Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/08975

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 09 JUIN 2026



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08975 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNXL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2024- Jude des contentieux de la protection de [Localité 1]- RG n° 22/11330





APPELANTE

 

S.A.S. COGIM

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 317 340 743 

représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social 

[Adresse 1] 

[Localité 2]



Représentée par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE 



Madame [O] [B] [F]

née le 08 Avril 1975 à [Localité 3] (MARTINIQUE)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, toque : G121





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre 

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Jean-Yves PINOY, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

FAITS ET PRÉTENTIONS 



Suivant acte sous seing privé du 8 mai 2020, Mme [O] [F] a confié à la SAS Citya cogim la gestion locative de son bien (lots n°256, 544 et 832) situé [Adresse 3], une garantie locative ayant été souscrite.



Dans ce cadre, le bien a été donné à bail et Mme [O] [F] a dénoncé, par divers courriers, l'existence d'une dette de loyers auprès de son mandataire. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Mme [O] [F] d'avoir à régler la somme de 2 323,60 euros au titre des charges de copropriété impayées pour les lots n°256, 544 et 832. 



 Le 7 novembre 2022, Mme [O] [F] a sollicité la résolution du mandat de gestion.



Mme [O] [F] a, par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, fait assigner la SAS Citya cogim devant le tribunal judiciaire de Bobigny . Par jugement du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a : 

- déclaré irrecevable la demande de communication de pièces présentée par Mme [O] [F] par voie d'incident ;

- rejeté la demande de communication de pièces présentée par Mme [O] [F] ;

- constaté la résiliation du mandat du 8 mai 2020 par lequel Mme [O] [F] a confié à la SAS Citya cogim la gestion locative de son bien (lots n°256, 544 et 832) situé [Adresse 3] ;

- condamné la SAS Citya cogim à restituer à Mme [O] [F] la somme de 461,76 euros;

- condamné la SAS Citya cogim à payer à Mme [F] la somme de 5 476,90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

- condamné la SAS Citya cogim à payer à Mme [O] [F] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- mis les dépens à la charge de la SAS Citya cogim ;

- condamné la SAS Citya cogim à payer à Mme [O] [F] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SAS Citya cogim de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Par déclaration reçue au greffe le 07 mai 2024, la SAS Citya cogim a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées le 18 juin 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS Citya cogim demande à la cour de : 

- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; 

- infirmer le jugement rendu le 11 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ; 

En conséquence, 

- débouter Mme [O] [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 

- condamner Mme [O] [F] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [O] [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc Hoffmann, avocat au barreau de Paris, selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions déposées le 22 juillet 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [O] [F] demande à la cour de : 

- débouter la SAS Citya cogim de l'ensemble de ses prétentions. 

- confirmer le jugement rendu le 11 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny , en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la SAS Citya cogim dans le cadre des défaillance commises dans la gestion de son mandat locatif et condamné la société appelante à lui payer les sommes suivantes : 

- 5 476,90 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier ; 

- 3 500 euros de frais de procédure en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

- réformer le jugement rendu le 11 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Bobigny , en ce qu'il a cantonné ses demandes et a réduit ses préjudices à : 

461,76 euros au titre des honoraires indûment encaissés par la SAS Citya cogim et 1 000 euros de préjudice moral,

De ce fait, 

- condamner la SAS Citya cogim à lui verser la somme de 1 462,24 euros, correspondant aux honoraires indûment perçus,

- condamner la SAS Citya cogim à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre du préjudice moral,

Au surplus, 

- condamner la SAS Citya cogim à lui verser la somme de 4 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner la SAS Citya cogim aux entiers dépens de l'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 avril 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la résiliation du mandat,



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Selon l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut notamment provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l'inexécution.



L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, soit d'une décision de justice.



Aux termes de l'article 1226 du code civil, le créancier peut résoudre le contrat par voie de notification après mise en demeure demeurée infructueuse lorsque l'inexécution est suffisamment grave.



Enfin, l'article 2004 du code civil dispose que le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble.



Il résulte également d'une jurisprudence constante que la révocation anticipée d'un mandat pour motif légitime n'ouvre droit à aucune indemnité au profit du mandataire défaillant (Cass. 1re civ., 28 janvier 2003, n°00-15.519).



Il résulte des pièces produites que Mme [O] [F] a multiplié les alertes auprès de son mandataire à compter de l'année 2021 concernant les impayés locatifs, l'absence de suivi du dossier et les difficultés affectant la gestion de son bien.

Par lettre recommandée du 9 septembre 2022, son conseil a expressément mis en demeure la SAS Citya Cogim de justifier des diligences accomplies et l'a avertie qu'à défaut, la résiliation du mandat serait sollicitée.



La résiliation a ensuite été notifiée le 7 novembre 2022.



La cour relève que la SAS Citya Cogim ne justifie d'aucune démarche effective de recouvrement des loyers impayés ; d'aucune procédure engagée contre les locataires défaillants ; d'aucune déclaration de sinistre auprès de l'assureur garantissant les loyers impayés ; d'aucune réponse utile aux multiples sollicitations de sa mandante ; d'aucune diligence concernant le règlement des charges de copropriété alors que cette mission figurait dans le mandat.



Ces manquements répétés caractérisent une inexécution suffisamment grave des obligations essentielles du mandataire.



La cour confirme dès lors le principe de la résiliation du mandat aux torts exclusifs de la SAS Citya Cogim.



Toutefois, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les effets financiers de cette résiliation doivent être appréciés à compter de la date à laquelle les manquements du mandataire ont été clairement portés à sa connaissance et dénoncés par la mandante.



Il ressort des pièces produites que Mme [O] [F] a adressé dès le 14 octobre 2021 un premier signalement circonstancié dénonçant l'absence de gestion effective du dossier locatif.



À compter de cette date, la SAS Citya Cogim a continué à percevoir des honoraires alors même qu'elle n'exécutait plus les diligences essentielles constituant la contrepartie de sa rémunération.



Les honoraires mensuels s'élevant à 76,96 euros, la somme perçue entre le 14 octobre 2021 et le 8 mai 2023 représente :

76,96 euros × 19 mois = 1 462,24 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et la SAS Citya Cogim condamnée à restituer à Mme [O] [F] la somme de 1 462,24 euros.



Sur la responsabilité contractuelle du mandataire et le préjudice financier,



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



L'article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts en raison de l'inexécution de son obligation.



Il est de jurisprudence constante que le gestionnaire locatif est tenu d'une obligation de diligence dans le suivi des loyers, la mise en 'uvre des garanties souscrites et l'accomplissement des actes utiles à la préservation des intérêts de son mandant.

Il n'est pas contesté que le mandat imposait à la SAS Citya Cogim de souscrire une garantie loyers impayés pour le compte de sa mandante.



Il n'est pas davantage contesté que les arriérés locatifs atteignaient : 837,28 euros concernant M. [M] ;4 694,94 euros concernant M. [E], soit un total de 5 532,22 euros.

La cour observe que la SAS Citya Cogim ne produit aucun justificatif de déclaration de sinistre, aucun échange avec l'assureur, aucune décision de refus de garantie, aucun acte de recouvrement, aucun commandement de payer et aucune procédure visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.



Les deux pièces nouvelles communiquées en appel, à savoir un document relatif à une garantie loyers impayés et un extrait de gestion de compte, ne permettent nullement d'établir l'accomplissement de diligences effectives.



La cour relève également que malgré les demandes répétées de Mme [O] [F], la SAS Citya Cogim n'a jamais été en mesure de remettre un dossier complet concernant le locataire M. [E] ni de justifier des actions menées pour préserver les intérêts de sa mandante.



L'absence totale de justification quant à l'activation de la garantie loyers impayés constitue un manquement particulièrement grave au regard de l'objet même du mandat.



Dans ces conditions, le lien de causalité entre les fautes commises et la perte de chance subie par Mme [O] [F] est établi.



Compte tenu de la nature de la garantie souscrite et de l'absence de tout élément laissant supposer un refus légitime de prise en charge, la perte de chance de bénéficier de l'indemnisation assurantielle doit être évaluée à 99 %.



Le préjudice financier s'établit ainsi à :

5 532,22 euros × 99 % = 5 476,90 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur le préjudice moral,



Conformément aux articles 1231-1 du code civil et 1240 du code civil, tout préjudice certain résultant d'une faute contractuelle ouvre droit à réparation.



Mme [O] [F] justifie avoir été contrainte, durant plusieurs années, de multiplier les courriels, lettres recommandées, mises en demeure, démarches auprès du syndicat des copropriétaires et procédures judiciaires afin d'obtenir des informations élémentaires sur la gestion de son bien.



La carence persistante du mandataire, son absence de réponse aux sollicitations de sa cliente ainsi que l'opacité ayant entouré l'exécution du mandat ont généré un préjudice moral distinct du préjudice financier.



Toutefois, au regard des circonstances de la cause, la somme de 1 000 euros allouée par le premier juge assure une réparation adéquate de ce chef de préjudice.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles,



Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent que la partie principalement succombante supporte les dépens et peut être condamnée à verser à l'autre partie une indemnité destinée à compenser les frais non compris dans les dépens.



La SAS Citya Cogim succombant pour l'essentiel de ses prétentions, il convient de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.



Elle supportera également les dépens d'appel.



L'équité commande en outre de la condamner à payer à Mme [O] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.



Sa propre demande formée sur le même fondement sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la SAS Citya Cogim à restituer à Mme [O] [F] la somme de 461,76 euros au titre des honoraires de gestion ;



L'infirme de ce seul chef ;



Statuant à nouveau,



Condamne la SAS Citya Cogim à payer à Mme [O] [F] la somme de 1 462,24 euros au titre de la restitution des honoraires de gestion indûment perçus ;



Confirme pour le surplus le jugement rendu le 11 mars 2024 ;



Y ajoutant,



Condamne la SAS Citya Cogim à payer à Mme [O] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute la SAS Citya Cogim de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne la SAS Citya Cogim aux entiers dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,