Tribunal judiciaire de Mulhouse, 1ère Chambre civile, 19 septembre 2025, n° 23/00520

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
---------------------------------
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
----------------------------
Première Chambre Civile

MINUTE n° 
N° RG 23/00520
N° Portalis DB2G-W-B7H-IMGY

République Française

Au Nom du Peuple Français


JUGEMENT
DU
 19 septembre 2025
Dans la procédure introduite par : 

Maître [R] [E]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Gilles BRUNNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 54

- partie demanderesse -

A l’encontre de : 

S.C.I. DU MIROIR
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gérard BECHT de la SELARL LEXEUROP SELURL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 62

- partie défenderesse -


CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de : 

Le Tribunal composé de : 

Président : Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président
Assesseur : Blandine DITSCH, Juge
Assesseur : Françoise HARIVELLE, Magistrat honoraire
Greffier : Thomas SINT, Greffier, lors des débats et de Marie NAEGELEN, Greffier, lors du prononcé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :


EXPOSE DU LITIGE

Selon bail professionnel du 12 avril 1999, la Sci du Miroir a donné en location à Me [M] [P], notaire, auquel a succédé Me [R] [E], titulaire de l’étude à compter du 7 septembre 2021, les locaux du rez-de-chaussée d’une grande villa située [Adresse 2] à Mulhouse, moyennant un loyer mensuel de 5.451,17 euros, avances sur charges comprises.

Le 24 avril 2022, un dégât des eaux causé par une rupture de canalisation dans l’appartement de l’étage supérieur appartenant à M.[M] [V] a endommagé un bureau du rez-de-chaussée, ainsi que du matériel informatique, téléphonique, du mobilier et des dossiers.

La Sci du Miroir a été informée du sinistre par courriel du 7 mai 2022.

Les dégâts ont fait l’objet d’un rapport d’expertise du cabinet Elex du 30 mai 2022.

Par courriels du 31 mai puis du 26 juin 2022, Me [R] [E] a réclamé les coordonnées de son assurance à la Sci du Miroir -laquelle lui a répondu ne pas en avoir souscrit- et a demandé à sa bailleresse de “régler la question”, lui précisant que le sinistre avait affecté au moins le dixième de la surface des locaux loués.

Un constat a été établi par Me [N], commissaire de justice, le 24 février 2023.

Par acte extrajudiciaire, Me [R] [E] a délivré congé du bail pour l’échéance du 31 août 2023.

Rappelant l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux loués et son obligation de contracter une assurance couvrant un bien en copropriété, Me [R] [E] a, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2023, assigné la Sci du Miroir devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la Sci du Miroir, rejeté la demande de déblocage de la somme consignée de 24.750,44 euros et la demande de provision formées par la Sci du Miroir, condamné celle-ci à verser à Me [R] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Dans le dernier état de ses écritures signifiées le 20 janvier 2025 au visa des articles 1719-3 du code civil et 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, Me [R] [E] a sollicité:

- l’écart des débats des pièces produites en défense,“non numérotées et non cohérentes avec les pièces communiquées par la défenderesse” au conseil du demandeur,

- la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 31.608 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et un même montant par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- le rejet des demandes reconventionnelles,

- le cas échéant, la compensation des créances respectives des parties,

- le rappel de l’exécution provisoire du jugement,

- la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Me [R] [E] expose qu’en refusant de répondre des dommages durant plus d’une année, faute d’assurance s’imposant pourtant au copropriétaire non occupant, la Sci du Miroir n’a pas satisfait à son obligation d’assurer la jouissance paisible et complète des locaux, obligation dont elle ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure, ce nonobstant le fait qu’elle n’est pas l’auteur direct du trouble de jouissance. 

Il affirme que sans cette carence, le règlement du litige aurait été considérablement accéléré puisqu’il aurait pu négocier le montant de son indemnisation et réaliser à bref délai les travaux de restauration dans le cadre d’une convention de recours inter-assurances, “à charge pour sa propre compagnie d’exercer une action récursoire contre la compagnie du sieur [V]”.

Il signale que l’environnement de travail considérablement dégradé et la qualité de l’accueil de la clientèle compromise ont justifié la consignation des loyers.

Il soutient que la responsabilité de la bailleresse est engagée au titre de la jouissance paisible due au locataire, à charge pour elle de se retourner contre le responsable du dommage.

À ce titre, il précise que 10% de la surface louée s’est avérée inexploitable jusqu’au déménagement à l’été 2023 : le hall d’accueil, les bureaux situés à droite et à gauche de l’entrée, soit 10% du loyer réglé sans contrepartie représentant un montant de 4.496 euros pour 2022 et 4.812 euros pour 2023, au total 9.208 euros.

Quant à la dégradation de l’image de l’étude [E] pour la clientèle, Me [R] [E] l’évalue à 1.000 euros par mois, soit une somme totale de 16.000 euros.

Enfin, il chiffre les journées de travail perdues à la somme de 6.400 euros et le refus de mauvaise foi de la défenderesse de gérer le sinsitre à la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Il objecte que la Sci ne justifie d’aucun préjudice étranger à sa propre incurie à l’appui de sa demande reconventionnelle en paiement de loyers et dommages et intérêts.

Par dernières conclusions signifiées le 1er avril 2025, la Sci du Miroir poursuit au visa des articles 1725, 1731 et 1732 du code civil :

- le rejet des demandes, 

reconventionnellement,

- la condamnation de Me [R] [E] à lui verser les loyers et charges dus au 31 août 2023 s’élevant à à 24 750,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023,

- sa condamnation à rembourser le coût des réparations locatives s’élevant à 23.686,02 euros,

- sa condamnation au paiement de la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts pour consignation abusive des loyers,

- sa condamnation au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement sanctionnant tout retard dans le déblocage des fonds consignés,

- sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, 
- que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement.

La Sci du Miroir objecte que le dégât des eaux du 24 avril 2022 affectant les locaux loués à Me [R] [E] avait donné lieu à un constat amiable “dégât des eaux” le 25 avril 2022 entre Me [R] [E] et M. [M] [V], copropriétaire, qui avait reconnu que le sinistre avait pour origine une rupture de canalisation privative dans son appartement situé au-dessus du local professionnel.

Elle souligne qu’informée du sinistre par courriel de Me [R] [E] du 7 mai 2022, elle avait diligenté dans les délais une déclaration à l’assureur Groupama, assurance des propriétaires non occupants souscrite par le syndicat de copropriété.

Elle explique qu’après deux reports, la réunion d’expertise du cabinet Elex s’était tenue contradictoirement le 3 octobre 2022, et que les dégâts immobiliers avaient été évalués à 12.224,30 euros hors taxes.

Elle précise que la détérioration des biens mobiliers de Me [R] [E] avait donné lieu à indemnisation par Axa, que les dommages portant sur des éléments immobiliers tels que le parquet, la plâtrerie, le revêtement du plafond, relevaient de Groupama, assureur de la copropriété, qui les a pris en charge après que le chiffrage des dommages par les experts a été avalisé par le syndic professionnel de la copropriété Christel Immo.

Elle fait remarquer que la reconnaissance de responsabilité résultant du constat signé le 25 avril 2022 par Messieurs [E] et [V] ouvrait à Me [R] [E], tiers lésé, une action directe contre Axa, assureur responsabilité civile de M.[V], en vertu de l’article L.124-3 du code des assurances, qu’en revanche, par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble apporté dans sa jouissance par une voie de fait d’un tiers dont le bailleur ne doit pas répondre.

Elle dénie tout lien de causalité entre l’absence de souscription d’une assurance PNO et le dommage. 

Elle soutient n’avoir pu engager de travaux avant de s’être assurée de la réparation de la cause de la fuite par M.[V], que malgré les relances d’octobre 2022 et de janvier 2023 du cabinet Elex, en dépit des relances de M.[M] [P], gérant de la Sci, de novembre et décembre 2022, le rapport définitif chiffrant les dégâts n’avait été remis à la bailleresse que le 12 janvier 2023, déclenchant la signature des devis de travaux des entreprises Saper (peintures et boiseries) et Singer (remplacement du parquet).

Elle signale que Me [R] [E] a fait obstacle à l’exécution des travaux, exigeant qu’ils soient réalisés le week-end ; elle conteste qu’un bureau ait été rendu inutilisable à la suite du sinistre. 

Elle déplore que Me [R] [E] se soit fait justice à lui-même en suspendant le paiement des loyers jusqu’à son départ des locaux qui présentaient des détériorations étrangères au sinistre, constatées par Me [Q], huissier, le 31 août 2023 et dont le preneur devra indemnisation, étant présumé, à défaut d’état des lieux d’entrée, les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Elle indique que le non-paiement des loyers lui a causé un préjudice, devant elle-même supporter les échéances d’un prêt immobilier en cours.

Elle conteste tout préjudice de jouissance dès lors qu’elle a effectué toutes diligences pour parvenir à la mise en œuvre des travaux nécessaires, rappelant que le bureau sinistré avait toujours été occupé.


La clôture est intervenue le 24 avril 2025 et l’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 20 juin 2025, a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande d’écarter certaines pièces des débats

Me [R] [E] demande à écarter des débats des pièces produites en défense, “non numérotées et non cohérentes avec les pièces communiquées par la défenderesse”au conseil du demandeur, ce au mépris du principe contradictoire.

Le tribunal constate que, par courrier officiel du 28 janvier 2025, le conseil de la Sci du Miroir a régulièrement communiqué au conseil de Me [R] [E] 19 pièces numérotées et exactement inventoriées au bordereau joint.

Il s’impose donc de rejeter la demande d’écarter des pièces des débats, présentée par Me [R] [E].


Sur la demande principale


1. Sur l’obligation de la Sci du Miroir, bailleresse, d’assurer la jouissance paisible des lieux loués

Me [R] [E] reproche à la Sci du Miroir de s’être soustraite, durant plus d’une année, à son obligation d’assurer la jouissance paisible et complète des locaux, faute par elle d’avoir contracté une assurance qui aurait permis au locataire de “négocier le montant de son indemnisation et réaliser à bref délai les travaux de restauration dans le cadre d’une convention de recours inter-assurances, à charge pour sa propre compagnie d’exercer une action récursoire contre la compagnie du Sieur [V]”.

Le tribunal relèvera qu’un constat amiable de dégât des eaux a été régularisé le 25 avril 2022 entre Me [R] [E], tiers lésé, et M.[V], l’un et l’autre assurés auprès d’Axa.

Il sera observé que les articles L.124-1 et suivants du code des assurances relatifs aux assurances de responsabilité prévoient la mobilisation de l’assurance du responsable du fait dommageable au moyen d’une réclamation faite par le tiers lésé à l’assuré et un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il sera noté que l’origine du sinistre, identifiée d’emblée par les pompiers, a été localisée dans l’appartement de M. [V] ; le rapport d’expertise d’assurance demandé par Groupama, assurance de la copropriété, a confirmé le 3 octobre 2022 que l’origine du sinistre était la rupture d’une canalisation d’eau privative, accessible, de la douche du logement [V], qu’en dépit d’une responsabilité incontestable et incontestée de M.[V], Me [R] [E] n’a pas entendu user de son droit d’action directe contre l’assureur Axa du responsable et a opté pour la mobilisation de l’assurance Groupama, assureur des copropriétaires dont la Sci du Miroir, copropriétaire non occupant.

Il convient de remarquer que Groupama, assureur de la copropriété, n’a pas contesté sa garantie des dommages causés par M. [V], tiers responsable du trouble de jouissance, de sorte que sont inopérants les griefs de Me [R] [E] portant sur la non-souscription par la Sci du Miroir d’une assurance responsabilité civile propre.
Aux termes de l’article 1725 du code civil, “le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel” ; il est admis que le bailleur n’est pas tenu à garantir le trouble de jouissance qui est la conséquence d’une atteinte, portée par un tiers, à l’immeuble lui-même (spécialement Cour de cassation - 3ème ch. civile 28 juin 2000, n° 98-20.406 : dommages causés par des infiltrations affectant les lieux loués dues à la rupture d’une canalisation de réseau d’eaux pluviales gérée par une compagnie des eaux pour le compte de la commune). 

La Sci du Miroir ne saurait donc être comptable du trouble de jouissance subi par Me [R] [E] à la suite de la rupture de la canalisation d’eau privative de M. [V], tiers responsable.

Me [R] [E] croit en outre pouvoir reprocher à sa bailleresse sa carence dans la conduite des travaux de réparation.

Toutefois, il ressort des pièces produites par la Sci du Miroir que les réunions des experts d’assurance Groupama et Axa se sont succédées les 31 mai, 13 septembre et 3 octobre 2022 en présence de Me [R] [E], qu’un procès-verbal de constatations a été établi et signé par les deux experts d’assurance le 3 octobre 2022, attribuant le sinistre à la rupture de la canalisation d’eau privative de la douche du logement [V], décrivant et évaluant à 14.649,39 euros ttc les dommages causés aux locaux professionnels occupés par Me [R] [E], concernant le plafond, le mur, les boiseries avec moulures et le parquet du bureau, le revêtement du plafond de l’accueil, le parquet du sas d’entrée, le revêtement du plafond du couloir.

Le procès-verbal de constat établi le 24 février 2023 par Me [N], huissier, à la requête de Me [R] [E] corrobore les constatations des experts.

Si, par un courriel du 6 octobre 2022, la Sci du Miroir représentée par Me [M] [P], son gérant, a cru devoir discuter l’origine du sinistre ainsi identifiée par les deux experts d’assurance, elle a néanmoins fait établir des devis de travaux, relancé Groupama par courriels du 24 novembre et 15 décembre 2022 pour obtenir le 12 janvier 2023 le chiffrage définitif des dégâts par les deux experts d’assurance et signer en janvier 2023 les devis SAPER 68, en charge de la réfection des sols, peintures et boiseries, et Singer parquets, en charge du remplacement des parquets du hall d’accueil et du bureau annexe.

L’entreprise SAPER 68 a indiqué pouvoir intervenir en deux temps à partir du moment où le support était sec, les 1er et 2 juin puis les 21,22 et 23 juin 2023 ; par courrier du 7 septembre 2023, elle s’est plainte de la mauvaise foi de Me [R] [E] qui empêchait l’exécution des travaux aux dates annoncées ; Me [R] [E] ne conteste pas avoir exigé une intervention circonscrite aux samedis et dimanches non perturbatrice de l’activité de l’étude, ce qui s’est avéré impossible pour cette entreprise du BTP. 

L’entreprise Singer parquets a indiqué pouvoir intervenir en juillet 2023, compte tenu des délais de commande et de livraison du parquet.

La responsabilité de la Sci du Miroir dans la mise en œuvre tardive des travaux de réparation des dommages n’est donc pas établie.

Il y a lieu de rejeter la demande de Me [R] [E] en indemnisation du trouble de jouissance par lui subi.






2. Sur les demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive

Pour les motifs précédemment exposés, la demande en paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ne peut être accueillie.


Sur la demande reconventionnelle


1. Sur les loyers et charges dus au 31 août 2023

La Sci du Miroir réclame paiement des loyers échus de mai à août 2023, soit la somme de 24.750,44 euros.

Me [R] [E] admet avoir consigné les loyers eu égard au trouble de jouissance subi.

Il convient de le condamner au paiement des la somme de 24.750,44 euros, montant des loyers échus et non versés de mai à août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, faute pour la Sci du Miroir de justifier de l’avis de réception de sa lettre de mise en demeure avec accusé de réception datée du 17 août 2023.


2. Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation à paiement d’une mesure d’astreinte.


3. Sur les réparations locatives

La Sci du Miroir produit un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par Me [Q], commissaire de justice, en présence des parties ainsi que des devis Alsace Miroiterie du 31 août 2023, Singer parquets des 1er et 25 septembre 2023, R’Propre du 19 septembre 2023, Roland Klein et fils du 2 octobre 2023 pour le nettoyage de la marquise de l’entrée, SAPER du 4 octobre 2023 pour la remise en état du tablier du volet roulant ou le remplacement du volet roulant de la salle de réunion si la réparation s’avérait impossible, le remplacement d’une manivelle de volet roulant dans le bureau sinistré, les travaux de peinture pour éliminer les traces sur les murs du bureau photocopieurs et de l’ “entrée bureau coffre”, Bati elec courtage du 12 octobre 2023 pour la vérification complète de l’installation électrique des bureaux, la vérification du réseau informatique , le changement d’un néon au plafond, le changement du mélangeur du lavabo, le remplacement de la boîte à lettres extérieure.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, Me [R] [E], preneur est présumé les avoir reçu en bon état (article 1731 du code civil).

Il est donc redevable des travaux de réparation des dégradations suivantes constatées contradictoirement le 31 août 2023 par Me [Q] :

- vitrage bombé cassé du bow-window : 3.680 euros (devis Alsace Miroiterie du 31 août 2023) ;

- parquet marqué d’auréoles du bureau situé à droite de l’accueil de 41,40 m² selon devis Singer du 1er septembre 2023: l’huissier constate que dans la pièce à droite de l’accueil, le mauvais état des murs, plafonds et parquet est lié au dégât des eaux; dans l’autre bureau, “le parquet est en état d’usage, des marques sont visibles par endroits dues principalement aux roulettes des sièges de bureaux”; l’état des lieux ne comporte pas de précisions suffisantes quant à la surface de parquet ainsi abimée par les roulettes de sièges de bureau et le locataire ne saurait, en application du décret du 26 août 1987relatif aux réparations locatives (III b), être redevable de la réfection totale de la vitrification lorsque le parquet est abimé par endroits seulement; la demande d’indemnisation à ce titre ne peut être accueilli ;

- pour le même motif, les travaux de réfection du parquet de la salle de réunion, du parquet du bureau Munch face à l’accueil, du parquet du bureau PM de 43,40 m² ne peuvent donner lieu à indemnisation ;

- nettoyage cave : 888 euros (devis R’Propre du 19 septembre 2023) ;

- nettoyage de la marquise de l’entrée : 852,50 euros ( devis Roland Klein et fils du 2 octobre 2023) ;

- une lame du volet aluminium de la salle de réunion est bombée nécessitant une remise en état, remplacement de la manivelle du bureau sinistré : 1.239,60 euros (devis SAPER du 4 octobre 2023) ; 

- changement du mélangeur de lavabo et remplacement de la boîte à lettres selon devis Bati elec courtage du 12 octobre 2023: 907 euros (598 + 110 + 89 + 110 = 907 euros). Ne sont pas retenus les vérifications de l’installation électrique et du réseau informatique, le remplacementd’un néon à tube, faute de mentions correspondantes de l’état des lieux de sortie ;

- vérification du système de chauffage au gaz selon devis ST Energies du 16 octobre 2023: l’état des lieux ne fait pas mention de dégradations à ce titre de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnisation ;

Au total, Me [R] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.567,10 euros (3.680+ 888 + 852,50 + 1.239,60 + 907), correspondant au coût des réparations locatives lui incombant.


4. Sur les dommages et intérêts pour consignation abusive des loyers

L’article 1728 du code civil fait obligation au locataire de payer le prix du bail au terme convenu.

Il est admis que l’inexécution par le bailleur de ses obligations doit être suffisamment grave pour que le preneur puisse exciper de l’exception d’inexécution et s’affranchir du paiement du loyer.

Or, Me [R] [E] a consigné durant trois mois la totalité des loyers sans démontrer que la totalité des locaux loués était inexploitable alors qu’il résulte du courriel de Singer parquets du 25 mai 2023 que les locaux sont tous occupés, et qu’il évalue lui-même la surface inexploitable à 10% des locaux loués.

Si la consignation des loyers apparaît pour le moins disproportionnée et injustifiée, la Sci du Miroir ne rapporte pas la preuve du préjudice financier que lui a causé la non-perception des loyers durant trois mois et verra donc sa demande de dommages et intérêts rejetée.




Sur les autres demandes 

Tenu aux dépens, Me [R] [E] sera condamné à payer à la Sci Porte du Miroir une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de Me [R] [E] tendant à écarter des débats des pièces de la Sci du Miroir ;

REJETTE la demande de Me [R] [E] en indemnisation du trouble de jouissance par lui subi ;

REJETTE la demande de Me [R] [E] en paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Me [R] [E] à payer à la Sci du Miroir la somme de 24.750,44 € (VINGT-QUATRE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS ET QUARANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers échus de mai à août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; 

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation à paiement d’une astreinte ;

CONDAMNE Me [R] [E] à payer à la Sci du Miroir la somme de 7.567,10 € (SEPT MILLE CINQ CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande de La Sci du Miroir en paiement de dommages et intérêts pour consignation abusive des loyers ;

REJETTE toute autre demande ; 

CONDAMNE Me [R] [E] à payer à la Sci du Miroir la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Me [R] [E] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit assorti de l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier. 

Le Greffier Le Président