taxe sur ordures ménagères 2023 dont il est justifié par l’avis de taxes foncières produit aux débats; le bail du 16 août 2011 à effet le 1er septembre 2011 prévoit que la taxe sur ordures ménagères est à la charge de la locataire; 

Madame [P] [N] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] la somme de 1520 euros au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2023 et la somme de 276 euros correspondant à la moitié de de la taxe sur ordures ménagères 2023;

De surcroît, depuis le 1er septembre 2023, Madame [P] [N] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour les bailleurs.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en la condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 760 euros ;

Madame [P] [N] sera dès lors condamnée à payer aux époux [L] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 760 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des loyers
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d' habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation (...) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...).
Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation . Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l' habitation , bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre».
Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;
Aux termes de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Il dispose encore que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux.

Il résulte de la lecture de l' article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu'accessoirement à l'exécution de travaux. En conséquence, le juge n'a pas le pouvoir d'ordonner la suspension de loyers dès lors qu'il n'est pas saisi d'une demande de travaux ;

En l’espèce, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner la suspension des loyers rétroactivement à compter du 26 août 2023 date de la visite des services d’hygiène de la Ville de [Localité 5] jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fin aux désordres ;

Le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi d’une demande de travaux ;

La demande de suspension des loyers s'analyse donc en une exception d'inexécution opposée aux bailleurs par la locataire qui s'estime fondée compte tenu des désordres affectant le logement, à être dispensée totalement du paiement du loyer sur la période susvisée.

A supposer que cela soit le cas, il est rappelé que l'obligation contractuelle de délivrer un logement décent n'a plus lieu d'être à partir de la date d'effet du congé, soit en l’espèce à compter du 1er septembre 2023 ;
Madame [P] [N] n'a aucune qualité pour agir à l'encontre des propriétaires de l'appartement litigieux en invoquant un manquement de ceux-ci aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en sollicitant la suspension des loyers rétroactive sur la période à compter du 26 août 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fin aux désordres, celle-ci étant occupante sans droit ni titre de l’appartement objet du contrat de bail depuis le 1er septembre 2023 ;

Et, il ressort du courrier des services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] adressé à Monsieur [L] le 29 septembre 2023 à Madame [P] [N] que la visite du logement a eu lieu non pas le 26 août 2023 mais le 26 septembre 2023 ;

Madame [P] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension des loyers ;

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Madame [P] [N] soutient que la défaillance de ses bailleurs face à leurs obligations lui a causé un préjudice moral ; elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de ce préjudice ;

Madame [P] [N] étant jugée occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er septembre 2023, sa demande ne peut porter que sur la période jusqu’au 31 août 2023 ;

Il appartient dans un premier temps à Madame [P] [N] de rapporter la preuve que les bailleurs ont manqué sur cette période à leurs obligations imposées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Madame [P] [N] fait état d’une procédure qui a opposé les époux [L] à des anciens locataires habitant au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux et qui a donné lieu à un jugement du 15 février 2019 ;

Si cette procédure ne concerne pas le présent litige, il est néanmoins relevé que le juge des contentieux de la protection mentionne dans son jugement que l’expert des bailleurs a relevé la présence d’humidité importante dans le logement de l’étage supérieur ;
Et il ressort du rapport d’expertise établi à la demande de Madame [L] [A] en date du 18 décembre 2017 que l’expert constate un défaut d’entretien de la part de Madame [P] [N] qui laisse se dégrader le logement, que celle-ci semble loger un nombre supérieur de personnes autorisées dans l’état des lieux d’entrée (matelas en nombre), une dégradation importante et évolutive des embellissements intérieurs, que la VMC ne fonctionne pas et engendre de l’humidité, des moisissures et augmente les remontées capillaires ;

Les requérants justifient d’une facture émise le 2 décembre 2018 par BS RENOV attestant de la réalisation de travaux en toiture, d’un rapport de recherche de fuite mentionnant qu’aucune infiltration n’est constatée et une facture émise le 9 avril 2018 par ESCG Rénovation attestant du remplacement de la VMC défectueuse dans l’appartement loué par Madame [P] [N] et de la mise ne place des bouches de ventilation dans la cuisine, les WC et la salle de bains ainsi que la création d’entrées d’air au niveau des fenêtres;
Il est de surcroît produit une attestation du 18 décembre 2018 par laquelle Madame [P] [N] certifie que son appartement n’est pas insalubre et que les travaux d’entretien régulier et nécessaire ont été faits par la propriétaire ; et si la défenderesse allègue avoir cédé à une pression de ses bailleurs, aucune pièce ne vient étayer cette affirmation ;

Un nouveau dégât des eaux occasionnant des dommages consécutif à des infiltrations en toiture a eu lieu en 2020 ainsi qu’il résulte d’un courrier de l’assureur des époux [L] en date du 24 mars 2022 établissant que suite aux réparations partielles effectuées précédemment n’ont pas été suffisantes ;
Concernant ce sinistre, les requérants produisent un courrier adressé le 15 avril 2022 à Madame [P] [N] établissant leur volonté d’effectuer les réparations nécessaires et sollicitant leur locataire afin qu’elle contacte son assureur pour effectuer une recherche de fuite; 
Si Madame [P] [N] établit avoir été indemnisée par son assureur à hauteur de 1258,55 euros pour la réfection des peintures, elle ne justifie pas avoir procédé à ces travaux , les bailleurs ne justifiant pas plus être intervenus sur la toiture;
 
Il est relevé qu’entre le mois d’avril 2022 et le 28 juillet 2023 et 4 août 2023 date de deux courriers adressé par Madame [P] [N] aux requérants, aucune doléance n’a été formulée;

Ce n’est que dans son courrier du 4 août 2023 que Madame [P] [N] fait état de fissures le long des murs dans plusieurs pièces, de fissures au plafond dans la salle de bains, de la porte d’entrée qui ne ferme plus, des volets qui sont détériorés, un sol instable dans tout le logement ;
Certains de ces désordres sont confirmés par le courrier de mis en demeure adressé le 29 septembre 2023 par les services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] aux époux [L] leur demandant de procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par des fissures dans la salle d’eau et le cagibi, rechercher les causes d’infiltrations au niveau du plafond de la cuisine et y remédier, rechercher les causes de développements de moisissures au niveau des murs dans le cagibi, des murs et du plafond dans les WC et y remédier, procéder à la réfection de la porte d’entrée et de son bâti notamment afin d’assurer son étanchéité aux infiltrations d’air ;
Le procès-verbal de constat d’huissier du 14 octobre 2024 établi sur demande de Madame [P] [N] confirme les constats des services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] ;

Les désordres constatés compte tenu de leur nature sont nécessairement antérieurs au 1er septembre 2023 et au vu des pièces produites postérieurs au 13 janvier 2020 date du dernier dégât des eaux ;
Il ressort des pièces produites que ces désordres relèvent manifestement de la responsabilité du bailleur qui a failli à son obligation d’assurer la jouissance paisible et si la locataires n'a pas respecté son obligation d'entretenir les lieux, cette inexécution contractuelle ne minore pas pour autant les violations contractuelles des époux [L] ;

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution d'une obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [P] [N] ne sollicite pas d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance mais au titre de son préjudice moral ; 

Elle produit des certificats médicaux qui apportent des éléments pour établir un lien de causalité direct entre le préjudice avancé et un manquement de ses anciens bailleurs à leurs obligations .
Eu égard à la nature des désordres et à leur durée, ce préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme de 2500 euros ;

Il s’ensuit que Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] seront condamnés à paye à Madame [P] [N] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réapartion de son préjudice moral;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Madame [P] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement ; les époux [L] s’opposent à cette demande;

Madame [P] [N] justifie par les bulletins de salaire produits aux débats avoir perçu un revenu net moyen de 364,88 euros; elle ne justifie pas d’autres ressources;

Il s’ensuit que Madame [P] [N] n’établit pas être en capacité d’apurer sa dette locative même dans le délai légal précité;

Madame [P] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de paiement;

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [N], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens à l’exclusion des frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023 qui resteront à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] qui seront déboutés de leur demande de ce chef ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] recevables en leurs demandes ;

Constate la validité du congé pour reprise délivré le 1er février 2023, à effet au 31 août 2023;

Constate que le bail d'habitation liant les parties est résilié de plein droit par l'effet du congé au 31 août 2023;

Dit que Madame [P] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] depuis le 1er septembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Madame [P] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande d’expulsion sous astreinte ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Déboute Madame [P] [N] de sa demande de suspension des loyers  formulée à titre subsidiaire;

Condamne Madame [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] la somme de 1520 euros au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2023 et la somme de 276 euros correspondant à la moitié de de la taxe sur ordures ménagères 2023;

Condamne Madame [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 760 euros, ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux;
Condamne Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] à pater à Madame [P] [N] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Rejette la demande d’octroi de délais de paiement formulée à titre infiniment subsidiaire par Madame [P] [N].

Déboute Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [N] aux dépens à l’exclusion des frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023 qui restent à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 12 Juin 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mars 2025



 GROSSE :
 Le 12 Juin 2025
 à Me Olivier SUARES
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 12 Juin 2025
 à Me Chloé GOBET-LOPES
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/01428 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4UPX

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [A], [B] [C] épouse [L]
née le 04 Janvier 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Olivier SUARES, avocat au barreau de NICE

Monsieur [F], [V], [T] [L]
né le 16 Juillet 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Olivier SUARES, avocat au barreau de NICE




DEFENDERESSE

Madame [N] [P]
née le 25 Juillet 1965 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Chloé GOBET-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE





EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 16 août 2011 à effet le 1er septembre 2011, Monsieur et Madame [L] représentés par l’agence EGIMO ont donné à bail à usage d’habitation Madame [P] [N] un appartement de type 3 situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 700 euros outre une provision sur charges de 25 euros et la taxe sur ordures ménagères en sus.
Un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement le 30 août 2011 ;

Le 1er février 2023, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice à Madame [P] [N] un congé pour reprise au profit de Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C], parents de Madame [L], à effet au 31 août 2023.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 31 août 2023, le commissaire de justice ayant constaté que Madame [P] [N] présente sur les lieux a déclaré que l’appartement n’était pas déménagé et qu’elle ne pouvait pas quitter les lieux, n’ayant pû trouver un autre logement ; 

Madame [P] [N] s’étant maintenue dans les lieux au-delà du 31 août 2023, par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] ont fait assigner Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, en substance :

-la validation du congé pour reprise signifié le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023 et l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [N] devenue occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
-la condamnation Madame [P] [N] au paiement des loyers impayés des mois de juillet et août 2023 soit la somme de 1520 euros au 31 août 2023 correspondant à la date de fin du bail ;
-la condamnation Madame [P] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la complète libération de slieux , en deniers ou quittances, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros et le montant de 276 euros de la taxe sur ordures ménagères en sus 
- la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise du 1er février 2023 et au procès-verbal de constat du 31 août 2023 correspondant à une somme de 521,20 euros .

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 13 mars 2025 date à laquelle les parties ont été représentées par leur avocat respectif.

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal
- débouter Monsieur et Madame [L] de leur demande d’expulsion fondée sur le congé pour reprise délivré à Madame [P] [N] le 1er février 2023
- ordonner le sursis à statuer concernant les autres demandes formulées par les époux [L] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise dont elle sollicite la désignation dans le cadre d ela procédure de référé, ou le cas échéant dans l’attente de la décision du juge des référés rejetant la demande d’expertise et ce, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice

A titre subsidiaire
-ordonner la suspension des loyers et ce à compter du jour de la visite réalisée par les services d’hygiène de la ville de [Localité 5] soit le 26 août 2023 et ce jusqu’à la réalisation des travaux de réparation permettant de mettre un terme aux désordres dont est affecté le logement occupé par Madame [P] [N]
- condamner Monsieur et Madame [L] à verser à Madame [P] [N] une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral
-débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiairement- octroyer à Madame [P] [N] les plus larges délais de paiement
-débouter les époux [L] de leurs plus amples demandes.
 
Suivant conclusions récapitulatives (2) auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] réitèrent les termes de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [P] [N] de toutes ses demandes présentées à titre principal, à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire ;

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] justifient par la taxe foncière pour l’année 2023 être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] sont en conséquence recevables en leurs demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer ou installer ses ascendants sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible.

Il est de principe que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.

En l'espèce, le bail consenti à Madame [P] [N] à effet le 1er septembre 2011 pour une durée de trois ans a été renouvelé par tacite reconduction, à trois reprises, pour la même durée et arrivait à échéance le 31 août 2023.

Le congé des bailleurs signifié le 1er février 2023 à effet 31 août 2023, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance du bail précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, s’agissant des parents de la bailleresse, Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C] ;
Le congé a ainsi été délivré dans les délais et formes requises.


Le congé délivré mentionne très clairement la volonté des requérants de reprendre le logement pour y loger les parents de Madame [C] [A] épouse [L] en raison du besoin de rapprochement des lieux de soins de santé au vu de leur âge;
A la date de la délivrance du congé, Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C] étaient domiciliés [Adresse 3] ;

Madame [P] [N] conteste la réalité du congé en faisant valoir qu’à l’exception de l’âge des bénéficiaires de la reprise, les requérants n’établissent pas la réalité de leurs allégations et qu’il aurait été plus cohérent de les installer dans l’appartement du rez-de-chaussée et non au 1er étage ; elle ajoute que la délivrance du congé fait suite aux plaintes de Madame [P] [N] concernant l’état du logement loué;

Il est relevé que l’acte de congé mentionne très clairement la volonté des requérants de reprendre le logement pour y loger les parents de Madame [L] [A];
 
Il résulte de l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que la production des pièces justificatives du caractère réel et sérieux de la reprise lors de la délivrance du congé n'est pas une condition de sa validité. Il appartient seulement au bailleur, en cas de contestation de la validité du congé par le locataire, de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise
Le juge doit se placer à la date de délivrance pour apprécier si ce motif était réel et sérieux;
Pour justifier du caractère sérieux et réel du motif allégué, les époux [L] exposent que les parents de Madame [C] [A] épouse [L] n’ont pas de problème de mobilité, la mère de Madame [L] étant atteinte d’une pathologie liée à son métabolisme digestif, qu’ils sont âgés de 76 et de 77 ans et refusent d’habiter un rez-de-chaussée trop accessible à des tiers; de surcroît les requérants justifient que le bail portant sur l’appartement du rez-de-chausssée prend fin le 19 mars 2025, ce qui était trop tardif par rapport au projet envisagé; 

En outre si Madame [P] [N] établit que si les bénéficiaires du congé pour reprise sont domiciliés à proximité d’un hôpital, il ne lui appartient pas de décider si cet hôpital est suffisant pour rassurer les requérants qui sont légitimes à préférer des établissements de santé à [Localité 5] pour les soins de Monsieur [C] [Z] et de Madame [X] [D] épouse [C]; 
 
De surcroît, il est observé qu’à l’exception d’un dégât des eaux survenu en 2022 réglé par les assurances, l’ensemble des pièces produites par Madame [P] [N] concernant les désordres affectant son logement sont postérieures à la date de délivrance du congé;
Il ne peut donc être affirmé que c'est pour échapper à leurs obligations que les bailleurs ont finalement délivré un congé aux fins de reprise pour habiter;

En tout état de cause, une procédure d’indécence ne fait pas obstacle à la reprise du logement par le bailleur dans les termes fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; 

Les éléments susvisés suffisent ainsi à démontrer la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise .

Force est de constater que le congé pour reprise signifié le 1er février 2023 par Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] à Madame [P] [N] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 31 août 2023.

Ce congé ne pourra qu'être validé par le tribunal de céans et il sera en conséquence constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023;

Madame [P] [N] qui n'a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [N] à quitter les lieux, la demande d’expulsion sous astreinte sera rejetée ;

Sur la demande de sursis à statuer

Il ressort des pièces produites que Madame [P] [N] alléguant des désordres affectant son logement a assigné les époux [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé le 23 novembre 2023 aux fins de désignation d’un expert judiciaire et d’obtenir la suspension des loyers à compter du 26 août 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fins aux désordres ;

Cette affaire serait en cours de délibéré ;

Toutefois, Madame [P] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer concernant les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ou le cas échéant dans l’attente de la décision du juge des référés rejetant la demande d’expertise ;

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée ; 

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;
Aux termes de l'article 1353 du même code, «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Madame [P] [N] ne conteste pas que les loyers et charges des mois de juillet et août 2023 soit la somme de 1520 euros, n’ont pas été réglés;

Les requérants sollicitent en outre sa condamnation au paiement de la moitié de la taxe sur ordures ménagères 2023 dont il est justifié par l’avis de taxes foncières produit aux débats; le bail du 16 août 2011 à effet le 1er septembre 2011 prévoit que la taxe sur ordures ménagères est à la charge de la locataire; 

Madame [P] [N] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] la somme de 1520 euros au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2023 et la somme de 276 euros correspondant à la moitié de de la taxe sur ordures ménagères 2023;

De surcroît, depuis le 1er septembre 2023, Madame [P] [N] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour les bailleurs.

En application de l'article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en la condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 760 euros ;

Madame [P] [N] sera dès lors condamnée à payer aux époux [L] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 760 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des loyers
Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d' habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d' habitation (...) Le bailleur est obligé :a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...).
Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l' habitation . Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l' habitation , bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre».
Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;
Aux termes de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Il dispose encore que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à exécution des travaux.

Il résulte de la lecture de l' article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu'accessoirement à l'exécution de travaux. En conséquence, le juge n'a pas le pouvoir d'ordonner la suspension de loyers dès lors qu'il n'est pas saisi d'une demande de travaux ;

En l’espèce, Madame [P] [N] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner la suspension des loyers rétroactivement à compter du 26 août 2023 date de la visite des services d’hygiène de la Ville de [Localité 5] jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fin aux désordres ;

Le juge des contentieux de la protection n’est pas saisi d’une demande de travaux ;

La demande de suspension des loyers s'analyse donc en une exception d'inexécution opposée aux bailleurs par la locataire qui s'estime fondée compte tenu des désordres affectant le logement, à être dispensée totalement du paiement du loyer sur la période susvisée.

A supposer que cela soit le cas, il est rappelé que l'obligation contractuelle de délivrer un logement décent n'a plus lieu d'être à partir de la date d'effet du congé, soit en l’espèce à compter du 1er septembre 2023 ;
Madame [P] [N] n'a aucune qualité pour agir à l'encontre des propriétaires de l'appartement litigieux en invoquant un manquement de ceux-ci aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en sollicitant la suspension des loyers rétroactive sur la période à compter du 26 août 2023 jusqu’à la réalisation des travaux de réparation mettant fin aux désordres, celle-ci étant occupante sans droit ni titre de l’appartement objet du contrat de bail depuis le 1er septembre 2023 ;

Et, il ressort du courrier des services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] adressé à Monsieur [L] le 29 septembre 2023 à Madame [P] [N] que la visite du logement a eu lieu non pas le 26 août 2023 mais le 26 septembre 2023 ;

Madame [P] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension des loyers ;

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Madame [P] [N] soutient que la défaillance de ses bailleurs face à leurs obligations lui a causé un préjudice moral ; elle sollicite la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 5000 euros en réparation de ce préjudice ;

Madame [P] [N] étant jugée occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er septembre 2023, sa demande ne peut porter que sur la période jusqu’au 31 août 2023 ;

Il appartient dans un premier temps à Madame [P] [N] de rapporter la preuve que les bailleurs ont manqué sur cette période à leurs obligations imposées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Madame [P] [N] fait état d’une procédure qui a opposé les époux [L] à des anciens locataires habitant au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux et qui a donné lieu à un jugement du 15 février 2019 ;

Si cette procédure ne concerne pas le présent litige, il est néanmoins relevé que le juge des contentieux de la protection mentionne dans son jugement que l’expert des bailleurs a relevé la présence d’humidité importante dans le logement de l’étage supérieur ;
Et il ressort du rapport d’expertise établi à la demande de Madame [L] [A] en date du 18 décembre 2017 que l’expert constate un défaut d’entretien de la part de Madame [P] [N] qui laisse se dégrader le logement, que celle-ci semble loger un nombre supérieur de personnes autorisées dans l’état des lieux d’entrée (matelas en nombre), une dégradation importante et évolutive des embellissements intérieurs, que la VMC ne fonctionne pas et engendre de l’humidité, des moisissures et augmente les remontées capillaires ;

Les requérants justifient d’une facture émise le 2 décembre 2018 par BS RENOV attestant de la réalisation de travaux en toiture, d’un rapport de recherche de fuite mentionnant qu’aucune infiltration n’est constatée et une facture émise le 9 avril 2018 par ESCG Rénovation attestant du remplacement de la VMC défectueuse dans l’appartement loué par Madame [P] [N] et de la mise ne place des bouches de ventilation dans la cuisine, les WC et la salle de bains ainsi que la création d’entrées d’air au niveau des fenêtres;
Il est de surcroît produit une attestation du 18 décembre 2018 par laquelle Madame [P] [N] certifie que son appartement n’est pas insalubre et que les travaux d’entretien régulier et nécessaire ont été faits par la propriétaire ; et si la défenderesse allègue avoir cédé à une pression de ses bailleurs, aucune pièce ne vient étayer cette affirmation ;

Un nouveau dégât des eaux occasionnant des dommages consécutif à des infiltrations en toiture a eu lieu en 2020 ainsi qu’il résulte d’un courrier de l’assureur des époux [L] en date du 24 mars 2022 établissant que suite aux réparations partielles effectuées précédemment n’ont pas été suffisantes ;
Concernant ce sinistre, les requérants produisent un courrier adressé le 15 avril 2022 à Madame [P] [N] établissant leur volonté d’effectuer les réparations nécessaires et sollicitant leur locataire afin qu’elle contacte son assureur pour effectuer une recherche de fuite; 
Si Madame [P] [N] établit avoir été indemnisée par son assureur à hauteur de 1258,55 euros pour la réfection des peintures, elle ne justifie pas avoir procédé à ces travaux , les bailleurs ne justifiant pas plus être intervenus sur la toiture;
 
Il est relevé qu’entre le mois d’avril 2022 et le 28 juillet 2023 et 4 août 2023 date de deux courriers adressé par Madame [P] [N] aux requérants, aucune doléance n’a été formulée;

Ce n’est que dans son courrier du 4 août 2023 que Madame [P] [N] fait état de fissures le long des murs dans plusieurs pièces, de fissures au plafond dans la salle de bains, de la porte d’entrée qui ne ferme plus, des volets qui sont détériorés, un sol instable dans tout le logement ;
Certains de ces désordres sont confirmés par le courrier de mis en demeure adressé le 29 septembre 2023 par les services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] aux époux [L] leur demandant de procéder à la réfection des murs et plafonds endommagés par des fissures dans la salle d’eau et le cagibi, rechercher les causes d’infiltrations au niveau du plafond de la cuisine et y remédier, rechercher les causes de développements de moisissures au niveau des murs dans le cagibi, des murs et du plafond dans les WC et y remédier, procéder à la réfection de la porte d’entrée et de son bâti notamment afin d’assurer son étanchéité aux infiltrations d’air ;
Le procès-verbal de constat d’huissier du 14 octobre 2024 établi sur demande de Madame [P] [N] confirme les constats des services d’hygiène de l’habitat de la Ville de [Localité 5] ;

Les désordres constatés compte tenu de leur nature sont nécessairement antérieurs au 1er septembre 2023 et au vu des pièces produites postérieurs au 13 janvier 2020 date du dernier dégât des eaux ;
Il ressort des pièces produites que ces désordres relèvent manifestement de la responsabilité du bailleur qui a failli à son obligation d’assurer la jouissance paisible et si la locataires n'a pas respecté son obligation d'entretenir les lieux, cette inexécution contractuelle ne minore pas pour autant les violations contractuelles des époux [L] ;

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution d'une obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [P] [N] ne sollicite pas d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance mais au titre de son préjudice moral ; 

Elle produit des certificats médicaux qui apportent des éléments pour établir un lien de causalité direct entre le préjudice avancé et un manquement de ses anciens bailleurs à leurs obligations .
Eu égard à la nature des désordres et à leur durée, ce préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme de 2500 euros ;

Il s’ensuit que Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] seront condamnés à paye à Madame [P] [N] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réapartion de son préjudice moral;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
Madame [P] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement ; les époux [L] s’opposent à cette demande;

Madame [P] [N] justifie par les bulletins de salaire produits aux débats avoir perçu un revenu net moyen de 364,88 euros; elle ne justifie pas d’autres ressources;

Il s’ensuit que Madame [P] [N] n’établit pas être en capacité d’apurer sa dette locative même dans le délai légal précité;

Madame [P] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande de délai de paiement;

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [N], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens à l’exclusion des frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023 qui resteront à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] qui seront déboutés de leur demande de ce chef ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] recevables en leurs demandes ;

Constate la validité du congé pour reprise délivré le 1er février 2023, à effet au 31 août 2023;

Constate que le bail d'habitation liant les parties est résilié de plein droit par l'effet du congé au 31 août 2023;

Dit que Madame [P] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] depuis le 1er septembre 2023 ;

Ordonne en conséquence à Madame [P] [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande d’expulsion sous astreinte ;

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Déboute Madame [P] [N] de sa demande de suspension des loyers  formulée à titre subsidiaire;

Condamne Madame [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] la somme de 1520 euros au titre des loyers et charges des mois de juillet et août 2023 et la somme de 276 euros correspondant à la moitié de de la taxe sur ordures ménagères 2023;

Condamne Madame [P] [N] à payer à Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 760 euros, ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux;
Condamne Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] à pater à Madame [P] [N] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Rejette la demande d’octroi de délais de paiement formulée à titre infiniment subsidiaire par Madame [P] [N].

Déboute Monsieur [L] [F] et Madame [C] [A] épouse [L] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [N] aux dépens à l’exclusion des frais d’huissier relatifs à la délivrance du congé pour reprise et relatifs au procès-verbal de constat du 31 août 2023 qui restent à la charge des requérants, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation R111-1-1, code des procedures civiles d'execution 1353). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-02T18:36:22.378Z.