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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 19 novembre 2025, n° 24/01990

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signatures privées reçu le 06 avril 2023 par maître [J], notaire, la SAS VITRIOL a promis de vendre à monsieur [U] [D], qui s’est engagé à l'acquérir, une maison d’habitation sise [Adresse 3] [Localité 4], moyennant le prix principal de 357.000 euros.

La vente était subordonnée à différentes conditions suspensives dont notamment la constitution d’un gage espèces par l’acquéreur et l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ainsi qu’un financement bancaire de 203.000 euros maximum au profit de l’acquéreur, la réitération devant intervenir au plus tard le 15 novembre 2023 

Une clause pénale d’un montant de 10%, soit 35.700 euros, était instituée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations. 

La réitération n’est jamais intervenue.

Par acte du 11 mars 2024, la SAS VITRIOL a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d'une action en paiement du montant de la clause pénale dirigée contre monsieur [D].

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2024 la SAS VITRIOL sollicite, sur le fondement des articles 1104,1125,1231 et 1304 alinéa 1 à 1304-6 du code civil, la condamnation de monsieur [D] à lui payer la somme de 35.700 euros au titre de la clause pénale outre 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, estimant à cette fin que la condition suspensive relative à la constitution d’un gage espèce est défaillie du fait de l’acquéreur qui a par ailleurs anormalement attendu avant de déposer une unique demande de prêt bancaire et n’a pas davantage déposé sa demande de permis de construire dans le délai contractuellement arrêté de telle sorte que la défaillance des conditions suspensives lui est intégralement imputable.




Suivant conclusions notifiées le 13 avril 2025 monsieur [D] considère, sur le fondement des articles 1231-5, 1304 et 1304-5 du code civil que le compromis de vente est devenu caduc et prétend au rejet de ces prétentions aux motifs que le retard de dépôt du dossier de permis de construire provient de la dissimulation par le vendeur de la présence de locataires, que la commune de [Localité 4] a considéré que son projet sur existant étudié à titre préparatoire était en réalité un projet de construction neuve et dont il ne pouvait en tout état de cause supporter le coût, que le prêt lui a été refusé par la banque sollicitée et que l’absence de constitution du gage espèces trouve sa cause dans cette absence de prêt. Il demande en outre la condamnation de la SAS VITRIOL à lui payer une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Subsidiairement, il sollicite la réduction du montant de la clause pénale. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

D’autre part, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation. 

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

En premier lieu, le compromis de vente du 06 avril 2023 instituait en faveur du vendeur une condition suspensive sous forme de constitution entre les mains du notaire d’un gage-espèces d’une somme égale au montant du prix de vente et des frais, au plus tard le 15 novembre 2023. 

Cette somme n’a jamais été acquittée par monsieur [D] et la SAS VITRIOL est donc bien fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition, imputable au seul débiteur qui ne justifie sa carence par aucune cause légitime. 

Le compromis de vente portait sur une “maison à usage d’habitation” et il était précisé en page 5 que le bien était actuellement loué à monsieur [S] [C] et madame [N] [Q] en vertu d’un bail meublé du 28 mars 2023, les lieux devant être libres au plus tard le 15 novembre 2023, avec justification par le vendeur d’un préavis de départ et d’un état des lieux. 
Monsieur [D] ne peut donc valablement soutenir n’avoir connu la présence de ces locataires que postérieurement à la signature du compromis de vente et que le vendeur aurait manqué à son obligation d’information précontractuelle de telle sorte que les conséquences qu’il entend tirer de cette situation quant au dépôt tardif de sa demande de permis de construire sont inopérantes.

L’acte était assorti d’une condition suspensive en faveur de monsieur [D] tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait avant le 31 octobre 2023 pour la réalisation d’une opération d’une hauteur de façade de 7m, d’une hauteur totale de 9m, sur un R+1 maximum, d’une emprise bâtie au sol de 99 m² maximum avec création d’une piscine de 17,5m² minimum, une étude de faisabilité réalisée par l’architecte de l’acquéreur étant annexée. Un dossier complet devait être déposé avant le 31 mai 2023, la preuve en étant rapportée par un récépissé délivré par l’autorité compétente. 

Le demandeur admet avoir déposé une demande de permis de construire avec retard, soit le 14 juin 2023, ce qui est au demeurant attesté par la mairie de [Localité 4] et il résulte du courriel du notaire de l’acquéreur du 06 novembre 2023, maître [T], que des pièces complémentaires étaient demandées le 06 juillet 2023 et fournies le 06 septembre suivant. 

Il ne peut donc qu’être constaté que la demande de permis de construire a été déposée avec quatorze jours de retard, soit au-delà du délai imparti, les difficultés alléguées rencontrées avec le locataire ou le géomètre, non imputables au vendeur, ne pouvant empêcher la déchéance du bénéfice de cette condition. 

Il est indifférent que la commune de [Localité 4] ait considéré que le projet objet de l’étude de faisabilité et pour l’essentiel repris dans le dossier initial de permis de construire ne constituait pas une simple rénovation sur existant mais une construction nouvelle et ce d’autant plus que maître [T] écrit dans son courriel précité que monsieur [D] a, via la plate-forme urbanisme.bordeaux métropole, annulé sa demande avant même la décision finale du service d’urbanisme, se privant ainsi de toute possibilité d’obtenir l’autorisation convoitée et objet de la condition suspensive dont il a empêché l’accomplissement.

Surabondamment, le financement de l’opération faisait l’objet d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts de 203.300 euros maximum au taux nominal hors assurance de 3,5% l’an, remboursable sur une durée n’excédent pas 25 ans, monsieur [D] s’obligeant à un minimum de deux demandes à déposer simultanément et sans délai, l’offre écrite de la banque devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2023. 

Or, le défendeur a attendu le 13 septembre 2023 pour déposer une demande auprès du Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, délai incompatible avec l’échéance du 15 septembre 2023 et aucun autre établissement financier n’a été sollicité. 

C’est dès lors à juste titre que la SAS VITRIOL soutient que son cocontractant n’a pas accompli des diligences normales et prévues par la convention des parties, empêchant ainsi l’accomplissement des conditions suspensives tenant à l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt qui sont en conséquence réputées accomplies en application de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil. Il convient dès lors de constater la carence de l’acquéreur justifiant le versement de la clause pénale. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire. 

La demande porte sur le montant de 35.700 euros contractuellement prévu que monsieur [D] estime à juste titre manifestement excessif afin d’en solliciter la réduction à 2.000 euros. 

En effet, alors que la SAS VITRIOL n’apporte aucun élément quant au sort de ce bien depuis l’échec de cette vente ou bien à la poursuite de la situation locative et ne soutient pas avoir été contrainte de renoncer à un autre projet, son préjudice ne peut être constitué que par son immobilisation de telle sorte que le montant de cette clause sera réduit à 18.000 euros. 

Partie perdante, monsieur [D] sera débouté de sa demande reconventionnelle en indemnisation d’un préjudice moral, la SAS VITRIOL n’ayant aucunement abusé de son droit d’ester en justice mais l’ayant au contraire à juste titre mis en oeuvre. 

Aucune des parties ne soutient de demande relative au dépôt de garantie. 

Partie perdante, monsieur [D] sera condamné à payer à la SAS VITRIOL une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne monsieur [U] [D] à payer à la SAS VITRIOL la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale et la déboute du surplus de sa demande, 

Rejette la demande reconventionnelle de monsieur [U] [D], 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [U] [D] à payer à la SAS VITRIOL une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne monsieur [U] [D] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 24/01990 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4FM

7E CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025 
50G

N° RG 24/01990
N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4FM

Minute n°2025/





AFFAIRE :

SAS VITRIOL
C/
[U] [D]




 



Grosse Délivrée 
le :
à 

Me Eli-Marlay JAOZAFY
Me Nicolas NAVARRI



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur, 

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

SAS VITRIOL
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDEUR

Monsieur [U] [D]
né le 31 Janvier 1994 à [Localité 2] (GIRONDE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Eli-Marlay JAOZAFY, avocat au barreau de BORDEAUX



EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signatures privées reçu le 06 avril 2023 par maître [J], notaire, la SAS VITRIOL a promis de vendre à monsieur [U] [D], qui s’est engagé à l'acquérir, une maison d’habitation sise [Adresse 3] [Localité 4], moyennant le prix principal de 357.000 euros.

La vente était subordonnée à différentes conditions suspensives dont notamment la constitution d’un gage espèces par l’acquéreur et l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ainsi qu’un financement bancaire de 203.000 euros maximum au profit de l’acquéreur, la réitération devant intervenir au plus tard le 15 novembre 2023 

Une clause pénale d’un montant de 10%, soit 35.700 euros, était instituée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations. 

La réitération n’est jamais intervenue.

Par acte du 11 mars 2024, la SAS VITRIOL a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d'une action en paiement du montant de la clause pénale dirigée contre monsieur [D].

Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 septembre 2024 la SAS VITRIOL sollicite, sur le fondement des articles 1104,1125,1231 et 1304 alinéa 1 à 1304-6 du code civil, la condamnation de monsieur [D] à lui payer la somme de 35.700 euros au titre de la clause pénale outre 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, estimant à cette fin que la condition suspensive relative à la constitution d’un gage espèce est défaillie du fait de l’acquéreur qui a par ailleurs anormalement attendu avant de déposer une unique demande de prêt bancaire et n’a pas davantage déposé sa demande de permis de construire dans le délai contractuellement arrêté de telle sorte que la défaillance des conditions suspensives lui est intégralement imputable.




Suivant conclusions notifiées le 13 avril 2025 monsieur [D] considère, sur le fondement des articles 1231-5, 1304 et 1304-5 du code civil que le compromis de vente est devenu caduc et prétend au rejet de ces prétentions aux motifs que le retard de dépôt du dossier de permis de construire provient de la dissimulation par le vendeur de la présence de locataires, que la commune de [Localité 4] a considéré que son projet sur existant étudié à titre préparatoire était en réalité un projet de construction neuve et dont il ne pouvait en tout état de cause supporter le coût, que le prêt lui a été refusé par la banque sollicitée et que l’absence de constitution du gage espèces trouve sa cause dans cette absence de prêt. Il demande en outre la condamnation de la SAS VITRIOL à lui payer une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral et une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Subsidiairement, il sollicite la réduction du montant de la clause pénale. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

D’autre part, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation. 

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

En premier lieu, le compromis de vente du 06 avril 2023 instituait en faveur du vendeur une condition suspensive sous forme de constitution entre les mains du notaire d’un gage-espèces d’une somme égale au montant du prix de vente et des frais, au plus tard le 15 novembre 2023. 

Cette somme n’a jamais été acquittée par monsieur [D] et la SAS VITRIOL est donc bien fondée à se prévaloir de la défaillance de cette condition, imputable au seul débiteur qui ne justifie sa carence par aucune cause légitime. 

Le compromis de vente portait sur une “maison à usage d’habitation” et il était précisé en page 5 que le bien était actuellement loué à monsieur [S] [C] et madame [N] [Q] en vertu d’un bail meublé du 28 mars 2023, les lieux devant être libres au plus tard le 15 novembre 2023, avec justification par le vendeur d’un préavis de départ et d’un état des lieux. 
Monsieur [D] ne peut donc valablement soutenir n’avoir connu la présence de ces locataires que postérieurement à la signature du compromis de vente et que le vendeur aurait manqué à son obligation d’information précontractuelle de telle sorte que les conséquences qu’il entend tirer de cette situation quant au dépôt tardif de sa demande de permis de construire sont inopérantes.

L’acte était assorti d’une condition suspensive en faveur de monsieur [D] tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours et retrait avant le 31 octobre 2023 pour la réalisation d’une opération d’une hauteur de façade de 7m, d’une hauteur totale de 9m, sur un R+1 maximum, d’une emprise bâtie au sol de 99 m² maximum avec création d’une piscine de 17,5m² minimum, une étude de faisabilité réalisée par l’architecte de l’acquéreur étant annexée. Un dossier complet devait être déposé avant le 31 mai 2023, la preuve en étant rapportée par un récépissé délivré par l’autorité compétente. 

Le demandeur admet avoir déposé une demande de permis de construire avec retard, soit le 14 juin 2023, ce qui est au demeurant attesté par la mairie de [Localité 4] et il résulte du courriel du notaire de l’acquéreur du 06 novembre 2023, maître [T], que des pièces complémentaires étaient demandées le 06 juillet 2023 et fournies le 06 septembre suivant. 

Il ne peut donc qu’être constaté que la demande de permis de construire a été déposée avec quatorze jours de retard, soit au-delà du délai imparti, les difficultés alléguées rencontrées avec le locataire ou le géomètre, non imputables au vendeur, ne pouvant empêcher la déchéance du bénéfice de cette condition. 

Il est indifférent que la commune de [Localité 4] ait considéré que le projet objet de l’étude de faisabilité et pour l’essentiel repris dans le dossier initial de permis de construire ne constituait pas une simple rénovation sur existant mais une construction nouvelle et ce d’autant plus que maître [T] écrit dans son courriel précité que monsieur [D] a, via la plate-forme urbanisme.bordeaux métropole, annulé sa demande avant même la décision finale du service d’urbanisme, se privant ainsi de toute possibilité d’obtenir l’autorisation convoitée et objet de la condition suspensive dont il a empêché l’accomplissement.

Surabondamment, le financement de l’opération faisait l’objet d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts de 203.300 euros maximum au taux nominal hors assurance de 3,5% l’an, remboursable sur une durée n’excédent pas 25 ans, monsieur [D] s’obligeant à un minimum de deux demandes à déposer simultanément et sans délai, l’offre écrite de la banque devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2023. 

Or, le défendeur a attendu le 13 septembre 2023 pour déposer une demande auprès du Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, délai incompatible avec l’échéance du 15 septembre 2023 et aucun autre établissement financier n’a été sollicité. 

C’est dès lors à juste titre que la SAS VITRIOL soutient que son cocontractant n’a pas accompli des diligences normales et prévues par la convention des parties, empêchant ainsi l’accomplissement des conditions suspensives tenant à l’obtention d’un permis de construire et d’un prêt qui sont en conséquence réputées accomplies en application de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil. Il convient dès lors de constater la carence de l’acquéreur justifiant le versement de la clause pénale. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire. 

La demande porte sur le montant de 35.700 euros contractuellement prévu que monsieur [D] estime à juste titre manifestement excessif afin d’en solliciter la réduction à 2.000 euros. 

En effet, alors que la SAS VITRIOL n’apporte aucun élément quant au sort de ce bien depuis l’échec de cette vente ou bien à la poursuite de la situation locative et ne soutient pas avoir été contrainte de renoncer à un autre projet, son préjudice ne peut être constitué que par son immobilisation de telle sorte que le montant de cette clause sera réduit à 18.000 euros. 

Partie perdante, monsieur [D] sera débouté de sa demande reconventionnelle en indemnisation d’un préjudice moral, la SAS VITRIOL n’ayant aucunement abusé de son droit d’ester en justice mais l’ayant au contraire à juste titre mis en oeuvre. 

Aucune des parties ne soutient de demande relative au dépôt de garantie. 

Partie perdante, monsieur [D] sera condamné à payer à la SAS VITRIOL une indemnité de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne monsieur [U] [D] à payer à la SAS VITRIOL la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale et la déboute du surplus de sa demande, 

Rejette la demande reconventionnelle de monsieur [U] [D], 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne monsieur [U] [D] à payer à la SAS VITRIOL une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne monsieur [U] [D] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-01-24T20:41:32.755Z.