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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère ch. - Sect. 2, 21 avril 2026, n° 24/03964

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE
Le 17 décembre 2019, la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » (ci-après la société « Chez [P] »), exerçant l’activité de pizzeria et de crêperie, a pris à bail un local commercial situé [Adresse 4] à Coulommiers (77120), dont le propriétaire est la société civile immobilière GMRSS (ci-après la SCI GMRSS).
La société « Chez [P] » se plaint d’avoir connu deux dégâts des eaux au sein de ce local commercial, le premier le 20 mai 2020, le second le 26 décembre 2023.
À l’issue du premier dégâts des eaux, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture du restaurant du 24 décembre 2022 au 2 janvier 2023 ont été indemnisés par la société Groupama, assureur de la société « Chez [P] », cette indemnisation ne couvrant pas la perte d’exploitation du restaurant.
Par courrier recommandée avec demande d’avis de réception en date du 26 février 2024, la société « Chez [P] » a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le bailleur d’indemniser le préjudice matériel résultant de la perte d’exploitation, ainsi que le montant des travaux à engager dans le cadre du second sinistre, en vain.
Par actes séparés de commissaire de justice datés respectivement des 10 septembre et 6 août 2024, la société « Chez [P] » a fait assigner la SCI GMRSS et son assureur, la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES (ci-après MAPA Assurances) devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’indemnisation.
Aux termes de ses conclusions en demande n° 1 notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société « Chez [P] » demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1755 du code civil, L. 124-1 et L. 124-3 du code des assurances, 700 du code de procédure civile, de :
« Dire et juger que la SCI GMRSS est responsable du préjudice subi par la SASU CHEZ [P] 
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 21 320 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P], au titre de la perte d’exploitation,
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 10 000 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P], au titre de son préjudice d’image subi,
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 2000 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P] au titre de l’article 7000 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir »
La société « Chez [P] » expose, à l’appui de ses prétentions :
∙ se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le décret du 26 août 1987 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives et l’article 1755 du code civil, que lorsqu’un sinistre a pour origine une canalisation défectueuse en raison de sa vétusté, la responsabilité incombe au propriétaire ;
∙ que les deux dégâts des eaux sont manifestement imputables à la canalisation d’une machine à laver défectueuse au sein de l’appartement du premier étage jouxtant son local commercial ;
∙ que la circonstance que ce texte n’est applicable que dans les rapports entre bailleur et preneur d’un local d’habitation est indifférente, les sinistres s’étant déclarés dans un local d’habitation ;
∙ se fondant sur l’article 1725 du code civil, que le bailleur est tenu de le garantir du trouble à sa jouissance apporté par voie de fait par le locataire où se sont déclarés les sinistres, dans la mesure où le colocataire n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 ;
∙ que le refus de communiquer les nouvelles coordonnées de Mme [J] [K], qui occupait le logement où s’est déclenché le sinistre le 20 mai 2020, constitue une perte de chance pour la société « Chez [P] » d’obtenir réparation de son préjudice, entraînant la responsabilité de la SCI GMRSS ;
∙ se fondant sur les articles L. 124-1 et L. 124-3 du code des assurances, qu’elle dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de MAPA Assurances puisqu’elle a préalablement mis en cause la SCI GMRSS ;
∙ que le préjudice matériel dû à la perte d’exploitation du fait de la fermeture du restaurant durant les travaux de réparation du sinistre du 20 mai 2020 s’élève à 21 320 euros, attestation d’expertise comptable à l’appui ;
∙ qu’il convient d’y inclure la consommation d’électricité du local et les matières premières stockées ;
∙ que les travaux de rénovation n’auraient pas pu être réalisées en dehors des heures d’ouverture du restaurant ;
∙ qu’il convient d’indemniser son préjudice d’image résultant des dégradations provoquées par le sinistre sur le local commercial.
Aux termes de leurs conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, MAPA Assurances et la SCI GMRSS demandent au tribunal, au visa des articles 1240, 1242, 1725 et 1732 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
« À titre principal :
JUGER que la SCI GMRSS n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles ;
En conséquence,
DÉBOUTER la SASU CHEZ [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire :
LIMITER la condamnation éventuelle à la somme de 2.496 euros TTC correspondant au montant des réparations établi par l’expertise IRD ;
DEBOUTER la SASU CHEZ [P] de sa demande au titre de la perte d’exploitation,
DEBOUTER la SASU CHEZ [P] de sa demande au titre du préjudice d’image,
En tout état de cause :
CONDAMNER la SASU CHEZ [P] aux entiers dépens,
CONDAMNER la SASU CHEZ [P] à verser à la SCI GMRSS et à la société MAPA ASSURANCES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »
MAPA Assurances et la SCI GMRSS exposent, à l’appui de leurs prétentions :
∙ se fondant sur l’article 1725 du code civil, que le trouble généré par le dégâts des eaux survenu dans l’appartement loué par M. [B] constitue une voie de fait émanant d’un tiers que le bailleur n’est pas tenu de garantir ;
∙ que la SCI GMRSS ne peut être tenue pour responsable d’un sinistre résultant du dysfonctionnement de la machine à laver appartenant à M. [B] ;
∙ que la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable au cas d’espèce, le demandeur étant titulaire d’un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le statut des baux commerciaux étant dérogatoire au droit commun des baux ;
∙ que l’évaluation des préjudices n’est justifiée par aucun élément sérieux, la perte d’exploitation étant manifestement surévaluée, et le préjudice d’image allégué n’étant étayé par aucun élément probant.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 septembre 2025.
L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026.

Motifs

MOTIFS
Sur la responsabilité de la SCI GMRSS
Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Le bailleur est tenu de réparer le dommage subi par l’un des locataires de son immeuble en cas de trouble de jouissance imputable à un autre locataire (Civ. 1re, 24 janv. 1961).
Est un tiers, au sens de l’article 1725 du code civil, toute autre personne qu’un locataire (Civ. 3e, 4 mars 1987, 84-17.195).
Selon l’article L. 124-1 du code des assurances, dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.
En vertu de l’article L. 124-3 du même code, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
En l’espèce, la SCI GMRSS reconnaît, dans ses écritures, que les sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023 avaient pour origine une fuite dans l’appartement du premier étage loué par M. [B], constitutive d’une voie de fait et occasionnant des dommages.
Il est constant et il n’est pas contesté que ces sinistres ont causé deux dégâts des eaux ayant généré un trouble de jouissance au préjudice de la société « Chez [P] ».
Le tiers mentionné à l’article 1725 du code civil susvisé s’entend de l’individu n’ayant aucun lien avec l’immeuble en cause, tel un cambrioleur ou le client d’un colocataire, par exemple. Le fait que le voisin soit étranger à la relation contractuelle unissant la société « Chez [P] » et la SCI GMRSS est indifférent à la qualification de tiers au sens de l’article 1725 du code civil, le terme « colocataires » s’entendant alors dans l’acception de « locataires au sein d’un même immeuble ».
Par ailleurs, aux termes de l’article « Non-responsabilité du bailleur » du contrat de bail authentique conclu entre la société « Chez [P] » et la SCI GMRSS et reçu le 17 décembre 2019 par Me [S] [Q], notaire à Coulommiers (77), « le bailleur ne garantit pas le preneur et, par conséquent, décline toute responsabilité […] » « en cas de vol, cambriolage ou autres cas délictueux et généralement en cas de troubles apportés par des tiers par voie de fait ».
Cependant, il convient d’observer que la notion de « troubles apportés par des tiers par voie de fait » est calquée sur les termes de l’article 1725 du code civil, de sorte que cette stipulation contractuelle constitue en réalité une application de cet article. Ainsi, la notion de tiers mentionnée dans cette stipulation contractuelle recouvre la même acception que celle mentionnée à l’article 1725 susvisé, de sorte que cette stipulation ne peut avoir pour effet d’exonérer la SCI GMRSS dans le cas d’espèce.
Dès lors, le bailleur étant tenu de réparer le dommage subi par l’un des locataires de son immeuble en cas de trouble de jouissance imputable à un autre locataire, la SCI GMRSS sera tenue de réparer les dommages causés à la société « Chez [P] » par les sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023.
Par ailleurs, une réclamation amiable ayant été adressée le 26 février 2024 à la SCI GMRSS, son assureur MAPA Assurances sera tenu de garantir la responsabilité civile de son assuré.
Sur les demandes indemnitaires
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
* Sur la demande formée au titre de la perte d’exploitation :
La société « Chez [P] » demande le paiement d’une indemnité de 21 320 euros correspondant à la perte d’exploitation due à la fermeture de son établissement du 24 décembre 2022 au 2 janvier 2023 afin de réaliser les travaux de rénovation suite au sinistre du 20 mai 2020.
La facture établie le 10 janvier 2023 par la société Bricol’tout 77, chargée des travaux de rénovation, fait état de la dépose du plafond et du sol existants et de la pose de plaques de plâtre, d’un parquet stratifié et d’une mise en peinture. Dès lors, en raison de leur importance, il n’était pas possible de réaliser ces travaux en dehors des heures d’exploitation du restaurant.
Par ailleurs, le rapport établi le 30 septembre 2024 par MAPA Assurances, qui précise que les travaux nécessaires se limitent à des interventions ponctuelles sur le plafond et l’électricité, a été rédigé suite au sinistre du 26 décembre 2023. Ainsi, il n’est pas applicable aux travaux de rénovation réalisés suite au sinistre du 20 mai 2020.
À l’appui de sa demande, la société « Chez [P] » produit une attestation établie le 14 décembre 2022 par [H] [C], expert-comptable, évaluant à 2 132 euros le chiffre d’affaires moyen par jour travaillé au cours des dix premiers mois de l’année 2022. Cependant, l’expert-comptable se contente d’une simple moyenne arithmétique sans analyse approfondie et, notamment, sans communiquer le chiffre d’affaires réalisés sur la même période au cours des années précédentes.
Dans cette attestation, l’expert-comptable retient 201 jours travaillés sur les 304 jours courant du 1er janvier au 31 octobre 2022, soit un taux de jours travaillés de 66 %. Rapporté aux dix jours de fermeture, il conviendra de retenir 6,66 jours travaillés sur les dix qu’ont duré les travaux.
Par ailleurs, la société « Chez [P] » ne produit aucun élément permettant de déterminer les charges variables économisées durant la fermeture, notamment le coût d’achat des matières premières permettant de préparer les repas. En outre, la période de fermeture correspondait à une période traditionnellement calme, durant la dernière semaine de décembre, de sorte qu’il conviendra de réduire de 50 % le chiffre d’affaires moyen à appliquer à ces dix jours de fermeture.
Dès lors, la perte d’exploitation de la société « Chez [P] » sera évaluée à la somme de 7 000 euros.
Par conséquent, la SCI GMRSS et MAPA Assurances seront condamnées in solidum à payer à la société « Chez [P] » 7 000 euros en réparation de sa perte d’exploitation.


* Sur la demande formée au titre du préjudice d’image :
En l’espèce, la société « Chez [P] » sollicite la condamnation au paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice d’image, soutenant que sa clientèle a été confrontée aux dégradations subies par son local commercial.
Il convient d’observer que la société « Chez [P] » ne produit aucun constat de commissaire de justice ni aucune attestation de clients confirmant les dégradations. En outre, la société « Chez [P] » ne démontre pas avoir souffert d’une baisse de chiffre d’affaires suite aux sinistres.
Cependant, les travaux de rénovation réalisés à la suite du premier sinistre, et dont il est fait état dans la facture du 10 janvier 2023 versée aux débats, attestent de l’ampleur des dégâts subis par le restaurant « Chez [P] » suite au sinistre du 20 mai 2020. Il en résulte un préjudice d’image, le restaurant ayant nécessairement souffert de la dégradation de ses locaux auprès de la clientèle. Néanmoins, en l’absence de production d’éléments permettant d’en apprécier l’étendue, il conviendra d’indemniser le préjudice subi par la société « Chez [P] » à hauteur de 2 000 euros.
Par ailleurs, s’agissant du sinistre survenu le 26 décembre 2023, la société « Chez [P] » a indiqué, dans ses écritures, qu’elle produirait des attestations en ce sens. Or, il convient d’observer qu’aucune attestation n’a été versée aux débats, et que la société « Chez [P] » n’a produit aucun constat de commissaire de justice attestant de l’existence de ces dommages.
En outre, les rapports établis les 30 septembre 2024 et 15 janvier 2025 par MAPA Assurances mentionnent que les déformations du sol ne sont pas dues au sinistre mais à des désordres survenus lors de la réalisation des travaux de rénovation réalisés suite au sinistre du 20 mai 2020, l’absence de ragréage avant la pose du revêtement ayant généré de multiples déformations. Cependant, ces rapports préconisent la réfection du plafond et de l’installation électrique, dont ils attribuent la cause des dégradations au sinistre du 26 décembre 2023.
Dès lors, il sera retenu l’existence d’un préjudice d’image qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 1 000 euros, les dégradations générées par le second sinistre étant moindres que celles subi à la suite du premier sinistre.
Par conséquent, la SCI GMRSS et MAPA Assurances seront condamnées in solidum à payer à la société « Chez [P] » 3 000 euros en réparation de son préjudice d’image.
Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI GMRSS et MAPA Assurances, qui succombent à l’instance, sera condamnée in solidum aux dépens.
* Sur les frais irrépétibles :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité commande aussi de condamner in solidum la SCI GMRSS et MAPA Assurances à payer à la société « Chez [P] » 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE la société civile immobilière GMRSS responsable des sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023 ;
DIT que la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES sera tenue de garantir la responsabilité civile de la société civile immobilière GMRSS ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez Vito » 7 000 euros (SEPT MILLE EUROS) en réparation de sa perte d’exploitation ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) en réparation de son préjudice d’image ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES aux dépens ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE,
LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
- N° RG 24/03964 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDT2R
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 08 Septembre 2025

Minute n°26/329

N° RG 24/03964 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDT2R





le

CCC : dossier

FE :
Me AZOULAY, 
Me MEURIN 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CHEZ [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Annabelle AZOULAY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant


DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance MAPA ASSURANCES
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

S.C.I. GMRSS
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 17 Février 2026,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****


EXPOSÉ DU LITIGE
Le 17 décembre 2019, la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » (ci-après la société « Chez [P] »), exerçant l’activité de pizzeria et de crêperie, a pris à bail un local commercial situé [Adresse 4] à Coulommiers (77120), dont le propriétaire est la société civile immobilière GMRSS (ci-après la SCI GMRSS).
La société « Chez [P] » se plaint d’avoir connu deux dégâts des eaux au sein de ce local commercial, le premier le 20 mai 2020, le second le 26 décembre 2023.
À l’issue du premier dégâts des eaux, des travaux de rénovation ayant entraîné la fermeture du restaurant du 24 décembre 2022 au 2 janvier 2023 ont été indemnisés par la société Groupama, assureur de la société « Chez [P] », cette indemnisation ne couvrant pas la perte d’exploitation du restaurant.
Par courrier recommandée avec demande d’avis de réception en date du 26 février 2024, la société « Chez [P] » a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure le bailleur d’indemniser le préjudice matériel résultant de la perte d’exploitation, ainsi que le montant des travaux à engager dans le cadre du second sinistre, en vain.
Par actes séparés de commissaire de justice datés respectivement des 10 septembre et 6 août 2024, la société « Chez [P] » a fait assigner la SCI GMRSS et son assureur, la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES (ci-après MAPA Assurances) devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’indemnisation.
Aux termes de ses conclusions en demande n° 1 notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société « Chez [P] » demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1755 du code civil, L. 124-1 et L. 124-3 du code des assurances, 700 du code de procédure civile, de :
« Dire et juger que la SCI GMRSS est responsable du préjudice subi par la SASU CHEZ [P] 
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 21 320 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P], au titre de la perte d’exploitation,
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 10 000 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P], au titre de son préjudice d’image subi,
Condamner solidairement la SCI GMRSS et la société MAPA ASSURANCES au paiement de la somme de 2000 euros au bénéfice de la SASU CHEZ [P] au titre de l’article 7000 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir »
La société « Chez [P] » expose, à l’appui de ses prétentions :
∙ se fondant sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le décret du 26 août 1987 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives et l’article 1755 du code civil, que lorsqu’un sinistre a pour origine une canalisation défectueuse en raison de sa vétusté, la responsabilité incombe au propriétaire ;
∙ que les deux dégâts des eaux sont manifestement imputables à la canalisation d’une machine à laver défectueuse au sein de l’appartement du premier étage jouxtant son local commercial ;
∙ que la circonstance que ce texte n’est applicable que dans les rapports entre bailleur et preneur d’un local d’habitation est indifférente, les sinistres s’étant déclarés dans un local d’habitation ;
∙ se fondant sur l’article 1725 du code civil, que le bailleur est tenu de le garantir du trouble à sa jouissance apporté par voie de fait par le locataire où se sont déclarés les sinistres, dans la mesure où le colocataire n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 ;
∙ que le refus de communiquer les nouvelles coordonnées de Mme [J] [K], qui occupait le logement où s’est déclenché le sinistre le 20 mai 2020, constitue une perte de chance pour la société « Chez [P] » d’obtenir réparation de son préjudice, entraînant la responsabilité de la SCI GMRSS ;
∙ se fondant sur les articles L. 124-1 et L. 124-3 du code des assurances, qu’elle dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de MAPA Assurances puisqu’elle a préalablement mis en cause la SCI GMRSS ;
∙ que le préjudice matériel dû à la perte d’exploitation du fait de la fermeture du restaurant durant les travaux de réparation du sinistre du 20 mai 2020 s’élève à 21 320 euros, attestation d’expertise comptable à l’appui ;
∙ qu’il convient d’y inclure la consommation d’électricité du local et les matières premières stockées ;
∙ que les travaux de rénovation n’auraient pas pu être réalisées en dehors des heures d’ouverture du restaurant ;
∙ qu’il convient d’indemniser son préjudice d’image résultant des dégradations provoquées par le sinistre sur le local commercial.
Aux termes de leurs conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, MAPA Assurances et la SCI GMRSS demandent au tribunal, au visa des articles 1240, 1242, 1725 et 1732 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :
« À titre principal :
JUGER que la SCI GMRSS n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles ;
En conséquence,
DÉBOUTER la SASU CHEZ [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
À titre subsidiaire :
LIMITER la condamnation éventuelle à la somme de 2.496 euros TTC correspondant au montant des réparations établi par l’expertise IRD ;
DEBOUTER la SASU CHEZ [P] de sa demande au titre de la perte d’exploitation,
DEBOUTER la SASU CHEZ [P] de sa demande au titre du préjudice d’image,
En tout état de cause :
CONDAMNER la SASU CHEZ [P] aux entiers dépens,
CONDAMNER la SASU CHEZ [P] à verser à la SCI GMRSS et à la société MAPA ASSURANCES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »
MAPA Assurances et la SCI GMRSS exposent, à l’appui de leurs prétentions :
∙ se fondant sur l’article 1725 du code civil, que le trouble généré par le dégâts des eaux survenu dans l’appartement loué par M. [B] constitue une voie de fait émanant d’un tiers que le bailleur n’est pas tenu de garantir ;
∙ que la SCI GMRSS ne peut être tenue pour responsable d’un sinistre résultant du dysfonctionnement de la machine à laver appartenant à M. [B] ;
∙ que la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable au cas d’espèce, le demandeur étant titulaire d’un bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le statut des baux commerciaux étant dérogatoire au droit commun des baux ;
∙ que l’évaluation des préjudices n’est justifiée par aucun élément sérieux, la perte d’exploitation étant manifestement surévaluée, et le préjudice d’image allégué n’étant étayé par aucun élément probant.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 septembre 2025.
L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 17 février 2026 et mise en délibéré au 21 avril 2026.
MOTIFS
Sur la responsabilité de la SCI GMRSS
Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Le bailleur est tenu de réparer le dommage subi par l’un des locataires de son immeuble en cas de trouble de jouissance imputable à un autre locataire (Civ. 1re, 24 janv. 1961).
Est un tiers, au sens de l’article 1725 du code civil, toute autre personne qu’un locataire (Civ. 3e, 4 mars 1987, 84-17.195).
Selon l’article L. 124-1 du code des assurances, dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.
En vertu de l’article L. 124-3 du même code, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
En l’espèce, la SCI GMRSS reconnaît, dans ses écritures, que les sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023 avaient pour origine une fuite dans l’appartement du premier étage loué par M. [B], constitutive d’une voie de fait et occasionnant des dommages.
Il est constant et il n’est pas contesté que ces sinistres ont causé deux dégâts des eaux ayant généré un trouble de jouissance au préjudice de la société « Chez [P] ».
Le tiers mentionné à l’article 1725 du code civil susvisé s’entend de l’individu n’ayant aucun lien avec l’immeuble en cause, tel un cambrioleur ou le client d’un colocataire, par exemple. Le fait que le voisin soit étranger à la relation contractuelle unissant la société « Chez [P] » et la SCI GMRSS est indifférent à la qualification de tiers au sens de l’article 1725 du code civil, le terme « colocataires » s’entendant alors dans l’acception de « locataires au sein d’un même immeuble ».
Par ailleurs, aux termes de l’article « Non-responsabilité du bailleur » du contrat de bail authentique conclu entre la société « Chez [P] » et la SCI GMRSS et reçu le 17 décembre 2019 par Me [S] [Q], notaire à Coulommiers (77), « le bailleur ne garantit pas le preneur et, par conséquent, décline toute responsabilité […] » « en cas de vol, cambriolage ou autres cas délictueux et généralement en cas de troubles apportés par des tiers par voie de fait ».
Cependant, il convient d’observer que la notion de « troubles apportés par des tiers par voie de fait » est calquée sur les termes de l’article 1725 du code civil, de sorte que cette stipulation contractuelle constitue en réalité une application de cet article. Ainsi, la notion de tiers mentionnée dans cette stipulation contractuelle recouvre la même acception que celle mentionnée à l’article 1725 susvisé, de sorte que cette stipulation ne peut avoir pour effet d’exonérer la SCI GMRSS dans le cas d’espèce.
Dès lors, le bailleur étant tenu de réparer le dommage subi par l’un des locataires de son immeuble en cas de trouble de jouissance imputable à un autre locataire, la SCI GMRSS sera tenue de réparer les dommages causés à la société « Chez [P] » par les sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023.
Par ailleurs, une réclamation amiable ayant été adressée le 26 février 2024 à la SCI GMRSS, son assureur MAPA Assurances sera tenu de garantir la responsabilité civile de son assuré.
Sur les demandes indemnitaires
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
* Sur la demande formée au titre de la perte d’exploitation :
La société « Chez [P] » demande le paiement d’une indemnité de 21 320 euros correspondant à la perte d’exploitation due à la fermeture de son établissement du 24 décembre 2022 au 2 janvier 2023 afin de réaliser les travaux de rénovation suite au sinistre du 20 mai 2020.
La facture établie le 10 janvier 2023 par la société Bricol’tout 77, chargée des travaux de rénovation, fait état de la dépose du plafond et du sol existants et de la pose de plaques de plâtre, d’un parquet stratifié et d’une mise en peinture. Dès lors, en raison de leur importance, il n’était pas possible de réaliser ces travaux en dehors des heures d’exploitation du restaurant.
Par ailleurs, le rapport établi le 30 septembre 2024 par MAPA Assurances, qui précise que les travaux nécessaires se limitent à des interventions ponctuelles sur le plafond et l’électricité, a été rédigé suite au sinistre du 26 décembre 2023. Ainsi, il n’est pas applicable aux travaux de rénovation réalisés suite au sinistre du 20 mai 2020.
À l’appui de sa demande, la société « Chez [P] » produit une attestation établie le 14 décembre 2022 par [H] [C], expert-comptable, évaluant à 2 132 euros le chiffre d’affaires moyen par jour travaillé au cours des dix premiers mois de l’année 2022. Cependant, l’expert-comptable se contente d’une simple moyenne arithmétique sans analyse approfondie et, notamment, sans communiquer le chiffre d’affaires réalisés sur la même période au cours des années précédentes.
Dans cette attestation, l’expert-comptable retient 201 jours travaillés sur les 304 jours courant du 1er janvier au 31 octobre 2022, soit un taux de jours travaillés de 66 %. Rapporté aux dix jours de fermeture, il conviendra de retenir 6,66 jours travaillés sur les dix qu’ont duré les travaux.
Par ailleurs, la société « Chez [P] » ne produit aucun élément permettant de déterminer les charges variables économisées durant la fermeture, notamment le coût d’achat des matières premières permettant de préparer les repas. En outre, la période de fermeture correspondait à une période traditionnellement calme, durant la dernière semaine de décembre, de sorte qu’il conviendra de réduire de 50 % le chiffre d’affaires moyen à appliquer à ces dix jours de fermeture.
Dès lors, la perte d’exploitation de la société « Chez [P] » sera évaluée à la somme de 7 000 euros.
Par conséquent, la SCI GMRSS et MAPA Assurances seront condamnées in solidum à payer à la société « Chez [P] » 7 000 euros en réparation de sa perte d’exploitation.


* Sur la demande formée au titre du préjudice d’image :
En l’espèce, la société « Chez [P] » sollicite la condamnation au paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice d’image, soutenant que sa clientèle a été confrontée aux dégradations subies par son local commercial.
Il convient d’observer que la société « Chez [P] » ne produit aucun constat de commissaire de justice ni aucune attestation de clients confirmant les dégradations. En outre, la société « Chez [P] » ne démontre pas avoir souffert d’une baisse de chiffre d’affaires suite aux sinistres.
Cependant, les travaux de rénovation réalisés à la suite du premier sinistre, et dont il est fait état dans la facture du 10 janvier 2023 versée aux débats, attestent de l’ampleur des dégâts subis par le restaurant « Chez [P] » suite au sinistre du 20 mai 2020. Il en résulte un préjudice d’image, le restaurant ayant nécessairement souffert de la dégradation de ses locaux auprès de la clientèle. Néanmoins, en l’absence de production d’éléments permettant d’en apprécier l’étendue, il conviendra d’indemniser le préjudice subi par la société « Chez [P] » à hauteur de 2 000 euros.
Par ailleurs, s’agissant du sinistre survenu le 26 décembre 2023, la société « Chez [P] » a indiqué, dans ses écritures, qu’elle produirait des attestations en ce sens. Or, il convient d’observer qu’aucune attestation n’a été versée aux débats, et que la société « Chez [P] » n’a produit aucun constat de commissaire de justice attestant de l’existence de ces dommages.
En outre, les rapports établis les 30 septembre 2024 et 15 janvier 2025 par MAPA Assurances mentionnent que les déformations du sol ne sont pas dues au sinistre mais à des désordres survenus lors de la réalisation des travaux de rénovation réalisés suite au sinistre du 20 mai 2020, l’absence de ragréage avant la pose du revêtement ayant généré de multiples déformations. Cependant, ces rapports préconisent la réfection du plafond et de l’installation électrique, dont ils attribuent la cause des dégradations au sinistre du 26 décembre 2023.
Dès lors, il sera retenu l’existence d’un préjudice d’image qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 1 000 euros, les dégradations générées par le second sinistre étant moindres que celles subi à la suite du premier sinistre.
Par conséquent, la SCI GMRSS et MAPA Assurances seront condamnées in solidum à payer à la société « Chez [P] » 3 000 euros en réparation de son préjudice d’image.
Sur les demandes accessoires
* Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI GMRSS et MAPA Assurances, qui succombent à l’instance, sera condamnée in solidum aux dépens.
* Sur les frais irrépétibles :
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité commande aussi de condamner in solidum la SCI GMRSS et MAPA Assurances à payer à la société « Chez [P] » 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE la société civile immobilière GMRSS responsable des sinistres survenus le 20 mai 2020 et le 26 décembre 2023 ;
DIT que la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES sera tenue de garantir la responsabilité civile de la société civile immobilière GMRSS ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez Vito » 7 000 euros (SEPT MILLE EUROS) en réparation de sa perte d’exploitation ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) en réparation de son préjudice d’image ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES aux dépens ;
CONDAMNE in solidum la société civile immobilière GMRSS et la société d’assurance mutuelle MAPA ASSURANCES à payer à la société par actions simplifiées unipersonnelle « Chez [P] » 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE,
LE PRÉSIDENT,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code de commerce L145-1, code des assurances L124-1, code de procedure civile 7000, code civil 1732, code civil 1725). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-22T19:40:56.540Z.