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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, Ch4.3 JCP, 28 mai 2026, n° 24/06048

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 15 juin 2022, M. [G] [Q] (le bailleur) a donné à bail à M. [V] [Z] (le locataire) un logement situé [Adresse 1].

Le locataire a constaté que la surface habitable ne correspond pas à celle indiquée dans le bail.
Par courrier du 9 juillet 2024, son assureur a mis en demeure le bailleur de lui verser 6 075,12 € au titre des conséquences sur le montant du loyer ou d’accepter un arrangement amiable avec 4 mois de loyer gratuit suivi d’un loyer réduit.

Aucune tentative de conciliation amiable n’a pu aboutir.

Le 25 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 506,26 € au titre des loyers et charges impayés au 13 septembre 2024.

Par requête du 8 novembre 2024 le locataire a demandé au juge des contentieux de la protection de condamner M. [G] [Q] à lui verser diverses sommes, qui ont été révisées aux termes de ses conclusions n°2 du 5 février 2026, lesquelles sont les suivantes :

A titre principal :

3 251,93 € au titre de la réduction du loyer du 9/07/24 au 16/06/25,

A titre subsidiaire :

- 10 642,68 € au titre de la réduction du loyer du 15/06/22 au 16/06/25,

En tout état de cause :

- Ecarter la pièce 9 de M. [Q],
- condamner M. [Q] à lui verser :
* 5 000 € pour trouble du voisinage
* 1 700 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 
* 684 € au titre des frais de commissaire de justice
* 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions n°3, M. [G] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :
Rejeter l’ensemble des demandes de M. [Z],
Le condamner à lui verser 385,81 € au titre des réparations locatives,
A titre principal la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 pour le préjudice de jouissance et moral du fait des manquements contractuels du bail avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
A titre subsidiaire la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 1253 du code civil pour trouble anormal du voisinage
3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 2 avril 2026, les conseils ont été entendus en leur plaidoirie.
Le président a écarté la pièce 15 de M. [V] [Q], constituée d’un enregistrement.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions déposées à l’audience, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION :

Sur la réduction du loyer au titre de la surface habitable

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, prévoit que le contrat de location précise 4° la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

Il résulte de l’article 25-3 de la même loi, l’article 3-1 qui concerne la surface habitable, n’est pas applicable aux locations meublées.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

Aux termes de l’article 1217 du même code : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Il appartient au bailleur tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation. (Cass. Civ3ième 25 juin 2008)

En application de l’article L 126-29 al. 1 du code de la construction et de l'habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties. (Cass Civ 1ère 11 mars 2003)
Le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par des pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l'œuvre de l'expert. (Caa. Com 1er avril 2026).

Si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d'expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d'une partie, il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties. (Cass Civ1ère 15 octobre 2025).

En l’espèce, le bail indique une surface habitable de 69 m2. 

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur du locataire, à laquelle le bailleur a été convoqué mais qui n’a pas participé. 

Ce rapport a été adressé au bailleur le 9 juillet 2024.

Le bailleur n’a pas annexé au bail les documents obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) comme l’indique par ailleurs le rapport Saratec. Le bailleur n’a pas contesté cette situation et ne l’a pas non plus versé dans le cadre de la présente affaire.

Il ressort du rapport du 21 juin 2024 de l’expert Saretec que le logement a une surface de 45 m2, soit une différence de 34,78 % par rapport au 69 m2 indiqué au bail.

Il ressort des éléments du dossier, qu’un rendez-vous a été fixé le 16 décembre 2024 avec l’agence Diagmanter, représentée par Mme [S], à la demande du bailleur. Cette dernière a réalisé un rapport qu’elle a remis au seul propriétaire puisqu’elle a refusé de l’adresser au bailleur en indiquant le 23 décembre 2024 en réponse au locataire « Je vous laisse demander le dossier au propriétaire (payeur de notre intervention) ».

Pourtant, M. [G] [Q] ne verse pas ce rapport et ne donne aucune explication.

M. [G] [Q] ne conteste pas avoir reçu la lettre de l’assureur de M. [V] [Z] du 9 juillet 2024 aux termes de laquelle le préjudice est évalué à 6 075,12 €.

Sans réponse du bailleur, le locataire a saisi le juge des contentieux 4 mois suivant sa demande au bailleur et donc plus de 6 mois après la signature du bail le 15 juin 2022. 
Le 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [V] [Z] un congé pour vendre le logement et mettre un terme au bail le 14 juin 2025.
Un état des lieux a été réalisé le 16 juin 2025, jour de la remise des clefs.

L’obligation de délivrer un logement conforme au bail est une obligation de résultat. Le bailleur s’oblige à fournir la surface indiquée. 
Le simple constat de l’absence de résultat, en l’espèce la surface de 69 m2, engage la responsabilité du bailleur.
Le bailleur n’a pas délivré le logement conformément aux stipulations du bail, depuis le 15 juin 2022 et jusqu’au 16 juin 2025.
Le locataire a payé un loyer qui ne correspond pas à ce qu’il était légitimement en droit d’attendre.
Le loyer à retenir doit donc être réduit sans pour autant que celui-ci correspondent au strict prorata avec le montant du loyer, applicable aux baux d’habitation non meublés selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme le réclame le locataire. 
Il sera retenu 15 % par rapport au montant de 850 €, soit une diminution de 127,50 € sur 36 mois.
M. [G] [Q] sera condamné en conséquence, à verser la somme 4 590 € à M. [V] [Z] au titre de la réduction du montant du loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble du voisinage et de jouissance paisible

En application de l’article 1253 alinéa 1er du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
L’action en réparation du trouble anormal de voisinage subi par le locataire, du fait de son bailleur ne peut être engagée que sur le fondement du bail. (Cass. Civ. 3° 10 novembre 1998).

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1728 1°du même code, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

Il ressort de l’article R1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [V] [Q] fait état que M. [V] [Z], serait passé sur le toit en février 2023, qu’il lui aurait adressé 3 SMS entre juillet et décembre 2023, qu’il aurait utilisé la chaufferie qui également le sas d’entrée, pour stoker des effets personnels, à l’appui de 4 photographies qui ne sont pas datées et qui démontent la présence de chaussures. 

M. [Z] se plaint également de nuisances sonores émanant des enfants en bas âge qui pleurent et crient entre août 2023 et juin 2024 qu’il justifie avec le témoignage d’une ancienne voisine et d’un voisin qui déclare également que M. [V] [Z] se garerait parfois le long de sa propriété.

Néanmoins, deux autres voisins précisent que les éventuelles nuisances sonores proviennent d’un panier de basket sur la voie publique. En outre, les enfants sont jugés polis et curieux et ne pas déranger un voisin qui les côtoient dans son jardin.


Il ressort également des pièces versées que M. [V] [Z] fait état que M. [V] [Q] l’aurait à plusieurs reprises agressé justifiant une plainte le 30 septembre 2024, qu’il utilise sa wifi. Il a été pris à partie lors de l’état des lieux de sortie le 16 juin 2025.

Les manquements réciproques de M. [V] [Z] et de M. [G] [Q] ont pu entraîner à titre exceptionnel des inconvénients mais qui ne dépassent pas les simples inconvénients normaux du voisinage.

En outre, les faits reprochés sont majoritairement anciens et ne constituent pas des atteintes à la jouissance paisible du logement qui auraient un caractère anormal suffisamment grave.

M. [V] [Z] et M. [G] [Q] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour troubles du voisinage.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l'article 1732 du code civil, que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.


L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son alinéa 3 que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
L’alinéa 7 de ce même article dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le bailleur doit fournir des justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut pas retenir une somme forfaitaire.

Le juge reste cependant libre d’apprécier la qualité et le montant des devis et peut réduire la somme retenue sur le dépôt de garantie.

En l'espèce, le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 1700€ le 16 juin 2025. 

Un état des lieux a été réalisé par commissaire de justice en présence du locataire et du bailleur le 16 juin 2025.

Les parties ne versent pas d’état des lieux d’entrée, si bien que le logement doit être considéré en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil.

Il resssort de l’état des lieux de sortie et des pièces versées, que certains devis comprennent des travaux qui résultent d’un usage normal durant 3 ans d’occupation du logement, au regard des remarques les concernant dans le constat du commissaire de justice : traces sur le four, porte de la salle de bain, peintures de l’appartement, soit un total à partir des devis de 1 274 €. 
Par conséquent, le bailleur pouvait retenir la seule somme de 811 € et devra restituer la différence au locataire, soit 889 €.

Par conséquent, M. [G] [Q] doit être condamné à restituer la somme totale de 889 € à M. [V] [Z].

Sur la demande de remboursement des frais de commissaire de justice

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.




M. [V] [Z] a justifié du recours à un commissaire de justice compte-tenu de la dégradation des relations entre les parties, empêchant un constat amiable et contradictoire, au regard des réclamations réciproques des partie dans le présent litige et des pièces versées, notamment d’une plainte à la gendarmerie. En outre, le commissaire de justice a précisé que durant sa présence, M. [Q] a pris à partie M. [Z] à plusieurs reprises.

Dans ces conditions, il doit être retenu qu’un état des lieux amiable était impossible. 

M. [G] [Q] devra en conséquence rembourser la somme de 342 € à M. [V] [Z], correspondant à la moitié des frais de commissaire de justice.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de M. [G] [Q].

L’équité commande d’allouer au locataire une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] à la somme de 4 590 € au titre de la réduction du loyer du 15/06/22 au 16/06/25 ;

DEBOUTE M. [V] [Z] de sa demande au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

DEBOUTE M. [G] [Q] de sa demande au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] à la somme de 889€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] la somme de 342 € au titre du partage des frais de recours à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] la somme de 2 000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à supporter les dépens de l’instance.


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 28 MAI 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06048 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MD54























Copie exécutoire 
délivrée le : 28 Mai 2026

à :la SELARL LEXWAY AVOCATS



Copie certifiée conforme 
délivrée le :28 Mai 2026

à : Me Céline GENDRE





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 28 MAI 2026


ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Z]
né le 19 Février 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

assisté par la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Céline GENDRE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART



A l’audience publique du 02 avril 2026, tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier,

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :











FAITS ET PROCÉDURE :

Le 15 juin 2022, M. [G] [Q] (le bailleur) a donné à bail à M. [V] [Z] (le locataire) un logement situé [Adresse 1].

Le locataire a constaté que la surface habitable ne correspond pas à celle indiquée dans le bail.
Par courrier du 9 juillet 2024, son assureur a mis en demeure le bailleur de lui verser 6 075,12 € au titre des conséquences sur le montant du loyer ou d’accepter un arrangement amiable avec 4 mois de loyer gratuit suivi d’un loyer réduit.

Aucune tentative de conciliation amiable n’a pu aboutir.

Le 25 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 506,26 € au titre des loyers et charges impayés au 13 septembre 2024.

Par requête du 8 novembre 2024 le locataire a demandé au juge des contentieux de la protection de condamner M. [G] [Q] à lui verser diverses sommes, qui ont été révisées aux termes de ses conclusions n°2 du 5 février 2026, lesquelles sont les suivantes :

A titre principal :

3 251,93 € au titre de la réduction du loyer du 9/07/24 au 16/06/25,

A titre subsidiaire :

- 10 642,68 € au titre de la réduction du loyer du 15/06/22 au 16/06/25,

En tout état de cause :

- Ecarter la pièce 9 de M. [Q],
- condamner M. [Q] à lui verser :
* 5 000 € pour trouble du voisinage
* 1 700 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, 
* 684 € au titre des frais de commissaire de justice
* 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions n°3, M. [G] [Q] demande au juge des contentieux de la protection de :
Rejeter l’ensemble des demandes de M. [Z],
Le condamner à lui verser 385,81 € au titre des réparations locatives,
A titre principal la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 pour le préjudice de jouissance et moral du fait des manquements contractuels du bail avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
A titre subsidiaire la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 1253 du code civil pour trouble anormal du voisinage
3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 2 avril 2026, les conseils ont été entendus en leur plaidoirie.
Le président a écarté la pièce 15 de M. [V] [Q], constituée d’un enregistrement.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions déposées à l’audience, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.


MOTIVATION :

Sur la réduction du loyer au titre de la surface habitable

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, prévoit que le contrat de location précise 4° la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

Il résulte de l’article 25-3 de la même loi, l’article 3-1 qui concerne la surface habitable, n’est pas applicable aux locations meublées.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

Aux termes de l’article 1217 du même code : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Il appartient au bailleur tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation. (Cass. Civ3ième 25 juin 2008)

En application de l’article L 126-29 al. 1 du code de la construction et de l'habitation, en cas de location de tout ou partie d'un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l'exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière.

Tout rapport amiable peut valoir, à titre de preuve, dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties. (Cass Civ 1ère 11 mars 2003)
Le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par des pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l'œuvre de l'expert. (Caa. Com 1er avril 2026).

Si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d'expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d'une partie, il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties. (Cass Civ1ère 15 octobre 2025).

En l’espèce, le bail indique une surface habitable de 69 m2. 

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur du locataire, à laquelle le bailleur a été convoqué mais qui n’a pas participé. 

Ce rapport a été adressé au bailleur le 9 juillet 2024.

Le bailleur n’a pas annexé au bail les documents obligatoires tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE) comme l’indique par ailleurs le rapport Saratec. Le bailleur n’a pas contesté cette situation et ne l’a pas non plus versé dans le cadre de la présente affaire.

Il ressort du rapport du 21 juin 2024 de l’expert Saretec que le logement a une surface de 45 m2, soit une différence de 34,78 % par rapport au 69 m2 indiqué au bail.

Il ressort des éléments du dossier, qu’un rendez-vous a été fixé le 16 décembre 2024 avec l’agence Diagmanter, représentée par Mme [S], à la demande du bailleur. Cette dernière a réalisé un rapport qu’elle a remis au seul propriétaire puisqu’elle a refusé de l’adresser au bailleur en indiquant le 23 décembre 2024 en réponse au locataire « Je vous laisse demander le dossier au propriétaire (payeur de notre intervention) ».

Pourtant, M. [G] [Q] ne verse pas ce rapport et ne donne aucune explication.

M. [G] [Q] ne conteste pas avoir reçu la lettre de l’assureur de M. [V] [Z] du 9 juillet 2024 aux termes de laquelle le préjudice est évalué à 6 075,12 €.

Sans réponse du bailleur, le locataire a saisi le juge des contentieux 4 mois suivant sa demande au bailleur et donc plus de 6 mois après la signature du bail le 15 juin 2022. 
Le 6 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [V] [Z] un congé pour vendre le logement et mettre un terme au bail le 14 juin 2025.
Un état des lieux a été réalisé le 16 juin 2025, jour de la remise des clefs.

L’obligation de délivrer un logement conforme au bail est une obligation de résultat. Le bailleur s’oblige à fournir la surface indiquée. 
Le simple constat de l’absence de résultat, en l’espèce la surface de 69 m2, engage la responsabilité du bailleur.
Le bailleur n’a pas délivré le logement conformément aux stipulations du bail, depuis le 15 juin 2022 et jusqu’au 16 juin 2025.
Le locataire a payé un loyer qui ne correspond pas à ce qu’il était légitimement en droit d’attendre.
Le loyer à retenir doit donc être réduit sans pour autant que celui-ci correspondent au strict prorata avec le montant du loyer, applicable aux baux d’habitation non meublés selon l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme le réclame le locataire. 
Il sera retenu 15 % par rapport au montant de 850 €, soit une diminution de 127,50 € sur 36 mois.
M. [G] [Q] sera condamné en conséquence, à verser la somme 4 590 € à M. [V] [Z] au titre de la réduction du montant du loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble du voisinage et de jouissance paisible

En application de l’article 1253 alinéa 1er du code civil, le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
L’action en réparation du trouble anormal de voisinage subi par le locataire, du fait de son bailleur ne peut être engagée que sur le fondement du bail. (Cass. Civ. 3° 10 novembre 1998).

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1728 1°du même code, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ;

Il ressort de l’article R1336-5 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [V] [Q] fait état que M. [V] [Z], serait passé sur le toit en février 2023, qu’il lui aurait adressé 3 SMS entre juillet et décembre 2023, qu’il aurait utilisé la chaufferie qui également le sas d’entrée, pour stoker des effets personnels, à l’appui de 4 photographies qui ne sont pas datées et qui démontent la présence de chaussures. 

M. [Z] se plaint également de nuisances sonores émanant des enfants en bas âge qui pleurent et crient entre août 2023 et juin 2024 qu’il justifie avec le témoignage d’une ancienne voisine et d’un voisin qui déclare également que M. [V] [Z] se garerait parfois le long de sa propriété.

Néanmoins, deux autres voisins précisent que les éventuelles nuisances sonores proviennent d’un panier de basket sur la voie publique. En outre, les enfants sont jugés polis et curieux et ne pas déranger un voisin qui les côtoient dans son jardin.


Il ressort également des pièces versées que M. [V] [Z] fait état que M. [V] [Q] l’aurait à plusieurs reprises agressé justifiant une plainte le 30 septembre 2024, qu’il utilise sa wifi. Il a été pris à partie lors de l’état des lieux de sortie le 16 juin 2025.

Les manquements réciproques de M. [V] [Z] et de M. [G] [Q] ont pu entraîner à titre exceptionnel des inconvénients mais qui ne dépassent pas les simples inconvénients normaux du voisinage.

En outre, les faits reprochés sont majoritairement anciens et ne constituent pas des atteintes à la jouissance paisible du logement qui auraient un caractère anormal suffisamment grave.

M. [V] [Z] et M. [G] [Q] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour troubles du voisinage.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l'article 1732 du code civil, que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.


L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son alinéa 3 que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
L’alinéa 7 de ce même article dispose qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le bailleur doit fournir des justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut pas retenir une somme forfaitaire.

Le juge reste cependant libre d’apprécier la qualité et le montant des devis et peut réduire la somme retenue sur le dépôt de garantie.

En l'espèce, le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie d’un montant de 1700€ le 16 juin 2025. 

Un état des lieux a été réalisé par commissaire de justice en présence du locataire et du bailleur le 16 juin 2025.

Les parties ne versent pas d’état des lieux d’entrée, si bien que le logement doit être considéré en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil.

Il resssort de l’état des lieux de sortie et des pièces versées, que certains devis comprennent des travaux qui résultent d’un usage normal durant 3 ans d’occupation du logement, au regard des remarques les concernant dans le constat du commissaire de justice : traces sur le four, porte de la salle de bain, peintures de l’appartement, soit un total à partir des devis de 1 274 €. 
Par conséquent, le bailleur pouvait retenir la seule somme de 811 € et devra restituer la différence au locataire, soit 889 €.

Par conséquent, M. [G] [Q] doit être condamné à restituer la somme totale de 889 € à M. [V] [Z].

Sur la demande de remboursement des frais de commissaire de justice

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.




M. [V] [Z] a justifié du recours à un commissaire de justice compte-tenu de la dégradation des relations entre les parties, empêchant un constat amiable et contradictoire, au regard des réclamations réciproques des partie dans le présent litige et des pièces versées, notamment d’une plainte à la gendarmerie. En outre, le commissaire de justice a précisé que durant sa présence, M. [Q] a pris à partie M. [Z] à plusieurs reprises.

Dans ces conditions, il doit être retenu qu’un état des lieux amiable était impossible. 

M. [G] [Q] devra en conséquence rembourser la somme de 342 € à M. [V] [Z], correspondant à la moitié des frais de commissaire de justice.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de M. [G] [Q].

L’équité commande d’allouer au locataire une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] à la somme de 4 590 € au titre de la réduction du loyer du 15/06/22 au 16/06/25 ;

DEBOUTE M. [V] [Z] de sa demande au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

DEBOUTE M. [G] [Q] de sa demande au titre d’un trouble anormal de voisinage ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] à la somme de 889€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] la somme de 342 € au titre du partage des frais de recours à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à payer M. [V] [Z] la somme de 2 000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [G] [Q] à supporter les dépens de l’instance.


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 28 MAI 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code civil 1731, code civil 1253, code de la sante publique R1336-5, code de la construction et de l'habitation L126-29, code civil 1732). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-01T21:14:07.984Z.