Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 6 août 2026, n° 24/08394

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente

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Exposé du litige

N° RG 24/08394 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRIO

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50Z

N° RG 24/08394
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRIO







AFFAIRE :

SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS
C/
[L] [S] [A]




 




Décision nativement numérique délivrée à :

Me Françoise AMADIO
Me Baudouin BOKOLOMBE




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Baudouin BOKOLOMBE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Jean-Baptiste LE ROY de l’AARPI LE ROY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [S] [A]
né le 18 Mai 1949 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Françoise AMADIO, avocat au barreau de BORDEAUX
 
La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS est spécialisée dans l’achat et la vente de biens immobiliers en viager. 

Le 24 octobre 2022, Monsieur [L] [A], en sa qualité de gérant majoritaire de la SCI [O], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à CENON, a signé un mandat exclusif de vente au bénéfice de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Le 06 mars 2023, Monsieur [A] a informé la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de la réception d’une lettre d’intention d’acquérir son bien émanant d’une de ses connaissances.

Le 29 mars 2023, la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS a reçu en LRAR la résiliation de son mandat par Monsieur [A]. 
 
La société PATRIMOINES ET SOLUTIONS a répondu par LRAR en date du 13 avril 2023 indiquant qu’elle se réservait la possibilité de solliciter l’application de la clause pénale.

Le 12 octobre 2023, la SCI [O] a été radiée par suite d'une liquidation amiable, Monsieur [L] [A], gérant et unique associé, ayant été désigné liquidateur amiable.

Se plaignant de la violation de la clause d’exclusivité prévue au mandat par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS a assigné Monsieur [A] et afin de demander le paiement de la somme de 54.000 euros en application de la clause pénale prévue au mandat de vente exclusif en raison de la violation de la clause d’exclusivité outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sollicitait au visa des articles 1104, 1212, 1231, 1231-1, 1231-5, 1343-5, et 2004 du Code civil, de la loi Hoguet et de la loi Alur de :
A titre principal : 
- CONSTATER la validité du mandat exclusif de vente ; 
- CONSTATER que la résolution du mandat exclusif de vente intervenue le 29 mars 2023 est dépourvue de cause légitime et que la demande de résolution réitérée dans les conclusions adverses n’a pas lieu d’être, le mandat de vente exclusif étant à ce jour terminé ; 
- JUGER que Monsieur [A] a violé la clause d’exclusivité prévue au mandat de vente exclusif conclu avec la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ; 
- APPLIQUER la clause pénale prévue au mandat de vente exclusif ; 
- JUGER que Monsieur [A] a causé un préjudice moral certain à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en la dénigrant auprès de Monsieur [M] ; 
En conséquence : 
- CONDAMNER Monsieur [A] à verser la somme de 54.000 € contractuellement 
prévue à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en application de la clause pénale ; 


- CONDAMNER Monsieur [A] à verser la somme de 5.000 € à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en réparation de préjudice moral ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER Monsieur [A] à verser à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS la somme de 3.050 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2026, Monsieur [L] [A] sollicitait au visa des articles 1104, 1178, 1217, 1227, 1240, 1992 et 1993 du Code civil et du décret du 20 juillet 1972 de :
Sur la demande principale,
• JUGER que la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS n’a pas exécuté les obligations essentielles mises à sa charge par le mandat de vente exclusif du 24 octobre 2022 ;
• PRONONCER la résolution dudit mandat aux torts exclusifs de la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ;
• JUGER qu’en conséquence de cette résolution, aucune des stipulations du mandat et notamment la clause d’exclusivité et la clause pénale n’est applicable ;
• DÉBOUTER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 54 000 € au titre de la clause pénale ;
Sur la demande reconventionnelle,
• ACCUEILLIR la demande reconventionnelle de M. [L] [A] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;
• JUGER que les manquements graves, répétés et fautifs de la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ont causé à M. [L] [A] un préjudice matériel et moral certain ;
• CONDAMNER en conséquence la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à M. [L] [A] la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Sur les demandes accessoires,
• DÉBOUTER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
• CONDAMNER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à M. [L] [A] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• CONDAMNER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS aux entiers dépens ;
• RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale et la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 dispose que : Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Lorsque le mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :
1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l'article 6 de la présente loi ;
2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l'article 1er et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même article.

L’article 78 alinéa 1er et 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS formule une demande de paiement du montant de la clause pénale prévue au mandat en raison de la violation de la clause d’exclusivité par Monsieur [L] [A], celui-ci ayant négocié directement avec d’autres acquéreurs durant la période de validité du mandat.




Monsieur [L] [A] ne conteste pas avoir négocié puis finalisé la vente de son bien avec d’autres acquéreurs sans l’intermédiation de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Afin de s’opposer à la demande de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, Monsieur [L] [A] fait valoir que la clause d’exclusivité prévue au contrat lui est inopposable, la rédaction étant insuffisamment claire faisant naître une ambiguïté manifeste quant à la faculté de résiliation après la période d’irrévocabilité.

Dans son paragraphe intitulé « duré du mandat », le contrat stipule : « le présent mandat est donné en exclusivité, à titre irrévocable, pour une durée initiale de trois mois avec prise d’effet à compter de sa signature par le mandant.
À l’expiration de cette période initiale de trois mois, le présent mandat sera tacitement reconduit pour une durée de 12 mois à l’échéance de laquelle il sera résilié de plein droit. 
Il est ici précisé que la clause d’exclusivité ne pourra être dénoncée que passé un délai de trois mois à compter de la signature du présent mandat, dans les mêmes conditions que le mandat lui-même ». 

Le mandat ne comporte pas la reproduction expresse des dispositions d’ordre public du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

De plus, la rédaction de ces clauses génère une ambiguïté manifeste sur le fait que le mandant semble ne pas disposer de la faculté de dénoncer à tout moment le mandat à l’issue de la période d’irrévocabilité de trois mois.

Il ressort en effet de ces stipulations qu’à défaut de résiliation à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signature du mandat, le mandant se trouve liée par tacite reconduction pour une durée de 12 mois sans aucun rappel de la faculté de résilier celui-ci à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, quinze jours au moins à l'avance, comme prévu à l’article 78 alinéa 2 du décret précité.

Ainsi, à défaut de respecter ces dispositions d’ordre public exigeant une reproduction fidèle de l’alinéa 2 de l’article 78 du décret précité, la clause d’exclusivité stipulée au contrat est inopposable à Monsieur [L] [A].

Il en découle que délié de toute clause d’exclusivité conférée à son mandataire, Monsieur [L] [A] n’a commis aucun manquement contractuel en entrant directement en négociation courant mars 2023 puis par la suite en contractant avec des acquéreurs sans l’intermédiaire de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Cette dernière ne peut donc réclamer l’application de la clause pénale prévue au contrat en cas de violation de la clause d’exclusivité et sera donc déboutée de sa demande.

S’agissant de la demande de résolution du mandat sollicitée par Monsieur [L] [A] comme moyen opposant à la demande d’application de la clause pénale, cette demande est sans objet dès lors que le contrat a été résilié par celui-ci suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 mars 2023 et qu’il sera donc débouté de cette demande.


La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sollicite la condamnation de Monsieur [L] [A] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle fonde sa demande sur le fait que Monsieur [L] [A] se serait livré à un dénigrement à son égard auprès de Monsieur [M], acquéreur potentiel.

Cependant, le seul courriel émanant de Monsieur [L] [A] sur lequel la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS étaye sa prétention ne comporte aucun propos dénigrant pouvant être constitutif d’une faute à l’origine d’un préjudice moral.

En conséquence, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral. 

Sur les demandes reconventionnelles à titre indemnitaire

Monsieur [L] [A] soutient que la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS a commis différentes fautes dans le cadre de l’exécution de son mandat ayant généré, selon lui, un préjudice matériel ainsi qu’un préjudice moral et sollicite par conséquent, sans distinction, une somme globale de 15.000 euros.

Monsieur [L] [A] reproche à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de n’avoir effectué aucune démarche pour vendre son bien et s’être limité à l‘option d’achat que pouvait représenter Monsieur [M] alors que ce dernier ne présentait aucune garantie financière.

S’il est exact que la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS ne justifie ni de visite du bien en dehors de celle de Monsieur [M] à défaut notamment de production de bons de visite ni de diffusions réalisées sur des sites spécialisés afin de favoriser la vente du bien de Monsieur [L] [A], ces seuls éléments sont insuffisants pour caractériser une faute contractuelle justifiant l’engagement de la responsabilité contractuelle de cette dernière.

Mais surtout, le préjudice matériel invoqué par Monsieur [L] [A] est totalement inexistant étant constitué, selon ses écritures, par le fait qu’il a “failli perdre l’unique opportunité sérieuse et immédiate de vendre son bien”.

A défaut de rapporter la preuve d’un préjudice en lien direct avec un manquement contractuel imputable à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, Monsieur [L] [A] sera débouté de sa demande au titre du préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur [L] [A] invoque tout à la fois un “abandon professionnel” de la part de Monsieur [L] [A], une accusation infondée de fraude liée à la dissolution de la SCI et une “stratégie procédurale grossière” comprenant la délivrance de trois assignations en un an, à l’origine selon lui d’un préjudice moral.




Cependant, à nouveau les manquements imputés à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS ne sont nullement établis et par ailleurs aucun préjudice moral n’est caractérisé.

En conséquence, Monsieur [L] [A] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, succombant à titre principal à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de condamner la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. 

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

Déboute la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande au titre de son préjudice moral ;

Déboute Monsieur [L] [A] de sa demande de résolution du mandat ;

Déboute Monsieur [L] [A] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Condamne la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 


La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Texte intégral

N° RG 24/08394 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRIO

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 
50Z

N° RG 24/08394
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRIO







AFFAIRE :

SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS
C/
[L] [S] [A]




 




Décision nativement numérique délivrée à :

Me Françoise AMADIO
Me Baudouin BOKOLOMBE




COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Baudouin BOKOLOMBE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Jean-Baptiste LE ROY de l’AARPI LE ROY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [S] [A]
né le 18 Mai 1949 à [Localité 3] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Françoise AMADIO, avocat au barreau de BORDEAUX
 
La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS est spécialisée dans l’achat et la vente de biens immobiliers en viager. 

Le 24 octobre 2022, Monsieur [L] [A], en sa qualité de gérant majoritaire de la SCI [O], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à CENON, a signé un mandat exclusif de vente au bénéfice de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Le 06 mars 2023, Monsieur [A] a informé la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de la réception d’une lettre d’intention d’acquérir son bien émanant d’une de ses connaissances.

Le 29 mars 2023, la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS a reçu en LRAR la résiliation de son mandat par Monsieur [A]. 
 
La société PATRIMOINES ET SOLUTIONS a répondu par LRAR en date du 13 avril 2023 indiquant qu’elle se réservait la possibilité de solliciter l’application de la clause pénale.

Le 12 octobre 2023, la SCI [O] a été radiée par suite d'une liquidation amiable, Monsieur [L] [A], gérant et unique associé, ayant été désigné liquidateur amiable.

Se plaignant de la violation de la clause d’exclusivité prévue au mandat par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS a assigné Monsieur [A] et afin de demander le paiement de la somme de 54.000 euros en application de la clause pénale prévue au mandat de vente exclusif en raison de la violation de la clause d’exclusivité outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sollicitait au visa des articles 1104, 1212, 1231, 1231-1, 1231-5, 1343-5, et 2004 du Code civil, de la loi Hoguet et de la loi Alur de :
A titre principal : 
- CONSTATER la validité du mandat exclusif de vente ; 
- CONSTATER que la résolution du mandat exclusif de vente intervenue le 29 mars 2023 est dépourvue de cause légitime et que la demande de résolution réitérée dans les conclusions adverses n’a pas lieu d’être, le mandat de vente exclusif étant à ce jour terminé ; 
- JUGER que Monsieur [A] a violé la clause d’exclusivité prévue au mandat de vente exclusif conclu avec la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ; 
- APPLIQUER la clause pénale prévue au mandat de vente exclusif ; 
- JUGER que Monsieur [A] a causé un préjudice moral certain à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en la dénigrant auprès de Monsieur [M] ; 
En conséquence : 
- CONDAMNER Monsieur [A] à verser la somme de 54.000 € contractuellement 
prévue à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en application de la clause pénale ; 


- CONDAMNER Monsieur [A] à verser la somme de 5.000 € à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS en réparation de préjudice moral ; 
En tout état de cause : 
- CONDAMNER Monsieur [A] à verser à la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS la somme de 3.050 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2026, Monsieur [L] [A] sollicitait au visa des articles 1104, 1178, 1217, 1227, 1240, 1992 et 1993 du Code civil et du décret du 20 juillet 1972 de :
Sur la demande principale,
• JUGER que la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS n’a pas exécuté les obligations essentielles mises à sa charge par le mandat de vente exclusif du 24 octobre 2022 ;
• PRONONCER la résolution dudit mandat aux torts exclusifs de la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ;
• JUGER qu’en conséquence de cette résolution, aucune des stipulations du mandat et notamment la clause d’exclusivité et la clause pénale n’est applicable ;
• DÉBOUTER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 54 000 € au titre de la clause pénale ;
Sur la demande reconventionnelle,
• ACCUEILLIR la demande reconventionnelle de M. [L] [A] sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;
• JUGER que les manquements graves, répétés et fautifs de la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS ont causé à M. [L] [A] un préjudice matériel et moral certain ;
• CONDAMNER en conséquence la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à M. [L] [A] la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Sur les demandes accessoires,
• DÉBOUTER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
• CONDAMNER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à M. [L] [A] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
• CONDAMNER la société PATRIMOINES ET SOLUTIONS aux entiers dépens ;
• RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement des moyens et prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2026.








MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale et la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 dispose que : Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.
Lorsque le mandant n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :
1° Les modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au premier alinéa du I de l'article 6 de la présente loi ;
2° Lorsque ces conventions portent sur des opérations mentionnées aux 1° et 4° de l'article 1er et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même article.

L’article 78 alinéa 1er et 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS formule une demande de paiement du montant de la clause pénale prévue au mandat en raison de la violation de la clause d’exclusivité par Monsieur [L] [A], celui-ci ayant négocié directement avec d’autres acquéreurs durant la période de validité du mandat.




Monsieur [L] [A] ne conteste pas avoir négocié puis finalisé la vente de son bien avec d’autres acquéreurs sans l’intermédiation de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Afin de s’opposer à la demande de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, Monsieur [L] [A] fait valoir que la clause d’exclusivité prévue au contrat lui est inopposable, la rédaction étant insuffisamment claire faisant naître une ambiguïté manifeste quant à la faculté de résiliation après la période d’irrévocabilité.

Dans son paragraphe intitulé « duré du mandat », le contrat stipule : « le présent mandat est donné en exclusivité, à titre irrévocable, pour une durée initiale de trois mois avec prise d’effet à compter de sa signature par le mandant.
À l’expiration de cette période initiale de trois mois, le présent mandat sera tacitement reconduit pour une durée de 12 mois à l’échéance de laquelle il sera résilié de plein droit. 
Il est ici précisé que la clause d’exclusivité ne pourra être dénoncée que passé un délai de trois mois à compter de la signature du présent mandat, dans les mêmes conditions que le mandat lui-même ». 

Le mandat ne comporte pas la reproduction expresse des dispositions d’ordre public du deuxième alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

De plus, la rédaction de ces clauses génère une ambiguïté manifeste sur le fait que le mandant semble ne pas disposer de la faculté de dénoncer à tout moment le mandat à l’issue de la période d’irrévocabilité de trois mois.

Il ressort en effet de ces stipulations qu’à défaut de résiliation à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signature du mandat, le mandant se trouve liée par tacite reconduction pour une durée de 12 mois sans aucun rappel de la faculté de résilier celui-ci à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, quinze jours au moins à l'avance, comme prévu à l’article 78 alinéa 2 du décret précité.

Ainsi, à défaut de respecter ces dispositions d’ordre public exigeant une reproduction fidèle de l’alinéa 2 de l’article 78 du décret précité, la clause d’exclusivité stipulée au contrat est inopposable à Monsieur [L] [A].

Il en découle que délié de toute clause d’exclusivité conférée à son mandataire, Monsieur [L] [A] n’a commis aucun manquement contractuel en entrant directement en négociation courant mars 2023 puis par la suite en contractant avec des acquéreurs sans l’intermédiaire de la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS.

Cette dernière ne peut donc réclamer l’application de la clause pénale prévue au contrat en cas de violation de la clause d’exclusivité et sera donc déboutée de sa demande.

S’agissant de la demande de résolution du mandat sollicitée par Monsieur [L] [A] comme moyen opposant à la demande d’application de la clause pénale, cette demande est sans objet dès lors que le contrat a été résilié par celui-ci suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 mars 2023 et qu’il sera donc débouté de cette demande.


La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sollicite la condamnation de Monsieur [L] [A] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle fonde sa demande sur le fait que Monsieur [L] [A] se serait livré à un dénigrement à son égard auprès de Monsieur [M], acquéreur potentiel.

Cependant, le seul courriel émanant de Monsieur [L] [A] sur lequel la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS étaye sa prétention ne comporte aucun propos dénigrant pouvant être constitutif d’une faute à l’origine d’un préjudice moral.

En conséquence, la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral. 

Sur les demandes reconventionnelles à titre indemnitaire

Monsieur [L] [A] soutient que la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS a commis différentes fautes dans le cadre de l’exécution de son mandat ayant généré, selon lui, un préjudice matériel ainsi qu’un préjudice moral et sollicite par conséquent, sans distinction, une somme globale de 15.000 euros.

Monsieur [L] [A] reproche à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de n’avoir effectué aucune démarche pour vendre son bien et s’être limité à l‘option d’achat que pouvait représenter Monsieur [M] alors que ce dernier ne présentait aucune garantie financière.

S’il est exact que la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS ne justifie ni de visite du bien en dehors de celle de Monsieur [M] à défaut notamment de production de bons de visite ni de diffusions réalisées sur des sites spécialisés afin de favoriser la vente du bien de Monsieur [L] [A], ces seuls éléments sont insuffisants pour caractériser une faute contractuelle justifiant l’engagement de la responsabilité contractuelle de cette dernière.

Mais surtout, le préjudice matériel invoqué par Monsieur [L] [A] est totalement inexistant étant constitué, selon ses écritures, par le fait qu’il a “failli perdre l’unique opportunité sérieuse et immédiate de vendre son bien”.

A défaut de rapporter la preuve d’un préjudice en lien direct avec un manquement contractuel imputable à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, Monsieur [L] [A] sera débouté de sa demande au titre du préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral, Monsieur [L] [A] invoque tout à la fois un “abandon professionnel” de la part de Monsieur [L] [A], une accusation infondée de fraude liée à la dissolution de la SCI et une “stratégie procédurale grossière” comprenant la délivrance de trois assignations en un an, à l’origine selon lui d’un préjudice moral.




Cependant, à nouveau les manquements imputés à la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS ne sont nullement établis et par ailleurs aucun préjudice moral n’est caractérisé.

En conséquence, Monsieur [L] [A] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS, succombant à titre principal à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de condamner la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS à verser à Monsieur [L] [A] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. 

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Déboute la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

Déboute la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS de sa demande au titre de son préjudice moral ;

Déboute Monsieur [L] [A] de sa demande de résolution du mandat ;

Déboute Monsieur [L] [A] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS à payer à Monsieur [L] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.


Condamne la SARL PATRIMOINES ET SOLUTIONS aux dépens de l'instance.

Rappelle l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 


La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 




















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1178, code civil 1212, code civil 1993, code civil 2004, code de la consommation L136-1, code civil 1992). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

17 janvier 2020 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 18/14818
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14 janvier 2025 · Cour d'appel de Chambéry · Autre · n° 22/00212
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10 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02772
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5 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte · n° 25/56819
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11 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Pau · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00175
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16 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Limoges · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00798
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17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00953
en commun : code civil 1993, code civil 2004

Mise à jour de la source le 2026-08-10T18:08:44.155Z.