Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 G, 8 octobre 2025, n° 22/03826

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Madame [K] [T] veuve [O] était intéressée par l’annonce éditée par l’agence ORPI mentionnant à la mise en vente d’une villa à [Localité 8] de 200m2 sans vis-à-vis, comprenant une dépendance de 90m2 dont la toiture avait été refaite en 2015 au prix de 779 500 euros.

Par acte du 4 juillet 2019, reçu par Me de la SELARL office ROOSVELT-BRONNERT-BOURDON-[A] et ASSOCIES, promesse unilatérale de vente était signée par Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] au bénéfice de Madame [K] épouse [T] veuve [O] avec faculté de substitution au profit d’une SCI, pour le prix de 760 000€ soit un total de 813 300€, un bien comprenant une propriété bâtie, une dépendance, un terrain attenant avec piscine et pool house, le tout sur la commune de [Localité 8] sis [Adresse 5], sous les références cadastrales AE [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], le tout pour une surface de 00 ha 57 a 00 ca selon les modalités suivantes :
* prix de 760 000 € ;
* indemnité d'immobilisation de 76 000 € dont 50%, soit 38 000 €, sont séquestrés entre les mains du Notaire instrumentaire ;
* condition suspensive d'obtention d'un prêt à long terme d'un montant maximal de 413 300 € ;
* condition suspensive d'obtention d'un prêt relais d'un montant maximal de 400 000 €
* les conditions suspensives seront considérées comme réalisées en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019 ;
* Madame [T] s'engage, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques précitée. 

Madame [T] veuve [O] satisfaisait au paiement de 38 000€. 

L’agence immobilière du vendeur ORPI établissait une estimation de la valeur locative de la dépendance pour établir le dossier de financement. Madame [O] accompagnée de son fils, Monsieur [Q], faisait intervenir des professionnels architectes afin d’envisager les conditions de réhabilitation de cette dépendance. 

N'ayant reçu aucune offre définitive de prêt au 4 septembre 2019 ni même aucun dépôt de demande de prêt, par lettre recommandée AR du 17 octobre 2019, les promettants mettaient Madame [T] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d'obtention de prêts. Par courrier du ? , Madame [T] transmettait au Notaire instrumentaire une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d'un refus d'un seul prêt d'un montant total de 813 300 €. Estimant que cette réponse ne correspondait en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019, par lettre recommandée AR de leur assureur protection juridique du 25 novembre 2019, les promettants mettaient en demeure Madame [T] de réitérer la vente sous quinzaine, ainsi qu'il était prévu à l'article : indemnité d'immobilisation du compromis. 

Par courrier du 15 janvier 2020, Madame [T] indiquait que le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2020, les promettants par la voie de leur conseil, mettaient Madame [T] en demeure de procéder au versement de l'indemnité d'immobilisation conformément aux stipulations du compromis, ou à tout le moins de tenter de trouver une issue amiable au litige. 

Par acte du 16 octobre 2020, les consorts [J] assignaient en référé Madame [O] devant le Président du Tribunal judiciaire de LYON aux fins de voir: 
 - CONDAMNER Madame [K] [T] veuve [O] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y], à titre provisionnel, la somme de 76 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis de vente du 4 juillet 2019, 
CONDAMNER Madame [K] [T] veuve [O] à payer à Monsieur 
[M] [J] et Madame [F] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens selon ses conclusions et pièces.

Au soutien de leur demande, ils exposaient que: 
- Madame [T] n'avait pas exécuté ses obligations stipulées au compromis du 4 juillet 2019 aux termes desquelles elle s'était engagé à:
* solliciter deux offres de prêts, l'une pour un prêt à long terme de 413 300 € et l'autre pour un prêt relais de 400 000 €
* à justifier d'offres définitives, ou de deux refus, au plus tard le 4 septembre 2019
- pour tout justificatif, Madame [T] avait produit, bien après le délai précité et après qu'une mise en demeure lui ait été adressée, une lettre de refus d'une seule banque datée de plus d'un mois et demi après l'expiration du délai imparti et portant sur une demande de prêt relative à un seul prêt à long terme - et aucun prêt relais d'un montant global de 813 300 €.

Par ordonnance en date du 28 juin 2021, le juge des référés condamnait Madame [K] [T] veuve [O] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme provisionnelle de 76 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis de vente du 4 juillet 2019 outre la somme de 800€ en application dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Le juge des référés relevait que le bien immobilier, objet de la promesse de vente, était classé en zone N du PLU de la commune de [Localité 8], qu'à l'intérieur de cette zone N "sont interdits les constructions ou installations non mentionnées à l'article N2", lequel ne mentionne pas l'aménagement d'une ancienne grange en maison d'habitation, que Madame [K] [T] veuve [O] ne justifie pas de ce que les parties avaient convenu que la dépendance serait réaménagée en maison d'habitation et que Monsieur et Madame [J] avaient par ailleurs justifié auprès du notaire des déclarations d'achèvement des travaux et certificats de non-opposition relatifs à la réfection de la toiture de la dépendance en 2016 et à la construction de la piscine en 2013. Il en déduisait que l'obligation de Madame [K] [T] veuve [O], à raison de ses manquements contractuels, n'était pas sérieusement contestable. 
 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2021, Madame [K] [T] veuve [O], par la voie de son conseil, indiquait au conseil de Monsieur Madame [J] qu’elle entendait contester la décision et saisine de la juridiction au fond avec mise en cause de la responsabilité des notaires, proposait une voie amiable et de maintenir la consignation des 28 000 euros chez le notaire et de consigner la somme restante de 38 000 euros sur le compte CARPA. Elle adressait copie de ce courrier aux époux [J] et aux notaires rédacteurs en proposant une résolution amiable. Aucune réponse n’était apportée. Par courrier du 26 juillet 2021, elle notifiait à Maître [R] le justificatif de règlement de 38 000€ consignés sur son compte CARPA. Le reste des autres 38 000€ était consigné dans les mains du notaire rédacteur des actes. 

Par acte du 28 décembre 2021, les consorts [J] procédaient par voie de saisie-attribution sur les comptes bancaires de Madame [K] [T] veuve [O] et entre les mains de Maître [A], notaire rédacteur les 28/12/2021 et 11/01/2022, saisie-attribution dénoncée selon acte d’huissier du 11 janvier 2022. 
 
Madame [K] [T] épouse [O] saisissait le Juge de l’exécution . Par jugement du 6 septembre 2022, elle était déboutée de l’ensemble de ses moyens en nullités et demandes. 

*********

Par acte d'huissier de justice du 25 avril 2022, Madame [K] [T] épouse veuve [O] a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], La SELARL OFFICE ROOSVELT - BRONNERT - BOURBON - [A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner ceux-ci à lui rembourser la somme de 76 000 euros outre le paiement de dommages et intérêts. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 aout 2023, Madame [K] [T] épouse veuve [O] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, de ses prétentions et de :
Vu les articles 1130 à 1138, 1144 du Code civil,
Vu les articles 1641 à 1649 du Code civil
Vu l’article 1112-1 du Code civil
Vu l’article 1231-1 du Code civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civile
Vu le Code l’urbanisme,

A titre principal : sur le vice du consentement
- DEBOUTER :
. Madame [F] [Y] épouse [J]; Monsieur [M] [J]
. OFFICE ROOSEVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] & ASSOCIES
. OFFICE [B], [D], ET [X], Notaires associés
De l’ensemble de leurs moyens et demandes.

- PRONONCER la nullité de l’acte du 04/07/2019 pour dol
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 76 000€ au titre de restitution de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 04/07/2019 à Madame [K] [T] veuve [O], outre les intérêts au taux légal capitalisé à compter du dépôt chez le notaire, le tout sous astreinte de 1 000€ par jour de retard et outre intérêts de droit capitalisés à compter du 04/07/2019
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts pour dommages subis à Madame [K] [T] veuve [O]
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 8 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire sur le vice caché et la non levée des conditions suspensives de doit commun

- PRONONCER la restitution du dépôt de garantie de la promesse de vente en date du 04/07/2019 à Madame [K] [T] veuve [O] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 76 000€ au titre de restitution de l’indemnité d’immobilisation à Madame [K] [T] veuve [O], outre intérêts de droits capitalisés depuis le 04/07/2019 ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts pour dommages subis à Madame [K] [T] veuve [O] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 8 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, Madame [T] expose que son consentement à la signature de ce compromis aurait été vicié par le dol de Monsieur et Madame [J], lesquels auraient sciemment dissimulé des vices cachés de l’immeuble, à savoir le fait que la dépendance ne pouvait pas être habitée ainsi que le fait qu’ils n’avaient pas encore procédé, lors de la signature du compromis, à deux déclarations d’achèvement de travaux anciens de plusieurs années, relatifs à la toiture de la dépendance et à la création d’une piscine. 

Elle fait valoir en tous premiers lieux qu'elle comptait réaménager la dépendance en maison d'habitation afin d'y vivre, la maison principale étant destinée à être occupée par son fils, que ce projet était essentiel à l'équilibre financier de l'opération, la dépendance étant destinée à être louée pour un loyer de 1 250 à 1 450 € par mois comme l’agence ORPÏ l’avait estimé, que les promettant n'avaient pas justifié de la déclaration d’achèvement des travaux pour la réfection de la toiture de la dépendance, ce qui avait bloqué son projet et que cette absence de déclaration d'achèvement des travaux constituait un manquement, soit une infraction à une obligation administrative ou légale justifiant la restitution du dépôt de garantie.

Sur la nullité de la promesse pour dol, elle indique que les notaires n’ont pas respecté leur devoir de conseil, que le projet n’a pu aboutir du fait des manoeuvres abusives des vendeurs promettants et de la défaillance des notaires, notamment concernant la mention N interdisant des constructions et le changement de destination de la dépendance en habitation et surtout en manquant d’ informer Madame [T] de la situation au plus tard le 16 octobre 2019 à la connaissance de l’absence de déclaration d’achèvemen et des constructions sans aucun permis. 

Elle ajoute que si le notaire avait vérifié simplement le plan d’urbanisme avant la signature de la promesse, il aurait pu déceler l’incohérence de son acte, car la désignation des constructions sur les lieux n’était plus compatible avec la zone N et ses limites de construction et vérifier simplement le permis de construire pour la dépendance et le pool house.

Sur l’absence d’obtention de la déclaration d’achèvement

Elle indique que les vendeurs ont commis des manoeuvres dolosives en ne respectant pas les règles d’urbanisme avant la signature de la promesse du 4 juillet 2019 alors qu’ils étaient dans la promesse, qu’ils avaient effectué les déclarations préalables de travaux à la mairie aussi bien pour la piscine que pour la réfection de la toiture de la dépendance avec changement de tuile identique à celui de la toiture de la maison principale, l’acte indiquant que le notaire solliciterait la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité de ceux-ci, si les documents avaient ét délivrés en leur temps. Elle indique que par mail du 16 octobre 2019, le notaire des vendeurs avait indiqué qu’après vérification auprès de la mairie le 4 juillet 2019, il avait constaté qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’avait été déposée, qu’il avait rappelé aux vendeurs cette obligation pour obtenir le certificat d’achèvement et les avait mis en demeure de le faire. Elle en conclut que les vendeurs avaient ainsi effectué une fausse déclaration dans la promesse, qu’elle a signé dans la certitude que les déclarations avaient été faites et qu’elle n’aurait jamais signé cette promesse dans le doute de la composition des biens. Elle en déduit qu’il est démontré qu’à la signature de la promesse, les consorts [J] n’avaient jamais demandé ni obtenu la déclaration d’achèvement pour la piscine, la toiture et les tuiles de la dépendance contrairement à ce qu’ils affirmaient. Elle en déduit encore que cela démontre l’inconséquence des notaires rédacteurs qui n’ont effectué aucune vérification en amont. Elle relève que les cp,sorts [J] justifient d’une demande en date du 13 novembre 2019 et d’une réponse de la mairie de [Localité 8] en date du 23 janvier 2020 soit bien postérieurement à la date d’expiration de la promesse de vente du 15 novembre 2019 (pièce 27), sans aucune information, à Madame [T].

Or, elle indique que la déclaration d’achèvement constituait une des conditions suspensives de droit commun non levées et que l’absence de déclaration d’achèvement caractérise un vice caché sur la nature et la légalité de la chose vendue par le promettant, empêchant même l’obtention d’un crédit pour le bénéficiaire visé dans les conditions particulières. Sur ce point, elle indique qu’elle attendait ces justificatifs pour pouvoir justifier de la réalité de la dépendance, finaliser et présenter la demande de prêt auprès des banques avec une partie location et/ou occupation de la dépendance à rénover selon le statut juridique retenu. 

Sur les constructions non autorisées et non déclarées 

Elle indique que les vendeurs ont violé l’article L421-1 du Code de l’urbanisme qui dispose que« en cause de rénovation ou de réhabilitation d’un bâtiment tous les travaux qui créent une surface de plancher de plus de 20m doit faire l’objet d’un permis de construire. »

1. Sur la dépendance de 90m²
Elle indique que désormais, les consorts [J] déclarent la dépendance comme hangar agricole mais qu’il s’agit d’allégations mensongères, que selon la déclaration de travaux, en 2013 Monsieur [J] a exclusivement rénové la toiture et les tuiles de la dépendance mais qu’est joint au dossier de demande une photographie de la dépendance en 2013 et qu’il s’agissait d’un hangar agricole à l’état d’abandon.

Elle indique qu’en comparant les photos de l’architecte en 2019 et la photos [J] de 2013, il apparait que cette dépendance a été rénovée complètement et modifiée dans sa structure avec création d’ouvertures, avec surélévation (environ 80 cm) de la charpente neuve par les moellons, que les modifications portent sur le revêtement extérieur des façades (crêpi), modification des ouvertures une porte de garage neuve, porte d’entrée, 5 grandes fenêtres et huisseries neuves et une toiture neuve avec tuiles, et des cloisons intérieures.Elle ajoute que le diagnostic sur l’amiante démontre un garage, couloir.
Elle en conclut que ces travaux de modifications de structure imposent un permis de construire et démontrent la volonté de changer la destination des lieux contraire à la zone N ou pour le moins que les vendeurs ont voulu abuser l’acquéreur sur le bien et la destination de celui-ci pour solliciter un prix de vente supérieur.

Elle rappelle qu’aucun permis de construire ou demande de travaux n’a été communiqué à la mairie pas plus que dans la présente instance, à savoir ni son acceptation ni sa déclaration d’achèvement ni le certificat de conformité pas plus que l’attestation d’assurance dommage ouvrage à la signature de la promesse, ce qui démontre que le consentement est vicié puisque l’acte évoque simplement la déclaration d’achèvement pour la toiture de la dépendance exclusivement.

Elle indique que les consorts [J] pas plus que les notaires ne s’expliquent pas sur la déclaration d’urbanisme limitée à la toiture alors que cette construction et ses modifications caractérisent des infractions des promettants à une obligation administrative ou légale relative à la nature, consistance, destination au bien vendu et diminuant sa valeur.
En conclusion, elle affirme que les consorts [J] en dépit des règles d’urbanismes renforcées par les interdictions de la zone N, ont effectué des travaux d’ouverture en déclarant uniquement la rénovation de la toiture pour les tuiles, dans le but d’ abuser les autorités administratives et Madame [T] à des fins purement spéculatives.

2. sur le pool house 
Concernant le pool house de la piscine, elle indique que le seul permis de construire vise exclusivement la piscine et que les consorts [J] ne sauraient prétendre qu’il s’agit d’un ancien hangar agricole mentionné au cadastre et ne nécessitant aucun permis ou autorisation alors d’une part que les règles d’urbanisme affirment le contraire et notamment en raison du zonage N que les factures de POSEO constructeur de piscine mentionnent expressément ou la facture 1307072 (pièce 33) « construction complète d’un pool house pour la somme de 17 899,53 € et que la construction de ces dépendances en violation des règls d’urbanisme réduisent la valeur du bien. 

Elle indique que la chose vendue n’était pas la même que la chose promie, la dépendance n’étant pas habitable au regard des règles d’urbanisme alors que le vendeur avait toujours indiqué que cette dépendance devait faire l’objet d’une réhabilitation totale avec un étage pour permettre la location. Elle rappelle qu’elle-même ignorait totalement cette situation et avait même sollicité de l’agence, une attestation de valeur locative en fonction du projet de construction et de rénovation de la dépendance, que manifestement, l’agence immobilière ORPI, ignorait également la situation d’urbanisme en zone N. Elle ajoute que la valeur locative fixée par l’agence immobilière ORPI entre 1250 et 1450 euros mensuelle était indispensable au projet et à l’équilibre financier qui était impossible ici, la valeur du bien étant considérablement diminuée par la démolition du pool house voire de la piscine. Elle ajoute que les correspondances du notaire et les documents de la mairie et d’urbanisme n’ont jamais été communiqué, ce qui aurait permis à Madame [T] de découvrir la réalité de la situation et de faire valoir ses droits légitimes à renonciation. Elle indique que la non-délivrance des certificats cachait en réalité la zone d’urbanisme et l’absence de permis de construire.

Elle rappelle qu’elle avait découvert par les écritures en référé des vendeurs des éléments essentiels qu’elle ignorait à la signature de la promesse à savoir l’existence de la propriété sur la zone d’urbanisme N interdisant une autre construction que la résidence principale limitée à une superficie constructible +40m2. Pourtant, elle précise qu’à la construction initiale de la maison selon le plan et permis de construire, une extension avait déjà été réalisée de 40m². Pire encore, elle ajoute qu’après recherche, elle avait obtenu auprès du service foncier l’acte de vente de la propriété du 25 février 2020 entre les consorts [J]/[U]/SAFER où elle a pu constater que les contraintes de la Zone N étaient établies dans l’acte de vente.

Elle précise avoir obtenu par mail du 22/08/2023 de son notaire, les courriers échangés entre le Notaire [A], conseiller des vendeurs, et la Mairie de [Localité 8] pour connaître la zone et que ces informations permettent de rétablir les faits et de caractériser la faute des rédacteurs: 

Elle en conclut que la demande est postérieure à la signature de la promesse caractérisant une faute des Notaires, que cette faute est d’autant plus importante que la lecture de l’acte de vente du 25/05/2020 entre [J] et [U]/SAFER confirme l’interdiction de la zone N et ses modifications en dehors :
- D’exploitation agricole et forestier ;
- D’équipement collectif ;
- Pour des construction d’annexe au logement eu visé une liste spéciale ;

Elle indique que les notaires ne peuvent ignorer cette obligation en qualité de professionnel du foncier devant garantir la sécurité des actes juridiques alors qu’ils n’ont pas voulu effectuer cette formalité élémentaire et basique.

Elle relève pourtant que la résidence principale a fait l’objet déjà d’une extension de 40m2 + piscine + pool house + dépendance, qu’elle ignorait totalement le zonage N et les conséquences avant la communication des conclusions adverses en 2021 dans le cadre du référé, que la promesse n’évoque nullement la détermination de la zone d’urbanisation N et les conditions et exceptions restrictives alors que la connaissance du zonage aurait permis de s’interroger et de vérifier l’incompatibilité avec les désignation des biens visant les constructions.

Elle en déduit que les consorts [J] ont violé les règles d’urbanismes et ont sciemment omis de l’informer de la règle d’urbanisme N interdisant toute construction pour la tromper lors de la vente de la même façon que les professionnels ne lui ont rien dit, que ni les promettants ni le notaire rédacteur de la promesse ne l’ont avisé de cette information essentielle et déterminante pour un consentement éclairé et qu’ainsi les manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement sur la chose sont donc établies.

Elle indique qu’elle n’aurait jamais acquis ce bien si elle avait connu le zonage N ne pouvant pas lui permettre de vivre dans la dépendance à proximité de son fils avec en outre un risque majeur de démolition de la dépendance, du pool house et de la piscine.

Elle rappelle que cette information est pourtant disponible et gratuite pour les notaires, tant sur les sites officiels que professionnels, que les rédacteurs ont fait preuve d’une légèreté incompréhensible contribuant au dol sous la pression des promettants, qu’il s’agit d’une faute établie des notaires par la rédaction de l’acte et l’absence de conseil par l’absence de vérification des permis et des autorisations administratives dont dépendait la zone et qu’il ne peut s’agir d’une simple omission des promettants mais d’une volonté de cacher la situation réelle par des manoeuvres.

Elle indique que Monsieur et Madame [J] connaissaient parfaitement cette règle pour avoir construit l’immeuble et effectué une extension à l’habitation principale, qu’ils ont violé les règles d’urbanisme et abusé Madame [T] et la justice sur des éléments essentiels à la vente diminuant considérablement la valeur avec une menace de destruction administrative et judicaire, sur la dépendance et le pool house.

Elle conclut que la révélation de la règle d’urbanisme, des dossiers de déclarations et de l’existence , a postériori confirment bien que les conditions suspensives de droit commun ne pouvaient pas être levées puisque « les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination que le bénéficiaire entend donner » par les promettants sauf à caractériser un vice caché.
Elle précise que les consorts [J] et leur conseil pour détourner l’attention sur les constructions non-autorisées ont vendu le bien via la SAFER

Elle indique en conclusion: 
- Des déclarations d’achèvement de travaux, relatives à des travaux antérieurs de plusieurs années, n’avaient pas encore été déposées lors de la signature du compromis ; 
- Elle n’avait pas été informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était 
édifié. 

A titre subsidiaire, Sur les vices cachés des conditions suspensives de droit commun: 

Elle indique que l’examen de l’acte permet de confirmer l’existence des conditions suspensives de droit commun.
1) Les consorts [J] ont failli aux conditions suspensives de droit commun en l’absence de déclaration d’achèvement et de permis de construire dans les délais du pool house, de certificat de conformité et d’autorisation de construction de la dépendance, la violation de la zone N mentionnée à l’acte, les constructions illégales (dépendance et pool house), ajoutant que les dépendances étaient impropres à leur destination et devaient être détruites.
2) La réalité de la révélation du bien promis constitue une dépréciation importante tant des prix que des possibilités de financements. L’acte de vente ultérieur le confirme : prix minoré de 10 000 € + 3 500 € de cahier des charges avec la SAFER et un droit de préférence imposé.
3) Le promettant a commis des infractions administratives et légales sur les biens promis pouvant même entrainer une destruction des dépendances.

Elle en déduit que l’inexécution de la promesse est imputable exclusivement aux promettants et permet la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire et que c’est donc parce que les consorts [J] n’ont pas satisfait à ces obligations que Madame [T] veuve [O] n’a pas pu obtenir le financement compte tenu du défaut d’autorisation administrative. Elle en déduit que compte tenu du vice du consentement caractérisé par les manoeuvres dolosives, le consentement.de Madame [T] a été vicié.

Sur les conséquences de la nullité et des vices cachés

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Elle indique que les consorts [M] [J] et Madame [F] [Y] 
épouse [J] n’ont pas satisfait aux conditions suspensives de droit commun sur le bien immobilier, qu’ils sont même les auteurs des infractions aux règles d’urbanisme, d’assurance dommage ouvrage, soutenus par les rédacteurs fautifs. 
 

En conséquence, elle sollicite le remboursement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation soit 38 000 euros outre intérêts de droit capitalisés depuis le 4 juillet 2019 sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision.. 
Elle ajoute qu’en outre les consorts [J] n’ont subi aucun préjudice d’immobilisation puisqu’ils ont cédé leur bien en début d’année 2020. 

Sur la demande de dommages et intérêt 

Elle indique que veuve et malade, elle souhaitait vivre auprès de son fils, lequel devait vivre dans la maison principale et elle dans la dépendance, que ce projet est abandonné et qu’elle a été très affectée par toutes ces procédures. Elle ajoute qu’elle doit encore subir l’abus de droit de personnes douteuses et de notaires et sollicite une indemnisation provisionnelle de 25 000€ à valoir sur son préjudice moral et financier compte tenu de l’organisation. 

*** 

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024 , Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter Madame [K] [T] épouse veuve [O] de ses prétentions et de :
Vu notamment les articles 1137 et 1641 du Code civil ; 
 
- DEBOUTER Madame [K] [T] épouse [O] de l’intégralité de ses demandes ; 
- CONDAMNER Madame [K] [T] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de leur défense, ils indiquent que Madame [T] avance deux moyens qui sont inopérants et relèvent d’une mauvaise foi évidente. 
- Des déclarations d’achèvement de travaux, relatives à des travaux antérieurs de plusieurs années, n’auraient pas encore été déposées lors de la signature du compromis ; 
- Elle n’aurait pas été informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était 
édifié. 
 
Ils rappellent que bien que la partie figurant à l’acte soit Madame [T], ce compromis était en réalité signé pour le compte du fils de celle-ci, Monsieur [Q], lequel avait expliqué aux vendeurs être en instance de divorce et ne pouvoir acquérir un bien immobilier en son nom à cette période et que Madame [T], qui vit en couple à [Localité 2], n’a jamais eu l’intention d’emménager dans cette maison. 
 
Ils indiquent que la maison et le terrain attenants, sur lequel sont édifiés une piscine, un ancien abri agricole ouvert devenu en partie un « pool house » et une ancienne dépendance dont la toiture avait été refaite en 2016, est situé sur trois parcelles (pièces n° 8 et 9), que l’ancienne dépendance, soit une grange qu’ils n’ont pas construite et qui existait bien avant qu’eux-mêmes n’acquièrent ce bien immobilier en 1988, n’est pas habitable et ne peut pas l’être car leurs parcelles sont situées en zone N (zone naturelle de protection stricte). 

Ils rappellent que les modalités du compromis de vente du 4 juillet 2019 étaient notamment les suivantes : 
- Prix de 760 000 euros ;
- Indemnité d’immobilisation de 76 000 euros, dont 50% soit 38 000 euros sont 
séquestrés entre les mains du Notaire instrumentaire ;
- Condition suspensive d’obtention d’un prêt à long terme d’un montant maximal de 413 300 euros ;
- Condition suspensive d’obtention d’un prêt relai d’un montant maximal de 400 000 
euros ;
- Les conditions suspensives seront considérées comme réalisées en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019 ;
- Madame [T] s’engage, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt 
correspondant aux caractéristiques précitées ;
A la date du 4 septembre 2019, Madame [T] n’a justifié d’aucune offre définitive de prêt, ni même d’aucun dépôt de demande de prêts. 
 
Ils rappellent avoir mis Madame [T] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d’obtention de prêts par lettre RAR du 17 octobre 2019 et qu’elle n’ a transmis au Notaire instrumentaire, en guise de “réponse” qu’une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d’un refus d’un seul prêt d’un montant total de 813 300 euros qui ne ne correspond en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019 et qu’ils l’ont alors mise en demeure de réitérer la vente sous quinzaine par lettre RAR de leur assureur protection juridique en date du 25 novembre 2019. 

Ils rappellent qu’elle n’a répondu que le 15 janvier 2020 à cette mise en demeure, en indiquant qu’elle considérait le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt et en affirmant qu’elle aurait oralement proposé, deux mois plus tôt à son Notaire, un dédommagement de 15 000 euros, qu’aucune issue amiable n’ayant été trouvée et eux-même ayant besoin de ces liquidités pour acquérir un autre bien, ont été contraints de saisir le juge des référés. 

Ils rappellent que Madame [T] a alors entendu s’opposer à leur demande en affirmant qu’ils n’avaient pas justifié de la déclaration d’achèvement de travaux relative à la toiture de la dépendance et que cela aurait compromis l’équilibre financier de l’opération qu’elle avait envisagée, c’est-à-dire de proposer cette dépendance à la location après l’avoir rendue habitable alorsqu’il ne s’agissait que d’une prétention nouvelle qui les a surpris puisqu’ils ont pu rappeler au jugfe des référés que la maison objet du compromis était située en zone N au sein du PLU de la commune et qu’il était impossible d’y créer une nouvelle surface. Ils rappellent que Madame [T] n’a pas interjeté appel de l’ordonnance du juge des référés qui l’a condamnée. 

ils indiquent que l’affirmation de Madame [T] qui estime ainsi que les vendeurs lui ont dissimulé, afin de la convaincre à signer la promesse de vente, certains défauts cachés de l’immeuble qui rendraient cet immeuble impropre à l’usage qu’elle comptait en faire est totalement dépourvue de sérieux et ne correspond en aucun cas aux faits de l’espèce. 

Sur les certificats d’achèvement à la date du 15 novembre 2019 
 
Ils indiquent avoir fait construire, sur leur terrain, une piscine au cours de l’année 2013 ainsi que la toiture de la dépendance en 2016, que ces travaux, qui ne nécessitaient aucun permis de construire mais de simples déclarations de travaux, n’étaient pas « en cours » de la visite de Madame [T] et de son fils, ainsi que l’affirme Madame [T] dans ses écritures, mais étaient achevés depuis plusieurs années. Ils ndiquent qu’il n’ont, par ailleurs, construit aucun bâtiment « pool house » à proximité de la piscine puisqu’il existe sur leur terrain, depuis bien avant leur propre acquisition en 1988, un ancien abri agricole ouvert qui figure d’ailleurs au cadastre et sous lequel ils ont installé des meubles d’été et, sur 2 m 2 environ, la machinerie de la piscine (d’où probablement l’usage de l’appellation « pool house » par la demanderesse). Sur ce point, ils indiquent que la facture de la société pisciniste POSEO du 27 juillet 2013 dont fait état Madame [T] n’est autre que celle concernant, non pas la construction béton d’un “ pool house” comme elle le prétend mais d’un « pool house » - c’est-à-dire la machinerie de la piscine et cela sous le bâtiment déjà existant, ainsi qu’à la pose du liner de la piscine, de la filtration de la piscine, de l’alarme de la piscine et ainsi qu’à la fourniture et la pose d’une margelle en pierre et d’une dalle, précisant que le montant de la facture correspond bien de façon cohérente à ces travaux et qu’aucune mention de construction d’un bâtiment ne figure sur cette facture. 

Ils précisent que ces travaux ont régulièrement fait l’objet de déclarations de travaux avant leur mise en œuvre, mais qu’ils n’avaient, de fait, pas procédé en son temps au dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux, ce que le Notaire instrumentaire leur a fait observer par e-mail le 16 octobre 2019 (pièce n° 2) lequel n’a d’ailleurs rien d’une mise en demeure et qui en tout état de cause est postérieur à la date limite de production des justificatifs des démarches en vue de l’obtention d’un prêt par Madame [T], de sorte qu’il n’a donc pas pu avoir un quelconque effet sur ces démarches. Ils ajoutent sur ce point que Madame [T], qui affirme aujourd’hui que ce sujet aurait été déterminant et aurait empêché l’obtention d’un crédit, n’a pourtant jamais abordé ce sujet d’elle-même à l’époque des faits.

Ils ajoutent encore que dès que leur attention a été attirée sur ce point par le notaire, ils ont immédiatement procédé au dépôt de deux déclarations d’achèvement et de conformité des travaux, au vu desquelles la Mairie leur a délivré, le 23 janvier 2020, deux certificats de non-opposition, ce qui n’était qu’une simple régularisation administrative après un simple oubli de déclaration d’achèvement des travaux, que cette régularisation n’a jamais posé une quelconque difficulté et n’était pas un « imbroglio d’urbanisme caractérisant les manœuvres dolosives » comme l’affirme Madame [T]. Ils précisent que la « conformité » de ces travaux n’a évidemment jamais été remise en cause et qu’il n’y a eu aucune modification de structure ni création d’ouvertures ou surélévation comme l’affirme Madame [T] de façon péremptoire. Ils rappellent que Madame [T] n’a jamais évidemment abordé ce sujet avant les débats de référés puisque sa position, clairement exprimée le 15 janvier 2020, était que le compromis était devenu « caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt » et en aucun cas pour un prétendu défaut dans la situation du bien au regard des règles d’urbanisme. 

Sur la situation de l’immeuble au regard du PLU de la commune et les « risques » subséquent

Ils rappellent que le PLU est un document public. 
Ils rappellent que Madame [T] qui affirme aujourd’hui dans le cadre de l’instance au fond, que son projet était d’aménager la dépendance afin d’y vivre à proximité de son fils, lequel aurait occupé la maison principale est contredit par ce qu’elle affirmait en référé, à savoir qu’elle souhaitait aménager la dépendance afin de la proposer à la location., ayanyt même produit à cet effet, une attestation de valeur locative émanant d’un agent immobilier. 
 
Ils rappellent qu’en tout état de cause Madame [T], qui est âgée de 74 ans et qui vit en couple à [Localité 2], n’a jamais eu l’intention d’emménager dans cette maison. Son rôle, déclaré aux vendeurs, s’est toujours limité à se substituer provisoirement à son fils, lequel était en instance de divorce et ne souhaitait pas s’engager nommément dans un compromis de vente immobilière. 

Pour répondre à Madame [T] qui affirme donc aujourd’hui que cette situation de l’immeuble en zone N, qu’elle aurait soi-disant ignorée, l’aurait exposée à un risque majeur de démolition de la dépendance, de la piscine et du pool house attenant car les travaux qui y ont été effectués ne seraient pas autorisés dans ladite zone N, ils indiquent que d’une part, que la Mairie a en son temps donné son accord à l’exécution de ces travaux, ce qui indique que ces travaux sont parfaitement autorisés dans ladite zone N et qu’en outre, les dispositions applicables à la zone N sur la commune de [Localité 8] sont versées aux débats depuis l’instance en référés ce qui permet de constater que lors de sa visite de contrôle pour délivrer son certificat de non-opposition, la Mairie n’a pas objecté à l’installation de fenêtres neuves sur la dépendance (sans création ni agrandissement d’ouverture), ni évidemment à l’existence du « pool house » attenant à la piscine puisqu’il est situé sous un ancien abri agricole existant depuis fort longtemps. Sur cette question, ils rappellent que les constructions interdites par le classement en zone N sont les constructions d’habitations de plus de 40 m 2 . 
 
Ils rappellent que les photos qu’ils versent au débat démontrent que les griefs de Madame [T] relatifs par exemple à la création d’ouvertures -que la Mairie n’aurait d’ailleurs pas manqué de relever le cas échéant - sont parfaitement infondés. 
 
Ils ajoutent que le classement de l’immeuble en zone N n’a jamais été caché puisqu’un PLU est un document public, accessible à tous (et qui plus est sur internet pour ce qui concerne la commune de [Localité 8]) et que Madame [T] ne saurait donc affirmer qu’il existerait des « vices » affectant l’immeuble et encore moins que ces « vices » lui auraient été cachés, rappelant que préalablement à la signature du compromis, madame [T]- plutit son fils, avait fait appel à un architecte afin d’établir des plans d’aménagement de la maison. Sur ce point encore, il relèvent que curieusement, les plans dudit architecte ne concernent que la maison d’habitation et en aucun cas la dépendance. Concernant l’architecte, ils indiquent que les propos tenus par celui-ci dans son e-mail du 4 mai 2021, aux termes desquels Monsieur [J] aurait confié qu’il était possible de transformer cette dépendance en habitation, sont totalement inexacts et particulièrement sujets à caution . Ils relèvent encore étonamment que cet architecte qui affirme en effet aussi, que son mandant projetait de réaliser un appartement dans cette dépendance pour le compte de sa mère n’a pourtant pas réalisé les plans subséquents et n’apparait par ailleurs pas avoir consulté le PLU. 
 
Ils relèvent que Madame [T] a une théorie complotiste concernant la vente qu’ils ont finalisée avec d’autres acheteurs, précisant que l’intervention de la SAFER ne modifie en rien la situation du bien au regard du PLU, qui est public et ne créée aucune « contrainte cachée », et qu’elle n’a pour effet de « détourner l’attention sur des constructions non-autorisées » qui n’existent pas.

*** 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023 , La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés et La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés demandent au tribunal:
Vu l’article 1240 du code civil, 


Sur la demande de nullité de la promesse : 
• JUGER que le notaire est tiers à la promesse, et non partie, de sorte qu’il n’est pas 
concerné par la demande en nullité 
• S’EN RAPPORTER, 
 
Sur la mise en cause de la responsabilité : 
• DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes à l’encontre des notaires, 
• CONDAMNER Madame [T] à payer à la société CADRAN NOTAIRES et à 
l’OFFICE ROOSEVELT chacun la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 1240 
du code civil, en réparation de leur préjudice moral, vu les propos tenus à leurs égards, 
• CONDAMNER Madame [T] ou qui mieux le devra à payer à La société CADRAN 
NOTAIRES et à l’OFFICE ROOSEVELT chacun la somme de 2.000 € sur le fondement 
de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance. 
 

Au soutien de leur défense, elles exposent à titre préalable que personne n’est dupe quant à la demande de nullité qui vise à récupérer l’indemnité d’immobilisation et faire échec à l’ordonnance de référé rendue – à laquelle les notaires n’ont pas été parties et ajoutent qu’il est malhonnête de soutenir que le projet n’a pas aboutir du fait des manœuvres frauduleuses des vendeurs et de la défaillance des notaires puisque la seule et unique raison de la situation tient dans la défaillance de Madame [T] en termes de financement. Elles rappellent sur ce point que le juge des référés est juge de l’évidence et qu’il a condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation car il n’y avait pas la production des éléments bancaires en temps utile. Elles indiquent que les notaires demeurent tiers à l’acte de sorte qu’ils n’ont pas à se mêler de la question de la nullité sur la base des vices du consentement et des vices cachés car cela regarde les parties à l’acte et qu’ils ne débatteront que la seule question de leur responsabilité, précisant qu’en l’espèce, il s’agit manifestement d’un détournement de procédure. 

1. Sur la demande tendant à la nullité de la promesse de vente, elles indiquent que bien que les notaires ne soient pas des parties à cette promesse et qu’ils n’ont pas à se positionner sur les griefs des parties, ils rappellent que la promesse avait des conditions suspensives définies, outre la question du financement, sur la nature du bien. 

Elles rappellent que:
- l’avant-contrat porte sur des caractéristiques essentielles sans être exhaustif, 
. Concernant par exemple l’urbanisme, il est d’usage que les informations et vérifications soient faites pour éviter tout problème dit intercalaire (quand il y a une période qui peut être longue, à l’instar de ce qui se fait en matière d’hypothèque, entre la promesse et la vente, au plus près de la vente) et qu’en l’espèce, le notaire n’a euconnaissance par aucune des parties, du projet de l’acquéreur, d’aménagement de la dépendance. 
 
. Concernant la dépendance, la promesse a été établie sur la base de la déclaration des vendeurs (seule mention de travaux de toiture), précisant qu’aucune investigation n’était exigée et qu’aucun autre élément n’était de nature à susciter un quelconque doute sachant que la dépendance avait plus de 50 ans et était déjà présente sur l’achat du terrain 
antérieur. Les notaires n’avaient pas eu de remarque de part et d’autre. 
 

. Concernant le pool housse de la piscine, il avait été indiqué au notaire que le pool house s’inscrivait dans le plan cadastral mentionné dans la promesse sachant qu’il est impossible de cacher un tel ouvrage existant. 
 
2. Sur la mise en cause de la responsabilité des notaires 
 
Concernant le reproche qui leur est fait de ne pas avoir vérifié la situation de conformité au regard de l’urbanisme de la propriété avant la signature de la promesse concernant la partie en zone N, le pool house et la piscine, elles rappellent que la responsabilité des notaires est délictuelle et qu’il appartient à la demanderesse de justifier que le notaire a commis : 
- une faute, 
- qu’il en ait résulté un préjudice certain 
- que la faute et le préjudice soient reliés par un lien de causalité direct

Elles indiquent qu’il était prévu une condition suspensive de droit commun, que les arguments de nullité ne sont que des moyens détournés pour tenter de faire échec au versement de l’indemnité d’immobilisation qui est dû en raison du défaut de financement bancaire dont elle n’a pas justifié en temps utiles alors que parrallèlement, toutes les vérifications bancaires avaient été faites. Elles rappellent que la promesse telle qu’elle a été signée, était régulière et qu’il n’y a aucun risque de démolition, que de toute façon, la promesse est devenue caduque pour d’autres raisons de sorte que ces arguments n’ont aucune pertinence en ce qu’ils ne sont que des griefs hypothétiques et détournés de la cause réelle du litige, Madame [T] n’usant que d’artifices pour tenter de réécrire l’histoire. Elles ajoutent qu’il n’est démontré aucune faute relativement à la caducité de la promesse. Sur l’absence de lien de causalité direct, elles rappellent que la raison de la caducité de la promesse tient à une question de défaut de prêt bancaire en temps utile, ce qu’a parfaitement relevé le juge des référés dans son ordonnance du 28 juin 2021 qui a attribué l’indemnité d’immobilisation aux vendeurs. Elles en déduisent que le préjudice invoqué consistant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation n’est pas en lien de causalité direct. Elles en concluent que la responsabilité des notaires n’est pas caractérisée. 
 
***
 
A titre reconventionnel, elles indiquent que Madame [T] accuse notamment les notaires d’avoir eu un comportement manquant de probité, comme s’ils étaient de collusion frauduleuse et que cela porte atteinte à leur réputation à l’origine d’un préjudice moral du fait d’accusations infondées et totalement déplacées. 

*** 

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024 . L’affaire a été plaidée le 25 juin 2025 et mise en délibéré au 8 octobre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Ainsi, il ressort de la combinaison de ces deux textes, le juge ne statue dans le cadre de la présente espèce que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il sera cependant rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à juger que, constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui ne sont pas des prétentions à la reconnaissance d'un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties et ne donneront lieu à aucune mention dans le dispositif de cette décision.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE 

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort ainsi des dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que celles de l’article 1353 du Code civil mettent à la charge de monsieur [G] la démonstration des faits qu’il allègue au soutien de ses prétentions.
 

I- Sur les demandes au titre du lien contractuel 

1- Sur la demande de nullité pour dol
 
Aux termes des dispositions de l’article 1101 et suivants du code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. Il fait loi entre les parties et doit être éxécuté de bonne foi.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Parce que la victime du dol n'a pas donné à l'acte critiqué un consentement libre et éclairé, que son consentement, selon la formule de l'ancien article 1109 du même code, a été «surpris», la nullité de cet acte peut être prononcée par le juge. Dans la mesure où cette imperfection de la volonté résulte directement ou indirectement d'une atteinte volontaire, elle apparaît comme le produit d'un délit (de commission ou d'omission) qui appelle réparation.
Le « mensonge » figure depuis l’ordonnance du 10 février 2016 aux cotés des manoeuvres et indépendamment du devoir général d'information, au titre des pourparlers contractuels, la notion de réticence est consacrée. Le caractère déterminant des artifices et rétentions volontaires d'informations reprochés doit être ainsi démontré. 

La lecture des pièces versées au débat permet de constater que selon acte du 4 juillet 2019 reçu par Me [V] [A] de la SELARL office ROOSVELT-BRONNERT-BOURDON-[A] et ASSOCIES, promesse unilatérale de vente était signée par Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] au bénéfice de Madame [K] épouse [T] veuve [O] avec faculté de substitution au profit d’une SCI, pour le prix de 760 000€ pour un coût total de 813 300 euros, frais de vente inclus, un bien sis à [Localité 8], [Adresse 5], sous les références cadastrales AE [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], le tout pour une surface de 00 ha 57 a 00 ca. 

L’acte désigne les biens de la façon suivante: 
“ Une propriété bâtie comprenant 
- au rez de chaussée: salon, salle à manger, une chambre avec salle de bains, cuisine, WC, salle de jeu, petite salle à manger et petit salon 
- à l’étage: trois chambres, salle de bains, WC, mezzanine 
Dépendances
Terrain attenant avec piscine et pool house” 

Il est indiqué que le bien est à usage d’habitation.

Aux termes des conditons suspensives, il est mentionné que, au titre des conditions suspensives de droit commun 
“ Les présentes sont soumises a l’accomplissement des conditions suspensives de droit
commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété anterieurs, les piéces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété réguliere remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
L'état hypothécaire ne doit pas revéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde descréances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”.

Au titre des conditions suspensives particulières, il est relevé que la promesse est assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. 

Il est encore indiqué page 12:
“ ETAT DU BIEN: 
Le BENEFlClAlRE prendra le BIEN dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l'a vu et
visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matériellesou juridiques.
ll déclare que la designation du BIEN figurant aux présentes correspond a ce qu‘il a pu
constater lors de ses visites.
ll n'aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison:
- des vices apparents,
- des vices caches.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:
- si le PROMETANT a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT.

CONTENANCE DU TERRAIN ET DES CONSTRUCTIONS 
Le PROMETTANT ne confére aucune garantie de contenance du terrain ni de
superficie des constructions.” 

De même, en page 13 de l’acte, au titre des charges et conditions résultant de l’application de règlementations particulières, il est mentionné: 

“ DISPOSITIONS RELATIVES A L'URBANlSME
DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION
- Permis de construire
Un permis de construire pour la construction de la maison a été délivré le 8 novembre 1988 par le Maire de Ia Commune de [Localité 8] sous Ie numéro 69 O43 88 00051.
Une déclaration d’achévement de travaux a été déposée le 9 juin 1989.
- Conformité
La conformité aux prescriptions du permis de construire a été délivrée le 7 juillet 1989. Une copie de ce certificat demeure annexée.

EXISTENCE DE TRAVAUX
Le PROMETTANT déclare étre informé des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros oeuvre ou de second oeuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de reparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas ou il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maitre d'oeuvre.

Il déclare que les travaux ci-aprés indiqués ont été effectués :
1°) Création d'une piscine de 10 x 4,3 m
Une déclaration préalable de travaux n“ DP 69 043 13 00054 a été effectuée auprès de la mairie. Une copie de l‘attestation de non opposition délivrée par la mairie le 19 juin 2013 est annexée.

2°) Réfection de la toiture de la dépendance et changement des tuiles par un modéle identique à celui de la toiture de la maison principale.
Une déclaration préalable de travaux n° DP 69 043 15 00096 a été effectuée auprès de la mairie. Une copie de l'attestation de non opposition délivrée par la mairie le 6 octobre 2015 est annexée.
Le notaire sollicitera la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité, si ces documents ont été délivrés en leur temps.
(...) 
Le PROMETTANT déclare qu‘aucune police d’assurance dommages ouvrage n'a été souscrite pour la réalisation des rénovations et travaux.” 
( ...) 
Le PROMETTANT déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de rénovation sont les suivantes :

- En ce qui conceme la création de la piscine : l'entreprise POSEO sise à [Localité 9] [Adresse 6]. Les trois factures (12/04/2013- 10/05/2013- 23/O7/2013) et le procès-verbal de réception d'ouvrages sans réserves, en date du 10 septembre 2013 demeurent ci-jointes et annexées aux présentes.
L'attestation d'assurance de responsabilité professionnelle décennale de l’entreprise POSEO, pour la période du 21/06 au 20/O9/2013 demeure également ci-annexée.

- En ce qui concerne la réfection de la toiture de la dépendance : le PROMETTANT
déclare avoir réalisé lui- même ces travaux.” 

Madame [O] expose que son consentement à la signature de ce compromis aurait été vicié par le dol de Monsieur et Madame [J], lesquels auraient sciemment dissimulé des vices cachés de l’immeuble, à savoir le fait que la dépendance ne pouvait pas être habitée ainsi que le fait qu’ils n’avaient pas encore procédé, lors de la signature du compromis, à deux déclarations d’achèvement de travaux anciens de plusieurs années, relatifs à la toiture de la dépendance et à la création d’une piscine. Concernant le pool house de la piscine, elle indique que le seul permis de construire vise exclusivement la piscine et que les consorts [J] ne sauraient prétendre qu’il s’agit d’un ancien hangar agricole mentionné au cadastre et ne nécessitant aucun permis ou autorisation alors que les règles d’urbanisme affirment le contraire et notamment en raison du zonage N ce qui démontre qu’il s’agit d’une construction illégale susceptible d’être démolie. 

Madame [O] expose ainsi avoir été trompée en tous premiers lieux sur la destination du bien, la dépendance n’étant pas habitable. 

Cependant, il ne peut qu’être constaté à la lecture de cet acte, que la vente porte sur la maison principale et qu’il n’est nullement indiqué que la dépendance est à usage d’habitation. Dès lors, il n’est par ailleurs pas indiqué dans la promesse que Madame [O] avait l’intention d’habiter dans cette dépendance. Il n’est ainsi pas justifié par la demanderesse que les parties avaient convenu que la dépendance serait réaménagée en maison d’habitation. Dès lors, cette circonstance n’est ainsi pas rentrée dans le champ contractuel. A fortiori les manoeuvres ne sauraient être pas démontrées sur un élément qui ne figurait pas dans le champs contractuel. Le dol n’est ainsi pas établi sur ce point. 

Il n’est pas davantage démontré par Madame [O] que les promettants avaient indiqué lors de la promesse, que les déclarations d’achèvement des travaux avaient été effectuées et les certificats de conformités obtenus puisque, bien au contraire, s’il est fait état dans l’acte, du fait que les déclarations de travaux ont bien été effectués tant pour la réfection de le toiture de la dépendance que pour la création de la piscine, sous des références d’enregistrements différents annexés à l’acte, il est précisément mentionné par le notaire, “qu’il sollicitera la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité, si ces documents ont été délivrés en leur temps”. La circonstance selon laquelle l’achèvement des travaux n’avait pas encore été déclaré n’a aucune incidence sur la réalité et l’effectivité des déclarations de travaux. 

Dès lors, Madame [O] sera déboutée de sa demande de nullité pour dol. 

2- Sur le vice caché 

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est tenu à cette garantie que si le vice est antérieur à la vente et qu'il ne pouvait pas être constaté par l'acquéreur à ce moment-là, étant précisé que l'acquéreur profane n'est tenu qu'à un examen élémentaire de la chose.

Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l'article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A l'inverse, il résulte de l'article 1646 du même code que si le vendeur ignorait ces vices, il n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. 
Au sens de ces dispositions, la connaissance des vices est présumée lorsque le vendeur est un professionnel. 

Il convient donc de déterminer si la dépendance promise est en réalité impropre à sa destination comme le prétend Madame [T] veuve [O] et si le hangar agricole servant de pool house l’est également, pour avoir été construit au risque d’être démoli puisque dépourvu d’autorisation effective. 

Sur ce point encore, il ne saurait être démontré par la demanderesse que la dépendance est impropre à sa destination puisqu’en l’état, le bien visé dans la promesse de vente n’était qu’une dépendance, peu important que le constat d’amiante mette en évidence la présence d’un couloir et deux pièces dans son descriptif qui laisse entendre que ce bâtiment a été réaménagé. Ainsi, la destination d’usage d’habitation de cette bâtisse n’était pas rentré dans le champs contractuel ni même la suggestion d’en faire un usage d’habitation. A titre surabondant, la lecture de l’annonce permet de constater que la dépendance n’a jamais été présentée comme étant une bâtisse à usage d’habitation ou comme un “bâtiment à aménager”. Dès lors, la circonstance selon laquelle le terrain se trouvait dans une zone N importe peu, cette circonstance n’ayant aucune incidence sur la destination contractuelle donnée à cette dépendance. 

Il importe par ailleurs de relever que la réfection de la toiture de la dépendance a fait l’objet d’une déclaration de travaux en 2015 et que les consorts [J] justifient d’une attestation de non-opposition aux travaux délivrée par la mairie en date du 6 octobre 2015. De la même façon, l’achèvement des travaux a été déclaré le 13 novembre 2019 et il est justifié d’une non opposition à la déclaration d’achèvement des travaux en date du 23 janvier 2020. 

Concernant le pool house de la piscine, si le seul permis de construire vise exclusivement la piscine, il ne peut qu’être relevé que la facture de la société pisciniste POSEO du 27 juillet 2013 dont fait état Madame [T] et qui évoque la construction complète d’un pool house pour la somme de 17 899,53 euros concerne, non pas la construction “béton” d’un pool house mais un « pool house » - c’est-à-dire la machinerie de la piscine sous le bâtiment déjà existant, ainsi que la pose du liner de la piscine, de la filtration de la piscine, de l’alarme de la piscine ainsi que la fourniture et la pose d’une margelle en pierre et d’une dalle, le montant de la facture correspondant d’ailleurs bien à ces travaux. Aucune mention de construction d’un bâtiment ne figure sur cette facture. Il est justifié par les défendeurs, comme l’indique la promesse, que ces travaux ont donné lieu à une déclaration de travaux en 2013 et d’une attestation de non opposition à la construction d’une piscine délivrée par la mairie de [Localité 8] en date du 19 juin 2013. Il est justifié d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 novembre 2019 et d’une non-opposition de la mairie de [Localité 8] à cette déclaration d‘achèvement en date du 23 janvier 2020. Dès lors, aucun vice caché n’affecte ni la piscine ni le hangar agricole accueillant le pool-house qui n’avait pas vocation à être démoli dans le temps, ce dernier n’ayant jamais nécessité de surcroit, en soi, de déclaration de travaux. Dès lors, la circonstance selon laquelle le terrain se trouvait dans une zone N importe peu, cette circonstance n’ayant aucune incidence sur la destination contractuelle donnée à ce pool house. 

Dès lors aucun, Madame [O] ne démontre pas davantage que le bien objet de la vente serait affecté d’un vice caché. Ainsi, aucune action en annulation ou en résolution sur ce fondement ne saurait davantage aboutir, encore qu’elle eût été demandée dans le corps de son dispositif. 


3- Sur la réalisation des conditions suspensives 

Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi. 

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

De même, aux termes des dispositions des articles 1304-5 alinéa 1 du même code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne éxécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. 
Enfin, il ressort des dispositions de l ‘article 1304-6 alinéa 1 du code civil que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplisement de la condition suspensive. 

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

De même, aux termes des dispositions des articles 1304-5 alinéa 1 du même code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne éxécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. 

Il est rappelé, à l’aulne de ces dispositions, que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie, sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, quant à lui, qui ne lève pas l'option faute de réalisation de la condition suspensive, n'est pas tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation dès lors qu'il n'en a pas empêché l'accomplissement. L'article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Pour autant, il convient de voir si la condition était réalisée ou non. 

Ont donc une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions qu’il incombe à l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, de rapporter la preuve des démarches effectuées auprès des divers établissements de crédit en vue de l’obtention d’un prêt et plus encore, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse. Faute par le bénéficiaire de la promesse, d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

En l’espèce: 

 a- Sur la négligence fautive de la bénéficiaire de la promesse 

En l’espèce, l’acte litigieux stipule, dans ses pages 7 et suivantes que les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 76 000,00 euros. Aux termes de la page 7, paragraphe intitulé “ Versement d’une partie de l’indemnité d’imrnobilisation”, il est stipulé: 

“1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE
Le BENEFICIAIRE versera au moyen d'un virement à la comptabilité du notaire soussigné et au plus tard dans les dix jours à compter de la signature des présentes, la somme de 38 000,00 EUR représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci- dessus fixée.
ll est ici précisé que, dans l’hypothése où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, si bon semble au PROMEITANT.

2. Nature de ce versement
La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes: 
a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s‘imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETFANT à titre d‘indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l‘immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;
Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas, cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
c) toutefois, dans cette même hypothése de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s‘il se prévalait de l‘un des cas suivants; 
- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte;
- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage;
- si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix;
- si les biens vendus venaient à faire l’objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes;
- si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière;
- en cas d‘infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis;
- si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;
- et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S'il entend se prévaloir de l‘un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l‘indemnite d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d‘expiration de la promesse de vente.
A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMEITANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours.
Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnite restera alors acquise au PROMETTANT.

B/ Solde de l’indemnité d’immobilisation
Quant au surplus de l’indemnite d’immobilisation, soit la somme de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38 000,00 EUR), le BENEFICIAIRE s'oblige à verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas ou le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.
(...) 

3. Difficultés entre les parties
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l‘indemnite d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statue sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
La partie qui soulève une difficulte juge sans fondement peut être condamnée envers l'autre à des interéts de retard, à des dommages et interêts et au remboursement de ses frais de justice. Le séquestre est dès à present autorisé par les parties à consigner l‘indemnité d'immobilisation à la caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés.” 

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de la promesse, au titre des conditions suspensives particulières, il est stipulé que “ LE BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d‘application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
- Organisme prêteur : tout organisme.
PRET LONG TERME
- Montant maximal de la somme empruntée : 413.300,00 EUR.
- Durée maximale de remboursement : 20 ans.
- Taux nominal d'intérêt maximal : 1,40 % l’an (hors assurances).
PRET RELAIS
- Montant maximal de la somme empruntée : 400.000,00 EUR.
- Durée maximale de remboursement : 2 ans,
- Taux nominal d'intérêt maximal : 1,70 % l’an (hors assurances).
(...) 
Refus de prêt- Justification
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demande, a justifier de deux refus de prét repondant aux caracteristiques ci-dessus. En consequence, le BENEFICIAIRE s’engage a déposer simultanement deux demandes de prêt”.

Il est encore indiqué que les conditions suspensives seraint considérées comme réalisées en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019.

De plus, Madame [T] s'engageait, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques précitée. 

Le paragraphe intitulé “délai” stipule : 
“Le délai de vente est consenti pour une durée expirant le 15 novembre 2019 à 16 heures. 
En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessous fixé.” 

Au paragraphe intitulé “réalisation”, il est indiqué : 
“ La réalisation de la promesse aura lieu : 
- Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant:
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d‘immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prét éventuel,
. à l’éventuelle commission d‘interméciiaire,
. et de maniére générale de tous comptes et proratas.

- Soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l'intérieur de ce délai. La levée d‘option par Ie BENEFICIAIRE, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le iour do la levée d'option, sauf si renonciation de la part du BENEFICIAIRE à ces derniéres. Dans ce dernier cas, la signature de Ia vente devra intenrenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l‘expiration: de la durée de valitiité de la promesse, et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente ct des frais. Cette levée d‘option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d‘un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel,
. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,
. et de maniére générale de tous comptes et proratas.”

Enfin, page 4 in fine de l’acte, dans le paragraphe intitulé “carence”, il est rappelé que la carence s‘entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empéchant l’exécution de la vente.
Il est encore précisé:
“ En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai : 
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’i1 soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait expriméee Ie BENEFICIAIRE.” 
(...) 

Sur la condition relative à la demande de prêt 

Il ressort de la genèse des faits que Madame [O] a bien procédé au versement de la somme de 38 000 euros. 

Cependant, il est constant qu’à la date du 4 septembre 2019, Madame [T] n’a justifié d’aucune offre définitive de prêt, ni même d’aucun dépôt de demande de prêts. 
 
Il est justifié que selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2019, les consorts [J] ont mis en demeure Madame [T] de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d’obtention de prêts et qu’elle a transmis à une date inconnue au Notaire instrumentaire, en guise de réponse, une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d’un refus d’un seul prêt d’un montant total de 813 300 euros qui ne ne correspond en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019 ( montant différent) et ne comporte aucun taux. Il est ainsi démontré que Madame [O] n’a pas justifié de deux refus de prêt de banques pour se prévaloir de la caducité de la promesse comme elle s’y était engagée. 

Il est justifié que selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 novembre 2019 les consorts [J] ont mis en demeure Madame [T] de réitérer la vente sous quinzaine et qu’elle n’y a pas déféré, ayant répondu le 15 janvier 2020 à cette mise en demeure, en indiquant qu’elle considérait le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Bien au contraire, elle affirme dans sa réponse, qu’elle aurait oralement proposé, deux mois plus tôt à son Notaire, un dédommagement de 15 000 euros. 

Il ne peut ainsi qu’être déduit de ces constatations que Madame [O] ne démontre pas avoir fait diligence pour que la condition telle que contractuellement convenue, se réalise. Elle ne saurait davantage prétendre qu’elle n’a pu obtenir le financement compte tenu du défaut d’autorisation administrative puisque d’une part rien, dans l’acte, ne conditionnait la réitération de la vente à cette circonstance et d’autre part, qu’elle ne justifie surtout pas de la moindre démarche pour satisfaire à ses obligations. 

Ainsi, l’ensemble de ces constatations permet d’en déduire qu’il n’est pas rapporté la preuve que la bénéficiaire ait sollicité un financement conforme aux stipulations de la promesse. 

Dès lors, faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, il peut en être déduit qu’il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition. Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

Il est donc démontré que la condition suspensive sur l’obtention d’un prêt doit être considérée comme réalisée. 

Sur les conditions suspensives de droit commun 

Aux termes du paragraphe intitulé “ Conditions suspensives de droit commun”, page 10 de la promesse de vente, il est stipulé: 
“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l‘immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d‘inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”.

Ainsi, on peut déduire de ces stipulations contractuelles que dans l’hypothése de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée pouvait être intégralement restituée à Madame [T] veuve [O], bénéficiaire de la promesse, si elle se prévalait de l‘un des cas suivants: 
- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées contractuellement venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte;
- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage;

Pour autant, il ne peut qu’être rappelé, conformément aux stipulations contractuelles, que si elle entendait se prévaloir de l‘un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l‘indemnite d'immobilisation, Madame [O] devait le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. Faute pour elle de le faire, les promettants étaient alors en droit de la sommer par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de 7 jours et faute pour elle de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il était bien précisé qu’elle serait déchue du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnite resterait alors acquise aux promettant.

Il est patent en l’espèce que la mention d’urbanisme zone N, qui est une information importante sur la catégorie de terrain dont on projette de devenir propriétaire, ne figurait pas dans l’acte de promesse unilatérale. Madame [T] veuve [O], soumise de surcroit aux dispositions de l’article 1304 et suivants du code civil, ne justifie pas avoir notifié aux vendeurs vouloir se prévaloir d’un des motifs visés ci-dessus dans la promesse ni qu’elle entendait s’en prévaloir, dans le délai de 7 jours après la mise en demeure des promettants et ne justifie surtout pas avoir exercé ce droit ni même le moindre droit relatif au défaut de déclaration d’achèvement des travaux avant la caducité de la promesse qui était déjà intervenue par sa propre carence. Elle ne saurait ainsi se prévaloir dès lors, de la défaillance de cette condition suspensive relatif à l’urbanisme. 

Dès lors, elle ne saurait se prévaloir tardivement, de motifs tirés de la défaillance d’une condition suspensive. 
 
b- sur l’indemnité d’immobilisation due 

En l’espèce, comme précédemment exposé, les conditions suspensives contenues dans la promesse et son avenant ont été réalisées, Madame [T] veuve [O] . 

En application des stipulations de la promesse, la somme de 38 000 € doit être versée au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, en raison du refus fautif du Bénéficiaire de signer l’acte authentique de vente alors que la condition suspensive de prêt avait été réalisée. Cette somme, qui ne saurait être considérée comme une clause pénale mais comme la contrepartie de l’immobilisation d’un bien qui ne serait plus justifiée- notamment dans l’hypothèse où le bénéficiaire refuserait de réaliser l’acquisition alors que toutes les conditions suspensives seraient remplies- n’est évidemment pas réductible. 

Il est justifié qu’en dépit d’une mise en demeure du 14 février 2020, Madame [T] veuve [O] n’a pas autorisé le notaire à libérer le séquestre au profit de la promettante. 

Il convient dès lors d’ordonner à Maître [V] [A] de verser la somme de 38.000 €, séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, à Monsieur .

c -Sur le solde de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale se définit ainsi comme la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, notamment dans le cadre d’une promesse de vente, lorsqu’une des parties ne réitère pas l’acte définitif de vente alors que toutes les conditions sont réalisées . Il est ainsi rappelé que la clause pénale vise ainsi à sanctionner la partie qui, une fois les conditions suspensives réalisées, se refuserait à régulariser l’acte authentique de vente et satisfaire ainsi à ses obligations alors exigibles. 

En l’espèce, il est relevé que les parties ont convenu que le bénéficiaire s’obligeait à verser au promettant le surplus de l’indemnite d’immobilisation, soit la somme de 38 000,00 €, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait l'acte de vente de son seul fait. La promesse en l’espèce devait être réitérée au plus tard au 15 novembre 2019.

La lecture des pièces versées au débat permet de relever que Madame [T] veuve [O], qui devait effectuer des recherches de prêts au plus tard le 4 septembre 2019, a sollicité une seule banque le 31 aout 2019, à savoir quelques jours avant la date butoir, pour justifier d’une seule demande de prêt d’un montant différent et sans taux, qu’elle a sollicité une agence pour une stimation locative le 13 septembre 2019 soit après la date butoir, pour une maison immobilière pour une estimation locative d’une maison non de 90 m2 mais de 135 m sans explication, qu’elle fournit une facture d’architecte datée du 29 octobre 2019 et un devis du 28 juin 2019 mais en joignant une étude de plan visant le réaménagement de la maison principale et création d’un appartement dans la dépendance sans joindre les plans afférants à la dépendance. Ce faisant, elle ne démontre pas avoir fait diligence pour étudier son projet de façon approfondie et sérieuse. 

Elle sera condamnée au paiement de cette somme au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation tel qu’il avait été prévu par le contrat d’autant qu’elle n’en demande pas la réduction. 

II - Sur la faute du notaire 

A) sur la faute 

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il ressort de la combinaison des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En application de cet article, le notaire, officier public dont la fonction est l'authentification des actes, et son intervention garantissant aux actes qu'il reçoit, force probante et force exécutoire, est tenu d’effectuer les vérifications et contrôles utiles à l'efficacité juridique de l'acte pour lequel il instrumente. 

De la même façon, le devoir de conseil découle de la mission d'authentificateur du notaire, en ce qu’il constitue un complément nécessaire du devoir d'authenticité, sa fonction étant de rédiger des actes authentiques dont la fiabilité est telle que la sécurité des transactions juridiques est ainsi assurée. Le devoir de conseil contribue à cette sécurité juridique, car il oblige le notaire, à peine de responsabilité, à rédiger des actes valables et sûrs. 

Il est en revanche rappelé qu’il n’est pas partie à l’acte puisqu’il reçoit les parties. La responsabilité des notaires est ainsi appréciée selon les règles de la responsabilité civile délictuelle et consiste à rechercher si l’officier public a accompli sa mission dans le respect des règles applicables. Ainsi, le notaire a un devoir de vérification des éléments compris dans son acte. 

Il convient donc de rappeler ainsi que pour retenir cette responsabilite, il faut que le notaire ait commis une faute, qu’il en ait résulté un préjudice certain et que la faute et le préjudice soient reliés par un lien de causalite direct et cette preuve incombe au demandeur.

Il ressort de la lecture du plan local d’urbanisme de la mairie de [Localité 8] que les dispositions applicables à la zone N snt présentées en ces termes: 

“La zone N est une zone naturelle de protection stricte. Elle comprend: 
- un sous-secteur Nj , correspondant a des secteurs agricoles résidentiel dans lesquels la création de jardins gérés collectivement (associations ou collectivités publiques) est possible ;
- un sous-secteur Na : zone naturelle aux abords de l’aqueduc du secteur de [Localité 10] afin de protéger le site patrimonial tout en permettant sa valorisation touristique.
Au sein de cette zone, la création de nouveaux logements est interdite.
La zone est touchée par le PPRNI dont le réglement s'impose au présent réglement. De plus elle est touchée par une zone de risque technologique. Au sein de cette zone, l'autorisation peut étre soumise à des prescriptions spéciales ou peut être refusée si le projet ne prend pas en compte les contraintes et la vulnérabillté liées au risque technologique autour de l'établissement ADG, (Article R111*2 du code de l’urbanisme).”

Dans le paragraphe intitulé “ usage des sols et destination des constructions” il est encore mentionné: 

“ARTICLE N1: OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL INTERDITES

Sont interdits les constructions ou installations non mentionnées à l'article N2.

ARTICLE N2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITION
Au sein du secteur N, sont autorisés sous conditions :
- Les constructions à vocation d'exploitations forestières nécessaires à la pérennisation ou au
développement de l'activité;
- Les constructions, installations, ouvrages techniques, travaux de maintenance ou modification d'ouvrages nécessaires aux équipements public ou d'intérêts collectifs dès lors qu'elles ne remettent pas en cause le caractère naturel ou patrimoniai du secteur;
- Le changement de destination des batiments identifiés au plan de zonage vers une destination de restauration ou d'hôtellerie
- Les extensions des batiments d’habitation de plus de 60m‘ d'emprise au sol dont le clos et le couvert sont encore assurés au jour de la demande : dans la limite de 40m‘ de surface de plancher et d’emprise au sol à condition que la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 200m et à l'exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible ;
- Pour les tènements d'une surface inférieure A 3000m2, la construction d'annexes ou de piscines sur la même unité fonciere que les constructions existantes, dans la limite d'une surface totale d'annexes de 50m‘ d'emprise au sol et d’une distance maximaie de 20m autour de la construction principale et à l'exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible;
Pour les tenements d'une surface supérieure ou égale 3 3000m’, la construction d'annexes ou de piscines sur la même unite foncière que les constructions existantes, dans la limite d’une surface totale d'annexes de 75m’ d’emprise au sol et à une distance maximale de 20m autour de la construction principaie et à l’exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible;
Les aménagements d'espaces de stationnement annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone et s'ils sont perméables.
Les mouvements de terre dans les conditions fixées à l’article N5.

Au sein du secteur Nj, sont autorisés sous conditions :
- Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles, non nuisantes pour l’environnement résidentiel;
- Les abris de jardins d’une taille inférieure à 5m2 et d'une hauteur lnférieure a 2m à l’égout du toit pour chaque abri, directement liés :3 des jardins gérés collectivement. Le nombre d‘abris par ha est limité à 50;
- Les serres de moins cle 2,5m de hauteur maximaie;
- Locaux techniques et industrlels des administrations pubiiques et asslmilés s’ils ne remettent pas en cause l‘activité agricole;
- Les aménagements d’espaces de stationnement d’une surface maximaie de 100m’ annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone et s’ils sont semi perméables.

Au sein du secteur Na, sont autorisés sous conditions:
- Les autres équipements recevant du public s’ils participant à la valorisation touristique du site de l'aqueduc et si leur surface de plancher totale cumulée est inférieure ou égale à 100ml;
- Le changement de destination des habitations en hébergements hoteliers et touristiques ou a destination de restauration;
- L'extension des hébergernents hoteliers at touristiques ;
- L’extension de construction s destination de restauration ;
- Les aménagements d’espaces de stationnement annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone s'ils sont semi perméables.”
(...)” 

Le document est constituée, sur la description de cette zone, de plusieurs dizaines de pages. 

Il ressort de la lecture attentive de l’acte signé entre les parties que la promesse unilatérale de vente signée entre les parties n’évoque nullement la détermination de la zone d’urbanisation N ni les conditions et exceptions très restrictives liées à l’appartenance à cette catégorie alors que la connaissance de la zone, par le bénéficiaire, lui aurait permis de s’interroger sur la valeur donnée au bien par les vendeurs et de vérifier la compatibilité avec les désignation des biens visant les constructions mais surtout sur l’utilisation futur qui pouvait être faite du terrain comme des constructions existantes. Il est patent que Madame [T] Veuve [O], non informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était édifié, s’est engagée dans cet achat dans l’ignorance de la réelle catégorie urbaine du terrain qu’elle projetait d’acquérir, quelle qu’en ait été la destination qu’elle voulait donner aux bâtis. 

Il est pourtant justifié par Madame [T] veuve [O] que le 22 juillet 2019, la mairie indiquait au notaire que les parcelles AE n° [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 4] n’étaient pas concernées par un emplacement réservé au profit de la commune de [Localité 8]. En revanche il apparait que le notaire a sollicité de la mairie de [Localité 8], par courrier du 5 juillet 2019, de se voir remettre le certificat d’urbanisme qui lui a retourné par les services de la mairie selon courrier du 6 aout 2019. 

Or, s’il avait bien informé le vendeur des démarches à finaliser pour la déclaration d’achèvement des travaux, il apparait que le notaire n’a en revanche aucunement informé la bénéficiaire de la promesse , Madame [T] veuve [O] de cette information importante. Cette information est d’ailleurs si importante qu’il apparait qu’elle a bien été mentionnée dans le nouvel acte de vente du 25 mai 2020 signé entre les époux [J] et les époux [U]-[W] , en présence de la SAFER, la catégorie de la zone étant indiquée en page 20 de l’acte. 

Il est ainsi patent que Madame [T] veuve [O] n’a pas été avisée d’une information essentielle et la lecture de l’ordonnance du référé en date du 28 juin 2021, qui met en évidence que les consorts [J] l’ont révélé à cette dernière en cause de référé, permet de le confirmer.

Ce faisant, le rédacteur, officier ministériel, qui doit sécuriser les transactions, et qui aurait dû en informer immédiatement la bénéficiaire de la promesse dès qu’il en a été lui-même informé et en tous cas avant le 4 septembre 2019, date butoir poue Madame [T], a fait preuve d’une légèreté blâmable et commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle en ce qu’il l’a privée de la possibilité de se prévaloir d’un des motifs dans la promesse. 

B) Sur le préjudice et le lien de causalité 

Concernant le lien de causalité et le préjudice lié à cette faute, il peut être considéré que la catégorie d’un terrain en zone N ne peut qu’avoir une incidence certaine sur la valeur de celui-ci. La connaissance d’une telle information aurait permis à Madame [T] veuve [O], bénéficiaire de la promesse, de s’interroger sur la valeur vénale réelle des biens, telle que donnée au bien par les vendeurs mais en outre de vérifier la compatibilité de cette zone avec les désignation des biens visant les constructions et surtout sur l’utilisation futur qui pouvait être faite du terrain comme des constructions existantes. En retenant cette information, le notaire a privé la bénéficiaire de connaitre cette information. Il est patent que Madame [T] Veuve [O], non informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était édifié, s’est engagée dans cet achat dans l’ignorance de la réelle catégorie urbaine du terrain qu’elle projetait d’acquérir, et sans considération de la destination qu’elle voulait donner aux bâtis. 

En n’informant pas Madame [T] veuve [O] de l’information nouvelle concernant la zone, le notaire lui a fait perdre une chance de négocier à la baisse le prix du bien immobililer, de se retirer de la vente et de se prévaloir de cette condition suspensive comme figurant dans un des “motifs visés par la promesse”et ainsi, a fortiori, de pouvoir récupérer l’indemnité d’immobilisation qu’elle avait versée et plus encore, in fine, celle dont elle est aujourd’hui redevable. Cette perte de chance sera évaluée à 50 %. 

Dès lors, la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés sera condamnée à payer à Madame [T] veuve [O], la somme de 50% de 76 000 euros soit la somme de 38 000 euros. 

Il n’est pas justifié en quoi la La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés auraient commis une faute, Madame [T] ne justifiant pas que l’étude en ait été informée. 

III - Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [T] veuve [O] 


Contre Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J]


Succombant dans ses prétentions à leur égard, Madame [T] veuve [O] sera déboutée de sa demande à ce titre 

Contre la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] 

 
Madame [T] veuve [O] ne justifie pas d’un préjudice différent de la perte de chance de ne pas s’être prévalu de cette condition suspensive et pour lequelle elle reçoit déjà indemnisation. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 


Contre La SARL OFFICE [B], [D], [X]

Succombant dans ses prétentions à leur égard, Madame [T] veuve [O] sera déboutée de sa demande à ce titre ;


SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES NOTAIRES 


Succombant, la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés sera déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de l’atteinte à sa réputation. 

La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires quant à elle, ne justifie pas en quoi sa réputation serait atteinte, l’exercice d’un droit en justice étant légitime. Sa demande reconventionnelle titre de l’atteinte à sa réputation sera également rejetée. 


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES


Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes, La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, seront condamnées in solidum aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

L'équité commande de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés, et de les débouter en conséquence de leurs prétentions de ce chef.


Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit en l'absence de disposition légale spécifique.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de sa demande à l’encontre de Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] aux fins de voir annuler l’acte de vente sur le fondement du dol et subsidiairement sur vice caché, et dès lors de toutes ses demandes subséquentes, 

DIT que La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés a commis une faute, 

CONDAMNE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés à payer à Madame [K] [T] épouse veuve [O] la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de sa demande à l’encontre de La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires et associés

REJETTE le surplus des demandes, 

CONDAMNE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés aux dépens,

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de ses prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], de leurs prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, de leurs prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/03826 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WXDX

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
08 Octobre 2025


Affaire : 

Mme [K] [T] épouse [O]
C/
S.E.L.A.R.L. OFFICE ROOSEVELT - BRONNERT - [A] & ASSOCIES, Societe CADRAN NOTAIRES, Maîtres [E] [B], [S] [D], [L] [X], Mme [F] [P] [Y] épouse [J], M. [M] [H] [Z] [N] [J]






le:

EXECUTOIRE+COPIE 

Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL - 654

Me Isabelle GANDONNIERE - 297
la SELAS PERSEA - 1582

Me Armelle DEBUCHY - 1582









LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 08 Octobre 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 11 Avril 2024,

Après rapport de Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Caroline LABOUNOUX, Juge
 Pauline COMBIER, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [K] [T] épouse [O]
née le 14 Janvier 1950 à [Localité 1] (69), demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Me Isabelle GANDONNIERE, avocat au barreau de LYON,


DEFENDEURS


S.E.L.A.R.L. OFFICE ROOSEVELT - BRONNERT - [A] & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, 

Societe CADRAN NOTAIRES, Maîtres [E] [B], [S] [D], [L] [X], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, 







Madame [F] [P] [Y] épouse [J]
née le 24 Juin 1956 à [Localité 5] (69), demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]

représentée par Maître Armelle DEBUCHY de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON,

Monsieur [M] [H] [Z] [N] [J]
né le 04 Décembre 1956 à [Localité 7] (59), demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]

représenté par Maître Armelle DEBUCHY de la SELAS PERSEA, avocats au barreau de LYON,






































EXPOSE DU LITIGE


Madame [K] [T] veuve [O] était intéressée par l’annonce éditée par l’agence ORPI mentionnant à la mise en vente d’une villa à [Localité 8] de 200m2 sans vis-à-vis, comprenant une dépendance de 90m2 dont la toiture avait été refaite en 2015 au prix de 779 500 euros.

Par acte du 4 juillet 2019, reçu par Me de la SELARL office ROOSVELT-BRONNERT-BOURDON-[A] et ASSOCIES, promesse unilatérale de vente était signée par Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] au bénéfice de Madame [K] épouse [T] veuve [O] avec faculté de substitution au profit d’une SCI, pour le prix de 760 000€ soit un total de 813 300€, un bien comprenant une propriété bâtie, une dépendance, un terrain attenant avec piscine et pool house, le tout sur la commune de [Localité 8] sis [Adresse 5], sous les références cadastrales AE [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], le tout pour une surface de 00 ha 57 a 00 ca selon les modalités suivantes :
* prix de 760 000 € ;
* indemnité d'immobilisation de 76 000 € dont 50%, soit 38 000 €, sont séquestrés entre les mains du Notaire instrumentaire ;
* condition suspensive d'obtention d'un prêt à long terme d'un montant maximal de 413 300 € ;
* condition suspensive d'obtention d'un prêt relais d'un montant maximal de 400 000 €
* les conditions suspensives seront considérées comme réalisées en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019 ;
* Madame [T] s'engage, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques précitée. 

Madame [T] veuve [O] satisfaisait au paiement de 38 000€. 

L’agence immobilière du vendeur ORPI établissait une estimation de la valeur locative de la dépendance pour établir le dossier de financement. Madame [O] accompagnée de son fils, Monsieur [Q], faisait intervenir des professionnels architectes afin d’envisager les conditions de réhabilitation de cette dépendance. 

N'ayant reçu aucune offre définitive de prêt au 4 septembre 2019 ni même aucun dépôt de demande de prêt, par lettre recommandée AR du 17 octobre 2019, les promettants mettaient Madame [T] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d'obtention de prêts. Par courrier du ? , Madame [T] transmettait au Notaire instrumentaire une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d'un refus d'un seul prêt d'un montant total de 813 300 €. Estimant que cette réponse ne correspondait en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019, par lettre recommandée AR de leur assureur protection juridique du 25 novembre 2019, les promettants mettaient en demeure Madame [T] de réitérer la vente sous quinzaine, ainsi qu'il était prévu à l'article : indemnité d'immobilisation du compromis. 

Par courrier du 15 janvier 2020, Madame [T] indiquait que le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2020, les promettants par la voie de leur conseil, mettaient Madame [T] en demeure de procéder au versement de l'indemnité d'immobilisation conformément aux stipulations du compromis, ou à tout le moins de tenter de trouver une issue amiable au litige. 

Par acte du 16 octobre 2020, les consorts [J] assignaient en référé Madame [O] devant le Président du Tribunal judiciaire de LYON aux fins de voir: 
 - CONDAMNER Madame [K] [T] veuve [O] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y], à titre provisionnel, la somme de 76 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis de vente du 4 juillet 2019, 
CONDAMNER Madame [K] [T] veuve [O] à payer à Monsieur 
[M] [J] et Madame [F] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens selon ses conclusions et pièces.

Au soutien de leur demande, ils exposaient que: 
- Madame [T] n'avait pas exécuté ses obligations stipulées au compromis du 4 juillet 2019 aux termes desquelles elle s'était engagé à:
* solliciter deux offres de prêts, l'une pour un prêt à long terme de 413 300 € et l'autre pour un prêt relais de 400 000 €
* à justifier d'offres définitives, ou de deux refus, au plus tard le 4 septembre 2019
- pour tout justificatif, Madame [T] avait produit, bien après le délai précité et après qu'une mise en demeure lui ait été adressée, une lettre de refus d'une seule banque datée de plus d'un mois et demi après l'expiration du délai imparti et portant sur une demande de prêt relative à un seul prêt à long terme - et aucun prêt relais d'un montant global de 813 300 €.

Par ordonnance en date du 28 juin 2021, le juge des référés condamnait Madame [K] [T] veuve [O] à verser à Monsieur et Madame [J] la somme provisionnelle de 76 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis de vente du 4 juillet 2019 outre la somme de 800€ en application dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 

Le juge des référés relevait que le bien immobilier, objet de la promesse de vente, était classé en zone N du PLU de la commune de [Localité 8], qu'à l'intérieur de cette zone N "sont interdits les constructions ou installations non mentionnées à l'article N2", lequel ne mentionne pas l'aménagement d'une ancienne grange en maison d'habitation, que Madame [K] [T] veuve [O] ne justifie pas de ce que les parties avaient convenu que la dépendance serait réaménagée en maison d'habitation et que Monsieur et Madame [J] avaient par ailleurs justifié auprès du notaire des déclarations d'achèvement des travaux et certificats de non-opposition relatifs à la réfection de la toiture de la dépendance en 2016 et à la construction de la piscine en 2013. Il en déduisait que l'obligation de Madame [K] [T] veuve [O], à raison de ses manquements contractuels, n'était pas sérieusement contestable. 
 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2021, Madame [K] [T] veuve [O], par la voie de son conseil, indiquait au conseil de Monsieur Madame [J] qu’elle entendait contester la décision et saisine de la juridiction au fond avec mise en cause de la responsabilité des notaires, proposait une voie amiable et de maintenir la consignation des 28 000 euros chez le notaire et de consigner la somme restante de 38 000 euros sur le compte CARPA. Elle adressait copie de ce courrier aux époux [J] et aux notaires rédacteurs en proposant une résolution amiable. Aucune réponse n’était apportée. Par courrier du 26 juillet 2021, elle notifiait à Maître [R] le justificatif de règlement de 38 000€ consignés sur son compte CARPA. Le reste des autres 38 000€ était consigné dans les mains du notaire rédacteur des actes. 

Par acte du 28 décembre 2021, les consorts [J] procédaient par voie de saisie-attribution sur les comptes bancaires de Madame [K] [T] veuve [O] et entre les mains de Maître [A], notaire rédacteur les 28/12/2021 et 11/01/2022, saisie-attribution dénoncée selon acte d’huissier du 11 janvier 2022. 
 
Madame [K] [T] épouse [O] saisissait le Juge de l’exécution . Par jugement du 6 septembre 2022, elle était déboutée de l’ensemble de ses moyens en nullités et demandes. 

*********

Par acte d'huissier de justice du 25 avril 2022, Madame [K] [T] épouse veuve [O] a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], La SELARL OFFICE ROOSVELT - BRONNERT - BOURBON - [A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner ceux-ci à lui rembourser la somme de 76 000 euros outre le paiement de dommages et intérêts. 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 aout 2023, Madame [K] [T] épouse veuve [O] demande au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, de ses prétentions et de :
Vu les articles 1130 à 1138, 1144 du Code civil,
Vu les articles 1641 à 1649 du Code civil
Vu l’article 1112-1 du Code civil
Vu l’article 1231-1 du Code civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civile
Vu le Code l’urbanisme,

A titre principal : sur le vice du consentement
- DEBOUTER :
. Madame [F] [Y] épouse [J]; Monsieur [M] [J]
. OFFICE ROOSEVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] & ASSOCIES
. OFFICE [B], [D], ET [X], Notaires associés
De l’ensemble de leurs moyens et demandes.

- PRONONCER la nullité de l’acte du 04/07/2019 pour dol
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 76 000€ au titre de restitution de l’indemnité d’immobilisation de la promesse de vente du 04/07/2019 à Madame [K] [T] veuve [O], outre les intérêts au taux légal capitalisé à compter du dépôt chez le notaire, le tout sous astreinte de 1 000€ par jour de retard et outre intérêts de droit capitalisés à compter du 04/07/2019
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts pour dommages subis à Madame [K] [T] veuve [O]
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 8 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A titre subsidiaire sur le vice caché et la non levée des conditions suspensives de doit commun

- PRONONCER la restitution du dépôt de garantie de la promesse de vente en date du 04/07/2019 à Madame [K] [T] veuve [O] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 76 000€ au titre de restitution de l’indemnité d’immobilisation à Madame [K] [T] veuve [O], outre intérêts de droits capitalisés depuis le 04/07/2019 ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts pour dommages subis à Madame [K] [T] veuve [O] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], Maître [A], Maître [D] à payer la somme de 8 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Au soutien de ses demandes, Madame [T] expose que son consentement à la signature de ce compromis aurait été vicié par le dol de Monsieur et Madame [J], lesquels auraient sciemment dissimulé des vices cachés de l’immeuble, à savoir le fait que la dépendance ne pouvait pas être habitée ainsi que le fait qu’ils n’avaient pas encore procédé, lors de la signature du compromis, à deux déclarations d’achèvement de travaux anciens de plusieurs années, relatifs à la toiture de la dépendance et à la création d’une piscine. 

Elle fait valoir en tous premiers lieux qu'elle comptait réaménager la dépendance en maison d'habitation afin d'y vivre, la maison principale étant destinée à être occupée par son fils, que ce projet était essentiel à l'équilibre financier de l'opération, la dépendance étant destinée à être louée pour un loyer de 1 250 à 1 450 € par mois comme l’agence ORPÏ l’avait estimé, que les promettant n'avaient pas justifié de la déclaration d’achèvement des travaux pour la réfection de la toiture de la dépendance, ce qui avait bloqué son projet et que cette absence de déclaration d'achèvement des travaux constituait un manquement, soit une infraction à une obligation administrative ou légale justifiant la restitution du dépôt de garantie.

Sur la nullité de la promesse pour dol, elle indique que les notaires n’ont pas respecté leur devoir de conseil, que le projet n’a pu aboutir du fait des manoeuvres abusives des vendeurs promettants et de la défaillance des notaires, notamment concernant la mention N interdisant des constructions et le changement de destination de la dépendance en habitation et surtout en manquant d’ informer Madame [T] de la situation au plus tard le 16 octobre 2019 à la connaissance de l’absence de déclaration d’achèvemen et des constructions sans aucun permis. 

Elle ajoute que si le notaire avait vérifié simplement le plan d’urbanisme avant la signature de la promesse, il aurait pu déceler l’incohérence de son acte, car la désignation des constructions sur les lieux n’était plus compatible avec la zone N et ses limites de construction et vérifier simplement le permis de construire pour la dépendance et le pool house.

Sur l’absence d’obtention de la déclaration d’achèvement

Elle indique que les vendeurs ont commis des manoeuvres dolosives en ne respectant pas les règles d’urbanisme avant la signature de la promesse du 4 juillet 2019 alors qu’ils étaient dans la promesse, qu’ils avaient effectué les déclarations préalables de travaux à la mairie aussi bien pour la piscine que pour la réfection de la toiture de la dépendance avec changement de tuile identique à celui de la toiture de la maison principale, l’acte indiquant que le notaire solliciterait la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité de ceux-ci, si les documents avaient ét délivrés en leur temps. Elle indique que par mail du 16 octobre 2019, le notaire des vendeurs avait indiqué qu’après vérification auprès de la mairie le 4 juillet 2019, il avait constaté qu’aucune déclaration d’achèvement des travaux n’avait été déposée, qu’il avait rappelé aux vendeurs cette obligation pour obtenir le certificat d’achèvement et les avait mis en demeure de le faire. Elle en conclut que les vendeurs avaient ainsi effectué une fausse déclaration dans la promesse, qu’elle a signé dans la certitude que les déclarations avaient été faites et qu’elle n’aurait jamais signé cette promesse dans le doute de la composition des biens. Elle en déduit qu’il est démontré qu’à la signature de la promesse, les consorts [J] n’avaient jamais demandé ni obtenu la déclaration d’achèvement pour la piscine, la toiture et les tuiles de la dépendance contrairement à ce qu’ils affirmaient. Elle en déduit encore que cela démontre l’inconséquence des notaires rédacteurs qui n’ont effectué aucune vérification en amont. Elle relève que les cp,sorts [J] justifient d’une demande en date du 13 novembre 2019 et d’une réponse de la mairie de [Localité 8] en date du 23 janvier 2020 soit bien postérieurement à la date d’expiration de la promesse de vente du 15 novembre 2019 (pièce 27), sans aucune information, à Madame [T].

Or, elle indique que la déclaration d’achèvement constituait une des conditions suspensives de droit commun non levées et que l’absence de déclaration d’achèvement caractérise un vice caché sur la nature et la légalité de la chose vendue par le promettant, empêchant même l’obtention d’un crédit pour le bénéficiaire visé dans les conditions particulières. Sur ce point, elle indique qu’elle attendait ces justificatifs pour pouvoir justifier de la réalité de la dépendance, finaliser et présenter la demande de prêt auprès des banques avec une partie location et/ou occupation de la dépendance à rénover selon le statut juridique retenu. 

Sur les constructions non autorisées et non déclarées 

Elle indique que les vendeurs ont violé l’article L421-1 du Code de l’urbanisme qui dispose que« en cause de rénovation ou de réhabilitation d’un bâtiment tous les travaux qui créent une surface de plancher de plus de 20m doit faire l’objet d’un permis de construire. »

1. Sur la dépendance de 90m²
Elle indique que désormais, les consorts [J] déclarent la dépendance comme hangar agricole mais qu’il s’agit d’allégations mensongères, que selon la déclaration de travaux, en 2013 Monsieur [J] a exclusivement rénové la toiture et les tuiles de la dépendance mais qu’est joint au dossier de demande une photographie de la dépendance en 2013 et qu’il s’agissait d’un hangar agricole à l’état d’abandon.

Elle indique qu’en comparant les photos de l’architecte en 2019 et la photos [J] de 2013, il apparait que cette dépendance a été rénovée complètement et modifiée dans sa structure avec création d’ouvertures, avec surélévation (environ 80 cm) de la charpente neuve par les moellons, que les modifications portent sur le revêtement extérieur des façades (crêpi), modification des ouvertures une porte de garage neuve, porte d’entrée, 5 grandes fenêtres et huisseries neuves et une toiture neuve avec tuiles, et des cloisons intérieures.Elle ajoute que le diagnostic sur l’amiante démontre un garage, couloir.
Elle en conclut que ces travaux de modifications de structure imposent un permis de construire et démontrent la volonté de changer la destination des lieux contraire à la zone N ou pour le moins que les vendeurs ont voulu abuser l’acquéreur sur le bien et la destination de celui-ci pour solliciter un prix de vente supérieur.

Elle rappelle qu’aucun permis de construire ou demande de travaux n’a été communiqué à la mairie pas plus que dans la présente instance, à savoir ni son acceptation ni sa déclaration d’achèvement ni le certificat de conformité pas plus que l’attestation d’assurance dommage ouvrage à la signature de la promesse, ce qui démontre que le consentement est vicié puisque l’acte évoque simplement la déclaration d’achèvement pour la toiture de la dépendance exclusivement.

Elle indique que les consorts [J] pas plus que les notaires ne s’expliquent pas sur la déclaration d’urbanisme limitée à la toiture alors que cette construction et ses modifications caractérisent des infractions des promettants à une obligation administrative ou légale relative à la nature, consistance, destination au bien vendu et diminuant sa valeur.
En conclusion, elle affirme que les consorts [J] en dépit des règles d’urbanismes renforcées par les interdictions de la zone N, ont effectué des travaux d’ouverture en déclarant uniquement la rénovation de la toiture pour les tuiles, dans le but d’ abuser les autorités administratives et Madame [T] à des fins purement spéculatives.

2. sur le pool house 
Concernant le pool house de la piscine, elle indique que le seul permis de construire vise exclusivement la piscine et que les consorts [J] ne sauraient prétendre qu’il s’agit d’un ancien hangar agricole mentionné au cadastre et ne nécessitant aucun permis ou autorisation alors d’une part que les règles d’urbanisme affirment le contraire et notamment en raison du zonage N que les factures de POSEO constructeur de piscine mentionnent expressément ou la facture 1307072 (pièce 33) « construction complète d’un pool house pour la somme de 17 899,53 € et que la construction de ces dépendances en violation des règls d’urbanisme réduisent la valeur du bien. 

Elle indique que la chose vendue n’était pas la même que la chose promie, la dépendance n’étant pas habitable au regard des règles d’urbanisme alors que le vendeur avait toujours indiqué que cette dépendance devait faire l’objet d’une réhabilitation totale avec un étage pour permettre la location. Elle rappelle qu’elle-même ignorait totalement cette situation et avait même sollicité de l’agence, une attestation de valeur locative en fonction du projet de construction et de rénovation de la dépendance, que manifestement, l’agence immobilière ORPI, ignorait également la situation d’urbanisme en zone N. Elle ajoute que la valeur locative fixée par l’agence immobilière ORPI entre 1250 et 1450 euros mensuelle était indispensable au projet et à l’équilibre financier qui était impossible ici, la valeur du bien étant considérablement diminuée par la démolition du pool house voire de la piscine. Elle ajoute que les correspondances du notaire et les documents de la mairie et d’urbanisme n’ont jamais été communiqué, ce qui aurait permis à Madame [T] de découvrir la réalité de la situation et de faire valoir ses droits légitimes à renonciation. Elle indique que la non-délivrance des certificats cachait en réalité la zone d’urbanisme et l’absence de permis de construire.

Elle rappelle qu’elle avait découvert par les écritures en référé des vendeurs des éléments essentiels qu’elle ignorait à la signature de la promesse à savoir l’existence de la propriété sur la zone d’urbanisme N interdisant une autre construction que la résidence principale limitée à une superficie constructible +40m2. Pourtant, elle précise qu’à la construction initiale de la maison selon le plan et permis de construire, une extension avait déjà été réalisée de 40m². Pire encore, elle ajoute qu’après recherche, elle avait obtenu auprès du service foncier l’acte de vente de la propriété du 25 février 2020 entre les consorts [J]/[U]/SAFER où elle a pu constater que les contraintes de la Zone N étaient établies dans l’acte de vente.

Elle précise avoir obtenu par mail du 22/08/2023 de son notaire, les courriers échangés entre le Notaire [A], conseiller des vendeurs, et la Mairie de [Localité 8] pour connaître la zone et que ces informations permettent de rétablir les faits et de caractériser la faute des rédacteurs: 

Elle en conclut que la demande est postérieure à la signature de la promesse caractérisant une faute des Notaires, que cette faute est d’autant plus importante que la lecture de l’acte de vente du 25/05/2020 entre [J] et [U]/SAFER confirme l’interdiction de la zone N et ses modifications en dehors :
- D’exploitation agricole et forestier ;
- D’équipement collectif ;
- Pour des construction d’annexe au logement eu visé une liste spéciale ;

Elle indique que les notaires ne peuvent ignorer cette obligation en qualité de professionnel du foncier devant garantir la sécurité des actes juridiques alors qu’ils n’ont pas voulu effectuer cette formalité élémentaire et basique.

Elle relève pourtant que la résidence principale a fait l’objet déjà d’une extension de 40m2 + piscine + pool house + dépendance, qu’elle ignorait totalement le zonage N et les conséquences avant la communication des conclusions adverses en 2021 dans le cadre du référé, que la promesse n’évoque nullement la détermination de la zone d’urbanisation N et les conditions et exceptions restrictives alors que la connaissance du zonage aurait permis de s’interroger et de vérifier l’incompatibilité avec les désignation des biens visant les constructions.

Elle en déduit que les consorts [J] ont violé les règles d’urbanismes et ont sciemment omis de l’informer de la règle d’urbanisme N interdisant toute construction pour la tromper lors de la vente de la même façon que les professionnels ne lui ont rien dit, que ni les promettants ni le notaire rédacteur de la promesse ne l’ont avisé de cette information essentielle et déterminante pour un consentement éclairé et qu’ainsi les manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement sur la chose sont donc établies.

Elle indique qu’elle n’aurait jamais acquis ce bien si elle avait connu le zonage N ne pouvant pas lui permettre de vivre dans la dépendance à proximité de son fils avec en outre un risque majeur de démolition de la dépendance, du pool house et de la piscine.

Elle rappelle que cette information est pourtant disponible et gratuite pour les notaires, tant sur les sites officiels que professionnels, que les rédacteurs ont fait preuve d’une légèreté incompréhensible contribuant au dol sous la pression des promettants, qu’il s’agit d’une faute établie des notaires par la rédaction de l’acte et l’absence de conseil par l’absence de vérification des permis et des autorisations administratives dont dépendait la zone et qu’il ne peut s’agir d’une simple omission des promettants mais d’une volonté de cacher la situation réelle par des manoeuvres.

Elle indique que Monsieur et Madame [J] connaissaient parfaitement cette règle pour avoir construit l’immeuble et effectué une extension à l’habitation principale, qu’ils ont violé les règles d’urbanisme et abusé Madame [T] et la justice sur des éléments essentiels à la vente diminuant considérablement la valeur avec une menace de destruction administrative et judicaire, sur la dépendance et le pool house.

Elle conclut que la révélation de la règle d’urbanisme, des dossiers de déclarations et de l’existence , a postériori confirment bien que les conditions suspensives de droit commun ne pouvaient pas être levées puisque « les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination que le bénéficiaire entend donner » par les promettants sauf à caractériser un vice caché.
Elle précise que les consorts [J] et leur conseil pour détourner l’attention sur les constructions non-autorisées ont vendu le bien via la SAFER

Elle indique en conclusion: 
- Des déclarations d’achèvement de travaux, relatives à des travaux antérieurs de plusieurs années, n’avaient pas encore été déposées lors de la signature du compromis ; 
- Elle n’avait pas été informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était 
édifié. 

A titre subsidiaire, Sur les vices cachés des conditions suspensives de droit commun: 

Elle indique que l’examen de l’acte permet de confirmer l’existence des conditions suspensives de droit commun.
1) Les consorts [J] ont failli aux conditions suspensives de droit commun en l’absence de déclaration d’achèvement et de permis de construire dans les délais du pool house, de certificat de conformité et d’autorisation de construction de la dépendance, la violation de la zone N mentionnée à l’acte, les constructions illégales (dépendance et pool house), ajoutant que les dépendances étaient impropres à leur destination et devaient être détruites.
2) La réalité de la révélation du bien promis constitue une dépréciation importante tant des prix que des possibilités de financements. L’acte de vente ultérieur le confirme : prix minoré de 10 000 € + 3 500 € de cahier des charges avec la SAFER et un droit de préférence imposé.
3) Le promettant a commis des infractions administratives et légales sur les biens promis pouvant même entrainer une destruction des dépendances.

Elle en déduit que l’inexécution de la promesse est imputable exclusivement aux promettants et permet la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire et que c’est donc parce que les consorts [J] n’ont pas satisfait à ces obligations que Madame [T] veuve [O] n’a pas pu obtenir le financement compte tenu du défaut d’autorisation administrative. Elle en déduit que compte tenu du vice du consentement caractérisé par les manoeuvres dolosives, le consentement.de Madame [T] a été vicié.

Sur les conséquences de la nullité et des vices cachés

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Elle indique que les consorts [M] [J] et Madame [F] [Y] 
épouse [J] n’ont pas satisfait aux conditions suspensives de droit commun sur le bien immobilier, qu’ils sont même les auteurs des infractions aux règles d’urbanisme, d’assurance dommage ouvrage, soutenus par les rédacteurs fautifs. 
 

En conséquence, elle sollicite le remboursement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation soit 38 000 euros outre intérêts de droit capitalisés depuis le 4 juillet 2019 sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision.. 
Elle ajoute qu’en outre les consorts [J] n’ont subi aucun préjudice d’immobilisation puisqu’ils ont cédé leur bien en début d’année 2020. 

Sur la demande de dommages et intérêt 

Elle indique que veuve et malade, elle souhaitait vivre auprès de son fils, lequel devait vivre dans la maison principale et elle dans la dépendance, que ce projet est abandonné et qu’elle a été très affectée par toutes ces procédures. Elle ajoute qu’elle doit encore subir l’abus de droit de personnes douteuses et de notaires et sollicite une indemnisation provisionnelle de 25 000€ à valoir sur son préjudice moral et financier compte tenu de l’organisation. 

*** 

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024 , Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de débouter Madame [K] [T] épouse veuve [O] de ses prétentions et de :
Vu notamment les articles 1137 et 1641 du Code civil ; 
 
- DEBOUTER Madame [K] [T] épouse [O] de l’intégralité de ses demandes ; 
- CONDAMNER Madame [K] [T] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de leur défense, ils indiquent que Madame [T] avance deux moyens qui sont inopérants et relèvent d’une mauvaise foi évidente. 
- Des déclarations d’achèvement de travaux, relatives à des travaux antérieurs de plusieurs années, n’auraient pas encore été déposées lors de la signature du compromis ; 
- Elle n’aurait pas été informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était 
édifié. 
 
Ils rappellent que bien que la partie figurant à l’acte soit Madame [T], ce compromis était en réalité signé pour le compte du fils de celle-ci, Monsieur [Q], lequel avait expliqué aux vendeurs être en instance de divorce et ne pouvoir acquérir un bien immobilier en son nom à cette période et que Madame [T], qui vit en couple à [Localité 2], n’a jamais eu l’intention d’emménager dans cette maison. 
 
Ils indiquent que la maison et le terrain attenants, sur lequel sont édifiés une piscine, un ancien abri agricole ouvert devenu en partie un « pool house » et une ancienne dépendance dont la toiture avait été refaite en 2016, est situé sur trois parcelles (pièces n° 8 et 9), que l’ancienne dépendance, soit une grange qu’ils n’ont pas construite et qui existait bien avant qu’eux-mêmes n’acquièrent ce bien immobilier en 1988, n’est pas habitable et ne peut pas l’être car leurs parcelles sont situées en zone N (zone naturelle de protection stricte). 

Ils rappellent que les modalités du compromis de vente du 4 juillet 2019 étaient notamment les suivantes : 
- Prix de 760 000 euros ;
- Indemnité d’immobilisation de 76 000 euros, dont 50% soit 38 000 euros sont 
séquestrés entre les mains du Notaire instrumentaire ;
- Condition suspensive d’obtention d’un prêt à long terme d’un montant maximal de 413 300 euros ;
- Condition suspensive d’obtention d’un prêt relai d’un montant maximal de 400 000 
euros ;
- Les conditions suspensives seront considérées comme réalisées en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019 ;
- Madame [T] s’engage, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt 
correspondant aux caractéristiques précitées ;
A la date du 4 septembre 2019, Madame [T] n’a justifié d’aucune offre définitive de prêt, ni même d’aucun dépôt de demande de prêts. 
 
Ils rappellent avoir mis Madame [T] en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d’obtention de prêts par lettre RAR du 17 octobre 2019 et qu’elle n’ a transmis au Notaire instrumentaire, en guise de “réponse” qu’une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d’un refus d’un seul prêt d’un montant total de 813 300 euros qui ne ne correspond en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019 et qu’ils l’ont alors mise en demeure de réitérer la vente sous quinzaine par lettre RAR de leur assureur protection juridique en date du 25 novembre 2019. 

Ils rappellent qu’elle n’a répondu que le 15 janvier 2020 à cette mise en demeure, en indiquant qu’elle considérait le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt et en affirmant qu’elle aurait oralement proposé, deux mois plus tôt à son Notaire, un dédommagement de 15 000 euros, qu’aucune issue amiable n’ayant été trouvée et eux-même ayant besoin de ces liquidités pour acquérir un autre bien, ont été contraints de saisir le juge des référés. 

Ils rappellent que Madame [T] a alors entendu s’opposer à leur demande en affirmant qu’ils n’avaient pas justifié de la déclaration d’achèvement de travaux relative à la toiture de la dépendance et que cela aurait compromis l’équilibre financier de l’opération qu’elle avait envisagée, c’est-à-dire de proposer cette dépendance à la location après l’avoir rendue habitable alorsqu’il ne s’agissait que d’une prétention nouvelle qui les a surpris puisqu’ils ont pu rappeler au jugfe des référés que la maison objet du compromis était située en zone N au sein du PLU de la commune et qu’il était impossible d’y créer une nouvelle surface. Ils rappellent que Madame [T] n’a pas interjeté appel de l’ordonnance du juge des référés qui l’a condamnée. 

ils indiquent que l’affirmation de Madame [T] qui estime ainsi que les vendeurs lui ont dissimulé, afin de la convaincre à signer la promesse de vente, certains défauts cachés de l’immeuble qui rendraient cet immeuble impropre à l’usage qu’elle comptait en faire est totalement dépourvue de sérieux et ne correspond en aucun cas aux faits de l’espèce. 

Sur les certificats d’achèvement à la date du 15 novembre 2019 
 
Ils indiquent avoir fait construire, sur leur terrain, une piscine au cours de l’année 2013 ainsi que la toiture de la dépendance en 2016, que ces travaux, qui ne nécessitaient aucun permis de construire mais de simples déclarations de travaux, n’étaient pas « en cours » de la visite de Madame [T] et de son fils, ainsi que l’affirme Madame [T] dans ses écritures, mais étaient achevés depuis plusieurs années. Ils ndiquent qu’il n’ont, par ailleurs, construit aucun bâtiment « pool house » à proximité de la piscine puisqu’il existe sur leur terrain, depuis bien avant leur propre acquisition en 1988, un ancien abri agricole ouvert qui figure d’ailleurs au cadastre et sous lequel ils ont installé des meubles d’été et, sur 2 m 2 environ, la machinerie de la piscine (d’où probablement l’usage de l’appellation « pool house » par la demanderesse). Sur ce point, ils indiquent que la facture de la société pisciniste POSEO du 27 juillet 2013 dont fait état Madame [T] n’est autre que celle concernant, non pas la construction béton d’un “ pool house” comme elle le prétend mais d’un « pool house » - c’est-à-dire la machinerie de la piscine et cela sous le bâtiment déjà existant, ainsi qu’à la pose du liner de la piscine, de la filtration de la piscine, de l’alarme de la piscine et ainsi qu’à la fourniture et la pose d’une margelle en pierre et d’une dalle, précisant que le montant de la facture correspond bien de façon cohérente à ces travaux et qu’aucune mention de construction d’un bâtiment ne figure sur cette facture. 

Ils précisent que ces travaux ont régulièrement fait l’objet de déclarations de travaux avant leur mise en œuvre, mais qu’ils n’avaient, de fait, pas procédé en son temps au dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux, ce que le Notaire instrumentaire leur a fait observer par e-mail le 16 octobre 2019 (pièce n° 2) lequel n’a d’ailleurs rien d’une mise en demeure et qui en tout état de cause est postérieur à la date limite de production des justificatifs des démarches en vue de l’obtention d’un prêt par Madame [T], de sorte qu’il n’a donc pas pu avoir un quelconque effet sur ces démarches. Ils ajoutent sur ce point que Madame [T], qui affirme aujourd’hui que ce sujet aurait été déterminant et aurait empêché l’obtention d’un crédit, n’a pourtant jamais abordé ce sujet d’elle-même à l’époque des faits.

Ils ajoutent encore que dès que leur attention a été attirée sur ce point par le notaire, ils ont immédiatement procédé au dépôt de deux déclarations d’achèvement et de conformité des travaux, au vu desquelles la Mairie leur a délivré, le 23 janvier 2020, deux certificats de non-opposition, ce qui n’était qu’une simple régularisation administrative après un simple oubli de déclaration d’achèvement des travaux, que cette régularisation n’a jamais posé une quelconque difficulté et n’était pas un « imbroglio d’urbanisme caractérisant les manœuvres dolosives » comme l’affirme Madame [T]. Ils précisent que la « conformité » de ces travaux n’a évidemment jamais été remise en cause et qu’il n’y a eu aucune modification de structure ni création d’ouvertures ou surélévation comme l’affirme Madame [T] de façon péremptoire. Ils rappellent que Madame [T] n’a jamais évidemment abordé ce sujet avant les débats de référés puisque sa position, clairement exprimée le 15 janvier 2020, était que le compromis était devenu « caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt » et en aucun cas pour un prétendu défaut dans la situation du bien au regard des règles d’urbanisme. 

Sur la situation de l’immeuble au regard du PLU de la commune et les « risques » subséquent

Ils rappellent que le PLU est un document public. 
Ils rappellent que Madame [T] qui affirme aujourd’hui dans le cadre de l’instance au fond, que son projet était d’aménager la dépendance afin d’y vivre à proximité de son fils, lequel aurait occupé la maison principale est contredit par ce qu’elle affirmait en référé, à savoir qu’elle souhaitait aménager la dépendance afin de la proposer à la location., ayanyt même produit à cet effet, une attestation de valeur locative émanant d’un agent immobilier. 
 
Ils rappellent qu’en tout état de cause Madame [T], qui est âgée de 74 ans et qui vit en couple à [Localité 2], n’a jamais eu l’intention d’emménager dans cette maison. Son rôle, déclaré aux vendeurs, s’est toujours limité à se substituer provisoirement à son fils, lequel était en instance de divorce et ne souhaitait pas s’engager nommément dans un compromis de vente immobilière. 

Pour répondre à Madame [T] qui affirme donc aujourd’hui que cette situation de l’immeuble en zone N, qu’elle aurait soi-disant ignorée, l’aurait exposée à un risque majeur de démolition de la dépendance, de la piscine et du pool house attenant car les travaux qui y ont été effectués ne seraient pas autorisés dans ladite zone N, ils indiquent que d’une part, que la Mairie a en son temps donné son accord à l’exécution de ces travaux, ce qui indique que ces travaux sont parfaitement autorisés dans ladite zone N et qu’en outre, les dispositions applicables à la zone N sur la commune de [Localité 8] sont versées aux débats depuis l’instance en référés ce qui permet de constater que lors de sa visite de contrôle pour délivrer son certificat de non-opposition, la Mairie n’a pas objecté à l’installation de fenêtres neuves sur la dépendance (sans création ni agrandissement d’ouverture), ni évidemment à l’existence du « pool house » attenant à la piscine puisqu’il est situé sous un ancien abri agricole existant depuis fort longtemps. Sur cette question, ils rappellent que les constructions interdites par le classement en zone N sont les constructions d’habitations de plus de 40 m 2 . 
 
Ils rappellent que les photos qu’ils versent au débat démontrent que les griefs de Madame [T] relatifs par exemple à la création d’ouvertures -que la Mairie n’aurait d’ailleurs pas manqué de relever le cas échéant - sont parfaitement infondés. 
 
Ils ajoutent que le classement de l’immeuble en zone N n’a jamais été caché puisqu’un PLU est un document public, accessible à tous (et qui plus est sur internet pour ce qui concerne la commune de [Localité 8]) et que Madame [T] ne saurait donc affirmer qu’il existerait des « vices » affectant l’immeuble et encore moins que ces « vices » lui auraient été cachés, rappelant que préalablement à la signature du compromis, madame [T]- plutit son fils, avait fait appel à un architecte afin d’établir des plans d’aménagement de la maison. Sur ce point encore, il relèvent que curieusement, les plans dudit architecte ne concernent que la maison d’habitation et en aucun cas la dépendance. Concernant l’architecte, ils indiquent que les propos tenus par celui-ci dans son e-mail du 4 mai 2021, aux termes desquels Monsieur [J] aurait confié qu’il était possible de transformer cette dépendance en habitation, sont totalement inexacts et particulièrement sujets à caution . Ils relèvent encore étonamment que cet architecte qui affirme en effet aussi, que son mandant projetait de réaliser un appartement dans cette dépendance pour le compte de sa mère n’a pourtant pas réalisé les plans subséquents et n’apparait par ailleurs pas avoir consulté le PLU. 
 
Ils relèvent que Madame [T] a une théorie complotiste concernant la vente qu’ils ont finalisée avec d’autres acheteurs, précisant que l’intervention de la SAFER ne modifie en rien la situation du bien au regard du PLU, qui est public et ne créée aucune « contrainte cachée », et qu’elle n’a pour effet de « détourner l’attention sur des constructions non-autorisées » qui n’existent pas.

*** 

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023 , La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés et La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés demandent au tribunal:
Vu l’article 1240 du code civil, 


Sur la demande de nullité de la promesse : 
• JUGER que le notaire est tiers à la promesse, et non partie, de sorte qu’il n’est pas 
concerné par la demande en nullité 
• S’EN RAPPORTER, 
 
Sur la mise en cause de la responsabilité : 
• DEBOUTER Madame [T] de toutes ses demandes à l’encontre des notaires, 
• CONDAMNER Madame [T] à payer à la société CADRAN NOTAIRES et à 
l’OFFICE ROOSEVELT chacun la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 1240 
du code civil, en réparation de leur préjudice moral, vu les propos tenus à leurs égards, 
• CONDAMNER Madame [T] ou qui mieux le devra à payer à La société CADRAN 
NOTAIRES et à l’OFFICE ROOSEVELT chacun la somme de 2.000 € sur le fondement 
de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’instance. 
 

Au soutien de leur défense, elles exposent à titre préalable que personne n’est dupe quant à la demande de nullité qui vise à récupérer l’indemnité d’immobilisation et faire échec à l’ordonnance de référé rendue – à laquelle les notaires n’ont pas été parties et ajoutent qu’il est malhonnête de soutenir que le projet n’a pas aboutir du fait des manœuvres frauduleuses des vendeurs et de la défaillance des notaires puisque la seule et unique raison de la situation tient dans la défaillance de Madame [T] en termes de financement. Elles rappellent sur ce point que le juge des référés est juge de l’évidence et qu’il a condamné au paiement de l’indemnité d’immobilisation car il n’y avait pas la production des éléments bancaires en temps utile. Elles indiquent que les notaires demeurent tiers à l’acte de sorte qu’ils n’ont pas à se mêler de la question de la nullité sur la base des vices du consentement et des vices cachés car cela regarde les parties à l’acte et qu’ils ne débatteront que la seule question de leur responsabilité, précisant qu’en l’espèce, il s’agit manifestement d’un détournement de procédure. 

1. Sur la demande tendant à la nullité de la promesse de vente, elles indiquent que bien que les notaires ne soient pas des parties à cette promesse et qu’ils n’ont pas à se positionner sur les griefs des parties, ils rappellent que la promesse avait des conditions suspensives définies, outre la question du financement, sur la nature du bien. 

Elles rappellent que:
- l’avant-contrat porte sur des caractéristiques essentielles sans être exhaustif, 
. Concernant par exemple l’urbanisme, il est d’usage que les informations et vérifications soient faites pour éviter tout problème dit intercalaire (quand il y a une période qui peut être longue, à l’instar de ce qui se fait en matière d’hypothèque, entre la promesse et la vente, au plus près de la vente) et qu’en l’espèce, le notaire n’a euconnaissance par aucune des parties, du projet de l’acquéreur, d’aménagement de la dépendance. 
 
. Concernant la dépendance, la promesse a été établie sur la base de la déclaration des vendeurs (seule mention de travaux de toiture), précisant qu’aucune investigation n’était exigée et qu’aucun autre élément n’était de nature à susciter un quelconque doute sachant que la dépendance avait plus de 50 ans et était déjà présente sur l’achat du terrain 
antérieur. Les notaires n’avaient pas eu de remarque de part et d’autre. 
 

. Concernant le pool housse de la piscine, il avait été indiqué au notaire que le pool house s’inscrivait dans le plan cadastral mentionné dans la promesse sachant qu’il est impossible de cacher un tel ouvrage existant. 
 
2. Sur la mise en cause de la responsabilité des notaires 
 
Concernant le reproche qui leur est fait de ne pas avoir vérifié la situation de conformité au regard de l’urbanisme de la propriété avant la signature de la promesse concernant la partie en zone N, le pool house et la piscine, elles rappellent que la responsabilité des notaires est délictuelle et qu’il appartient à la demanderesse de justifier que le notaire a commis : 
- une faute, 
- qu’il en ait résulté un préjudice certain 
- que la faute et le préjudice soient reliés par un lien de causalité direct

Elles indiquent qu’il était prévu une condition suspensive de droit commun, que les arguments de nullité ne sont que des moyens détournés pour tenter de faire échec au versement de l’indemnité d’immobilisation qui est dû en raison du défaut de financement bancaire dont elle n’a pas justifié en temps utiles alors que parrallèlement, toutes les vérifications bancaires avaient été faites. Elles rappellent que la promesse telle qu’elle a été signée, était régulière et qu’il n’y a aucun risque de démolition, que de toute façon, la promesse est devenue caduque pour d’autres raisons de sorte que ces arguments n’ont aucune pertinence en ce qu’ils ne sont que des griefs hypothétiques et détournés de la cause réelle du litige, Madame [T] n’usant que d’artifices pour tenter de réécrire l’histoire. Elles ajoutent qu’il n’est démontré aucune faute relativement à la caducité de la promesse. Sur l’absence de lien de causalité direct, elles rappellent que la raison de la caducité de la promesse tient à une question de défaut de prêt bancaire en temps utile, ce qu’a parfaitement relevé le juge des référés dans son ordonnance du 28 juin 2021 qui a attribué l’indemnité d’immobilisation aux vendeurs. Elles en déduisent que le préjudice invoqué consistant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation n’est pas en lien de causalité direct. Elles en concluent que la responsabilité des notaires n’est pas caractérisée. 
 
***
 
A titre reconventionnel, elles indiquent que Madame [T] accuse notamment les notaires d’avoir eu un comportement manquant de probité, comme s’ils étaient de collusion frauduleuse et que cela porte atteinte à leur réputation à l’origine d’un préjudice moral du fait d’accusations infondées et totalement déplacées. 

*** 

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties en application des dispositions de l’article 455 du code civil. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024 . L’affaire a été plaidée le 25 juin 2025 et mise en délibéré au 8 octobre 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Ainsi, il ressort de la combinaison de ces deux textes, le juge ne statue dans le cadre de la présente espèce que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il sera cependant rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à juger que, constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui ne sont pas des prétentions à la reconnaissance d'un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement. Par suite, il n’y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties et ne donneront lieu à aucune mention dans le dispositif de cette décision.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE 

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort ainsi des dispositions des articles 6, 9 et 15 du Code de procédure civile ainsi que celles de l’article 1353 du Code civil mettent à la charge de monsieur [G] la démonstration des faits qu’il allègue au soutien de ses prétentions.
 

I- Sur les demandes au titre du lien contractuel 

1- Sur la demande de nullité pour dol
 
Aux termes des dispositions de l’article 1101 et suivants du code civil, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. Il fait loi entre les parties et doit être éxécuté de bonne foi.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Parce que la victime du dol n'a pas donné à l'acte critiqué un consentement libre et éclairé, que son consentement, selon la formule de l'ancien article 1109 du même code, a été «surpris», la nullité de cet acte peut être prononcée par le juge. Dans la mesure où cette imperfection de la volonté résulte directement ou indirectement d'une atteinte volontaire, elle apparaît comme le produit d'un délit (de commission ou d'omission) qui appelle réparation.
Le « mensonge » figure depuis l’ordonnance du 10 février 2016 aux cotés des manoeuvres et indépendamment du devoir général d'information, au titre des pourparlers contractuels, la notion de réticence est consacrée. Le caractère déterminant des artifices et rétentions volontaires d'informations reprochés doit être ainsi démontré. 

La lecture des pièces versées au débat permet de constater que selon acte du 4 juillet 2019 reçu par Me [V] [A] de la SELARL office ROOSVELT-BRONNERT-BOURDON-[A] et ASSOCIES, promesse unilatérale de vente était signée par Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] au bénéfice de Madame [K] épouse [T] veuve [O] avec faculté de substitution au profit d’une SCI, pour le prix de 760 000€ pour un coût total de 813 300 euros, frais de vente inclus, un bien sis à [Localité 8], [Adresse 5], sous les références cadastrales AE [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], le tout pour une surface de 00 ha 57 a 00 ca. 

L’acte désigne les biens de la façon suivante: 
“ Une propriété bâtie comprenant 
- au rez de chaussée: salon, salle à manger, une chambre avec salle de bains, cuisine, WC, salle de jeu, petite salle à manger et petit salon 
- à l’étage: trois chambres, salle de bains, WC, mezzanine 
Dépendances
Terrain attenant avec piscine et pool house” 

Il est indiqué que le bien est à usage d’habitation.

Aux termes des conditons suspensives, il est mentionné que, au titre des conditions suspensives de droit commun 
“ Les présentes sont soumises a l’accomplissement des conditions suspensives de droit
commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété anterieurs, les piéces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d'une origine de propriété réguliere remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
L'état hypothécaire ne doit pas revéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde descréances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”.

Au titre des conditions suspensives particulières, il est relevé que la promesse est assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. 

Il est encore indiqué page 12:
“ ETAT DU BIEN: 
Le BENEFlClAlRE prendra le BIEN dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l'a vu et
visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matériellesou juridiques.
ll déclare que la designation du BIEN figurant aux présentes correspond a ce qu‘il a pu
constater lors de ses visites.
ll n'aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison:
- des vices apparents,
- des vices caches.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:
- si le PROMETANT a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT.

CONTENANCE DU TERRAIN ET DES CONSTRUCTIONS 
Le PROMETTANT ne confére aucune garantie de contenance du terrain ni de
superficie des constructions.” 

De même, en page 13 de l’acte, au titre des charges et conditions résultant de l’application de règlementations particulières, il est mentionné: 

“ DISPOSITIONS RELATIVES A L'URBANlSME
DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION
- Permis de construire
Un permis de construire pour la construction de la maison a été délivré le 8 novembre 1988 par le Maire de Ia Commune de [Localité 8] sous Ie numéro 69 O43 88 00051.
Une déclaration d’achévement de travaux a été déposée le 9 juin 1989.
- Conformité
La conformité aux prescriptions du permis de construire a été délivrée le 7 juillet 1989. Une copie de ce certificat demeure annexée.

EXISTENCE DE TRAVAUX
Le PROMETTANT déclare étre informé des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros oeuvre ou de second oeuvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de reparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas ou il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maitre d'oeuvre.

Il déclare que les travaux ci-aprés indiqués ont été effectués :
1°) Création d'une piscine de 10 x 4,3 m
Une déclaration préalable de travaux n“ DP 69 043 13 00054 a été effectuée auprès de la mairie. Une copie de l‘attestation de non opposition délivrée par la mairie le 19 juin 2013 est annexée.

2°) Réfection de la toiture de la dépendance et changement des tuiles par un modéle identique à celui de la toiture de la maison principale.
Une déclaration préalable de travaux n° DP 69 043 15 00096 a été effectuée auprès de la mairie. Une copie de l'attestation de non opposition délivrée par la mairie le 6 octobre 2015 est annexée.
Le notaire sollicitera la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité, si ces documents ont été délivrés en leur temps.
(...) 
Le PROMETTANT déclare qu‘aucune police d’assurance dommages ouvrage n'a été souscrite pour la réalisation des rénovations et travaux.” 
( ...) 
Le PROMETTANT déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de rénovation sont les suivantes :

- En ce qui conceme la création de la piscine : l'entreprise POSEO sise à [Localité 9] [Adresse 6]. Les trois factures (12/04/2013- 10/05/2013- 23/O7/2013) et le procès-verbal de réception d'ouvrages sans réserves, en date du 10 septembre 2013 demeurent ci-jointes et annexées aux présentes.
L'attestation d'assurance de responsabilité professionnelle décennale de l’entreprise POSEO, pour la période du 21/06 au 20/O9/2013 demeure également ci-annexée.

- En ce qui concerne la réfection de la toiture de la dépendance : le PROMETTANT
déclare avoir réalisé lui- même ces travaux.” 

Madame [O] expose que son consentement à la signature de ce compromis aurait été vicié par le dol de Monsieur et Madame [J], lesquels auraient sciemment dissimulé des vices cachés de l’immeuble, à savoir le fait que la dépendance ne pouvait pas être habitée ainsi que le fait qu’ils n’avaient pas encore procédé, lors de la signature du compromis, à deux déclarations d’achèvement de travaux anciens de plusieurs années, relatifs à la toiture de la dépendance et à la création d’une piscine. Concernant le pool house de la piscine, elle indique que le seul permis de construire vise exclusivement la piscine et que les consorts [J] ne sauraient prétendre qu’il s’agit d’un ancien hangar agricole mentionné au cadastre et ne nécessitant aucun permis ou autorisation alors que les règles d’urbanisme affirment le contraire et notamment en raison du zonage N ce qui démontre qu’il s’agit d’une construction illégale susceptible d’être démolie. 

Madame [O] expose ainsi avoir été trompée en tous premiers lieux sur la destination du bien, la dépendance n’étant pas habitable. 

Cependant, il ne peut qu’être constaté à la lecture de cet acte, que la vente porte sur la maison principale et qu’il n’est nullement indiqué que la dépendance est à usage d’habitation. Dès lors, il n’est par ailleurs pas indiqué dans la promesse que Madame [O] avait l’intention d’habiter dans cette dépendance. Il n’est ainsi pas justifié par la demanderesse que les parties avaient convenu que la dépendance serait réaménagée en maison d’habitation. Dès lors, cette circonstance n’est ainsi pas rentrée dans le champ contractuel. A fortiori les manoeuvres ne sauraient être pas démontrées sur un élément qui ne figurait pas dans le champs contractuel. Le dol n’est ainsi pas établi sur ce point. 

Il n’est pas davantage démontré par Madame [O] que les promettants avaient indiqué lors de la promesse, que les déclarations d’achèvement des travaux avaient été effectuées et les certificats de conformités obtenus puisque, bien au contraire, s’il est fait état dans l’acte, du fait que les déclarations de travaux ont bien été effectués tant pour la réfection de le toiture de la dépendance que pour la création de la piscine, sous des références d’enregistrements différents annexés à l’acte, il est précisément mentionné par le notaire, “qu’il sollicitera la mairie pour obtenir la déclaration d’achèvement de travaux et la conformité, si ces documents ont été délivrés en leur temps”. La circonstance selon laquelle l’achèvement des travaux n’avait pas encore été déclaré n’a aucune incidence sur la réalité et l’effectivité des déclarations de travaux. 

Dès lors, Madame [O] sera déboutée de sa demande de nullité pour dol. 

2- Sur le vice caché 

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est tenu à cette garantie que si le vice est antérieur à la vente et qu'il ne pouvait pas être constaté par l'acquéreur à ce moment-là, étant précisé que l'acquéreur profane n'est tenu qu'à un examen élémentaire de la chose.

Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l'article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A l'inverse, il résulte de l'article 1646 du même code que si le vendeur ignorait ces vices, il n'est tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. 
Au sens de ces dispositions, la connaissance des vices est présumée lorsque le vendeur est un professionnel. 

Il convient donc de déterminer si la dépendance promise est en réalité impropre à sa destination comme le prétend Madame [T] veuve [O] et si le hangar agricole servant de pool house l’est également, pour avoir été construit au risque d’être démoli puisque dépourvu d’autorisation effective. 

Sur ce point encore, il ne saurait être démontré par la demanderesse que la dépendance est impropre à sa destination puisqu’en l’état, le bien visé dans la promesse de vente n’était qu’une dépendance, peu important que le constat d’amiante mette en évidence la présence d’un couloir et deux pièces dans son descriptif qui laisse entendre que ce bâtiment a été réaménagé. Ainsi, la destination d’usage d’habitation de cette bâtisse n’était pas rentré dans le champs contractuel ni même la suggestion d’en faire un usage d’habitation. A titre surabondant, la lecture de l’annonce permet de constater que la dépendance n’a jamais été présentée comme étant une bâtisse à usage d’habitation ou comme un “bâtiment à aménager”. Dès lors, la circonstance selon laquelle le terrain se trouvait dans une zone N importe peu, cette circonstance n’ayant aucune incidence sur la destination contractuelle donnée à cette dépendance. 

Il importe par ailleurs de relever que la réfection de la toiture de la dépendance a fait l’objet d’une déclaration de travaux en 2015 et que les consorts [J] justifient d’une attestation de non-opposition aux travaux délivrée par la mairie en date du 6 octobre 2015. De la même façon, l’achèvement des travaux a été déclaré le 13 novembre 2019 et il est justifié d’une non opposition à la déclaration d’achèvement des travaux en date du 23 janvier 2020. 

Concernant le pool house de la piscine, si le seul permis de construire vise exclusivement la piscine, il ne peut qu’être relevé que la facture de la société pisciniste POSEO du 27 juillet 2013 dont fait état Madame [T] et qui évoque la construction complète d’un pool house pour la somme de 17 899,53 euros concerne, non pas la construction “béton” d’un pool house mais un « pool house » - c’est-à-dire la machinerie de la piscine sous le bâtiment déjà existant, ainsi que la pose du liner de la piscine, de la filtration de la piscine, de l’alarme de la piscine ainsi que la fourniture et la pose d’une margelle en pierre et d’une dalle, le montant de la facture correspondant d’ailleurs bien à ces travaux. Aucune mention de construction d’un bâtiment ne figure sur cette facture. Il est justifié par les défendeurs, comme l’indique la promesse, que ces travaux ont donné lieu à une déclaration de travaux en 2013 et d’une attestation de non opposition à la construction d’une piscine délivrée par la mairie de [Localité 8] en date du 19 juin 2013. Il est justifié d’une déclaration d’achèvement de travaux du 13 novembre 2019 et d’une non-opposition de la mairie de [Localité 8] à cette déclaration d‘achèvement en date du 23 janvier 2020. Dès lors, aucun vice caché n’affecte ni la piscine ni le hangar agricole accueillant le pool-house qui n’avait pas vocation à être démoli dans le temps, ce dernier n’ayant jamais nécessité de surcroit, en soi, de déclaration de travaux. Dès lors, la circonstance selon laquelle le terrain se trouvait dans une zone N importe peu, cette circonstance n’ayant aucune incidence sur la destination contractuelle donnée à ce pool house. 

Dès lors aucun, Madame [O] ne démontre pas davantage que le bien objet de la vente serait affecté d’un vice caché. Ainsi, aucune action en annulation ou en résolution sur ce fondement ne saurait davantage aboutir, encore qu’elle eût été demandée dans le corps de son dispositif. 


3- Sur la réalisation des conditions suspensives 

Aux termes de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations, et que, légalement formé, il tient lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’il doit être négocié, formé et exécuté de bonne foi. 

Aux termes des dispositions de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. 

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, en application de l’article 1304-6 du code civil.

Il ressort des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

De même, aux termes des dispositions des articles 1304-5 alinéa 1 du même code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne éxécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. 
Enfin, il ressort des dispositions de l ‘article 1304-6 alinéa 1 du code civil que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplisement de la condition suspensive. 

Aux termes de l’article 1304-4, une partie est libre de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. 

De même, aux termes des dispositions des articles 1304-5 alinéa 1 du même code, avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne éxécution de l’obligation; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. 

Il est rappelé, à l’aulne de ces dispositions, que l’immobilisation d’un bien ne saurait, par principe, constituer un préjudice pour le promettant puisqu’elle résulte de la nature même de son obligation contractuelle et d’un engagement de vendre résultant d’une promesse unilatérale de vente qu’il a consentie, sauf à démontrer que le bénéficiaire n’a pas respecté ses propres engagements.

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, quant à lui, qui ne lève pas l'option faute de réalisation de la condition suspensive, n'est pas tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation dès lors qu'il n'en a pas empêché l'accomplissement. L'article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Pour autant, il convient de voir si la condition était réalisée ou non. 

Ont donc une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. 

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions qu’il incombe à l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse, de rapporter la preuve des démarches effectuées auprès des divers établissements de crédit en vue de l’obtention d’un prêt et plus encore, qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse. Faute par le bénéficiaire de la promesse, d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

En l’espèce: 

 a- Sur la négligence fautive de la bénéficiaire de la promesse 

En l’espèce, l’acte litigieux stipule, dans ses pages 7 et suivantes que les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 76 000,00 euros. Aux termes de la page 7, paragraphe intitulé “ Versement d’une partie de l’indemnité d’imrnobilisation”, il est stipulé: 

“1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE
Le BENEFICIAIRE versera au moyen d'un virement à la comptabilité du notaire soussigné et au plus tard dans les dix jours à compter de la signature des présentes, la somme de 38 000,00 EUR représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci- dessus fixée.
ll est ici précisé que, dans l’hypothése où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, si bon semble au PROMEITANT.

2. Nature de ce versement
La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

3. Sort de ce versement
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes: 
a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s‘imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETFANT à titre d‘indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l‘immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;
Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaitre sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas, cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
c) toutefois, dans cette même hypothése de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s‘il se prévalait de l‘un des cas suivants; 
- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte;
- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage;
- si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix;
- si les biens vendus venaient à faire l’objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes;
- si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière;
- en cas d‘infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis;
- si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;
- et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S'il entend se prévaloir de l‘un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l‘indemnite d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d‘expiration de la promesse de vente.
A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMEITANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours.
Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnite restera alors acquise au PROMETTANT.

B/ Solde de l’indemnité d’immobilisation
Quant au surplus de l’indemnite d’immobilisation, soit la somme de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38 000,00 EUR), le BENEFICIAIRE s'oblige à verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas ou le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.
(...) 

3. Difficultés entre les parties
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l‘indemnite d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statue sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
La partie qui soulève une difficulte juge sans fondement peut être condamnée envers l'autre à des interéts de retard, à des dommages et interêts et au remboursement de ses frais de justice. Le séquestre est dès à present autorisé par les parties à consigner l‘indemnité d'immobilisation à la caisse des dépôts et consignations en cas de difficultés.” 

Enfin, il est rappelé qu’aux termes de la promesse, au titre des conditions suspensives particulières, il est stipulé que “ LE BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d‘application de l'article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes:
- Organisme prêteur : tout organisme.
PRET LONG TERME
- Montant maximal de la somme empruntée : 413.300,00 EUR.
- Durée maximale de remboursement : 20 ans.
- Taux nominal d'intérêt maximal : 1,40 % l’an (hors assurances).
PRET RELAIS
- Montant maximal de la somme empruntée : 400.000,00 EUR.
- Durée maximale de remboursement : 2 ans,
- Taux nominal d'intérêt maximal : 1,70 % l’an (hors assurances).
(...) 
Refus de prêt- Justification
Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demande, a justifier de deux refus de prét repondant aux caracteristiques ci-dessus. En consequence, le BENEFICIAIRE s’engage a déposer simultanement deux demandes de prêt”.

Il est encore indiqué que les conditions suspensives seraint considérées comme réalisées en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 4 septembre 2019.

De plus, Madame [T] s'engageait, en cas de refus de prêt, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques précitée. 

Le paragraphe intitulé “délai” stipule : 
“Le délai de vente est consenti pour une durée expirant le 15 novembre 2019 à 16 heures. 
En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessous fixé.” 

Au paragraphe intitulé “réalisation”, il est indiqué : 
“ La réalisation de la promesse aura lieu : 
- Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant:
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d‘immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prét éventuel,
. à l’éventuelle commission d‘interméciiaire,
. et de maniére générale de tous comptes et proratas.

- Soit par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l'intérieur de ce délai. La levée d‘option par Ie BENEFICIAIRE, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le iour do la levée d'option, sauf si renonciation de la part du BENEFICIAIRE à ces derniéres. Dans ce dernier cas, la signature de Ia vente devra intenrenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l‘expiration: de la durée de valitiité de la promesse, et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente ct des frais. Cette levée d‘option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :
. au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d‘un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),
. à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel,
. à l'éventuelle commission d'intermédiaire,
. et de maniére générale de tous comptes et proratas.”

Enfin, page 4 in fine de l’acte, dans le paragraphe intitulé “carence”, il est rappelé que la carence s‘entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empéchant l’exécution de la vente.
Il est encore précisé:
“ En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai : 
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’i1 soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait expriméee Ie BENEFICIAIRE.” 
(...) 

Sur la condition relative à la demande de prêt 

Il ressort de la genèse des faits que Madame [O] a bien procédé au versement de la somme de 38 000 euros. 

Cependant, il est constant qu’à la date du 4 septembre 2019, Madame [T] n’a justifié d’aucune offre définitive de prêt, ni même d’aucun dépôt de demande de prêts. 
 
Il est justifié que selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2019, les consorts [J] ont mis en demeure Madame [T] de justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d’obtention de prêts et qu’elle a transmis à une date inconnue au Notaire instrumentaire, en guise de réponse, une lettre datée du 22 octobre 2019, émanant du CREDIT MUTUEL et faisant état d’un refus d’un seul prêt d’un montant total de 813 300 euros qui ne ne correspond en rien aux stipulations du compromis de vente du 4 juillet 2019 ( montant différent) et ne comporte aucun taux. Il est ainsi démontré que Madame [O] n’a pas justifié de deux refus de prêt de banques pour se prévaloir de la caducité de la promesse comme elle s’y était engagée. 

Il est justifié que selon courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 novembre 2019 les consorts [J] ont mis en demeure Madame [T] de réitérer la vente sous quinzaine et qu’elle n’y a pas déféré, ayant répondu le 15 janvier 2020 à cette mise en demeure, en indiquant qu’elle considérait le compromis de vente comme caduc pour non-réalisation de la condition suspensive de prêt. Bien au contraire, elle affirme dans sa réponse, qu’elle aurait oralement proposé, deux mois plus tôt à son Notaire, un dédommagement de 15 000 euros. 

Il ne peut ainsi qu’être déduit de ces constatations que Madame [O] ne démontre pas avoir fait diligence pour que la condition telle que contractuellement convenue, se réalise. Elle ne saurait davantage prétendre qu’elle n’a pu obtenir le financement compte tenu du défaut d’autorisation administrative puisque d’une part rien, dans l’acte, ne conditionnait la réitération de la vente à cette circonstance et d’autre part, qu’elle ne justifie surtout pas de la moindre démarche pour satisfaire à ses obligations. 

Ainsi, l’ensemble de ces constatations permet d’en déduire qu’il n’est pas rapporté la preuve que la bénéficiaire ait sollicité un financement conforme aux stipulations de la promesse. 

Dès lors, faute par le bénéficiaire de la promesse d’avoir demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci, il peut en être déduit qu’il est acquis que l’emprunteur a empêché la réalisation de la condition. Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil.

Il est donc démontré que la condition suspensive sur l’obtention d’un prêt doit être considérée comme réalisée. 

Sur les conditions suspensives de droit commun 

Aux termes du paragraphe intitulé “ Conditions suspensives de droit commun”, page 10 de la promesse de vente, il est stipulé: 
“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.
Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l‘immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d'au moins trente ans.
L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d‘inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible”.

Ainsi, on peut déduire de ces stipulations contractuelles que dans l’hypothése de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée pouvait être intégralement restituée à Madame [T] veuve [O], bénéficiaire de la promesse, si elle se prévalait de l‘un des cas suivants: 
- si l'une au moins des conditions suspensives stipulées contractuellement venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte;
- si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage;

Pour autant, il ne peut qu’être rappelé, conformément aux stipulations contractuelles, que si elle entendait se prévaloir de l‘un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l‘indemnite d'immobilisation, Madame [O] devait le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. Faute pour elle de le faire, les promettants étaient alors en droit de la sommer par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de 7 jours et faute pour elle de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il était bien précisé qu’elle serait déchue du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnite resterait alors acquise aux promettant.

Il est patent en l’espèce que la mention d’urbanisme zone N, qui est une information importante sur la catégorie de terrain dont on projette de devenir propriétaire, ne figurait pas dans l’acte de promesse unilatérale. Madame [T] veuve [O], soumise de surcroit aux dispositions de l’article 1304 et suivants du code civil, ne justifie pas avoir notifié aux vendeurs vouloir se prévaloir d’un des motifs visés ci-dessus dans la promesse ni qu’elle entendait s’en prévaloir, dans le délai de 7 jours après la mise en demeure des promettants et ne justifie surtout pas avoir exercé ce droit ni même le moindre droit relatif au défaut de déclaration d’achèvement des travaux avant la caducité de la promesse qui était déjà intervenue par sa propre carence. Elle ne saurait ainsi se prévaloir dès lors, de la défaillance de cette condition suspensive relatif à l’urbanisme. 

Dès lors, elle ne saurait se prévaloir tardivement, de motifs tirés de la défaillance d’une condition suspensive. 
 
b- sur l’indemnité d’immobilisation due 

En l’espèce, comme précédemment exposé, les conditions suspensives contenues dans la promesse et son avenant ont été réalisées, Madame [T] veuve [O] . 

En application des stipulations de la promesse, la somme de 38 000 € doit être versée au Promettant à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, en raison du refus fautif du Bénéficiaire de signer l’acte authentique de vente alors que la condition suspensive de prêt avait été réalisée. Cette somme, qui ne saurait être considérée comme une clause pénale mais comme la contrepartie de l’immobilisation d’un bien qui ne serait plus justifiée- notamment dans l’hypothèse où le bénéficiaire refuserait de réaliser l’acquisition alors que toutes les conditions suspensives seraient remplies- n’est évidemment pas réductible. 

Il est justifié qu’en dépit d’une mise en demeure du 14 février 2020, Madame [T] veuve [O] n’a pas autorisé le notaire à libérer le séquestre au profit de la promettante. 

Il convient dès lors d’ordonner à Maître [V] [A] de verser la somme de 38.000 €, séquestrée à titre d’indemnité d’immobilisation, à Monsieur .

c -Sur le solde de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause pénale se définit ainsi comme la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, notamment dans le cadre d’une promesse de vente, lorsqu’une des parties ne réitère pas l’acte définitif de vente alors que toutes les conditions sont réalisées . Il est ainsi rappelé que la clause pénale vise ainsi à sanctionner la partie qui, une fois les conditions suspensives réalisées, se refuserait à régulariser l’acte authentique de vente et satisfaire ainsi à ses obligations alors exigibles. 

En l’espèce, il est relevé que les parties ont convenu que le bénéficiaire s’obligeait à verser au promettant le surplus de l’indemnite d’immobilisation, soit la somme de 38 000,00 €, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait l'acte de vente de son seul fait. La promesse en l’espèce devait être réitérée au plus tard au 15 novembre 2019.

La lecture des pièces versées au débat permet de relever que Madame [T] veuve [O], qui devait effectuer des recherches de prêts au plus tard le 4 septembre 2019, a sollicité une seule banque le 31 aout 2019, à savoir quelques jours avant la date butoir, pour justifier d’une seule demande de prêt d’un montant différent et sans taux, qu’elle a sollicité une agence pour une stimation locative le 13 septembre 2019 soit après la date butoir, pour une maison immobilière pour une estimation locative d’une maison non de 90 m2 mais de 135 m sans explication, qu’elle fournit une facture d’architecte datée du 29 octobre 2019 et un devis du 28 juin 2019 mais en joignant une étude de plan visant le réaménagement de la maison principale et création d’un appartement dans la dépendance sans joindre les plans afférants à la dépendance. Ce faisant, elle ne démontre pas avoir fait diligence pour étudier son projet de façon approfondie et sérieuse. 

Elle sera condamnée au paiement de cette somme au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation tel qu’il avait été prévu par le contrat d’autant qu’elle n’en demande pas la réduction. 

II - Sur la faute du notaire 

A) sur la faute 

Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il ressort de la combinaison des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En application de cet article, le notaire, officier public dont la fonction est l'authentification des actes, et son intervention garantissant aux actes qu'il reçoit, force probante et force exécutoire, est tenu d’effectuer les vérifications et contrôles utiles à l'efficacité juridique de l'acte pour lequel il instrumente. 

De la même façon, le devoir de conseil découle de la mission d'authentificateur du notaire, en ce qu’il constitue un complément nécessaire du devoir d'authenticité, sa fonction étant de rédiger des actes authentiques dont la fiabilité est telle que la sécurité des transactions juridiques est ainsi assurée. Le devoir de conseil contribue à cette sécurité juridique, car il oblige le notaire, à peine de responsabilité, à rédiger des actes valables et sûrs. 

Il est en revanche rappelé qu’il n’est pas partie à l’acte puisqu’il reçoit les parties. La responsabilité des notaires est ainsi appréciée selon les règles de la responsabilité civile délictuelle et consiste à rechercher si l’officier public a accompli sa mission dans le respect des règles applicables. Ainsi, le notaire a un devoir de vérification des éléments compris dans son acte. 

Il convient donc de rappeler ainsi que pour retenir cette responsabilite, il faut que le notaire ait commis une faute, qu’il en ait résulté un préjudice certain et que la faute et le préjudice soient reliés par un lien de causalite direct et cette preuve incombe au demandeur.

Il ressort de la lecture du plan local d’urbanisme de la mairie de [Localité 8] que les dispositions applicables à la zone N snt présentées en ces termes: 

“La zone N est une zone naturelle de protection stricte. Elle comprend: 
- un sous-secteur Nj , correspondant a des secteurs agricoles résidentiel dans lesquels la création de jardins gérés collectivement (associations ou collectivités publiques) est possible ;
- un sous-secteur Na : zone naturelle aux abords de l’aqueduc du secteur de [Localité 10] afin de protéger le site patrimonial tout en permettant sa valorisation touristique.
Au sein de cette zone, la création de nouveaux logements est interdite.
La zone est touchée par le PPRNI dont le réglement s'impose au présent réglement. De plus elle est touchée par une zone de risque technologique. Au sein de cette zone, l'autorisation peut étre soumise à des prescriptions spéciales ou peut être refusée si le projet ne prend pas en compte les contraintes et la vulnérabillté liées au risque technologique autour de l'établissement ADG, (Article R111*2 du code de l’urbanisme).”

Dans le paragraphe intitulé “ usage des sols et destination des constructions” il est encore mentionné: 

“ARTICLE N1: OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL INTERDITES

Sont interdits les constructions ou installations non mentionnées à l'article N2.

ARTICLE N2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A CONDITION
Au sein du secteur N, sont autorisés sous conditions :
- Les constructions à vocation d'exploitations forestières nécessaires à la pérennisation ou au
développement de l'activité;
- Les constructions, installations, ouvrages techniques, travaux de maintenance ou modification d'ouvrages nécessaires aux équipements public ou d'intérêts collectifs dès lors qu'elles ne remettent pas en cause le caractère naturel ou patrimoniai du secteur;
- Le changement de destination des batiments identifiés au plan de zonage vers une destination de restauration ou d'hôtellerie
- Les extensions des batiments d’habitation de plus de 60m‘ d'emprise au sol dont le clos et le couvert sont encore assurés au jour de la demande : dans la limite de 40m‘ de surface de plancher et d’emprise au sol à condition que la surface de plancher totale après travaux ne dépasse pas 200m et à l'exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible ;
- Pour les tènements d'une surface inférieure A 3000m2, la construction d'annexes ou de piscines sur la même unité fonciere que les constructions existantes, dans la limite d'une surface totale d'annexes de 50m‘ d'emprise au sol et d’une distance maximaie de 20m autour de la construction principale et à l'exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible;
Pour les tenements d'une surface supérieure ou égale 3 3000m’, la construction d'annexes ou de piscines sur la même unite foncière que les constructions existantes, dans la limite d’une surface totale d'annexes de 75m’ d’emprise au sol et à une distance maximale de 20m autour de la construction principaie et à l’exception du secteur identifié par une inscription graphique comme non constructible;
Les aménagements d'espaces de stationnement annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone et s'ils sont perméables.
Les mouvements de terre dans les conditions fixées à l’article N5.

Au sein du secteur Nj, sont autorisés sous conditions :
- Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles, non nuisantes pour l’environnement résidentiel;
- Les abris de jardins d’une taille inférieure à 5m2 et d'une hauteur lnférieure a 2m à l’égout du toit pour chaque abri, directement liés :3 des jardins gérés collectivement. Le nombre d‘abris par ha est limité à 50;
- Les serres de moins cle 2,5m de hauteur maximaie;
- Locaux techniques et industrlels des administrations pubiiques et asslmilés s’ils ne remettent pas en cause l‘activité agricole;
- Les aménagements d’espaces de stationnement d’une surface maximaie de 100m’ annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone et s’ils sont semi perméables.

Au sein du secteur Na, sont autorisés sous conditions:
- Les autres équipements recevant du public s’ils participant à la valorisation touristique du site de l'aqueduc et si leur surface de plancher totale cumulée est inférieure ou égale à 100ml;
- Le changement de destination des habitations en hébergements hoteliers et touristiques ou a destination de restauration;
- L'extension des hébergernents hoteliers at touristiques ;
- L’extension de construction s destination de restauration ;
- Les aménagements d’espaces de stationnement annexes aux constructions, aménagements et activités autorisés dans la zone s'ils sont semi perméables.”
(...)” 

Le document est constituée, sur la description de cette zone, de plusieurs dizaines de pages. 

Il ressort de la lecture attentive de l’acte signé entre les parties que la promesse unilatérale de vente signée entre les parties n’évoque nullement la détermination de la zone d’urbanisation N ni les conditions et exceptions très restrictives liées à l’appartenance à cette catégorie alors que la connaissance de la zone, par le bénéficiaire, lui aurait permis de s’interroger sur la valeur donnée au bien par les vendeurs et de vérifier la compatibilité avec les désignation des biens visant les constructions mais surtout sur l’utilisation futur qui pouvait être faite du terrain comme des constructions existantes. Il est patent que Madame [T] Veuve [O], non informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était édifié, s’est engagée dans cet achat dans l’ignorance de la réelle catégorie urbaine du terrain qu’elle projetait d’acquérir, quelle qu’en ait été la destination qu’elle voulait donner aux bâtis. 

Il est pourtant justifié par Madame [T] veuve [O] que le 22 juillet 2019, la mairie indiquait au notaire que les parcelles AE n° [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 4] n’étaient pas concernées par un emplacement réservé au profit de la commune de [Localité 8]. En revanche il apparait que le notaire a sollicité de la mairie de [Localité 8], par courrier du 5 juillet 2019, de se voir remettre le certificat d’urbanisme qui lui a retourné par les services de la mairie selon courrier du 6 aout 2019. 

Or, s’il avait bien informé le vendeur des démarches à finaliser pour la déclaration d’achèvement des travaux, il apparait que le notaire n’a en revanche aucunement informé la bénéficiaire de la promesse , Madame [T] veuve [O] de cette information importante. Cette information est d’ailleurs si importante qu’il apparait qu’elle a bien été mentionnée dans le nouvel acte de vente du 25 mai 2020 signé entre les époux [J] et les époux [U]-[W] , en présence de la SAFER, la catégorie de la zone étant indiquée en page 20 de l’acte. 

Il est ainsi patent que Madame [T] veuve [O] n’a pas été avisée d’une information essentielle et la lecture de l’ordonnance du référé en date du 28 juin 2021, qui met en évidence que les consorts [J] l’ont révélé à cette dernière en cause de référé, permet de le confirmer.

Ce faisant, le rédacteur, officier ministériel, qui doit sécuriser les transactions, et qui aurait dû en informer immédiatement la bénéficiaire de la promesse dès qu’il en a été lui-même informé et en tous cas avant le 4 septembre 2019, date butoir poue Madame [T], a fait preuve d’une légèreté blâmable et commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle en ce qu’il l’a privée de la possibilité de se prévaloir d’un des motifs dans la promesse. 

B) Sur le préjudice et le lien de causalité 

Concernant le lien de causalité et le préjudice lié à cette faute, il peut être considéré que la catégorie d’un terrain en zone N ne peut qu’avoir une incidence certaine sur la valeur de celui-ci. La connaissance d’une telle information aurait permis à Madame [T] veuve [O], bénéficiaire de la promesse, de s’interroger sur la valeur vénale réelle des biens, telle que donnée au bien par les vendeurs mais en outre de vérifier la compatibilité de cette zone avec les désignation des biens visant les constructions et surtout sur l’utilisation futur qui pouvait être faite du terrain comme des constructions existantes. En retenant cette information, le notaire a privé la bénéficiaire de connaitre cette information. Il est patent que Madame [T] Veuve [O], non informée du zonage des parcelles sur lesquelles l’immeuble était édifié, s’est engagée dans cet achat dans l’ignorance de la réelle catégorie urbaine du terrain qu’elle projetait d’acquérir, et sans considération de la destination qu’elle voulait donner aux bâtis. 

En n’informant pas Madame [T] veuve [O] de l’information nouvelle concernant la zone, le notaire lui a fait perdre une chance de négocier à la baisse le prix du bien immobililer, de se retirer de la vente et de se prévaloir de cette condition suspensive comme figurant dans un des “motifs visés par la promesse”et ainsi, a fortiori, de pouvoir récupérer l’indemnité d’immobilisation qu’elle avait versée et plus encore, in fine, celle dont elle est aujourd’hui redevable. Cette perte de chance sera évaluée à 50 %. 

Dès lors, la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés sera condamnée à payer à Madame [T] veuve [O], la somme de 50% de 76 000 euros soit la somme de 38 000 euros. 

Il n’est pas justifié en quoi la La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés auraient commis une faute, Madame [T] ne justifiant pas que l’étude en ait été informée. 

III - Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [T] veuve [O] 


Contre Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J]


Succombant dans ses prétentions à leur égard, Madame [T] veuve [O] sera déboutée de sa demande à ce titre 

Contre la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] 

 
Madame [T] veuve [O] ne justifie pas d’un préjudice différent de la perte de chance de ne pas s’être prévalu de cette condition suspensive et pour lequelle elle reçoit déjà indemnisation. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre. 


Contre La SARL OFFICE [B], [D], [X]

Succombant dans ses prétentions à leur égard, Madame [T] veuve [O] sera déboutée de sa demande à ce titre ;


SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DES NOTAIRES 


Succombant, la SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés sera déboutée de sa demande reconventionnelle au titre de l’atteinte à sa réputation. 

La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires quant à elle, ne justifie pas en quoi sa réputation serait atteinte, l’exercice d’un droit en justice étant légitime. Sa demande reconventionnelle titre de l’atteinte à sa réputation sera également rejetée. 


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES


Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes, La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, seront condamnées in solidum aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

L'équité commande de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés, et de les débouter en conséquence de leurs prétentions de ce chef.


Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit en l'absence de disposition légale spécifique.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de sa demande à l’encontre de Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J] aux fins de voir annuler l’acte de vente sur le fondement du dol et subsidiairement sur vice caché, et dès lors de toutes ses demandes subséquentes, 

DIT que La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés a commis une faute, 

CONDAMNE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés à payer à Madame [K] [T] épouse veuve [O] la somme de 38 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de sa demande à l’encontre de La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires et associés

REJETTE le surplus des demandes, 

CONDAMNE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés aux dépens,

DEBOUTE Madame [K] [T] épouse veuve [O] de ses prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [F] [Y] épouse [J], de leurs prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE La SELARL OFFICE ROOSVELT-BRONNERT-BOURBON-[A] et associés, La SARL OFFICE [B], [D], [X] notaires associés, de leurs prétentions en application de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 455, code civil 1304-3, code civil 1144, code civil 1649, code civil 1109, code des assurances L241-1, code civil 1138, code civil 1112-1, code civil 1304-6, code civil 1178, code des assurances L242-1, code civil 1124, code civil 1304-5, code civil 1646, code civil 1645, code de l'urbanisme L421-1, code civil 1304, code de la consommation L313-40, code civil 1590, code civil 1187, code civil 1643). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02130

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1304-6, code civil 1124, code civil 1304, code de la consommation L313-40

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00461

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1304-6, code civil 1124, code civil 1304, code de la consommation L313-40

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01531

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1304-6, code civil 1124, code civil 1304, code civil 1187

• 28 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/09471

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1304-6, code civil 1178, code civil 1124, code civil 1304

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/09511

  en commun : code civil 1138, code civil 1178, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00384

  en commun : code civil 1304-3, code civil 1304-6, code civil 1304-5, code civil 1304

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/03583

  en commun : code civil 1124, code de la consommation L313-40, code civil 1590, code civil 1187

• 20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07726

  en commun : code des assurances L241-1, code civil 1112-1, code civil 1646, code civil 1645, code civil 1643

Mise à jour de la source le 2025-12-20T02:46:27.373Z.