Tribunal judiciaire d'Alès, 1ère Chambre, 30 juin 2025, n° 20/00436

MINUTE N° : 25/00085
DU : 30 Juin 2025
JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 20/00436 - N° Portalis DBXZ-W-B7E-CBQX / 01ère Chambre
AFFAIRE : Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 16] AGGLOMERATION LOGIS CEVENOLS / Société [Adresse 20]
DÉBATS : 29 Avril 2025


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
Première chambre civile

JUGEMENT DU TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ


Composition lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENTE : Mme Claire SARODE, vice-présidente (magistrat rédacteur)
ASSESSEURS : Mme Elodie THEBAUD, Juge
M. Jean-François GOUNOT, magistrat à titre temporaire
GREFFIERE : Mme Christine TREBIER, Greffière présente aux débats
GREFFIERE : Mme Alexandra LOPEZ, Greffière placée présente au délibéré


Après en avoir délibéré conformément à la loi, le Tribunal a rendu publiquement sa décision le 30 Juin 2025 par mise à disposition au greffe ;

PARTIES :

DEMANDEURS :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 16] AGGLOMERATION LOGIS CEVENOLS
[Adresse 11]
[Localité 9]

représentée par Maître Thomas GASPAR de la SELARL AMPLITUDE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, plaidant, Me Florence MENDEZ, avocat au barreau d’ALES, postulant

MUTUELLE DES ARCHIECTES FRANCAIS
N° SIRET 784 647 349 00074 prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Localité 14]

représentée par Maître Céline SANCHEZ-VINOT de la SARL ALBA JURIS AVOCAT, avocats au barreau d’ALES, postulant, Me Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant




DÉFENDEURS :

Société [Adresse 20]
[Adresse 12]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant, Me Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES, postulant

S.C.P. SOCIETE [M] [P] ET A. [C]
Activité : Mandataire judiciaire
[Adresse 7]
[Localité 1]

défaillant

S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES
[Adresse 12]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant, Me Jean-pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES, postulant

S.A.S. CEVENOLE AMENAGEMENT INFRAS CONSTRUCTION
immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 330 599 721 prise en la personne de son représentant égal domicilié audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]

défaillant

S.A.S. SOCIÉTÉ CÉVENOLE AMÉNAGEMENT INFRAS CONSTRUCTION
immatriculée au RCS sous le n°330 599 721 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Me Anne CANDILLON, avocat au barreau d’ALES, plaidant

S.A.R.L. ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE
Activité : Architecte
[Adresse 15]
[Localité 8]

défaillant

SARL ALPHA PROMOTIONS
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Didier CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE, plaidant, Me Julie GRAS, avocat au barreau d’ALES, postulant

* * *
FAITS ET PROCEDURE

La SCCV LES TERRASSES [Adresse 18], assistée et représentée par son gérant, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC), entreprenait la construction d’un ensemble résidentiel sur la commune d’[Localité 16].

Le 1er décembre 2008, la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] signait avec la société ARCHI TECH une mission complète de maîtrise d’œuvre, assurée au titre de la responsabilité professionnelle auprès de la MAF.
Le même jour, le permis de construire initial était délivré.

Le 22 avril 2011, la SCCV [Adresse 20] signait avec la SARL ALPHA PROMOTIONS un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Le 4 juin 2012, la déclaration d’ouverture du chantier intervenait. 

Le 29 juillet 2012, la société ARCHI TECH sous-traitait une partie de sa mission à la société ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE (AIC), laquelle était également assurée auprès de la MAF.

Le 16 septembre 2014, la SCCV [Adresse 20] donnait à la société SANIT ENERGIES l’exécution des lots techniques (électricité, courant faible, chauffage, plomberie, VMC).

Le 30 septembre 2015, la société SANIT ENERGIES était mise en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Nîmes, Maitre [S] [G] étant nommé en qualité de liquidateur.

Le 30 novembre 2015, la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] vendait en l’état futur d’achèvement (VEFA) à l’OPH [Localité 16] agglomération - OPH "LOGIS CEVENOLS" l’ensemble immobilier pour le prix de 3 060 241,13€ TTC, étant précisé qu’au jour de la signature de la vente, les travaux étaient réalisés à hauteur de 85% et qu’une date de livraison était prévue au 29 février 2016.

Le 22 décembre 2015, la SCCV [Adresse 20] faisait déclaration de créance auprès du liquidateur de SANIT ENERGIES et informait LOGIS CEVENOL de cette procédure collective sollicitant d’ores et déjà un délai supplémentaire pour la réception des travaux.

Le 15 janvier 2016, la SCCV [Adresse 20] assignait Maître [S] [G] ès qualité de liquidateur de la société SANIT ENERGIES, la société ARCHI TECH et son sous-traitant la société ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE, ainsi qu’à leur assureur commun la MAF, en référé expertise pour chiffrer les travaux restant dus et les préjudices subséquents.

Le 10 février 2016, le Tribunal de commerce de Nîmes faisait droit à la demande et nommait Monsieur [I] [O] en qualité d’expert.
La SCCV [Adresse 20] faisait par ailleurs réaliser des travaux par d’autres entreprises.

Le 16 octobre 2016, le Tribunal de commerce de Marseille ordonnait la liquidation judiciaire de la société ARCHI TECH et nommait la société [M] [P] & A [C] ès qualité de mandataire judiciaire.

Le 15 novembre 2016, les procès-verbaux de réception des travaux avec les entreprises étaient régularisés. 

Le 2 décembre 2016, le procès-verbal de livraison était signé avec réserves, lesdites réserves étant listées dans le procès-verbal de constat établi par Maître [N] [E], huissier de justice.

Le 18 janvier et 22 novembre 2017, les opérations expertales étaient étendues à la SARL ALPHA PROMOTIONS et au liquidateur d’ARCHI TECH.

Le 23 mars 2017, un nouveau procès-verbal de constat était dressé par Maître [U] [H], huissier de justice, ayant pour finalité la levée des réserves, ledit constat ayant noté encore des réserves.

Le 22 mai 2017, l’OPH "LOGIS CEVENOLS" prenait acte de la levée d’un certain nombre de réserves et demandait la levée d’autres réserves. 

La SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] refusait toute nouvelle intervention au motif qu’elle n’était toujours pas réglée du solde du prix de vente, soit 153 012,03 €.

Après plusieurs mises en demeure, LOGIS CEVENOL faisait terminer les travaux par une entreprise de son choix.

Le 21 juillet 2016, l’OPH "LOGIS CEVENOLS" assignait la SCCV LES TERRASSES DU GARDON devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes pour voir condamner cette dernière à lui verser la somme provisionnelle de 118 928,70€, au titre de pénalités de retard.

Le 14 septembre 2016, le juge des référés déboutait l’OPH "LOGIS CEVENOLS" de ses demandes.

Le 21 septembre 2017, la Cour d’appel de [Localité 21] statuant en référé infirmait cette ordonnance et condamnait la SCCV LES TERRASSES DU GARDON à lui payer une provision de 237 857€ HT au titre des pénalités de retard.

Le 13 novembre 2017, l’OPH LOGIS CEVENOLS notifiait à la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] sa décision d’engagement des travaux aux frais et risques de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON pour les désordres N°2 de GPA régulièrement déclarés par courrier en date du 5 octobre 2017, après mise en demeure de LOGIS CEVENOLS en date du 31 octobre 2017 restée infructueuse.

Le 15 novembre 2017, LOGIS CEVENOL assignait la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19], et sa gérante, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC), en paiement de la somme de 654 628,22€ en réparation de son préjudice ayant pour origine le retard à la livraison.

Le 9 avril 2019, l’affaire était retirée du rôle en l’état de pourparlers transactionnels.

Le 13 septembre 2021, la SCCV [Adresse 20] assignait en intervention forcée la société [M] [P] & A [C] ès qualité de mandataire judiciaire de la société ARCHI TECH, la société ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE (AIC), leur assureur commun la MAF et la société ALPHA PROMOTIONS.

Le 5 juillet 2022, les pourparlers ayant échoués, l’affaire était réinscrite au rôle.

Le 7 février 2023, le juge de la mise en état ordonnait un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert [O].

Le 23 mai 2023, Monsieur [O] a déposé son rapport.

Le 30 janvier 2024, le juge de la mise en état renvoyait l’examen des fins de non-recevoir devant le juge du fond.

Le 6 mai 2024, la MAF appelait dans la cause la [T], titulaire du lot n°1 VRD.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, le LOGIS CEVENOL demande au tribunal : 
"Vu les articles 1130, 1137, 1604 et suivants, 1646-1 et 1648 du Code civil,
Vu les articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu les articles L. 421-1 à L. 421-4 et R. 441-3 du Code de la Construction et de l’Habitation,
Vu l’ensemble des pièces du dossier, notamment l’Acte de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement conclu le 30 novembre 2015,
A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER les non-conformités manifestes de l’ouvrage et les manœuvres dolosives de la SCCV LES TERRASSES DU GARDONS ; PRENDRE ACTE du désistement de ses conclusions tendant à la résolution de la vente ;CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCCV LES TERRASSES DU GARDON et la SEAC [L] FRERES sa gérante, à lui payer la somme de 3 238 204,43 euros correspondant au préjudice subi ; A TITRE SUBSIDIAIRE
CONSTATER les manquements de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON à ses obligations contractuelles résulte de l’acte de VEFA conclu le 30 novembre 2015 ; CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCCV LES TERRASSES DU GARDON et la SEAC [L] FRERES sa gérante, à lui payer la somme totale de 3 238 204,43 euros correspondant aux pénalités de retard contractuellement dues, aux préjudices subis par l’OPH LOGIS CEVENOLS ainsi qu’aux travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres affectant l’immeuble ; PRENDRE ACTE du fait que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON s’est déjà acquittée de la somme de 237 857 euros au titre des pénalités contractuelles de retard ; CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCCV LES TERRASSES DU GARDON et la SEAC [L] FRERES à lui verser la somme de 50 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCCV LES TERRASSES DU GARDON et la SEAC [L] FRERES aux entiers dépens."
Sur les motifs d’irrecevabilité soulevés par ses adversaires, l’OPH LOGIS CEVENOL demande le rejet des fins de non-recevoir présentées tant par les Sociétés LES TERRASSES DU GARDON et SEAC que par la MAF, soutenant que, premièrement, la SAEC était bien intervenue personnellement, et non uniquement en tant que gérante de la SCCV, à l’acte de cession de l’immeuble le 30 novembre 2015 tel que cela ressort expressément de cet acte, que, deuxièmement, l’article 1850 du Code civil retient une responsabilité individuelle du gérant des sociétés civiles en raison de leur faute personnelle, soit en l’espèce des manœuvres dolosives et que, troisièmement, la SAEC, en tant qu’associé unique de la SCCV, peut être poursuivie au titre des obligations de l’article 1642-1 et 1646-1 du Code civil en application de l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation et elle soutient que cet article n’oblige pas qu’il y ait eu condamnation préalable de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, l’article L. 211-2 ne mentionnant qu’une "mise en demeure restée infructueuse" ; sur l’irrecevabilité tirée de la forclusion de l’action relative au défaut de conformité allégué sur le bassin de rétention, l’OPH LOGIS CEVENOL soutient qu’il n’existe pas de vice apparent l’obligeant à une action dans l’année qui suit la réception dans la mesure où le permis de construire prévoyait que le bassin de rétention serait enterré sous le parking de la résidence, le rendant ainsi indétectable lors de la vente et ses adversaires confondant ledit bassin de rétention avec le bassin d’infiltration dont la présence a bien été constatée par l’huissier ; sur la prétendue irrecevabilité de la demande en résolution de l’acte de vente pour dol, le LOGIS CEVENOL constate que celle-ci n’a plus d’objet dans la mesure où il a renoncé à sa demande de résolution du contrat de vente ; sur l’irrecevabilité pour forclusion de l’action à l’encontre de la SCCV au titre de la non-conformité de l’ouvrage en raison de la non-réalisation du bassin de rétention soulevée par la MAF, il rappelle que l’action en réparation du dommages causé par des manœuvres dolosives se prescrit par cinq ans et qu’elle n’a eu connaissance de l’absence de création du bassin de rétention que lors de la réalisation d’une notice hydraulique en janvier 2019 par le cabinet CEREG, rappelant que son acte d’achat était intervenu plus de trois ans et demi après le début du chantier. Sur l’irrecevabilité de l’action à l’encontre de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON au titre de la non-conformité de l’ouvrage en raison de la non réalisation du bassin de rétention sur le fondement du dol, il soutient d’une part que cela relève du fond et non de la forme et qu’il a déjà été démontré qu’elle ne pouvait avoir connaissance de l’absence de réalisation du bassin de rétention.

Au fond, le LOGIS CEVENOL soutient le dol en application des articles 1130, 1137, 1604, 1610, 1611, 1646-1 et 1648 du Code civil, prétendant que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, et sa gérante, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC), ne pouvaient ignorer l’absence de réalisation du bassin de rétention alors qu’elles ont qualité de maître de l’ouvrage et étaient entourées d’hommes de l’art et il en veut pour preuve le fait qu’elles se seraient dépêchées de lui vendre l’immeuble non fini sachant qu’il ne pouvait être vendu en l’état à des particuliers en raison de cette non-conformité rédhibitoire et qu’il ne peut y avoir de confusion entre le bassin de rétention qui devait faire 210 m3 prévu au permis de construire, tant en application du PLU d’[Localité 16] que du PPRI du Gardon d’[Localité 16], et le bassin d’infiltration qui en faisait 50 m3. Il soutient que c’est à elles de rapporter la preuve qu’elles n’étaient pas au courant de cette absence de bassin de rétention, qu’à l’inverse, elles ont imperméabilisé les jardins en contravention du permis de construire ; qu’il s’agit d’une non-conformité majeure ayant empêché la mise en location de la résidence ; que, de plus, la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, et sa gérante, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC) n’ont jamais remis les DOE gros œuvre empêchant toute vérification sur le dimensionnement des fondations ; que, mis devant le fait accompli et les travaux pharaoniques de reprise des désordres, le demandeur n’a eu comme seul recours que de faire réaliser le bassin de rétention sur une parcelle contigüe appartenant à la commune d’[Localité 16]. Pour autant, il sollicite la condamnation de son vendeur à l’indemniser du préjudice subi par les manquements de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON qui s’élève actuellement à la somme de 3 238 204,43 euros. 

À titre subsidiaire, sur la base des articles 1134, 1135 (1103,1104) et 1142, 1147 du Code civil, le LOGIS CEVENOL soutient la faute de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, et sa gérante, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC), rappelant que cette dernière est intervenue à l’acte de vente et que sa responsabilité peut être recherchée du fait même de la nature juridique de la SCCV, leur reprochant de ne pas avoir réalisé les travaux prévus au permis de construire ceci en contravention aux règles d’urbanisme en application de l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme. Il rappelle qu’en application des articles 1646-1 et 1648 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent Code ; que la SCCV LES [Adresse 22] a manqué tant à son obligation de livraison dans les délais contractuels qu’à son obligation de lever les réserves constatées à la livraison dans un délai de 2 mois, soutenant que la mise en liquidation judiciaire de la société SANIT ENERGIES ne pouvait pas constituer le cas de force majeure prévu au contrat de vente puisqu’elle est intervenue avant signature et que la défaillance de l’entreprise devait être encore plus ancienne. Il en veut pour preuve les attestations des entreprises PCSB et AGNIEL contactées quelques jours après la signature du contrat. Il soutient également que le courrier recommandé du 22 décembre 2015 ne respectait pas les conditions contractuels en ce qu’il ne comportait pas les justificatifs de la procédure collective ni la mention de la durée de prorogation du délai de livraison. Sur le défaut de levée des réserves, le LOGIS CEVENOL rappelle les nombreux courriers de relance adressés à sa cocontractante, laquelle l’a renvoyé vers l’assureur dommage ouvrage et les nombreux désordres constatés postérieurement pour lesquels la SCCV LES TERRASSES DU GARDON n’a apporté aucune solution.

Enfin, le LOGIS CEVENOL soutient que la non-réalisation du bassin de rétention, non apparent à la réception, constitue incontestablement un vice d’une gravité telle, parce qu’elle rend l’ouvrage impropre à sa destination et en compromet sa solidité, au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil, la SCCV étant tenue conformément aux articles 1646-1 et 1648 du Code civil à réparer le dommage.

Concernant ses demandes indemnitaires, le LOGIS CEVENOL soutient qu’elle est en droit de demander une réactualisation de sa créance au titre des pénalités de retard, la Cour d’appel n’ayant eu à statuer que sur une provision, qu’il est donc en droit de demander paiement de la somme de 30 940,80 euros H.T. correspondant aux pénalités courant du 1er novembre au 2 décembre 2016 ; qu’il est en droit de faire valoir son entier préjudice résultant du retard de livraison à savoir l’impossibilité de mettre les logements en location, rappelant que la commune d’[Localité 16] a refusé de délivrer le certificat de conformité, ce qui a entrainé la perte sèche des loyers qui devaient être perçus. Il soutient que, si l’immeuble a été livré officiellement le 2 décembre 2016, il n’était pas en état d’être loué en l’état des nombreuses réserves. Il demande encore paiement des frais de conseils juridiques, des frais internes, soutenant que ses employés ont dû travailler à une tâche inhabituelle, des frais de gardiennage nécessités par la préservation d’un immeuble vide qu’il devait protéger du vandalisme et des squats, du préjudice moral, n’ayant pu louer ses logements sociaux à des personnes en état de précarité, du préjudice d’image, alors même qu’il avait déjà communiqué sur la réalisation de ces nouveaux logements, du coût des travaux de reprise des réserves, du coût des travaux de remise en état avant mise en location, des travaux complémentaires survenus postérieurement à l’introduction de l’instance.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2025, la SCCV LES [Adresse 22], et sa gérante, la SAS SOCIETE D’ETUDES ET APPLICATION COMPOSANT [L] FRERES (SEAC) demandent au tribunal :
" REJETANT toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées, 
VU les articles 802 et 803 du Code de procédure civile, 
REVOQUER l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2024,
AVANT DIRE DROIT AU FOND ;
VU les articles 122, 4 et 70 du Code de procédure civile, et les articles 1858, 1642-1, 1648 al.2 et 2224 du Code civil, 
FAIRE DROIT aux fins de non-recevoir invoquées par la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] et la SAS SEAC, et par voie de conséquence ; JUGER IRRECEVABLE pour défaut d’intérêt légitime au droit d’agir, l’OPH "LOGIS CEVENOLS" en ses demandes formulées à l’encontre de la SAS SEAC ;PRONONCER la mise hors de cause de la SAS SEAC sans peine ni dépens.;CONDAMNER l’OPH "LOGIS CEVENOLS" à payer à la SAS SEAC une somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles ;JUGER IRRECEVABLE pour forclusion l’action initiée par l’OPH "LOGIS CEVENOLS" relative au défaut de conformité allégué sur le bassin de rétention ;JUGER ENCORE IRRECEVABLE la demande au titre de la non-conformité de l’ouvrage en raison de la non réalisation du bassin de rétention sur le fondement du dol ;JUGER prescrite la demande nouvelle formulée par l’OPH "LOGIS CEVENOLS" en indemnisation de travaux de remise en état avant mise en location. AU FOND, ET AU PRINCIPAL ;
PRONONCER, au visa de l’article 384 du Code de procédure civile, le désistement d’action relatif à la demande en résolution de la vente, formulé par l’OPH "LOGIS CEVENOLS" et accepté par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON et la SAS SEAC avec toutes conséquences de droit quant aux dépens de l’instance ;ORDONNER la mise hors de cause de la SAS SEAC et la condamnation de l’OPH "LOGIS CEVENOLS" à lui régler une somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles ;JUGER que le retard dans la livraison de l’ouvrage n’est pas du fait du vendeur mais du fait de tiers intervenants à l’acte de construire ;JUGER, au visa de l’article 1219 du Code civil, que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON était fondée, concernant les éventuelles réserves non levées, à opposer une exception d’inexécution à l’OPH "LOGIS CEVENOLS", demeurant le non-paiement du solde du marché ;DEBOUTER l’OPH "LOGIS CEVENOLS" de ses demandes en indemnisation résultant de prétendus désordres et non-conformités invoqués postérieurement à l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.VU l’acte de VEFA du 30 novembre 2015 et l’article 1231-5 du Code civil, 
VALIDER l’offre formulée par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON de régler à l’OPH "LOGIS CEVENOLS" la somme complémentaire de 30 940,80€, au titre des pénalités de retard courant du 1er novembre 2016 au 2 décembre 2016 pour solde de l’indemnité forfaitaire contractuelle ;JUGER satisfactoire le règlement par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON à l’OPH "LOGIS CEVENOLS" de la somme globale de 268 798,80€, au titre de l’indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison ;DEBOUTER en conséquence l’OPH "LOGIS CEVENOLS" du surplus de ses demandes au titre de l’indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison ;SUBSIDIAIREMENT ; et dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit en tout ou partie aux demandes de l’OPH "LOGIS CEVENOLS", relatives à la non-levée des réserves, aux désordres et non-conformités invoqués après expiration du délai de garantie de parfait achèvement, et à la demande d’indemnisation complémentaire ;
ORDONNER AVANT DIRE DROIT une mesure d’instruction confiée à tel expert qu’il appartiendra avec la mission de : - Concernant les réserves non levées ; (1) de lister précisément les réserves figurant au procès-verbal de livraison du 2 décembre 2016, (2) de lister précisément les réserves levées et celles non levées dans le délai de parfait achèvement, (3) d’indiquer si ces réserves sont consécutives ou non à des dégradations ou à des défauts d’entretien occasionnés postérieurement à la réception, (4) de chiffrer les travaux de reprise et/ou finition. 
- Concernant les désordres et non-conformités révélés postérieurement au délai de garantie de parfait achèvement (groupes de climatisation - étanchéité - raccordement des logements au réseau d’eaux usées) ; (1) de décrire les non-conformités ou désordres allégués et d’indiquer si ces désordres et non conformités compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, ou affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables au sens des articles 1646-1, 1792 et 1792-2 du Code civil, (2) de se prononcer sur la nécessité des travaux projetés par l’OPH "LOGIS CEVENOLS", et de chiffrer les travaux de remise en état et/ou de mise en conformité. 
- Concernant l’indemnisation du préjudice résultant du retard de livraison ; de fournir tous éléments utiles permettant de déterminer le préjudice, et au besoin de s’adjoindre sur ce point les services d’un sapiteur expert-comptable. 
EN TOUTE HYPOTHESE ET RECONVENTIONNELLEMENT ;
VU le rapport d’expertise de Monsieur [I] [O] en date du 23 mai 2023, et les pièces produites aux débats. 
JUGER en application de l’article L. 114-1 du Code des assurances, prescrite la demande d’application de la règle proportionnelle opposée par la MAF à ses anciennes assurées ;CONDAMNER la MAF ès qualité d’assureur de la société ARCHI TECH et de la société AIC, ainsi que la société ALPHA PROMOTIONS solidairement, à relever et garantir indemne la SCCV LES TERRASSES DU GARDON de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son préjudice ;CONDAMNER la MAF et la société ALPHA PROMOTIONS solidairement à payer à la SCCV LES [Adresse 22] la somme de 454 080,94€, outre intérêts légaux à compter des présentes et jusqu’au règlement définitif ;DEBOUTER la société ALPHA PROMOTIONS de sa demande reconventionnelle en paiement d’un reste à verser et d’une prime de fin de chantier ;S’ENTENDRE CONDAMNER l’OPH "LOGIS CEVENOLS" et tous autres succombant au paiement d’une somme de 30 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER l’OPH "LOGIS CEVENOLS" et tous autres succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [I] [O], et les frais de l’expertise qui sera éventuellement ordonnée par le tribunal ;ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir."
Elles demandent la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée par le juge de la mise en état le 17 décembre 2024 en application des dispositions combinées des articles 802 et 803 du Code de procédure civile tenant compte des dernières conclusions du demandeur déposées la veille de la clôture.

Premièrement, en application de l’article 122 Code de procédure civile, elles soulèvent l’irrecevabilité de l’action dirigée à l’encontre de la SAEC du fait du défaut d’intérêt légitime au droit d’agir de l’OPH "LOGIS CEVENOLS" à son encontre, soutenant que seule la responsabilité contractuelle est recherchée et que seule la SCCV LES TERRASSES DU GARDON est signataire du contrat lequel mentionne expressément dans la clause "Identification des parties" que le "VENDEUR" est bien la société dénommée "[Adresse 20], société civile de construction vente, au capital de 10 000€, dont le siège est à [Adresse 23], identifiée au Siren sous le n°488 901 356 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse" ; concernant les poursuites aux titre des manœuvres dolosives, elles soutiennent que pour rechercher la responsabilité personnelle du gérant d’une société, il est nécessaire d’apporter préalablement la preuve de fautes commises personnellement par celui-ci dans la gestion, de la violation des statuts, ou d’infractions de lois et règlements et qu’une telle démonstration n’est pas apportée par l’OPH "LOGIS CEVENOLS" ; sur l’application de l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation, elles soutiennent qu’en application de l’article 1858 du Code civil, la SEAC associé gérant ne peut être poursuivi par un créancier pour le paiement de dettes sociales "qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale (la SCCV)" ; deuxièmement, elles soulèvent l’irrecevabilité tirée de la forclusion de l’action relative au défaut de conformité allégué sur le bassin de rétention en application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil, soutenant que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON a bien fait réaliser un bassin de rétention, ainsi qu’il résulte du CCTP établi et signé par le maître d’œuvre, la SARL d’architecture ARCHI TECH le 23 juin 2010, ouvrage qui a été réalisé par la société [T] (pièce n°52 et pièce 1 [T] ), modifié de leur chef, mais bien apparent puisque que reporté dans le procès-verbal de réserves de Maître [E] ; elles soutiennent d’une part qu’il n’est pas certain que le bassin de 50 m3 réalisé par la [T] soit entaché de désordres et si sa réalisation constitue ou non une non-conformité et d’autre part que la non-conformité résulterait d’un sous-dimensionnement manifeste du bassin de rétention, apparent à la réception ; troisièmement, elles soulèvent l’irrecevabilité de l’action relative au défaut de conformité allégué sur le bassin de rétention, sur le fondement du dol, soutenant que l’OPH "LOGIS CEVENOLS" ne rapporterait pas la preuve de la dissimulation intentionnelle par son vendeur au jour de la signature de l’acte de VEFA, rappelant qu’elle avait confié les travaux, notamment de réalisation et de réception de cet ouvrage, à un architecte investi d’une mission complète, outre une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui l’a toujours représentée lors des réunions de chantier auxquelles ses dirigeants ne participaient pas ; quatrièmement, elles soulèvent l’irrecevabilité des demandes relatives aux travaux de remise en état avant mise en location car prescrites en application de l’article 2224 du Code civil, de telles demandes devant à l’évidence être qualifiées de nouvelles au regard des dispositions des articles 4 et 70 du Code de procédure civile. 

Au fond, elles soutiennent que le renoncement de l’OPH "LOGIS CEVENOLS" à ses demandes en résolution de la vente constituerait en droit d’une demande de désistement d’action visé à l’article 384 du Code de procédure civile qu’elles acceptent ; elles demandent la mise hors de cause de la SEAC laquelle n’est pas partie à l’acte de vente et contre laquelle le demandeur ne rapporte la preuve d’aucune faute, la SCCV LES TERRASSES DU GARDON ayant initié et suivi seule l’opération de construction sous assistance complète de professionnels (architecte - architecte délégué - assistant maître d’ouvrage) ; concernant le retard à la livraison, elles soutiennent qu’il serait dû à la défaillance de l’entreprise SANIT ENERGIES rappelant que l’expert [I] [O] a dans son rapport du 23 mai 2023 indiqué que ce retard provenait à la fois de la défaillance de cette entreprise et du défaut ou insuffisance de communication de la maîtrise d’œuvre, éléments repris par la Cour d’appel de [Localité 21], dans son arrêt du 21 septembre 2017 ; elles soutiennent en conséquence que le retard de livraison n’est pas de leur fait et que, de bonne foi, elles ont initié des actions pour y remédier faisant réaliser à leurs frais des travaux de reprise et de finition ; concernant la levée des réserves, elles soutiennent que les réserves contenues dans le PV de constat de Maître [E] le 2 décembre 2016 ont été pour l’essentiel levées et que les réserves restant à lever étaient mineures et n’interdisaient en aucune façon l’occupation normale des logements ; concernant les nouvelles réserves présentées par l’OPH "LOGIS CEVENOLS" le 22 mai 2017, elles rappellent que la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] a refusé toute nouvelle intervention au motif qu’elle n’était toujours pas réglée du solde du prix de vente, soit 153 012,03€, le demandeur n’ayant donné aucune suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées sur ce point par son vendeur les 27 juillet et 28 août 2017, alors que le paiement à la réception de l’ouvrage était spécifié dans l’acte de vente ; qu’elles étaient donc en droit de lui opposer une exception d’inexécution (art. 1184 anc. et 1219 nv du Code civil) ; subsidiairement, elles demandent l’instauration d’une mesure d’expertise ; elles rappellent que l’OPH "LOGIS CEVENOLS" prétend obtenir le paiement de la somme de 123 096€ TTC sur la base d’un devis en date du 10 novembre 2017 et qu’il est ignoré si le demandeur a réalisé ou non ces travaux et elles soutiennent qu’il est fort probable que les travaux envisagés (ou réalisés) sont consécutifs à des dégradations occasionnées postérieurement à la livraison ; concernant les désordres et non-conformités révélés postérieurement au délai de garantie de parfait achèvement, et les nouvelles demandes pour travaux de remise en état avant mise en location, elles soutiennent concernant les travaux relatifs au bassin de rétention que les demandes du LOGIS CEVENOL étaient irrecevables et en toute hypothèse mal fondées, quel que soit le fondement juridique retenu et les demandes nouvelles relatives aux "travaux de remise en état avant mise en location" sont également irrecevables car prescrites, s’agissant de demandes nouvelles formulées plus de cinq ans après l’assignation au fond. Elles rappellent que le demandeur a accepté la livraison de l’ouvrage, et par conséquent le transfert de la garde et de l’entretien de l’ouvrage, qu’il lui appartenait de gérer et de conserver en bon père de famille ; elles soutiennent encore que les demandes de réparation des groupes de climatisation, reprise des désordres d’étanchéité et raccordement des logements au réseau d’eaux usées sont injustifiées car les désordres allégués n’ont pas été caractérisés par le demandeur en leurs principe et quantum sans qu’on sache si ils ne relèveraient pas d’un défaut d’entretien postérieurement à la réception et s’ils peuvent être pris sur le fondement de la garantie décennale au sens des articles 1646-1, 1792 et 1792-2 du Code civil ; subsidiairement, la mesure d’expertise s’imposerait.

Sur les demandes indemnitaires de l’OPH "LOGIS CEVENOLS, concernant l’indemnisation résultant du retard dans la livraison, elles soutiennent le caractère forfaitaire de la clause contractuelle "pénalités", rappelant les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil et que le demandeur a déjà reçu règlement de celle-ci devant la cour d’appel ; elles demandent en conséquence le rejet de l’indemnisation complémentaire, soutenant le caractère "manifestement excessive" au regard de la bonne foi de la SCCV, tout en reconnaissant le caractère fondé d’une demande de paiement arrêté au 2 décembre 2016 ; concernant le prétendu préjudice locatif résultant de la prétendue impossibilité de mise en location des logements, elles soutiennent qu’une telle demande est infondée d’une part, parce qu’elle serait comprise dans l’évaluation forfaitaire du préjudice subi pour retard de livraison et d’autre part, parce que l’OPH "LOGIS CEVENOLS" ne produit aucun document tendant à établir qu’elle n’aurait pu louer ces logements dès le 2 décembre 2016 ; enfin, elles font état du dire de la MAF adressé à l’expert [O] dont le calcul met en évidence un préjudice locatif théorique nettement moindre (pièce n°54 - pages 60 à 65) ; concernant les autres préjudices, elles soutiennent également le caractère forfaitaire de l’indemnisation déjà réglée ; de plus, elles soutiennent que les "frais de conseils juridiques" relèvent soit des frais irrépétibles, soit des dépens, que les "frais internes" sont en fait des frais fixes et que le demandeur ne justifie pas le surcoût à ces frais fixes, que les "frais de gardiennage sont injustifiés, l’OPH "LOGIS CEVENOLS" devant assumer son choix d’avoir laissé l’immeuble vide et que les préjudices moral et d’image invoqués seraient fantaisistes.

Reconventionnellement, la SCCV LES TERRASSES [Adresse 18] entend obtenir la condamnation de la MAF à la garantir en sa qualité d’assureur de l’architecte aujourd’hui en liquidation judiciaire soutenant que si ARCHI TECH a sous-traité une partie de sa mission à AIC, elle-même assurée par la MAF, elle a conservé sous sa responsabilité le VISA des situations de travaux est resté à la charge de la société ARCHI TECH (pièce n° 1 MAF), restant redevable d’un devoir de conseil vis-à-vis de son client, d’une mission de direction et de contrôle des travaux, d’organisation et de direction des réunions de chantier ; de cela, il résulterait le fait que l’architecte est responsable des désordres dont il aurait dû avoir connaissance au titre d’un défaut de vigilance dans l’exécution de sa mission contractuelle, étant tenu d’une obligation de résultat à l’égard du maître d’ouvrage, qu’ainsi la société ARCHI TECH est seule responsable de ses manquements, mais doit aussi assumer ceux de son sous-traitant sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du Code civil ; concernant la clause d’exclusion de solidarité dont se prévaut la MAF, elles rappellent la jurisprudence de la Cour de cassation qui, par arrêt en date du 19 janvier 2022 (numéro 20-15.376) a rappelé que la clause d’exclusion de solidarité de l’architecte ne peut en aucune façon priver le maître d’ouvrage de son droit à réparation si sa faute a contribué à l’entier dommage, soutenant que la faute de la société ARCHI TECH, a concouru à la réalisation de l’entier dommage de l’OPH "logis cévenols" ; elles soutiennent la faute des architectes dans l’information tardive de la liquidation judiciaire de la société SANIT ENERGIES, contestant toute rétention dolosives des procès-verbaux de réunion de chantier dont la tenue relevait de la seule responsabilité des assurés de la MAF et rappelant qu’elle était elle-même absente du chantier, représentée par la société ALPHA PROMOTIONS ; elles soutiennent que c’est l’architecte qui, en accord avec l’AMO, a fixé la date de livraison de l’ouvrage et le décalage du planning prévu le 31 juillet 2016, qualifié par l’expert judiciaire d’un peu trop optimiste, l’expert imputant clairement ce retard à l’architecte ; concernant un trop payé à la société SANIT ENERGIES, elles soutiennent que ce poste de préjudice a été retenu par l’expert (page 44/77) comme résultant des fautes des deux sociétés d’architecte, lesquelles ont validé les situations présentées par l’entreprise sans se préoccuper de l’avancement de ses travaux ; sur l’imputabilité des non-conformités, elles soutiennent que la SCCV LES [Adresse 22] était totalement étrangère à la modification du bassin de rétention contestant le fait que c’est la SCCV qui aurait modifié le CCTP ; sur la garantie de la MAF, elles soutiennent que les fautes commises dans l’exercice de la profession par les sociétés ARCHI TECH et AIC génèrent le risque qui est garanti par la MAF, laquelle n’a d’ailleurs pas contesté devoir sa garantie lorsqu’elle s’est prévalue de l’application d’une règle proportionnelle, sa demande étant prescrite à ce titre car elle n’a pas opposé le moyen tiré de cette règle à ses assurées dans le délai de deux ans à compter de la connaissance qu’elle a eu des faits justifiant sa décision en application des dispositions de l’article L. 114-1 du Code des assurances.

Par ailleurs, la SCCV LES TERRASSES [Adresse 18] entend obtenir la condamnation de la société ALPHA PROMOTIONS à la garantir en qualité de maître d’ouvrage délégué, soutenant que celle-ci, représentée par Monsieur [K] [R], avait une parfaite connaissance du chantier sous tous ses aspects et qui, en pratique, s’est immiscée dans la gestion et la réalisation de l’opération de construction ; que, pour autant, elle s’est révélée dans la totale incapacité de maîtriser le coût des travaux, et elle n’a pas davantage visé les situations d’entreprises qu’elle savait en difficulté et a failli à plusieurs égards dans sa mission ; que, présente aux réunions de chantier, elle aurait dû nécessairement constater l’abandon du chantier par la société SANIT ENERGIES de ce fait l’en informer sans délai ; sur la demande reconventionnelle de la société ALPHA PROMOTIONS en paiement d’un solde d’honoraire et d’honoraire complémentaire, la SCVV [Adresse 20] soutient qu’en l’absence de toute marge bénéficiaire à l’issue du chantier, sa cocontractante, tenue d’une obligation de résultat et voyant sa responsabilité professionnelle engagée, ne peut prétendre à aucun paiement.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025, la MAF demande au tribunal :
" Vu l’article 122 du Code de procédure civile,
Vu l’article 789 du Code de procédure civile, 
Vu l’article 30 du Décret du 4 janvier 1955, 
Vu l’article 1353 du Code civil, 
Vu les articles 1646-1 et 1648 du Code civil, 
Vu les articles 1792 et 1792-6 du Code civil, 
Vu l’article 2239 du Code civil, 
Vu l’article L.113-9 du Code des assurances,
Vu l’article L.114-1 du Code des assurances,
Vu l’article L.1641-11-1 du Code de commerce,
Sur l’irrecevabilité de la demande de résolution de la vente :
CONSTATER le défaut de publication de l’assignation, demandant l’annulation de la vente immobilière, au service de la publicité foncière et de justification de cette publication ;DECLARER IRRECEVABLE la demande de résolution de la vente du bien immobilier situé [Adresse 13] à [Localité 17], intervenue par acte authentique en date du 30 novembre 2015 à défaut d’avoir publié ses conclusions au service chargé de la publicité foncière et d’en justifier la publication ;Sur la forclusion de l’action de l’OPH [Localité 16] AGGLOMERATION - LOGIS CEVENOLS au titre du bassin de rétention :
JUGER que l’OPH [Localité 16] AGGLOMERATION - LOGIS CEVENOLS ne démontre pas le caractère caché du désordre relatif au bassin de rétention ;JUGER que les demandes relatives au bassin de rétention formées par l’OPH [Localité 16] AGGLOMERATION - LOGIS CEVENOLS par conclusions en date du 30 mars 2020 sont tardives et donc forcloses ;Par conséquent :
JUGER que l’appel en garantie de la SCCV [Adresse 20] et la SEAC est irrecevable et sans objet ;A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la MAF :
JUGER que l’OPH ne démontre ni l’existence des non-conformités, ni le caractère rédhibitoire des non-conformités affectant l’ensemble immobilier dit "[Adresse 20]" ;JUGER qu’il n’est pas établi que ces non-conformités seraient imputables à la maîtrise d’œuvre ;Par conséquent :
JUGER que la responsabilité du cabinet ARCHI TECH et AIC n’est pas établie ;DEBOUTER la SCCV LES [Adresse 22] de sa demande reconventionnelle au titre des pénalités de retard ;DEBOUTER la SCCV [Adresse 20] au titre du trop perçu par la société SANIT et des travaux de reprise et en toutes hypothèses LIMITER toute condamnation à la somme de 117 950,50 € TTC ;DEBOUTER la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] de toute demande tendant à être relevée et garantie par la MAF es qualité d’assureur du cabinet ARCHI TECH et AIC au titre des conséquences de la résolution de la vente ;DEBOUTER l’OPH de ses demandes au titre des pénalités de retard, des travaux et études réalisés, au titre de son préjudice subi du fait de l’impossibilité de mettre en location les logements, des frais de conseil juridiques, des frais de gestion interne, des frais de gardiennage, de son préjudice moral, et de son préjudice d’image ;DEBOUTER la SCCV [Adresse 20] au titre de sa demande tendant à être relevée et garantie au titre des pénalités de retard, des travaux et études réalisés, au titre des préjudices subis du fait de l’impossibilité de mettre en location les logements, des frais de conseil juridiques, des frais de gestion interne, des frais de gardiennage, du préjudice moral et du préjudice d’image de l’OPH ;A titre subsidiaire, si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la MAF :
JUGER les demandes indemnitaires de l’OPH injustifiées dans leur principe et leur quantum ;CONDAMNER in solidum la société [T] et ALPHA PROMOTION à relever et garantir la MAF des éventuelles condamnations qui serait prononcée à son encontre ;En toutes hypothèses :
JUGER la MAF bien-fondé à opposer une non garantie en raison d’un exercice anormal de la profession d’architecte ;JUGER la MAF bien-fondé à opposer la réduction proportionnelle à hauteur de 56% au titre du montant des indemnités pouvant éventuellement incomber au cabinet ARCHI TECH et à AIC ;DEBOUTER la SCCV de sa demande tendant à voir prescrite la demande d’application de la règle proportionnelle par la MAF ;JUGER la MAF bien-fondé à opposer ses limites de garanties, franchises et plafond ;JUGER la MAF recevable à opposer un plafond et une franchise unique pour ses deux adhérents le cabinet ARCHI TECH et AIC ;En toutes hypothèses :
JUGER que la MAF, sans aucune reconnaissance du bien-fondé des demandes de l’OPH et la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, mais au contraire sous les plus expresses réserves de responsabilités et de garanties, formule les protestations de réserves et d’usages quant à la mesure d’instruction sollicitée par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON ;DEBOUTER l’OPH et la SCCV de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;CONDAMNER tous succombant à verser à la MAF la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me Céline SANCHEZ-VINOT, avocat au Barreau d’Alès."
La MAF rappelle que l’OPH LOGIS CEVENOLS ne formule aucune demande à son encontre ni de ses adhérents AIC et ARCHI TECH.

Sur les moyens d’irrecevabilité, la MAF soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande de résolution de la vente (sans objet compte tenu de l’abandon de cette demande) ; en second lieu, elle soulève l’irrecevabilité de la demande au titre de la non-conformité du bassin de rétention s’associant à l’argumentation développée par la SCCV et la SEAC en raison d’une part de la forclusion, cette non-conformité "non-réalisation du bassin de rétention" telle que formulée par l’OPH étant nécessairement apparente à la livraison de l’ensemble immobilier et l’OPH ayant formé sa première demande fondée sur la prétendue absence de bassin de rétention par voie de conclusions du 30 mars 2020 et d’autre part en l’absence de tout élément probant sur l’existence d’un prétendu dol ; elle soutient que les demandes de l’OPH dirigées contre la SCCV étant irrecevables, les appels en garantie de celle-ci à l’encontre de la MAF et de ses adhérents sont sans objet et ils seront rejetés. Elle émet les plus expresses réserves de responsabilités et de garanties quant à la mesure d’instruction sollicitée par la SCCV.

À titre subsidiaire, elle rappelle que la société ARCHI TECH a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement en date du 19 octobre 2016, soit avant que soit prononcée la réception des travaux et que la société ARCHITECTURE INGENIERIE CÉVENOLE est radiée du RCS depuis le 17 février 2021, sa liquidation judiciaire prononcée le 26 août 2020 ayant été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 17 février 2021 ; elle soutient que le contrat de sous-traitance ne fait pas naître d’obligation du sous-traitant à l’égard du maître de l’ouvrage et rappelle que le contrat conclu entre la SCCV [Adresse 20] et ARCHI TECH contenait une clause d’exclusion de solidarité à l’article G.6.3 du Cahier des clauses générales, laquelle est opposable aux tiers conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ; elle rappelle encore que le défaut de contrôle reproché au maître d’œuvre suppose, pour être admis, qu’il soit établi que sa mission concernait bien les travaux dont l’exécution est critiquée ; elle soutient que l’obligation de la SCCV au paiement de pénalités de retard serait sans rapport avec sa connaissance tardive de la procédure collective au bénéfice de SANIT ENERGIE mais résulterait du manquement à ses propres obligations, rappelant la motivation de l’arrêt de la Cour d’Appel, à savoir le non-respect par la SCCV de l’obligation d’information qui lui est propre ; elle soutient également que les retards ne sont pas imputables à un quelconque manquement des architectes dans le cadre des missions qui leur ont été confiées et que cela ne relève pas de sa mission d’assurer le suivi de la situation économique des entreprises intervenants sur le chantier au regard des règles des procédures collectives, contestant en cela les conclusions de l’expert [O], lequel n’a pas pu entendre l’architecte alors en liquidation judiciaire et qu’il y a eu rétention d’éléments d’information et de documents par la maîtrise d’ouvrage ; elle soutient que la SCCV avait une parfaite connaissance de la défaillance de SANIT ENERGIE et en veut pour preuve un courrier d’ALPHA PROMOTION du 13 octobre 2017 et était destinataire des comptes rendus de chantier puisqu’elle annonce dans son dire n°7 en date du 23 mai 2017 communiquer lesdits documents à l’Expert (page 96/185 du rapport de l’Expert judiciaire) ; que, de même, AIC a alerté ALPHA PROMOTION des difficultés rencontrées avec SANIT ENERGIE (lettres d’AIC à ALPHA PROMOTIONS des 27 novembre 2014, 23 juillet 2015 et 14 janvier 2016) ; en tout état de cause, elle rappelle que l’expert judiciaire retient un retard de plusieurs mois imputable au maître d’œuvre au motif que celui-ci aurait été manifestement trop optimiste lors du recalage initial du délai de livraison ; elle soutient que le seul fait que le cabinet ARCHI TECH et son sous-traitant AIC aient une mission DET n’implique pas nécessairement un manquement de leur part directement à l’origine du retard dont se plaint la SCCV et qu’en tout état de cause, le préjudice subi par la SCCV ne constitue qu’une perte de chance ; concernant le prétendu trop versé à SANIT ENERGIES, elle soutient que n’est pas rapportée la preuve de celui-ci et qu’elle ne peut être tenue pour des factures de travaux établies par des tiers pour des travaux qui devaient être réalisés pour achever l’ouvrage ; en toutes hypothèses, il ne pourra être sollicité un montant au-delà de la somme de 117 950,50 € TTC.

Sur l’appel en garantie au titre de la résolution de la vente et de ses conséquences : sans intérêt compte tenu de l’abandon de cette demande.

Elle soutient qu’une condamnation sur la base d’un dol de la SCCV ne peut lui être reprochée ; elle rappelle qu’alors que l’architecte avait bien prévu la réalisation d’un bassin de rétention conforme aux prescriptions du permis de construire, il apparaît que, lors de la contractualisation du marché de l’entreprise, la SCCV et l’entreprise dont le marché de travaux portait sur la réalisation dudit bassin de rétention ont amendé le CCTP pour prévoir un bassin de dimensions beaucoup plus réduites et à l’air libre (pièce n°4 : CCTP Lot n°1 VRD ; pièce n°13 : DEVIS [T]) et que le seul maître de l’ouvrage est cocontractant des entreprises, signant les marchés de travaux. De sorte que la non-conformité contractuelle relative au dimensionnement du bassin, à la supposée établie, résulte du seul choix du maître de l’ouvrage, la SCCV, qui est au sens de la jurisprudence un professionnel de la promotion immobilière et à ce titre est un sachant (Cass. 3ème civ., 29 juin 2022, n° 21-18304).

Sur les demandes indemnitaires présentées par l’OPH LOGIS CEVENOL, concernant les pénalités de retard pour la période du 1er novembre au 2 décembre 2016, elle soutient que ne peut être imputé au cabinet ARCHI TECH le retard du chantier outre le fait que la MAF ne garantit pas l’indemnisation des conséquences d’un retard ; concernant les travaux et études réalisés par l’OPH hors travaux exécutoire et bassins de rétention, elle soutient que les sommes réclamées s’appuient sur des devis et que l’OPH ne justifie pas avoir mis en œuvre les travaux pour lesquels il sollicite l’indemnisation et qu’en toutes hypothèses, la reprise des désordres incombe aux entreprises qui sont intervenus et non aux maîtres d’œuvre ; concernant le préjudice subi du fait de l’impossibilité pour l’OPH de mettre en location les logements du 1er février 2017 au 31 décembre 2024, elle soutient que l’OPH ne rapporterait pas la preuve que les prétendues non conformités empêchaient la location et que l’OPH n’a en réalité jamais eu l’intention de prendre possession des lieux et de les louer, qu’en tout état de cause, il doit être tenu compte de la vacance des logements et du risque d’impayé, les charges économisées en l’absence de location, le gain financier lié au décalage du chantier ; concernant les frais de conseils juridiques, elle soutient que cela relève d’une demande sur le fondement des frais irrépétibles du procès et qu’il y a donc doublon avec la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; concernant les frais de gestion interne, elle soutient que l’OPH n’apporte pas la preuve que ces frais de personnel constituent un surcoût par rapport aux frais de gestion courante et ne justifierait le calcul de sa prétendue créance ; concernant les frais de gardiennage, elle soutient que l’OPH ne démontre ni lien de causalité, ni utilité des prestations de gardiennage proprement dites, d’autant que les immeubles concernés disposaient de volets roulants fermés en permanence selon le rapport d’expertise, et suffisamment moderne pour avoir été réalisé avec des halls comprenant des portes blindées à code ou ouverture magnétique ; concernant le préjudice moral, elle soutient que doit être rapportée la preuve que le préjudice dont question affecte l’OPH dans son fonctionnement interne, ou à tout le moins qu’il créé un préjudice d’image vis-à-vis de sa clientèle, ce qu’il ne fait pas et qui en outre fait doublon avec le préjudice d’image sollicité ; sur le préjudice d’image, elle soutient que, dès lors que l’OPH a refusé de mettre en location les locaux, il n’est pas démontré en quoi l’image de l’OPH aurait été affectée par la situation ; enfin, elle rappelle que compte tenu de la clause d’exclusion de garantie, aucune condamnation ne pourrait être prononcée contre l’assureur pour une part excédant la responsabilité propre de ses assurés, ARCHI TECH et AIC.

En tout état de cause, elle entend exercer son recours à l’encontre des intervenants à l’opération de construction et leurs assureurs respectifs en application des articles 1240 et 1231-1 du Code civil, en particulier à l’encontre de la société [T], réalisatrice en toute connaissance de cause du bassin sous-dimensionné contraire aux plans de l’architecte, et à l’encontre de la société ALPHA PROMOTION, contre laquelle elle soutient qu’elle aurait eu une mission qui allait au-delà d’une mission classique d’AMO, contestant en cela les conclusions de l’expert judiciaire. Par ailleurs, elle entend opposer les non garanties et limites de garantie contenues dans les contrats, soutenant un exercice anormal de la profession d’architecte de ARCHI TECH qui auraient validé des factures ne correspondant pas à l’état d’avancement réel des travaux, entrainant une non garantie ; elle soutient encore que tant ARCHI TECH, qui n’a pas déclaré le taux de mission adéquate ni sa part d’intérêt réelle, que AIC qui a déclaré une assiette (montant des travaux) très inférieure à la réalité, ont "sous déclaré" les éléments permettant à l’assureur d’apprécier son risque, de sorte qu’ils en ont diminué l’appréciation par l’assureur ; de sorte, qu’en application de l’article L. 113-9 du Code des assurances, et de l’article 5.22 dernier alinéa des conditions générales de la police, la MAF est bien fondée à opposer une règle proportionnelle à hauteur de 56% au titre du montant des indemnités pouvant éventuellement incomber au cabinet ARCHI TECH et à AIC ; en réponse à la demande de la SCCV qui sollicite que la demande d’application de la règle proportionnelle soit jugée prescrite en application de l’article L. 114-1 du Code des assurances, elle soutient que sa demande est un moyen de défense et non une action (Cass. 3ème civ., 2 juin 2015, n° 13-17.513) ; elle soutient également qu’elle est fondée à opposer les limites de garanties prévues à ses contrats, notamment les franchises et plafonds de garanties, que les préjudices allégués tant par l’OPH que par la SCCV s’analysent en des dommages immatériels pour lesquels le seul plafond applicable est celui des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel garanti, soit la somme de 500 000 € ; qu’il en est de même pour les franchises. 

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, la SARL ALPHA PROMOTIONS demande au tribunal :
"VU l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces du dossier,
REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SARL ALPHA PROMOTIONS ;METTRE HORS DE CAUSE la SARL ALPHA PROMOTIONS ;CONDAMNER la société LES TERRASSES DU GARDON à verser à la SARL ALPHA PROMOTIONS la somme de 133 328,05 € au titre du complément de sa rémunération prévue au contrat AMO du 9 mai 2011 ;CONDAMNER la société LES TERRASSES DU GARDON à verser à la SARL ALPHA PROMOTIONS la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 ;CONDAMNER la société LES TERRASSES DU GARDON aux dépens."
Elle rappelle que, par contrat du 9 mai 2011, soit trois ans après le début du projet, elle a conclu avec la société LES TERRASSES DU GARDON un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), soutenant que l’objectif de ce contrat était principalement de permettre au maître d’ouvrage d’optimiser l’organisation de la gestion de son projet et que, contrairement à ce que soutient la société LES TERRASSES DU GARDON, elle n’avait donc en aucun cas la mission "OPC" Ordonnancement Pilotage Coordination qui incombait exclusivement à la SARL ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE tel que cela ressort des mentions portées sur les procès-verbaux de chantier, ni aucune autre mission de maîtrise d’œuvre. Elle soutient que l’AMO n’a qu’un rôle de conseil et de proposition vis à vis du maître d’ouvrage, à l’exclusion de toute fonction de représentation, ne prend aucune décision à la place du maître d’ouvrage, qu’elle n’a en aucune manière participé aux opérations de conception et de direction dans l’exécution des travaux, ces missions étaient dévolues exclusivement à la société ARCHI TECH, maître d’œuvre et qu’elle ne peut donc être impliquée dans le retard de livraison, rappelant que dans son rapport, l’Expert indique que le retard est imputable à la société SANIT ENERGIES et à l’équipe de maîtrise d’œuvre ; qu’elle a immédiatement informé la SCCV LES TERRASSES DU GARDON de la procédure collective dès qu’elle en a été elle-même informée ; que la validation des situations est une mission qui incombait exclusivement à la maîtrise d’œuvre ainsi que l’expert judiciaire le rappelle dans son rapport (p. 60). À titre reconventionnel, elle demande le paiement du solde de ses honoraires, ainsi que des honoraires complémentaires prévus au contrat.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2024, la SAS [T] CEVENOLE AMENAGEMENT INFRAS CONSTRUCTION demande au tribunal :
"VU l’article 122 du Code de procédure civile ; 
VU les articles 1642-1 et 1688 du Code civil ; 
VU l’article 1240 du Code civil ; 
DECLARER l’OPH [Localité 16] AGGLOMARATION LOGIS CEVENOLS irrecevable en ses demandes ;En toute hypothèse :
DEBOUTER la MAF ou tout autre partie de ses demandes en garantie à l’encontre de la SAS [T] CEVENOLE AMENAGEMENT INFRAS CONSTRUCTION ; CONDAMNER la MAF à payer à la SAS [T] CEVENOLE AMENAGEMENT INFRAS CONSTRUCTION la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens ;ECARTER l’exécution provisoire de droit."
Sur les moyens d’irrecevabilité, concernant l’absence de publication de la demande en résolution de la vente (demande de l’OPH LOGIS CEVENOL abandonnée) ; concernant l’irrecevabilité de l’action en non-conformité, elle s’associe à la demande de la SCCV et la MAF sur le caractère apparent de la non-conformité ; sur la demande de résolution de la vente (sans objet) ; sur l’action fondée sur le dol, elle rappelle qu’il n’est ni invoqué, ni établi qu’elle serait l’auteur de quelque dissimulation que ce soit ; concernant les pénalités de retard et frais annexes, elle soutient qu’elle était étrangère à ces problématiques qui seraient liées en tout ou partie à la déconfiture de SANIT ENERGIE et potentiellement au suivi de chantier ; concernant l’action en responsabilité pour faute initiée par la MAF, elle soutient que cette dernière ne rapporterait pas les critères cumulatifs de l’article 1240 du Code civil, car, en premier lieu, seule la SARL ARCHI TECH serait l’auteur du CCTP modificatif concernant le bassin de rétention et que rien ne permet de lui imputer quelque modification que ce soit ; qu’en deuxième lieu, la signature et la paraphe de la société [T] au droit de la modification attestent uniquement de la connaissance de cette demande et de ce modificatif mais ne saurait lui en attribuer la paternité et encore moins la responsabilité ; qu’en troisième lieu, son devis et sa facture mentionne bien un bassin de rétention à ciel ouvert et que la SARL ARCHI TECH disposant à son contrat de la mission VISA et de la mission DET ne pouvait ignorer cet état de fait, que ce soit à la lecture du devis, à la réception de la facture, en cours de chantier, à la réception de l’ouvrage ou à la livraison de l’ouvrage ; elle soutient encore qu’il ne lui a été confié la réalisation que d’un seul bassin, alors que l’OPH soutient qu’il aurait en fait était prévu la réalisation de deux bassins et que la MAF ne fait pas la démonstration qui lui incombe d’une faute qui lui soit imputable. Elle rappelle que les vices apparents non réservés sont présumés acceptés par le maître de l’ouvrage le privant de tout recours.

La société [D] [P] & A. [C], prise en sa qualité de mandataires judiciaires de la société ARCHI TECH, et la SARL ARCHITECTURE INGENIERIE CEVENOLE (AIC) n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée au 14 avril 2025.

À l’audience des plaidoiries du 30 avril 2025, les parties sont entendues dans leurs plaidoiries et déposent leurs dossiers.

L’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

In limine litis, il sera observé que toutes les demandes et prétentions présentées par les parties en raison de l’action en résolution de la vente engagée par LE LOGIS CEVENOL sont aujourd’hui sans objet alors qu’il est donné acte à celui-ci qu’il a expressément renoncé à cette action au terme de ses dernières conclusions déposées dans ce dossier. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci devenues sans intérêt.

I) Sur les fins de non-recevoir :

A) Concernant l’appel à la cause de la SAEC :

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, les sociétés LES TERRASSES DU GARDONS et SAEC soulèvent l’irrecevabilité de l’action dirigée à l’encontre de la SAEC du fait du défaut d’intérêt légitime au droit d’agir de l’OPH "LOGIS CEVENOLS" à son encontre.

Elles soutiennent en premier lieu que l’OPH LOGIS CEVENOLS a engagé principalement son action sur la base de la responsabilité contractuelle et que seule la SCCV LES TERRASSES DU GARDON est signataire du contrat de vente. Elles en veulent pour preuve le fait que ledit contrat mentionne expressément dans la clause "identification des parties" sous la rubrique le "VENDEUR", que ce dernier est bien la société dénommée "[Adresse 20], société civile de construction vente, au capital de 10 000€, dont le siège est à [Adresse 23], identifiée au Siren sous le n°488 901 356 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse".

Pour sa part, le LOGIS CEVENOLS soutient que la SAEC était bien intervenue personnellement, et non uniquement en tant que gérante de la SCCV, à l’acte de cession de l’immeuble le 30 novembre 2015 tel que cela ressort expressément de cet acte. Elle en veut pour preuve qu’au dernier paragraphe de la page 2 de l’acte de vente, la SAEC est mentionnée au nombre des parties présentes ou représentantes à l’acte et qu’au paragraphe "TERMINOLOGIE", en page 3 de l’acte, il y est mentionné que "le mot "VENDEUR" désigne le ou les vendeurs, présents ou représentés et qu’en cas de pluralité, ils contractent les obligations mises à leur charge solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit rappelée chaque fois".

Il est de jurisprudence constante que, si le juge a la capacité d’interpréter les actes qui lui sont soumis, cette interprétation ne saurait avoir lieu en présence de clauses claires non sujettes à une quelconque interprétation. Ainsi, en l’espèce, comme le fait observer les sociétés LES TERRASSES DU GARDONS et SAEC, en en-tête de la page 2 du contrat, sous l’intitulé "IDENTIFICATION DES PARTIES", "VENDEUR", seule la SCCV LES TERRASSES DU GARDON y est mentionné expressément. Cette clause est parfaitement claire et ne saurait être soumise à interprétation. Ainsi, en l’espèce, il n’existe qu’un vendeur mentionné à l’acte. Surabondamment, si, par la suite, la SAEC est bien mentionnée au nombre des parties présentes ou représentantes, il est expressément indiqué dans l’acte qu’elle intervient comme agissant en qualité de gérante de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, et donc en tant qu’organe représentatif du vendeur. Enfin, il ne saurait lui être opposée la mention présente sous le paragraphe "TERMINOLOGIE" qui a pour unique but d’expliquer ce que sous-entend le terme "VENDEUR" en cas de pluralité de ces derniers et non d’établir l’existence de ceux-ci. Le moyen du LOGIS CEVENOLS sera donc rejeté à ce titre.

En second lieu, le LOGIS CEVENOLS soutient qu’il peut rechercher la responsabilité de la SAEC, et donc sa condamnation, en sa qualité de gérante DES [Adresse 22]. Elle rappelle les dispositions de l’article 1850 du Code civil qui prévoient que la responsabilité individuelle du gérant de la SCI peu être engagée soit en raison des infractions aux lois et règlements, soit du fait de la violation des statuts, soit en raison des fautes commises dans sa gestion. En l’espèce, elle soutient l’existence d’une infraction aux lois et règlements puisque les travaux, en l’occurrence l’absence d’un bassin de rétention, n’ont pas été réalisés conformément aux autorisations d’urbanisme qui ont été délivrées, ce qui constitue un délit pénal en application de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme (et non L. 480-1 comme indiqué par erreur dans ses conclusions).

En réponse, les sociétés LES TERRASSES DU GARDONS et SAEC soutiennent que pour rechercher la responsabilité personnelle du gérant d’une société, il est nécessaire d’apporter préalablement la preuve de fautes commises personnellement par celui-ci dans la gestion, de la violation des statuts, ou d’infractions de lois et règlements et qu’une telle démonstration n’est pas apportée par l’OPH "LOGIS CEVENOLS".

Il convient de constater que l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme n’a vocation à s’appliquer qu’au constructeur et non à ses organes directeurs puisqu’il mentionne expressément : "Le fait d’exécuter des travaux….", de sorte que le LOGIS CEVENOLS ne peut retirer de cet article une responsabilité de principe du gérant. Ainsi que le rappelle la jurisprudence de la Cour de Cassation, il lui appartenait de rapporter la preuve d’une faute de la SAEC, séparable de ses fonctions de gérant, qui puisse lui être imputée personnellement. Or, en l’espèce, le LOGIS CEVENOLS ne propose pas dans ses écritures de faire cette démonstration. En conséquence, son moyen sera rejeté à ce titre.

En troisième lieu, le LOGIS CEVENOLS rappelle les dispositions de l’article L. 211-2 du Code de la construction applicable spécifiquement aux SCCV, et plus particulièrement, le troisième alinéa de cet article qui prévoit que "les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 (vice de construction et défauts de conformité apparents) et 1646-1 du Code civil (garantie des travaux post-contractuels), reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent Code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé". À ce titre, il rappelle les nombreuses lettres de mise en demeure adressées à la SCCV LES TERRASSES DU GARDON restées infructueuses et, en conséquence, il soutient son droit à agir directement contre son associé, en l’espèce, la SAEC, tel que cela ressort de l’extrait Kbis de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON produit aux débats. En réponse à l’argument de ses adversaires, il soutient que ces dernières ne donnent aucune base légale au fait que l’article L. 211-2 ne jouerait qu’en cas de condamnation de la SCCV.
Pour leur part, les sociétés LES TERRASSES DU GARDONS et SAEC soutiennent qu’en application de l’article 1858 du Code civil, la SEAC, associée gérant, ne peut être poursuivi par un créancier pour le paiement de dettes sociales "qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale (la SCCV)" et qu’en conséquence, le LOGIS CEVENOLS ne peut avoir d’action directe à l’encontre de la SAEC que, pour autant, la SCCV ait été condamnée à exécuter ou à payer des travaux de reprise.

Il convient de constater que l’article L. 211-2 du Code de la construction mentionne expressément : "Si le vice n’a pas été réparé….". Ainsi, l’application de cet article de loi est soumise à une double condition, à savoir l’existence d’un vice, lequel doit être réparé par le constructeur. Or, seule une décision de justice, en dehors de la reconnaissance expresse de la SCCV, est de nature de constater l’existence d’un vice et d’obliger le constructeur à en assurer la réparation soit en nature, soit en valeur par le biais d’une condamnation. En l’espèce, il résulte des propres écritures de la SCCV que cette dernière conteste être redevable d’une quelconque obligation à réparation du fait de l’existence d’un vice de construction. Il n’existe pas de reconnaissance préalable d’une quelconque obligation de sa part permettant au LOGIS CEVENOLS d’agir a priori à l’encontre de la SEAC. En conséquence, son moyen sera également rejeté à ce titre et il sera donc fait droit à la fin de non-recevoir présentée par la SAEC tirée du défaut d’intérêt à agir du LOGIS CEVENOLS à son encontre.

Il sera donc jugé que l’action en responsabilité du LOGIS CEVENOLS dirigée à l’encontre de la SAEC est irrecevable et cette dernière sera mise hors de cause.

B) Concernant l’action en réparation relative au bassin de rétention :

1) Sur la base des articles 1648 et 1642-1 du Code civil

Il résulte des dispositions de l’article 1648 du Code civil que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, alors que, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Par ailleurs, il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article 1642-1 du Code civil que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

La SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] soulève l’irrecevabilité de l’action relative au défaut de conformité allégué sur le bassin de rétention en application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil en raison de sa forclusion, soutenant que la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] a bien fait réaliser un bassin de rétention, ainsi qu’il résulte du CCTP établi et signé par le maître d’œuvre, la SARL d’architecture ARCHI TECH le 23 juin 2010, ouvrage qui a été réalisé par la société [T] (pièce n°52 et pièce 1 [T]), modifié de leur chef, mais bien apparent puisque que reporté dans le procès-verbal de réserves de Maître [E] ; elles soutiennent d’une part qu’il n’est pas certain que le bassin de 50 m3 réalisé par la [T] est entaché de désordres et que sa réalisation constitue ou non une non-conformité et d’autre part que la non-conformité résulterait d’un sous-dimensionnement manifeste du bassin de rétention, apparent à la réception.

La MAF soulève également l’irrecevabilité de la demande au titre de la non-conformité du bassin de rétention s’associant à l’argumentation développée par la SCCV en raison d’une part de la forclusion, cette non-conformité "non-réalisation du bassin de rétention" telle que formulée par l’OPH étant nécessairement apparente à la livraison de l’ensemble immobilier et l’OPH ayant formé sa première demande fondée sur la prétendue absence de bassin de rétention par voie de conclusions du 30 mars 2020.

La SAS [T] s’associe également à la demande de la SCCV et de la MAF sur le caractère apparent de la non-conformité.

En réponse, l’OPH LOGIS CEVENOLS soutient qu’il n’existe pas de vice apparent l’obligeant à une action dans l’année qui suit la réception dans la mesure où le permis de construire prévoyait que le bassin de rétention serait enterré sous le parking de la résidence, le rendant ainsi indétectable lors de la vente et ses adversaires confondant ledit bassin de rétention avec le bassin d’infiltration dont la présence a bien été constatée par l’huissier. Il soutient que ce vice caché a été porté à sa connaissance qu’à la suite de la réalisation d’une notice hydraulique en janvier 2019 par le cabinet CEREG et qu’il a présenté ses demandes à ce titre par voie de conclusions en 2020.

Il est produit par le LOGIS CEVENOLS en pièce 0.26 de son bordereau le plan relatif au bassin de rétention réalisé par ARCHI TECH le 20 septembre 2008 et soumis à la mairie d’[Localité 16] le 1er décembre 2008. Ce document mentionne la réalisation d’un bassin de rétention enterré sous la surface du parking d’une capacité de 240 m3. Il convient d’observer que, dans le plan réseaux établi par l’architecte aux fins d’obtention du permis de construire, il n’est nullement mentionné un second bassin d’"infiltration", tel que le nomme le Cabinet CEREG dans sa notice de janvier 2019 et dont la présence est constatée dans le procès-verbal de constat établi par l’huissier lors de la prise de possession des lieux par l’acquéreur en décembre 2016. Ainsi que le constate le cabinet CEREG dans sa notice hydraulique de janvier 2019 (pièce 3.49), après étude du PLU et du PPRi applicables à la zone de construction de l’immeuble, la réalisation de ce bassin de rétention était une condition d’obtention dudit permis de construire. C’est d’autant plus vrai que dans son courrier du 30 janvier 2018 (pièce annexe à la pièce 3.38), la mairie d’[Localité 16] refuse de délivrer en l’état le certificat de conformité dans la mesure où son agent n’a pas pu pénétrer sur le chantier malgré prise de rendez-vous et n’a donc pas pu visualiser la réalisation du bassin de rétention, ce malgré la présence visible du bassin d’"infiltration", celui-ci se trouvant à l’angle sud est de la parcelle. Ainsi, pour les services de la commune d’[Localité 16], il n’existait aucune confusion possible sur la non-conformité du bassin qui est visible.

Il sera également observé que la réalisation de ce bassin d’"infiltration" n’est pas une réalisation effectuée à la sauvette par ARCHI TECH pour terminer le chantier, puisque, contrairement à ce qui est mentionné dans les conclusions du LOGIS CEVENOLS, le cabinet CEREG indique expressément en page 9 de sa notice "qu’un réseau pluvial interne à l’opération collecte l’ensemble des eaux de ruissellements et les dirigent vers un bassin d’infiltration de 50 m3". Le réseau pluvial était donc bien réalisé à la date de rendu du rapport et connecté au bassin existant. En conséquence, il peut être déduit qu’il y a bien eu une volonté délibérée du maître d’œuvre de ne pas réaliser le bassin de rétention prévu au permis de construire au profit du bassin réalisé par la [T], très certainement afin de limiter le coût réel de la construction.

Enfin, il convient de constater en pages 12 et 13 du contrat de vente du 30 novembre 2015 que le notaire rédacteur de l’acte mentionne expressément que préalablement à la vente divers plans ont été communiqués à l’acheteur et que le permis de construire était annexé à l’acte authentique. De sorte que le LOGIS CEVENOLS, acteur majeur du logement social à [Localité 16], possesseur d’un parc immobilier conséquent sur cette ville et ses alentours, lui-même maître de l’ouvrage pour certains projets immobiliers tel que cela ressort du bulletin d’information versé aux débats, ainsi que du procès-verbal de constat de Maître [E] qui mentionne la présence à l’acte de Monsieur [J] [L], directeur de la maîtrise d’œuvre du LOGIS CEVENOLS et de Monsieur [F] [Z], responsable juridique du LOGIS CEVENOLS, ayant une connaissance certaine comme tout autre habitant de la région des conditions climatiques extrêmes qui frappent le Gard au minimum trois à quatre fois par an, ne pouvait pas ignorer le jour de l’établissement du procès-verbal de constat de l’huissier établi le 2 décembre 2016 lors de la réception de l’ouvrage, que le bassin de rétention qui lui était présenté, l’huissier utilisant bien cette dénomination en page 4 de son rapport (pièce 51 de la SCCV), n’était pas celui mentionné dans le permis de construire, lequel était en sa possession depuis plus d’un an. En conséquence, il aurait dû émettre immédiatement des réserves concernant la non-conformité flagrante et apparente de cet ouvrage. Même à prendre en considération la bonne foi du LOGIS CEVENOLS qui aurait pu imaginer que son cocontractant avait fait réaliser un ouvrage supplémentaire, il est totalement inimaginable que pendant trois années, de 2016 à 2019, le LOGIS CEVENOLS ne se serait pas enquis de l’existence du bassin de rétention prévu au permis de construire, un ouvrage majeur pour la sécurité des bâtiments, obligatoire, non réceptionné et si important que la preuve de sa réalisation devait être rapportée aux services de la mairie pour obtenir la délivrance du certificat de conformité.

Tenant la non-conformité apparente du bassin de rétention réalisé, objet de la réception du 2 décembre 2016, il convient de déclarer irrecevables comme forcloses les demandes présentées plus de trois années après par le LOGIS CEVENOLS au titre de la non-conformité dudit bassin que ce soit au titre des préjudices matériels (travaux de réalisation) qu’immatériels (retard dans la mise en location des logements) en application des articles 1648 et 1642-1 du Code civil.

2) Sur la prescription de la demande en indemnisation du préjudice subi sur le fondement des manœuvres dolosives

En application de l’article 1304 du Code civil dans sa version applicable au contrat, la prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert les manœuvres ou la réticence dolosive qu’il dénonce.

Le LOGIS CEVENOLS soutient que son action relative à la réparation de son préjudice du fait de la non réalisation du bassin de rétention ne serait pas prescrite en raison des manœuvres dolosives de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON qui lui aurait sciemment caché la non réalisation de cet ouvrage, le délai de prescription étant en l’espèce de cinq années. Il rappelle que le bassin de rétention tel que prévu au permis de construire était enterré de sorte qu’aucune constatation visuelle ne pouvait être exercée et soutient que la SCCV, en sa qualité de maître de l’ouvrage, avait nécessairement connaissance de sa non réalisation au travers des attestations d’avancement des travaux qui lui étaient adressées. 

La SCCV et la MAF soutiennent, outre l’absence de tout élément probant de l’existence d’un prétendu dol, que les demandes de l’OPH dirigées contre la SCCV étant irrecevables puisque prescrites étant donné que par ce moyen, l’OPH invoque en fait une non-conformité au stade de l’exécution des travaux par rapport à l’acte de vente conclu et alors même que la réception a couvert les non-conformités et les défauts apparents. L’acte de vente a été signé le 30 novembre 2015 ainsi la prescription quinquennale applicable en la matière n’était pas acquise au jour de l’assignation, les parties n’invoquant pas la date précise à laquelle l’OPH a invoqué ce fondement pour la première fois.

Ainsi, cette action sera déclarée recevable.

C) Concernant les travaux de remise en état avant mise en location :

Enfin, la SCCV [Adresse 20] soulève l’irrecevabilité des demandes relatives aux travaux de remise en état avant mise en location car prescrites en application de l’article 2224 du Code civil, de telles demandes devant à l’évidence être qualifiées de nouvelles au regard des dispositions des articles 4 et 70 du Code de procédure civile. 

Elle rappelle que le LOGIS CEVENOLS a notifié le 24 mars 2025 de nouvelles conclusions demandant une indemnisation à hauteur de la somme de 301 211,28 € TTC au titre des "travaux de remise en état avant mise en location" et soutient qu’ils s’agirait de demandes non présentes dans l’assignation, qui ne relèveraient ni des réserves, ni des désordres constatés après réception et qui doivent être qualifiées de demandes nouvelles relevant de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.

L’OPH LOGIS CEVENOLS n’a pas conclu sur ce moyen de prescription de ses demandes.

C’est en vain que le Tribunal recherche dans les conclusions de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON un quelconque développement sur cette demande d’irrecevabilité.

Or, il résulte de l’application de l’article 6 du Code de procédure civile que c’est aux parties de rapporter les faits propres à fonder leurs prétentions. Il n’incombe pas au juge de rechercher dans les conclusions de son contradicteur les éléments qu’entend retenir la SCCV LES TERRASSES DU GARDON pour asseoir sa prétention de fin de non-recevoir.

En l’état, elle sera donc déboutée de sa demande d’irrecevabilité à ce titre.

II) Sur les responsabilités

Il a déjà été statué précédemment sur un tel fondement et il a été jugé que le LOGIS CEVENOL ne rapportait pas la preuve qui lui incombe des manœuvres dolosives de son cocontractant.

En conséquence de quoi, il sera débouté de toutes ses demandes présentées à ce titre (pages 44 à 56 de ses conclusions).

À titre subsidiaire, le LOGIS CEVENOL entend obtenir la condamnation de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON à indemniser les préjudices qu’il a subis en raison des nombreux manquements dont elle se serait rendue coupable.

Il n’y a pas lieu à statuer à nouveau sur la demande de condamnation solidaire de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON avec la SEAC, cette dernière ayant été précédemment mise hors de cause pour les mêmes moyens que la demanderesse a déjà invoqués et qu’elle invoque à nouveau.

A) Sur les manquements de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON :

Il résulte de l’application de l’article 1134 ancien du Code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi. De plus, par application de l’article 1135 ancien du Code civil, elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Par ailleurs, plus spécifiquement appliqué au cas d’espèce, l’article 1646-1 prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent Code, ces garanties bénéficiant aux propriétaires successifs de l’immeuble. De plus, l’article 1648 du Code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le LOGIS CEVENOL entend engager la responsabilité contractuelle de la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] sur la base des articles 1134,1135 et 1646-1 du Code civil dans leur version applicable à la date de signature du contrat. Elle rappelle que l’acte de vente prévoyait la livraison de l’immeuble objet de la vente au plus tard le 29 février 2016 et de lever les réserves mentionnées au procès-verbal de livraison dans les deux mois de sa signature, soutenant que celle-ci avait manqué à ses engagements.

1) Sur les manœuvres dolosives

A titre principal, le LOGIS CEVENOL demande la condamnation du vendeur à son indemnisation pour le préjudice qu’il a subi sur le fondement des manœuvres dolosives, soutenant qu’au moment de l’acte de vente VEFA, la non-conformité du bassin de rétention aurait été connue lors de la vente par la SCCV.

En réponse, la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] soutient que l’OPH "LOGIS CEVENOLS" ne rapporterait pas la preuve de la dissimulation intentionnelle par son vendeur au jour de la signature de l’acte de VEFA, rappelant qu’elle avait confié les travaux, notamment de réalisation et de réception de cet ouvrage, à un architecte investi d’une mission complète, outre une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui l’a toujours représentée lors des réunions de chantier auxquelles ses propres dirigeants ne participaient pas. Elle soutient encore que, contrairement aux dires de son adversaire, le bassin de rétention a bien été réalisé par le maître d’œuvre, même si celui-ci n’était pas conforme au permis de construire, et que ce choix d’un bassin en extérieur d’une contenance inférieure à celle prévue initialement relève de l’unique responsabilité de l’architecte qui a signé seul l’ordre de réalisation avec la [T], entreprise chargée de sa réalisation.

Enfin, la [T] rappelle qu’il n’est ni invoqué, ni établi qu’elle serait l’auteur de quelque dissimulation que ce soit.

Le dol, comme toute autre responsabilité quasi délictuelle, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute de la part de son auteur. Or, en l’espèce, le LOGIS CEVENOLS se contente de soutenir que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON "aurait dû savoir" que le bassin de rétention tel que prévu au permis de construire n’avait pas été réalisé. En cela, elle ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe en application de l’article 9 du Code de procédure civile, des "manœuvres", actes positifs de son adversaire préalables à la signature de l’acte de vente, en vue de le tromper sur une prétendue existence du bassin de rétention enterré. Surtout, qu’en lecture du procès-verbal de constat de Maître [E], en date du 2 décembre 2016, le bassin aérien réalisé lui a été présenté comme étant le bassin de rétention nécessaire à la construction, ce que le LOGIS CEVENOL a accepté en connaissance de cause sans émettre la moindre réserve, le tribunal renvoyant pour cela les parties à ses précédents développements.

En conséquence, la demande tendant à la réparation de ses préjudices liés à la non réalisation d’un bassin de rétention conforme au permis de construire en considération de prétendues manœuvres dolosives de son vendeur sera rejetée.

2) Sur le non-respect du délai de livraison contractuel

Le LOGIS CEVENOLS rappelle que l’immeuble ne lui a été livré que le 2 décembre 2016 au lieu du 29 février 2016 contractuellement fixé et soutient qu’aucune cause légitime telle que prévue à l’acte de vente pour pouvoir solliciter la prorogation du délai de livraison ne peut lui être opposée.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant les arguments développés tant par le demandeur que par la défenderesse concernant ce manquement, il convient de constater qu’au terme de ses dernières écritures, la SCCV LES TERRASSES DU GARDON n’entend plus contester sa responsabilité dans le retard à la livraison puisqu’elle propose pour cela la somme de 30 940,80 € en paiement du complément de l’indemnité contractuelle de retard pour la période courant du 1er novembre au 2 décembre 2016.

Cette somme est à rapprocher de la demande formulée dans les écritures du demandeur, à savoir la somme de 268 798,20 € HT moins celle de 237 857,00 € HT déjà versée, soit un solde de 30 941,20 €. C’est donc cette somme qui sera retenue au titre de la condamnation à intervenir au titre du préjudice subi par le LOGIS CEVENOLS en raison du retard de livraison contractuel.

3) Sur la non levée des réserves dans le délai contractuel de deux mois et les désordres dénoncés postérieurement

Le LOGIS CEVENOL rappelle que les procès-verbaux de réception de l’ouvrage entre la SCCV et les entreprises ont été signés le 15 novembre 2016 et que, lors de la livraison de l’immeuble le 2 décembre 2016, de nombreuses réserves ont été émises qui auraient dû être contractuellement levées au plus tard le 3 février 2017. Il a alors fait établir un procès-verbal de constat par Maître [E] le même jour, puis le 23 mars 2017 au terme duquel il restait encore des réserves non levées. Par courrier du 22 mai 2017, il a donné quitus pour certaines et mettait en demeure la SCCV LES TERRASSES DU GARDON d’exécuter les restantes dans un délai de quinze jours. Enfin, elle soutient que par courrier du 13 novembre 2017, elle a acté la carence de sa cocontractante à lever les dernières réserves et a engagé les travaux aux frais et risques de celle-ci.

Par ailleurs, elle rappelle que par courrier recommandé du 2 juillet 2018, soit dans le délai de garantie biennale de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du Code civil, elle a dénoncé à la SCCV les dysfonctionnements des blocs de climatisation et que cette dernière a refusé toute prise en charge de leur réparation ou changement. Il en est de même concernant le défaut de réalisation partiel du réseau d’évacuation des eaux usées qui a été dénoncé par courrier du 5 juin 2018.

Enfin, il soutient qu’après avoir vainement tenté d’obtenir de la part de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON le certificat de conformité par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2018, il s’est directement adressé à la mairie d’[Localité 16] le 6 juin 2018 pour obtenir ce document qui lui a été refusé le 29 mai 2017, la commune d’[Localité 16] lui transmettant la mise en demeure le 30 janvier 2018 adressée à la SCCV LES TERRASSES DU GARDON de procéder à la mise en conformité du bassin de rétention.

En réponse, la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] soutient que la mainlevée des réserves initiales étaient pratiquement levées à la date du 22 mai 2017 et que si le LOGIS CEVENOLS a mis en avant de nouvelles réserves, elle lui a opposé une exception de non-exécution dans la mesure où il ne lui avait pas réglé le solde du prix de vente, soit la somme de 153 012,03 €, à la date de remise des clefs, soit le 2 décembre 2016. Subsidiairement, elle demande l’instauration d’une mesure d’expertise étant acté que le demandeur produit des factures un an après la réception de l’immeuble et qu’il serait ignoré le lien de causalité entre les réserves restantes et les travaux réalisés, des dégradations postérieures à la livraison étant possibles.

Le procès-verbal de constat de Maître [E] en date du 2 décembre 2016 relevait de très nombreux désordres sur près de quarante pages affectant la quasi-totalité de l’immeuble. Le 8 décembre 2016, Maître [E] constatait la mise en conformité des gardes corps dans le délai prévu aux réserves annexé au procès-verbal de livraison. Le 3 février 2027, maître [E] faisait à nouveau le tour de la résidence et établissait encore une trentaine de pages de désordres affectant les lieux. Le 23 mars 2017, Maître [E] établissait un nouveau procès-verbal de constat en présence des représentants du LOGIS CEVENOLS, du maître d’œuvre et de la SCCV LES TERRASSES [Adresse 18] faisant état de désordres mineurs affectant essentiellement des interrupteurs électriques, des défauts de peinture et des tâches ne disparaissant pas au lavage et des carreaux fêlés ou des vitrages rayés. Cependant, les désordres restant affectaient encore vingt-six appartements sur les trente deux livrés, plus les parties communes. Par courrier du 22 mai 2017, le LOGIS CEVENOLS donnait mainlevée des réserves constatées dans neufs des logements visés, maintenait sa demande de travaux de reprise pour les autres désordres, ainsi que sa demande de remise des documents techniques et de conformité. Par courrier du 27 juillet 2017, la SCCV [Adresse 20] faisait état du courrier du 27 juin 2017 établi par la SAIC concernant la reprise de nombreux désordres. Par ailleurs, le LOGIS CEVENOLS a adressé à sa cocontractante un certain nombre de courriers pour l’informer de nouveaux désordres, faisant intervenir ENGIE pour contrôler l’électricité et les groupes de climatisation et l’entreprise RêvbaT qui a établi un premier devis le 10 novembre 2017 pour des travaux de contrôle et de reprises dans les appartements pour un montant de 123 096,00 € TTC et le 5 juin 2018 pour le changement des groupes de climatisation pour un montant de 83 760,00 € TTC. Le LOGIS CEVENOLS va faire faire également un devis par la société STIM concernant les auvents au-dessus des terrasses pour des problèmes d’infiltration d’un montant de 34 518,00 € TTC et par la société [T] le 16 mai 2018 pour des travaux de raccordement du réseau d’eaux usées pour un montant de 890,00 € TTC.

Il convient d’observer concernant tous ces travaux supplémentaires dont le paiement est réclamé par le LOGIS CEVENOLS que ce dernier n’a pas cherché à obtenir le contradictoire avec sa venderesse. Un seul procès-verbal sera établi postérieurement au 23 mars 2017 par Maître [E] qui aura pour unique objet de recueillir les dires de la société AGNIEL concernant les prétendus désordres affectant les blocs de climatisation. Par ailleurs, si, dans son rapport du 23 mai 2023, l’expert [O], en pages 15 à 35 de son rapport, a également visité l’ensemble immobilier relevant des désordres existant en très grand nombre lors de son passage, il est rappelé que, si son rapport a été remis à la juridiction en 2023, sa visite des lieux date du 7 avril 2016 soit antérieurement à la livraison du bien. Ce rapport n’a donc pas ou peu d’intérêt pour la solution de ce litige compte tenu des très importants travaux exécutés après cette visite. De sorte qu’il est impossible pour le tribunal en l’état actuel de la procédure et des pièces produites par les parties de connaître avec certitude la nature exacte des désordres revendiqués par le LOGIS CEVENOLS aux termes de ses dernières écritures, leur origine, la nature de la garantie qui peut s’appliquer à ceux-ci ou encore des responsabilités des divers intervenants à l’acte de construire dans leur survenance.

Aussi, il convient d’ordonner une nouvelle expertise confiée à Monsieur [A] [B], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 21], qui aura pour mission de se faire communiquer toutes les correspondances échangées entre les parties afin de faire un inventaire exhaustif de tous les désordres dénoncés par le LOGIS CEVENOL auprès de la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] postérieurement au procès-verbal de constat du 23 mars 2017 et à son courrier du 22 mai 2017 donnant main levée partielle de certaines réserves et ce jusqu’au dépôt de ses dernières conclusions devant la présente juridiction du 24 mars 2025, de se rendre sur les lieux pour constater la présence réelle des désordres ainsi recensés et éventuellement leur reprise par des entreprises mandatées soit par la venderesse soit par l’acquéreur, de déterminer de quelle garantie relèvent lesdits désordres, d’établir les responsabilités de l’une ou l’autre des parties présentes à l’instance et de déterminer le coût des réparations effectuées ou à réaliser. Il devra également donner son avis sur le point soulevé par le LOGIS CEVENOL relatif à sa prétendue impossibilité de mettre les logements en location en raison du défaut de délivrance du certificat de conformité par la mairie d’[Localité 16] et dans le cas d’une réponse positive, chiffrer le préjudice consécutif du LOGIS CEVENOL en lien direct avec ce défaut de délivrance en en fixant le point de départ et éventuellement le terme.

Concernant l’exception d’inexécution invoquée par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON, il convient de rappeler qu’en application de l’article 1219 du Code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, que pour autant l’inexécution de son cocontractant, dont elle se plaint, soit suffisamment grave. Il en est de même lorsqu’il n’est procédé qu’à la suspension de l’exécution prévue à l’article 1220 du Code civil. En l’espèce, la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] soutient qu’elle aurait arrêté d’effectuer les travaux nécessaires à la mainlevée des réserves en raison du fait que le LOGIS CEVENOLS n’aurait pas exécuté sa propre obligation de paiement du solde du prix de vente. Pour autant, la défenderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère suffisamment grave de cette inexécution, alors même que le LOGIS CEVENOLS est un établissement public dont la solvabilité ne peut être remise en cause et que le prix de vente de l’ensemble immobilier avait déjà été réglé à hauteur de 95 % de la somme convenue. Enfin, il convient de constater que les 5% restant dus étaient destinés à garantir le fait que la venderesse exécute les travaux restants au titre des réserves, litige aujourd’hui encore présent entre les parties. En conséquence, il est jugé que la SCCV LES TERRASSES DU GARDON était illégitime à revendiquer une exception d’inexécution en l’absence avérée d’une inexécution suffisamment grave au sens juridique du terme de la part de l’acquéreur.

4) Sur la responsabilité au titre des vices rédhibitoires au sens des articles 1646-1 et 1648 du Code civil

Le LOGIS CEVENOL entend également rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON sur la base de la garantie des vices cachés, soutenant que la non réalisation du bassin de rétention prévu au permis de construire serait un vice d’une gravité telle qu’il rendrait l’ouvrage impropre à sa destination et compromettrait sa solidité.

Il convient de rappeler les précédents développements exposés au titre de la fin de non-recevoir, à savoir le fait que cette prétention est basée sur un raisonnement faux du demandeur reposant sur l’idée fausse que l’immeuble lui aurait été livré sans bassin de rétention. Le bien lui a bien été livré avec un bassin de rétention constaté par voie d’huissier, bassin non conforme au permis de construire qu’il a accepté sans réserve en toute connaissance de cause alors que le vice était apparent, puisque le bassin avait été réalisé en extérieur avec une capacité inférieure à ce qui était prévu.

Surabondamment, le tribunal observe que le LOGIS CEVENOL ne démontre en rien plus de neuf ans après la signature de l’acte de vente que l’absence du bassin prévu au permis de construire constituerait un vice d’une gravité telle qu’il rendrait l’ouvrage impropre à sa destination ou compromettrait sa solidité alors que bon nombre d’épisodes cévenols sont passés depuis lors sur la construction sans dégâts rapportés et que la solution trouvée par ce dernier afin d’obtenir le certificat de conformité est justement de réaliser un bassin de rétention sur une parcelle voisine, donc sans aucune reprise sur l’existant.

Le LOGIS CEVENOL sera donc débouté de sa demande de garantie à ce titre.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes de réparation ou de paiement présentées par les parties autre que celle reconnue par la SCCV LES TERRASSES DU GARDON en faveur du LOGIS CEVENOL.

B) Sur les appels en garantie et demandes reconventionnelles :

En l’état de l’expertise ordonnée qui permettra au Tribunal de statuer sur les responsabilités des divers intervenants à l’acte de bâtir présents à l’instance sur les prétendus désordres affectant l’immeuble vendu et sur les possibles compensations légales qui pourraient être opérées, il sera sursis à statuer sur tous les appels en garanties et demandes reconventionnelles des parties. 

C) Sur les demandes dirigées à l’encontre de la [T] :

En l’état de la présente décision d’irrecevabilité de l’action en non-conformité du bassin de rétention et du rejet de la demande d’indemnisation fondée sur les manœuvres dolosives, il y a lieu de rejeter toute prétention formulée à l’encontre de la [T] qui est étrangère à la question des pénalités de retard et à la réparation des autres réserves puisqu’elle n’a été chargée que de la construction du bassin.

III) Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner l’OPH LOGIS CEVENOL à payer à la SAS SOCIETE ETUDE ET APPLICATION COMPOSANTS (SEAC) la somme de 2 000,00 €.

Il sera sursis à statuer sur la demande de la [T] à condamner la MAF à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles puisque la question de sa garantie a été réservée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats, par jugement mixte, réputé contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE à l’OPH LOGIS CEVENOLS de son désistement au titre de son action en résolution de la vente en l’état futur d’achèvement réalisée le 30 novembre 2015 ;

Vu les fins de non-recevoir présentées par les parties,

JUGE IRRECEVABLE l’action intentée par l’OPH LOGIS CEVENOLS à l’encontre de la SAS SOCIETE ETUDE ET APPLICATION COMPOSANTS (SEAC), faute d’intérêt à agir à son encontre et en l’absence de faute fondée sur le dol rapportée ;

En conséquence,

MET hors de cause la SAS SOCIETE ETUDE ET APPLICATION COMPOSANTS (SEAC) ;

CONDAMNE l’OPH LOGIS CEVENOL à payer à la SAS SOCIETE ETUDE ET APPLICATION COMPOSANTS (SEAC) la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGE IRRECEVABLES les demandes formulées par l’OPH LOGIS CEVENOL au titre du défaut de livraison du bassin de rétention prévu au permis de construction en raison de la forclusion de son action à ce titre ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité présentée par la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] et la MAF au titre de la demande en indemnisation du préjudice subi sur le fondement des manœuvres dolosives ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité présentée par la SCCV LES TERRASSES [Adresse 18] au titre de travaux subséquents à la livraison du bien immobilier tirée de la prescription de l’action de l’OPH LOGIS CEVENOL comme non fondée en lecture de l’article 6 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV LES TERRASSES DU [Adresse 19] à payer à l’OPH LOGIS CEVENOL la somme de 30 941,20 € au titre du solde de l’indemnité de retard conventionnelle restant due au 2 décembre 2016 ;

DEBOUTE l’OPH LOGIS CEVENOL de sa demande en indemnisation du préjudice subi sur le fondement des manœuvres dolosives, faute de prouver ces manœuvres ;

REJETTE toutes les demandes formulées à l’encontre de la [T] ;

SURSOIT à statuer sur la demande de la [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

SURSOIT à statuer sur toutes les autres demandes ;


Avant dire droit,

ORDONNE une expertise judiciaire et NOMME Monsieur [A] [B], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 21], qui aura pour mission : 
de se faire communiquer toutes les correspondances échangées entre les parties, ainsi que toutes autres pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, afin de faire un inventaire exhaustif de tous les désordres dénoncés par le LOGIS CEVENOL auprès de la SCCV LES TERRASSES DU GARDON postérieurement au procès-verbal de constat du 23 mars 2017 et à son courrier du 22 mai 2017 donnant main levée partielle de certaines réserves et ce jusqu’au dépôt de ses dernières conclusions devant la présente juridiction du 24 mars 2025,de se rendre sur les lieux pour constater la présence réelle des désordres ainsi recensés et éventuellement leur reprise par des entreprises mandatées soit par la venderesse soit par l’acquéreur,de déterminer de quelle garantie relèvent éventuellement lesdits désordres,d’établir les responsabilités de l’une ou l’autre des parties présentes à l’instance,de déterminer le coût des réparations effectuées ou à réaliser,il devra également donner son avis sur le point soulevé par le LOGIS CEVENOL relatif à sa prétendue impossibilité de mettre les logements en location en raison du défaut de délivrance du certificat de conformité par la mairie d’[Localité 16] et dans le cas d’une réponse positive, de chiffrer le préjudice consécutif du LOGIS CEVENOL en lien direct avec ce défaut de délivrance en en fixant le point de départ et éventuellement le terme.
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 284 du Code de procédure civile et devra déposer son rapport définitif après avoir recueilli et répondu aux éventuelles dires des parties (accompagnés des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 MOIS à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ;

DIT que l’OPH LOGIS CEVENOLS devra consigner une somme de 8 000,00 euros au greffe du Tribunal judiciaire dans le délai d’un MOIS à compter du jour où copie de la présente décision lui sera adressée ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de l’effet imparti ;

COMMET Madame Claire SARODE, Présidente, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 7 octobre 2025 pour vérifier la consignation effective mise la charge de l’OPH LOGIS CEVENOLS et l’acceptation de la mission par l’expert ;

RÉSERVE les dépens.

La Greffière, La Présidente,