Tribunal judiciaire de Vannes, 1ère chambre, 4 novembre 2025, n° 21/00126

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 7 juin 2019, la SCI SHAMROCK a acquis de M. [P] [E] les 2/3 indivis en pleine propriété d’un ensemble immobilier sis à BADEN lieu dit «Cardelan » comprenant :
• Une maison à usage d’habitation et une grange non attenante comprenant deux étages, étant précisé : 
- Que la maison comprend une terrasse attenante ainsi qu’un garage non attenant.
- Que la grange comporte sur trois niveaux quatre chambres, une mezzanine, une cuisine, un salon-séjour, une terrasse attenante. 
- Qu’il existe une piscine entre les deux bâtiments, 
Ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre, à savoir commune de BADEN, section ZR n° 269, 275 et 276 pour une surface totale de 41 a et 87 ca. 
 
M. [D] [E] est également propriétaire indivis de l’intégralité de cet ensemble immobilier, à concurrence d’1/3.

Cet immeuble faisait partie d’un ensemble de 4 lots en indivision entre plusieurs familles, lesquelles se sont répartis les biens de manière amiable par acte de partage du 6 février 1978. 

La SCI SHAMROCK, par assignation délivrée le 18 janvier 2021, a saisi le Tribunal Judiciaire de VANNES aux fins de sortir de l’indivision avec M. [D] [E].

Par ordonnance du 9 septembre 2022, le Juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire. Le rapport de l’expert a été rendu le 24 juillet 2023.

Par ordonnance du 23 février 2024, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de M. [E] aux fins de contre-expertise ou complément d’expertise comme excédant ses pouvoirs.

Dans ses conclusions VI, transmises par voie dématérialisée le 16 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI SHAMROCK demande au Tribunal, au visa des articles 496, 815, 815-2, 815-3, 815-13, 826 et suivants du Code civil, ainsi que 1361 du Code de Procédure Civile, de bien vouloir :
- Ordonner les opérations de compte liquidation partage de l’indivision existant entre elle 
et M. [D] [E] ; 
- Commettre un juge pour surveiller les opérations de partage ; 
- Commettre Monsieur le Président de la Chambre Départementale des Notaires avec faculté de délégation à l’un de ses membres afin de procéder aux opérations de partage et à cette fin, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les deux copartageants, la masse partageable et les droits des parties ; 
 Au vu de la régularisation de l’acte authentique du 9 décembre 2024 emportant modificatif de l’acte de partage du 6 février 1978 par l’ensemble des ayants-droits aux copartageants de l’époque, 
- Homologuer le rapport d’expertise de Me [K] ; 
- Dire et juger qu’au sein de l’ensemble immobilier ci-après désigné : 
« A BADEN, Morbihan, 56870 Cardelan, comprenant : 
- une maison à usage d’habitation élevée sur vide sanitaire, d’un simple rez-de-chaussée comprenant cuisine, buanderie, sept pièces, hall d’entrée et une grange non attenante comprenant deux étages 
- ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre, à savoir : 
- commune de BADEN, section ZR n° 269, lieudit 23 Chemin du Manoir de Cardelan, pour une surface de 0ha 39a 54ca 
- commune de BADEN, section ZR n° 275, lieudit 21 Chemin du Manoir de Cardelan, pour une surface de 0ha 2a 29ca 
- commune de BADEN, section ZR n° 276, lieudit Cardelan, pour une surface de 0ha 0a 4ca 
 soit une surface totale de 0ha 41a 87ca 
Formant le lot numéro deux de la division autorisée aux termes d’un arrêté de permis de construire n°56/5/42.275 en date du 17 juillet 1975, d’un terrain de plus grande contenance initialement cadastré section ZR n°224, 225 et 231, pour une contenance totale de 1ha 47a 36ca, 
Etant précisé que l’accès aux biens sus-désignés s’effectue par un chemin sis à BADEN, Morbihan, 56870 Cardelan, ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre de la commune de BADEN section ZR n°223, 226, 229 et 230, pour une surface totale de 0ha 10a 27 ca, lesdites parcelles servant de chemin d’accès tant à l’immeuble sus-désigné qu’à d’autres parcelles et immeubles ayant fait l’objet d’une décision de préemption par la commune de BADEN le 24 avril 2019, il sera formé, conformément au rapport d’expertise de l’expert judiciaire, Me [K], du 24 juillet 2023, deux lots A et B ayant la consistance suivante : 
Dire et juger que le lot A aura une valeur de 1 820 000 €, Qu’il comprendra la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et comprenant en annexe l’abri piscine et la piscine, la surface totale du lot A étant de 3 317,21 m² (4 193 m² - 865,79 m²), le lot A étant grevé d’une servitude de passage piétonnier pour l’accès au chemin côtier du lot B, l’assiette de cette servitude de passage étant située dans la partie ouest du terrain du lot A le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268,
Voir dire et juger que lot A bénéficiera d’un accès commun aux deux lots sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de l’expert judiciaire pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269 (lot A) ;
 
Dire et juger que le lot B aura une valeur de 645 000 € et comprendra la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m², la surface totale du lot B étant de 865,79 m², le lot B bénéficiant d’une servitude de passage piétonne sur le lot A pour l’accès au chemin côtier, servitude dont l’assiette est située dans la partie ouest du terrain du lot A, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268 et d’un accès commun pour les véhicules sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de Me [K] ; 
- Dire et juger que la division de l’ensemble immobilier sera subordonnée à une autorisation d’urbanisme administrative reprenant les caractéristiques des deux lots telles que précitées et suivant le plan défini par l’expert judiciaire en page 15 de son rapport ; 
 
- Dire et juger qu’en application de l’article 826 du Code civil, il sera procédé, à défaut d’accord entre les parties sur un partage amiable, à l’attribution des deux lots aux deux copartageants par tirage au sort avec le règlement concomitant d’une oulte par l’attributaire du lot A à l’attributaire du lot B ; 
 
- Dire et juger qu’au 1er juin 2021, le compte d’administration de la SCI SHAMROCK vis-à-vis de l’indivision est créditeur de la somme de 8 471,93 €, sauf à prendre en considération l’acompte de 180 € réglé par M. [D] [E] ; 
 
- Débouter M. [D] [E] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires au présent dispositif et spécialement de sa demande tendant à la condamnation de la SCI SHAMROCK à lui payer la somme de 2 750 € ; 
 
- Dire n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir ; 
 
- Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte liquidation et partage et en ordonner la distraction au profit de la SCP MORVANT ancien associé – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT. 

Dans ses écritures en réplique n°4, transmises par voie dématérialisée le 10 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, M. [D] [E] sollicite de la juridiction de bien vouloir :


Dire et juger Monsieur [E] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,
Avant dire droit
Par application des dispositions des articles 146 et232 du code de procédure civile,
Désigner tel expert judiciaire qu'il plaira au Tribunal et lui confier la mission de réaliser un complément d'expertise ou une contre-expertise ayant pour objet de compléter le rapport d’expertise déposé par I'expert judiciaire sur les points suivants :
partant du rapport de Maître [K] déposé le 27 juillet 2023 et des pièces y annexées,
se faire communiquer les pièces complémentaires utiles le cas échéant, donner son avis sur les autres possibilités de partage en nature que celles retenues dans le rapport de Maître [K] et déterminer, eu égard aux droits respectifs des parties, les compositions de lots possibles, avec soulte s'il y a lieu, en vue de leur tirage au sort, et notamment sur les hypothèses suivantes :
l'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant le rattachement au lot B actuel de la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer;
l'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant que la servitude de vue et celle de passage soient concentrées sur la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ;
I'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant le rattachement au lot B actuel de la piscine en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
l'hypothèse prévoyant le rattachement au lot B actuel de la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ET de la piscine, en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
I'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant que la servitude de vue et celle de passage soient concentrées sur la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ET le rattachement au lot B actuel de la piscine, en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Attribuer à Monsieur [E] le lot B défini par l'expert judiciaire [K] et modifié de la manière suivante :
à titre principal, ajouter à la contenance du lot B la bande de terrain située à I'EST de la propriété dans l'axe de la grange jusqu'à la mer ou, à titre subsidiaire, faire coïncider sur cette bande de terrain située à I'EST les servitudes de vue et de passage piétonnier ;
conserver l'accès actuel depuis la voie publique au lot B et créer un accès indépendant pour le lot A, avec la largeur nécessaire au passage des voitures mais pas davantage, afin de ne pas empiéter sur le jardin déjà réduit du lot B ;
ne démolir que partiellement le local piscine pour permettre ce passage des voitures sur le lot B, en laissant une largeur utile intérieure d'environ 160 cm, les voitures disposant alors d'une allée d'une larguer de 4,20 mètres au niveau du local piscine ;
ajouter la piscine à la contenance du lot B ;
réduire en conséquence la soulte qui lui sera alors due par la SCI SHAMROCK à la somme de 150.000 euros,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Ordonner les opérations de compte liquidation partage de l'indivision entre les parties et commettre à cet effet un juge pour surveiller les opérations de partage,
Commettre Monsieur le Président de la Chambre départementale des notaires avec faculté de délégation à I'un de ses membres afin de procéder aux opérations de partage et, à cette fin, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les deux copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots,
Rejeter la demande de la SCI SHAMROCK relative à la fixation du compte d'administration de la SCI comme étant créditeur à l'égard de I'indivision d'une somme de 8.47I,93 euros,
Décerner acte à la SCI SHAMROCK de l'accord qu'elle a exprimé en 2019 de partager les frais de notaire liés à la rédaction de l'acte modificatif finalement signé le 9 décembre 2024 et la condamner en conséquence à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 2.750 euros en remboursement de la moitié des honoraires versés à l'étude notariée dans le cadre de cette signature,
Dépens comme de droit.

Par ailleurs, l’acte de partage de 1978 a été modifié suivant acte authentique du 9 décembre 2024 afin de permettre la division du lot n°2.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 20 mai suivant, avant d’être mise en délibéré au 9 septembre 2025, lequel a finalement dû être prorogé au 4 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’ouverture des opérations de partage judiciaire

L’article 815 du Code Civil dispose que nul n’est contraint de demeurer en indivision et que le partage peut toujours être provoqué. Et l’article 840 de préciser que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer.
 
Force est de constater qu’en l’espèce, le partage amiable n’a pu aboutir et la demande est de l’intérêt de toutes les parties, ainsi qu’elles en conviennent au demeurant.
 
Elle sera donc accueillie et le partage judiciaire ordonné.
 
Les parties sollicitent la désignation du Président de la Chambre des notaires, avec faculté de délégation mais la jurisprudence prohibe désormais cette pratique, exigeant au contraire une désignation directe et personnelle par la juridiction.
En l’absence d’accord des parties sur le notaire à intervenir, il convient, dans un souci de proximité par rapport au bien indivis, de désigner Me [R] [N], notaire à Ploeren.
 
Par ailleurs, il apparaît également nécessaire, au regard tant de la composition de l’actif indivis et des relations entre les indivisaires, de désigner dès à présent un magistrat du tribunal aux fins de suivre les opérations de partage, et ce, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
 
Enfin, pour mémoire, il convient de rappeler que la demande présentée par M. [E] aux fins de passer seul l’acte modificatif du partage de 1978 est devenue sans objet puisque celui-ci a été modifié suivant acte authentique du 9 décembre 2024 pour permettre la division du lot n°2.

Sur la demande de contre-expertise ou de complément d’expertise

M. [E] sollicite qu’une mesure d’instruction soit à nouveau ordonnée considérant que l’expert judiciaire n’a pas exploité toutes les pistes possibles pour la division du lot, alors même que la mission qui lui a été confiée par le Juge de la mise en état était de trouver plusieurs solutions, et qu’il n’a pas répondu à ses dires à cet égard.

Cette demande, précédemment présentée devant le Juge de la mise en état, a fait l’objet d’un rejet de la part de celui-ci au motif que cela excédait ses pouvoirs puisqu’il s’agit en réalité d’une demande de contre-expertise. 

En effet, comme l’a indiqué à raison le Juge de la mise en état, la mesure d’instruction demandée vise une mission déjà confiée à l’expert judiciaire [K] et relative à des points soulevés par dires. Cette demande est consécutive aux contestations des conclusions de l’expert, sans qu’aucun élément nouveau ne soit avancé pour justifier un complément d’expertise, et elle relève donc d’une contre-expertise, qui implique examen au fond du litige et de l’expertise par le tribunal pour en apprécier l’insuffisance éventuelle.

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu sur les observations relatives à l’expertise amiable diligentée par M. [B] puisque c’est celle de Me [K] qui est en réalité critiquée.

En l’espèce, M. [E] affirme que le rapport d’expertise serait incomplet car l’expert devait, selon la mission à lui confiée, déterminer « les compositions de lots possibles » et il n’en a évoqué qu’une seule. Toutefois, le défendeur fait lui-même écrire qu’il « approuve la constitution d’un lot formé par la grange (lot B) et d’un lot formé par la maison principale (lot A) », contestant simplement l’emplacement de la servitude de passage, l’accès commun, la valorisation de la piscine et le sort du local piscine. 

En outre, l’expert a répondu à son dire, quoique de manière un peu abrupte, puisqu’il écrit qu’ « il ne relève pas de la mission de l’expert de faire l’inventaire des propositions de constitution de lots, qui n’aurait pas de sens au regard de la configuration de l’ensemble de la propriété. »

En effet, ce qui est demandé à l’expert n’est pas d’évaluer l’étendue des possibles mais de se prononcer sur les seules solutions à la fois viables techniquement et équilibrées économiquement. 

D’ailleurs, M. [B] avait lui-même formulé une seule proposition de lots, au demeurant relativement proche de celle de Me [K], ce qui laisse à penser qu’effectivement, en l’espèce, les solutions ne sont pas pléthore. 

Aussi, la demande de contre-expertise sera rejetée. 

Sur les possibilités de partage en nature 

L’expert a indiqué qu’il convenait d’attribuer le lot A à la SCI SHAMROCK et le lot B à M. [E]. Toutefois, son avis ne lie pas le juge, qui est également tenu par les demandes des parties, et surtout, cette proposition se heurte à l’interprétation que fait la Cour de Cassation des dispositions de l’article 826 du Code civil.

Celui-ci dispose : « L'égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. S'il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu'il est nécessaire. Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d'égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte. ». 

Et la Cour d’en déduire, de manière constante désormais, qu’ : « à défaut d’entente, les lots doivent obligatoirement être tirés au sort, les tribunaux ne pouvant en aucun cas procéder par voie d’attribution », sous réserve de l’exception que constituent les attributions préférentielles des articles 831 et suivants du Code civil, dont personne cependant ne réclame ici l’application, ni ne remplit d’ailleurs les conditions. 
 
C’est ainsi à juste titre que la demanderesse souligne que c’est le principe même de l’égalité dans les droits des copartageants qui veut qu’en dehors d’un accord de ceux-ci sur les attributions des lots, il soit procédé par tirage au sort. 

La composition des lots

L’expert a déterminé les lots de la manière suivante :
lot A Il comprendrait la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et en annexe l’abri piscine et la piscine, la surface totale du lot A étant de 3 317,21 m² (4 193 m² - 865,79 m²), le lot A étant grevé d’une servitude de passage piétonnier pour l’accès au chemin côtier du lot B, l’assiette de cette servitude de passage étant située dans la partie ouest du terrain du lot A le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268, le lot A bénéficiant d’un accès commun aux deux lots sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269.

lot B Il comprendrait la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m², la surface totale du lot B étant de 865,79 m², et le lot B bénéficiant d’une servitude de passage piétonne sur le lot A pour l’accès au chemin côtier, servitude dont l’assiette est située dans la partie ouest du terrain du lot A, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268 et d’un accès commun pour les véhicules sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport.

Si la SCI SHAMROCK demande l’homologation pure et simple du rapport sur ce point, M. [E] soulève pour sa part plusieurs contestations qu’il convient de reprendre successivement. 

La servitude de passageL’expert propose de la faire passer le long de la limite séparative entre la parcelle de 269 et la parcelle de 268.

M. [E] fait valoir qu’il est toujours passé de l’autre côté, dans le prolongement de la grange où il demeure, en longeant la propriété cadastrée n°270. Toutefois, il n’établit pas une prescription acquisitive de ce droit de passage, même si cette « habitude » semble effectivement confirmée par les voisins. 

De plus, s’il indique que le passage par le côté proposé gênerait les voisins de la parcelle 269, force est de constater que le passage par l’autre côté serait tout autant susceptible de créer une gêne similaire pour les voisins de celle numérotée 270, a fortiori sachant qu’ils ont une piscine à proximité. L’avis des voisins, d’un côté comme de l’autre d’ailleurs, n’est cependant pas requis et la gêne s’agissant d’un simple cheminement piéton privé est somme toute très relative. 

Il faut néanmoins préciser qu’en réalité, la raison pour laquelle M. [E] souhaite que le passage se fasse en limite de parcelle 270 est qu’il demande à titre principal, non pas un simple droit de passage mais de conserver la propriété de cette bande de terrain dans son lot, afin de pouvoir jouir de l’avantage d’une propriété donnant directement accès au sentier côtier, sachant qu’à titre subsidiaire, il demande un droit de passage de ce côté-là mais également une servitude de vue. 

Dès lors que cela constitue effectivement un avantage pour ce lot, sans rien enlever d’essentiel à l’autre, la demande subsidiaire de M. [E] parait pouvoir être accueillie. Aussi, il jouira d’une servitude de passage et de vue depuis sa grange jusqu’au sentier côtier qui se fera le long de la parcelle 270. La demande principale ne peut quant à elle prospérer dans la mesure où il faudrait, pour que ladite bande de terrain lui appartienne en propre, que les parcelles elles-mêmes soient subdivisées, ce qui n’a jamais été évoqué, outre les frais engendrés par l’intervention d’un géomètre à cette fin, encore que cela puisse s’envisager si toutes les parties en sont d’accord.

L’accès communL’expert propose un accès commun aux deux propriétés sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269, cela impliquant un déplacement du portail dans la partie Nord Ouest du mur d’enceinte.

Il est constant que le lot A est enclavé et qu’il est nécessaire de lui accorder un accès. Rien ne s’oppose à ce qu’il se fasse par la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport, c’est-à-dire le long de la parcelle 268.

M. [E] fait valoir que le lot B peut tout à fait garder son accès indépendant et effectivement, un accès commun ne s’impose pas. 

Le passage fera donc l’objet d’une servitude à cette fin, s’exerçant sur le lot B au profit du lot A.

Pareillement, il pourrait être envisagé que cette bande de terrain appartienne en propre au lot A, sous les réserves susévoquées liées à la subdivision des parcelles, si accord des parties il y a.

L’abri de piscine et la piscineLa piscine serait attribuée au lot A, devant la maison duquel elle se situe, et l’expert propose la démolition de l’abri de piscine pour permettre l’accès aisé des véhicules au sortir du passage d’accès, sachant que la piscine n’est actuellement pas en état d’être utilisée. 

M. [E] indique pour sa part que sa rénovation est possible et que l’abri est donc nécessaire. Il en demande par ailleurs le rattachement au lot B. 

Vu la configuration des lieux, il est peu envisageable de rattacher la piscine au lot B dès lors qu’elle se trouve juste devant la maison du lot A.

Par suite, il appartiendra à celui qui se verra attribuer le lot en question à l’issue du tirage au sort de décider de la manière dont il aménagera et utilisera son bien, et il ne parait par conséquent pas nécessaire de se prononcer sur le point de savoir si la piscine doit subsister ou non et si son local technique doit être démoli ou pas, le futur propriétaire avisant selon ses gouts et besoins.

Dès lors, il peut être envisagé de :
maintenir la piscine et le local technique de celle-ci dans le lot Alaisser le choix au futur attributaire de ce lot de statuer seul sur le sort de ces biens selon qu’il privilégie cet espace de détente ou la facilité de stationnementlaisser son accès indépendant au lot B et créer un passage, suffisamment large pour l’accès en véhicule (y compris d’intervention), pour le lot A, le long de la limite avec le fonds cadastré 268 (zone hachurée sur le plan en page 15 du rapport) le lot B jouit d’une servitude de vue et de passage piéton sur une bande de terrain partant de la grange et longeant la parcelle cadastrée 270 jusqu’au sentier côtier.Cette solution maintient globalement les équilibres des deux parties en présence, quelle que soit l’issue du tirage au sort d’ailleurs.

Si les parties s’entendaient pour faire les démarches afin que l’assiette des servitudes de passage en véhicule du lot A sur le lot B et de passage piéton jusqu’au sentier côtier et de vue sur le Golfe du lot B sur le lot A deviennent des bandes de terrain leur appartenant à chacune en propre, cela éviterait de manière définitive les situations de droits indivis sur une portion de terrain ou même simplement de servitudes, lesquelles peuvent toujours être sources de conflits, que ce soit entre les propriétaires actuels ou leurs ayant-droits. 

Ainsi, les lots A et B tels que nouvellement constitués seront tirés au sort, la soulte étant éventuellement recalculée en fonction des évaluations actualisées. 
En effet, il appartiendra au notaire désigné de revoir, en tant que de besoin, la valorisation de ces lots en fonction des changements ici opérés par rapport aux conclusions de l’expert judiciaire, voire de plus fort en cas d’accord des parties pour la création de bandes de terrain appartenant en propre à chacun des lots. 

Enfin, évidemment, si les parties s’entendent pour se voir attribuer le lot qu’elles occupent chacune respectivement actuellement, il serait alors dit n’y avoir lieu à tirage au sort.

Sur le compte d’administration de la SCI SHAMROCK

L’article 815-12 du Code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Et l’article suivant d’ajouter :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

En l’espèce, la SCI SHAMROCK réclame le paiement par M. [E] de sa quote part de différentes factures par elle acquittées pour le compte de l’indivision. 

Facture d’élagage du 9 juillet 2019D’un montant de 2.211 euros, cette facture portait sur l’abattage d’un eucalyptus, le nettoyage des pins devant la mer et l’abattage des arbres là où serait créé le passage vers le lot A.
M. [E] indique avoir participé à hauteur de 180 euros pour l’élagage de l’eucalyptus.
Toutefois, dès lors que les autres dépenses sont d’entretien pour les pins et préparatoires à la division du lot pour le surplus, ce dont il est également demandeur, il y sera tenu, et ce, d’autant plus qu’il a effectivement bénéficié du bois coupé.
 
Facture d’élagage du 16 juillet 2019La facture d’un montant de 2.412 euros porte là encore sur des dépenses d’entretien du terrain indivis (taille des pins et abattage d’un houx et d’un pin), d’autant plus nécessaire compte tenu de la situation des pins, le long du littoral, donc exposé aux intempéries et soumis à obligations au titre du PLU.
M. [E] sera par conséquent condamné à régler sa part. 

Facture d’élagage du 23 juin 2020Il s’agit de l’enlèvement de branches cassées, pour un montant de 180 euros. 
Relatives à la sécurité des personnes, ces dépenses étaient nécessaires et M. [E] doit y contribuer, sans pouvoir objecter qu’il faisait lui-même l’entretien auparavant et qu’il n’y a pas lieu de recourir à un professionnel, rien ne l’ayant empêché d’agir en ce sens si bon lui semblait. 

Facture d’élagage du 1er juin 2021La facture concerne la suppression de branches cassées, l’abattage d’un mimosa et la réduction de la haie jouxtant la propriété [I] [Q]. 
Ce sont des dépenses nécessaires, aussi bien pour la sécurité que pour l’entretien de la propriété indivise et le respect des règles relatives aux plantations entre voisins.
M. [E] devra donc y contribuer.

Facture Jacob Paysages du 1er juin 2021Il s’agit de zones à curer et à recharger en gravillons sur le pourtour de la maison principale (lot A) compte tenu de la déclivité du terrain et de l’humidité présente du fait de l’écoulement des eaux pluviales.
La dépense étant de conservation, et donc de l’intérêt de l’indivision, elle sera à partager entre les indivisaires au prorata de leurs droits.

Facture SARL JAN du 26 juillet 2019Il s’agit de la vidange du bac dégraisseur et du débouchage d’une canalisation par hydrocurage et si cela ne concerne que l’une des maisons, leur entretien relève des obligations des indivisaires et les frais afférents sont donc à partager. 

Facture SARL JAN du 14 aout 2019Cette facture concerne la vidange de la piscine et son nettoyage par une hydrocureuse.
Là encore, l’entretien de cette piscine relève des dépenses de conservation du bien indivis et les frais seront donc répartis entre les indivisaires. 

Facture SELARL NICOLAS du 22 octobre 2019
La SCI SHAMROCK a souhaité engager une étude pour réhabiliter l’installation d’assainissement de la maison principale, qui était non conforme.

Toutefois, dans la mesure où la mise en conformité n’était pas obligatoire et où la SCI savait qu’une division du lot allait intervenir, puisqu’elle est à l’origine de la demande, avec un risque que le bien en question ne lui revienne finalement pas, il convient de laisser à sa charge le coût de l’étude ainsi réalisée, qui n’a en rien amélioré le bien lui-même et ne constitue pas davantage une dépense de conservation. 

En conclusion, dès lors que l’acte d’acquisition de la SCI lui attribue des droits indivis à hauteur de deux tiers, M. [E], indivisaire pour un tiers, doit lui rembourser le tiers des dépenses par elle engagées dans l’intérêt de l’indivision, soit une somme de 2.447,98 euros, décomposée comme suit : 8471,93 (total des dépenses) – 588 (étude de sol) / 3 – 180 euros déjà réglés par le défendeur.

Sur la demande de M. [E] d’un partage des frais de l’acte authentique de décembre 2024

M. [E] indique qu’à l’origine, la SCI devait prendre en charge la moitié des frais de l’acte authentique de partage et réclame donc à ce titre qu’elle soit condamnée à régler la somme de 2.750 euros. 
Force est toutefois de constater que ce n’est pas ce que prévoit ledit acte qui au contraire, met à sa seule charge les frais y afférant.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de partage de ces frais.

Sur les demandes accessoires
Les dépens de l’instance seront frais de liquidation partage comme il est d’usage en la matière.
Par ailleurs, aucune des parties ne forme de demande au titre des frais irrépétibles. 
Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d’y déroger en l’espèce.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
- Ordonne les opérations de compte liquidation partage de l’indivision existant entre la SCI SHAMROCK et M. [D] [E] ; 
- Commet Me [R] [N], notaire à Ploeren, pour y procéder ;
- Désigne Mme Elodie GALLOT-LEGRAND, Vice-Présidente de ce Tribunal, comme chargée du suivi des opérations de partage ;
- Déboute M. [E] de sa demande de contre-expertise ;
- Dit que les lots sont composés comme suit :
Lot A comprenant la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et en annexe, l’abri piscine et la piscine, avec accès au lot sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de l’expert judiciaire (depuis la rue et le long de la parcelle 268) pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269 (lot A) par une bande de terrain suffisamment large pour cet usage, tandis que la parcelle sera amputée d’une servitude de vue et de passage piétonnier le long de la parcelle 270 depuis la grange du lot B jusqu’au sentier côtier ;Lot B comprenant la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m, le lot B bénéficiant d’une servitude de vue et de passage piéton pour accès au chemin côtier, depuis la grange et jusqu’au sentier, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 270 et subissant lui-même une servitude de passage pour l’accès des véhicules au lot A comme figurant sous la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de Me [K]; - Dit qu’à défaut d’accord entre les parties sur un partage amiable, l’attribution des deux lots aux deux copartageants se fera par tirage au sort avec le règlement concomitant d’une soulte par l’attributaire du lot A à l’attributaire du lot B ; 
- Condamne M. [D] [E] à verser à la SCI SHAMROCK la somme de 2.447,98 euros au titre de son compte d’administration de l’indivision ;

- Déboute M. [D] [E] de sa demande de condamnation de la SCI SHAMROCK à lui payer la somme de 2 750 € au titre des frais de l’acte authentique de décembre 2024; 
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Dit n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire de plein droit du jugement ; 
- Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte liquidation et partage.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

OR/MM

N° RG 21/00126 - N° Portalis DBZI-W-B7F-DX3C 
MINUTE N° 
DU 04 Novembre 2025

Jugement du QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
S.C.I. SHAMROCK
c/
[D] [E]


ENTRE :
S.C.I. SHAMROCK, sise 23 chemin du Manoir de Cardelan - 56870 BADEN
Représentée par Maître Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) - DAVID - MALLEBRERA - BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES


ET :
Monsieur [D] [E], demeurant 13, rue Lamarck - 75018 PARIS
Représenté par Maître Stéphanie DERVEAUX de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Mme Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 20 Mai 2025
devant Élodie Gallot - Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 septembre 2025 prorogé au 04 Novembre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :






EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique du 7 juin 2019, la SCI SHAMROCK a acquis de M. [P] [E] les 2/3 indivis en pleine propriété d’un ensemble immobilier sis à BADEN lieu dit «Cardelan » comprenant :
• Une maison à usage d’habitation et une grange non attenante comprenant deux étages, étant précisé : 
- Que la maison comprend une terrasse attenante ainsi qu’un garage non attenant.
- Que la grange comporte sur trois niveaux quatre chambres, une mezzanine, une cuisine, un salon-séjour, une terrasse attenante. 
- Qu’il existe une piscine entre les deux bâtiments, 
Ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre, à savoir commune de BADEN, section ZR n° 269, 275 et 276 pour une surface totale de 41 a et 87 ca. 
 
M. [D] [E] est également propriétaire indivis de l’intégralité de cet ensemble immobilier, à concurrence d’1/3.

Cet immeuble faisait partie d’un ensemble de 4 lots en indivision entre plusieurs familles, lesquelles se sont répartis les biens de manière amiable par acte de partage du 6 février 1978. 

La SCI SHAMROCK, par assignation délivrée le 18 janvier 2021, a saisi le Tribunal Judiciaire de VANNES aux fins de sortir de l’indivision avec M. [D] [E].

Par ordonnance du 9 septembre 2022, le Juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire. Le rapport de l’expert a été rendu le 24 juillet 2023.

Par ordonnance du 23 février 2024, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de M. [E] aux fins de contre-expertise ou complément d’expertise comme excédant ses pouvoirs.

Dans ses conclusions VI, transmises par voie dématérialisée le 16 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI SHAMROCK demande au Tribunal, au visa des articles 496, 815, 815-2, 815-3, 815-13, 826 et suivants du Code civil, ainsi que 1361 du Code de Procédure Civile, de bien vouloir :
- Ordonner les opérations de compte liquidation partage de l’indivision existant entre elle 
et M. [D] [E] ; 
- Commettre un juge pour surveiller les opérations de partage ; 
- Commettre Monsieur le Président de la Chambre Départementale des Notaires avec faculté de délégation à l’un de ses membres afin de procéder aux opérations de partage et à cette fin, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les deux copartageants, la masse partageable et les droits des parties ; 
 Au vu de la régularisation de l’acte authentique du 9 décembre 2024 emportant modificatif de l’acte de partage du 6 février 1978 par l’ensemble des ayants-droits aux copartageants de l’époque, 
- Homologuer le rapport d’expertise de Me [K] ; 
- Dire et juger qu’au sein de l’ensemble immobilier ci-après désigné : 
« A BADEN, Morbihan, 56870 Cardelan, comprenant : 
- une maison à usage d’habitation élevée sur vide sanitaire, d’un simple rez-de-chaussée comprenant cuisine, buanderie, sept pièces, hall d’entrée et une grange non attenante comprenant deux étages 
- ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre, à savoir : 
- commune de BADEN, section ZR n° 269, lieudit 23 Chemin du Manoir de Cardelan, pour une surface de 0ha 39a 54ca 
- commune de BADEN, section ZR n° 275, lieudit 21 Chemin du Manoir de Cardelan, pour une surface de 0ha 2a 29ca 
- commune de BADEN, section ZR n° 276, lieudit Cardelan, pour une surface de 0ha 0a 4ca 
 soit une surface totale de 0ha 41a 87ca 
Formant le lot numéro deux de la division autorisée aux termes d’un arrêté de permis de construire n°56/5/42.275 en date du 17 juillet 1975, d’un terrain de plus grande contenance initialement cadastré section ZR n°224, 225 et 231, pour une contenance totale de 1ha 47a 36ca, 
Etant précisé que l’accès aux biens sus-désignés s’effectue par un chemin sis à BADEN, Morbihan, 56870 Cardelan, ayant pour assiette foncière les parcelles figurant au cadastre de la commune de BADEN section ZR n°223, 226, 229 et 230, pour une surface totale de 0ha 10a 27 ca, lesdites parcelles servant de chemin d’accès tant à l’immeuble sus-désigné qu’à d’autres parcelles et immeubles ayant fait l’objet d’une décision de préemption par la commune de BADEN le 24 avril 2019, il sera formé, conformément au rapport d’expertise de l’expert judiciaire, Me [K], du 24 juillet 2023, deux lots A et B ayant la consistance suivante : 
Dire et juger que le lot A aura une valeur de 1 820 000 €, Qu’il comprendra la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et comprenant en annexe l’abri piscine et la piscine, la surface totale du lot A étant de 3 317,21 m² (4 193 m² - 865,79 m²), le lot A étant grevé d’une servitude de passage piétonnier pour l’accès au chemin côtier du lot B, l’assiette de cette servitude de passage étant située dans la partie ouest du terrain du lot A le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268,
Voir dire et juger que lot A bénéficiera d’un accès commun aux deux lots sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de l’expert judiciaire pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269 (lot A) ;
 
Dire et juger que le lot B aura une valeur de 645 000 € et comprendra la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m², la surface totale du lot B étant de 865,79 m², le lot B bénéficiant d’une servitude de passage piétonne sur le lot A pour l’accès au chemin côtier, servitude dont l’assiette est située dans la partie ouest du terrain du lot A, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268 et d’un accès commun pour les véhicules sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de Me [K] ; 
- Dire et juger que la division de l’ensemble immobilier sera subordonnée à une autorisation d’urbanisme administrative reprenant les caractéristiques des deux lots telles que précitées et suivant le plan défini par l’expert judiciaire en page 15 de son rapport ; 
 
- Dire et juger qu’en application de l’article 826 du Code civil, il sera procédé, à défaut d’accord entre les parties sur un partage amiable, à l’attribution des deux lots aux deux copartageants par tirage au sort avec le règlement concomitant d’une oulte par l’attributaire du lot A à l’attributaire du lot B ; 
 
- Dire et juger qu’au 1er juin 2021, le compte d’administration de la SCI SHAMROCK vis-à-vis de l’indivision est créditeur de la somme de 8 471,93 €, sauf à prendre en considération l’acompte de 180 € réglé par M. [D] [E] ; 
 
- Débouter M. [D] [E] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions plus amples ou contraires au présent dispositif et spécialement de sa demande tendant à la condamnation de la SCI SHAMROCK à lui payer la somme de 2 750 € ; 
 
- Dire n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir ; 
 
- Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte liquidation et partage et en ordonner la distraction au profit de la SCP MORVANT ancien associé – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT. 

Dans ses écritures en réplique n°4, transmises par voie dématérialisée le 10 décembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, M. [D] [E] sollicite de la juridiction de bien vouloir :


Dire et juger Monsieur [E] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,
Avant dire droit
Par application des dispositions des articles 146 et232 du code de procédure civile,
Désigner tel expert judiciaire qu'il plaira au Tribunal et lui confier la mission de réaliser un complément d'expertise ou une contre-expertise ayant pour objet de compléter le rapport d’expertise déposé par I'expert judiciaire sur les points suivants :
partant du rapport de Maître [K] déposé le 27 juillet 2023 et des pièces y annexées,
se faire communiquer les pièces complémentaires utiles le cas échéant, donner son avis sur les autres possibilités de partage en nature que celles retenues dans le rapport de Maître [K] et déterminer, eu égard aux droits respectifs des parties, les compositions de lots possibles, avec soulte s'il y a lieu, en vue de leur tirage au sort, et notamment sur les hypothèses suivantes :
l'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant le rattachement au lot B actuel de la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer;
l'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant que la servitude de vue et celle de passage soient concentrées sur la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ;
I'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant le rattachement au lot B actuel de la piscine en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
l'hypothèse prévoyant le rattachement au lot B actuel de la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ET de la piscine, en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
I'hypothèse partant de celle prévue au rapport, mais prévoyant que la servitude de vue et celle de passage soient concentrées sur la bande de terrain située à I'EST allant de la « grange » à la mer ET le rattachement au lot B actuel de la piscine, en prévoyant une démolition seulement partielle du local piscine ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Attribuer à Monsieur [E] le lot B défini par l'expert judiciaire [K] et modifié de la manière suivante :
à titre principal, ajouter à la contenance du lot B la bande de terrain située à I'EST de la propriété dans l'axe de la grange jusqu'à la mer ou, à titre subsidiaire, faire coïncider sur cette bande de terrain située à I'EST les servitudes de vue et de passage piétonnier ;
conserver l'accès actuel depuis la voie publique au lot B et créer un accès indépendant pour le lot A, avec la largeur nécessaire au passage des voitures mais pas davantage, afin de ne pas empiéter sur le jardin déjà réduit du lot B ;
ne démolir que partiellement le local piscine pour permettre ce passage des voitures sur le lot B, en laissant une largeur utile intérieure d'environ 160 cm, les voitures disposant alors d'une allée d'une larguer de 4,20 mètres au niveau du local piscine ;
ajouter la piscine à la contenance du lot B ;
réduire en conséquence la soulte qui lui sera alors due par la SCI SHAMROCK à la somme de 150.000 euros,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Ordonner les opérations de compte liquidation partage de l'indivision entre les parties et commettre à cet effet un juge pour surveiller les opérations de partage,
Commettre Monsieur le Président de la Chambre départementale des notaires avec faculté de délégation à I'un de ses membres afin de procéder aux opérations de partage et, à cette fin, dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les deux copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots,
Rejeter la demande de la SCI SHAMROCK relative à la fixation du compte d'administration de la SCI comme étant créditeur à l'égard de I'indivision d'une somme de 8.47I,93 euros,
Décerner acte à la SCI SHAMROCK de l'accord qu'elle a exprimé en 2019 de partager les frais de notaire liés à la rédaction de l'acte modificatif finalement signé le 9 décembre 2024 et la condamner en conséquence à verser à Monsieur [D] [E] la somme de 2.750 euros en remboursement de la moitié des honoraires versés à l'étude notariée dans le cadre de cette signature,
Dépens comme de droit.

Par ailleurs, l’acte de partage de 1978 a été modifié suivant acte authentique du 9 décembre 2024 afin de permettre la division du lot n°2.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 20 mai suivant, avant d’être mise en délibéré au 9 septembre 2025, lequel a finalement dû être prorogé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’ouverture des opérations de partage judiciaire

L’article 815 du Code Civil dispose que nul n’est contraint de demeurer en indivision et que le partage peut toujours être provoqué. Et l’article 840 de préciser que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer.
 
Force est de constater qu’en l’espèce, le partage amiable n’a pu aboutir et la demande est de l’intérêt de toutes les parties, ainsi qu’elles en conviennent au demeurant.
 
Elle sera donc accueillie et le partage judiciaire ordonné.
 
Les parties sollicitent la désignation du Président de la Chambre des notaires, avec faculté de délégation mais la jurisprudence prohibe désormais cette pratique, exigeant au contraire une désignation directe et personnelle par la juridiction.
En l’absence d’accord des parties sur le notaire à intervenir, il convient, dans un souci de proximité par rapport au bien indivis, de désigner Me [R] [N], notaire à Ploeren.
 
Par ailleurs, il apparaît également nécessaire, au regard tant de la composition de l’actif indivis et des relations entre les indivisaires, de désigner dès à présent un magistrat du tribunal aux fins de suivre les opérations de partage, et ce, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
 
Enfin, pour mémoire, il convient de rappeler que la demande présentée par M. [E] aux fins de passer seul l’acte modificatif du partage de 1978 est devenue sans objet puisque celui-ci a été modifié suivant acte authentique du 9 décembre 2024 pour permettre la division du lot n°2.

Sur la demande de contre-expertise ou de complément d’expertise

M. [E] sollicite qu’une mesure d’instruction soit à nouveau ordonnée considérant que l’expert judiciaire n’a pas exploité toutes les pistes possibles pour la division du lot, alors même que la mission qui lui a été confiée par le Juge de la mise en état était de trouver plusieurs solutions, et qu’il n’a pas répondu à ses dires à cet égard.

Cette demande, précédemment présentée devant le Juge de la mise en état, a fait l’objet d’un rejet de la part de celui-ci au motif que cela excédait ses pouvoirs puisqu’il s’agit en réalité d’une demande de contre-expertise. 

En effet, comme l’a indiqué à raison le Juge de la mise en état, la mesure d’instruction demandée vise une mission déjà confiée à l’expert judiciaire [K] et relative à des points soulevés par dires. Cette demande est consécutive aux contestations des conclusions de l’expert, sans qu’aucun élément nouveau ne soit avancé pour justifier un complément d’expertise, et elle relève donc d’une contre-expertise, qui implique examen au fond du litige et de l’expertise par le tribunal pour en apprécier l’insuffisance éventuelle.

A titre liminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu sur les observations relatives à l’expertise amiable diligentée par M. [B] puisque c’est celle de Me [K] qui est en réalité critiquée.

En l’espèce, M. [E] affirme que le rapport d’expertise serait incomplet car l’expert devait, selon la mission à lui confiée, déterminer « les compositions de lots possibles » et il n’en a évoqué qu’une seule. Toutefois, le défendeur fait lui-même écrire qu’il « approuve la constitution d’un lot formé par la grange (lot B) et d’un lot formé par la maison principale (lot A) », contestant simplement l’emplacement de la servitude de passage, l’accès commun, la valorisation de la piscine et le sort du local piscine. 

En outre, l’expert a répondu à son dire, quoique de manière un peu abrupte, puisqu’il écrit qu’ « il ne relève pas de la mission de l’expert de faire l’inventaire des propositions de constitution de lots, qui n’aurait pas de sens au regard de la configuration de l’ensemble de la propriété. »

En effet, ce qui est demandé à l’expert n’est pas d’évaluer l’étendue des possibles mais de se prononcer sur les seules solutions à la fois viables techniquement et équilibrées économiquement. 

D’ailleurs, M. [B] avait lui-même formulé une seule proposition de lots, au demeurant relativement proche de celle de Me [K], ce qui laisse à penser qu’effectivement, en l’espèce, les solutions ne sont pas pléthore. 

Aussi, la demande de contre-expertise sera rejetée. 

Sur les possibilités de partage en nature 

L’expert a indiqué qu’il convenait d’attribuer le lot A à la SCI SHAMROCK et le lot B à M. [E]. Toutefois, son avis ne lie pas le juge, qui est également tenu par les demandes des parties, et surtout, cette proposition se heurte à l’interprétation que fait la Cour de Cassation des dispositions de l’article 826 du Code civil.

Celui-ci dispose : « L'égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l'indivision. S'il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu'il est nécessaire. Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d'égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte. ». 

Et la Cour d’en déduire, de manière constante désormais, qu’ : « à défaut d’entente, les lots doivent obligatoirement être tirés au sort, les tribunaux ne pouvant en aucun cas procéder par voie d’attribution », sous réserve de l’exception que constituent les attributions préférentielles des articles 831 et suivants du Code civil, dont personne cependant ne réclame ici l’application, ni ne remplit d’ailleurs les conditions. 
 
C’est ainsi à juste titre que la demanderesse souligne que c’est le principe même de l’égalité dans les droits des copartageants qui veut qu’en dehors d’un accord de ceux-ci sur les attributions des lots, il soit procédé par tirage au sort. 

La composition des lots

L’expert a déterminé les lots de la manière suivante :
lot A Il comprendrait la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et en annexe l’abri piscine et la piscine, la surface totale du lot A étant de 3 317,21 m² (4 193 m² - 865,79 m²), le lot A étant grevé d’une servitude de passage piétonnier pour l’accès au chemin côtier du lot B, l’assiette de cette servitude de passage étant située dans la partie ouest du terrain du lot A le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268, le lot A bénéficiant d’un accès commun aux deux lots sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269.

lot B Il comprendrait la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m², la surface totale du lot B étant de 865,79 m², et le lot B bénéficiant d’une servitude de passage piétonne sur le lot A pour l’accès au chemin côtier, servitude dont l’assiette est située dans la partie ouest du terrain du lot A, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 268 et d’un accès commun pour les véhicules sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport.

Si la SCI SHAMROCK demande l’homologation pure et simple du rapport sur ce point, M. [E] soulève pour sa part plusieurs contestations qu’il convient de reprendre successivement. 

La servitude de passageL’expert propose de la faire passer le long de la limite séparative entre la parcelle de 269 et la parcelle de 268.

M. [E] fait valoir qu’il est toujours passé de l’autre côté, dans le prolongement de la grange où il demeure, en longeant la propriété cadastrée n°270. Toutefois, il n’établit pas une prescription acquisitive de ce droit de passage, même si cette « habitude » semble effectivement confirmée par les voisins. 

De plus, s’il indique que le passage par le côté proposé gênerait les voisins de la parcelle 269, force est de constater que le passage par l’autre côté serait tout autant susceptible de créer une gêne similaire pour les voisins de celle numérotée 270, a fortiori sachant qu’ils ont une piscine à proximité. L’avis des voisins, d’un côté comme de l’autre d’ailleurs, n’est cependant pas requis et la gêne s’agissant d’un simple cheminement piéton privé est somme toute très relative. 

Il faut néanmoins préciser qu’en réalité, la raison pour laquelle M. [E] souhaite que le passage se fasse en limite de parcelle 270 est qu’il demande à titre principal, non pas un simple droit de passage mais de conserver la propriété de cette bande de terrain dans son lot, afin de pouvoir jouir de l’avantage d’une propriété donnant directement accès au sentier côtier, sachant qu’à titre subsidiaire, il demande un droit de passage de ce côté-là mais également une servitude de vue. 

Dès lors que cela constitue effectivement un avantage pour ce lot, sans rien enlever d’essentiel à l’autre, la demande subsidiaire de M. [E] parait pouvoir être accueillie. Aussi, il jouira d’une servitude de passage et de vue depuis sa grange jusqu’au sentier côtier qui se fera le long de la parcelle 270. La demande principale ne peut quant à elle prospérer dans la mesure où il faudrait, pour que ladite bande de terrain lui appartienne en propre, que les parcelles elles-mêmes soient subdivisées, ce qui n’a jamais été évoqué, outre les frais engendrés par l’intervention d’un géomètre à cette fin, encore que cela puisse s’envisager si toutes les parties en sont d’accord.

L’accès communL’expert propose un accès commun aux deux propriétés sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269, cela impliquant un déplacement du portail dans la partie Nord Ouest du mur d’enceinte.

Il est constant que le lot A est enclavé et qu’il est nécessaire de lui accorder un accès. Rien ne s’oppose à ce qu’il se fasse par la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport, c’est-à-dire le long de la parcelle 268.

M. [E] fait valoir que le lot B peut tout à fait garder son accès indépendant et effectivement, un accès commun ne s’impose pas. 

Le passage fera donc l’objet d’une servitude à cette fin, s’exerçant sur le lot B au profit du lot A.

Pareillement, il pourrait être envisagé que cette bande de terrain appartienne en propre au lot A, sous les réserves susévoquées liées à la subdivision des parcelles, si accord des parties il y a.

L’abri de piscine et la piscineLa piscine serait attribuée au lot A, devant la maison duquel elle se situe, et l’expert propose la démolition de l’abri de piscine pour permettre l’accès aisé des véhicules au sortir du passage d’accès, sachant que la piscine n’est actuellement pas en état d’être utilisée. 

M. [E] indique pour sa part que sa rénovation est possible et que l’abri est donc nécessaire. Il en demande par ailleurs le rattachement au lot B. 

Vu la configuration des lieux, il est peu envisageable de rattacher la piscine au lot B dès lors qu’elle se trouve juste devant la maison du lot A.

Par suite, il appartiendra à celui qui se verra attribuer le lot en question à l’issue du tirage au sort de décider de la manière dont il aménagera et utilisera son bien, et il ne parait par conséquent pas nécessaire de se prononcer sur le point de savoir si la piscine doit subsister ou non et si son local technique doit être démoli ou pas, le futur propriétaire avisant selon ses gouts et besoins.

Dès lors, il peut être envisagé de :
maintenir la piscine et le local technique de celle-ci dans le lot Alaisser le choix au futur attributaire de ce lot de statuer seul sur le sort de ces biens selon qu’il privilégie cet espace de détente ou la facilité de stationnementlaisser son accès indépendant au lot B et créer un passage, suffisamment large pour l’accès en véhicule (y compris d’intervention), pour le lot A, le long de la limite avec le fonds cadastré 268 (zone hachurée sur le plan en page 15 du rapport) le lot B jouit d’une servitude de vue et de passage piéton sur une bande de terrain partant de la grange et longeant la parcelle cadastrée 270 jusqu’au sentier côtier.Cette solution maintient globalement les équilibres des deux parties en présence, quelle que soit l’issue du tirage au sort d’ailleurs.

Si les parties s’entendaient pour faire les démarches afin que l’assiette des servitudes de passage en véhicule du lot A sur le lot B et de passage piéton jusqu’au sentier côtier et de vue sur le Golfe du lot B sur le lot A deviennent des bandes de terrain leur appartenant à chacune en propre, cela éviterait de manière définitive les situations de droits indivis sur une portion de terrain ou même simplement de servitudes, lesquelles peuvent toujours être sources de conflits, que ce soit entre les propriétaires actuels ou leurs ayant-droits. 

Ainsi, les lots A et B tels que nouvellement constitués seront tirés au sort, la soulte étant éventuellement recalculée en fonction des évaluations actualisées. 
En effet, il appartiendra au notaire désigné de revoir, en tant que de besoin, la valorisation de ces lots en fonction des changements ici opérés par rapport aux conclusions de l’expert judiciaire, voire de plus fort en cas d’accord des parties pour la création de bandes de terrain appartenant en propre à chacun des lots. 

Enfin, évidemment, si les parties s’entendent pour se voir attribuer le lot qu’elles occupent chacune respectivement actuellement, il serait alors dit n’y avoir lieu à tirage au sort.

Sur le compte d’administration de la SCI SHAMROCK

L’article 815-12 du Code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Et l’article suivant d’ajouter :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

En l’espèce, la SCI SHAMROCK réclame le paiement par M. [E] de sa quote part de différentes factures par elle acquittées pour le compte de l’indivision. 

Facture d’élagage du 9 juillet 2019D’un montant de 2.211 euros, cette facture portait sur l’abattage d’un eucalyptus, le nettoyage des pins devant la mer et l’abattage des arbres là où serait créé le passage vers le lot A.
M. [E] indique avoir participé à hauteur de 180 euros pour l’élagage de l’eucalyptus.
Toutefois, dès lors que les autres dépenses sont d’entretien pour les pins et préparatoires à la division du lot pour le surplus, ce dont il est également demandeur, il y sera tenu, et ce, d’autant plus qu’il a effectivement bénéficié du bois coupé.
 
Facture d’élagage du 16 juillet 2019La facture d’un montant de 2.412 euros porte là encore sur des dépenses d’entretien du terrain indivis (taille des pins et abattage d’un houx et d’un pin), d’autant plus nécessaire compte tenu de la situation des pins, le long du littoral, donc exposé aux intempéries et soumis à obligations au titre du PLU.
M. [E] sera par conséquent condamné à régler sa part. 

Facture d’élagage du 23 juin 2020Il s’agit de l’enlèvement de branches cassées, pour un montant de 180 euros. 
Relatives à la sécurité des personnes, ces dépenses étaient nécessaires et M. [E] doit y contribuer, sans pouvoir objecter qu’il faisait lui-même l’entretien auparavant et qu’il n’y a pas lieu de recourir à un professionnel, rien ne l’ayant empêché d’agir en ce sens si bon lui semblait. 

Facture d’élagage du 1er juin 2021La facture concerne la suppression de branches cassées, l’abattage d’un mimosa et la réduction de la haie jouxtant la propriété [I] [Q]. 
Ce sont des dépenses nécessaires, aussi bien pour la sécurité que pour l’entretien de la propriété indivise et le respect des règles relatives aux plantations entre voisins.
M. [E] devra donc y contribuer.

Facture Jacob Paysages du 1er juin 2021Il s’agit de zones à curer et à recharger en gravillons sur le pourtour de la maison principale (lot A) compte tenu de la déclivité du terrain et de l’humidité présente du fait de l’écoulement des eaux pluviales.
La dépense étant de conservation, et donc de l’intérêt de l’indivision, elle sera à partager entre les indivisaires au prorata de leurs droits.

Facture SARL JAN du 26 juillet 2019Il s’agit de la vidange du bac dégraisseur et du débouchage d’une canalisation par hydrocurage et si cela ne concerne que l’une des maisons, leur entretien relève des obligations des indivisaires et les frais afférents sont donc à partager. 

Facture SARL JAN du 14 aout 2019Cette facture concerne la vidange de la piscine et son nettoyage par une hydrocureuse.
Là encore, l’entretien de cette piscine relève des dépenses de conservation du bien indivis et les frais seront donc répartis entre les indivisaires. 

Facture SELARL NICOLAS du 22 octobre 2019
La SCI SHAMROCK a souhaité engager une étude pour réhabiliter l’installation d’assainissement de la maison principale, qui était non conforme.

Toutefois, dans la mesure où la mise en conformité n’était pas obligatoire et où la SCI savait qu’une division du lot allait intervenir, puisqu’elle est à l’origine de la demande, avec un risque que le bien en question ne lui revienne finalement pas, il convient de laisser à sa charge le coût de l’étude ainsi réalisée, qui n’a en rien amélioré le bien lui-même et ne constitue pas davantage une dépense de conservation. 

En conclusion, dès lors que l’acte d’acquisition de la SCI lui attribue des droits indivis à hauteur de deux tiers, M. [E], indivisaire pour un tiers, doit lui rembourser le tiers des dépenses par elle engagées dans l’intérêt de l’indivision, soit une somme de 2.447,98 euros, décomposée comme suit : 8471,93 (total des dépenses) – 588 (étude de sol) / 3 – 180 euros déjà réglés par le défendeur.

Sur la demande de M. [E] d’un partage des frais de l’acte authentique de décembre 2024

M. [E] indique qu’à l’origine, la SCI devait prendre en charge la moitié des frais de l’acte authentique de partage et réclame donc à ce titre qu’elle soit condamnée à régler la somme de 2.750 euros. 
Force est toutefois de constater que ce n’est pas ce que prévoit ledit acte qui au contraire, met à sa seule charge les frais y afférant.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de partage de ces frais.

Sur les demandes accessoires
Les dépens de l’instance seront frais de liquidation partage comme il est d’usage en la matière.
Par ailleurs, aucune des parties ne forme de demande au titre des frais irrépétibles. 
Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d’y déroger en l’espèce. 


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
- Ordonne les opérations de compte liquidation partage de l’indivision existant entre la SCI SHAMROCK et M. [D] [E] ; 
- Commet Me [R] [N], notaire à Ploeren, pour y procéder ;
- Désigne Mme Elodie GALLOT-LEGRAND, Vice-Présidente de ce Tribunal, comme chargée du suivi des opérations de partage ;
- Déboute M. [E] de sa demande de contre-expertise ;
- Dit que les lots sont composés comme suit :
Lot A comprenant la maison principale bâtie sur la parcelle n° 269 pour une surface de la maison de 298 m² et en annexe, l’abri piscine et la piscine, avec accès au lot sur la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de l’expert judiciaire (depuis la rue et le long de la parcelle 268) pour permettre l’accès des véhicules à la maison bâtie sur la parcelle n° 269 (lot A) par une bande de terrain suffisamment large pour cet usage, tandis que la parcelle sera amputée d’une servitude de vue et de passage piétonnier le long de la parcelle 270 depuis la grange du lot B jusqu’au sentier côtier ;Lot B comprenant la grange aménagée en habitation bâtie sur la parcelle n° 275, la grange ayant elle-même une surface de 130 m, le lot B bénéficiant d’une servitude de vue et de passage piéton pour accès au chemin côtier, depuis la grange et jusqu’au sentier, le long de la limite séparative avec le fonds cadastré sous le n° 270 et subissant lui-même une servitude de passage pour l’accès des véhicules au lot A comme figurant sous la partie hachurée du plan présenté en page 15 du rapport de Me [K]; - Dit qu’à défaut d’accord entre les parties sur un partage amiable, l’attribution des deux lots aux deux copartageants se fera par tirage au sort avec le règlement concomitant d’une soulte par l’attributaire du lot A à l’attributaire du lot B ; 
- Condamne M. [D] [E] à verser à la SCI SHAMROCK la somme de 2.447,98 euros au titre de son compte d’administration de l’indivision ;

- Déboute M. [D] [E] de sa demande de condamnation de la SCI SHAMROCK à lui payer la somme de 2 750 € au titre des frais de l’acte authentique de décembre 2024; 
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Dit n’y avoir lieu à déroger au principe de l’exécution provisoire de plein droit du jugement ; 
- Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de compte liquidation et partage.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 496, code civil 826, code civil 815-3, code civil 815-2, code civil 815-12, code civil 831, code civil 815-13). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01321

  en commun : code civil 815-3, code civil 815-2, code civil 815-12, code civil 815-13

• 8 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02628

  en commun : code civil 826, code civil 815-12, code civil 831

• 11 juillet 2025 · Tribunal judiciaire d'Albertville · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 17/00143

  en commun : code civil 826, code civil 815-12, code civil 831

• 7 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Coutances · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 23/00685

  en commun : code civil 826, code civil 815-12, code civil 831

• 17 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 18/05778

  en commun : code civil 826, code civil 815-2, code civil 815-12

• 18 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 21/08237

  en commun : code civil 815-2, code civil 815-12, code civil 831

• 15 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01840

  en commun : code civil 815-2, code civil 815-12, code civil 831

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/03529

  en commun : code civil 826, code civil 815-3, code civil 831

Mise à jour de la source le 2026-01-28T00:11:09.762Z.