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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pau, CCP CTX cabinet 1, 11 décembre 2025, n° 25/00175

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesResponsabilité et quasi-contratsQuasi-contrats
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé de juillet 2019, Monsieur [X] [B], et Madame [J] [D] épouse [B], ci-après les époux [B], ont confié à l’EURL VAL IMMO 64, prise en la personne de son représentant légal, Madame [K] [Y], un mandat de gestion locative portant sur leur appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9]. 

La société VAL IMMO 64 a sélectionné la candidature de Madame [L] [R] pour occuper le logement et a conclu avec celle-ci un bail du 3 juillet 2019, jour de l’état des lieux d’entrée, au 29 décembre 2022, jour de l’état des lieux de sortie. 

L’état des lieux de sortie ne mentionnant aucun manquement du locataire, les époux [M] [V] ont restitué l’intégralité du dépôt de garantie à Madame [L] [R]. 

Lors de l’état des lieux d’entrée, le 29 décembre 2022, du nouveau locataire, Monsieur [H] [N], plusieurs dégradations du logement sont relevées et inscrites. 

Les époux [B] ont constaté que l’EURL VAL IMMO 64 ne leur a pas versé le dépôt de garantie versé par Monsieur [H] [N]. 

Les époux [B] se sont alors rapprochés de leur assureur de protection juridique, la société GMF, COVEA PROTECTION JURIDIQUE, qui, par courriers des 5 avril 2023, 11 mai 2023, et 6 juillet 2023, a mis en demeure l’EURL VAL IMMO 64 de répondre aux réclamations de ses assurées, et notamment de leur rembourser les sommes dues au titre des frais de remise en état du logement non soustrait à la caution reversée à l’ancienne locataire, ainsi que pour le remplacement de la télécommande du parking, et au titre de la caution versée par le nouveau locataire. 

Ces tentatives sont demeurées infructueuses. 

Le 10 novembre 2023, après avoir été saisi par les époux [B], le conciliateur du tribunal judiciaire de Pau a dressé un procès-verbal de constat de carence de conciliation. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2024, les époux [B], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’EURL VAL IMMO 64 de leur rembourser la somme de 680,01 euros. 

Cette tentative a échoué. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, les époux [B] ont fait assigner l’EURL VAL IMMO 64, prise en la personne de son représentant légal, et Madame [K] [Y], en responsabilité et en paiement devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement des articles 1991, suivants, et 2004 du code civil. 

Les époux [B], en leurs dernières écritures reprises lors de l’audience en date du 9 octobre 2025, demandent au tribunal de : 
Prononcer la révocation du mandat les liant avec l’EURL VAL IMMO 64 ; 
Condamner in solidum l’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] à leur payer les sommes suivantes : 
199,20 euros au titre de la facture de réparation du volet de la baie vitrée du salon,
68 euros au titre du coût de remplacement de la télécommande du parking,
462,01 euros au titre du montant du dépôt de garantie que l’EURL VAL IMMO 64 ne leur a jamais adressé, 
3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; 
Condamner in solidum l’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation ; 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] sont défaillants lors de cette même audience. 

L'affaire a été mise en délibérée au 11 décembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.


Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».
Il résulte de l’article 1993 de ce code que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».
Par ailleurs, l’article 2004 du même code dispose que « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute. »

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc aux époux [B], qui recherchent la responsabilité de l’EURL VAL IMMO 64 et de Madame [K] [Y] de rapporter la preuve des manquements de la société, et de sa gérante aux obligations leur incombant en vertu du mandat de gestion locative, dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’elle prétend avoir subis.

Sur les manquements reprochés

* Sur l’absence de mention des dégradations de la locataire sur l’état des lieux de sortie

Au cas d’espèce, les époux [B] soutiennent que l’EURL VAL IMMO 64 en ne mentionnant pas certaines dégradations affectant leur bien immeuble au sein de l’état des lieux de sortie de leur ancienne locataire, tels qu’un accro sous l’interrupteur du couloir, deux longues traces de peinture écaillées sous la porte d’accès, des tracas de scotch sur deux prises au niveau du salon, une trace sur un mur au-dessus de la faïence côté cuisine, de nombreuses traces de peinture écaillée sur la porte, niveau chambre, ainsi que de nombreuses traces d’auréoles au fond du meuble vasque de la salle de bain, a manqué à ses obligations, et leur a causé un préjudice dans la mesure où ils n’ont pas pu retenir la reprise de ces dégradations sur le dépôt de garantie de l’ancienne locataire, celles-ci étant seulement mentionnées sur l’état des lieux d’entrée du locataire actuel. 

En outre, ils exposent que la télécommande du parking était hors d’usage et que peu après l’entrée dans les lieux du nouveau locataire le volet de la baie vitrée du salon était cassé, et sollicite leur remboursement. 

A l’appui de leurs prétentions, ils produisent l’état des lieux de sortie de leur ancienne locataire duquel il ressort que l’appartement loué est en bon état, et l’état des lieux d’entrée du locataire au sein duquel ces dégradations sont relevées, alors que ces documents datent du même jour, ainsi que des photographies. 

Ils versent également une attestation de leur nouveau locataire, Monsieur [U], un devis accepté en date du 23 février 2023, portant que la réparation du volet cassé, et la preuve du débit du chèque du même montant d’un montant de 199,20 euros TTC. 

Or, force est de constater que les époux [B] ne prouvent pas que Madame [L] [R] soit à l’origine du volet cassé et de la télécommande cassée. En effet, les seules photographies non datées et la seule attestation du nouveau locataire ne suffisent pas à démontrer que Madame [L] [R] est à l’origine de ces désordres ni même que la société VAL IMMO 64 en avait connaissance. 

Seules les dégradations constatées lors de l’état des lieux d’entrée de Monsieur [U], le nouveau locataire, peuvent effectivement être reprochées à cette société qui a négligé de les consigner sur l’état des lieux de sortie de Madame [L] [R]. 

Cependant, là encore les époux [B] ne versent aucun élément permettant au Tribunal de céans de chiffrer les éventuels travaux de reprise, et ne sollicitent pas leur remboursement. 

Par conséquent, les époux [M] [V] seront déboutés de leur demande en ce sens. 


* Sur l’absence de restitution de l’entièreté du dépôt de garantie versé par Monsieur [H] [N]

En l’espèce, les époux [B] soutiennent que la société VAL IMMO 64 ne leur a pas reverser l’entièreté du dépôt de garantie que leur a verser Monsieur [U]. A l’appui de leurs demandes, ils produisent une photographie du virement effectué par ce dernier d’un montant de 1.034,52 euros, une attestation de ce dernier attestant qu’il a bien versé cette somme, ainsi qu’un arrêté de compte de location du 6 février 2023. Ils sollicitent alors le remboursement de la somme de 462,01 euros. 

Or, si l’arrêté de compte ne fait pas état du versement du dépôt de garantie du locataire aux époux [B], rien ne permet de conclure que l’EURL VAL IMMO 64 a effectivement conservé la somme de 462,01 euros, et a donc restitué aux époux la somme de 572,51 euros au titre du dépôt de garantie, l’arrêté de compte ne mentionnant que les loyers du locataire, dus au titre du prorata du mois de décembre 2022, et du mois de janvier 2023. 

Force est de constater que les époux [B] n’apporte pas la preuve que la société VAL IMMO 64 a bien conservé le dépôt de garantie versé par Monsieur [U]. 

Par conséquent, les époux [B] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes. 

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'instance seront laissés à la charge du demandeur, partie succombante à l’instance. 

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,

DIT n'y avoir lieu à condamner l'une ou l'autre des parties en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE les époux [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

Le Greffier, Le Juge,

Marie-France PLUYAUD Benoît VERLIAT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de PAU-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
6 place Marguerite Laborde
64000 PAU


☎ :05.47.05.34.00




N° RG 25/00175 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GGKP



JUGEMENT 


DU : 11 Décembre 2025





[X] [B], 
[J] [D] épouse [B]

C/

[K] [Y], 
Société VAL IMMO 64




N° MINUTE :


JUGEMENT





Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 09 Octobre 2025, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 11 Décembre 2025.

Sous la Présidence de M. Benoît VERLIAT,
Assisté de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEURS

M. [X] [B]
né le [Numéro identifiant 1] à [Localité 7]
Mme [J] [D] épouse [B]
née le [Numéro identifiant 2] à [Localité 11] ([Localité 1] [Localité 10])
demeurant ensemble [Adresse 3]
représentés par Maître Julie CHATEAU de la SCP JEAN LUC SCHNERB - JULIE CHATEAU - ANCIENNEMENT DANIEL LACLA U, avocats au barreau de PAU substituée par Me Cindy MACRI, avocat au barreau de PAU


ET :


DÉFENDEURS

Mme [K] [Y]
née le [Numéro identifiant 3] à [Localité 12] ([Localité 2])
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Société VAL IMMO 64
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée



Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé de juillet 2019, Monsieur [X] [B], et Madame [J] [D] épouse [B], ci-après les époux [B], ont confié à l’EURL VAL IMMO 64, prise en la personne de son représentant légal, Madame [K] [Y], un mandat de gestion locative portant sur leur appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9]. 

La société VAL IMMO 64 a sélectionné la candidature de Madame [L] [R] pour occuper le logement et a conclu avec celle-ci un bail du 3 juillet 2019, jour de l’état des lieux d’entrée, au 29 décembre 2022, jour de l’état des lieux de sortie. 

L’état des lieux de sortie ne mentionnant aucun manquement du locataire, les époux [M] [V] ont restitué l’intégralité du dépôt de garantie à Madame [L] [R]. 

Lors de l’état des lieux d’entrée, le 29 décembre 2022, du nouveau locataire, Monsieur [H] [N], plusieurs dégradations du logement sont relevées et inscrites. 

Les époux [B] ont constaté que l’EURL VAL IMMO 64 ne leur a pas versé le dépôt de garantie versé par Monsieur [H] [N]. 

Les époux [B] se sont alors rapprochés de leur assureur de protection juridique, la société GMF, COVEA PROTECTION JURIDIQUE, qui, par courriers des 5 avril 2023, 11 mai 2023, et 6 juillet 2023, a mis en demeure l’EURL VAL IMMO 64 de répondre aux réclamations de ses assurées, et notamment de leur rembourser les sommes dues au titre des frais de remise en état du logement non soustrait à la caution reversée à l’ancienne locataire, ainsi que pour le remplacement de la télécommande du parking, et au titre de la caution versée par le nouveau locataire. 

Ces tentatives sont demeurées infructueuses. 

Le 10 novembre 2023, après avoir été saisi par les époux [B], le conciliateur du tribunal judiciaire de Pau a dressé un procès-verbal de constat de carence de conciliation. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 mai 2024, les époux [B], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’EURL VAL IMMO 64 de leur rembourser la somme de 680,01 euros. 

Cette tentative a échoué. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, les époux [B] ont fait assigner l’EURL VAL IMMO 64, prise en la personne de son représentant légal, et Madame [K] [Y], en responsabilité et en paiement devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement des articles 1991, suivants, et 2004 du code civil. 

Les époux [B], en leurs dernières écritures reprises lors de l’audience en date du 9 octobre 2025, demandent au tribunal de : 
Prononcer la révocation du mandat les liant avec l’EURL VAL IMMO 64 ; 
Condamner in solidum l’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] à leur payer les sommes suivantes : 
199,20 euros au titre de la facture de réparation du volet de la baie vitrée du salon,
68 euros au titre du coût de remplacement de la télécommande du parking,
462,01 euros au titre du montant du dépôt de garantie que l’EURL VAL IMMO 64 ne leur a jamais adressé, 
3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; 
Condamner in solidum l’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation ; 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L’EURL VAL IMMO 64 et Madame [K] [Y] sont défaillants lors de cette même audience. 

L'affaire a été mise en délibérée au 11 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.


Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il résulte de l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
Aux termes de l’article 1991 alinéa 1er du code civil, « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
Selon l’article 1992 du même code, « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».
Il résulte de l’article 1993 de ce code que « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ».
Par ailleurs, l’article 2004 du même code dispose que « Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute. »

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
Enfin, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il appartient donc aux époux [B], qui recherchent la responsabilité de l’EURL VAL IMMO 64 et de Madame [K] [Y] de rapporter la preuve des manquements de la société, et de sa gérante aux obligations leur incombant en vertu du mandat de gestion locative, dont la conclusion n’est pas en débats, et du lien de causalité entre ces manquements et les préjudices qu’elle prétend avoir subis.

Sur les manquements reprochés

* Sur l’absence de mention des dégradations de la locataire sur l’état des lieux de sortie

Au cas d’espèce, les époux [B] soutiennent que l’EURL VAL IMMO 64 en ne mentionnant pas certaines dégradations affectant leur bien immeuble au sein de l’état des lieux de sortie de leur ancienne locataire, tels qu’un accro sous l’interrupteur du couloir, deux longues traces de peinture écaillées sous la porte d’accès, des tracas de scotch sur deux prises au niveau du salon, une trace sur un mur au-dessus de la faïence côté cuisine, de nombreuses traces de peinture écaillée sur la porte, niveau chambre, ainsi que de nombreuses traces d’auréoles au fond du meuble vasque de la salle de bain, a manqué à ses obligations, et leur a causé un préjudice dans la mesure où ils n’ont pas pu retenir la reprise de ces dégradations sur le dépôt de garantie de l’ancienne locataire, celles-ci étant seulement mentionnées sur l’état des lieux d’entrée du locataire actuel. 

En outre, ils exposent que la télécommande du parking était hors d’usage et que peu après l’entrée dans les lieux du nouveau locataire le volet de la baie vitrée du salon était cassé, et sollicite leur remboursement. 

A l’appui de leurs prétentions, ils produisent l’état des lieux de sortie de leur ancienne locataire duquel il ressort que l’appartement loué est en bon état, et l’état des lieux d’entrée du locataire au sein duquel ces dégradations sont relevées, alors que ces documents datent du même jour, ainsi que des photographies. 

Ils versent également une attestation de leur nouveau locataire, Monsieur [U], un devis accepté en date du 23 février 2023, portant que la réparation du volet cassé, et la preuve du débit du chèque du même montant d’un montant de 199,20 euros TTC. 

Or, force est de constater que les époux [B] ne prouvent pas que Madame [L] [R] soit à l’origine du volet cassé et de la télécommande cassée. En effet, les seules photographies non datées et la seule attestation du nouveau locataire ne suffisent pas à démontrer que Madame [L] [R] est à l’origine de ces désordres ni même que la société VAL IMMO 64 en avait connaissance. 

Seules les dégradations constatées lors de l’état des lieux d’entrée de Monsieur [U], le nouveau locataire, peuvent effectivement être reprochées à cette société qui a négligé de les consigner sur l’état des lieux de sortie de Madame [L] [R]. 

Cependant, là encore les époux [B] ne versent aucun élément permettant au Tribunal de céans de chiffrer les éventuels travaux de reprise, et ne sollicitent pas leur remboursement. 

Par conséquent, les époux [M] [V] seront déboutés de leur demande en ce sens. 


* Sur l’absence de restitution de l’entièreté du dépôt de garantie versé par Monsieur [H] [N]

En l’espèce, les époux [B] soutiennent que la société VAL IMMO 64 ne leur a pas reverser l’entièreté du dépôt de garantie que leur a verser Monsieur [U]. A l’appui de leurs demandes, ils produisent une photographie du virement effectué par ce dernier d’un montant de 1.034,52 euros, une attestation de ce dernier attestant qu’il a bien versé cette somme, ainsi qu’un arrêté de compte de location du 6 février 2023. Ils sollicitent alors le remboursement de la somme de 462,01 euros. 

Or, si l’arrêté de compte ne fait pas état du versement du dépôt de garantie du locataire aux époux [B], rien ne permet de conclure que l’EURL VAL IMMO 64 a effectivement conservé la somme de 462,01 euros, et a donc restitué aux époux la somme de 572,51 euros au titre du dépôt de garantie, l’arrêté de compte ne mentionnant que les loyers du locataire, dus au titre du prorata du mois de décembre 2022, et du mois de janvier 2023. 

Force est de constater que les époux [B] n’apporte pas la preuve que la société VAL IMMO 64 a bien conservé le dépôt de garantie versé par Monsieur [U]. 

Par conséquent, les époux [B] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes. 

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'instance seront laissés à la charge du demandeur, partie succombante à l’instance. 

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,

DIT n'y avoir lieu à condamner l'une ou l'autre des parties en application de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE les époux [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

Le Greffier, Le Juge,

Marie-France PLUYAUD Benoît VERLIAT

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Mise à jour de la source le 2025-12-15T19:54:00.491Z.