Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 25 septembre 2025, n° 22/00967

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025
DOSSIER : N° RG 22/00967 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QVEG
NAC: 54C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025



COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame [D], Juge
Madame PUJO-MENJOUET, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame CHAOUCH

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 19 Juin 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame GABINAUD. 
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDEURS

S.A.R.L. FIRE & HARMONY Wellness & Detox ( F& H ) , RCS [Localité 20] 849 988 894, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.C.I. [Adresse 17], RCS [Localité 20] 850 018 110, dont le siège social est sis [Adresse 5]

M. [W] [F], demeurant [Adresse 4]

Mme [M] [F] épouse [H]
née le 27 Mai 1962 à [Localité 11] (99), demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 265


DEFENDEURS

Compagnie d’assurance SMA, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

M. [C] [J], en sa qualité de président de la SAS UNIVERSELLES RENOVATIONS
né le 31 Janvier 1967 à [Localité 19], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Antoine MANELFE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 396

S.A.S. UNIVERSELLES RENOVATIONS, prise en la personne de son mandataire liquidateur, la Selarl [B] [I], prise en la personne de Me [B] [I] [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] étaient propriétaires d’une parcelle sise [Adresse 3] à [Localité 18], figurant au cadastre section AC n°[Cadastre 6]. 

Par division de cette parcelle a été créée une parcelle n°[Cadastre 8], apportée à la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], dont les gérants sont Monsieur et Madame [F] eux-mêmes, l’autre partie de la parcelle initiale, désormais numérotée [Cadastre 9], demeurant leur propriété. 

Sur la parcelle n°[Cadastre 8], la SCI [Adresse 17] a procédé à la rénovation d’un chai, afin de créer des chambres d’hôte, ainsi qu’à l’édification d’une salle de yoga et d’une piscine pouvant recevoir du public et des personnes à mobilité réduite. 

La SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox (ci-après la SARL F&H) est gérée par Madame [G] [F], la fille du couple, et son compagnon Monsieur [E] [N]. Elle a pour objet l’exploitation du chai, de la salle de yoga et de la piscine, le tout étant soumis au respect de la réglementation des établissements recevant du public (ERP). 

Suivant devis établis entre janvier et avril 2019, la SCI [Adresse 17] a confié à la SAS Universelles rénovations, entreprise générale assurée auprès de la SMA SA et dont le président est Monsieur [C] [J], la rénovation du chai, l’édification de la piscine, celle de la salle de yoga et les aménagements extérieurs. 

La SAS Universelles rénovations a fait appel aux sous-traitants suivants :
-la SARL ITCEO pour le lot électricité, 
-la SAS MRP pour le lot plomberie, 
-la SASU JL DUVAL Piscine pour la piscine, 
-Monsieur [T] [X] pour le lot plâtrerie.

A compter d’octobre 2019, la SCI [Adresse 17] s’est plainte de dégâts des eaux et de divers désordres. 

Le 5 décembre 2019, la SAS Universelles rénovations a fait établir un procès verbal de constat par un huissier. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2019, la SCI [Adresse 17] a mis en demeure la SAS Universelles rénovations de réparer certains désordres et d’achever les travaux afin de permettre une réception le 15 janvier 2020. 

Le 20 décembre 2019, les travaux ont été définitivement arrêtés. 

Suivant courrier du 6 janvier 2020, la SAS Universelles rénovations a sollicité le paiement de factures. Elle a par la suite adressé deux sommations de payer à la SCI [Adresse 17]. 

La SCI [Adresse 15] [Adresse 13] Saba a sollicité l’intervention d’un expert amiable en la personne de Monsieur [U], lequel a déposé un rapport le 20 janvier 2020. 

Les 3 et 6 février 2020, les parties se sont réunies sur le chantier autour de Monsieur [A] [D], nouvel expert amiable. La SAS Universelles rénovations ne s’est pas présentée lors de la troisième réunion, fixée le 10 février 2020, mais a fait parvenir un courrier le 9 février faisant état de ses observations. 

Par la suite, la SCI [Adresse 17] s’est plainte d’infiltrations en toiture, de défauts affectant la piscine, et de l’apparition de flèches sur des poutres IPN du chai, pour lesquelles elle a fait intervenir un bureau d’études confirmant leur sous-dimensionnement. 

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 18 août 2020, la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox, Madame [M] [H] épouse [F], et Monsieur [W] [F] ont fait assigner la SASU Universelles rénovations devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel a désigné Monsieur [Z] [R] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 8 octobre 2020. 

Monsieur [Z] [R] a déposé son rapport le 23 juillet 2021. 

Le 24 janvier 2022, la SASU Universelles rénovations a été placée en liquidation judiciaire. La SELARL [B] [I] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mars 2022, la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox, Madame [M] [H] épouse [F], et Monsieur [W] [F] ont déclaré leurs créances à la procédure collective. 

Suivant actes d’huissier signifiés les 22 et 25 février 2022, la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox, Madame [M] [H] épouse [F], et Monsieur [W] [F] ont fait assigner la SASU Universelles rénovations prise en la personne de la SELARL [B] [I], son liquidateur judiciaire, et la SMA SA devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir constater la réception des ouvrages au 10 février 2020, et d’obtenir l’indemnisation de divers préjudices, dont un préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise, des pertes de loyer, des coût relatifs à des mesures de sauvegarde et de nettoyage et d’autres préjudices relatifs à une perte d’exploitation, des dégradations et un préjudice moral. 

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2022, les mêmes ont fait assigner Monsieur [C] [J] devant la même juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation à payer à la SCI [Adresse 17] une somme correspondant aux travaux de reprise et aux frais avancés à titre de mesure de sauvegarde, à la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox à une perte d’exploitation et à Monsieur et Madame [F] à des dégradations, outre l’indemnisation de leur préjudice moral et des demandes accessoires. 

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 9 mai 2023. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2025. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 août 2024, la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox, Madame [M] [H] épouse [F], et Monsieur [W] [F] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1103 et suivants, 1240 et suivant et 1353 du code civil, R.622-20 alinéa 1 et L.223-22 du code de commerce, et L.241-1 et suivant du code des assurances, de bien vouloir :

-Débouter la SMA de l’ensemble de ses demandes. 
-Débouter Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes ;
 
A/ Au titre des travaux de reprise 
A titre principal : 
- Condamner la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur à payer à la SCI [Adresse 15] [Adresse 13] Saba le montant des travaux de reprise avec indexation sur la base de l’indice BT 01, à savoir la somme de 291 421,54 € HT (330 997,21 € TTC) indexation en sus, 
- Condamner in solidum son assureur la SMA SA, à concurrence de la somme de 187 365,20 € HT (maîtrise d’œuvre inclus) et hors indexation en sus. 
- Condamner in solidum Monsieur [J] à payer à la SCI [Adresse 17] à hauteur de la somme de 143 632,01 € TTC au titre des travaux de reprise, sommes indexées sur la base de l’indice BT 01. 
 

A titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir une responsabilité du maître de l’ouvrage: 
- Fixer cette responsabilité à hauteur maximum de 5%. 

B/ Au titre de l’apurement des comptes 
- Condamner la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur à rembourser à la SCI [Adresse 17] la somme de 58 000,60 € au titre de l’apurement des comptes entre les parties hors travaux de reprises, manquements ou réparation de préjudice. 
 
C/ Au titres des pertes de loyer, des frais avancés et des frais de nettoyage 
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur et son assureur SMA SA à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 44 715,66 € à parfaire au jour de la réception des travaux de reprise, répartie comme suit: 
o 37 850 HT au titre des pertes de loyer à la date de juillet 2022, 
o 3 215,66 € HT au titre des frais avancés pour les mesures de sauvegarde ; 
o 3 650 € HT au titre des frais de nettoyage du terrain pour des raisons d’hygiène et de sécurité. 
- Condamner in solidum Monsieur [J] à payer à la SCI [Adresse 17] à hauteur de la somme de 3 858,80 € TTC (3 215,66 € HT majoré de la TVA) au titre des frais avancés pour les mesures de sauvegarde, et subsidiairement ajouter cette somme en sus au titre des dépens 
 
D/ Au titre de la perte d’exploitation subie par la société Fire & Harmony Wellness & Detox (F&H) 
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur et son assureur SMA SA, ainsi que Monsieur [J], à payer à la société Fire & Harmony Wellness & Detox (F&H) la somme de 268 603 € HT au titre de sa perte d’exploitation et perte de marge brute arrêtée à la fin de l’exercice 2023, somme à parfaire jusqu’à la possibilité d’exploitation complète des lieux. 
- Fixer le montant mensuel de la perte d’exploitation et perte de marge brute à partir du 1er mai 2021 à hauteur de 5 499 € HT, jusqu’à réception des travaux de reprise. 
 
 
E/ Au titre des dégradations et préjudices subis par Monsieur et Madame [F] 
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur et son assureur SMA SA, et Monsieur [J], à payer à Monsieur [S] [F] et Madame [M] [F] la somme de 22 296,60 € TTC au titre des dégradations et préjudices subis par ces derniers. 
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur, et Monsieur [J], à verser à Monsieur [S] [F] et à Madame [M] [F] la somme de 5 000 €, à chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi. 
- Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir 

F/ Au titre des franchises 
- Condamner la SAS Universelles rénovations à payer à la SCI [Adresse 17], à la société FIRE & HARMONY Wellness & Detox (F&H) et à Monsieur [S] [F] et à Madame [M] [F] le montant des franchises qui leur serait opposé par la SMA. 
En tout état de cause : 
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur et son assureur SMA SA, et Monsieur [J], au paiement de la somme de 12 000 € au profit des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 4 000 euros chacun ;
- Condamner in solidum la SAS Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur et son assureur SMA SA, et Monsieur [J], au paiement des entiers dépens de la procédure présente procédure et de celle en référé dont le coût des différents constats d’huissiers, les honoraires de Monsieur [D] et de la société [U], en ce compris le coût de l’expertise judiciaire dont les demandeurs ont fait l’avance et dont distraction au profit de la Maître Sandra Heil-Nuez qui sera en droit de le recouvrir directement, sur son offre de droit, au visa et en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
- Ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement intervenir. 
 
 
2/ Dans le cadre de la procédure collective de la SAS Universelles rénovations :
 
- Constater et fixer les créances des demandeurs aux sommes suivantes : 
- pour la société [Adresse 17] : 
o 291 421,54 € HT au titre des travaux de reprises, indexation sur la base de l’indice BT 01en sus, 
o 37 850 € HT au titre des pertes de loyer à la date de juillet 2022, 
o 3 215,66 € HT au titre des frais avancés pour les mesures de sauvegarde ; 
o 3 650 € HT au titre des frais de nettoyage du terrain pour des raisons d’hygiène et de sécurité. 
o 58 000,60 € au titre de l’apurement des comptes entre les parties hors travaux de reprises, manquements ou réparation de préjudice. 
o 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
o 2 863,40 € au titre des honoraires de l’expert judiciaire 
o 9 444,97 € au titre des dépens à parfaire 
o Le montant de la franchise qui serait opposée par la SMA 
 
- pour la société Fire & Harmony wellness & Detox, 
o 98 038,94 € HT au titre de sa perte d’exploitation et perte de marge brute arrêtée au 30 avril 2021, 
o 4 086,33 € au titre de la perte d’exploitation et perte de marge brute à compter du 1 er mai 2021 jusqu’à réception des travaux de reprise. 
o 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile 
o 2 863,40 € au titre des honoraires de l’expert judiciaire 
o 902,88 € au titre des dépens à parfaire 
o Le montant de la franchise qui serait opposée par la SMA SA 
 
- Pour Monsieur et Madame [F] 
o 22 296,60 € TTC au titre des dégradations et préjudices subis par ces derniers. 
o 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi (5 000 € à chacun d’eux) 
o 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
o 2 863,40 € au titre des honoraires de l’expert judiciaire 
o 307,62 € au titre des dépens à parfaire 
o Le montant de la franchise qui serait opposée par la SMA SA. 


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, Monsieur [C] [J] demande au tribunal, au visa des articles L.223-22 du code de commerce, L.241-1 du code des assurances, et 1240 du code civil , de bien vouloir :

A titre principal 
-Dire et juger que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une faute ni d’un préjudice ;
-Débouter la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], la Sarl Fire & Harmony wellness & Detox, et Monsieur [S] [F] et Madame [M] [F], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant injustes et infondées ;
 
A titre subsidiaire 
-Réduire à de plus justes proportions les sommes qui leur seront allouées ;
-Condamner la SMA à relever et garantir Monsieur [J] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;
 
En tout état de cause 
-Condamner la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony wellness & Detox, et Monsieur [S] [F] et Madame [M] [F] à lui payer la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la SCI [Adresse 17] , la SARL Fire & Harmony wellness & Detox, et Monsieur [S] [F] et Madame [M] [F] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;
-Dire et juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, la SMA SA demande au tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal : 
-Rejeter toute demande tendant à voir prononcer la réception expresse, la réception tacite et la réception judiciaire de l’ouvrage de la SCI [Adresse 17]. 
-En cas de réception, juger que la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony wellness & Detox et les époux [F] ne demandent pas que cette réception soit assortie de réserves alors que les désordres, les non conformités, les malfaçons et les inachèvements alléguées par les requérants étaient apparents lors de la réception et qu’ils étaient connus dans toute leur ampleur et leurs conséquences. 
-A défaut, juger que cette réception est assortie des réservés visées par Monsieur [D] dans 
son projet de procès-verbal de réception du 10 février 2020. 
-Juger que la responsabilité décennale de la société Universelles rénovations ne peut être mobilisée puisque les désordres ne sont pas apparus après réception. 
-Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre de sa garantie décennale. 
-Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre de la responsabilité civile professionnelle de la société Universelles rénovations. 
-Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA pour les dommages survenus en cours de travaux. 
-Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI [Adresse 17], de la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox et des époux [F] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SMA SA. 
-Mettre purement et simplement hors de cause la SMA SA. 
 
A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la responsabilité décennale ou autre de la SAS Universelles rénovations est susceptible d’être engagée et que la garantie de la SMA SA a vocation à être mobilisée :
-Limiter la garantie de la SMA SA aux dommages matériels et immatériels en rapport avec les 
activités professionnelles suivantes : Maçonnerie et béton armé / Charpente et structure en bois/ Couverture. 
-Rejeter toute demande de condamnation de la SMA SA au titre des préjudices matériels et immatériels en lien avec les autres travaux effectués par la société Universelles rénovations. 
-Chiffrer hors taxes le préjudice matériel et immatériel de la SCI [Adresse 17] et de la société Fire & Harmony Wellness & Detox. 
-Limiter le coût des travaux de reprise des désordres à la somme retenue par l’expert judiciaire. 
-Rejeter toute indemnisation au titre des frais avancés par la SCI [Adresse 17] pour sauvegarder l’ouvrage et au titre des frais de nettoyage du terrain pour des raisons d’hygiène et de sécurité. 
-Rejeter toute indemnisation de la SCI [Adresse 17] concernant l’apurement des comptes entre les parties hors coût des travaux de reprise. 
-Rejeter toute demande d’indemnisation de la SCI [Adresse 17] au titre de sa perte de loyers. 
-Rejeter toute indemnisation de la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox au titre de sa perte d’exploitation. 
-Rejeter toute demande d’indemnisation des époux [F] concernant le coût des travaux de remise en état de leur terrain. 
-Rejeter toute demande de réparation du préjudice moral de Monsieur et Madame [F]. 
 
Sur la franchise contractuelle :
-Déclarer la SMA SA bien fondée à opposer la franchise contractuelle de la société Universelles rénovations à toute partie y compris au maître de l’ouvrage au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice immatériel. 
 
En tout état de cause : 
-Dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. 
-Condamner in solidum la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox et les époux [F] à payer à la SMA SA la somme de 3 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile 
-Condamner la même partie au paiement des dépens de l’instance dont distraction de droit au profit de la SCP Carcy Gillet, avocat constitué, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 


La SASU Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur n’a pas constitué avocat. 

Suivant note en délibéré du 8 septembre 2025, le tribunal a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes en paiement présentées contre la SASU Universelles rénovations représentée par son mandataire liquidateur en application de l’article L.622-21 du code de commerce, constatant qu’il était justifié par les demandeurs de leurs déclarations de créances à la procédure collective, mais pas de l’ordonnance du juge commissaire saisi dans le cadre de la vérification du passif et qui renverrait les parties à saisir le juge du fond. Il a invité les parties à produire leurs observations éventuelles et toute pièce utile avant le 15 septembre 2025 à 14 heures. 

Suivant message RPVA du 9 septembre 2025, M.[J] a indiqué ne pas avoir d’observations particulières. 

Suivant message RPVA du 12 septembre 2025, les demandeurs ont communiqué à la juridiction les trois ordonnances du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse en date du 13 avril 2023, par lesquelles cette juridiction a sursis à statuer à l’égard des créances déclarées par la SCI [Adresse 16], Mme et M.[F] et de la SARL F&H dans l’attente de la décision qui sera rendue par le tribunal judiciaire dans la présente instance. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens. 

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler, compte tenu de la défaillance du mandataire liquidateur de la SASU Universelles rénovations dans le cadre de la présente instance, que selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Par ailleurs, compte tenu de la procédure collective en cours à l’égard de la SASU Universelles rénovations, et en application des articles L.622-21 et suivants du code de commerce, les demandes en paiement formées contre la SASU Universelles rénovations seront déclarées irrecevables. 

Les créances éventuellement retenues au bénéfice des demandeurs à l’encontre de la SASU Universelles rénovations seront inscrites au passif de la procédure collective de cette société, conformément à leurs demandes finales, étant observé qu’il est justifié de la recevabilité de telles demandes par la production des déclarations de créance et des décisions correspondantes du juge commissaire en date du 13 avril 2023. 

I / Sur les désordres et leur origine technique

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, qui ne fait l’objet d’aucune contestation concernant l’existence des désordres ni leur origine technique, que l’expert judiciaire a constaté les treize désordres suivants :

-au niveau de la structure du chai : les poutres sont sous-dimensionnées, il n’y a pas de sommiers pour support des parties métalliques, et malgré l’absence d’information technique suffisante relative aux fondations, il apparaît que les dispositions constructives ne respectent pas le DTU 20.1 sur la mise en oeuvre des chaînages verticaux au droit des grandes ouvertures, 
ce désordre est évolutif, et l’expert estime qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination, et qu’il compromet sa stabilité, 

-au niveau du plancher et de la charpente du chai : les profils métalliques mis en oeuvre sont insuffisants sur le plancher haut du rez-de-chaussée, de sorte qu’il faut renforcer les structures ; sur la charpente, la modification de la sollicitation des poutres bois en raison de la modification d’altimétrie du plancher (il a été rabaissé) conduit à considérer que les arbalétriers sont désormais sous-dimensionnés, ce qui impose de prévoir une compensation, 
ce désordre est évolutif, et l’expert estime qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination, et qu’il compromet sa stabilité, 

-l’escalier initial, dégradé, a été remplacé par un escalier dont la première partie est en béton et la seconde en marches métalliques, et qui est non-conforme, en ce qu’il ne respecte pas les règles de l’art concernant l’échappée, la hauteur des marches, le largeur du giron, la main courante, la protection contre les chutes au droit d’une fenêtre, outre le fait que le palier n’est pas conforme aux prévisions contractuelles ; l’expert estime que l’escalier est impropre à sa destination,

-dans la salle de bains, le sol des aires de douche n’est pas conforme en ce qu’il présente un ressaut de 6 à 7 centimètres ; l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-le débit de la VMC n’est pas justifié alors qu’il doit correspondre à l’effectif d’occupation, et la VMC n’est pas conforme à la réglementation en ce que l’air vicié est extrait dans la pièce principale, de sorte qu’il faut revoir la conception même de l’installation ; l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-les murs extérieurs sont humides en raison de l’installation de terres à leur contact en pied de mur imposant la mise en oeuvre d’un dispositif d’étanchéité sur la surface des murs enterrés, ou le retrait de ces terres, 
ce désordre est évolutif, et l’expert estime qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-les menuiseries extérieures ne sont pas conformes compte tenu d’une part de leur dimension et de leur positionnement qui ne respectent pas les prévisions contractuelles, et d’autre part de l’existence de malfaçons de pose qui ont engendré des dommages liés à un défaut d’étanchéité, 
l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-les travaux de l’auvent charpente/toiture ne sont pas achevés, 
l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination et qu’il compromet sa stabilité, 

-le sol extérieur au niveau de l’auvent présente un défaut altimétrique, et n’est pas conforme aux plans de l’architecte, 
l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-la piscine n’est pas achevée, et le drain périphérique ainsi que les liaisons hydrauliques ne sont pas conformes aux normes applicables, étant observé qu’il n’existe en outre pas de puits de décompression, ni de blower, que le tableau électrique n’est pas achevé et que le dimensionnement de la pompe et celui du filtre sont insuffisants,
l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination,

-la salle de yoga ne répond pas aux prévisions contractuelles concernant son altimétrie et l’accès aux personnes à mobilité réduite, et ses travaux d’embellissement ne sont pas achevés (revêtement sol, murs, enduit, réseaux, etc), 
l’expert estime que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. 

En revanche, à la lecture du rapport, l’expert judiciaire, faute de le constater lors des réunions d’expertise, n’a pas retenu de désordre concernant le non-fonctionnement des chauffages / climatisations, dont il est précisé qu’il s’agit d’un système unique à production alternative. 

L’expert judiciaire considère, sans être davantage contredit, que ces désordres résultent des causes techniques suivantes : 
-l’absence de réalisation d’un diagnostic initial, 
-l’absence d’étude structure, 
-l’absence d’étude thermique, 
-l’absence d’étude de ventilation, 
-des malfaçons dans la réalisation des ouvrages, 
-l’inachèvement des travaux. 
Ces origines techniques sont toutes imputables à l’unique locateur d’ouvrage en relation contractuelle avec la SCI [Adresse 16], à savoir la SASU Universelles rénovations. 

L’expert retient par ailleurs une responsabilité secondaire du maître de l’ouvrage en ce qu’il n’a pas sollicité de maître d’oeuvre d’exécution pour le suivi du chantier, et n’a pas rappelé le maître d’oeuvre de conception lorsque sont survenus des aléas de chantier qui l’imposaient, comme par exemple l’impossibilité de garder l’escalier d’origine. 
Il estime en outre que le maître d’ouvrage s’est immiscé dans certaines prises de décision. 


II / Sur la responsabilité de la SASU Universelles rénovations et la garantie de la SMA SA

A/ Sur la réception de l’ouvrage

Les demandeurs soutiennent que la réception contradictoire de l’ouvrage a eu lieu de manière expresse lors de réunions des 3 et 6 février 2020, suite auxquelles un procès verbal de réception a été établi le 10 février 2020. 
Ils estiment que le maître de l’ouvrage a sollicité les opérations de réception et signé le procès verbal, établissant par là sa volonté non équivoque de réceptionner l’ouvrage, peu important qu’il ait refusé, auparavant, de procéder à cette réception. 
Ils soulignent que l’absence de l’entrepreneur à la dernière réunion, tendant à la signature du procès verbal de réception, est indifférente, d’autant qu’il a adressé une liste d’observations qui ne faisait pas état d’une quelconque opposition au principe même de la réception. 
Enfin, ils indiquent que l’ouvrage était en état d’être réceptionné puisque le gîte a été ouvert dès juillet 2020, l’achèvement de l’ouvrage n’étant pas une condition de la réception, notamment lorsque la volonté du maître de l’ouvrage est exprimée, et ils contestent l’affirmation selon laquelle il restait des sommes dues à la SASU Universelles rénovations, estimant qu’ils avaient payé l’ensemble des travaux réalisés au 20 décembre 2019. 

La SMA SA conteste l’existence d’une réception expresse, renvoyant à l’avis de l’expert judiciaire sur ce point, et faisant valoir qu’il ressort du procès verbal de constat établi par huissier le 5 décembre 2021 que l’ouvrage n’était pas en état d’être réceptionné compte tenu de l’inachèvement des travaux, et des malfaçons déjà apparentes. Elle rappelle que le constructeur a abandonné le chantier suite au refus du maître de l’ouvrage de payer les factures éditées et que la SCI [Adresse 15] [Adresse 12] Saba a écrit le 7 janvier 2020 qu’elle refusait de procéder à la réception de l’ouvrage. 
Concernant les opérations de réception expresse organisées par la suite, par M.[D], la SMA SA souligne que la SASU Universelles rénovations a refusé de signer le procès verbal, contestant en outre avoir été convoquée pour le 10 février 2020, et fait valoir que le procès verbal du 10 février 2020 indique expressément que certains ouvrages ne sont pas en état d’être réceptionnés, et sont refusés. 
Par ailleurs, la SMA SA s’oppose à la reconnaissance d’une réception tacite, en l’absence de finition des travaux et de paiement des dernières factures et alors que la prise de possession des lieux est insuffisante à la caractériser. 
Enfin, elle refuse que soit prononcée la réception judiciaire de l’ouvrage au motif que celui-ci n’était pas en état d’être habité. Elle souligne à cet endroit que la mise en service du gîte n’aurait pas dû avoir lieu compte tenu du risque pesant sur la sécurité des occupants, lequel devait faire obstacle à toute exploitation. 

M.[J] renvoie de même à l’avis de l’expert pour rejeter le principe d’une réception compte tenu de l’état du chantier, et affirme que la SASU Universelles rénovations n’a pas été convoquée à la réunion de réception du 10 février 2020. 

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L’article 1792-6 alinéa 1 du code civil dispose : “La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.”

La réception peut être expresse, tacite ou judiciaire. 
Il est de principe que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de sa réception. Ainsi, la réception expresse de l’ouvrage est un acte unilatéral écrit du maître de l’ouvrage qui manifeste sa volonté de le recevoir. Elle doit être contradictoire, ce qui suppose que l’entrepreneur a été convoqué à l’opération de réception, mais n’impose pas que ce dernier ait accepté de signer le procès verbal de réception. 

En l’espèce, suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 7 janvier 2020, la SCI [Adresse 17] a écrit à la SASU Universelles rénovations pour lui indiquer que “il est évidemment exclu de réceptionner des travaux inachevés et affectés de nombreux désordres et malfaçons [...] compte tenu du caractère non réceptionnable de vos ouvrages, vous voudrez bien noter que la visite de réception prévue le 15 janvier 2020 est annulée. Il sera procédé à cette date à un constat de l’avancement et de l’état des travaux exécutés par votre société, ainsi que de votre abandon de chantier. En conséquence, nous vous demandons d’assister à ce constat qui sera effectué par huissier de justice.”

Pour autant, il est constant que les parties ont par la suite procédé ensemble à deux visites contradictoires des lieux, les 3 et 6 février 2020, et que celles-ci ont été réalisées en vue de la réception de l’ouvrage. 

Ces visites ont donné lieu à l’établissement d’un procès verbal daté du 10 février 2020, signé par le maître de l’ouvrage. 

Il n’est pas rapporté la preuve suffisante de la convocation de la SASU Universelles rénovations pour la date du 10 février 2020, et celle-ci n’a pas signé ce procès verbal. 

Le fait que le procès verbal de réception n’a été signé que par le maître de l’ouvrage ne fait cependant pas obstacle à la caractérisation d’une réception expresse, dès lors qu’il est de principe constant que la réception est un acte unilatéral du maître de l’ouvrage. 

Par ailleurs, s’il est admis que le constructeur doit avoir été convoqué aux opérations de réception, il est de principe constant que cette exigence a pour objet d’assurer le caractère contradictoire des opérations de réception. 
En effet, la convocation du constructeur doit lui offrir la possibilité de formuler ses observations, à charge pour lui de se saisir de cette possibilité, et peu important que le procès verbal de réception reprenne les observations qu’il a formulées. En effet, s’agissant d’un acte unilatéral du maître de l’ouvrage, ce dernier, après avoir entendu les observations du constructeur, décide librement des réserves qu’il souhaite émettre. 

En l’espèce, il est produit aux débats un courrier de la SASU Universelles rénovations, dont il n’est pas contesté qu’il a été établi entre les réunions contradictoires des 3 et 6 février 2020 et la date du procès verbal de réception du 10 février 2020, et qui reprend exactement les réserves formulées dans le procès verbal de réception, chacune étant assortie des observations écrites de l’entrepreneur. 

Au regard de la présence de la SASU Universelles rénovations aux deux réunions de visite du chantier, et de la possibilité qui lui a été ouverte, et dont elle s’est saisie par écrit, de formuler des observations sur la liste des réserves établie à l’issue de ces visites, observations prises en compte dans le procès verbal du 10 février 2020, il apparaît que le maître de l’ouvrage a suivi un processus contradictoire pour aboutir à l’établissement de ce procès verbal. 

Le fait que la SASU Universelles rénovations n’a pas été présente le jour de la signature de celui-ci, faute de convocation, ne lui a pas fait grief puisqu’elle avait déjà eu connaissance du détail de ce qu’il contiendrait, et s’était exprimée sur ce contenu. 

De fait, la SMA SA produit en pièce 1 une version du procès verbal de réception du 10 février 2020 annotée par la SASU Universelles rénovations, qui y a reporté ses observations, dont il ressort que celles-ci correspondent à celles qu’elle avait formulées avant l’établissement du procès verbal.

De manière surabondante, il peut être observé que dans un courrier du 24 février 2020 adressé à la SASU Universelles rénovations, M.[D] déplore avoir reçu un SMS de M.[J] le 10 février 2020 à 14 heures 10 l’informant de son absence à la réunion fixée le même jour à 14 heures, M.[D] rappelant que cette réunion avait été fixée d’un commun accord entre les parties. 

Dans ces conditions, s’il est incontestable que la SASU Universelles rénovations était en désaccord avec le contenu du procès verbal de réception, ce qui a motivé son refus de le signer, sa position n’était pas de nature à faire obstacle à la réception expresse de l’ouvrage. Celle-ci a bien eu lieu à l’issue d’un processus contradictoire qui a parfaitement préservé les droits et intérêts de la SASU Universelles rénovations, l’absence éventuelle de convocation à une réunion le 10 février 2020 ne pouvant, en l’espèce, invalider la réception expresse réalisée par le maître de l’ouvrage, alors que la rédaction différée du procès verbal de réception avait justement pour objet de permettre à l’entrepreneur de mettre ses observations par écrit à l’issue des deux visites du chantier des 3 et 6 janvier 2020 et constituait donc, au contraire, une attention particulière portée au respect du principe contradictoire. 

Il sera donc tiré toutes les conséquences de droit de la réception expresse de l’ouvrage par la SCI [Adresse 17] suivant procès verbal du 10 février 2020, et des réserves émises dans ce document. 

B/ Sur la responsabilité de la SASU Universelles rénovations

1/ A l’égard de la SCI [Adresse 17]

a) Sur la caractérisation de la responsabilité du constructeur

La SCI [Adresse 17] demande la condamnation de la SASU Universelles rénovations sur le fondement de l’article 1792 du code civil, compte tenu de la réception de l’ouvrage le 10 février 2020. Elle demande aussi sa condamnation sur le fondement contractuel, sans préciser quels désordres relèveraient de quel fondement juridique. Elle se prévaut, au titre d’une faute de la SASU Universelles rénovations, de l’absence d’étude structure, thermique, de ventilation et de diagnostic initial, et, de manière générale, de fautes d’exécution (malfaçons et non-conformités), outre des inachèvements de travaux. 

La SMA SA répond que les désordres étaient apparents au moment de la réception, d’autant que le maître de l’ouvrage était assisté d’un professionnel de la construction en la personne de M.[D]. Elle conteste qu’ils aient eu un caractère évolutif. 


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L’article 1792 du code civil dispose : “Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
 Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

L’article 1217 du même code prévoit : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

La garantie décennale de l’article 1792 du code civil est applicable aux désordres apparus après réception, et qui présentent les caractéristiques énoncées par ce texte. 

Les désordres apparus avant la réception de l’ouvrage n’ouvrent droit à aucun recours au profit du maître de l’ouvrage s’ils n’ont pas fait l’objet de réserves. S’ils ont été réservés, ils donnent lieu à la garantie de parfait achèvement, ou à l’application des principes de la responsabilité contractuelle, imposant la démonstration d’une faute du constructeur concerné. 

Concernant la date d’apparition des désordres, il est admis que certains désordres apparents peuvent relever de la garantie décennale lorsqu’au moment où ils ont été réservés, à la réception, ils ne présentaient pas le critère de gravité décennale exigé par l’article 1792 du code civil, et que ce n’est que postérieurement que le désordre s’est révélé dans toute son ampleur et ses conséquences, et en particulier dans sa gravité décennale, après la réception. 

Il y a lieu d’examiner chaque désordre successivement, dans l’ordre établi en première partie (I), étant observé que l’expert judiciaire, qui n’a pas retenu de réception de l’ouvrage au regard de son caractère inachevé, ne s’est pas prononcé sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la réception du 10 février 2020. 

1-Désordres affectant la structure, le plancher et la charpente : 

Il ressort du procès verbal de réception qu’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve. 
La lecture du rapport d’expertise judiciaire indique que c’est M.[D], conseil technique de la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], qui a attiré l’attention de l’expert sur les désordres affectant la structure, laissant penser que ce désordre était donc déjà apparent pour le maître de l’ouvrage. 
Toutefois, il apparaît que la doléance du maître de l’ouvrage trouve sa source dans le rapport de diagnostic structure du bureau d’études EBM, lequel est postérieur à la réception de l’ouvrage, puisque daté du 4 juin 2020. 
Or, ce rapport indique que le bureau d’études EBM a été sollicité par le maître de l’ouvrage au motif que le plancher et la charpente ont été modifiés sans étude préalable, mais ne fait état d’aucun élément apparent qui aurait suscité une inquiétude particulière sur la solidité de l’ouvrage, alors même que les ouvrages diagnostiqués sont décrits précisément par le bureau d’études. 
Dans ces conditions, il ne saurait être retenu que les désordres affectant la structure de l’ouvrage étaient apparents au moment de sa réception, ceux-ci ne s’étant révélés qu’à l’occasion de l’intervention du bureau d’études EBM en juin 2020. 

S’agissant d’un désordre rendant l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale de la SASU Universelles rénovations est acquise à la SCI [Adresse 17]. 

2-Désordres affectant l’escalier : 

Le procès verbal de réception formule de nombreuses réserves à l’égard de l’escalier, concluant que le maître de l’ouvrage refuse cet ouvrage.
Ces désordres sont donc apparus avant la réception, et relèvent de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur. 

En l’occurrence, l’expert judiciaire caractérise des fautes de conception et d’exécution concernant cet escalier, lesquelles ne sont pas utilement contestées, étant rappelé que le constructeur est soumis à une obligation de résultat concernant la qualité de l’ouvrage, notamment le respect des règles de l’art. Le fait que la disposition des lieux ait suscité des contraintes de construction est à cet égard indifférent. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant l’escalier intérieur. 

3-Désordres affectant la salle de bain :

Le maître de l’ouvrage a émis une réserve concernant la “présence d’une marche pour l’accès au bac à douche”. L’expert a relevé un défaut de mise en oeuvre, lequel caractérise une faute d’exécution au regard de l’obligation de résultat pesant sur la SASU Universelles rénovations. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant la salle de bain. 

4-Désordres affectant la VMC : 

Le procès verbal de réception mentionne, à titre de réserve : “une gaine VMC aspire l’air vicié sur le volume du séjour alors qu’en habitation, le système de ventilation mécanique contrôlé devrait aspirer l’air vicié par les pièces humides, l’air neuf devant pénétrer par des grilles d’entrée d’air situées en façades ou sur les coffres de menuiseries.”

L’expert judiciaire a relevé un défaut de conception du système VMC, lequel caractérise une faute contractuelle de la SASU Universelles rénovations. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant la VMC. 


5-Désordre constitué par l’humidité des murs extérieurs : 

Le procès verbal de réception mentionne une réserve dans les termes suivants : “traces d’humidité sur les murs côté extérieur et intérieur du chai [...] le type de bâtiment ancien présente en général des fondations peu profondes et qu’il est nécessaire de prendre des précautions lors des aménagements extérieurs en éloignant au maximum les eaux de ruissellement des pieds du bâtiment. Les aménagements des terres n’ont pas été faits dans les règles de l’art : ils sont refusés.”

L’expert judiciaire a retenu une faute de conception à l’origine de ce désordre. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre du désordre constitué par l’humidité des murs extérieurs. 

6-Désordres affectant les menuiseries extérieures : 

Le procès verbal de réception mentionne de multiples réserves concernant les menuiseries extérieures, qu’il s’agisse de la porte d’entrée du chai ou des diverses fenêtres et baies vitrées de l’ensemble immobilier (dans le chai : fenêtre du séjour, deux baies vitrées du séjour, fenêtres du vestiaire des hommes et de la salle de massage, fenêtre de la cage d’escalier, ensemble des fenêtres de l’étage / dans la salle de yoga : porte d’entrée, baies vitrées et volets roulants). 

L’expert judiciaire a retenu, sans être contredit, des fautes d’exécution. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant les menuiseries extérieures des deux bâtiments. 

7-Inachèvement de l’auvent charpente / toiture : 

Le procès verbal de réception relève de nombreuses réserves concernant la toiture de la terrasse couverte et sa jonction avec la toiture du chai, et l’expert judiciaire retient des fautes d’exécution. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant l’auvent. 

8-Le désordre altimétrique relatif au sol de l’auvent : 

Le procès verbal de réception retient des réserves concernant l’altimétrie des sols des terrasses par rapport aux planchers et autres paliers. L’expert judiciaire a relevé un défaut de conformité aux plans de l’architecte, constituant une faute de conception et d’exécution. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant le sol de l’auvent. 

9-les désordres affectant la piscine : 

L’ensemble des désordres et non-conformités relevés par l’expert judiciaire a fait l’objet de réserves à réception, l’expert retenant à ce titre des fautes de conception et d’exécution. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant la piscine. 

10-Les désordres affectant la salle de yoga : 

L’ensemble des désordres et non-conformités relevés par l’expert judiciaire a fait l’objet de réserves à réception, l’expert retenant à ce titre des fautes d’exécution. 

La responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations est donc engagée au titre des désordres affectant la salle de yoga. 



b) Sur les préjudices invoqués

-Sur les travaux de reprise

La SCI [Adresse 16] conteste le montant des sommes fixées par l’expert judiciaire au titre de la réparation des désordres, et se prévaut de devis qu’elle a fait établir par diverses entreprises postérieurement aux opérations d’expertise. Elle affirme qu’elle n’a pas pu produire de devis pendant les opérations d’expertise parce que l’expert souhaitait déposer son rapport rapidement, et n’a pas laissé le temps nécessaire à la consultation d’entreprises. Elle retient que dès lors qu’elle produit les devis aux présents débats, ils sont soumis au principe contradictoire et ne peuvent être jugés inopposables à l’égard des défendeurs. 

La SMA SA répond qu’il y a lieu d’entériner l’évaluation faite par l’expert, les devis produits postérieurement au dépôt du rapport n’ayant pas été analysés par ce dernier et n’étant pas contradictoires à son égard, de sorte qu’ils lui sont inopposables. 

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D’abord, les parties s’accordent à dire que les sommes dues doivent être exprimées hors taxes dès lors que la SCI [Adresse 17] est soumise à la TVA. 

Ensuite, le fait que les devis produits par la SCI [Adresse 17] n’aient pas été soumis à l’expert ne saurait les rendre inopposables aux parties à l’instance. Ils constituent des éléments de preuve, au même titre que le rapport d’expertise lui-même, dont la production aux débats de l’instance suffit à assurer le caractère contradictoire. Il appartient au tribunal d’apprécier la valeur probante de ces éléments au regard de l’ensemble des pièces produites. 

En l’occurrence, l’expert judiciaire a estimé une partie du coût des travaux de reprise seul, soulignant n’avoir pas obtenu que les parties produisent des devis. En revanche, son évaluation du coût des travaux de reprise de la piscine, du local technique et de la salle de yoga repose sur la prise en compte de devis de l’entreprise Desjoyaux soumis par les demandeurs, étant observé que dans sa réponse à un dire de ces derniers du 24 juin 2021, l’expert indique qu’il a pris en compte que ces devis proposent des prestations qui ne sont pas équivalentes à l’identique.

Aucun élément ne permet de considérer que les demandeurs auraient contesté, par voie de dire, l’évaluation ainsi proposée par l’expert judiciaire. 
Pourtant, la première réunion d’expertise a eu lieu le 17 novembre 2020, et le rapport d’expertise a été déposé le 23 juillet 2021, étant observé que les demandeurs ont adressé leur dernier dire à expert le 21 juin 2021. Ainsi, les parties ont disposé d’environ six mois pour contacter des entreprises et proposer des évaluations du coût des réparations à l’expert judiciaire, ce qu’elles ont omis de faire, sans motif valable. 

La SCI [Adresse 17] produit des devis postérieurs aux opérations d’expertise, et un tableau récapitulatif aux fins d’expliquer quel devis correspond à quel poste de travaux à réaliser. 
Elle ne produit toutefois qu’un devis par poste, évitant ainsi toute comparaison entre plusieurs entreprises. 
Elle ne justifie en outre pas de la concordance du niveau de qualité entre les travaux ainsi chiffrés et les engagements contractuels initiaux de la SASU Universelles rénovations, alors même qu’il a été relevé que les seuls devis communiqués à l’expert judiciaire, concernant la piscine, le local technique et la salle de yoga, ne correspondaient pas à la réfaction des ouvrages à l’identique.

Par ailleurs, il est notable que la SCI [Adresse 17] s’est gardée de soumettre ses devis à son propre conseil technique, afin de proposer à la juridiction un avis plus étayé, alors même que M.[D], dans son rapport du 30 août 2020 , retenait, au titre du coût des “prestations restant à réaliser ou à reprendre”, ce qui paraît plus large que le coût des travaux de reprise, une somme de 115 245, 96 €, outre 18 374, 60 € de frais d’étude et maîtrise d’oeuvre, soit un “investissement total à prévoir pour terminer le chantier” de 133 620, 55 €, somme inférieure à l’évaluation à dire d’expert de M.[R] et en discordance totale avec le montant des demandes finalement formulées par le maître de l’ouvrage. 

Dans ces conditions, la preuve du bien-fondé de l’évaluation des coûts de reprise proposés par la SCI [Adresse 16] sur la base des devis qu’elle produit est insuffisante à infirmer la proposition de chiffrage faite par l’expert judiciaire.

Par conséquent, il sera retenu que le préjudice subi par la SCI [Adresse 17] constitué par le coût des travaux de reprise s’élève à une somme de 157 272, 73 € HT (173 000 € TTC, déduction faite de la TVA à 10 %). 

-Sur les frais de sauvegarde de l’ouvrage et les frais de nettoyage

La SCI [Adresse 17] soutient qu’elle a engagé des frais pour la sauvegarde de l’ouvrage, à savoir l’achat de gravier pour permettre l’accès au chantier, un dépannage de la climatisation, et la sécurisation du bassin de la piscine, outre des frais de nettoyage du terrain. 

La SMA SA répond que ces frais n’ont pas été entérinés par l’expert judiciaire, et qu’il n’est pas démontré qu’ils correspondent à des dépenses engagées en raison des travaux de la SAS Universelles rénovations. Elle ajoute que l’état du terrain antérieur aux travaux demeure inconnu, et que la facture de la société Pépinières [V] ne correspond pas à un nettoyage mais à des opérations de terrassement.

M.[J] affirme que ces frais doivent être pris en compte dans les dépens. 

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En application de l’article 695 du code de procédure civile, les frais dont la SCI [Adresse 17] demande le paiement ne correspondent pas en l’espèce à des dépens. Il s’agit de l’indemnisation d’un préjudice matériel constitué par le coût d’interventions sur le chantier, dont elle estime qu’elles résultent directement des manquements imputables à la SASU Universelles rénovations. 

Concernant le dépannage de la climatisation, il n’a pas été retenu de désordre imputable à la SASU Universelles rénovations concernant le système de climatisation, de sorte que cette dépense ne saurait être mise à sa charge. 

Concernant les aménagements d’accès au chantier (gravier notamment), faute de démontrer qu’une faute de la SASU Universelles rénovations serait à l’origine de difficultés d’accès au chantier, la SCI [Adresse 17] ne peut lui imputer ce coût, qui apparaît constituer une dépense supplémentaire par rapport aux travaux initialement mis à la charge de ce constructeur. 

Concernant les travaux de sécurisation de la piscine, ils ne présentent pas davantage de relation avec l’intervention de la SASU Universelles rénovations, s’agissant de travaux supplémentaires engagés par la SCI [Adresse 17], qui n’étaient pas compris dans le devis de ce constructeur. 
Les éléments de sécurité facturés correspondent en outre à des travaux ordinaires de sécurisation d’un bassin fini, et non à des travaux suscités par un danger particulier relatif à l’inachèvement des travaux. 

Concernant la facture de la SARL Pépinières [V], intitulée “nettoyage”, elle correspond principalement à des frais de nettoyage des extérieurs. 
Toutefois, il n’apparaît pas qu’une prestation de nettoyage des extérieurs en fin de chantier avait été prévue auprès de la SASU Universelles rénovations, de sorte que ce coût aurait en tout état de cause été à la charge de la SCI [Adresse 17]. 

Il résulte de ce qui précède que la SCI [Adresse 17] doit être déboutée de ses demandes au titre des frais de sauvegarde de l’ouvrage et les frais de nettoyage, tant à l’encontre de la SASU Universelles rénovations qu’à l’égard de M.[J], ces dépenses étant étrangères à la relation établie avec le constructeur. 

-Sur l’apurement des comptes

La SCI [Adresse 17] demande une somme de 58 000, 60 € évaluée par son conseil technique, M.[D], au titre des travaux réglés et non réalisés, ajoutés à la différence entre le montant du marché et les sommes facturées, supérieures de 12 064, 60 €. 

La SMA SA répond que ces sommes ne sont pas justifiées, faute d’avoir été entérinées par l’expert judiciaire. Elle ajoute qu’au regard des travaux réalisés et non compris dans le devis initial, le maître de l’ouvrage est en réalité débiteur à l’égard du constructeur, ce dernier n’ayant bénéficié d’aucun trop perçu.

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L’expert judiciaire a été interrogé sur les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre les parties, et a répondu que :
-les devis contractuels prévoyaient un coût total de 330 074, 81 € TTC, soit 298 568 € HT,
-les factures réglées s’élèvent à une somme de 342 139, 41 € TTC, soit 285 116,18 €HT, 
-les factures non réglées s’élèvent à une somme de 67 086, 98 € TTC. 

Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire conduisent à considérer que l’expert a estimé que les factures non réglées, qu’il ne met pas à la charge du maître de l’ouvrage, ne correspondent pas à des travaux effectivement exécutés. 

Il ressort de l’analyse des avenants par M.[D], qui n’apparaissent pas dans le décompte de l’expert judiciaire, que le prix du marché initialement fixé à 298 568 € HT, a évolué pour être porté à une somme de 270 594, 90 € HT (soit 18 994, 40 € pour la piscine, 148 194 € pour la rénovation du chai, 49 142 € pour la distribution intérieure, et aucune modification pour la plomberie, à 20 436, 60 € et l’électricité, à 33 827, 90 €). 

Au regard de ces éléments, la SCI [Adresse 17] a payé une somme de 14 521, 28 € HT au delà du prix total du marché, alors même qu’il est constant que le chantier a été abandonné avant que les travaux soient achevés. 

En l’occurrence, la critique de la SCI [Adresse 17] à l’égard du rapport d’expertise judiciaire, selon laquelle l’expert n’a pas tenu compte de l’état d’avancement du chantier, apparaît fondée, le rapport ne précisant pas à quel stade d’avancement des prestations prévues la SASU Universelles rénovations a quitté les lieux. 

Sur ce point, le maître de l’ouvrage produit un rapport de son conseil technique, M.[D], qui retient, au titre des travaux non réalisés, une somme de 38 280 € HT. 
Le détail des postes retenus indique toutefois qu’il a compté dans ce montant des sommes au titre du chemin d’accès et du nettoyage, qui ont été exclues supra, soit 6 000 € HT. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments produits aux débats, il y a lieu de retenir que la SASU Universelles rénovations n’a pas effectué les prestations prévues et payées par le maître de l’ouvrage pour une valeur de 32 280 € HT.

Il résulte de ce qui précède que la SASU Universelles rénovations a trop perçu de la SCI [Adresse 17] une somme totale de 46 801, 28 € HT (soit 14 521, 28 + 32 280). 
Cette somme sera donc fixée au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations. 

-Sur le préjudice immatériel constitué par la perte de loyers

La SCI [Adresse 17] fait valoir le bail conclu avec la SARL F&H prévoyant un loyer mensuel de 2 220 €, indiquant que compte tenu de l’inachèvement de la piscine et de la salle de yoga, elle a accepté une réduction du loyer à hauteur de 1 200 € par mois de juillet 2020 à juillet 2022. Elle souligne que l’expert judiciaire a validé ce poste de préjudice. 

La SMA SA répond que le montant exact de la perte de loyer invoquée n’est pas justifié. 

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La SCI [Adresse 17] produit aux débats le bail commercial conclu avec la SARL F&H le 1er mai 2019, dont il ressort un loyer mensuel de 1 850 € HT, soit :
2 220 € TTC dû à compter du 1er octobre 2019. 

Elle produit en outre un avenant du 1er février 2020 stipulant : “en raison de difficultés survenues lors de la réalisation des travaux de rénovation, tenant notamment au retard d’exécution et de livraison par l’entreprise générale de construction Universelles rénovations et de l’existence de désordres et malfaçons, la SARL Fire & Harmony n’a pu prendre possession du chai à la date du 1er octobre 2019, ni débuter son exploitation à la date du 1er décembre 2019 et s’est trouvée, en conséquence, dans l’impossibilité de payer son loyer. Il a donc été décidé de reporter le paiement des loyers du 1er octobre 2019 au 1er février 2020, puis du 1er février 2020 au 1er juillet 2020 afin de tenir compte de cette situation exceptionnelle. Les parties agréent d’un commun accord de reporter la date du paiement du 1er loyer à la date du début d’exploitation du chai qui selon le preneur pourrait être fixée au 1er juillet 2020 bien que de manière partielle et dégradée. Le loyer sera donc réduit, de manière exceptionnelle et temporaire, à un montant mensuel de 1000 € HT (soit 1200 € TTC) et ce, jusqu’à la date de résolution du litige sur les travaux de rénovation au plus tard ou au plus tôt la date d’une reprise possible et raisonnable d’exploitation.”

La SCI [Adresse 17] produit un avenant du 1er août 2022 décidant de modifier le bail commercial comme suit : “le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de 25 000 €, un loyer mensuel hors taxes de 2 083, 33 €, soit 2 500 € TTC”, cet avenant prévoyant d’entrer en vigueur au 1er août 2022.

Elle produit enfin des factures de loyers éditées entre mars 2021 et avril 2022, relatives aux loyers des mois de janvier 2021 à juin 2022, faisant apparaître un loyer de 1000 € HT par mois. 

Il en résulte que la SCI [Adresse 17] établit qu’elle a perdu une somme de 850 € HT par mois entre juillet 2020 et juillet 2022 inclus, soit pendant 25 mois, ce qui représente une somme totale de 21 250 € HT, outre la totalité du loyer entre octobre 2019 et juin 2020 inclus, soit pendant neuf mois, représentant 16 650 € HT. 

Sa perte de loyers s’élève donc à la somme de 37 900 € HT, somme qui sera ramenée à hauteur de la demande, soit 37 850 €, et fixée au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations. 

2/ A l’égard de la SARL F&H

La SARL F&H recherche la responsabilité délictuelle de la SASU Universelles rénovations au motif qu’alors qu’elle avait conclu un bail commercial lui permettant d’exploiter l’ensemble immobilier à compter du mois d’octobre 2019, elle n’a pu commencer cette exploitation qu’en juillet 2020, et de manière partielle jusqu’en juillet 2022, la salle de yoga et la piscine n’étant pas en état d’être utilisées avant cette date, et certaines chambres ne pouvant pas l’être sous le statut ERP (établissement recevant du public). 
Elle se prévaut d’une évaluation de la société ACCEC à hauteur de 98 038, 94 € arrêtée au 30 avril 2021, à parfaire au jour de l’exploitation totale des lieux, à réception des travaux de reprise, étant observé qu’il ressort de ces rapports que le point de départ de la perte d’exploitation est fixé non au mois d’octobre 2019 mais à celui de décembre 2019. 

La SMA SA déplore qu’aucun document comptable objectif ne soit produit au soutien de la demande, et fait observer qu’aucune expertise financière n’a été sollicitée, le rapport du cabinet ACCEC ayant été établi de manière non contradictoire et n’étant corroboré par aucune autre pièce. 

Monsieur [J] fait valoir qu’il établit que le site était exploité au 15 mars 2021, et proposait des hébergements et cours de yoga. Il ajoute que cette exploitation s’est faite malgré les recommandations de l’expert judiciaire qui la proscrivait et l’absence d’agrément de la commission de sécurité. 

a) Sur la caractérisation de la responsabilité du constructeur

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, les fautes contractuelles caractérisées à l’encontre de la SASU Universelles rénovations dans sa relation de louage d’ouvrage avec la SCI [Adresse 17] constituent des fautes délictuelles à l’égard des tiers, qui peuvent obtenir réparation des préjudices qui en résultent pour eux, à charge de démontrer la réalité de ce préjudice, et de son lien de causalité avec la faute du constructeur. 

De même, en l’espèce, les origines techniques des désordres qui ont engagé la garantie décennale de la SASU Universelles rénovations révèlent des fautes de cette dernière dans la conception et l’exécution de l’ouvrage. 

Dans ces conditions, la SARL F&H est fondée à demander réparation des préjudices qu’elle a subis à raison des désordres affectant l’ouvrage. 

Le fait que la SARL F&H ait exploité les lieux sans autorisation d’une commission de sécurité, et alors que l’expert recommandait de ne pas le faire n’est pas de nature à réduire la responsabilité du constructeur, dès lors que ce sont ses propres fautes qui sont à l’origine de l’impossibilité d’exploiter sans risque. En l’occurrence, la décision inadaptée de la SARL F&H de débuter son activité commerciale dans les lieux a réduit le montant du préjudice imputable à la SASU Universelles rénovations en lui permettant de dégager des revenus malgré l’état des lieux. 
Dans ces conditions, la SASU Universelles rénovations ne saurait se prévaloir de ces circonstances pour limiter la réparation qui lui incombe. 

b) Sur le préjudice invoqué

Sur le principe du préjudice, il est constant que la SARL F&H devait exploiter l’ensemble immobilier sous la forme d’une offre d’hébergement associée à des cours de yoga ou permettant la pratique de ce sport, outre l’utilisation d’une piscine privée sur le site. 

Or, il n’est pas sérieusement contestable, comme le confirme l’expert judiciaire, que la SARL F&H a subi une perte financière compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les lieux jusqu’en juillet 2020, puis de l’obligation de se limiter à une exploitation partielle de ceux-ci faute d’achèvement de la salle de yoga et de la piscine. 

Cette perte financière consécutive à une perte d’exploitation constitue un préjudice indemnisable imputable à la SASU Universelles rénovations pour ce qui résulte de l’inachèvement des travaux et des malfaçons de l’ouvrage. 

Sur le montant de ce préjudice, dans le dispositif de ses écritures, la SARL F&H demande en premier lieu 268 603 € HT, somme arrêtée à la fin de l’exercice 2023, puis, en dernier lieu, dans la partie relative à la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une somme de 102 125, 27 € HT (98 038, 94 + 4 086, 33), somme arrêtée à réception des travaux de reprise. 

Il ressort de la déclaration de créance de la SARL F&H à la procédure collective de la SASU Universelles rénovations qu’elle estimait, au 24 mars 2022, son préjudice à hauteur de 98 038, 94 €, outre 4 086, 33 € par mois jusqu’à la date de réception des travaux de reprise, soit une somme de 40 868, 30 € à parfaire pour la période postérieure au 30 avril 2021. 

Au regard de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que la SARL F&H a commis une erreur matérielle dans le dispositif de ses écritures en visant une somme de 4 086, 33 € pour la période écoulée du 1er mai 2021 au jour de réception des travaux de reprise, sa demande s’élevant en réalité à cette même somme, mais par mois, pour cette période, comme le confirme le total de 268 603 € repris au début de son dispositif. 

Au soutien de sa demande, la SARL F&H produit deux rapports établis par le cabinet ACCEC les 1er juillet 2020 et 24 août 2024, lesquels décrivent les chiffres prévisionnels qui ont été établis avant le début de l’activité du centre, et les comparent aux chiffres effectivement réalisés sur la période du 1er juillet 2020 au 30 avril 2021, le second rapport élargissant la perte d’exploitation, selon la même méthode, aux années 2022 et 2023. 

Il convient de constater d’abord qu’il s’évince du deuxième avenant au bail commercial qu’au 1er août 2022, le loyer a été rétabli et même augmenté par rapport au loyer initialement prévu, ce qui suggère une reprise de l’exploitation complète de l’ensemble immobilier.

Par ailleurs, Monsieur [J] produit un constat d’huissier dont il ressort que l’activité de la SARL F&H a débuté avant le 15 mars 2021, date à laquelle il était possible de louer des chambres ou le chai comme gîte, des cours de yoga étant proposés. 

Pour autant, le rapport d’expertise judiciaire, qui retient une exploitation partielle de l’ensemble immobilier est daté de juillet 2021. En outre, la SARL F&H ne conteste pas avoir exploité les lieux après juillet 2020, mais soutient uniquement que cette exploitation était partielle, ce qui n’est pas exclu au regard des éléments figurant au constat d’huissier du 15 mars 2021. Enfin, il est établi que la SCI [Adresse 17] a accordé une réduction du loyer à raison de l’état des lieux jusqu’en août 2022.

Par conséquent, il sera retenu que la SARL F&H a connu une période sans exploitation d’octobre 2019, date du début du bail, à juillet 2020, puis une période d’exploitation partielle de juillet 2020 au 1er août 2022. 

Ensuite, alors que les dernières écritures des demandeurs datent d’août 2024, et qu’il est fait mention, comme annexe du rapport du cabinet ACCEC de 2024, des trois premiers bilans comptables de la société, force est de constater qu’il n’est produit aux débats aucun document comptable concernant les chiffres effectivement obtenus par la SARL F&H au titre des exercices 2022/2023, et 2023/2024, alors même qu’ils ont vraisemblablement connu une exploitation complète des lieux, de sorte que la comparaison de ces chiffres à ceux des années 2020/2021 et 2021/2022 aurait permis d’objectiver la perte d’exploitation réellement imputable à l’état des lieux. 

A défaut de production de ces pièces, non seulement il sera retenu que l’exploitation a repris normalement à compter d’août 2022, mais encore, il sera jugé que l’estimation de la perte d’exploitation proposée par le cabinet ACCEC, et qui repose sur des calculs prévisionnels liés à l’exploitation attendue par les associés de la société, et donc à leur seule appréciation, ne saurait suffire à établir que ce préjudice s’élève à 268 603 € pour la période d’octobre 2019 à août 2022. 

Toutefois, il est de principe constant , en application de l’article 4 du code civil, que le juge ne peut refuser d’évaluer un préjudice dont il constate l’existence en son principe au motif que les pièces produites ne lui permettent pas de procéder à cette évaluation. 

En l’espèce, il sera jugé qu’un budget prévisionnel peut raisonnablement être affecté d’une marge d’erreur de 20 %, soit, en l’espèce, un chiffre d’affaire prévisible de 8 491, 60 € par mois, arrondi à 8 500 €

Concernant la période antérieure, écoulée d’octobre 2019 à juin 2020, il ressort des conclusions des demandeurs eux-mêmes qu’il était prévu un début d’exploitation en décembre 2019 (conclusions page 4). 

Pour autant, il n’apparaît pas envisageable de retenir une perte d’exploitation imputable à la SASU Universelles rénovations entre mi-mars et fin mai 2020 compte tenu du confinement sanitaire. Par conséquent, la période de perte d’exploitation imputable au constructeur a duré quatre mois et demi. 

S’il apparaît que pendant cette période les charges de la SARL F&H étaient diminuées, du fait de l’absence de loyer notamment, force est de constater que les parties ne débattent pas la question d’une différence entre les notions de chiffre d’affaire et de perte d’exploitation. Par suite, il sera considéré que les chiffres établis au titre de la perte de chiffre d’affaire correspondent à la perte d’exploitation que la SARL F&H peut revendiquer. 

En revanche, s’agissant d’un début d’exploitation, en l’occurrence en période hivernale, il n’apparaît pas sérieusement contestable que la SARL F&H n’aurait pas atteint son chiffre d’affaire prévisionnel en totalité les premiers mois (de décembre 2019 à mi-mars 2020), ni en juin 2020 au sortir du confinement sanitaire. 

Il sera donc retenu que la SARL F&H n’a subi, du fait de la faute de la SASU Universelles rénovations, qu’une perte de chance d’exploiter en totalité son bien sur cette période, laquelle sera évaluée à hauteur de 70 % pour la part qui lui est imputable soit, sur une base de 8 500 € pendant quatre mois et demi, une somme de 26 775 €. 

Concernant la période écoulée du mois de juillet 2020 au 1er août 2022, alors que l’exploitation avait débuté, l’unique donnée comptable certaine réside dans l’attestation de l’expert comptable faisant état d’un chiffre d’affaire de 4 186 € en moyenne par mois entre juillet 2020 et avril 2021. 

A cette période, la SARL F&H n’allègue pas qu’elle ne pouvait pas utiliser toutes les chambres et le gîte, et les seuls éléments constants tiennent à l’impossibilité d’exploiter la salle de yoga et la piscine. 
Pour autant, ces équipements font du domaine un lieu de séjour et non seulement un lieu d’hébergement ordinaire. En outre, leur aspect inachevé est de nature à imposer une réduction du prix des chambres louées. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera jugé que la différence entre un chiffre d’affaire prévisionnel raisonnable arrondi à 8 500 € par mois et la réalité des premiers mois d’exploitation, affectés au surplus par la crise sanitaire, d’un chiffre d’affaire de 4 186 €, soit une perte d’environ 50 % apparaît plausible, de sorte que la perte d’exploitation imputable à la SASU Universelles rénovations exclusivement sera fixée à 40 % de la somme de 8 500 € par mois entre juillet 2020 et juillet 2022 inclus. 

Par conséquent, la perte du chiffre d’affaire subie par la SARL F&H au regard des manquements de la SASU Universelles rénovations sera fixée à une somme de 85 000 € (soit 3 400 x 25) pour la période écoulée du mois de juillet 2020 au 1er août 2022, la SARL F&H étant déboutée de sa demande relative à la période postérieure à cette date, faute de preuve de la persistance d’un quelconque obstacle à l’exploitation normale des lieux. 


Ainsi, le préjudice de la SARL F&H imputable à la SASU Universelles rénovations au titre de sa perte d’exploitation sera réparé par l’allocation d’une somme de :  
111 775 € (soit 85 000 + 26 775).
Cette somme sera inscrite au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations. 

3/ A l’égard des époux [F]

Les époux [F] fondent leurs demandes sur les articles 1240 et 1241 du code civil. 
Ils affirment que la SASU Universelles rénovations a fait passer des engins de chantier sur leur terrain sans aucune précaution, entraînant des dégradations, tels que le labour du sol, la destruction de trottoirs et de caniveaux et la fragilisation d’un mur de soutènement. Ils demandent donc la réparation de leur préjudice matériel constitué par le coût des travaux de remise en état, outre d’un préjudice moral, au motif que pendant des années ils ont entretenu leur bien avec fierté, lequel a été détruit sans aucune considération de leur travail, ce qui les a beaucoup affectés. 

La SMA SA répond que les éléments produits aux débats ne permettent pas de retenir que les dégradations infligées au terrain des époux [F] sont le fait de la SASU Universelles rénovations. 

*

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il appartient aux époux [F], demandeurs, de rapporter la preuve du préjudice qu’ils invoquent, outre de la faute de la SASU Universelles rénovations qui en est à l’origine. 

A ce titre, ils versent aux débats un procès verbal de constat d’huissier en date des 3 et 14 février 2020, mettant en évidence des ornières de passage d’engins, le dépôt de tas de terre, de gravats ou autres matériaux de chantier au sud de la salle de yoga, et la présence d’un mur de soutènement fissuré et penché. Il apparaît en outre une canalisation et une grille dégradées. 

En premier lieu, concernant les ornières, espaces boueux et arrachages d’herbe, ils sont manifestement liés au passage d’engins de chantier. Toutefois, compte tenu de la configuration des lieux, les époux [F], qui n’indiquent pas quel autre passage auraient pu emprunter les engins, ont nécessairement autorisé ce passage, et ne pouvaient ignorer que cela abîmerait leur terrain, ce qu’ils ont sans aucun doute accepté au regard des intérêts qu’ils ont dans la réalisation du projet. 

Aucune faute ne saurait donc être reprochée à la SASU Universelles rénovations à raison de la dégradation du sol consécutive au passage des engins de chantier. 

En deuxième lieu, concernant les amas de matériaux et de terres, il n’est pas établi qu’ils sont situés sur le terrain appartenant aux époux [F], la délimitation entre les deux propriétés n’étant pas précisée. 

La réalité du préjudice invoqué n’est donc pas démontrée. 

En troisième lieu, concernant la dégradation de la canalisation et de la grille d’évacuation, il est notable qu’elles apparaissent aussi dans le procès verbal de constat d’huissier établi le 5 décembre 2019 en présence de M.[J], en sa qualité de représentant de la SASU Universelles rénovations. Il est alors décrit qu’elles se trouvent à proximité de l’habitation des époux [F].
Or, l’huissier a mentionné dans son procès verbal que M.[J], qui a lui-même fait état de ces dégradations, a déclaré qu’il procéderait à leur réparation. 

Ce faisant, il a reconnu l’imputabilité de ces dégradations à l’activité de la SASU Universelles rénovations. Il en résulte la caractérisation d’une faute de cette dernière ayant causé un préjudice constitué par le coût des réparations de ces trois dégradations, le contenu du procès verbal de constat d’huissier de février 2020 établissant que l’entreprise n’est finalement pas revenue procéder aux réparations. 

Enfin, concernant le mur de soutènement, il est notable qu’il figure dans le rapport de M.[D], conseil technique des demandeurs, au titre de ses constatations sur l’état des abords du chai, si bien que le maître de l’ouvrage a formulé des réserves dans le procès verbal de réception au titre de la nécessité de mettre en oeuvre un renfort. 

Dans le procès verbal de constat d’huissier du 5 décembre 2019, ce mur est mentionné comme se trouvant à gauche de l’allée située au niveau de la façade avant du chai. Dans le procès verbal de constat d’huissier des 3 et 14 février 2020, il est décrit comme étant situé devant la maison, côté nord, surplombant l’accès au chai. Les photographies qui l’illustrent indiquent une proximité immédiate avec le chai et des ouvrages neufs. 

Au regard de ces éléments, il n’est pas établi que ce mur soit la propriété des époux [F] et non du maître de l’ouvrage, à savoir la SCI [Adresse 17], qui en demandait initialement la réparation pour son compte. 

Par suite, il n’est pas démontré que les époux [F] subissent un préjudice à raison de la dégradation de ce mur, étant observé, de manière surabondante, qu’à défaut d’élément de preuve sur l’état des existants avant le début des travaux, le lien de causalité entre l’état de ce mur, manifestement ancien, et l’activité de la SASU Universelles rénovations n’est pas davantage démontré. 

Les époux [F] seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre des ornières, de la présence de matériaux relatifs au chantier, et de l’état du mur de soutènement. 

En revanche, le coût des travaux de reprise des deux canalisations et de la grille abîmées sera mis à la charge de la SASU Universelles rénovations. Les devis de remise en état des extérieurs versés aux débats n’étant pas suffisamment détaillés pour déterminer le coût exact de ces menus travaux, une somme de 500 € sera allouée aux époux [F] à ce titre. 

Concernant le préjudice moral invoqué par les époux [F], ils le fondent sur la faute qu’ils reprochent à la SASU Universelles d’avoir détruit leur jardin par le passage des engins. 

Or, il a été jugé supra qu’ils ont nécessairement consenti au passage de ceux-ci, et qu’ils ne pouvaient ignorer que cela dégraderait leur extérieur, aléa qu’ils ont sans aucun doute accepté au regard de leur intérêt dans l’opération de construction, en leur qualité d’associés de la SCI [Adresse 17] et de parents de la gérante de la SARL F&H. 

Dans ces conditions, non seulement la faute de la SASU Universelles rénovations relative à la dégradation du jardin des époux [F] n’est pas établie, mais au surplus, l’existence même de leur préjudice moral, qui n’est en outre étayée par aucune pièce, n’est pas démontrée. 

Par conséquent, les époux [F] seront déboutés de leur demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice moral. 

C/ sur la garantie de la SMA SA

Concernant sa garantie décennale, la SMA SA se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie prévue à l’article 20 du chapitre III de la police, visant les dommages réservés à la réception, applicable à l’ensemble des garanties du chapitre II, dont la garantie décennale. 
Concernant sa garantie de la responsabilité civile et professionnelle en cas de dommages à des tiers, la SMA SA se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie prévue à l’article 8.2.1 de la police relative aux dommages matériels subis par les ouvrages exécutés par l’assuré. Elle ajoute que l’article 35.9 de la police exclut la garantie des dépenses nécessaires à l’exécution ou à la finition de l’objet du marché de l’assuré. 
Elle estime ces clauses valables compte tenu de leur caractère formel et limité, considérant qu’elles ne vident pas la police de sa substance, de sorte qu’elles sont opposables aux tiers. 
Par ailleurs, la SMA SA affirme que les époux [F] ne sont pas des tiers au sens de sa police dès lors qu’il s’agit des associés de la SCI [Adresse 17], pas davantage que la SARL F&H qui s’est comportée comme un véritable maître de l’ouvrage pendant les travaux. 
Subsidiairement, la SMA SA fait valoir que sa garantie n’est mobilisable que pour les activités déclarées par son assurée, à savoir, s’agissant de la SASU Universelles rénovations, la maçonnerie et béton armé, la charpente et structure bois et la couverture, de sorte qu’elle ne couvre pas les activités piscine, chauffage ventilation climatisation, électricité et étanchéité. 

Les demandeurs répondent que, concernant la garantie décennale, la clause d’exclusion de l’article 20 du chapitre III n’est pas applicable au regard des termes de la police. 
Par ailleurs, s’ils confirment que la garantie civile professionnelle en cas de dommage à des tiers ne concerne pas les dommages affectant l’ouvrage réalisé par l’assuré, ils estiment qu’elle couvre les dommages matériels et immatériels subis par des tiers, et rappellent que Mme et M.[F] en leur nom propre comme la SARL F&H sont des tiers, de sorte qu’ils doivent bénéficier de cette garantie. 
Au moyen subsidiaire de la SMA SA, les demandeurs répondent que si les lots piscine, chauffage ventilation climatisation, électricité et étanchéité ne sont pas garantis, en revanche le lot maçonnerie béton armé comprend l’étanchéité des murs enterrés de sorte qu’il inclut le désordre d’humidité des murs extérieurs en raison de l’installation de terres à leur contact. De même, ils retiennent que le lot couvre les désordres affectant les menuiseries en ce qu’ils sont la suite directe des défauts des huisseries, de même que les désordres affectant les dalles. 
Ils en déduisent que la garantie de la SMA SA est acquise pour tous les postes de travaux, à l’exception seulement de la VMC, de la piscine et du local technique. 

*

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 précise, en son premier alinéa, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En l’espèce, la garantie décennale du constructeur a été retenue pour les désordres affectant la structure du chai, les planchers et la charpente. 

Il ressort des conditions particulières de la police que les activités à l’origine de ces désordres ont bien été déclarées par la SASU Universelles rénovations. 

Il apparaît de même que la police couvre la garantie obligatoire à hauteur du coût des travaux de réparation de l’ouvrage. 

Dès lors qu’il a été jugé supra que ces désordres n’ont pas fait l’objet d’une quelconque réserve à réception, et que les conditions de la garantie décennale du constructeur sont réunies, l’article 20 du chapitre III de la police, visant les dommages réservés à la réception, ne saurait s’appliquer. 

Par conséquent, la garantie de la SMA SA est acquise pour les désordres affectant la structure, les planchers et la charpente, qui correspondent au préjudice matériel de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 60 000 € TTC, soit 54 545, 45 € HT.
Cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 23 juillet 2021, et la date du présent jugement. 

Les autres désordres, sans exception, ont emporté la responsabilité contractuelle de la SASU Universelles rénovations à l’égard de la SCI [Adresse 17], maître de l’ouvrage. 

Les conditions particulières de la police indiquent que la responsabilité civile des dommages matériels et immatériels sont garantis. 

A ce titre, l’article 8.1 des conditions générales de la police précise : 
“Nous vous garantissons, dans le cadre de vos activités déclarées et précisées aux conditions particulières, les conséquences pécuniaires de la responsabilité que vous pouvez encourir sur quelque fondement juridique que ce soit, en raison :
-des dommages corporels, 
-des dommages matériels, 
-des dommages immatériels
[...]
Causés par vous-même ou vos préposés aux tiers, dans le cadre de votre activité déclarée et précisée aux conditions particulières de votre contrat. 
[...]
Cette garantie n’a d’autres conditions et limites que celles énoncées aux articles 8.2 et 12 ci-après.”

Au regard de la définition du tiers précisée en page 3 des conditions générales de la police, le maître de l’ouvrage constitue bien un tiers, de même que toute personne n’appartenant pas à la SASU Universelles rénovations, ce qui est à l’évidence le cas des époux [F] et de la SARL F&H. 

Pour autant, l’article 8.2 des conditions générales de la police stipule : “En complément des dommages toujours exclus figurant à l’article 35 du présent contrat, nous ne garantissons pas :
-8.2.1 les dommages matériels (ou les indemnités compensant ces dommages) subis par les travaux, les ouvrages ou parties d’ouvrage que vous exécutez ou les travaux et/ou les ouvrages de vos sous-traitants, ou par les matériaux que vous fournissez et que vous mettez en oeuvre, ainsi que les frais et dépenses engagés pour la réparation de ces dommages. 
Ces dommages peuvent être couverts dans les conditions prévues au chapitre I lorsqu’ils surviennent avant réception ; et les dommages subis par vos ouvrages et par ceux de vos sous-traitants sont couverts dans les conditions prévues au chapitre III lorsqu’ils surviennent après réception et s’ils engagent votre responsabilité.
[...]
-8.2.5 les conséquences pécuniaires de toute nature découlant : 
-d’un retard dans l’exécution de vos marchés, travaux et/ou de vos ouvrages, parties d’ouvrage objets de vos marchés, sauf lorsqu’elles sont la conséquence d’un dommage corporel ou matériel garanti par le présent contrat, 
-de réserves à la réception de votre ouvrage visées à l’article 1792-6 du code civil, y compris les réserves elles-mêmes.
[...]”

En l’espèce, les demandes de la SCI [Adresse 17] concernent les travaux de reprise des dommages subis par l’ouvrage exécuté par la SASU Universelles rénovations. Or, survenus avant réception, non seulement ils ne correspondent pas aux hypothèses prévues au chapitre I (incendie, explosion, foudre, effondrement, tempêtes, ouragans, cyclones, catastrophes naturelles), mais au surplus, ils correspondent aux réserves énoncées à la réception de l’ouvrage. 

Il résulte de ce qui précède (II/B/1/b) et II/C/) que la SASU Universelles rénovations et la SMA SA sont débitrices in solidum de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 54 545, 45 € hors taxes. La SCI [Adresse 17] sera déboutée du surplus de sa demande au titre de la réparation de son préjudice matériel à l’encontre de la SMA SA, mais dispose en revanche d’une créance contre la SASU Universelles rénovations à hauteur de 102 727, 28 € (soit 157 272, 73 - 54 545, 45). 
La somme de 102 727, 28 € sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 23 juillet 2021, et la date du présent jugement. 

Ensuite, les demandes de la SCI [Adresse 17] concernant les pertes de loyers correspondent aux conséquences pécuniaires découlant du retard d’exécution du marché, et ne sont pas la conséquence d’un dommage matériel garanti puisque seuls les problèmes de structure, plancher et charpente sont garantis, et que ceux-ci n’ont pas conduit à reporter ou limiter l’exploitation des lieux, ce retard dans la mise en oeuvre du bail commercial étant consécutif à l’inachèvement de la salle de yoga et de la piscine. 

La SCI [Adresse 17] sera donc déboutée de sa demande contre la SMA SA au titre de la garantie de ses pertes de loyer. 

Par ailleurs, la demande de la SARL F&H à l’égard de la SMA SA correspond à sa perte d’exploitation, laquelle constitue à l’évidence une conséquence pécuniaire découlant du retard d’exécution du marché. Or, elle n’est pas la conséquence d’un dommage matériel garanti, puisque ce retard d’exploitation tient exclusivement à l’inachèvement de la salle de yoga et de la piscine, les problèmes de structure n’ayant, en l’espèce, pas conduit la SARL F&H à différer la mise en service de l’ensemble immobilier. 

La SARL F&H sera donc déboutée de sa demande contre la SMA SA au titre de la garantie de sa perte d’exploitation. 

En revanche, les demandes des époux [F] quant à la garantie de la responsabilité délictuelle de la SASU Universelles rénovations qui a été retenue supra concerne des dégradations sur leur propriété, et non des dommages matériels subis par l’ouvrage, ni des éléments réservés à réception. 

Toutefois, il s’agit du remplacement de conduites écrasées par le passage des véhicules de chantier, or, l’article 8.2.4 des conditions générales de la police exclut de la garantie “les dommages causés par les véhicules terrestres à moteur immatriculés ou non, ainsi que par les remorques ou les semi-remorques, soumis à l’assurance automobile obligatoire et sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-après.”
Cet article 12 concerne la garantie des dommages du fait “des besoins du service, y compris trajets” relative aux conséquences pécuniaires de la responsabilité encourue en raison des dommages causés aux tiers du fait d’un véhicule terrestre à moteur dont l’assuré n’a ni la propriété ni la garde.

Par conséquent, les époux [F] doivent aussi être déboutés de leurs demandes à l’encontre de la SMA SA. 


III / Sur la responsabilité de M.[J]

Les demandeurs recherchent la responsabilité personnelle de M.[J], qui était président de la SASU Universelles rénovations, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article L.223-22 du code de commerce, à raison du défaut de souscription d’une assurance de la garantie décennale de la société, estimant que la procédure collective concernant la société ne fait pas obstacle à une telle action. 
Ils lui reprochent de ne pas avoir souscrit de garantie de la responsabilité décennale de la société pour les activités piscine, fondations par pieux, menuiseries, électricité, plomberie, peintures, parquets, et chauffage/ventilation/climatisation. Ils précisent que la décision de relaxe du tribunal correctionnel ne tient pas compte de toutes les activités qui étaient engagées sur le chantier. 
Ils estiment que cette faute est détachable de ses fonctions de dirigeant et qu’elle est nécessairement intentionnelle, en ce qu’il ne pouvait pas ignorer son obligation d’assurance. Ils ajoutent qu’il en résulte un préjudice certain constitué par le défaut de sécurité procurée par l’assurance obligatoire, lequel n’a pas besoin, pour exister, de caractériser la mobilisation de la garantie de l’assurance obligatoire. Ils ajoutent que les désordres survenus présentaient bien un caractère décennal. 

Monsieur [J] répond que les demandeurs ne rapportent pas la preuve du caractère intentionnel de sa faute, estimant qu’il n’est pas établi qu’il était pleinement conscient des risques encourus et aurait néanmoins décidé volontairement de poursuivre le chantier sans assurance pour la piscine, alors même que la société était bien assurée pour les activités de maçonnerie, couverture et toiture. 
Par ailleurs, il estime qu’il n’est pas caractérisé de préjudice réel et non éventuel, dans la mesure où la garantie décennale n’a pas été mobilisée en l’espèce. 
Subsidiairement, M.[J] demande la réduction des sommes allouées à titre de réparation.

Enfin, il fait valoir qu’il a été relaxé par le tribunal correctionnel de l’infraction relative au défaut de souscription d’une assurance obligatoire et soutient donc, finalement, n’avoir commis aucune faute, au motif qu’il avait bien souscrit l’assurance obligatoire, la difficulté tenant à l’étendue de la garantie et non à son existence même. 

*
L’article L.241-1 du code des assurances prévoit : “Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.
A l'ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout candidat à l'obtention d'un marché public doit être en mesure de justifier qu'il a souscrit un contrat d'assurance le couvrant pour cette responsabilité.
Tout contrat d'assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l'obligation d'assurance.”

L’article L.243-3 alinéa 1 du code des assurances ajoute : “Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code sera puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement.”

L’article L.223-22 alinéa 1 du code de commerce dispose : “Les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.”

En application de ce texte, la responsabilité personnelle d'un dirigeant à l'égard des tiers, de nature délictuelle, ne peut être retenue que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions et qui lui soit imputable personnellement. 

S’il est admis que la commission d’une infraction pénale constitue, comme telle, une faute séparable des fonctions du dirigeant social, il n’en demeure pas moins que la faute du dirigeant social séparable de ses fonctions correspond à une définition plus large, qui inclut la faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l'exercice normal des fonctions sociales. 

Aussi, il n’est pas exclu qu’en présence d’une relaxe, consécutive au défaut de reconnaissance de la faute pénale dans les conditions prévues par la loi, une faute civile soit retenue. 

En l’espèce, par une décision devenue définitive, le tribunal correctionnel a relaxé M.[J] des chefs de la poursuite fondée sur l’article L.243-3 du code des assurances au motif qu’il était justifié de la souscription d’une assurance couvrant la responsabilité décennale obligatoire à l’ouverture du chantier, la question de l’étendue de la garantie étant, selon cette juridiction, une précision non visée par le texte pénal. 

Il n’en demeure pas moins qu’il est établi que la responsabilité décennale de la SASU Universelles rénovations n’était pas couverte par une assurance concernant une partie des travaux qu’elle a entrepris. 

M.[J], en sa qualité de représentant de la SASU Universelles rénovations, a procédé auprès de la SMA SA aux déclarations d’activité définissant le périmètre de la couverture du risque par l’assureur, lesquelles sont très précisément définies dans les conditions particulières de la police. 

Par suite, lorsqu’il a établi les devis pour les travaux commandés par la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], lesquels contenaient la totalité des prestations nécessaires, la SASU Universelles rénovations ayant en l’espèce la qualité d’entreprise générale, seul constructeur en relation contractuelle avec le maître de l’ouvrage, puis lorsque le chantier a débuté, M.[J] ne pouvait ignorer que certaines activités que la société s’était engagée à réaliser n’étaient pas couvertes par la garantie obligatoire. 

En ne souscrivant pas une garantie plus étendue, et en acceptant un marché qui ne correspondait pas au risque déclaré à l’assureur de la société qu’il dirigeait, il a indéniablement commis une faute. 

Or, cette faute doit être analysée à l’aune de l’ensemble des insuffisances relevées par l’expert judiciaire, lequel indique qu’il estime que “cette situation est grave” compte tenu de l’importance des malfaçons mais aussi de l’absence de toute étude préalable à la réalisation des travaux. Il doit aussi être rappelé que la SASU Rénovations a accepté une opération d’envergure, s’agissant de rénover un ancien chai, de construire une salle de yoga et de construire une piscine, le tout pour des devis initiaux s’élevant à environ 300 000 €, ce qui supposait que chaque activité non déclarée allait représenter un lot entier de réalisation, et non une petite opération à la marge de son coeur de compétence, seul déclaré à l’assureur. 

En l’occurrence, les travaux menés dans le cadre des activités non couvertes s’élevaient à environ 200 000 € (soit, en arrondi : 19 000 € pour la piscine, 42 000 € pour la plomberie, 37 000 € pour l’électricité, 48 000 € pour les menuiseries, 30 000 € pour les parquets et 22 000 € pour les peintures). 

Dans ces circonstances, le défaut de souscription de l’assurance obligatoire pour l’ensemble des activités que la SASU Universelles rénovations a accepté et même proposé d’engager sur le chantier de la SCI [Adresse 17] apparaît délibéré, M.[J] ne pouvant plaider la négligence, ni, a fortiori, l’ignorance. 

Cette faute s’analyse donc comme une faute intentionnelle du dirigeant, qui, par sa gravité, est incompatible avec l’exercice normal de ses fonctions de gestion, et s’en trouve donc détachable. 

La responsabilité personnelle de M.[J] est donc engagée au titre des préjudices résultant du défaut de souscription d’une assurance de garantie décennale pour l’ensemble des activités réalisées par la SASU Universelles rénovations au titre du contrat de louage d’ouvrage conclu avec la SCI [Adresse 17]. 

A/ Sur les préjudices invoqués par la SCI [Adresse 17] à l’encontre de M.[J]

Concernant le maître de l’ouvrage, bénéficiaire de l’assurance de la garantie décennale, force est de constater que les désordres dont il a été retenu qu’ils ne permettaient pas la mobilisation de la garantie de la SMA SA ont été imputés à la SASU Universelles rénovations au titre de sa responsabilité contractuelle, de sorte que le défaut de garantie des préjudices par l’assureur ne présente aucun lien de causalité avec l’absence de souscription d’une assurance de la responsabilité décennale du constructeur. 

M.[J] ne saurait donc être condamné à payer à la SCI [Adresse 17] une somme calculée au regard du coût des travaux de reprise non couverts par l’assurance décennale. 

En revanche, il est admis que l'absence de souscription d'une assurance obligatoire de responsabilité décennale par un entrepreneur prive dès l'ouverture du chantier le maître d'ouvrage de la sécurité procurée par l'assurance en prévision de sinistres, ce qui constitue un préjudice certain. 

En l’occurrence, la SCI [Adresse 17] se prévaut d’un tel préjudice, et il sera constaté que le délai décennal engagé au jour de la réception, soit le 10 février 2020, n’a pas encore expiré. 

Pour autant, la somme demandée à hauteur de 143 632, 01 € TTC apparaît disproportionnée, et sera ramenée à une somme de 15 000 €. 

Par ailleurs, M.[J] ne saurait être condamné à payer une quelconque somme au titre du préjudice invoqué par la SCI [Adresse 17] relatif au paiement, par elle, de frais de nettoyage du terrain pour des raisons d’hygiène et de sécurité, dès lors qu’il a été jugé supra que ce coût ne présente pas de lien de causalité avec un quelconque manquement de la SASU Universelles rénovations au regard de sa mission. 

En effet, cette dépense ne saurait, par conséquent, résulter de la faute reprochée à M.[J] constituée par le défaut de couverture de la responsabilité décennale de la société. 

M.[J] sera donc condamné à payer à la SCI [Adresse 17] une somme de 15 000 € en réparation du préjudice d’insécurité né de l’absence de souscription d’une assurance décennale pour l’ensemble des activités engagées sur le chantier. La SCI [Adresse 17] sera déboutée du surplus de ses demandes formées contre M.[J]. 

B/ Sur le préjudice invoqué par la SARL F&H à l’encontre de M.[J], 

La SARL F&H demande la condamnation de M.[J] in solidum avec la SASU Universelles rénovations au titre de l’indemnisation de son préjudice constitué par sa perte d’exploitation. 

Pour autant, il n’existe pas de lien de causalité entre d’une part la faute reprochée à M.[J], à savoir le défaut de souscription d’une assurance de la garantie décennale de certaines activités de la SASU Universelles rénovations, et d’autre part, la perte d’exploitation consécutive aux désordres constatés sur l’ouvrage. 

En effet, quand bien même les désordres auraient bénéficié d’une assurance décennale, leur existence même, et la nécessité de procéder à leur réparation, qu’elles soient financés par un assureur ou par la société directement, aurait suscité le retard que la SARL F&H a subi dans la prise de possession des lieux. 

Par conséquent, la SARL F&H sera déboutée de sa demande formée contre M.[J]. 

C/ Sur les préjudices invoqués par Mme et M.[F] à l’encontre de M.[J]

Mme et M.[F] demandent la condamnation in solidum de M.[J] avec la SASU Universelles rénovations au paiement du coût des réparations des dégradations qu’ils ont subies et à la réparation de leur préjudice moral. 

La garantie décennale du constructeur n’ayant pas pour objet de permettre la réparation des troubles subis par les tiers, voisins du chantier, la faute de M.[J] consistant à ne pas avoir souscrit d’assurance pour cette garantie au bénéfice de la SASU Universelles rénovations n’est pas à l’origine du coût de ces réparations subi par les époux [F]. 

De la même manière, alors que les époux [F] se revendiquent tiers à l’opération de construction, ils n’expliquent pas en quoi la faute caractérisée contre M.[J] serait à l’origine d’un préjudice moral les concernant, étant observé que les désordres dont ils se sont prévalus n’ont pas été retenus, ou n’auraient en tout état de cause pas été couverts par la garantie décennale du constructeur. 

Ces derniers seront donc déboutés de leurs demandes à l’encontre de M.[J]. 

D/ Sur la demande en garantie de ses condamnations formée par M.[J] contre la SMA SA

M.[J] demande la garantie de la SMA SA pour l’ensemble de ses condamnations sans formuler de fondement juridique ni de moyen ou argument au soutien de sa demande. 

La SMA SA n’a pas répondu à cette demande. 

*
Il ressort des pièces contractuelles de l’assureur qu’elles comportent un volet “responsabilité à l’égard de vos préposés”. 

Toutefois, outre le fait que les condamnations de M.[J] sont prononcées contre lui et non contre la société, qui est l’assurée de la SMA SA, cette garantie comporte une exclusion concernant : “les conséquences pécuniaires de la responsabilité qui vous incombe personnellement en qualité d’auteur ou de complice d’une faute intentionnelle.”

Par conséquent, M.[J] sera débouté de sa demande en garantie de ses condamnations formée contre la SMA SA, tant à titre principal qu’au titre des accessoires (frais et dépens). 


IV / Sur les autres demandes

La SMA SA demande à être déclarée bien fondée à opposer la franchise contractuelle de la SASU Universelles rénovations à toute partie, y compris au maître de l’ouvrage au titre de leur préjudice matériel et immatériel. 

La SCI [Adresse 17], de la SARL F&H et de Mme et M.[F] demandent que la SASU Universelles rénovations soit condamnée à leur payer le montant des franchises qui leur seraient opposées par la SMA SA. 

En l’occurrence, la SMA SA n’a été condamnée que sur le fondement de sa garantie des désordres de nature décennale. 
S’agissant d’une garantie obligatoire, la franchise qui lui est éventuellement associée n’est pas opposable erga omnes mais uniquement à son assurée. 

Par conséquent, la demande de la SCI [Adresse 17], de la SARL F&H et de Mme et M.[F] est sans objet, la SMA SA n’étant pas autorisée à leur opposer sa franchise contractuelle. 

En revanche, la SMA SA est bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle à la SASU Universelles rénovations, laquelle s’élève à 10 % des dommages dans la limite minimum de 6 franchises de base et maximum de 12 franchises de base, soit, compte tenu du montant de la franchise de base à hauteur de 172 € (en l’absence de tout justificatif de l’actualisation annuelle de cette somme), une somme de 2 064 €, le montant de 10 % du dommage s’élevant en l’espèce à 5 454, 54 €. 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge in solidum de la SASU Universelles rénovations, de la SMA SA et de M.[J], qui succombent à l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance devant le juge des référés ayant abouti à l’ordonnance du 8 octobre 2020. 

Les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

En revanche, les demandeurs seront déboutés de leur demande aux fins de prise en charge des frais de constat d’huissier parmi les dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile qui en exclut les frais de constat d’huissier non désigné par décision de justice. En l’occurrence, les honoraires des huissiers ayant établi des procès verbaux de constat à la demande des parties relèvent des frais irrépétibles régis par l’article 700 du code de procédure civile. 

Concernant les honoraires de M.[D] et de la Société [U], experts amiables qui ont conseillés les demandeurs, il s’agit de frais engagés en vue de la présente instance, voire de frais d’assistance aux opérations d’expertise judiciaire pour M.[D], de sorte qu’ils seront eux aussi pris en compte au titre des frais irrépétibles, et non des dépens, l’article 695 du code de procédure civile énumérant limitativement les dépens. 

Néanmoins, les demandeurs ne justifient pas du montant des honoraires de ces deux conseils. 

Le tribunal est donc tenu au seul chiffrage exprimé à hauteur de 12 000 € pour statuer sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé que les demandeurs précisent qu’elle représente 4 000 € pour chacun. 

Ainsi, la solution du litige conduit à débouter les époux [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à accorder à la SCI [Adresse 17] une indemnité pour frais de procès à la charge de la SASU Universelles rénovations , de la SMA SA et de M.[J] in solidum, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles. 

Par ailleurs, la SASU Universelles rénovations, seule condamnée au bénéfice de la SARL F&H, supportera seule la charge des frais irrépétibles accordés à celle-ci à hauteur de 3 000 €. 

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Au regard de l’ancienneté des travaux litigieux et de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Déclare irrecevables les demandes en paiement d’une somme d’argent formulées contre la SASU Universelles rénovations prise en la personne de son mandataire liquidateur ; 

Dit que la SASU Universelles rénovations et la SMA SA sont tenues in solidum de payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 54 545, 45 € hors taxes en réparation de son préjudice matériel ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 54 545, 45 € hors taxes ; 

Condamne la SMA SA à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 54 545, 45 € hors taxes ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 102 727, 28 € hors taxes au titre de la réparation de son préjudice matériel ;

Dit que les sommes de 54 545, 45 € et 102 727, 28 € seront indexées sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 23 juillet 2021 et la date du présent jugement ; 

Déboute la SCI [Adresse 17] du surplus de ses demandes formées contre la SMA SA au titre de la réparation de son préjudice matériel ; 

Condamne Monsieur [C] [J] à payer à la SCI [Adresse 17] une somme de 15 000 € en réparation de son préjudice de perte de sécurité en raison de l’absence de souscription d’une assurance décennale pour l’ensemble des activités engagées sur le chantier ; 

Déboute Monsieur [C] [J] de sa demande en garantie de l’ensemble de ses condamnations formées contre la SMA SA ;

Déboute la SCI [Adresse 17] du surplus de ses demandes formées contre Monsieur [C] [J] ; 

Déboute la SCI [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes formées au titre des frais de sauvegarde de l’ouvrage et des frais de nettoyage ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 46 801, 28 € hors taxes au titre de l’apurement des comptes entre les parties au contrat de louage d’ouvrage ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de la SCI [Adresse 17] à hauteur de 37 850 € hors taxes au titre du préjudice constitué par la perte de loyers ; 

Déboute la SCI [Adresse 17] de sa demande à l’encontre de la SMA SA au titre de la perte de loyers ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de la SARL Fire & Harmony Wellness & Detox à hauteur de 111 775 € au titre de son préjudice constitué par la perte d’exploitation ; 

Déboute la SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox du surplus de ses demandes à l’encontre de la SASU Universelles rénovations, et de ses demandes à l’encontre de la SMA SA et de Monsieur [C] [J] au titre de sa perte d’exploitation ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations une créance de Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] à hauteur de 500 € toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des dégradations ; 

Déboute Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] du surplus de leurs demandes relatives aux dégradations et préjudices subis, tant à l’égard de la SASU Universelles rénovations, qu’à l’égard de la SMA SA et de Monsieur [C] [J] ; 

Déboute Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] de leurs demandes en réparation d’un préjudice moral, tant à l’égard de la SASU Universelles rénovations, qu’à l’égard de Monsieur [C] [J] ; 

Autorise la SMA SA à opposer sa franchise à la SASU Universelles rénovations à hauteur de 2 064 € ;

Déboute la SMA SA de sa demande tendant à être autorisée à opposer sa franchise contractuelle à la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], la SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox, Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] ;

Constate que la demande formée contre la SASU Universelles rénovations par la SCI [Adresse 15] [Adresse 14], par la SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox , et par Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] au titre des franchises de la SMA SA est sans objet ; 

Dit que la SASU Universelles rénovations, la SMA SA et Monsieur [C] [J] sont tenus in solidum au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance devant le juge des référés ayant abouti à l’ordonnance du 8 octobre 2020 ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance devant le juge des référés ayant abouti à l’ordonnance du 8 octobre 2020 ; 

Condamne la SMA SA et Monsieur [C] [J] in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les frais de l’instance devant le juge des référés ayant abouti à l’ordonnance du 8 octobre 2020;

Déboute la SCI [Adresse 17], la SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox , et Madame [M] [H] épouse [F] et Monsieur [W] [F] de leur demande tendant à inclure les frais de procès verbal de constat d’huissier, et les honoraires de M.[D] et de la société [U] dans les dépens de l’instance ; 

Dit que les frais de procès verbal de constat d’huissier et les honoraires de M.[D] et de la société [U] sont compris dans les frais irrépétibles ; 

Déboute Madame [M] [F] et Monsieur [W] [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SASU Universelles rénovations, la SMA SA et Monsieur [C] [J] sont tenus in solidum de payer à la SCI [Adresse 17] une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations la créance de la SCI [Adresse 17] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 € ; 

Condamne la SMA SA et Monsieur [C] [J] in solidum à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SASU Universelles rénovations la créance de la SARL Fire & Harmony, Wellness & Detox au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3 000 € ; 

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 25 septembre 2025. 


Le Greffier, La Présidente,