Tribunal judiciaire de Tours, Jex SAISIE IMMOBILIERE, 22 juillet 2025, n° 23/00031

Parties (entreprises)

Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025



Numéro de rôle : N° RG 23/00031 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I2OV

N° MINUTE : 2025/60


DEMANDERESSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me DUSSOURD substituant Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDEUR

Monsieur [M] [J]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître François FONTAINE de la SCP FONTAINE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


PARTIE SAISIE


EN PRÉSENCE DE

PRESIDENT DU CONSEIL GENERAL service prestations direction de l’autonomie, dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. [H] FLOREK, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, 
dont les bureaux sont situés [Adresse 5]
non comparant

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 8 juillet 2025, délibéré prorogé pour être rendu le 22 Juillet 2025.

Par acte authentique reçu le 26 juillet 2012 à Me [Z] [O], notaire associé à [Localité 2] (37), la S.A. Crédit Foncier de France (également désignée ci-après le Crédit Foncier de France ou la banque) a consenti à Mme [E], [L], [Q] [U], veuve [J], née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 3] (37) un prêt hypothécaire viager “Foncier Reversimmo” d’un montant de 47 300 euros au taux fixe de 7,95 % soit un Teg de 7,79 % l’an avec pacte commissoire et affectation hypothécaire portant sur un immeuble sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] d’une contenance de 00 ha 42 a 95 ca.

L’hypothèque a été publiée le 8 août 2012 au service de la publicité foncière de [Localité 5] sous la référence volume 2012 V, n° 1984, publicité rectifiée le 28 novembre 2012 sous la référence : volume 2012 V, n° 2723. 

Mme [E] [U], veuve [J] est décédée le [Date décès 1] 2019, laissant à sa survivance son fils unique et seul héritier : M. [M] [J]. 

Par jugement contradictoire en date du 25 août 2016 émanant du Tribunal de grande instance de Tours, celui-ci avait été placé en redressement judiciaire. Par jugement contradictoire en date du 17 février 2017, ce Tribunal avait, notamment, mis fin à la période d’observation et prononcé la liquidation judiciaire, désigné la Selarl [H]-Florek en qualité de liquidateur, confié l’exécution de ce mandat à Me [W] [H], fixé à douze mois le délai au terme duquel la clôture de la procédure devrait être examinée, porté les dépens en frais de procédure collective. La clôture de la liquidation a été ensuite reportée et à ce jour n’est pas encore prononcée.

Par acte extrajudiciaire délivré le 28 juin 2021, la société Crédit Foncier de France a sommé M. [M] [J] de prendre parti sur l’exercice de l’option successorale. 

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 novembre 2021 visant l’article 877 du Code civil, elle lui a fait signifier l’acte authentique afin de le rendre exécutoire à son égard.

En exécution de l’acte authentique et par acte extrajudiciaire en date du 03 octobre 2022, le Crédit Foncier de France a fait délivrer à M. [M] [J] un commandement aux fins de saisie vente. 

Le 12 janvier 2023, Me [Z] [O] a dressé une attestation immobilière, publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 janvier 2023 sous la référence volume 2023 P n° 1488. 

En exécution notamment de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 4 avril 2023 par Me [I] [V], commissaire de justice associé de la Selarl Acthuis commissaire de Justice à [Localité 6] (Indre et Loire) la S.A. Crédit Foncier de France a fait donner à M. [M] [J] commandement valant saisie des biens ou droits immobiliers sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] et ce, afin de recouvrer la somme globale de 87 585,23 euros arrêtée au 10 mars 2023. 

Ce commandement a été publié le 17 mai 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1sous les références suivantes : volume 2023 S n° 22.
 
L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 3 juillet 2023 et placée le 06 juillet suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles R. 322-5-2°, 322-15 et R. 322-18 du Code des procédures civiles d'exécution :
“. dire que la créance (...) s’élève au 9 mars 2023 à la somme de 82 567,39 € en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, 
. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et

1°) dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

conformément à l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution 

. fixer dès à présent la date d’adjudication
. dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la Selarl ACTHUIS titulaire d’un Office d’Huissiers de justice dont le siège social est à [Localité 6] (37), ou tel autre huissier, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, 
. dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires,
. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics, dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi-Cambuzat-Dussourd, avocat aux offres de droit,

2°) dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée:

. conformément à l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution:
. s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,
. dire qu’il sera fait application des clauses du cahier des conditions de vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment:
. fixer le montant du prix en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,
. taxer les frais de poursuite de Maître Eve-Elisabeth CAMBUZAT (...), avocat poursuivant,
. surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, mainlevée d’hypothèque et radiation du commandement,
. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays Loire, Pôle de Gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit,
. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A. 444-191 de la partie arrêtés du code de commerce, sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable,
. fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
-dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

La procédure a été dénoncée par actes extra judiciaires délivrés le 05 juillet 2023 aux créanciers inscrits : M. le Président du Conseil Départemental d’Indre et Loire qui a constitué avocat et déclaré sa créance contrairement au Trésor Public. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 06 juillet 2023.

Par écritures transmises le 30 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [M] [J] a invité le Juge de l’exécution à :

“. déclarer la SA Crédit Foncier de France irrecevable en ses demandes tant en raison du dessaisissement du débiteur que par le jeu de la prescription édictée par les articles 218-2 du Code de la Consommation,
. ordonner en conséquence la discontinuation des poursuites,
. déclarer nul le contrat de crédit fondement des poursuites à défaut de preuve de la remise des fonds,
. déclarer en conséquence le Crédit Foncier de France irrecevable et mal fondé en ses demandes,
. subsidiairement, (lieu) accorder (...) un délai de deux ans pour s’acquitter de ses obligations,
. encore plus subsidiairement, ordonner la conversion de la saisie en vente volontaire pour un prix de 85.000 €,
. le condamner au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement des disposions de l’article de l’article 700 du Code de procédure Civile”. 

Suivant acte extrajudiciaire délivré le 24 mai 2024, M. [M] [J] a appelé en la cause le liquidateur qui sollicitant sa mise hors de cause es qualité, par courrier reçu le 11 juin suivant a informé le Juge de l’exécution qu’il ne se constituerait pas mais exposé que le bien dépendant d’une succession ouverte pendant le cours de la procédure collective, il ne pouvait en réaliser la vente que sur accord de l’héritier qui en l’espèce n’avait jamais manifesté cette intention et qu’interrogé en 2020, le notaire chargé de la succession, Me [O] l’avait informé que le passif successoral était tel que la succession ne pouvait être bénéficiaire qu’en vendant les biens mais que M. [M] [J] s’y refusait tout comme il refusait d’accepter la succession.

Suivant jugement avant dire droit en date du 24 septembre 2024, le Juge de l’exécution a, entre autres dispositions, :
. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes,
. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 26 novembre 2024 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,
. invité la S.A. Crédit Foncier de France à produire le courrier en date du 20 janvier 2020 mentionné dans la sommation délivrée le 28 juin 2021 ainsi que tous les pièces ou correspondances transmises par Me [O],
. invité la même et M. [M] [J] à présenter leurs observations sur le point de départ de la prescription biennale et les actes susceptibles de l’avoir interrompue,
. réservé les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de céans a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif de la procédure de liquidation judiciaire de M. [M] [J]. 

Par jugement avant dire droit rendu le 25 mars 2025, le Juge de l’exécution a :
. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes,
. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 22 avril 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,
. invité les parties à présenter leurs éventuelles observations sur l’incidence de la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de M. [M] [J],
. invité M. [M] [J] à justifier de sa situation professionnelle,
. réservé les dépens.

Suivant conclusions signifiées le 11 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Crédit Foncier de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes, 
 Vu les articles R.322-5-2°, R.322-15 et R.322-18 du Code des procédures civiles d'exécution, 
 Vu les articles L.315-1 et suivant du Code de la Consommation,
 Vu l’assignation en date du 24 mai 2024 ; 
 Vu le jugement avant dire droit du 24 septembre 2024,

. ordonner la mise hors de cause de Maître [W] [H], Liquidateur judiciaire, mandataire à la liquidation de M. [M] [J], dont la mission a pris fin par jugement du Tribunal judiciaire de TOURS en date du 19 décembre 2024, 
 
. déclarer M. [M] [J] irrecevable et en tous les cas, des plus mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal que subsidiaire, 
 
En conséquence l’en débouter. 
 
. dire que (s)a créance (...) s'élève au 9 mars 2023 à la somme de 82 567,39 € en principal, frais, intérêts, et autres accessoires et la fixer en application des dispositions de l’article L.314-13 du Code de la Consommation devenu l’article L.315-20 alinéa 2 du Code de la Consommation aux termes duquel le créancier hypothécaire peut à son choix poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente (…), 

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et 
 
1°) Dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée 
 
Conformément à l’article R.322-26 du Code des procédures civiles d'exécution : 
 
. fixer dès à présent la date d’adjudication 
 
. dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la SELARL ACTHUIS titulaire d’un Office d’Huissiers de justice dont le siège social est à [Localité 6] (37), ou tel autre huissier, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitat, 
 
. dire que la décision à intervenir, désignant l'huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires, 
 
. ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat aux offres de droit,
 
2° Dans l'hypothèse où la vente amiable serait autorisée 
 
Conformément à l’article R.322-21 du Codes des procédures civiles d'exécution : 
. s'assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,
. dire qu'il sera fait application des clauses du cahier des conditions de la vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment : 
. fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu,
. taxer les frais de poursuite de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat poursuivant. 
. surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, main-levée d'hypothèque et de radiation du commandement 
 
. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays Loire, Pôle de Gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit. 
 
. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A.444-191de la partie Arrêtés du Code de commerce sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable. 
 
. fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
. condamner M. [M] [J] à (lui) verser (...) la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”. 

A l’audience du 10 juin 2025 où après renvoi, l’affaire a pu être examinée, chaque partie a repris ses demandes et arguments.

Motifs

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;
 

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;


 
Sur la fin de non recevoir tirée du dessaisissement de M. [M] [J]

Attendu que bien que placé en liquidation judiciaire, M. [M] [J] conservait sa qualité à défendre à la présente procédure d’exécution qui porte sur un bien immobilier successoral que conformément aux dispositions de l’article L 641-9 IV -devenu L 642-22- du Code de commerce pris dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014 applicable en l’espèce le liquidateur ne peut réaliser sans son accord qu’il n’a pas obtenu ;

Attendu que par jugement en date du 30 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Tours a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif de sorte que M. [M] [J] ne se trouve plus dessaisi et que la fin de non recevoir qu’il a soulevée ne présente plus d’intérêt et que de plus fort, le liquidateur doit être mis hors de cause ; 

Sur la fin de non recevoir tirée de l’article L 218-2 (ancien L 137-2) du Code de la consommation 

Attendu que pour conclure à l’irrecevabilité de l’action en recouvrement, M. [M] [J] invoque les dispositions de l’article L137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation et soutient que le délai de deux ans court à compter de la connaissance par le prêteur de sa qualité d’héritier soit la date de réception de l’acte de notoriété qui n’a pas été versé aux débats et que même si elle débutait le 28 juin 2021 elle était acquise à la date de l’assignation soit le 03 juillet 2023 ; que pour sa part, la société Crédit Foncier de France soutient que comme décidé par la Cour de cassation le 21 juin 2021, le délai court à compter de la date à laquelle elle a eu connaissance de l’acceptation de la succession et que le commandement de saisie immobilière a été délivré avant l’expiration du délai biennal qui courait à compter du 28 août 2021 date à laquelle M. [M] est réputé avoir accepté la succession de sa mère et qui a également été interrompu par un commandement aux fins de saisie vente voire une demande de délai émanant de M. [M] [J] ;

Attendu que la saisie a été engagée en exécution d’un acte authentique emportant prêt hypothécaire viager ; que l’article L. 314-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la Loi n° 2008-776 du 4 août 2008, applicable au litige, le définit comme : “ (...) un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès (...)” ; qu’au décès de l’emprunteur qui constitue le terme de ce contrat, il résulte des dispositions de l’article L. 314-13 du code de la consommation, devenu L. 315-20 du même code en vertu de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 “lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des coemprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête. A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix :
- poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas
 la dette est plafonnée au prix de la vente,
- ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.
 Le créancier hypothécaire dispose de la même option en cas de succession vacante.” ;

Attendu que l’article L. 314-2 devenu L. 341-53 édictant qu’ “à peine de nullité, le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d'une activité professionnelle” d’une personne physique, ce contrat est conclu avec un consommateur ;

Attendu que selon l’article L 218-2 (ancien L 137-2) du Code de la consommation qui figure au chapitre VIII intitulé “Prescription” du titre I du Livre II du Code de la consommation “l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans” ; 
 
Attendu qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent (...) à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer” ;

Attendu que de solution constante (Cass Civ. 1ère 15 mars 2017 n° 15-27.574, 11 mai 2017 n°16-13.278, 19 juin 2024 n°22-20.533), “en matière de prêt viager hypothécaire, si le décès du dernier coemprunteur constitue l'événement déclenchant le remboursement du prêt en ce qu'il rend la créance exigible, cet événement n'est toutefois pas suffisant pour constituer le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement, lequel ne court qu'à compter de la date à laquelle le prêteur a eu connaissance de la survenance du décès mais aussi de l'identité du ou des débiteurs de l'obligation de remboursement”; qu’ainsi “le point de départ du délai biennal de prescription prévu à l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en recouvrement d'un prêt viager hypothécaire, à la date à laquelle le prêteur a connaissance de l'identité des héritiers de l'emprunteur” ; qu’en droit, la détermination de la date de la connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ; 
 
Attendu qu’invoquant un arrêt non diffusé rendu le 23 juin 2021 par la Cour de cassation, la société Crédit Foncier de France soutient que le point de départ de la prescription correspond à l’acceptation de la succession ce dont il se déduit que l’arrêt invoqué emporterait revirement de jurisprudence ; que toutefois et comme déjà exposé dans le précédent jugement, cet arrêt que la banque n’avait pas versé aux débats (cf bordereau de communication) mais qu’après recherches, le Tribunal avait pu consulter, ne peut avoir cette portée ; qu’il s’agit d’une décision non diffusée se bornant en application de l’article 1014, alinéa 1 du Code de procédure civile à rejeter sans motivation spéciale le pourvoi formé contre un arrêt rendu le 27 juin 2019 par la Cour d’appel de Nîmes que la banque n’a pas davantage produite (cf bordereau de communication et pièces visées au pied de ses écritures) mais qui est consultable sur la base Jurica ; que la Cour de cassation n’énonce donc nullement que “le point de départ de la prescription en remboursement d’un prêt viager hypothécaire souscrit par l’auteur de l’héritier doit être fixée à la date à laquelle la banque a eu connaissance de l’acceptation de la succession par les héritiers” (page 9 des écritures de la banque) ; que la haute juridiction s’est bornée à vérifier la conformité de la motivation de l’arrêt d’appel au regard du principe précédemment énoncé ; qu’à la lecture du rapport présenté par le conseiller désigné à cet effet, celle-ci s’avère suffisante pour retenir par la technique du faisceau d’éléments que le commandement a été délivré avant l’expiration de la prescription biennale ; que la solution a d’autant moins la portée que la banque tente de lui donner que contrairement à ce qu’elle affirme (page 10 des écritures de la banque), la Cour de Nîmes précise que le délai de prescription expirait au plus tôt à une autre date ou époque que la transmission de l’acte de notoriété (page x de cet arrêt) ; que l’allusion à l’acceptation de la succession n’est évoquée par cette cour d’appel qu’au nombre des indices permettant d’apprécier l’efficacité de la fin de non recevoir de sorte que la motivation n’encourt pas de censure ce que relève le rapporteur “il s’induit que le motif de la cour d’appel selon lequel “force est de constater qu’ils sont défaillants dans l’administration de cette preuve, en limitant leur démonstration à l’unique fait que le Crédit Foncier connaissait leur existence et non qu’ils étaient héritiers ayant accepté la succession et à ce titre uniques débiteurs de l’obligation de rembourser le prêt hypothécaire viager souscrit par leur mère” est surabondant” ; qu’ainsi l’arrêt rendu le 23 juin 2021 ne déroge pas à la solution de principe énoncée par les décisions rendues les 11 mars et 17 mai 2017 et rappelée le 19 juin 2024 qui reconnaissent au juge du fonds un pouvoir souverain pour déterminer la date de connaissance de l’identité des héritiers et ne la subordonnent en aucun cas à l’acceptation de la succession, solution inconciliable avec les termes de l’article L. 314-13 sus retranscrit ; qu’au demeurant, développée dans le moyen de son pourvoi contre une décision rendue le 30 novembre 2023 par la 16 ème chambre de la Cour de Versailles, la solution proposée par la banque a été rejetée par l’arrêt précité rendu le 19 juin 2024 (pourvoi n°22-20.533) rapport page 4) qui approuvait ainsi la cour d’appel d’avoir rappelé (page 7) que “l’acte de notoriété ne constituait pas l’unique manière de prouver la qualité d’héritier, la transmission au prêteur d’un acte de notoriété n’étant pas exigée pour que commence à courir le délai de prescription opposable au prêteur” ;

Attendu qu’en tout état de cause, il incombe à M. [M] [J] de rapporter la preuve de la date à laquelle la banque a eu ou aurait du avoir connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur et à la banque celle d’actes interruptifs de prescription ;

Attendu qu’il résulte de la sommation de prendre parti délivrée le 21 juin 2021 que la succession a été ouverte le 13 janvier 2020 par le notaire -également rédacteur de l’acte authentique fondant la saisie- et que par courrier daté du 20 janvier 2020, le requérant a adressé au notaire son attestation de créancier mais qu’“à ce jour (21 juin 2021), M. [M] [J] n’a pas fait connaître ses intentions sur la succession de sa mère” ; que sur injonction, la banque a produit ce courrier qui débute par l’allusion à l’information donnée le 14 janvier 2020 par le notaire du décès de la débitrice : “le 14/01/2020, vous nous avez informés du décès survenu le 11/06/2019 de Madame [E] [U], titulaire d’un prêt foncier” ; que la banque qui ne précise pas le moyen par lequel le notaire l’a informée du décès intervenu sept mois auparavant, ne l’interroge pas sur l’identité des héritiers ; que toutefois, la date mentionnée dans ce courrier type correspond à celle de la consultation du fichier des dernières volontés par l’officier ministériel ; que d’autre part, la banque ne justifie ni même ne prétend avoir relancé son interlocuteur alors qu’elle était en mesure dès le 14 janvier 2020 de s’informer sur l’identité des héritiers ; que dans ces conditions, la date du 20 janvier 2020 doit être retenue comme marquant la date à laquelle la banque a eu ou aurait du avoir connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur de sorte que le délai expirait le 20 janvier 2022 ; 

Attendu que le commandement aux fins de saisie immobilière qui comme énoncé par les articles L et R 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution, engage la procédure d’exécution, a été délivré le 4 avril 2023, publié le 17 mai 2023 soit dans le délai de deux mois imparti à peine de caducité par les dispositions des articles R 321-6 et R 311-11 du même code ; que l’assignation a été délivrée le 03 juillet 2023 donc là encore en temps utile au regard des articles R 322-4 et R 311-11 du Code des procédures civiles d’exécution ; qu’il s’en suit que sauf à pouvoir se prévaloir d’un acte interruptif au sens des articles 2240 ou 2244 du Code civil, la prescription était susceptible d’être acquise à la date à laquelle le commandement prenait effet soit le 4 avril 2023 ; 

Attendu que, la sommation délivrée le 21 juin 2021 ne vaut pas acte interruptif ; que délivré le 3 octobre 2022, le commandement aux fins de saisie vente qui constitue un acte préalable de cette voie d’exécution forcée à laquelle il s’incorpore, était d’autant plus insusceptible de l’interrompre qu’il méconnaissait l’interdiction d’ordre public édictée par l’article L 622-21 II et L 641-3 du Code de commerce dont l’inobservation doit être soulevée d’office par le Juge de l’exécution et qu’aucune voie d’exécution mobilière ne pouvait être exercée peu important que le créancier soit titulaire d’une sûreté réelle, seul le bien affecté en garantie dépendant de la succession échappant à l’attraction de la procédure collective que la banque ne pouvait engager aucune procédure d’exécution sur le patrimoine personnel de M. [M] [J] puisque celui-ci n’avait pas la qualité de débiteur ; que toutefois, il a été versé aux débats une photographie -et non pas photocopie- d’un courrier daté du 30 novembre 2021 par lequel M. [M] [J] indique prendre connaissance du prêt et accepter la succession puis sollicite un délai pour payer le prêt ; que même s’il ne préoccupe manifestement pas du montant de la dette, M. [M] [J] ne conteste pas être l’auteur de ce courrier dépourvu d’équivoque de sorte qu’il vaut reconnaissance de dette et par application de l’article 2240 du Code civil interrompt la prescription biennale car son dessaisissement qui ne le privait pas de sa capacité, rendait simplement inopposable à la procédure collective d’éventuels règlements de cette créance ; qu’il s’en suit que la fin de non recevoir doit être écartée ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ; 

Sur la contestation relative au titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l'article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d'exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu qu’outre un extrait cadastral et le relevé des sommes dues, le commandement vise l’acte authentique reçu le 24 septembre 2004 par Me [N] [A], notaire associé à [Localité 7] (41), une inscription d’hypothèque judiciaire définitive publiée le 28 décembre 2020 sous les références suivantes : volume 2020 V n° 4746 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt souscrit et ses modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite, que le débiteur est bien propriétaire de l’immeuble saisi et que le créancier justifie des forces du dit commandement ; que ce titre a été régulièrement signifié à M. [M] [J] préalablement aux poursuites ; 

Attendu que M. [M] [J] soutient que le prêt est entaché de nullité faute d’avoir été débloqué ;

Attendu que si contrairement à ce qu’affirme le créancier et conformément aux dispositions de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le Juge de l’exécution a bien compétence pour en connaître, la banque a versé aux débats des pièces en l’occurrence un courrier daté du 23 juillet 2012 transmettant au notaire instrumentaire la somme revenant à l’emprunteur et le chèque de banque- tendant à établir qu’elle a bien libéré les fonds de sorte que ce moyen doit être rejeté ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’à l’exception de celles réglées, aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présenté d’autre demande incidente que celle examinée ci après;

Sur la demande de délai de grâce

Vu l’article 1343-5 (1244-1 ancien) du Code civil,

Attendu que par application des articles R 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution et 510 alinéa 3 du Code de procédure civile, après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce sous réserve des exclusions énumérées à l’article 512 du même code dont l’alinéa 1 précise que “le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d'autres créanciers ni à celui qui a, par son fait, diminué les garanties qu'il avait données par contrat à son créancier” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au Juge de l’exécution d’accorder aux débiteurs malheureux, un délai de grâce qui ne peut excéder deux ans ; que s’il a rédigé un courrier daté du 11 avril 2025 où il expose distribuer des journaux ce qui lui procure un salaire mensuel de 500 à 600 euros et avoir constitué une Sas “Les Jardins de Château Buisson” afin d’aménager et exploiter des jardins, M. [M] [J] n’a versé aux débats aucun justificatif de sa situation matérielle et en particulier de ses ressources ; qu’a priori, eu égard à la modicité des revenus allégués et vu son montant, l’apurement de la dette n’apparaît viable que dans le cadre d’une mesure de surendettement qu’il appartient à M. [M] [J] le cas échéant de mettre en oeuvre de sorte que cette demande sera rejetée ; 

Sur la demande en autorisation de la vente amiable de l’immeuble

Attendu que nonobstant l’impropriété du vocabulaire employé “conversion en vente volontaire”, le Tribunal considère que M. [M] [J] sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi et propose d’en fixer le prix à la somme de 185 000 euros ;
 
Attendu que conformément aux dispositions des articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable de l’immeuble, doit fixer le montant du prix en deçà duquel il ne peut être vendu et l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que ce délai ne peut excéder trois mois ;

Attendu qu’ainsi que le précise l’alinéa 2 de l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut bien être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ; que comme l’édicte l’article R 322-21 du même code, “ le Juge de l'Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente” ; que la demande ne liant pas le Juge de l’exécution qui doit en apprécier l’intérêt, il lui faut s’assurer de la viabilité des conditions de la vente amiable envisagée ;

Attendu que M. [M] [J] a versé aux débats la photocopie d’une promesse d’achat moyennant 80 000 euros de l’une des dépendances de l’immeuble saisi ; que toutefois et bien qu’acceptée, pour être datée du 29 mars 2024, elle apparaît trop ancienne pour être encore efficiente et qu’au surplus le projet suppose de procéder à diverses opérations complexes notamment un bornage qui n’apparaît pas susceptible d’aboutir dans le temps contraint du délai imparti pour réaliser une vente amiable ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours au débiteur et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Attendu qu’en l’absence d’autres contestations ou demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de quatre vingt deux mille cinq cent soixante sept euros et trente neuf centimes (82 567,39 €) arrêtée au 09 mars 2023  ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens 

Attendu que même si M. [M] [J] succombe de sorte que sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ne peut qu’être rejetée, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la S.A. Crédit Foncier de France la charge de ses frais irrépétibles ;

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

- Vu le commandement délivré le 04 avril 2023 et publié le 17 mai 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 sous la référence volume 2023 S n° 22,

- Vu le jugement en date du 24 septembre 2024,
- Vu le jugement en date du 25 mars 2025,

- Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 

- Rejette la fin de non recevoir tirée du dessaisissement de M. [M] [J] ; 

- Met hors de cause la Selarl [H]-Floreck, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [M] [J] ;

- Rejette la fin de non recevoir tirée de l’article L 137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation ; 

- Déboute M. [M] [J] de sa demande d’annulation du prêt ;

- Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée d’un immeuble sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] d’une contenance de 00 ha 42 a 95 ca ;

- Dit que le montant retenu pour la créance de la S.A. Crédit Foncier de France à l’égard de M. [M] [J] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de quatre vingt deux mille cinq cent soixante sept euros et trente neuf centimes (82 567,39 €) arrêtée au 09 mars 2023 ; 

- Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M. [M] [J] de sa demande fondée sur l’article 1244-1 ancien du Code civil ;

- Ordonne la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi;

- Fixe la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 14 heures 30. 

- Rappelle que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à quarante trois mille (43 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

 - Désigne la Selarl Acthuis commissaire de Justice à [Localité 6] (Indre et Loire), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ; 

-Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;
 
- Dit que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

- Dit que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ; 

- Dit que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

- Déboute M. [M] [J] et la S.A. Crédit Foncier de France de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;


Jugement prononcé le 22 Juillet 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025



Numéro de rôle : N° RG 23/00031 - N° Portalis DBYF-W-B7H-I2OV

N° MINUTE : 2025/60


DEMANDERESSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me DUSSOURD substituant Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDEUR

Monsieur [M] [J]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître François FONTAINE de la SCP FONTAINE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


PARTIE SAISIE


EN PRÉSENCE DE

PRESIDENT DU CONSEIL GENERAL service prestations direction de l’autonomie, dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. [H] FLOREK, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS, 
dont les bureaux sont situés [Adresse 5]
non comparant

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 8 juillet 2025, délibéré prorogé pour être rendu le 22 Juillet 2025.

Par acte authentique reçu le 26 juillet 2012 à Me [Z] [O], notaire associé à [Localité 2] (37), la S.A. Crédit Foncier de France (également désignée ci-après le Crédit Foncier de France ou la banque) a consenti à Mme [E], [L], [Q] [U], veuve [J], née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 3] (37) un prêt hypothécaire viager “Foncier Reversimmo” d’un montant de 47 300 euros au taux fixe de 7,95 % soit un Teg de 7,79 % l’an avec pacte commissoire et affectation hypothécaire portant sur un immeuble sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] d’une contenance de 00 ha 42 a 95 ca.

L’hypothèque a été publiée le 8 août 2012 au service de la publicité foncière de [Localité 5] sous la référence volume 2012 V, n° 1984, publicité rectifiée le 28 novembre 2012 sous la référence : volume 2012 V, n° 2723. 

Mme [E] [U], veuve [J] est décédée le [Date décès 1] 2019, laissant à sa survivance son fils unique et seul héritier : M. [M] [J]. 

Par jugement contradictoire en date du 25 août 2016 émanant du Tribunal de grande instance de Tours, celui-ci avait été placé en redressement judiciaire. Par jugement contradictoire en date du 17 février 2017, ce Tribunal avait, notamment, mis fin à la période d’observation et prononcé la liquidation judiciaire, désigné la Selarl [H]-Florek en qualité de liquidateur, confié l’exécution de ce mandat à Me [W] [H], fixé à douze mois le délai au terme duquel la clôture de la procédure devrait être examinée, porté les dépens en frais de procédure collective. La clôture de la liquidation a été ensuite reportée et à ce jour n’est pas encore prononcée.

Par acte extrajudiciaire délivré le 28 juin 2021, la société Crédit Foncier de France a sommé M. [M] [J] de prendre parti sur l’exercice de l’option successorale. 

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 novembre 2021 visant l’article 877 du Code civil, elle lui a fait signifier l’acte authentique afin de le rendre exécutoire à son égard.

En exécution de l’acte authentique et par acte extrajudiciaire en date du 03 octobre 2022, le Crédit Foncier de France a fait délivrer à M. [M] [J] un commandement aux fins de saisie vente. 

Le 12 janvier 2023, Me [Z] [O] a dressé une attestation immobilière, publiée et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 le 23 janvier 2023 sous la référence volume 2023 P n° 1488. 

En exécution notamment de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 4 avril 2023 par Me [I] [V], commissaire de justice associé de la Selarl Acthuis commissaire de Justice à [Localité 6] (Indre et Loire) la S.A. Crédit Foncier de France a fait donner à M. [M] [J] commandement valant saisie des biens ou droits immobiliers sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] et ce, afin de recouvrer la somme globale de 87 585,23 euros arrêtée au 10 mars 2023. 

Ce commandement a été publié le 17 mai 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1sous les références suivantes : volume 2023 S n° 22.
 
L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 3 juillet 2023 et placée le 06 juillet suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles R. 322-5-2°, 322-15 et R. 322-18 du Code des procédures civiles d'exécution :
“. dire que la créance (...) s’élève au 9 mars 2023 à la somme de 82 567,39 € en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, 
. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et

1°) dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

conformément à l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution 

. fixer dès à présent la date d’adjudication
. dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la Selarl ACTHUIS titulaire d’un Office d’Huissiers de justice dont le siège social est à [Localité 6] (37), ou tel autre huissier, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, 
. dire que la décision à intervenir, désignant l’huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires,
. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics, dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi-Cambuzat-Dussourd, avocat aux offres de droit,

2°) dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée:

. conformément à l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution:
. s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,
. dire qu’il sera fait application des clauses du cahier des conditions de vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment:
. fixer le montant du prix en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,
. taxer les frais de poursuite de Maître Eve-Elisabeth CAMBUZAT (...), avocat poursuivant,
. surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, mainlevée d’hypothèque et radiation du commandement,
. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays Loire, Pôle de Gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit,
. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A. 444-191 de la partie arrêtés du code de commerce, sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable,
. fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
-dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

La procédure a été dénoncée par actes extra judiciaires délivrés le 05 juillet 2023 aux créanciers inscrits : M. le Président du Conseil Départemental d’Indre et Loire qui a constitué avocat et déclaré sa créance contrairement au Trésor Public. 

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 06 juillet 2023.

Par écritures transmises le 30 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [M] [J] a invité le Juge de l’exécution à :

“. déclarer la SA Crédit Foncier de France irrecevable en ses demandes tant en raison du dessaisissement du débiteur que par le jeu de la prescription édictée par les articles 218-2 du Code de la Consommation,
. ordonner en conséquence la discontinuation des poursuites,
. déclarer nul le contrat de crédit fondement des poursuites à défaut de preuve de la remise des fonds,
. déclarer en conséquence le Crédit Foncier de France irrecevable et mal fondé en ses demandes,
. subsidiairement, (lieu) accorder (...) un délai de deux ans pour s’acquitter de ses obligations,
. encore plus subsidiairement, ordonner la conversion de la saisie en vente volontaire pour un prix de 85.000 €,
. le condamner au paiement d’une somme de 2.500 € sur le fondement des disposions de l’article de l’article 700 du Code de procédure Civile”. 

Suivant acte extrajudiciaire délivré le 24 mai 2024, M. [M] [J] a appelé en la cause le liquidateur qui sollicitant sa mise hors de cause es qualité, par courrier reçu le 11 juin suivant a informé le Juge de l’exécution qu’il ne se constituerait pas mais exposé que le bien dépendant d’une succession ouverte pendant le cours de la procédure collective, il ne pouvait en réaliser la vente que sur accord de l’héritier qui en l’espèce n’avait jamais manifesté cette intention et qu’interrogé en 2020, le notaire chargé de la succession, Me [O] l’avait informé que le passif successoral était tel que la succession ne pouvait être bénéficiaire qu’en vendant les biens mais que M. [M] [J] s’y refusait tout comme il refusait d’accepter la succession.

Suivant jugement avant dire droit en date du 24 septembre 2024, le Juge de l’exécution a, entre autres dispositions, :
. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes,
. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 26 novembre 2024 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,
. invité la S.A. Crédit Foncier de France à produire le courrier en date du 20 janvier 2020 mentionné dans la sommation délivrée le 28 juin 2021 ainsi que tous les pièces ou correspondances transmises par Me [O],
. invité la même et M. [M] [J] à présenter leurs observations sur le point de départ de la prescription biennale et les actes susceptibles de l’avoir interrompue,
. réservé les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de céans a prononcé la clôture pour insuffisance d’actif de la procédure de liquidation judiciaire de M. [M] [J]. 

Par jugement avant dire droit rendu le 25 mars 2025, le Juge de l’exécution a :
. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes,
. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 22 avril 2025 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,
. invité les parties à présenter leurs éventuelles observations sur l’incidence de la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de M. [M] [J],
. invité M. [M] [J] à justifier de sa situation professionnelle,
. réservé les dépens.

Suivant conclusions signifiées le 11 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Crédit Foncier de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes, 
 Vu les articles R.322-5-2°, R.322-15 et R.322-18 du Code des procédures civiles d'exécution, 
 Vu les articles L.315-1 et suivant du Code de la Consommation,
 Vu l’assignation en date du 24 mai 2024 ; 
 Vu le jugement avant dire droit du 24 septembre 2024,

. ordonner la mise hors de cause de Maître [W] [H], Liquidateur judiciaire, mandataire à la liquidation de M. [M] [J], dont la mission a pris fin par jugement du Tribunal judiciaire de TOURS en date du 19 décembre 2024, 
 
. déclarer M. [M] [J] irrecevable et en tous les cas, des plus mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal que subsidiaire, 
 
En conséquence l’en débouter. 
 
. dire que (s)a créance (...) s'élève au 9 mars 2023 à la somme de 82 567,39 € en principal, frais, intérêts, et autres accessoires et la fixer en application des dispositions de l’article L.314-13 du Code de la Consommation devenu l’article L.315-20 alinéa 2 du Code de la Consommation aux termes duquel le créancier hypothécaire peut à son choix poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente (…), 

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et 
 
1°) Dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée 
 
Conformément à l’article R.322-26 du Code des procédures civiles d'exécution : 
 
. fixer dès à présent la date d’adjudication 
 
. dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la SELARL ACTHUIS titulaire d’un Office d’Huissiers de justice dont le siège social est à [Localité 6] (37), ou tel autre huissier, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitat, 
 
. dire que la décision à intervenir, désignant l'huissier de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires, 
 
. ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat aux offres de droit,
 
2° Dans l'hypothèse où la vente amiable serait autorisée 
 
Conformément à l’article R.322-21 du Codes des procédures civiles d'exécution : 
. s'assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,
. dire qu'il sera fait application des clauses du cahier des conditions de la vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment : 
. fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu,
. taxer les frais de poursuite de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat poursuivant. 
. surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, main-levée d'hypothèque et de radiation du commandement 
 
. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays Loire, Pôle de Gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit. 
 
. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A.444-191de la partie Arrêtés du Code de commerce sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable. 
 
. fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,
. condamner M. [M] [J] à (lui) verser (...) la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”. 

A l’audience du 10 juin 2025 où après renvoi, l’affaire a pu être examinée, chaque partie a repris ses demandes et arguments.


Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;
 

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;


 
Sur la fin de non recevoir tirée du dessaisissement de M. [M] [J]

Attendu que bien que placé en liquidation judiciaire, M. [M] [J] conservait sa qualité à défendre à la présente procédure d’exécution qui porte sur un bien immobilier successoral que conformément aux dispositions de l’article L 641-9 IV -devenu L 642-22- du Code de commerce pris dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-326 du 12 mars 2014 applicable en l’espèce le liquidateur ne peut réaliser sans son accord qu’il n’a pas obtenu ;

Attendu que par jugement en date du 30 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Tours a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif de sorte que M. [M] [J] ne se trouve plus dessaisi et que la fin de non recevoir qu’il a soulevée ne présente plus d’intérêt et que de plus fort, le liquidateur doit être mis hors de cause ; 

Sur la fin de non recevoir tirée de l’article L 218-2 (ancien L 137-2) du Code de la consommation 

Attendu que pour conclure à l’irrecevabilité de l’action en recouvrement, M. [M] [J] invoque les dispositions de l’article L137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation et soutient que le délai de deux ans court à compter de la connaissance par le prêteur de sa qualité d’héritier soit la date de réception de l’acte de notoriété qui n’a pas été versé aux débats et que même si elle débutait le 28 juin 2021 elle était acquise à la date de l’assignation soit le 03 juillet 2023 ; que pour sa part, la société Crédit Foncier de France soutient que comme décidé par la Cour de cassation le 21 juin 2021, le délai court à compter de la date à laquelle elle a eu connaissance de l’acceptation de la succession et que le commandement de saisie immobilière a été délivré avant l’expiration du délai biennal qui courait à compter du 28 août 2021 date à laquelle M. [M] est réputé avoir accepté la succession de sa mère et qui a également été interrompu par un commandement aux fins de saisie vente voire une demande de délai émanant de M. [M] [J] ;

Attendu que la saisie a été engagée en exécution d’un acte authentique emportant prêt hypothécaire viager ; que l’article L. 314-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la Loi n° 2008-776 du 4 août 2008, applicable au litige, le définit comme : “ (...) un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement-principal et intérêts capitalisés annuellement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès (...)” ; qu’au décès de l’emprunteur qui constitue le terme de ce contrat, il résulte des dispositions de l’article L. 314-13 du code de la consommation, devenu L. 315-20 du même code en vertu de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 “lors du décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des coemprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l'immeuble estimée au jour de l'ouverture de la succession. Il est procédé à cette estimation en tant que de besoin par un expert choisi d'un commun accord par le créancier et l'emprunteur ou désigné sur requête. A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix :
- poursuivre la saisie et la vente de l'immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas
 la dette est plafonnée au prix de la vente,
- ou se voir attribuer la propriété de l'immeuble par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l'emprunteur.
 Le créancier hypothécaire dispose de la même option en cas de succession vacante.” ;

Attendu que l’article L. 314-2 devenu L. 341-53 édictant qu’ “à peine de nullité, le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d'une activité professionnelle” d’une personne physique, ce contrat est conclu avec un consommateur ;

Attendu que selon l’article L 218-2 (ancien L 137-2) du Code de la consommation qui figure au chapitre VIII intitulé “Prescription” du titre I du Livre II du Code de la consommation “l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans” ; 
 
Attendu qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent (...) à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer” ;

Attendu que de solution constante (Cass Civ. 1ère 15 mars 2017 n° 15-27.574, 11 mai 2017 n°16-13.278, 19 juin 2024 n°22-20.533), “en matière de prêt viager hypothécaire, si le décès du dernier coemprunteur constitue l'événement déclenchant le remboursement du prêt en ce qu'il rend la créance exigible, cet événement n'est toutefois pas suffisant pour constituer le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement, lequel ne court qu'à compter de la date à laquelle le prêteur a eu connaissance de la survenance du décès mais aussi de l'identité du ou des débiteurs de l'obligation de remboursement”; qu’ainsi “le point de départ du délai biennal de prescription prévu à l'article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer l'action concernée, soit, dans le cas d'une action en recouvrement d'un prêt viager hypothécaire, à la date à laquelle le prêteur a connaissance de l'identité des héritiers de l'emprunteur” ; qu’en droit, la détermination de la date de la connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ; 
 
Attendu qu’invoquant un arrêt non diffusé rendu le 23 juin 2021 par la Cour de cassation, la société Crédit Foncier de France soutient que le point de départ de la prescription correspond à l’acceptation de la succession ce dont il se déduit que l’arrêt invoqué emporterait revirement de jurisprudence ; que toutefois et comme déjà exposé dans le précédent jugement, cet arrêt que la banque n’avait pas versé aux débats (cf bordereau de communication) mais qu’après recherches, le Tribunal avait pu consulter, ne peut avoir cette portée ; qu’il s’agit d’une décision non diffusée se bornant en application de l’article 1014, alinéa 1 du Code de procédure civile à rejeter sans motivation spéciale le pourvoi formé contre un arrêt rendu le 27 juin 2019 par la Cour d’appel de Nîmes que la banque n’a pas davantage produite (cf bordereau de communication et pièces visées au pied de ses écritures) mais qui est consultable sur la base Jurica ; que la Cour de cassation n’énonce donc nullement que “le point de départ de la prescription en remboursement d’un prêt viager hypothécaire souscrit par l’auteur de l’héritier doit être fixée à la date à laquelle la banque a eu connaissance de l’acceptation de la succession par les héritiers” (page 9 des écritures de la banque) ; que la haute juridiction s’est bornée à vérifier la conformité de la motivation de l’arrêt d’appel au regard du principe précédemment énoncé ; qu’à la lecture du rapport présenté par le conseiller désigné à cet effet, celle-ci s’avère suffisante pour retenir par la technique du faisceau d’éléments que le commandement a été délivré avant l’expiration de la prescription biennale ; que la solution a d’autant moins la portée que la banque tente de lui donner que contrairement à ce qu’elle affirme (page 10 des écritures de la banque), la Cour de Nîmes précise que le délai de prescription expirait au plus tôt à une autre date ou époque que la transmission de l’acte de notoriété (page x de cet arrêt) ; que l’allusion à l’acceptation de la succession n’est évoquée par cette cour d’appel qu’au nombre des indices permettant d’apprécier l’efficacité de la fin de non recevoir de sorte que la motivation n’encourt pas de censure ce que relève le rapporteur “il s’induit que le motif de la cour d’appel selon lequel “force est de constater qu’ils sont défaillants dans l’administration de cette preuve, en limitant leur démonstration à l’unique fait que le Crédit Foncier connaissait leur existence et non qu’ils étaient héritiers ayant accepté la succession et à ce titre uniques débiteurs de l’obligation de rembourser le prêt hypothécaire viager souscrit par leur mère” est surabondant” ; qu’ainsi l’arrêt rendu le 23 juin 2021 ne déroge pas à la solution de principe énoncée par les décisions rendues les 11 mars et 17 mai 2017 et rappelée le 19 juin 2024 qui reconnaissent au juge du fonds un pouvoir souverain pour déterminer la date de connaissance de l’identité des héritiers et ne la subordonnent en aucun cas à l’acceptation de la succession, solution inconciliable avec les termes de l’article L. 314-13 sus retranscrit ; qu’au demeurant, développée dans le moyen de son pourvoi contre une décision rendue le 30 novembre 2023 par la 16 ème chambre de la Cour de Versailles, la solution proposée par la banque a été rejetée par l’arrêt précité rendu le 19 juin 2024 (pourvoi n°22-20.533) rapport page 4) qui approuvait ainsi la cour d’appel d’avoir rappelé (page 7) que “l’acte de notoriété ne constituait pas l’unique manière de prouver la qualité d’héritier, la transmission au prêteur d’un acte de notoriété n’étant pas exigée pour que commence à courir le délai de prescription opposable au prêteur” ;

Attendu qu’en tout état de cause, il incombe à M. [M] [J] de rapporter la preuve de la date à laquelle la banque a eu ou aurait du avoir connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur et à la banque celle d’actes interruptifs de prescription ;

Attendu qu’il résulte de la sommation de prendre parti délivrée le 21 juin 2021 que la succession a été ouverte le 13 janvier 2020 par le notaire -également rédacteur de l’acte authentique fondant la saisie- et que par courrier daté du 20 janvier 2020, le requérant a adressé au notaire son attestation de créancier mais qu’“à ce jour (21 juin 2021), M. [M] [J] n’a pas fait connaître ses intentions sur la succession de sa mère” ; que sur injonction, la banque a produit ce courrier qui débute par l’allusion à l’information donnée le 14 janvier 2020 par le notaire du décès de la débitrice : “le 14/01/2020, vous nous avez informés du décès survenu le 11/06/2019 de Madame [E] [U], titulaire d’un prêt foncier” ; que la banque qui ne précise pas le moyen par lequel le notaire l’a informée du décès intervenu sept mois auparavant, ne l’interroge pas sur l’identité des héritiers ; que toutefois, la date mentionnée dans ce courrier type correspond à celle de la consultation du fichier des dernières volontés par l’officier ministériel ; que d’autre part, la banque ne justifie ni même ne prétend avoir relancé son interlocuteur alors qu’elle était en mesure dès le 14 janvier 2020 de s’informer sur l’identité des héritiers ; que dans ces conditions, la date du 20 janvier 2020 doit être retenue comme marquant la date à laquelle la banque a eu ou aurait du avoir connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur de sorte que le délai expirait le 20 janvier 2022 ; 

Attendu que le commandement aux fins de saisie immobilière qui comme énoncé par les articles L et R 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution, engage la procédure d’exécution, a été délivré le 4 avril 2023, publié le 17 mai 2023 soit dans le délai de deux mois imparti à peine de caducité par les dispositions des articles R 321-6 et R 311-11 du même code ; que l’assignation a été délivrée le 03 juillet 2023 donc là encore en temps utile au regard des articles R 322-4 et R 311-11 du Code des procédures civiles d’exécution ; qu’il s’en suit que sauf à pouvoir se prévaloir d’un acte interruptif au sens des articles 2240 ou 2244 du Code civil, la prescription était susceptible d’être acquise à la date à laquelle le commandement prenait effet soit le 4 avril 2023 ; 

Attendu que, la sommation délivrée le 21 juin 2021 ne vaut pas acte interruptif ; que délivré le 3 octobre 2022, le commandement aux fins de saisie vente qui constitue un acte préalable de cette voie d’exécution forcée à laquelle il s’incorpore, était d’autant plus insusceptible de l’interrompre qu’il méconnaissait l’interdiction d’ordre public édictée par l’article L 622-21 II et L 641-3 du Code de commerce dont l’inobservation doit être soulevée d’office par le Juge de l’exécution et qu’aucune voie d’exécution mobilière ne pouvait être exercée peu important que le créancier soit titulaire d’une sûreté réelle, seul le bien affecté en garantie dépendant de la succession échappant à l’attraction de la procédure collective que la banque ne pouvait engager aucune procédure d’exécution sur le patrimoine personnel de M. [M] [J] puisque celui-ci n’avait pas la qualité de débiteur ; que toutefois, il a été versé aux débats une photographie -et non pas photocopie- d’un courrier daté du 30 novembre 2021 par lequel M. [M] [J] indique prendre connaissance du prêt et accepter la succession puis sollicite un délai pour payer le prêt ; que même s’il ne préoccupe manifestement pas du montant de la dette, M. [M] [J] ne conteste pas être l’auteur de ce courrier dépourvu d’équivoque de sorte qu’il vaut reconnaissance de dette et par application de l’article 2240 du Code civil interrompt la prescription biennale car son dessaisissement qui ne le privait pas de sa capacité, rendait simplement inopposable à la procédure collective d’éventuels règlements de cette créance ; qu’il s’en suit que la fin de non recevoir doit être écartée ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ; 

Sur la contestation relative au titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l'article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d'exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu qu’outre un extrait cadastral et le relevé des sommes dues, le commandement vise l’acte authentique reçu le 24 septembre 2004 par Me [N] [A], notaire associé à [Localité 7] (41), une inscription d’hypothèque judiciaire définitive publiée le 28 décembre 2020 sous les références suivantes : volume 2020 V n° 4746 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques de l’emprunt souscrit et ses modalités de remboursement ; que lui seul fonde la saisie immobilière et les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite, que le débiteur est bien propriétaire de l’immeuble saisi et que le créancier justifie des forces du dit commandement ; que ce titre a été régulièrement signifié à M. [M] [J] préalablement aux poursuites ; 

Attendu que M. [M] [J] soutient que le prêt est entaché de nullité faute d’avoir été débloqué ;

Attendu que si contrairement à ce qu’affirme le créancier et conformément aux dispositions de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le Juge de l’exécution a bien compétence pour en connaître, la banque a versé aux débats des pièces en l’occurrence un courrier daté du 23 juillet 2012 transmettant au notaire instrumentaire la somme revenant à l’emprunteur et le chèque de banque- tendant à établir qu’elle a bien libéré les fonds de sorte que ce moyen doit être rejeté ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’à l’exception de celles réglées, aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présenté d’autre demande incidente que celle examinée ci après;

Sur la demande de délai de grâce

Vu l’article 1343-5 (1244-1 ancien) du Code civil,

Attendu que par application des articles R 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution et 510 alinéa 3 du Code de procédure civile, après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce sous réserve des exclusions énumérées à l’article 512 du même code dont l’alinéa 1 précise que “le délai de grâce ne peut être accordé au débiteur dont les biens sont saisis par d'autres créanciers ni à celui qui a, par son fait, diminué les garanties qu'il avait données par contrat à son créancier” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au Juge de l’exécution d’accorder aux débiteurs malheureux, un délai de grâce qui ne peut excéder deux ans ; que s’il a rédigé un courrier daté du 11 avril 2025 où il expose distribuer des journaux ce qui lui procure un salaire mensuel de 500 à 600 euros et avoir constitué une Sas “Les Jardins de Château Buisson” afin d’aménager et exploiter des jardins, M. [M] [J] n’a versé aux débats aucun justificatif de sa situation matérielle et en particulier de ses ressources ; qu’a priori, eu égard à la modicité des revenus allégués et vu son montant, l’apurement de la dette n’apparaît viable que dans le cadre d’une mesure de surendettement qu’il appartient à M. [M] [J] le cas échéant de mettre en oeuvre de sorte que cette demande sera rejetée ; 

Sur la demande en autorisation de la vente amiable de l’immeuble

Attendu que nonobstant l’impropriété du vocabulaire employé “conversion en vente volontaire”, le Tribunal considère que M. [M] [J] sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi et propose d’en fixer le prix à la somme de 185 000 euros ;
 
Attendu que conformément aux dispositions des articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable de l’immeuble, doit fixer le montant du prix en deçà duquel il ne peut être vendu et l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que ce délai ne peut excéder trois mois ;

Attendu qu’ainsi que le précise l’alinéa 2 de l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut bien être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ; que comme l’édicte l’article R 322-21 du même code, “ le Juge de l'Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente” ; que la demande ne liant pas le Juge de l’exécution qui doit en apprécier l’intérêt, il lui faut s’assurer de la viabilité des conditions de la vente amiable envisagée ;

Attendu que M. [M] [J] a versé aux débats la photocopie d’une promesse d’achat moyennant 80 000 euros de l’une des dépendances de l’immeuble saisi ; que toutefois et bien qu’acceptée, pour être datée du 29 mars 2024, elle apparaît trop ancienne pour être encore efficiente et qu’au surplus le projet suppose de procéder à diverses opérations complexes notamment un bornage qui n’apparaît pas susceptible d’aboutir dans le temps contraint du délai imparti pour réaliser une vente amiable ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours au débiteur et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Attendu qu’en l’absence d’autres contestations ou demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de quatre vingt deux mille cinq cent soixante sept euros et trente neuf centimes (82 567,39 €) arrêtée au 09 mars 2023  ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens 

Attendu que même si M. [M] [J] succombe de sorte que sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ne peut qu’être rejetée, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la S.A. Crédit Foncier de France la charge de ses frais irrépétibles ;

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

- Vu le commandement délivré le 04 avril 2023 et publié le 17 mai 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1 sous la référence volume 2023 S n° 22,

- Vu le jugement en date du 24 septembre 2024,
- Vu le jugement en date du 25 mars 2025,

- Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 

- Rejette la fin de non recevoir tirée du dessaisissement de M. [M] [J] ; 

- Met hors de cause la Selarl [H]-Floreck, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [M] [J] ;

- Rejette la fin de non recevoir tirée de l’article L 137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation ; 

- Déboute M. [M] [J] de sa demande d’annulation du prêt ;

- Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée d’un immeuble sis à [Localité 3] (37) cadastré section ZH, lieu-dit “[Localité 4]” n° [Cadastre 1] d’une contenance de 00 ha 42 a 95 ca ;

- Dit que le montant retenu pour la créance de la S.A. Crédit Foncier de France à l’égard de M. [M] [J] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de quatre vingt deux mille cinq cent soixante sept euros et trente neuf centimes (82 567,39 €) arrêtée au 09 mars 2023 ; 

- Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M. [M] [J] de sa demande fondée sur l’article 1244-1 ancien du Code civil ;

- Ordonne la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi;

- Fixe la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 14 heures 30. 

- Rappelle que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente, à quarante trois mille (43 000) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

 - Désigne la Selarl Acthuis commissaire de Justice à [Localité 6] (Indre et Loire), pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour l’huissier de justice de pénétrer dans les lieux ; 

-Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister lors d’une visite d’un expert chargé d’établir les diagnostics amiante, plomb, énergétique, d’état des risques naturels et technologiques, parasitaires et métrage Loi Carrez ;
 
- Dit que la présente décision devra être signifiée aux occupants des lieux au moins trois jours avant les visites ;

- Dit que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ; 

- Dit que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

- Déboute M. [M] [J] et la S.A. Crédit Foncier de France de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;


Jugement prononcé le 22 Juillet 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-4, code des procedures civiles d'execution L311-6, code civil 877, code des procedures civiles d'execution 322-10, code de procedure civile R311-11, code des procedures civiles d'execution 322-4, code des procedures civiles d'execution R322-42, code de la consommation L314-1, code civil 1244-1, code de procedure civile R321-6, code des procedures civiles d'execution R322-5, code des procedures civiles d'execution R322-21, code des procedures civiles d'execution R322-20, code des procedures civiles d'execution R311-11, code civil 2240, code des procedures civiles d'execution R121-1, code des procedures civiles d'execution R321-6, code des procedures civiles d'execution L334-1, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution 311-4, code de la consommation L314-13, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution R322-26, code de la construction et de l'habitation L271-4, code de la consommation L137-2, code de la consommation L315-20, code des procedures civiles d'execution 311-6, code des procedures civiles d'execution L311-2, code de procedure civile 510, code de procedure civile 512, code des procedures civiles d'execution L322-3, code de la consommation 218-2, code de commerce L641-3, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution R322-18, code de la consommation L315-1, code des procedures civiles d'execution R334-3, code de la consommation L218-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code des procedures civiles d'execution L311-6, code des procedures civiles d'execution 322-10, code des procedures civiles d'execution 322-4, code des procedures civiles d'execution R322-42, code des procedures civiles d'execution R322-5, code des procedures civiles d'execution R322-21, code des procedures civiles d'execution R321-6, code des procedures civiles d'execution L334-1, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution 311-4, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution 311-6, code des procedures civiles d'execution L311-2, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution R334-3

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée · n° 26/00008

  en commun : code des procedures civiles d'execution L311-6, code des procedures civiles d'execution 322-10, code des procedures civiles d'execution 322-4, code des procedures civiles d'execution R322-42, code des procedures civiles d'execution R322-5, code des procedures civiles d'execution R322-21, code des procedures civiles d'execution R321-6, code des procedures civiles d'execution L334-1, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution 311-4, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution 311-6, code des procedures civiles d'execution L311-2, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution R334-3

• 28 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée · n° 26/00010

  en commun : code des procedures civiles d'execution L311-6, code des procedures civiles d'execution 322-10, code des procedures civiles d'execution 322-4, code des procedures civiles d'execution R322-42, code des procedures civiles d'execution R322-5, code des procedures civiles d'execution R322-21, code des procedures civiles d'execution R321-6, code des procedures civiles d'execution L334-1, code des procedures civiles d'execution L311-4, code des procedures civiles d'execution 311-4, code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution 311-6, code des procedures civiles d'execution L311-2, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution R322-18, code des procedures civiles d'execution R334-3

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Mise à jour de la source le 2025-10-22T21:46:10.173Z.