Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 1ère section, 23 juin 2026, n° 22/12373

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me DE [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me DE ARAUJO


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 22/12373 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Octobre 2022









JUGEMENT 
rendu le 23 Juin 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0278



DÉFENDERESSE

S.A.S.U [U], anciennement dénommée NEXITY [U], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0963
Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 01 Avril 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P-Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5], dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 6], a fait assigner, devant la juridiction de céans, la SAS [U] anciennement dénommée Nexity [U] pour rechercher sa responsabilité sur le fondement de l'article 1992 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'octroi de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel. 

Par ordonnance en date du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état a : 

- déclaré irrecevable car prescrite la prétention indemnitaire du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 5] à [Localité 5] tendant à la condamnation de la SAS [U] au paiement de dommages et intérêts pour absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014 à hauteur de 2.832,15 euros,

- débouté la SAS [U] du surplus de ses demandes tendant à l'irrecevabilité des prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 5] à [Localité 5],

- réservé les dépens de l'incident ainsi que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Décision du 23 Juin 2026
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q demande au tribunal de : 

“Vu l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, 

Vu l’article 1992 du Code civil, 

Vu l’article 1241 du Code civil,

Débouter la Société [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de la somme de 1.895,14 € 4ème trimestre2021 inclus, et subsidiairement la somme de 1.360,36 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du règlement des appels de charges émis par le Syndicat des Copropriétaires Principal de la [Adresse 6] pour le lot n° 8040 ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2.220 €, et subsidiairement la somme de 1.580 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du règlement des avis de taxes foncières au titre des lots n° 1971 et le n°2029 appartenant au Syndicat des Copropriétaires Principal ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 1.105,80 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de facturation de la consommation d’eau chaude sanitaire auprès de Monsieur [P], gardien, pour la période allant du 1er octobre 2018 au 31 mars 2021 ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 418 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait des frais de mise en demeure et de relance payés au Syndicat des Copropriétaires Principal ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 7.603,10 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait des doublons de facturation pour les prestations d’entretien de la VMC et de désinfection des colonnes vide-ordures ;

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 3.195,85 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du versement d’une prime exceptionnelle au successeur de Monsieur [P] ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 4.982,50 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence dans le suivi des travaux de ravalement.

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 24.674,65 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de gestionnaire et de la carence dans l’exécution de la mission de syndic ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ; 

Condamner la Société [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 10.000 €, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Condamner la défenderesse aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Leonel de MENOU, Avocat aux offres de droit, et ce dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2025, la SAS [U] demande au tribunal de : 

“ Vu l’article 1353 du code civil, 
vu l’article 1992 du code civil, 
vu l’article de la loi du 10 juillet 1965, 
vu l’article 1231-1 du code civil, 

- débouter le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 7] [Localité 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société [U], anciennement dénommée Nexity [U] ; 

- à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 7] [Localité 6] à payer à la société [U] anciennement dénommée Nexity [U] la somme de 13 730, 24 euros à titre de dommages et intérêts ; 

En tout état de cause, 

- condamner le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 7] [Localité 6] à payer à la société [U] anciennement dénommée Nexity [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 7] [Localité 6] à payer à la société [U] anciennement dénommée Nexity [U] aux dépens de l’instance.”

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close par ordonnance du 1er décembre 2025

L'affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026 a été mise en délibéré au 23 juin 2026. 
Décision du 23 Juin 2026
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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la SAS [U]

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle de la SAS [U].

La responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires est régie par les principes applicables au contrat de mandat, et notamment par les articles 1991 et 1992 du code civil.

L’alinéa 1er de l’article 1992 du code civil expose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
 
Pour engager la responsabilité du syndic, le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par le syndic.

Aux termes de l’articles 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

- sur la demande de paiement de la somme de 1895, 14 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement 1 360, 36 euros au titre du règlement des appels de charges émis pour le lot n° 8040

Reprochant à la SAS [U] de n’avoir entrepris aucune action du temps de sa gestion à l’encontre du syndicat principal de la [Adresse 6] afin que l’annulation du lot n° 8040 soit prise en compte, le demandeur considère qu’il a payé une somme globale indue de 1895, 14 euros arrêté au 1er octobre 2021 au titre des charges afférentes au lot n° 8040. Il affirme que ce montant est établi au regard de sa pièce n°99. 
La SAS [U] oppose que le demandeur se contredit en affirmant d’une part que l’annulation du lot n° 8040 a été actée et d’autre part en lui reprochant une absence de diligences envers le syndicat principal afin que l’annulation du lot n° 8040 soit prise en compte. Elle affirme que les montants sollicités ne sont pas justifiés par les pièces produites.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires secondaire du 30 juin 2011, il a été décidé d’annuler le lot n° 8040 correspondant à la loge du gardien.

Il ressort du règlement de copropriété versé par le demandeur, postérieur au 10 octobre 2016, aux termes de sa pièce 97 que le lot n° 8040 ne figure ni dans l’état descriptif de division, ni dans le tableau de répartition des charges. Cette pièce suffit à étayer ses affirmations selon lesquelles le lot a été supprimé. 

Par conséquent, les appels de charges postérieurs à la date susmentionnée pour un montant de 1360, 36 euros devront lui être remboursés dans la mesure où la SAS [U], qui a appelé des charges au titre d’un lot inexistant a commis une faute en lien direct avec ce préjudice. 
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En revanche, comme le relève à juste titre la SAS [U], la reprise de solde de 649 euros n’étant pas justifiée, ce montant ne peut pas en l’état être remboursé au demandeur.

- sur la demande de paiement de la somme de 2220 euros à titre de dommages et intérêts et subsidiairement 1580 euros du fait du règlement des avis et taxes foncières des lots n° 1971 et 2029

Le demandeur indique que le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 8] est propriétaire dans l’immeuble de deux parkings correspondant aux lot n° 1971 et n° 2029. Il affirme qu’entre 2009 et 2020, la SAS [U] a réglé les taxes foncières dues par le syndicat des copropriétaires principal au titre des lots 1971 et 2029 avec des fonds du syndicat secondaire des bâtiments P et Q.

La SAS [U] oppose que le demandeur ne justifie pas qu’elle a commis une faute. 

Elle relève que pour parvenir à la somme de 2 220 euros, le demandeur a déduit des 2 706 euros initialement sollicités dans l’assignation les 242 euros réclamés pour 2019 et les 244 euros réclamés pour l’année 2020. Elle en déduit que le demandeur reconnaît ainsi que sa demande n’était pas justifiée pour les années 2019 et 2020. Elle constate qu’à titre subisidiaire, il déduit de la somme de 2 220 euros, les sommes de 193 euros pour l’année 2009, 210 euros pour l’année 2010 et 237 euros pour l’année 2018. 

La SAS [U] considère que le demandeur ne verse aucune pièce pour les années 2009, 2010 et 2018. Elle affirme que pour les autres années, il se contente de verser des états de dépense qui ne constituent pas une preuve suffisante.

La SAS [U] relève que la demande aurait due être formée contre le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 6]. 

En l’espèce, au regard des pièces produites par le demandeur (pièces 110 à 117, 19, 49), le tribunal constate que la correspondance entre le relevé général annuel de dépenses, l’annexe 3 de l’exercice clos et le courriel du Trésor Public du 6 avril 2022 établit que ces taxes portent sur des biens qui n’appartiennent pas au syndicat des copropriétaires secondaire. 

Il y a lieu de relever que lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2020, la résolution n° 13 relative au remboursement des taxes foncières des deux lots de parking par la SAS [U] au profit du syndicat des copropriétaires secondaire a été adoptée ; que néanmoins, il n’est pas démontré qu’elle ait été exécutée. 

La SAS [U] oppose à juste titre que les sommes sollicitées au titre des années 2009, 2010 et 2018 sont insuffisamment justifiées. 

Par conséquent, les paiements de taxes foncières, entre 2009 et 2020 pour les lots n° 1971 et n° 2029 devront être remboursés au demandeur dans la mesure où la SAS [U], qui a payé ces taxes et n’a pas sollicité de remboursement a commis une faute en lien avec le préjudice subi pour l’ensemble de ces années, avec l’exclusion néanmoins des demandes pour les années 2009, 2010 et 2018. La somme due par la SAS [U] s’élève donc à 1580 euros.
- sur la demande de paiement de la somme de 1 105, 80 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’absence de facturation de la consommation d’eau chaude sanitaire auprès du gardien pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mars 2021

Le demandeur reproche à la SAS [U] d’avoir omis de facturer à M. [P], gardien, de l’eau chaude. Il considère que la SAS [U] aurait dû lui facturer la somme de 1105, 88 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 21 mars 2021. Il se fonde sur le contrat de travail du gardien, sur la consommation à hauteur de 97 m3 d’eau chaude pour la période allant d’octobre 2018 au 31 mars 2021 et sur l’assemblée générale du 24 juin 2014 qui a fixé le prix du mètre cube d’eau chaude à la somme de 11, 40 euros TTC. Le demandeur expose qu’il appartient à la SAS [U] d’expliquer sur quel fondement, si comme elle le prétend, le contrat de travail et son avenant ne font pas mention de ce que le gardien devait s’acquitter de l’eau chaude sanitaire, elle lui a facturé cette eau en 2015 et 2016. 

La SAS [U] oppose qu’il n’est pas démontré que le gardien doit s’acquitter de l’eau ; qu’elle n’a commis aucune faute ; qu’il appartenait à la copropriété de réclamer le paiement de cette eau chaude ; que le montant du préjudice allégué ne repose pas sur des pièces probantes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SAS [U] a facturé l’eau chaude sanitaire à M. [P] pour les années 2015 et 2016 comme le démontre sa pièce n°19, étant relevé qu’il ressort des pièces 15 et 17 que cette facturation s’appuyait sur les éléments du contrat de travail de ce dernier. Il résulte des pièces n° 20 et 21 que la consommation d’eau, sur la période d’octobre 2018 au 31 mars 2021, s’élève à 97 m3. En outre, le demandeur établit que lors de l’assemblée générale du 24 juin 2014, le prix du mètre cube d’eau chaude a été fixé à la somme de 11, 40 euros TTC ; que ce prix n’a pas varié depuis.

Tenant compte de ces éléments, la SAS [U] qui a omis de facturer l’eau chaude, alors que le conseil syndicat lui a, à de multiples reprises, rappelé la nécessité d’y procéder a commis une faute en lien avec le préjudice invoqué et justifié à hauteur de 1105, 80 euros. 

- sur la demande de paiement de la somme de 418 euros à titre de dommages et intérêts suite aux frais de mise en demeure et relances payés au syndicat des copropriétaires principal

Le demandeur prétend que la SAS [U] n’a pas réglé les charges dues au syndicat principal et qu’il s’est vu imputer une somme de 418 euros au titre des frais de mises en demeure et relances à ce titre. Il indique que le syndic du syndicat des copropriétaires principal appelle trimestriellement des charges de copropriété auprès du syndicat des copropriétaires secondaire. Il expose qu’entre novembre 2015 et juillet 2021, la société Atrium Gestion a adressé 27 mises en demeure et relances ; ce qui caratérise, selon lui, une faute dans l’exécution de son contrat de syndic.

La SAS [U] oppose qu’il n’est pas démontré que le syndic du syndicat principal l’ait mise en demeure en vue du règlement des charges ; qu’aucune mise en demeure ne lui a été envoyée ; qu’il n’est pas démontré que la somme de 418 euros a été payée par le syndicat des copropriétaires secondaire des batiments P et Q puisque le demandeur est toujours débiteur de charges de copropriété.
En l’espèce, il ressort des pièces n° 121 à 132, produites par le demandeur, que des mises en demeure et relances après mises en demeure ont été adressées entre décembre 2015 et juin 2021. Contrairement à ce qu’indique la SAS [U], les sommes correspondant à ces mises en demeure et relances ont bien fait l’objet de facturation.

Par conséquent, le demandeur établit l’existence d’une faute de gestion en lien avec le préjudice invoqué et justifiant la demande de remboursement à hauteur de 418 euros.

- sur la demande de paiement de la somme de 7603, 10 euros à titre de dommages et intérêts en raison du doublon de facturation pour les frais d’entretien de la VMC et de désinfection des colonnes vides-ordures

Le demandeur expose que de 2017 à 2021, la même prestation, consistant à l’entretien de la VMC, a été confiée à deux entreprises. Il affirme qu’en exécution du contrat de maintenance du 13 juillet 2016, le montant des prestations de la société Christal s’élève à la somme de 3 411, 96 euros durant cette période ; qu’en exécution du contrat d’entretien du 18 janvier 2017, le montant des prestations de la société SEMI s’élève à la somme de 1 715, 54 euros pour la même période. Il en déduit qu’il est fondé à solliciter le remboursement d’une somme 3411, 96 euros.

Par ailleurs le demandeur estime qu’une double facturation a aussi été réalisée pour la désinfection des colonnes vide-ordures pour les années 2017 à 2021 inclus. Il affirme que le montant des sommes dues à la société Christal s’élève à 3 901, 55 euros et que le montant des sommes dues à la société ISS s’élève à 3 701, 15 euros. Il en déduit que son préjudice s’élève à 3 901, 55 euros.

Le tribunal considère néanmoins que les pièces visées par le demandeur sont insuffisantes à établir le règlement de l’ensemble des sommes sollicitées. Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

- sur la demande de paiement de la somme de 3 195, 88 euros à titre de dommages et intérêts du fait du versement d’une prime exceptionnelle au successeur de M. [P] 

Le demandeur expose que M. [P] : 

- a exercé les fonctions de gardien pendant 6 ans, soit du 9 février 2015 au 31 mars 2021, date de son départ à la retraite, 
- qu’il avait été mis à sa disposition une loge, un studio servant de sanitaire ainsi qu’un local pour entreposer du matériel. 

Il expose qu’à la suite du départ de M. [P], il a été constaté l’état déplorable des locaux contraignant le nouveau gardien à les débarasser et à les nettoyer ; que l’absence de suivi du personnel, l’absence de visite des locaux et l’absence d’état des lieux de sortie par la SAS Nexity, l’ont conduit à devoir verser une prime au nouveau gardien pour le débarras et le nettoyage desdits locaux. Il explique plus précisément que pour gratifier M. [E], nouveau gardien, de la remise en état des locaux, le syndicat des copropriétaires a décidé, avec l’accord du conseil syndical, de verser une prime exceptionnelle à M.[E] d’un montant de 1985 euros net, soit 3 195, 85 euros brut. Il considère que ces éléments sont établis par ses pièces n° 57 et 58. 

La SAS [U] oppose que l’état déplorable des locaux allégué n’est pas démontré, ni un quelconque manquement de sa part. Elle prétend que la somme brute est de 1985 euros et non 3195, 85 euros.

Le tribunal constate que les pièces n° 57 et 58 démontrent le paiement de primes exceptionnelles au profit de M. [E] pour un montant total de 1985 euros sans que les éléments versés ne permettent d’établir précisément le montant des charges patronales et salariales qu’il invoque pour passer du montant net au montant brut. Sur les raisons de ces primes, il convient de relever que le demandeur produit aux débats un courrier établi par la SAS [U] le 20 novembre 2020 et demandant au nouveau gardien de remettre les lieux en l’état. La SAS [U] ne fournit pas d’explications s’agissant des raisons de ces primes exceptionnelles qui figurent bien sur les pièces n° 57 et 58. Par conséquent, en raison du courrier produit et susmentionné, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 1985 euros.

- sur la demande de paiement de la somme de 4 982, 50 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’absence dans le suivi des travaux de ravalement 

Le demandeur sollicite que la SAS [U] lui rembourse la moitié des honoraires fixés à son profit au titre du suivi administratif, comptable et financier des travaux de ravalement votés lors de l’assemblée générale du 27 juin 2017 pour un montant de 461 332, 41 euros TTC. Au soutien de sa demande, il indique que si les trois premières phases de travaux ont été réalisées dans les délais prévus, tel n’est pas le cas de la 4ème phase dans la mesure où il a fallu attendre le mois d’avril 2021 pour que le traitement des parements par la pose de terres cuites soit réalisé et le mois de février 2022 pour que les finitions soient terminées. Il considère que la SAS [U] n’a pris aucune initiative, ni mis en oeuvre aucune démarche pour contraindre la société EPRD à finir les travaux de ravalement des façades. Il affirme que la SAS [U] ne peut pas se retrancher derrière l’assistance d’un architecte, maître d’oeuvre alors même qu’elle est le représentant légal du syndicat des copropriétaires secondaire, maître d’ouvrage et co-contractant de la société EPRD. 

La SAS [U] oppose qu’au vu des pièces communiquées, les travaux restant à réaliser étaient mineurs. Elle explique qu’elle n’est pas responsable si le prestataire a mis plusieurs mois pour terminer ces travaux ; qu’elle n’était pas en charge du suivi technique des travaux ; que ce suivi était assuré par le maître d’oeuvre mandaté par la copropriété. Elle fait valoir que ses honoraires étaient liés au suivi administratif, comptable et financier des travaux consistant à signer les marchés pour le compte du syndicat des copropriétaires, lancer les appels de fonds et suivre le règlement des appels de fonds par les copropriétaires. Elle considère qu’elle a effectué toutes ces missions. Elle ajoute que le préjudice allégué n’est pas démontré.

En l’espèce, comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, la communication, par la SAS [U], de deux courriers électroniques et un courrier postal de mars et juin 2021 ne permet pas de justifier suffisamment des diligences entreprises auprès de la société EPRD pour la réalisation de la quatrième phase de travaux alors que la durée prévisionnelle s’échelonnait entre le mois de mars 2018 et le mois de septembre 2019. 
Décision du 23 Juin 2026
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Il est donc démontré une carence dans les missions du syndic. Néanmoins, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré de préjudice en lien avec cette carence. Par conséquent, il convient de rejeter cette demande.

- sur la demande de paiement de la somme de 24 674, 65 euros à titre de dommages et intérêts et la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral 

Le demandeur sollicite la condamnation de la SAS [U] à lui verser la somme de 24 674, 65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de gestionnaire et de la carence dans l’exécution de la mission de syndic. Il décompose la somme de 24 674, 65 euros comme suit : 

- 1 682, 36 euros correspondant à la totalité des honoraires de novembre 2018 et décembre 2018, 
- 10 094, 18 euros correspondant aux 3/4 des honoraires pour l’année 2019, 
- 1682, 36 euros correspondant à la totalité des honoraires de janvier 2020 et février 2020, 
- 5607, 88 euros correspondant à la moitié des honoraires de mars 2020 à décembre 2020, 
- 5607, 88 euros correspondant à un tiers des honoraires de janvier 2021 à octobre 2021.

Il reproche à la SAS [U] une carence dans le suivi et la gestion du personnel entre 2018 et 2021, l’absence de présentation des comptes 2020, l’absence de convocation de l’assemblée générale en 2021. Il indique que la SAS [U] a failli dans les missions auxquelles elle est tenue au titre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, obligeant à plusieurs reprises le conseil syndical à la suppléer auprès des copropriétaires, des salariés, des fournisseurs, du syndicat des copropriétaires principal ou des tiers. Il indique que contrairement à ce qu’affirme la SAS [U], il ne forme aucune demande de pénalités de retard, puisque cela a fait l’objet d’une procédure parallèle ayant abouti à l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 1] le 9 avril 2025. Il expose que son préjudice dans le cadre de la présente procédure ne fait pas doublon avec les sommes obtenues devant la Cour d’appel de [Localité 1].

La SAS [U] oppose que le demandeur lui reproche une carence dans le suivi du ravalement alors qu’il a déjà formulé une demande indemnitaire pour la même raison en sollicitant la somme de 4982, 50 euros. Elle estime qu’elle justifie de la réalisation de diligences pour contrôler l’activité du gardien à la suite des plaintes relatives au mauvais entretien des parties communes. Elle considère que la gestion de l’immeuble a bien été assurée de 2018 à mars 2019 ; que la sucession de trois gestionnaires d’avril 2019 à février 2020 n’a pas causé de préjudice à la copropriété ; que le gestionnaire n’a pas à se déplacer sur site en l’absence de difficultés.

La SAS [U] indique qu’elle a établi les comptes 2020 ; qu’ils on été transmis à son successeur ; qu’ils ont été approuvés en assemblée générale.

Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL

Le demandeur expose que la carence du syndic a obligé le conseil syndical à exercer des missions au-delà de ce que prescrit l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le conseil syndical est ainsi devenu le principal interlocuteur des copropriétaires pour répondre à leurs questions et faire face à leurs réclamations ; que cette situation a créé un préjudice moral distinct du non respect du contrat de syndic, ce préjudice étant collectif car il a impacté l’ensemble des copropriétaires.

Le tribunal relève, au vu des pièces produites, que le demandeur indique à juste titre, que le conseil syndical a dû suppléer la carence du syndic notamment : 

- en multipliant les courriers électroniques et postaux auprès de la SAS [U] pour obtenir la régularisation de la situation juridique du lot n° 8040 à l’égard du syndicat des copropriétaires principal et de la situation fiscale des lots de parkings appartenant au syndicat des copropriétaires principal, 
- en intervenant auprès de l’architecte et de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux de ravalement, commencés en mars 2018 et toujours pas terminés lors de la fin de la mission du syndic le 26 octobre 2021, 
- en intervenant auprès du syndic pour que le contrat de travail du gardien soit respecté, que ce soit dans le cadre de l’exécution des tâches ou dans le cadre de la facturation de l’eau chaude sanitaire, 
- en assurant la réalisation et le suivi des travaux de réfection de l’appartement du gardien. 

Le tribunal considère que les demandes formées au titre de la réduction des honoraires pour les années 2018 à 2021 et au titre du préjudice moral ont le même objet. La réduction des honoraires n’est pas suffisamment justifiée dans son quantum. En revanche, les éléments invoqués permettent de caractériser un préjudice moral collectif en lien avec les manquements reprochés qui sera justement évalué à la somme de 4000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS [U] 

La SAS [U] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 13 730, 24 euros pour révocation abusive du mandat de syndic. Elle fonde sa demande sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la revocation du mandat de syndic repose sur des motifs sérieux et justifiés. Il en conclut qu’il n’a commis aucune faute en révoquant le mandat de syndic, de sorte qu’aucune indemnisation ne pourra lui être accordée.

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1212 du même code dispose : «Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat.»

L’article 1224 du même code dispose : «La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.»
Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL

L’article 1226 du même code précise :

«Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.»

Les articles 1227 et 1228 du même code prévoient que «La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice » ; «Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.»

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2020, la SAS [U] a été désignée syndic pour une période de 18 mois soit du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022. Lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2021, le mandat de la SAS Nexity a été révoqué. 

Le tribunal constate que la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 26 octobre 2021 prévoyant la révocation du syndic est motivée. Compte tenu du sens de la présente décision qui reconnaît le bien fondé de plusieurs des griefs mentionnés expréssément par cette résolution, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS [U].

Sur les demandes accessoires

La SAS [U] qui succombe est tenue aux dépens avec distraction au profit de Maître Leonel de Menou et déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Tenue aux dépens, la SAS [U] est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires secondaire la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SAS Nexity [U] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P-Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] les sommes de : 

- 1.360,36 euros, à titre de dommages-intérêts au titre du règlement des appels de charges pour le lot n° 8040 ; 

Décision du 23 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12373 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL

- 1.580 euros, à titre de dommages-intérêts au titre du règlement des 
des avis de taxes foncières pour les lots n° 1971 et le n°2029 ; 

- 1.105,80 euros, à titre de dommages-intérêts au titre de l’absence de facturation de la consommation d’eau chaude du gardien pour la période allant du 1er octobre 2018 au 31 mars 2021 ; 

- 418 euros, à titre de dommages-intérêts au titre du règlement des frais de mise en demeure et de relance ; 

- 1985 euros à titre de dommages-intérêts du fait du règlement d’une prime exceptionnelle au nouveau gardien ; 

- 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

CONDAMNE SAS Nexity [U] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P-Q, sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SAS Nexity [U] aux dépens ; 

ACCORDE à Maître Leonel de Menou le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 23 Juin 2026.


La Greffière La Présidente