Tribunal judiciaire de Versailles, Première Chambre, 17 juin 2025, n° 18/05778

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

De l’union de Monsieur [W] [N] et de Madame [O] [T], mariés le [Date mariage 1] 1958 sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts, sont issus trois enfants :
- Monsieur [L] [N], né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 5] (92). 
- Madame [Q] [N], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1],
- Madame [B] [N], née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3] (92). 

A la suite d’une donation-partage anticipée du 30 mai 1992, Monsieur [L] [N], Madame [Q] [N] épouse [A] et Madame [B] [N] sont devenus propriétaires indivis d’un bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 9] (78). 

Monsieur [W] [N] et Madame [O] [T] sont respectivement décédés à [Localité 10] (78) le [Date décès 1] 2012 et à [Localité 11] (78) le [Date décès 2] 2013, laissant pour leur succéder leurs trois enfants. 

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Le bien immobilier, situé à [Localité 9] (78), a fait l’objet d’une procédure judiciaire opposant la Société [1] aux coindivisaires à la suite d’une promesse de vente non réalisée, selon assignation du 30 novembre 2015.

Alors que la procédure était toujours en cours, par exploits d’huissier délivrés les 13 et 30 août 2018, Madame [Q] [N] épouse [A] a fait assigner Monsieur [L] [N] et Madame [B] [N] devant le Tribunal de grande instance de Versailles en partage de l’indivision et préalablement, aux fins de voir ordonner la vente du bien immobilier sur licitation. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG : 18/05778. 

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Par exploit d’huissier délivré le 29 octobre 2018, Madadame [B] [N] a fait assigner Madame [Q] [N] épouse [A] devant le Tribunal de grande instance de Nîmes au visa des articles 815-2, 815-9 alinéa 2, 815-13 et 1240 du code civil en remboursement de charges exposées par son frère et elle pour le compte de l’indivision et en paiement de dommages et intérêts. 

Par ordonnance du 17 janvier 2020 confirmée par arrêt du 22 septembre 2020 rendu par la cour d’appel de Nîmes, le juge de la mise en état, saisi d’un incident, a dit qu’il y avait litispendance avec l’affaire enrôlée au tribunal de Versailles et s’est dessaisi de la procédure. 

L’affaire, enrôlée au tribunal judiciaire de Versailles sous le numéro de RG : 21/00215, a été jointe à l’affaire enrôlée sous le numéro de RG : 18/05778 par ordonnance du juge de la mise en état du 8 avril 2021.

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Par jugement en date du 3 juin 2019, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 10 juin 2021, le Tribunal de grande instance de Versailles a notamment constaté que la société [1] ne sollicitait plus la réitération de la vente, a dit que la promesse de vente du 29 décembre 2014 était caduque aux torts de la société [1], dit que l’indemnité d’immobilisation était acquise aux promettants et condamné la société à payer aux propriétaires indivis des indemnités diverses pour leur préjudice financier et moral. 

Par acte notarié reçu le 26 juillet 2022 par Maître [Y] [S], notaire à [Localité 12] (81), Monsieur [K] [X] a fait acquisition de la part de Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision du bien immobilier situé à [Localité 9] (78). 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023, Madame [B] [N] a fait assigner Monsieur [K] [X] en intervention forcée.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG : 23/00339, a été jointe au dossier principal enrôlé sous le numéro de RG : 18/05778 lors de la mise en état du 16 mai 2023.

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Au terme de ses conclusions modificatives et de désistement sur la demande de licitation, signifiées par voie électronique le 16 mars 2023, Madame [Q] [N] épouse [A] demande au tribunal de : 

« Vu les articles 815 et suivants du code civil 
Vu l’article 1147 du code civil (article 1231-1 nouveau) 
Vu les articles 1360 et 1377 et suivants du code de procédure civile 
Vu la promesse de vente avortée par suite des positions prises par les requis 
Vu le procès-verbal de défaut dressé en l’étude de M° [E] [H] 
Vu l’article 32-1 du code de procédure civile 
Vu le rapport de constatation de la police municipale en date du 18/11/2021 
Vu l’acte notarié en date du 26/07/2022 dressé par Maître [Y] [S] 
 
JUGER recevable et bien fondées les demande(s) de Madame [Q] [A] ; 
 
CONSTATER que Madame [Q] [A] a cédé sa part indivise sur l’immeuble sise à [Localité 9] cadastré : 
- Section AH n°[Cadastre 1] , [Adresse 6] 
- Section AH n°[Cadastre 2], [Adresse 6] 
par acte notarié en date du 26/07/2022 à Monsieur [X] 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [A] de ce qu’elle se désiste de sa demande de vente sur licitation aux enchères publiques du bien, sise commune de [Localité 9], lieudit [Adresse 7] ; 
 
COMMETTRE TEL NOTAIRE qu’il plaira au Tribunal de désigner pour procéder aux opérations de compte entre Madame [Q] [A], Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] et se réserver la surveillance desdites opérations pour qu’il soit fait rapport en cas de difficultés ; 
 
JUGER qu’en cas d’empêchement du notaire commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES ;

COMPLÉMENTAIREMENT 
 
CONDAMNER Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 60 000 euros sur dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du 25 juillet 2015 au 26 juillet 2022 ; 

CONDAMNER Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] au remboursement des frais supplémentaires assumés ou à charge de Madame [Q] [A], ou revendiqués contre elle, après l’échec de la vente amiable initialement projetée en 2014 pour le 25 juillet 2015 ; 
 
LES CONDAMNER in solidum à verser à Madame [Q] [A] la somme de 100.000 euros à titre de préjudice du fait de la perte de valeur de sa part indivise ; 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [A] de ce que, sur factures justifiées, elle remboursera à son frère, [L] [N], et sa sœur [B] [N], sa part des dépenses par eux justifiées au titre des frais d’entretien et de gestion de l’immeuble. 
 
REJETER l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] 
 
JUGER qu’il appartiendra au notaire d’établir la liste des créances et dettes réciproques des membres de l’indivision jusqu’au 26/07/2022 et de proposer le partage ;

CONDAMNER en tout état de cause Madame [B] [N] et [L] [N] au paiement chacun de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral et encore 5 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles et sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile ; 

CONDAMNER [B] [N] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros ; 
 
CONDAMNER les requis en tous les dépens dont distraction au profit de la SARL MINAULT TERIITEHAU agissant par Maître Stéphanie TERIITEHAU Avocat et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; 

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » 

En substance, elle soutient être recevable en ses demandes, aux motifs d’une part qu’elle a la qualité à agir et que la cession, postérieurement à l’assignation, de sa part sur le bien indivis situé à [Localité 9] (78) n’y change rien, d’autre part qu’elle a entrepris les démarches nécessaires en vue de parvenir à une vente amiable du bien indivis. 

Elle expose se désister de ses demandes de partage judiciaire et de licitation, compte tenu de la cession de sa part indivise à Monsieur [K] [X]. 

Elle estime que les comportements de Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] ont empêché la vente amiable du bien indivis et sont caractéristiques d’une faute. 

Elle précise avoir, du fait de sa sœur, subi un préjudice résultant du retard et de la privation d’une partie du prix de vente du bien indivis, qu’elle évalue à 60.000 euros. 

Elle soutient que le blocage de la vente amiable du bien indivis lui a causé un préjudice résultant des frais d’entretien de ce bien, mais aussi un préjudice consistant en la perte de valeur de sa part indivise, qu’elle évalue à 100.000 euros.

Enfin, elle conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Madame [B] [N] et de Monsieur [L] [N], faisant notamment valoir que ces dernières relèvent de la compétence du notaire en charge de la liquidation et du partage de l’indivision. 

Au terme de ses conclusions n°7, signifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Madame [B] [N] demande au tribunal de : 

« Vu les termes contractuels de l’acte de donation-partage 
Vu les termes des articles du livre III du Code civil 
Vu les articles 9, 122, 515, 815-5-1, 1377 du Code de procédure civile 
 
A titre liminaire :
 
- DECLARER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée, 
 
Y faisant droit 
 
RENDRE OPPOSABLE à Monsieur [X] le jugement à intervenir ; 
 
A titre principal

• DECLARER nulle la signification du droit de préemption faite à la demande de Madame [A] par huissier à Madame [N], en application de l’article 815-14 du Code civil ; 
 
• DECLARER nuls les compromis de vente du 31 mars 2022 et acte de vente du 26 juillet 2022 signés entre Madame [A] et Monsieur [X], faute de respect du droit de préemption des consorts [N] ; 
 
• DECLARER Mme [Q] [A] mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
 
• DECLARER sa demande de vente aux enchères et partage irrecevable et infondée ; 
 
• DEBOUTER Mme [Q] [A] de l’ensemble de ses demandes. 
 
• En tout état de cause, DONNER ACTE à madame [A] de son désistement de sa demande de licitation des biens de l’indivision. 
 
A titre reconventionnel,
 
• DECHOIR Mme [A] de ses droits, de toute part dans la quotité disponible sur le bien indivis, conformément à la clause pénale contenue dans l’acte de donation partage en raison des « attaques au partage » commises, et redistribuer ses parts de la quotité disponible entre les coindivisaires [B] et [L] [N] ; 
 
• ORDONNER la suspension durant 2 ans du droit pour Monsieur [X] de recourir à l’article 815-2 CC ; 

• ORDONNER préalablement à la finalisation du partage, que le paiement de chaque future dépense liée au bien indivis supérieure à 300€, validée par les 2/3 des indivisaires, se fasse par chaque indivisaire (proportionnellement aux quotes-parts) sous 8 jours après envoi du justificatif, et avec une pénalité de 50 euros par jour de retard en cas de non-recouvrement. 
 
• ORDONNER préalablement à la finalisation du partage, que le paiement des travaux dits d’urgences réclamés par les 2/3 des indivisaires soit imposable à tout futur acquéreur (proportionnellement aux quotes-parts) et ce, en avance sous 72 H après présentation de devis, et avec pénalité d’1% du prix par jour de retard en cas de non recouvrement. 
 
De plus, 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à remettre en état le bien indivis (en référence avec le procès-verbal d’état des lieux dressé par Huissier le 01 juin 2015) avec tests de remise en fonction de l’eau, du gaz et de la chaudière et des cheminées dont les ramonages auront été préalablement effectués le tout, sous 1 mois à la charge exclusive de Mme [A] et sous astreinte de pénalité de 200 € par jour de retard à verser à l’indivision ; 
 
• DIRE ET JUGER que la réception des travaux devra se faire par un nouvel état des lieux en présence de tous les indivisaires afin de constater que l'état du bien est conforme au PV établi le 01 juin 2015. 
 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à rembourser dès la première demande, le coût des déplacements de chacun des indivisaires et à payer directement le coût du procès-verbal de constat qui sera établi afin de vérifier que la remise en état du bien est conforme à l’état constaté le 01/06/2015. 
 
Parallèlement, 
• ORDONNER la nomination d’un expert géomètre dans la mission d’établir un bornage contradictoire concernant l’état actuel de la propriété indivis des limites et la taille des terrains des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et de confirmer les possibilités optimales de divisions pour un partage en lots. 
 
• ORDONNER sur la base du bornage contradictoire, la nomination d’un expert dans les estimations immobilières et foncières dans la mission d’établir : 
- La valeur vénale du bien indivis dans sa globalité ainsi que, les estimations séparées des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], en cas de division en deux unités foncières. 
- Sur la base du PV de constat du 01/06/2015, établir la liste des dégâts et leur impact sur la valeur du bien, le coût de la remise état, et les causes avec la responsabilité. 
 
Concernant le partage, 
• CONSTATER que rien n’interdit la division par lots et qu’il existe plusieurs solutions de lots pouvant permettre le partage en nature ; 
 
• ORDONNER le partage par lots en nature du bien indivis ; 
 
• CONSTATER que Mme [B] [N] ne veut pas vendre ses parts, contrairement à Mme [Q] [A]. 

Par conséquent, 
• ORDONNER l’attribution préférentielle du lot de son choix à Mme [B] [N] en vertu de l’article 832-3 Code civil ; 
 
• DIRE ET JUGER que Mme [B] [N] bénéficiera du droit d’attribution préférentielle du choix de son lot en nature soit individuellement, soit en cas d’indivision majoritaire entre M. et Mme [N] détenant la valeur des 2 /3 du bien. 
 
• ORDONNER qu’il soit sursis au partage durant un délai de 2 ans permettant la valorisation d’une vente de la propriété indivis sans porter atteinte à la valeur des biens ; 
 
En toutes hypothèses, 
• CONDAMNER Mme [A] à verser à l’indivision les sommes suivantes : 
- 1.542,70 € pour des dépenses de frais et charges, 
- 2.480,90 € pour les dépenses des frais de déplacements, (2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N]) 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
- 25.500 € au titre des 212,50 jours travaillés par Mme [B] [N] et Monsieur [L] [N] (21.120 € pour Mme [B] [N] et 4.380 € pour Monsieur [L] [N]) 
 
• JUGER que Madame [B] [N] dispose de créances envers l’indivision en raison des avances de frais effectuées par ses soins : 
- 21.120,00 € au titre de l’indemnisation des jours travaillés ; 
- 1.542,70 € en remboursement des frais incombant à Madame [A] réglés par ses soins ; 
- 2.316,06 € de frais de déplacement pour l’entretien ou la gestion du bien indivis ; 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
 
• CONSTATER que le bien a été immobilisé pour la période allant du 01/06/2015 au 30/11/2023 à cause de Mme [A] et par conséquent ; 
 
• CONDAMNER Mme [A] à verser une indemnité d’occupation à l’indivision de : 
- 5.400 € au titre de l’occupation privative du 1er octobre 2013 au 28 décembre 2014 ; 
- 244.800 € au titre de l’occupation privative du 1er juin 2015 au 30 novembre 2023. 
- subsidiairement, condamner Madame [A] à verser 232.000 € au titre de la perte de chance de louer le bien et ainsi percevoir les loyers ; 
- DIRE que ces sommes seront partagées entre les indivisaires qui ont subi le blocage du bien, soit Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] ; 

• CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Madame [B] [N] (qui a fait l’avance des frais pour le compte de l’indivision) des sommes de : 
- 482,93 € à l’indivision (soit le tiers des charges exposées depuis son acquisition) ; 
- 398,04 € en remboursement des frais de déplacement à la suite des manquements aux règles de l’indivision ; 
- 1.440 € au titre des 12 jours travaillés par Mme [B] [N] pour le compte de l’indivision ; 

Vu les dispositions de 1240 du code civil et suite au non-respect des termes de la donation-partage et de l’article 1231-1 et 1231-6 du Code civil, 

• CONDAMNER Mme [Q] [A] au paiement à Mme [B] [N] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. 
 
• CONDAMNER Mme [A] au versement à Madame [N] de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier résultant du comportement de Madame [A] et du non-respect par ses soins de l’acte de donation partage ; 
 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à verser à la concluante la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
• ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

A titre préliminaire, après avoir indiqué que sa demande d’intervention forcée doit être jugée recevable dès lors qu’elle est justifiée par le fait que Monsieur [K] [X] a acquis la part de Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision, elle demande la nullité de la vente conclue consentie par Madame [A] au motif que l’acte lui signifiant son droit de préemption était incomplet. 

Elle soutient que la demande de partage judiciaire de Madame [A] est irrecevable, au motif qu’elle n’avait entrepris préalablement aucune diligence en vue de parvenir à un partage amiable du bien indivis situé à [Localité 9] (78). Elle précise par ailleurs que Madame [A] a bloqué toute tentative de vente de ce bien. 

Elle fait valoir que la demande de licitation formée par la demanderesse est irrecevable, aux motifs qu’elle est propriétaire de 1/3 des parts de l’indivision et que le bien est commodément partageable. 

Elle demande en tout état de cause de constater que Madame [A] s’est désistée de ses demandes de partage de l’indivision immobilière et de vente sur licitation. 
 
Elle soutient que les demandes indemnitaires de Madame [A] sont infondées, au motif qu’elle ne démontre pas que ses coïndivisaires ont commis une faute. 

Elle fait valoir que Madame [A] doit être déchue de toute part dans la quotité disponible sur le bien indivis, en application de la clause pénale contenue dans l’acte de donation partage, au motif qu’elle a procédé à des attaques au partage. 

Elle souligne que Madame [A] est à l’origine des dégradations dans le bien indivis, situé à [Localité 9] (78), et estime qu’elle doit prendre en charge sa remise en état.

Elle sollicite l’attribution préférentielle d’un lot en nature du bien indivis de son choix, faisant valoir qu’elle l’a entretenu et qu’elle a fait l’avance des charges à Madame [A] pour éviter une accumulation de dettes et une vente aux enchères. 

Elle allègue que Madame [A] n’a pas procédé aux règlements des charges et frais de l’indivision qui lui incombaient et soutient être créancière à l’égard de l’indivision des sommes qu’elle énonce, dans la mesure où elle a effectué des dépenses pour la conservation et l’amélioration du bien indivis, et accompli des actes pour la conservation ainsi que la gestion administrative, financière et comptable de ce bien. 

Elle soutient que Madame [A] a joui privativement du bien indivis, en l’immobilisant du 1er juin 2015 au 1er décembre 2023, de sorte qu’elle qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision. 

Enfin, elle estime que Madame [A] a, de part son comportement, commis une faute à l’origine de son préjudice moral, qu’elle évalue à 10.000 euros, ainsi qu’un préjudice financier, qu’elle évalue à 5.000 euros. 

Au terme de ses conclusions récapitulatives n°4 signifiées par voie électronique le 16 mai 2023, Monsieur [L] [N] demande au tribunal de : 

« Vu le code de procédure civile et notamment les articles 1360, 1377 
Vu le code civil et notamment les articles 1147, 820, 
Vu les pièces 

❖ A TITRE PRINCIPAL : 
 
PRONONCER l’irrecevabilité de la demande de partage judiciaire de Madame [Q] [N] épouse [A] 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [N] épouse [A] de son désistement de sa demande de licitation du bien indivis. 
 
❖ A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL : 
 
CONSTATER que le bien est aisément partageable en nature 
 
ORDONNER la désignation d’un Notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision en cause. 

RENVOYER les parties devant le Notaire pour tenter un partage du bien et la fixation des éventuelles indemnités. 
 
CONSTATER qu’il n’existe aucune faute contractuelle imputable à Monsieur [L] [N] 
 
DEBOUTER Madame [Q] [N] épouse [A] de l’ensemble de ses demandes 

❖ EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] épouse [A] à verser à Monsieur [L] [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre. 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] épouse [A] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] aux entiers dépens.

Il soutient que la demande de partage judiciaire de Madame [Q] [N] épouse [A] est irrecevable, aux motifs d’une part qu’elle n’a entrepris aucune diligence en vue de parvenir à un partage amiable du bien indivis situé à [Localité 9] (78), et d’autre part qu’elle n’a plus, ayant vendu sa part indivise du bien, qualité à agir. 

Il demande que Madame [A] soit déboutée de sa demande de licitation du bien indivis, au motif que ce dernier est commodément partageable. 

Il fait valoir que les demandes indemnitaires de Madame [A] sont infondées, celle-ci ne démontrant pas qu’il ait commis une quelconque faute. 

Enfin, il estime que la procédure initiée par Madame [A] est abusive et sollicite la condamnation de cette dernière au versement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêts. 

Bien qu’ayant constitué avocat, Monsieur [K] [X] n’a pas conclu. 

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 avril 2025 a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Motifs

MOTIFS 

En préambule, il convient de rappeler que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, de “donner acte”, de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 


Sur la recevabilité de la demande en intervention forcée

La mise en cause, par Madame [B] [N], de Monsieur [K] [X] est justifiée par la cession que Madame [Q] [A] lui a faite de sa part indivise.

Elle a donné lieu à la jonction des procédures par le juge de la mise en état. La recevabilité de la demande n’est pas contestée. Etant désormais partie à la procédure, le jugement sera opposable à Monsieur [X] sans qu’il soit nécessaire d’en faire mention au dispositif. 





Sur la demande en partage : 
 
Au terme de ses dernières écritures, Madame [Q] [A] se désiste de sa demande de vente sur licitation du bien indivis au motif qu’elle a cédé sa part indivise par acte notarié du 26 juillet 2022 à Monsieur [X]. Elle maintient sa demande de voir désigner un notaire mais uniquement pour procéder aux opérations de comptes entre elle, sa sœur et son frère. Elle ne forme plus de demande en partage judiciaire.

Madame [B] [N], à ce sujet, demande que soit ordonné le partage par lots en nature mais sollicite l’attribution préferentielle du lot de son choix en vertu de l’article 832-3 du code civil et également un sursis au partage de deux ans pour permettre la valorisation d’une vente de la propriété indivise sans porter atteinte à la valeur des biens. 

Préalablement, à titre principal, elle demande de déclarer nulle la vente au profit de Monsieur [X]. 

Monsieur [L] [N], après avoir soulevé l’irrecevabilité de la demande en partage judiciaire, demande au tribunal de constater que le bien est aisément partageable en nature et d’ordonner la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision. 

Monsieur [K] [X], qui n’a pas conclu, ne formule aucune demande relative à cette indivision.

Sur la recevabilité des demandes de Madame [A]

Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] avaient soulevé l’irrecevabilité de la demande en partage et en licitation au motif que Madame [Q] [A] ne justifiait pas avoir respecté les dispositions de l’article 1360 du code de procédure civile en apportant la preuve qu’elle avait entrepris des diligences pour procéder à un partage amiable du bien indivis avant de saisir le tribunal. 

Monsieur [L] [N] a également soulevé l’absence de qualité à agir du fait de la vente de sa part indivise, initialement projetée à l’égard des époux [Z], et finalisée à l’égard de Monsieur [K] [X].

Dès lors que Madame [Q] [A] s’est désistée de sa demande en partage et en licitation, il n’est plus nécessaire de statuer sur la recevabilité de son action. 

Sur la demande en nullité de la vente à Monsieur [X]

L’article 815-14 du code civil dispose :
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.

En l’espèce, Madame [B] [N] reproche à Madame [Q] [A] de ne pas lui avoir notifié la totalité des conditions indiquées à la promesse de vente (conditions suspensives, stipulation de pénalité, conditions et déclarations générales, réitération authentique, faculté de substitution, frais et obligations de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur, conventions particulières et autres dispositions inscrites sur le compromis). Elle relève qu’elle n’a pas été destinataire, à l’inverse de son frère, de la copie du compromis de vente signé entre les parties. Elle ajoute qu’il résulte de la lecture de ce compromis qu’il comportait des erreurs et inexactitudes. Elle en déduit que la déclaration du droit de préemption doit être déclarée nulle ainsi que l’acte de vente.

Il est exact que l’acte de signification du droit de préemption daté du 9 mai 2022 n’est pas accompagné de la copie du compromis de vente signé entre Madame [A] et Monsieur [X] qui permettait d’avoir connaissance de l’intégralité des conditions de vente alors que l’acte de signification du 13 juin 2022 à Monsieur [L] [N] comporte cette copie en annexe. Pour autant, l’acte d’huissier du 9 mai 2022 indique, conformément aux dispositions de l’article 815-14 du code civil, “le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir” puisque le bien est décrit, que l’identité, le domicile et la profession de l’acquéreur sont précisés, qu’il est fait mention du prix de vente, 300.000 euros et du fait qu’il est payable comptant. 

Il doit donc être considéré que la notification est régulière. 

La demande en nullité de l’acte de signification du droit de préemption et, subséquemment, en nullité de la vente sera rejetée.




Sur la sortie d’indivision

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y soit sursis par jugement ou convention. 

En l’espèce, Monsieur [L] [N], aux termes de ses écritures, souhaite cette sortie d’indivision, tout en indiquant que le bien est aisément partageable en nature, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner sa licitation, laquelle, en tout état de cause, n’est plus demandée. 

Madame [B] [N] formule également son intention de sortir de l’indivision mais demande qu’il soit sursis au partage. Elle formule une demande reconventionnelle en faisant valoir qu’il y a en l’espèce attaque au partage de la part de Madame [Q] [A] qui doit être sanctionnée par la déchéance de ses droits sur la quotité disponible.

Il convient de traiter préalablement la question de l’attaque du partage.

L’acte notarié de donation partage du 30 mai 1992 a prévu en page 8 une “CONDITION DE NE PAS ATTAQUER LE PARTAGE” rédigée comme suit :
“Le donateur impose expressément aux donataires qui s’y soumettent, la condition de ne pas attaquer le présent partage.
Si, cependant, ce partage vient à l’être, pour quelque motif que ce soit, par l’un des donataires, le donateur déclare priver de toute part dans la quotité disponible sur le bien ci-dessus désigné, celui qui se refusera à son exécution.
Et pour ce cas, il fait donation par preciput et hors part de cette quotité disponible à celui ou ceux des donataires contre lesquels l’action sera intentée, ce qui est accepté par les donataires.”

Madame [B] [N] soutient que par le biais de ses demandes indemnitaires, Madame [Q] [A] tente d’obtenir plus que sa part de la donation et en déduit qu’il s’agit d’une attaque au partage.
 
Les demandes indemnitaires de Madame [A] ne sauraient toutefois être assimilées à une attaque du partage qui est une action en justice visant à contester la régularité de l’acte de donation partage. 

La demande de sanction formée par Madame [B] [N] pour “attaque au partage” sera rejetée.
L'article 1361 du code civil dispose que le tribunal peut ordonner le partage ou la vente par licitation. 

L'article 826 du code civil dispose que l'égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle des droits dans l'indivision . S'il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu'il est nécessaire. 

L'article 830 du code civil dispose quant à lui que dans la formation et la composition des lots, on s'efforce d'éviter de diviser les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait la dépréciation. 

En l’espèce, au moins un des indivisaires demande le partage.

Au regard des dispositions sus-visées, il convient d'ouvrir les opérations de compte, liquidation, partage. 

La sortie d'indivision va nécessiter l'attribution du bien immobilier à un indivisaire ou sa division, ou sa licitation. La désignation d'un notaire s'impose.

Néanmoins afin de faciliter le règlement des opérations de compte, liquidation, partage, il sera statué dès à présent sur les points de désaccord opposant les parties. 

Sur les mesures conservatoires sollicitées

- Indépendamment de sa demande de sursis au partage qu’elle formule dans l’hypothèse où l’expertise qu’elle sollicite révèlerait que le bien n’est pas partageable en nature ou par lot, Madame [B] [N] demande au tribunal d’ordonner la suspension durant deux ans de la possibilité pour Monsieur [K] [X] ou tout acquéreur des parts d’un indivisaire de recourir à l’article 815-2 du code civil.

Cet article dispose :
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Non seulement il n’est pas dans l’intérêt des indivisaires d’empêcher toute mesure nécessaire à la conservation du bien indivis qui, comme cela résulte des écritures des parties, se dégrade, mais en outre, Madame [N] ne justifie pas du fondement juridique de sa demande de suspension pour une durée de deux ans. 

La demande sera rejetée.

- Madame [B] [N] demande qu’il soit ordonné, préalablement à la finalisation du partage, que le paiement de chaque future dépense liée au bien indivis supérieure à 300 euros validée par les 2/3 des indivisaires se fasse par chaque indivisaire sous 8 jours après envoi du justificatif et avec une pénalité de 50 euros par jour de retard en case de non-recouvrement.

Il n’est pas justifié du fondement juridique de cette demande consistant à durcir les conditions d’application de l’article 815-3 du code civil relatives au fonctionnement de l’indivision.

La demande sera rejetée.

- Madame [B] [N] demande qu’il soit ordonné, préalablement à la finalisation du partage, que le paiement des travaux dits d’urgence réclamés par les 2/3 des indivisaires soit imposable à tout nouvel acquéreur et ce, en avance sous 72 heures après présentation de devis, et avec pénalité de 1% du prix par jour de retard en cas de non-recouvrement.

Rien ne justifie de déroger à la procédure prévue à l’article 815-6 du code civil en cas d’urgence devant le président du tribunal. 

La demande sera rejetée.
 
Au final, les demandes relatives aux mesures conservatoires sollicitées seront rejetées.

Sur les demandes préliminaires au partage

Sur la demande de remise en état du bien

Madame [B] [N] demande au tribunal de condamner Madame [Q] [A] à remettre le bien indivis en état à ses frais en faisant valoir qu’elle-même et son frère [L] [N] se sont occupés du bien entre 2012 et 2015, que Madame [A] n’a jamais payé sa part des travaux d’entretien et qu’à partir de juin 2015, elle a imposé aux indivisaires son accord de jouissance du bien passé avec la société [1] qui voulait acquérir le bien, le rendant indisponible jusqu’en juin 2019. Elle soutient que durant cette période de blocage, de 2015 à 2019, Madame [A] a choisi délibérément de ne pas entretenir le bien, engendrant des dégradations et détériorations qu’elle indique prouver en produisant les constats d’huissier qu’elle a fait établir le 1er juin 2015 et le 23 octobre 2019.

Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 815-13 alinéa 2 du code civil et demande au tribunal de condamner Madame [Q] [A] sous astreinte à remettre le bien en état, avec réception des travaux en présence de tous les indivisaires.
 
L’article 815-13 du code civil dispose :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Si Madame [B] [N] justifie de la dégradation du bien entre 2015 et 2019 par la communication des constats d’huissier qu’elle a fait établir, elle n’établit pas que cette dégradation résulte des seuls agissements fautifs de Madame [A]. L’immobilisation du bien, qui aurait pu être vendu dès 2015 malgré la caducité de la promesse, résulte manifestement également de la résistance des coïndivisaires qui ne veulent pas vendre mais qui ne sont pas non plus en mesure, financièrement, d’entretenir le bien ou de racheter la part de celui qui souhaitait sortir de l’indivision.

La demande de remise en état formée à l’encontre de Madame [A] sera rejetée. 

Sur la demande de désignation d’un géomètre et d’un expert

Madame [B] [N] demande la désignation d’un expert géomètre avec pour mission d’établir un bornage contradictoire concernant l’état actuel de la propriété indivise, des limites et la taille des terrains des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et de confirmer les possibilités optimales de division pour un partage par lots. Elle demande ensuite la désignation d’un expert en estimations immobilières et foncières pour établir la valeur vénale du bien indivis dans sa globalité ainsi que les estimations séparées des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] en cas de division en deux unités foncières. Elle demande également qu’il ait pour mission d’établir l’impact des dégradations sur la valeur du bien suite au blocage du bien indivis en 2015 sur la base du procès-verbal de constat du 1er juin 2015, la liste des dégâts, le coût de la remise en état, les causes et les responsabilités.

Les autres parties ne se sont pas exprimées sur cette demande de désignation d’experts qui n’est formulée que par elle.

L’article 146 du code de procédure civile dispose :
Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les mesures sollicitées ont pour but de permettre à Madame [N] de faire la preuve que le bien est partageable. Il lui appartiendra de faire valoir cette prétention devant le notaire commis en apportant tous les éléments de preuve nécessaire. Elle est propriétaire indivis du bien. Elle y a accès, elle peut faire appel elle-même à un géomètre pour établir le bornage qu’elle évoque. 

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 1365 du code de procédure civile au terme desquelles : “Le notaire convoque les parties et demande la production de tout document utile à l'accomplissement de sa mission.
Il rend compte au juge commis des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à en faciliter le déroulement.
Il peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s'adjoindre un expert, choisi d'un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.”

Les demandes d’expertise portant sur la division et la valeur des lots sont en l’état prématurées.

S’agissant de l’expertise visant à établir l’impact des dégradations sur la valeur du bien suite au blocage du bien indivis en 2015 sur la base du procès-verbal de constat du 1er juin 2015, la liste des dégâts, le coût de la remise en état, les causes et les responsabilités, elle vise manifestement à suppléer la carence de Madame [B] [N] dans l’administration de la preuve. 

Madame [B] [N] sera déboutée de ses demandes d’expertise.

Sur la demande de sursis au partage

Madame [B] [N] demande un sursis au partage de deux ans en application de l’article 820 du code civil si l’expertise devait démontrer que le partage en nature ou par lot est impossible. 

L’article 820 du code civil dispose :
“A la demande d'un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l'un des indivisaires ne peut reprendre l'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dépendant de la succession qu'à l'expiration de ce délai. Ce sursis peut s'appliquer à l'ensemble des biens indivis ou à certains d'entre eux seulement.
S'il y a lieu, la demande de sursis au partage peut porter sur des droits sociaux.”

Il y a lieu, à titre liminaire, de relever que la demande de sursis au partage est formulée pour le cas où l’expertise démontrerait que le partage en nature ou par lot est impossible. Or, il n’est pas fait droit à la demande d’expertise avant partage. 

En tout état de cause, Madame [B] [N] demande ce sursis au partage afin de permettre le retrait ou le partage des biens de succession stockés dans la propriété suite au refus de Madame [Q] [A] du partage amiable. Madame [N] justifie en outre sa demande par le souhait de vendre le bien au meilleur prix par agence, sans licitation. 

Or, la nécessité de procéder au retrait ou au partage des biens stockés dans la propriété ne justifie pas de retarder les opérations de partage. En outre, aucune licitation n’est ordonnée préalablement au partage. Il convient de rappeler que Monsieur [X] a manifesté son intérêt pour racheter les parts indivises des consorts [N].

En l’état, la demande de sursis à exécution du partage sera rejetée. 




Sur la demande d’attribution préférentielle

Madame [B] [N] fonde sa demande d’attribution préférentielle du lot en nature dont elle entend faire le choix, soit individuellement, soit en cas d’indivision majoritaire avec son frère, sur le fondement de l’article 832-3 du code civil. Elle fait valoir qu’elle est très attachée à cette maison, achetée par ses parents à sa naissance, et dans laquelle elle a vécu avant et après leur donation partage. Elle ajoute qu’elle l’a entretenue, pour éviter sa détérioration, à la demande de sa mère, entre 2012 et 2015. 

L’article 832-3 du code civil dispose :
L'attribution préférentielle peut être demandée conjointement par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis.
A défaut d'accord amiable, la demande d'attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence.
En cas de demandes concurrentes, le tribunal tient compte de l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir. Pour l'entreprise, le tribunal tient compte en particulier de la durée de la participation personnelle à l'activité.

En l’espèce, non seulement Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande d’attribution préférentielle, mais en outre Madame [B] [N] demande en réalité à choisir le lot qui lui serait attribué s’il s’avérait que le bien était partageable, ce qui n’est pas établi. 

Les conditions d’application des dispositions de l’article 832-3 du code civil ne sont donc pas réunies. La demande sera rejetée.

Sur les demandes au titre du compte d'indivision :

L’article 815-12 du code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

L’article 815-13 du code civil dispose :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

S’agissant ainsi des comptes d’administration de l’indivision, les sommes exposées par les coïndivisaires pour le compte de celle-ci ou qui lui sont dues donnent lieu à la fixation de créances qui seront intégrées par le notaire à l’actif ou au passif de la masse à partager mais non à une condamnation à paiement au profit d’un coïndivisaire à l’encontre d’un autre coïndivisaire. 

Il convient de reprendre les demandes formulées exclusivement par Madame [B] [N], soit à l’encontre de sa sœur, Madame [Q] [A], soit à l’encontre de Monsieur [K] [X].

Sur les demandes dirigées contre Madame [Q] [A]

Au terme du dispositif de ses écritures, Madame [N] demande au tribunal de :
« CONDAMNER Madame [A] à verser à l’indivision des sommes suivantes :
- 1.542,70 € pour des dépenses de frais et charges, 
- 2.480,90 € pour les dépenses des frais de déplacements, (2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N]) 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
- 25.500 € au titre des 212,50 jours travaillés par Mme [B] [N] et Monsieur [L] [N] (21.120 € pour Mme [B] [N] et 4.380 € pour Monsieur [L] [N]) 
 
et JUGER que Madame [B] [N] dispose de créances envers l’indivision en raison des avances de frais effectuées par ses soins : 
- 21.120,00 € au titre de l’indemnisation des jours travaillés ; 
- 1.542,70 € en remboursement des frais incombant à Madame [A] réglés par ses soins; 
- 2.316,06 € de frais de déplacement pour l’entretien ou la gestion du bien indivis ; 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, »

En réalité, les demandes distinctes portent sur les mêmes dépenses, les montants incluant ou pas les dépenses ou créances de Monsieur [L] [N] qui ne formule toutefois aucune demande à ce stade de la procédure.

- S’agissant des dépenses de frais et charges évaluées à 1.542,70 euros.

Madame [B] [N] communique certes un tableau établi par elle-même mais accompagné des justificatifs de chacune de ses dépenses pour l’entretien du bien indivis ou le paiement des factures d’eau ou d’électricité. 

Exclusions faite des frais postaux qui ne sont pas justifiés et qui sont d’ailleurs réclamés deux fois puisqu’il existe une demande distincte portant sur 86,86 euros, elle est créancière à l’égard de l’indivision de la somme totale de 4.443,46 euros.

Madame [N] ne peut cependant demander au tribunal de condamner Madame [A] à verser à l’indivision sa quote part. Elle peut demander qu’il soit jugé qu’elle même est créancière à l’égard de l’indivision mais de la somme totale qu’elle a engagée et non pas seulement des frais incombant à sa sœur. 

Telle qu’elles sont formulées, les demandes au titre de ces frais ne pourront qu’être rejetées. 

- S’agissant des dépenses des frais de déplacements, soit au terme du dispositif des conclusions, 2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N], Madame [N] soit demande à voir condamner Madame [A] à payer à l’indivision à la somme totale de 2.480,90 €, soit demande au tribunal de juger que Madame [N] dispose d’une créance à l’égard de l’indivision de 2.316,06 euros. 

Rien ne justifie que des frais de déplacement exposés par l’un ou l’autre des coïndivisaires pour se rendre sur les lieux du bien dont il est propriétaire indivis soient partagés à parts égales entre les coïndivisaires, quand bien même le déplacement aurait eu pour objectif d’entretenir le bien. 

Il s’avère en outre que certains déplacements ont été réalisés pour faire établir des constats d’huissier ou des expertises destinés à être produits dans le cadre de la présente procédure et non pas pour entretenir le bien.

En outre, les demandes sont mal formulées puisque Madame [N] demande la condamnation de Madame [A] à verser à l’indivision la totalité des frais de déplacement d’elle-même et de son frère.

Les demandes formulées à ce titre seront rejetées. 

- S’agissant des demandes au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés

Ces frais n’ont pas été engagés pour conserver le bien indivis mais dans l’intérêt exclusif d’un des coïndivisaires. 

Les demandes seront rejetées.

- S’agissant des demandes au titre des frais postaux.

Il n’est pas justifié de ce que cette dépense devrait incomber à l’indivision.

- S’agissant du coût de télésurveillance.

Il résulte des motifs figurant dans le corps de ses conclusions que Madame [N] demande que Madame [A] soit condamnée à la rembourser du montant total de la télésurveillance de mars 2014 à mai 2015 inclus au motif qu’elle estime que cette télésurveillance a été rendue nécessaire du fait que Madame [A] avait remis des clés du bien à des tiers. 

Comme pour la problématique des frais et charges, rien ne justifie de faire supporter à Madame [A] seule des frais relatifs au bien indivis. La demande, telle qu’elle est formulée, sera rejetée.

S’agissant de la demande visant à juger que Madame [N] dispose d’une créance de 785,60 euros envers l’indivision au titre du coût de télésurveillance qu’elle a assumé, il s’avère que la pièce 49 qu’elle verse aux débats ne permet pas de justifier de cette dépense, seules deux factures étant communiquées (mars 2014 et juin 2014). Elle sera également rejetée.

- S’agissant de la demande d’indemnisation des jours travaillés. 

L’article 815-12 du code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Alors que Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande à ce titre, Madame [B] [N] soutient que Madame [A] doit verser à l’indivision la somme de 21.120 € pour ses jours travaillés et celle de 4.380 € pour les jours travaillés de Monsieur [L] [N].

S’il n’est pas contestable que tous deux ont passé du temps à s’occuper de la propriété et à la maintenir en état pendant quelques années, ce temps passé ne saurait être valorisé dès lors qu’il ne peut être assimilé à une gestion professionnelle d’un bien indivis mais plutôt à une gestion en bon père de famille, s’agissant surtout pour eux de ne pas laisser se dégrader le bien, dont ils sont propriétaires indivis. 

Il est d’ailleurs paradoxal de réclamer la condamnation de Madame [A] à remettre en état le bien au motif qu’elle l’aurait laissé se dégrader depuis le constat d’huissier du 1er juin 2015 tout lui en demandant l’indemnisation du temps passé à des travaux de conservation et d’amélioration jusqu’au 1er août 2022.

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [K] [X]

Madame [B] [N] demande au tribunal de condamner Monsieur [X] à lui verser, au motif qu’elle a fait l’avance des frais pour le compte de l’indivision, les sommes de : 
- 482,93 euros à l'indivision (soit le tiers des charges exposées depuis son acquisition) ; 
- 398,04 euros en remboursement des frais de déplacement à la suite des manquements aux règles de l'indivision ; 
- 1.440 euros au titre des 12 jours travaillés par Mme [B] [N] pour le compte de l'indivision ; 

La somme de 482,93 eurosdont Madame [N] réclame le paiement à Monsieur [X] et qui correspondrait au tiers des dépenses qu’elle a engagées depuis qu’il a acquis la part indivise de Madame [A] n’est pas justifiée par la pièce n°71 qu’elle vise et qui laisse apparaître des dépenses de l’ordre de 789,19 euros.

En tout état de cause, Madame [N] peut demander que sa créance soit portée au compte de l’indivision mais pas que la somme lui soit versée directement par Monsieur [X]. 

Sa demande, telle qu’elle est formulée, sera rejetée.

Pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés précédemment, les demandes de remboursement des frais de déplacement ou pour les jours travaillés pour le compte de l’indivision seront également rejetées.

Il sera renvoyé au notaire commis pour faire les comptes entre les parties.

Sur l'indemnité d'occupation : 

L’article 815-9 du code civil dispose :
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. 

Il appartient à celui qui réclame une indemnité d'occupation d'établir que l’un des coïndivisaires a bénéficié de la jouissance privative du bien. 

En l’espèce, Madame [B] [N] fait valoir que Madame [Q] [A] a détourné l’usage du bien indivis en l’utilisant comme garde-meuble, contre l’avis des autres indivisaires, affirmant qu’elle a toujours détenu la clé du bien. Elle affirme que cela a gêné les opérations de remise en état du bien, les visites destinées à obtenir sa vente, que cela a généré des frais plus importants d’assurance et empêché de mettre le bien en location. Elle demande une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2013 au 28 décembre 2014. 

Toutefois, le fait, s’il était avéré, pour Madame [A] d’avoir entreposé des objets personnels dans la maison indivise n’établit pas que les consorts [N] ne pouvaient accéder au bien. 

Madame [B] [N] sollicite également une indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2015 au 1er juin 2022 au motif que Madame [A] avait conclu avec la SARL [1] une convention pour lui accorder la jouissance du bien et que la société s’est comportée en propriétaire du bien indivis, allant jusqu’à le remettre en vente en agence et se faisant adresser son courrier à l’adresse du bien indivis. Elle ajoute que Madame [A] a contribué au blocage du bien indivis en sollicitant sa vente forcée et en tentant de vendre ses parts dans l’indivision à des tiers à plusieurs reprises. 

Ces allégations sont cependant insuffisantes à établir une jouissance privative du bien indivis, d’autant plus que Madame [N] établit qu’elle s’est rendue à plusieurs reprises à [Localité 9] pour entretenir le bien. 

Il y a d’ailleurs lieu de remarquer que Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande à ce titre.

La demande sera rejetée.

Madame [B] [N] demande à titre subsidiaire la condamnation de Madame [A] à indemniser les coïndivisaires pour la perte de chance de pouvoir louer le bien et ainsi de percevoir des revenus. Elle évalue cette perte de chance à 232.000 euros. 

Il ne résulte d’aucun des éléments du dossier que les coïndivisaires ont envisagé de mettre en location le bien indivis et qu’ils en ont été empêchés par les agissements fautifs de Madame [A].

La demande subsidiaire sera rejetée.
 
Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts :

Sur les demandes de Madame [A]

Madame [Q] [A] demande à être indemnisée du préjudice résultant du retard de la vente du bien et de la privation d’une partie du prix de vente. Elle rappelle les conditions de signature de la promesse de vente le 29 décembre 2014 pour le prix de 1.200.000 euros qui était demandé par son frère et sa sœur, et que si la vente avait eu lieu le 23 juillet 2015, elle aurait perçu 400.000 euros. Elle soutient qu’elle a été privée de cette somme par la faute de Madame [B] [N] qui ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé chez le notaire pour la vente. Elle demande les intérêts qu’elle aurait pu percevoir sur la somme de 400.000 euros à compter de 2015 qu’elle évalue à 60.000 euros. 

Madame [A] demande également l’indemnisation du préjudice lié aux frais pour le bien indivis entraînés par le blocage de la vente amiable, indiquant en particulier, avoir réglé les taxes foncières depuis 2015. Elle demande à voir prendre en compte cet élément devant le notaire commis.

Madame [A] reproche à son frère et à sa sœur d’avoir empêché par tout moyen la vente du bien indivis à un prix raisonnable, refusant de lui racheter ses parts indivises, ne donnant pas suite aux propositions d’achat qui leur avaient été faites, sans l’en informer. Elle évalue ce préjudice à 100.000 euros qui correspond à la différence entre ce qu’elle aurait pu obtenir et ce qu’elle a perçu lorsqu’elle a fini par trouver un acquéreur de sa part indivise. 

En défense à ces demandes, Monsieur [L] [N] soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, rappelant que Madame [A] avait déjà formé une demande de dommages et intérêts à l’encontre de son frère et de sa sœur à l’occasion de la procédure menée par la société [1] et que le tribunal, confirmé par la cour d’appel, a jugé que la promesse de vente était caduque aux torts de la société. Il rappelle qu’il était présent au rendez-vous chez le notaire du 23 juillet 2015. Il relève que l’indisponibilité du bien jusqu’à la décision de la cour d’appel en 2021 n’est pas de son fait. Il ajoute que Madame [A] fait elle-même obstruction aux opérations de partage de la succession. Il souligne que les offres d’achat du bien indivis n’auraient pas nécessairement abouti et que certaines étaient d’un montant inférieur à ce que Madame [A] a pu percevoir en vendant sa part indivise. 

Il s’oppose également à la demande de remboursement des frais que Madame [A] aurait exposés pour l’entretien du bien immobilier à défaut du moindre justificatif de réglement, indiquant qu’elle n’a réglé que le tiers des taxes foncières. 

Il conclut au rejet de la demande en paiement de la somme de 100.000 euros qu’elle aurait pu percevoir et placer, soulignant l’absence de démonstration chiffrée ou de preuve de ses difficultés financières. 

Madame [B] [N] fait valoir, comme son frère, que le tribunal a déjà été saisi d’une demande de dommages et intérêts formée contre elle par Madame [A] au motif qu’elle avait refusé la réitération de la vente et que le tribunal, confirmé par la cour d’appel, a rejeté cette demande. Elle en déduit que cette demande est irrecevable pour avoir déjà été jugée. Elle ajoute que si l’acquéreur s’est finalement désisté, c’est en raison du changement de PLU dont elle n’est pas responsable. 

Elle fait valoir qu’elle ne pouvait donner suite aux propositions d’achat tant que la procédure était toujours en cours avec la société [1] et qu’en tout état de cause, les offres ne pouvaient pas être acceptées telles qu’elles étaient présentées. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exercé son droit de préemption. 

*****

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucune des parties, au terme du dispositif de ses conclusions, ne demande au tribunal de déclarer la demande de dommages et intérêts irrecevable pour autorité de la chose jugée, quand bien même les consorts [N] évoqueraient le fait que le tribunal de grande instance de Versailles puis la cour d’appel ont déjà été amenés à se prononcer sur cette question. 

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, et l'article 1241 du même code ajoute que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L'article 9 du code de procédure civile fait obligation à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Il incombe dès lors à celui qui invoque un préjudice de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice, d'une faute commise par la personne à laquelle il l'impute et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, s’agissant de la première demande d’indemnisation à hauteur de 60.000 euros, aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [L] [N] qui était d’accord pour vendre le bien et qui s’est présenté chez le notaire lorsqu’il en a été sommé pour signer la vente, après l’échéance fixée dans la promesse de vente. 

S’agissant de Madame [B] [N], son absence chez le notaire ne peut être caractérisée de fautive dès lors qu’elle avait déjà fait savoir que selon elle, la promesse de vente était caduque et que l’issue de la procédure judiciaire menée par la société [1] lui a confirmé qu’elle avait raison.

S’il y a eu d’autres propositions d’achat du bien indivis par la suite, il n’est pas établi qu’elles n’ont pas été menées à terme en raison du comportement fautif de Monsieur [L] [N] ou de Madame [B] [N]. Madame [A] prétend ne pas avoir été informée de toutes ces propositions mais les personnes intéressées ont su la trouver pour établir des attestations à l’occasion de la présente procédure. En tout état de cause, rien ne permet d’établir que ces propositions pouvaient aboutir à une vente aux conditions qui auraient été acceptables et acceptées par l’ensemble des coïndivisaires. 

En l’absence de faute caractérisée, cette première demande indemnitaire sera rejetée. 

S’agissant de la demande au titre des frais exposés par Madame [A], il y a lieu de relever qu’elle n’est pas chiffrée, qu’il n’est pas justifié du paiement des taxes foncières en particulier, et que Madame [A] demande uniquement à voir prendre en compte les frais qu’elle a exposés devant le notaire commis, ce dont il résulte qu’elle ne formule en réalité aucune demande à ce titre devant le tribunal. 

En tout état de cause, au vu des développements précédents dont il résulte qu’aucune faute n’est établie à l’égard des consorts [N], il ne peut être fait droit à une demande indemnitaire portant sur des frais d’entretien rendus nécessaires par l’absence de vente du bien. 

Elle sera rejetée. 

Sur la somme de 100.000 euros réclamée correspondant à la différence entre ce que Madame [A] aurait pu percevoir si la vente avait eu lieu en 2015 et ce qu’elle a perçu en vendant sa part indivise en 2022, dès lors qu’aucune faute de Monsieur [N] ou de Madame [N] n’est caractérisée comme étant en lien avec la non-réalisation de la vente, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée. 

Sur les demandes de Madame [B] [N]

Madame [N] demande la condamnation de Madame [A] à l’indemniser de son préjudice moral aux motifs qu’elle a adopté un comportement contraire aux intérêts de l’indivision en soutenant la procédure diligentée par la société [1], en initiant la présente procédure sans démarche amiable alors que le partage était envisageable, en persistant dans son refus d’assumer sa part des frais, dépenses indivises et en s’abstenant de maintenir le bien en l’état. 

Il résulte de la chronologie des procédures, des événements, des courriers adressés par Madame [N] à Madame [A] et des conclusions des parties que les reproches formulés sont en réalité réciproques et découlent d’une mésentente profonde entre les deux soeurs qui n’ont pas su dépasser leur conflit personnel pour l’intérêt supérieur de l’indivision. Il en résulte une perte de temps, d’argent et d’énergie considérables pour un bien immobilier qui a néanmoins, avec le temps, perdu de sa valeur. De la même manière que Madame [N] reproche à Madame [A] de lui avoir porté préjudice pendant plus de neuf ans en cessant d’entretenir le bien qui n’avait pu être vendu, Madame [A] reproche à Madame [N] d’avoir tout fait pour empêcher la vente du bien indivis auquel elle admet être très attachée. 

Si Madame [N] a des raisons de souffrir moralement de la situation, les éléments qu’elle invoque sont insuffisants à caractériser une faute de nature à permettre son indemnisation à hauteur des 10.000 euros qu’elle réclame. 

Madame [N] demande l’indemnisation de son préjudice financier qu’elle estime à 5.000 euros en faisant valoir, à l’appui de sa demande, le fait que sa sœur n’a pas participé à l’entretien du bien depuis dix ans. La demande est cependant redondante avec celle qui consiste à demander à faire les comptes d’indivision entre les parties.

La demande, dont le quantum n’est au demeurant pas justifié, sera rejetée. 

Sur la demande de Monsieur [L] [N] au titre de la procédure abusive

Monsieur [L] [N] demande la condamnation de Madame [A] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. 

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si la partie a agi dans une intention malicieuse ou avec mauvaise foi, dès lors qu’un préjudice résulte de la faute commise. 

En l’espèce, la présente instance a été rendue nécessaire au regard du litige existant entre les parties au sujet du bien indivis. Les défendeurs sont d’ailleurs d’accord avec la nécessité d’ordonner l’ouverture des opérations de partage. 

La demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] [N] à l’encontre de sa sœur Madame [Q] [A] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties qui seront condamnées à les payer à proportion de leur part indivise sans distraction.

S'agissant d'une procédure de partage diligentée dans l'intérêt commun des coïndivisaires, et au vu du caractère familial du litige et des relations conflictuelles entre les parties, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune d'elles les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetée. 

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige au regard de la date de son introduction, en raison de l’ancienneté de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que Madame [Q] [N] épouse [A] a cédé sa part indivise portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78) par acte notarié du 26 juillet 2022, 

CONSTATE que Madame [Q] [N] épouse [A] se désiste de sa demande de vente sur licitation du bien indivis, ne formant plus qu’une demande d’ouverture des opérations de comptes entre les parties ; 

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’assignation de Madame [Q] [N] épouse [A] au regard de son désistement de sa demande en partage et en licitation ;

CONSTATE que Monsieur [K] [X] est partie au litige ; 

REJETTE la demande en nullité de la vente par Madame [Q] [N] épouse [A] de sa part indivise sur le bien immobilier à Monsieur [K] [X]; 


REJETTE la demande de Madame [B] [N] en sanction de Madame [Q] [N] épouse [A] pour attaque du partage ; 

ORDONNE l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78) dont sont désormais propriétaires indivis Madame [B] [N], Monsieur [L] [N] et Monsieur [K] [X] ;

DESIGNE pour y procéder :

Maître [R] [F], notaire à [Localité 13]
[Courriel 1]

CONSTATE l’absence de demande de licitation du bien indivis ;

REJETTE les demandes de mesures conservatoires sollicitées par Madame [B] [N] ;

REJETTE les demandes préliminaires au partage formées par Madame [B] [N], à savoir la remise en état du bien à la charge de Madame [Q] [N] épouse [A], la désignation d’un expert géomètre et la désignation d’un expert en immobilier;

REJETTE la demande de sursis au partage ; 

REJETTE la demande d’attribution préférentielle d’un lot de son choix formée par Madame [B] [N] ; 

DIT qu'il appartiendra au notaire chargé des opérations de liquidation de l'indivision d'établir le compte d'administration du bien jusqu'au partage, et de déterminer les créances éventuelles de chaque indivisaire au vu des justificatifs qui lui seront remis par les parties et ce en distinguant deux périodes :
- celle au cours de laquelle le bien était indivis à Madame [B] [N], Monsieur [L] [N] et Madame [Q] [N] épouse [A], soit jusqu’au 25 juillet 2022 ;
- celle courant du 26 juillet 2022 jusqu’au partage où Monsieur [K] [X] s’est substitué à Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision ;

REJETTE en l’état les demandes de Madame [B] [N] relatives aux frais exposés pour l’indivision dirigées contre Madame [Q] [N] épouse [A];

REJETTE en l’état les demandes de Madame [B] [N] relatives aux frais exposés pour l’indivision dirigées contre Monsieur [K] [X] ;


REJETTE la demande de fixation d’une indemnité d’occupation à l’égard de Madame [Q] [N] épouse [A] ;
 
REJETTE la demande subsidiaire d’indemnisation de l’indivision par Madame [Q] [N] épouse [A] au titre de la perte de chance de louer le bien indivis ;

DIT que le notaire dressera un état liquidatif établissant les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, dans le délai d'un an suivant sa désignation, ce délai pouvant être suspendu ou prorogé dans les conditions prévues aux articles 1369 et 1370 du code de procédure civile ; 

DIT qu'à cette fin, le notaire :
- convoquera les parties et demandera la production de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- pourra se faire communiquer tous renseignements bancaires concernant les parties directement auprès des établissements concernés, des fichiers FICOBA ou AGIRA sans que le secret professionnel puisse lui être opposé,
- pourra s'adjoindre un expert dans les conditions prévues par l'article 1365 du code de procédure civile, aux frais préalablement avancés par les parties dans le délai d'un mois à compter de la demande qui leur en sera adressée par le notaire,
- rendra compte au juge commis des difficultés éventuellement rencontrées et pourra solliciter de lui toutes mesures propres à en faciliter le déroulement,
- pourra, à défaut de présentation des copartageants, les mettre en demeure par acte extrajudiciaire de se faire représenter dans les formes et aux conditions prévues aux articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile ;

DESIGNE le président de la première chambre du tribunal judiciaire de Versailles ou tout juge de la première chambre pour surveiller les opérations de comptes, liquidation et partage, faire rapport sur l'homologation de la liquidation s'il y a lieu, veiller au respect du délai prévu à l'article 1369 du code de procédure civile, et statuer sur les demandes relatives au partage ;
 
DIT qu'en cas d'empêchement du magistrat ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur requête de la partie la plus diligente ;
 
DIT qu'en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'acte liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif ; le cas échéant, le greffe invitera les parties non représentées à constituer avocat, et le juge commis pourra entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation, ou il fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistant, en qualité de juge de la mise en état ;


 
REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [Q] [N] épouse [A] à l’encontre de Monsieur [L] [N] et de Madame [B] [N], 

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [B] [N] contre Madame [Q] [N] épouse [A] ;
 
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [L] [N] contre Madame [Q] [N] épouse [A] ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; 

DIT que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties à proportion de leur part dans l’indivision, sans distraction ; 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, 

ORDONNE le retrait du rôle. 




Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Première Chambre
JUGEMENT
17 JUIN 2025
 
N° RG 18/05778 - N° Portalis DB22-W-B7C-OEMO
Code NAC : 28A 
 
DEMANDERESSE :

Madame [Q] [N] épouse [A]
née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1] (75)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 619 et Me Sandrine BERTRAND, avocat au barreau DE CARPENTRAS, avocat plaidant 

DEFENDEURS :

Madame [B], [M], [P] [N]
née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3] (92)
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 672

Monsieur [L] [N]
né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 5] (92)
demeurant [Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 621, avocat postulant et Me Claire ABELLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 


Copie exécutoire :Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 619, Me Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 672, Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 621,Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 626


Monsieur [K], [G], [C] [X]
né le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 7] (78)
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Me Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 626


ACTE INITIAL du 13 Août 2018 reçu au greffe le 04 Septembre 2018.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Avril 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juin 2025.


MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente
Madame DAUCE, Vice-Présidente 
Madame MARNAT, Juge


EXPOSÉ DU LITIGE 

De l’union de Monsieur [W] [N] et de Madame [O] [T], mariés le [Date mariage 1] 1958 sous le régime légal de communauté réduite aux acquêts, sont issus trois enfants :
- Monsieur [L] [N], né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 5] (92). 
- Madame [Q] [N], née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1],
- Madame [B] [N], née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 3] (92). 

A la suite d’une donation-partage anticipée du 30 mai 1992, Monsieur [L] [N], Madame [Q] [N] épouse [A] et Madame [B] [N] sont devenus propriétaires indivis d’un bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 9] (78). 

Monsieur [W] [N] et Madame [O] [T] sont respectivement décédés à [Localité 10] (78) le [Date décès 1] 2012 et à [Localité 11] (78) le [Date décès 2] 2013, laissant pour leur succéder leurs trois enfants. 

*****



Le bien immobilier, situé à [Localité 9] (78), a fait l’objet d’une procédure judiciaire opposant la Société [1] aux coindivisaires à la suite d’une promesse de vente non réalisée, selon assignation du 30 novembre 2015.

Alors que la procédure était toujours en cours, par exploits d’huissier délivrés les 13 et 30 août 2018, Madame [Q] [N] épouse [A] a fait assigner Monsieur [L] [N] et Madame [B] [N] devant le Tribunal de grande instance de Versailles en partage de l’indivision et préalablement, aux fins de voir ordonner la vente du bien immobilier sur licitation. 

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG : 18/05778. 

*****

Par exploit d’huissier délivré le 29 octobre 2018, Madadame [B] [N] a fait assigner Madame [Q] [N] épouse [A] devant le Tribunal de grande instance de Nîmes au visa des articles 815-2, 815-9 alinéa 2, 815-13 et 1240 du code civil en remboursement de charges exposées par son frère et elle pour le compte de l’indivision et en paiement de dommages et intérêts. 

Par ordonnance du 17 janvier 2020 confirmée par arrêt du 22 septembre 2020 rendu par la cour d’appel de Nîmes, le juge de la mise en état, saisi d’un incident, a dit qu’il y avait litispendance avec l’affaire enrôlée au tribunal de Versailles et s’est dessaisi de la procédure. 

L’affaire, enrôlée au tribunal judiciaire de Versailles sous le numéro de RG : 21/00215, a été jointe à l’affaire enrôlée sous le numéro de RG : 18/05778 par ordonnance du juge de la mise en état du 8 avril 2021.

*****

Par jugement en date du 3 juin 2019, confirmé par arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 10 juin 2021, le Tribunal de grande instance de Versailles a notamment constaté que la société [1] ne sollicitait plus la réitération de la vente, a dit que la promesse de vente du 29 décembre 2014 était caduque aux torts de la société [1], dit que l’indemnité d’immobilisation était acquise aux promettants et condamné la société à payer aux propriétaires indivis des indemnités diverses pour leur préjudice financier et moral. 

Par acte notarié reçu le 26 juillet 2022 par Maître [Y] [S], notaire à [Localité 12] (81), Monsieur [K] [X] a fait acquisition de la part de Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision du bien immobilier situé à [Localité 9] (78). 

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023, Madame [B] [N] a fait assigner Monsieur [K] [X] en intervention forcée.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG : 23/00339, a été jointe au dossier principal enrôlé sous le numéro de RG : 18/05778 lors de la mise en état du 16 mai 2023.

*****

Au terme de ses conclusions modificatives et de désistement sur la demande de licitation, signifiées par voie électronique le 16 mars 2023, Madame [Q] [N] épouse [A] demande au tribunal de : 

« Vu les articles 815 et suivants du code civil 
Vu l’article 1147 du code civil (article 1231-1 nouveau) 
Vu les articles 1360 et 1377 et suivants du code de procédure civile 
Vu la promesse de vente avortée par suite des positions prises par les requis 
Vu le procès-verbal de défaut dressé en l’étude de M° [E] [H] 
Vu l’article 32-1 du code de procédure civile 
Vu le rapport de constatation de la police municipale en date du 18/11/2021 
Vu l’acte notarié en date du 26/07/2022 dressé par Maître [Y] [S] 
 
JUGER recevable et bien fondées les demande(s) de Madame [Q] [A] ; 
 
CONSTATER que Madame [Q] [A] a cédé sa part indivise sur l’immeuble sise à [Localité 9] cadastré : 
- Section AH n°[Cadastre 1] , [Adresse 6] 
- Section AH n°[Cadastre 2], [Adresse 6] 
par acte notarié en date du 26/07/2022 à Monsieur [X] 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [A] de ce qu’elle se désiste de sa demande de vente sur licitation aux enchères publiques du bien, sise commune de [Localité 9], lieudit [Adresse 7] ; 
 
COMMETTRE TEL NOTAIRE qu’il plaira au Tribunal de désigner pour procéder aux opérations de compte entre Madame [Q] [A], Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] et se réserver la surveillance desdites opérations pour qu’il soit fait rapport en cas de difficultés ; 
 
JUGER qu’en cas d’empêchement du notaire commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES ;

COMPLÉMENTAIREMENT 
 
CONDAMNER Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] au paiement d’une somme de 60 000 euros sur dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du 25 juillet 2015 au 26 juillet 2022 ; 

CONDAMNER Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] au remboursement des frais supplémentaires assumés ou à charge de Madame [Q] [A], ou revendiqués contre elle, après l’échec de la vente amiable initialement projetée en 2014 pour le 25 juillet 2015 ; 
 
LES CONDAMNER in solidum à verser à Madame [Q] [A] la somme de 100.000 euros à titre de préjudice du fait de la perte de valeur de sa part indivise ; 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [A] de ce que, sur factures justifiées, elle remboursera à son frère, [L] [N], et sa sœur [B] [N], sa part des dépenses par eux justifiées au titre des frais d’entretien et de gestion de l’immeuble. 
 
REJETER l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] 
 
JUGER qu’il appartiendra au notaire d’établir la liste des créances et dettes réciproques des membres de l’indivision jusqu’au 26/07/2022 et de proposer le partage ;

CONDAMNER en tout état de cause Madame [B] [N] et [L] [N] au paiement chacun de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral et encore 5 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles et sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile ; 

CONDAMNER [B] [N] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros ; 
 
CONDAMNER les requis en tous les dépens dont distraction au profit de la SARL MINAULT TERIITEHAU agissant par Maître Stéphanie TERIITEHAU Avocat et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; 

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » 

En substance, elle soutient être recevable en ses demandes, aux motifs d’une part qu’elle a la qualité à agir et que la cession, postérieurement à l’assignation, de sa part sur le bien indivis situé à [Localité 9] (78) n’y change rien, d’autre part qu’elle a entrepris les démarches nécessaires en vue de parvenir à une vente amiable du bien indivis. 

Elle expose se désister de ses demandes de partage judiciaire et de licitation, compte tenu de la cession de sa part indivise à Monsieur [K] [X]. 

Elle estime que les comportements de Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] ont empêché la vente amiable du bien indivis et sont caractéristiques d’une faute. 

Elle précise avoir, du fait de sa sœur, subi un préjudice résultant du retard et de la privation d’une partie du prix de vente du bien indivis, qu’elle évalue à 60.000 euros. 

Elle soutient que le blocage de la vente amiable du bien indivis lui a causé un préjudice résultant des frais d’entretien de ce bien, mais aussi un préjudice consistant en la perte de valeur de sa part indivise, qu’elle évalue à 100.000 euros.

Enfin, elle conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Madame [B] [N] et de Monsieur [L] [N], faisant notamment valoir que ces dernières relèvent de la compétence du notaire en charge de la liquidation et du partage de l’indivision. 

Au terme de ses conclusions n°7, signifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, Madame [B] [N] demande au tribunal de : 

« Vu les termes contractuels de l’acte de donation-partage 
Vu les termes des articles du livre III du Code civil 
Vu les articles 9, 122, 515, 815-5-1, 1377 du Code de procédure civile 
 
A titre liminaire :
 
- DECLARER recevable et bien fondée la demande en intervention forcée, 
 
Y faisant droit 
 
RENDRE OPPOSABLE à Monsieur [X] le jugement à intervenir ; 
 
A titre principal

• DECLARER nulle la signification du droit de préemption faite à la demande de Madame [A] par huissier à Madame [N], en application de l’article 815-14 du Code civil ; 
 
• DECLARER nuls les compromis de vente du 31 mars 2022 et acte de vente du 26 juillet 2022 signés entre Madame [A] et Monsieur [X], faute de respect du droit de préemption des consorts [N] ; 
 
• DECLARER Mme [Q] [A] mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
 
• DECLARER sa demande de vente aux enchères et partage irrecevable et infondée ; 
 
• DEBOUTER Mme [Q] [A] de l’ensemble de ses demandes. 
 
• En tout état de cause, DONNER ACTE à madame [A] de son désistement de sa demande de licitation des biens de l’indivision. 
 
A titre reconventionnel,
 
• DECHOIR Mme [A] de ses droits, de toute part dans la quotité disponible sur le bien indivis, conformément à la clause pénale contenue dans l’acte de donation partage en raison des « attaques au partage » commises, et redistribuer ses parts de la quotité disponible entre les coindivisaires [B] et [L] [N] ; 
 
• ORDONNER la suspension durant 2 ans du droit pour Monsieur [X] de recourir à l’article 815-2 CC ; 

• ORDONNER préalablement à la finalisation du partage, que le paiement de chaque future dépense liée au bien indivis supérieure à 300€, validée par les 2/3 des indivisaires, se fasse par chaque indivisaire (proportionnellement aux quotes-parts) sous 8 jours après envoi du justificatif, et avec une pénalité de 50 euros par jour de retard en cas de non-recouvrement. 
 
• ORDONNER préalablement à la finalisation du partage, que le paiement des travaux dits d’urgences réclamés par les 2/3 des indivisaires soit imposable à tout futur acquéreur (proportionnellement aux quotes-parts) et ce, en avance sous 72 H après présentation de devis, et avec pénalité d’1% du prix par jour de retard en cas de non recouvrement. 
 
De plus, 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à remettre en état le bien indivis (en référence avec le procès-verbal d’état des lieux dressé par Huissier le 01 juin 2015) avec tests de remise en fonction de l’eau, du gaz et de la chaudière et des cheminées dont les ramonages auront été préalablement effectués le tout, sous 1 mois à la charge exclusive de Mme [A] et sous astreinte de pénalité de 200 € par jour de retard à verser à l’indivision ; 
 
• DIRE ET JUGER que la réception des travaux devra se faire par un nouvel état des lieux en présence de tous les indivisaires afin de constater que l'état du bien est conforme au PV établi le 01 juin 2015. 
 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à rembourser dès la première demande, le coût des déplacements de chacun des indivisaires et à payer directement le coût du procès-verbal de constat qui sera établi afin de vérifier que la remise en état du bien est conforme à l’état constaté le 01/06/2015. 
 
Parallèlement, 
• ORDONNER la nomination d’un expert géomètre dans la mission d’établir un bornage contradictoire concernant l’état actuel de la propriété indivis des limites et la taille des terrains des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et de confirmer les possibilités optimales de divisions pour un partage en lots. 
 
• ORDONNER sur la base du bornage contradictoire, la nomination d’un expert dans les estimations immobilières et foncières dans la mission d’établir : 
- La valeur vénale du bien indivis dans sa globalité ainsi que, les estimations séparées des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], en cas de division en deux unités foncières. 
- Sur la base du PV de constat du 01/06/2015, établir la liste des dégâts et leur impact sur la valeur du bien, le coût de la remise état, et les causes avec la responsabilité. 
 
Concernant le partage, 
• CONSTATER que rien n’interdit la division par lots et qu’il existe plusieurs solutions de lots pouvant permettre le partage en nature ; 
 
• ORDONNER le partage par lots en nature du bien indivis ; 
 
• CONSTATER que Mme [B] [N] ne veut pas vendre ses parts, contrairement à Mme [Q] [A]. 

Par conséquent, 
• ORDONNER l’attribution préférentielle du lot de son choix à Mme [B] [N] en vertu de l’article 832-3 Code civil ; 
 
• DIRE ET JUGER que Mme [B] [N] bénéficiera du droit d’attribution préférentielle du choix de son lot en nature soit individuellement, soit en cas d’indivision majoritaire entre M. et Mme [N] détenant la valeur des 2 /3 du bien. 
 
• ORDONNER qu’il soit sursis au partage durant un délai de 2 ans permettant la valorisation d’une vente de la propriété indivis sans porter atteinte à la valeur des biens ; 
 
En toutes hypothèses, 
• CONDAMNER Mme [A] à verser à l’indivision les sommes suivantes : 
- 1.542,70 € pour des dépenses de frais et charges, 
- 2.480,90 € pour les dépenses des frais de déplacements, (2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N]) 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
- 25.500 € au titre des 212,50 jours travaillés par Mme [B] [N] et Monsieur [L] [N] (21.120 € pour Mme [B] [N] et 4.380 € pour Monsieur [L] [N]) 
 
• JUGER que Madame [B] [N] dispose de créances envers l’indivision en raison des avances de frais effectuées par ses soins : 
- 21.120,00 € au titre de l’indemnisation des jours travaillés ; 
- 1.542,70 € en remboursement des frais incombant à Madame [A] réglés par ses soins ; 
- 2.316,06 € de frais de déplacement pour l’entretien ou la gestion du bien indivis ; 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
 
• CONSTATER que le bien a été immobilisé pour la période allant du 01/06/2015 au 30/11/2023 à cause de Mme [A] et par conséquent ; 
 
• CONDAMNER Mme [A] à verser une indemnité d’occupation à l’indivision de : 
- 5.400 € au titre de l’occupation privative du 1er octobre 2013 au 28 décembre 2014 ; 
- 244.800 € au titre de l’occupation privative du 1er juin 2015 au 30 novembre 2023. 
- subsidiairement, condamner Madame [A] à verser 232.000 € au titre de la perte de chance de louer le bien et ainsi percevoir les loyers ; 
- DIRE que ces sommes seront partagées entre les indivisaires qui ont subi le blocage du bien, soit Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] ; 

• CONDAMNER Monsieur [X] à verser à Madame [B] [N] (qui a fait l’avance des frais pour le compte de l’indivision) des sommes de : 
- 482,93 € à l’indivision (soit le tiers des charges exposées depuis son acquisition) ; 
- 398,04 € en remboursement des frais de déplacement à la suite des manquements aux règles de l’indivision ; 
- 1.440 € au titre des 12 jours travaillés par Mme [B] [N] pour le compte de l’indivision ; 

Vu les dispositions de 1240 du code civil et suite au non-respect des termes de la donation-partage et de l’article 1231-1 et 1231-6 du Code civil, 

• CONDAMNER Mme [Q] [A] au paiement à Mme [B] [N] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. 
 
• CONDAMNER Mme [A] au versement à Madame [N] de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier résultant du comportement de Madame [A] et du non-respect par ses soins de l’acte de donation partage ; 
 
• CONDAMNER Mme [Q] [A] à verser à la concluante la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. 
 
• ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

A titre préliminaire, après avoir indiqué que sa demande d’intervention forcée doit être jugée recevable dès lors qu’elle est justifiée par le fait que Monsieur [K] [X] a acquis la part de Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision, elle demande la nullité de la vente conclue consentie par Madame [A] au motif que l’acte lui signifiant son droit de préemption était incomplet. 

Elle soutient que la demande de partage judiciaire de Madame [A] est irrecevable, au motif qu’elle n’avait entrepris préalablement aucune diligence en vue de parvenir à un partage amiable du bien indivis situé à [Localité 9] (78). Elle précise par ailleurs que Madame [A] a bloqué toute tentative de vente de ce bien. 

Elle fait valoir que la demande de licitation formée par la demanderesse est irrecevable, aux motifs qu’elle est propriétaire de 1/3 des parts de l’indivision et que le bien est commodément partageable. 

Elle demande en tout état de cause de constater que Madame [A] s’est désistée de ses demandes de partage de l’indivision immobilière et de vente sur licitation. 
 
Elle soutient que les demandes indemnitaires de Madame [A] sont infondées, au motif qu’elle ne démontre pas que ses coïndivisaires ont commis une faute. 

Elle fait valoir que Madame [A] doit être déchue de toute part dans la quotité disponible sur le bien indivis, en application de la clause pénale contenue dans l’acte de donation partage, au motif qu’elle a procédé à des attaques au partage. 

Elle souligne que Madame [A] est à l’origine des dégradations dans le bien indivis, situé à [Localité 9] (78), et estime qu’elle doit prendre en charge sa remise en état.

Elle sollicite l’attribution préférentielle d’un lot en nature du bien indivis de son choix, faisant valoir qu’elle l’a entretenu et qu’elle a fait l’avance des charges à Madame [A] pour éviter une accumulation de dettes et une vente aux enchères. 

Elle allègue que Madame [A] n’a pas procédé aux règlements des charges et frais de l’indivision qui lui incombaient et soutient être créancière à l’égard de l’indivision des sommes qu’elle énonce, dans la mesure où elle a effectué des dépenses pour la conservation et l’amélioration du bien indivis, et accompli des actes pour la conservation ainsi que la gestion administrative, financière et comptable de ce bien. 

Elle soutient que Madame [A] a joui privativement du bien indivis, en l’immobilisant du 1er juin 2015 au 1er décembre 2023, de sorte qu’elle qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision. 

Enfin, elle estime que Madame [A] a, de part son comportement, commis une faute à l’origine de son préjudice moral, qu’elle évalue à 10.000 euros, ainsi qu’un préjudice financier, qu’elle évalue à 5.000 euros. 

Au terme de ses conclusions récapitulatives n°4 signifiées par voie électronique le 16 mai 2023, Monsieur [L] [N] demande au tribunal de : 

« Vu le code de procédure civile et notamment les articles 1360, 1377 
Vu le code civil et notamment les articles 1147, 820, 
Vu les pièces 

❖ A TITRE PRINCIPAL : 
 
PRONONCER l’irrecevabilité de la demande de partage judiciaire de Madame [Q] [N] épouse [A] 
 
DONNER ACTE à Madame [Q] [N] épouse [A] de son désistement de sa demande de licitation du bien indivis. 
 
❖ A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL : 
 
CONSTATER que le bien est aisément partageable en nature 
 
ORDONNER la désignation d’un Notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision en cause. 

RENVOYER les parties devant le Notaire pour tenter un partage du bien et la fixation des éventuelles indemnités. 
 
CONSTATER qu’il n’existe aucune faute contractuelle imputable à Monsieur [L] [N] 
 
DEBOUTER Madame [Q] [N] épouse [A] de l’ensemble de ses demandes 

❖ EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] épouse [A] à verser à Monsieur [L] [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre. 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] épouse [A] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
 
CONDAMNER Madame [Q] [N] aux entiers dépens.

Il soutient que la demande de partage judiciaire de Madame [Q] [N] épouse [A] est irrecevable, aux motifs d’une part qu’elle n’a entrepris aucune diligence en vue de parvenir à un partage amiable du bien indivis situé à [Localité 9] (78), et d’autre part qu’elle n’a plus, ayant vendu sa part indivise du bien, qualité à agir. 

Il demande que Madame [A] soit déboutée de sa demande de licitation du bien indivis, au motif que ce dernier est commodément partageable. 

Il fait valoir que les demandes indemnitaires de Madame [A] sont infondées, celle-ci ne démontrant pas qu’il ait commis une quelconque faute. 

Enfin, il estime que la procédure initiée par Madame [A] est abusive et sollicite la condamnation de cette dernière au versement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-et-intérêts. 

Bien qu’ayant constitué avocat, Monsieur [K] [X] n’a pas conclu. 

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 avril 2025 a été mise en délibéré au 17 juin 2025.


MOTIFS 

En préambule, il convient de rappeler que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations”, de “donner acte”, de “dire et juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 


Sur la recevabilité de la demande en intervention forcée

La mise en cause, par Madame [B] [N], de Monsieur [K] [X] est justifiée par la cession que Madame [Q] [A] lui a faite de sa part indivise.

Elle a donné lieu à la jonction des procédures par le juge de la mise en état. La recevabilité de la demande n’est pas contestée. Etant désormais partie à la procédure, le jugement sera opposable à Monsieur [X] sans qu’il soit nécessaire d’en faire mention au dispositif. 





Sur la demande en partage : 
 
Au terme de ses dernières écritures, Madame [Q] [A] se désiste de sa demande de vente sur licitation du bien indivis au motif qu’elle a cédé sa part indivise par acte notarié du 26 juillet 2022 à Monsieur [X]. Elle maintient sa demande de voir désigner un notaire mais uniquement pour procéder aux opérations de comptes entre elle, sa sœur et son frère. Elle ne forme plus de demande en partage judiciaire.

Madame [B] [N], à ce sujet, demande que soit ordonné le partage par lots en nature mais sollicite l’attribution préferentielle du lot de son choix en vertu de l’article 832-3 du code civil et également un sursis au partage de deux ans pour permettre la valorisation d’une vente de la propriété indivise sans porter atteinte à la valeur des biens. 

Préalablement, à titre principal, elle demande de déclarer nulle la vente au profit de Monsieur [X]. 

Monsieur [L] [N], après avoir soulevé l’irrecevabilité de la demande en partage judiciaire, demande au tribunal de constater que le bien est aisément partageable en nature et d’ordonner la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision. 

Monsieur [K] [X], qui n’a pas conclu, ne formule aucune demande relative à cette indivision.

Sur la recevabilité des demandes de Madame [A]

Madame [B] [N] et Monsieur [L] [N] avaient soulevé l’irrecevabilité de la demande en partage et en licitation au motif que Madame [Q] [A] ne justifiait pas avoir respecté les dispositions de l’article 1360 du code de procédure civile en apportant la preuve qu’elle avait entrepris des diligences pour procéder à un partage amiable du bien indivis avant de saisir le tribunal. 

Monsieur [L] [N] a également soulevé l’absence de qualité à agir du fait de la vente de sa part indivise, initialement projetée à l’égard des époux [Z], et finalisée à l’égard de Monsieur [K] [X].

Dès lors que Madame [Q] [A] s’est désistée de sa demande en partage et en licitation, il n’est plus nécessaire de statuer sur la recevabilité de son action. 

Sur la demande en nullité de la vente à Monsieur [X]

L’article 815-14 du code civil dispose :
L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.
Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.
Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.
Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.

En l’espèce, Madame [B] [N] reproche à Madame [Q] [A] de ne pas lui avoir notifié la totalité des conditions indiquées à la promesse de vente (conditions suspensives, stipulation de pénalité, conditions et déclarations générales, réitération authentique, faculté de substitution, frais et obligations de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur, conventions particulières et autres dispositions inscrites sur le compromis). Elle relève qu’elle n’a pas été destinataire, à l’inverse de son frère, de la copie du compromis de vente signé entre les parties. Elle ajoute qu’il résulte de la lecture de ce compromis qu’il comportait des erreurs et inexactitudes. Elle en déduit que la déclaration du droit de préemption doit être déclarée nulle ainsi que l’acte de vente.

Il est exact que l’acte de signification du droit de préemption daté du 9 mai 2022 n’est pas accompagné de la copie du compromis de vente signé entre Madame [A] et Monsieur [X] qui permettait d’avoir connaissance de l’intégralité des conditions de vente alors que l’acte de signification du 13 juin 2022 à Monsieur [L] [N] comporte cette copie en annexe. Pour autant, l’acte d’huissier du 9 mai 2022 indique, conformément aux dispositions de l’article 815-14 du code civil, “le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir” puisque le bien est décrit, que l’identité, le domicile et la profession de l’acquéreur sont précisés, qu’il est fait mention du prix de vente, 300.000 euros et du fait qu’il est payable comptant. 

Il doit donc être considéré que la notification est régulière. 

La demande en nullité de l’acte de signification du droit de préemption et, subséquemment, en nullité de la vente sera rejetée.




Sur la sortie d’indivision

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y soit sursis par jugement ou convention. 

En l’espèce, Monsieur [L] [N], aux termes de ses écritures, souhaite cette sortie d’indivision, tout en indiquant que le bien est aisément partageable en nature, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner sa licitation, laquelle, en tout état de cause, n’est plus demandée. 

Madame [B] [N] formule également son intention de sortir de l’indivision mais demande qu’il soit sursis au partage. Elle formule une demande reconventionnelle en faisant valoir qu’il y a en l’espèce attaque au partage de la part de Madame [Q] [A] qui doit être sanctionnée par la déchéance de ses droits sur la quotité disponible.

Il convient de traiter préalablement la question de l’attaque du partage.

L’acte notarié de donation partage du 30 mai 1992 a prévu en page 8 une “CONDITION DE NE PAS ATTAQUER LE PARTAGE” rédigée comme suit :
“Le donateur impose expressément aux donataires qui s’y soumettent, la condition de ne pas attaquer le présent partage.
Si, cependant, ce partage vient à l’être, pour quelque motif que ce soit, par l’un des donataires, le donateur déclare priver de toute part dans la quotité disponible sur le bien ci-dessus désigné, celui qui se refusera à son exécution.
Et pour ce cas, il fait donation par preciput et hors part de cette quotité disponible à celui ou ceux des donataires contre lesquels l’action sera intentée, ce qui est accepté par les donataires.”

Madame [B] [N] soutient que par le biais de ses demandes indemnitaires, Madame [Q] [A] tente d’obtenir plus que sa part de la donation et en déduit qu’il s’agit d’une attaque au partage.
 
Les demandes indemnitaires de Madame [A] ne sauraient toutefois être assimilées à une attaque du partage qui est une action en justice visant à contester la régularité de l’acte de donation partage. 

La demande de sanction formée par Madame [B] [N] pour “attaque au partage” sera rejetée.
L'article 1361 du code civil dispose que le tribunal peut ordonner le partage ou la vente par licitation. 

L'article 826 du code civil dispose que l'égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle des droits dans l'indivision . S'il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu'il est nécessaire. 

L'article 830 du code civil dispose quant à lui que dans la formation et la composition des lots, on s'efforce d'éviter de diviser les unités économiques et autres ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait la dépréciation. 

En l’espèce, au moins un des indivisaires demande le partage.

Au regard des dispositions sus-visées, il convient d'ouvrir les opérations de compte, liquidation, partage. 

La sortie d'indivision va nécessiter l'attribution du bien immobilier à un indivisaire ou sa division, ou sa licitation. La désignation d'un notaire s'impose.

Néanmoins afin de faciliter le règlement des opérations de compte, liquidation, partage, il sera statué dès à présent sur les points de désaccord opposant les parties. 

Sur les mesures conservatoires sollicitées

- Indépendamment de sa demande de sursis au partage qu’elle formule dans l’hypothèse où l’expertise qu’elle sollicite révèlerait que le bien n’est pas partageable en nature ou par lot, Madame [B] [N] demande au tribunal d’ordonner la suspension durant deux ans de la possibilité pour Monsieur [K] [X] ou tout acquéreur des parts d’un indivisaire de recourir à l’article 815-2 du code civil.

Cet article dispose :
Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d'un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l'usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.

Non seulement il n’est pas dans l’intérêt des indivisaires d’empêcher toute mesure nécessaire à la conservation du bien indivis qui, comme cela résulte des écritures des parties, se dégrade, mais en outre, Madame [N] ne justifie pas du fondement juridique de sa demande de suspension pour une durée de deux ans. 

La demande sera rejetée.

- Madame [B] [N] demande qu’il soit ordonné, préalablement à la finalisation du partage, que le paiement de chaque future dépense liée au bien indivis supérieure à 300 euros validée par les 2/3 des indivisaires se fasse par chaque indivisaire sous 8 jours après envoi du justificatif et avec une pénalité de 50 euros par jour de retard en case de non-recouvrement.

Il n’est pas justifié du fondement juridique de cette demande consistant à durcir les conditions d’application de l’article 815-3 du code civil relatives au fonctionnement de l’indivision.

La demande sera rejetée.

- Madame [B] [N] demande qu’il soit ordonné, préalablement à la finalisation du partage, que le paiement des travaux dits d’urgence réclamés par les 2/3 des indivisaires soit imposable à tout nouvel acquéreur et ce, en avance sous 72 heures après présentation de devis, et avec pénalité de 1% du prix par jour de retard en cas de non-recouvrement.

Rien ne justifie de déroger à la procédure prévue à l’article 815-6 du code civil en cas d’urgence devant le président du tribunal. 

La demande sera rejetée.
 
Au final, les demandes relatives aux mesures conservatoires sollicitées seront rejetées.

Sur les demandes préliminaires au partage

Sur la demande de remise en état du bien

Madame [B] [N] demande au tribunal de condamner Madame [Q] [A] à remettre le bien indivis en état à ses frais en faisant valoir qu’elle-même et son frère [L] [N] se sont occupés du bien entre 2012 et 2015, que Madame [A] n’a jamais payé sa part des travaux d’entretien et qu’à partir de juin 2015, elle a imposé aux indivisaires son accord de jouissance du bien passé avec la société [1] qui voulait acquérir le bien, le rendant indisponible jusqu’en juin 2019. Elle soutient que durant cette période de blocage, de 2015 à 2019, Madame [A] a choisi délibérément de ne pas entretenir le bien, engendrant des dégradations et détériorations qu’elle indique prouver en produisant les constats d’huissier qu’elle a fait établir le 1er juin 2015 et le 23 octobre 2019.

Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 815-13 alinéa 2 du code civil et demande au tribunal de condamner Madame [Q] [A] sous astreinte à remettre le bien en état, avec réception des travaux en présence de tous les indivisaires.
 
L’article 815-13 du code civil dispose :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Si Madame [B] [N] justifie de la dégradation du bien entre 2015 et 2019 par la communication des constats d’huissier qu’elle a fait établir, elle n’établit pas que cette dégradation résulte des seuls agissements fautifs de Madame [A]. L’immobilisation du bien, qui aurait pu être vendu dès 2015 malgré la caducité de la promesse, résulte manifestement également de la résistance des coïndivisaires qui ne veulent pas vendre mais qui ne sont pas non plus en mesure, financièrement, d’entretenir le bien ou de racheter la part de celui qui souhaitait sortir de l’indivision.

La demande de remise en état formée à l’encontre de Madame [A] sera rejetée. 

Sur la demande de désignation d’un géomètre et d’un expert

Madame [B] [N] demande la désignation d’un expert géomètre avec pour mission d’établir un bornage contradictoire concernant l’état actuel de la propriété indivise, des limites et la taille des terrains des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et de confirmer les possibilités optimales de division pour un partage par lots. Elle demande ensuite la désignation d’un expert en estimations immobilières et foncières pour établir la valeur vénale du bien indivis dans sa globalité ainsi que les estimations séparées des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] en cas de division en deux unités foncières. Elle demande également qu’il ait pour mission d’établir l’impact des dégradations sur la valeur du bien suite au blocage du bien indivis en 2015 sur la base du procès-verbal de constat du 1er juin 2015, la liste des dégâts, le coût de la remise en état, les causes et les responsabilités.

Les autres parties ne se sont pas exprimées sur cette demande de désignation d’experts qui n’est formulée que par elle.

L’article 146 du code de procédure civile dispose :
Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les mesures sollicitées ont pour but de permettre à Madame [N] de faire la preuve que le bien est partageable. Il lui appartiendra de faire valoir cette prétention devant le notaire commis en apportant tous les éléments de preuve nécessaire. Elle est propriétaire indivis du bien. Elle y a accès, elle peut faire appel elle-même à un géomètre pour établir le bornage qu’elle évoque. 

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 1365 du code de procédure civile au terme desquelles : “Le notaire convoque les parties et demande la production de tout document utile à l'accomplissement de sa mission.
Il rend compte au juge commis des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à en faciliter le déroulement.
Il peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s'adjoindre un expert, choisi d'un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.”

Les demandes d’expertise portant sur la division et la valeur des lots sont en l’état prématurées.

S’agissant de l’expertise visant à établir l’impact des dégradations sur la valeur du bien suite au blocage du bien indivis en 2015 sur la base du procès-verbal de constat du 1er juin 2015, la liste des dégâts, le coût de la remise en état, les causes et les responsabilités, elle vise manifestement à suppléer la carence de Madame [B] [N] dans l’administration de la preuve. 

Madame [B] [N] sera déboutée de ses demandes d’expertise.

Sur la demande de sursis au partage

Madame [B] [N] demande un sursis au partage de deux ans en application de l’article 820 du code civil si l’expertise devait démontrer que le partage en nature ou par lot est impossible. 

L’article 820 du code civil dispose :
“A la demande d'un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l'un des indivisaires ne peut reprendre l'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dépendant de la succession qu'à l'expiration de ce délai. Ce sursis peut s'appliquer à l'ensemble des biens indivis ou à certains d'entre eux seulement.
S'il y a lieu, la demande de sursis au partage peut porter sur des droits sociaux.”

Il y a lieu, à titre liminaire, de relever que la demande de sursis au partage est formulée pour le cas où l’expertise démontrerait que le partage en nature ou par lot est impossible. Or, il n’est pas fait droit à la demande d’expertise avant partage. 

En tout état de cause, Madame [B] [N] demande ce sursis au partage afin de permettre le retrait ou le partage des biens de succession stockés dans la propriété suite au refus de Madame [Q] [A] du partage amiable. Madame [N] justifie en outre sa demande par le souhait de vendre le bien au meilleur prix par agence, sans licitation. 

Or, la nécessité de procéder au retrait ou au partage des biens stockés dans la propriété ne justifie pas de retarder les opérations de partage. En outre, aucune licitation n’est ordonnée préalablement au partage. Il convient de rappeler que Monsieur [X] a manifesté son intérêt pour racheter les parts indivises des consorts [N].

En l’état, la demande de sursis à exécution du partage sera rejetée. 




Sur la demande d’attribution préférentielle

Madame [B] [N] fonde sa demande d’attribution préférentielle du lot en nature dont elle entend faire le choix, soit individuellement, soit en cas d’indivision majoritaire avec son frère, sur le fondement de l’article 832-3 du code civil. Elle fait valoir qu’elle est très attachée à cette maison, achetée par ses parents à sa naissance, et dans laquelle elle a vécu avant et après leur donation partage. Elle ajoute qu’elle l’a entretenue, pour éviter sa détérioration, à la demande de sa mère, entre 2012 et 2015. 

L’article 832-3 du code civil dispose :
L'attribution préférentielle peut être demandée conjointement par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis.
A défaut d'accord amiable, la demande d'attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence.
En cas de demandes concurrentes, le tribunal tient compte de l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir. Pour l'entreprise, le tribunal tient compte en particulier de la durée de la participation personnelle à l'activité.

En l’espèce, non seulement Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande d’attribution préférentielle, mais en outre Madame [B] [N] demande en réalité à choisir le lot qui lui serait attribué s’il s’avérait que le bien était partageable, ce qui n’est pas établi. 

Les conditions d’application des dispositions de l’article 832-3 du code civil ne sont donc pas réunies. La demande sera rejetée.

Sur les demandes au titre du compte d'indivision :

L’article 815-12 du code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

L’article 815-13 du code civil dispose :
Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

S’agissant ainsi des comptes d’administration de l’indivision, les sommes exposées par les coïndivisaires pour le compte de celle-ci ou qui lui sont dues donnent lieu à la fixation de créances qui seront intégrées par le notaire à l’actif ou au passif de la masse à partager mais non à une condamnation à paiement au profit d’un coïndivisaire à l’encontre d’un autre coïndivisaire. 

Il convient de reprendre les demandes formulées exclusivement par Madame [B] [N], soit à l’encontre de sa sœur, Madame [Q] [A], soit à l’encontre de Monsieur [K] [X].

Sur les demandes dirigées contre Madame [Q] [A]

Au terme du dispositif de ses écritures, Madame [N] demande au tribunal de :
« CONDAMNER Madame [A] à verser à l’indivision des sommes suivantes :
- 1.542,70 € pour des dépenses de frais et charges, 
- 2.480,90 € pour les dépenses des frais de déplacements, (2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N]) 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, 
- 25.500 € au titre des 212,50 jours travaillés par Mme [B] [N] et Monsieur [L] [N] (21.120 € pour Mme [B] [N] et 4.380 € pour Monsieur [L] [N]) 
 
et JUGER que Madame [B] [N] dispose de créances envers l’indivision en raison des avances de frais effectuées par ses soins : 
- 21.120,00 € au titre de l’indemnisation des jours travaillés ; 
- 1.542,70 € en remboursement des frais incombant à Madame [A] réglés par ses soins; 
- 2.316,06 € de frais de déplacement pour l’entretien ou la gestion du bien indivis ; 
- 1.460,00 € au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés, 
- 86,86 € au titre des frais postaux, 
- 785,60 € au titre du coût de télésurveillance, »

En réalité, les demandes distinctes portent sur les mêmes dépenses, les montants incluant ou pas les dépenses ou créances de Monsieur [L] [N] qui ne formule toutefois aucune demande à ce stade de la procédure.

- S’agissant des dépenses de frais et charges évaluées à 1.542,70 euros.

Madame [B] [N] communique certes un tableau établi par elle-même mais accompagné des justificatifs de chacune de ses dépenses pour l’entretien du bien indivis ou le paiement des factures d’eau ou d’électricité. 

Exclusions faite des frais postaux qui ne sont pas justifiés et qui sont d’ailleurs réclamés deux fois puisqu’il existe une demande distincte portant sur 86,86 euros, elle est créancière à l’égard de l’indivision de la somme totale de 4.443,46 euros.

Madame [N] ne peut cependant demander au tribunal de condamner Madame [A] à verser à l’indivision sa quote part. Elle peut demander qu’il soit jugé qu’elle même est créancière à l’égard de l’indivision mais de la somme totale qu’elle a engagée et non pas seulement des frais incombant à sa sœur. 

Telle qu’elles sont formulées, les demandes au titre de ces frais ne pourront qu’être rejetées. 

- S’agissant des dépenses des frais de déplacements, soit au terme du dispositif des conclusions, 2.316,06 € engagés par Mme [B] [N] et 164,84 € par Monsieur [L] [N], Madame [N] soit demande à voir condamner Madame [A] à payer à l’indivision à la somme totale de 2.480,90 €, soit demande au tribunal de juger que Madame [N] dispose d’une créance à l’égard de l’indivision de 2.316,06 euros. 

Rien ne justifie que des frais de déplacement exposés par l’un ou l’autre des coïndivisaires pour se rendre sur les lieux du bien dont il est propriétaire indivis soient partagés à parts égales entre les coïndivisaires, quand bien même le déplacement aurait eu pour objectif d’entretenir le bien. 

Il s’avère en outre que certains déplacements ont été réalisés pour faire établir des constats d’huissier ou des expertises destinés à être produits dans le cadre de la présente procédure et non pas pour entretenir le bien.

En outre, les demandes sont mal formulées puisque Madame [N] demande la condamnation de Madame [A] à verser à l’indivision la totalité des frais de déplacement d’elle-même et de son frère.

Les demandes formulées à ce titre seront rejetées. 

- S’agissant des demandes au titre des frais de constat d’huissiers et expertise réalisés

Ces frais n’ont pas été engagés pour conserver le bien indivis mais dans l’intérêt exclusif d’un des coïndivisaires. 

Les demandes seront rejetées.

- S’agissant des demandes au titre des frais postaux.

Il n’est pas justifié de ce que cette dépense devrait incomber à l’indivision.

- S’agissant du coût de télésurveillance.

Il résulte des motifs figurant dans le corps de ses conclusions que Madame [N] demande que Madame [A] soit condamnée à la rembourser du montant total de la télésurveillance de mars 2014 à mai 2015 inclus au motif qu’elle estime que cette télésurveillance a été rendue nécessaire du fait que Madame [A] avait remis des clés du bien à des tiers. 

Comme pour la problématique des frais et charges, rien ne justifie de faire supporter à Madame [A] seule des frais relatifs au bien indivis. La demande, telle qu’elle est formulée, sera rejetée.

S’agissant de la demande visant à juger que Madame [N] dispose d’une créance de 785,60 euros envers l’indivision au titre du coût de télésurveillance qu’elle a assumé, il s’avère que la pièce 49 qu’elle verse aux débats ne permet pas de justifier de cette dépense, seules deux factures étant communiquées (mars 2014 et juin 2014). Elle sera également rejetée.

- S’agissant de la demande d’indemnisation des jours travaillés. 

L’article 815-12 du code civil dispose :
L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

Alors que Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande à ce titre, Madame [B] [N] soutient que Madame [A] doit verser à l’indivision la somme de 21.120 € pour ses jours travaillés et celle de 4.380 € pour les jours travaillés de Monsieur [L] [N].

S’il n’est pas contestable que tous deux ont passé du temps à s’occuper de la propriété et à la maintenir en état pendant quelques années, ce temps passé ne saurait être valorisé dès lors qu’il ne peut être assimilé à une gestion professionnelle d’un bien indivis mais plutôt à une gestion en bon père de famille, s’agissant surtout pour eux de ne pas laisser se dégrader le bien, dont ils sont propriétaires indivis. 

Il est d’ailleurs paradoxal de réclamer la condamnation de Madame [A] à remettre en état le bien au motif qu’elle l’aurait laissé se dégrader depuis le constat d’huissier du 1er juin 2015 tout lui en demandant l’indemnisation du temps passé à des travaux de conservation et d’amélioration jusqu’au 1er août 2022.

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [K] [X]

Madame [B] [N] demande au tribunal de condamner Monsieur [X] à lui verser, au motif qu’elle a fait l’avance des frais pour le compte de l’indivision, les sommes de : 
- 482,93 euros à l'indivision (soit le tiers des charges exposées depuis son acquisition) ; 
- 398,04 euros en remboursement des frais de déplacement à la suite des manquements aux règles de l'indivision ; 
- 1.440 euros au titre des 12 jours travaillés par Mme [B] [N] pour le compte de l'indivision ; 

La somme de 482,93 eurosdont Madame [N] réclame le paiement à Monsieur [X] et qui correspondrait au tiers des dépenses qu’elle a engagées depuis qu’il a acquis la part indivise de Madame [A] n’est pas justifiée par la pièce n°71 qu’elle vise et qui laisse apparaître des dépenses de l’ordre de 789,19 euros.

En tout état de cause, Madame [N] peut demander que sa créance soit portée au compte de l’indivision mais pas que la somme lui soit versée directement par Monsieur [X]. 

Sa demande, telle qu’elle est formulée, sera rejetée.

Pour les mêmes motifs que ceux qui ont été exposés précédemment, les demandes de remboursement des frais de déplacement ou pour les jours travaillés pour le compte de l’indivision seront également rejetées.

Il sera renvoyé au notaire commis pour faire les comptes entre les parties.

Sur l'indemnité d'occupation : 

L’article 815-9 du code civil dispose :
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. 

Il appartient à celui qui réclame une indemnité d'occupation d'établir que l’un des coïndivisaires a bénéficié de la jouissance privative du bien. 

En l’espèce, Madame [B] [N] fait valoir que Madame [Q] [A] a détourné l’usage du bien indivis en l’utilisant comme garde-meuble, contre l’avis des autres indivisaires, affirmant qu’elle a toujours détenu la clé du bien. Elle affirme que cela a gêné les opérations de remise en état du bien, les visites destinées à obtenir sa vente, que cela a généré des frais plus importants d’assurance et empêché de mettre le bien en location. Elle demande une indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre 2013 au 28 décembre 2014. 

Toutefois, le fait, s’il était avéré, pour Madame [A] d’avoir entreposé des objets personnels dans la maison indivise n’établit pas que les consorts [N] ne pouvaient accéder au bien. 

Madame [B] [N] sollicite également une indemnité d’occupation pour la période du 1er juin 2015 au 1er juin 2022 au motif que Madame [A] avait conclu avec la SARL [1] une convention pour lui accorder la jouissance du bien et que la société s’est comportée en propriétaire du bien indivis, allant jusqu’à le remettre en vente en agence et se faisant adresser son courrier à l’adresse du bien indivis. Elle ajoute que Madame [A] a contribué au blocage du bien indivis en sollicitant sa vente forcée et en tentant de vendre ses parts dans l’indivision à des tiers à plusieurs reprises. 

Ces allégations sont cependant insuffisantes à établir une jouissance privative du bien indivis, d’autant plus que Madame [N] établit qu’elle s’est rendue à plusieurs reprises à [Localité 9] pour entretenir le bien. 

Il y a d’ailleurs lieu de remarquer que Monsieur [L] [N] ne formule aucune demande à ce titre.

La demande sera rejetée.

Madame [B] [N] demande à titre subsidiaire la condamnation de Madame [A] à indemniser les coïndivisaires pour la perte de chance de pouvoir louer le bien et ainsi de percevoir des revenus. Elle évalue cette perte de chance à 232.000 euros. 

Il ne résulte d’aucun des éléments du dossier que les coïndivisaires ont envisagé de mettre en location le bien indivis et qu’ils en ont été empêchés par les agissements fautifs de Madame [A].

La demande subsidiaire sera rejetée.
 
Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts :

Sur les demandes de Madame [A]

Madame [Q] [A] demande à être indemnisée du préjudice résultant du retard de la vente du bien et de la privation d’une partie du prix de vente. Elle rappelle les conditions de signature de la promesse de vente le 29 décembre 2014 pour le prix de 1.200.000 euros qui était demandé par son frère et sa sœur, et que si la vente avait eu lieu le 23 juillet 2015, elle aurait perçu 400.000 euros. Elle soutient qu’elle a été privée de cette somme par la faute de Madame [B] [N] qui ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé chez le notaire pour la vente. Elle demande les intérêts qu’elle aurait pu percevoir sur la somme de 400.000 euros à compter de 2015 qu’elle évalue à 60.000 euros. 

Madame [A] demande également l’indemnisation du préjudice lié aux frais pour le bien indivis entraînés par le blocage de la vente amiable, indiquant en particulier, avoir réglé les taxes foncières depuis 2015. Elle demande à voir prendre en compte cet élément devant le notaire commis.

Madame [A] reproche à son frère et à sa sœur d’avoir empêché par tout moyen la vente du bien indivis à un prix raisonnable, refusant de lui racheter ses parts indivises, ne donnant pas suite aux propositions d’achat qui leur avaient été faites, sans l’en informer. Elle évalue ce préjudice à 100.000 euros qui correspond à la différence entre ce qu’elle aurait pu obtenir et ce qu’elle a perçu lorsqu’elle a fini par trouver un acquéreur de sa part indivise. 

En défense à ces demandes, Monsieur [L] [N] soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, rappelant que Madame [A] avait déjà formé une demande de dommages et intérêts à l’encontre de son frère et de sa sœur à l’occasion de la procédure menée par la société [1] et que le tribunal, confirmé par la cour d’appel, a jugé que la promesse de vente était caduque aux torts de la société. Il rappelle qu’il était présent au rendez-vous chez le notaire du 23 juillet 2015. Il relève que l’indisponibilité du bien jusqu’à la décision de la cour d’appel en 2021 n’est pas de son fait. Il ajoute que Madame [A] fait elle-même obstruction aux opérations de partage de la succession. Il souligne que les offres d’achat du bien indivis n’auraient pas nécessairement abouti et que certaines étaient d’un montant inférieur à ce que Madame [A] a pu percevoir en vendant sa part indivise. 

Il s’oppose également à la demande de remboursement des frais que Madame [A] aurait exposés pour l’entretien du bien immobilier à défaut du moindre justificatif de réglement, indiquant qu’elle n’a réglé que le tiers des taxes foncières. 

Il conclut au rejet de la demande en paiement de la somme de 100.000 euros qu’elle aurait pu percevoir et placer, soulignant l’absence de démonstration chiffrée ou de preuve de ses difficultés financières. 

Madame [B] [N] fait valoir, comme son frère, que le tribunal a déjà été saisi d’une demande de dommages et intérêts formée contre elle par Madame [A] au motif qu’elle avait refusé la réitération de la vente et que le tribunal, confirmé par la cour d’appel, a rejeté cette demande. Elle en déduit que cette demande est irrecevable pour avoir déjà été jugée. Elle ajoute que si l’acquéreur s’est finalement désisté, c’est en raison du changement de PLU dont elle n’est pas responsable. 

Elle fait valoir qu’elle ne pouvait donner suite aux propositions d’achat tant que la procédure était toujours en cours avec la société [1] et qu’en tout état de cause, les offres ne pouvaient pas être acceptées telles qu’elles étaient présentées. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir exercé son droit de préemption. 

*****

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucune des parties, au terme du dispositif de ses conclusions, ne demande au tribunal de déclarer la demande de dommages et intérêts irrecevable pour autorité de la chose jugée, quand bien même les consorts [N] évoqueraient le fait que le tribunal de grande instance de Versailles puis la cour d’appel ont déjà été amenés à se prononcer sur cette question. 

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, et l'article 1241 du même code ajoute que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L'article 9 du code de procédure civile fait obligation à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

Il incombe dès lors à celui qui invoque un préjudice de rapporter la preuve de l'existence d'un préjudice, d'une faute commise par la personne à laquelle il l'impute et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, s’agissant de la première demande d’indemnisation à hauteur de 60.000 euros, aucune faute ne peut être reprochée à Monsieur [L] [N] qui était d’accord pour vendre le bien et qui s’est présenté chez le notaire lorsqu’il en a été sommé pour signer la vente, après l’échéance fixée dans la promesse de vente. 

S’agissant de Madame [B] [N], son absence chez le notaire ne peut être caractérisée de fautive dès lors qu’elle avait déjà fait savoir que selon elle, la promesse de vente était caduque et que l’issue de la procédure judiciaire menée par la société [1] lui a confirmé qu’elle avait raison.

S’il y a eu d’autres propositions d’achat du bien indivis par la suite, il n’est pas établi qu’elles n’ont pas été menées à terme en raison du comportement fautif de Monsieur [L] [N] ou de Madame [B] [N]. Madame [A] prétend ne pas avoir été informée de toutes ces propositions mais les personnes intéressées ont su la trouver pour établir des attestations à l’occasion de la présente procédure. En tout état de cause, rien ne permet d’établir que ces propositions pouvaient aboutir à une vente aux conditions qui auraient été acceptables et acceptées par l’ensemble des coïndivisaires. 

En l’absence de faute caractérisée, cette première demande indemnitaire sera rejetée. 

S’agissant de la demande au titre des frais exposés par Madame [A], il y a lieu de relever qu’elle n’est pas chiffrée, qu’il n’est pas justifié du paiement des taxes foncières en particulier, et que Madame [A] demande uniquement à voir prendre en compte les frais qu’elle a exposés devant le notaire commis, ce dont il résulte qu’elle ne formule en réalité aucune demande à ce titre devant le tribunal. 

En tout état de cause, au vu des développements précédents dont il résulte qu’aucune faute n’est établie à l’égard des consorts [N], il ne peut être fait droit à une demande indemnitaire portant sur des frais d’entretien rendus nécessaires par l’absence de vente du bien. 

Elle sera rejetée. 

Sur la somme de 100.000 euros réclamée correspondant à la différence entre ce que Madame [A] aurait pu percevoir si la vente avait eu lieu en 2015 et ce qu’elle a perçu en vendant sa part indivise en 2022, dès lors qu’aucune faute de Monsieur [N] ou de Madame [N] n’est caractérisée comme étant en lien avec la non-réalisation de la vente, la demande indemnitaire ne peut qu’être rejetée. 

Sur les demandes de Madame [B] [N]

Madame [N] demande la condamnation de Madame [A] à l’indemniser de son préjudice moral aux motifs qu’elle a adopté un comportement contraire aux intérêts de l’indivision en soutenant la procédure diligentée par la société [1], en initiant la présente procédure sans démarche amiable alors que le partage était envisageable, en persistant dans son refus d’assumer sa part des frais, dépenses indivises et en s’abstenant de maintenir le bien en l’état. 

Il résulte de la chronologie des procédures, des événements, des courriers adressés par Madame [N] à Madame [A] et des conclusions des parties que les reproches formulés sont en réalité réciproques et découlent d’une mésentente profonde entre les deux soeurs qui n’ont pas su dépasser leur conflit personnel pour l’intérêt supérieur de l’indivision. Il en résulte une perte de temps, d’argent et d’énergie considérables pour un bien immobilier qui a néanmoins, avec le temps, perdu de sa valeur. De la même manière que Madame [N] reproche à Madame [A] de lui avoir porté préjudice pendant plus de neuf ans en cessant d’entretenir le bien qui n’avait pu être vendu, Madame [A] reproche à Madame [N] d’avoir tout fait pour empêcher la vente du bien indivis auquel elle admet être très attachée. 

Si Madame [N] a des raisons de souffrir moralement de la situation, les éléments qu’elle invoque sont insuffisants à caractériser une faute de nature à permettre son indemnisation à hauteur des 10.000 euros qu’elle réclame. 

Madame [N] demande l’indemnisation de son préjudice financier qu’elle estime à 5.000 euros en faisant valoir, à l’appui de sa demande, le fait que sa sœur n’a pas participé à l’entretien du bien depuis dix ans. La demande est cependant redondante avec celle qui consiste à demander à faire les comptes d’indivision entre les parties.

La demande, dont le quantum n’est au demeurant pas justifié, sera rejetée. 

Sur la demande de Monsieur [L] [N] au titre de la procédure abusive

Monsieur [L] [N] demande la condamnation de Madame [A] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. 

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si la partie a agi dans une intention malicieuse ou avec mauvaise foi, dès lors qu’un préjudice résulte de la faute commise. 

En l’espèce, la présente instance a été rendue nécessaire au regard du litige existant entre les parties au sujet du bien indivis. Les défendeurs sont d’ailleurs d’accord avec la nécessité d’ordonner l’ouverture des opérations de partage. 

La demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] [N] à l’encontre de sa sœur Madame [Q] [A] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties qui seront condamnées à les payer à proportion de leur part indivise sans distraction.

S'agissant d'une procédure de partage diligentée dans l'intérêt commun des coïndivisaires, et au vu du caractère familial du litige et des relations conflictuelles entre les parties, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune d'elles les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.

Les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetée. 

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige au regard de la date de son introduction, en raison de l’ancienneté de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que Madame [Q] [N] épouse [A] a cédé sa part indivise portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78) par acte notarié du 26 juillet 2022, 

CONSTATE que Madame [Q] [N] épouse [A] se désiste de sa demande de vente sur licitation du bien indivis, ne formant plus qu’une demande d’ouverture des opérations de comptes entre les parties ; 

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’assignation de Madame [Q] [N] épouse [A] au regard de son désistement de sa demande en partage et en licitation ;

CONSTATE que Monsieur [K] [X] est partie au litige ; 

REJETTE la demande en nullité de la vente par Madame [Q] [N] épouse [A] de sa part indivise sur le bien immobilier à Monsieur [K] [X]; 


REJETTE la demande de Madame [B] [N] en sanction de Madame [Q] [N] épouse [A] pour attaque du partage ; 

ORDONNE l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision portant sur le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9] (78) dont sont désormais propriétaires indivis Madame [B] [N], Monsieur [L] [N] et Monsieur [K] [X] ;

DESIGNE pour y procéder :

Maître [R] [F], notaire à [Localité 13]
[Courriel 1]

CONSTATE l’absence de demande de licitation du bien indivis ;

REJETTE les demandes de mesures conservatoires sollicitées par Madame [B] [N] ;

REJETTE les demandes préliminaires au partage formées par Madame [B] [N], à savoir la remise en état du bien à la charge de Madame [Q] [N] épouse [A], la désignation d’un expert géomètre et la désignation d’un expert en immobilier;

REJETTE la demande de sursis au partage ; 

REJETTE la demande d’attribution préférentielle d’un lot de son choix formée par Madame [B] [N] ; 

DIT qu'il appartiendra au notaire chargé des opérations de liquidation de l'indivision d'établir le compte d'administration du bien jusqu'au partage, et de déterminer les créances éventuelles de chaque indivisaire au vu des justificatifs qui lui seront remis par les parties et ce en distinguant deux périodes :
- celle au cours de laquelle le bien était indivis à Madame [B] [N], Monsieur [L] [N] et Madame [Q] [N] épouse [A], soit jusqu’au 25 juillet 2022 ;
- celle courant du 26 juillet 2022 jusqu’au partage où Monsieur [K] [X] s’est substitué à Madame [Q] [N] épouse [A] dans l’indivision ;

REJETTE en l’état les demandes de Madame [B] [N] relatives aux frais exposés pour l’indivision dirigées contre Madame [Q] [N] épouse [A];

REJETTE en l’état les demandes de Madame [B] [N] relatives aux frais exposés pour l’indivision dirigées contre Monsieur [K] [X] ;


REJETTE la demande de fixation d’une indemnité d’occupation à l’égard de Madame [Q] [N] épouse [A] ;
 
REJETTE la demande subsidiaire d’indemnisation de l’indivision par Madame [Q] [N] épouse [A] au titre de la perte de chance de louer le bien indivis ;

DIT que le notaire dressera un état liquidatif établissant les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, dans le délai d'un an suivant sa désignation, ce délai pouvant être suspendu ou prorogé dans les conditions prévues aux articles 1369 et 1370 du code de procédure civile ; 

DIT qu'à cette fin, le notaire :
- convoquera les parties et demandera la production de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- pourra se faire communiquer tous renseignements bancaires concernant les parties directement auprès des établissements concernés, des fichiers FICOBA ou AGIRA sans que le secret professionnel puisse lui être opposé,
- pourra s'adjoindre un expert dans les conditions prévues par l'article 1365 du code de procédure civile, aux frais préalablement avancés par les parties dans le délai d'un mois à compter de la demande qui leur en sera adressée par le notaire,
- rendra compte au juge commis des difficultés éventuellement rencontrées et pourra solliciter de lui toutes mesures propres à en faciliter le déroulement,
- pourra, à défaut de présentation des copartageants, les mettre en demeure par acte extrajudiciaire de se faire représenter dans les formes et aux conditions prévues aux articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile ;

DESIGNE le président de la première chambre du tribunal judiciaire de Versailles ou tout juge de la première chambre pour surveiller les opérations de comptes, liquidation et partage, faire rapport sur l'homologation de la liquidation s'il y a lieu, veiller au respect du délai prévu à l'article 1369 du code de procédure civile, et statuer sur les demandes relatives au partage ;
 
DIT qu'en cas d'empêchement du magistrat ou du notaire commis, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur requête de la partie la plus diligente ;
 
DIT qu'en cas de désaccord des copartageants sur le projet d'acte liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmettra au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d'état liquidatif ; le cas échéant, le greffe invitera les parties non représentées à constituer avocat, et le juge commis pourra entendre les parties ou leurs représentants et le notaire et tenter une conciliation, ou il fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistant, en qualité de juge de la mise en état ;


 
REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [Q] [N] épouse [A] à l’encontre de Monsieur [L] [N] et de Madame [B] [N], 

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [B] [N] contre Madame [Q] [N] épouse [A] ;
 
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [L] [N] contre Madame [Q] [N] épouse [A] ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; 

DIT que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de partage et répartis entre les parties à proportion de leur part dans l’indivision, sans distraction ; 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement, 

ORDONNE le retrait du rôle. 




Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 815-2, code civil 830, code de procedure civile 1365, code civil 1361, code de procedure civile 1370, code civil 826, code civil 820, code civil 841-1, code civil 815-12, code civil 815-6, code civil 815-14, code civil 832-3, code civil 815-3, code de procedure civile 815-5-1, code civil 815-13, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1367, code de procedure civile 1369). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/01321

  en commun : code civil 815-2, code de procedure civile 1365, code de procedure civile 1370, code civil 815-12, code civil 815-3, code civil 815-13, code de procedure civile 1369

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/02002

  en commun : code civil 830, code de procedure civile 1365, code civil 826, code civil 820, code de procedure civile 1377

• 20 août 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 24/01477

  en commun : code de procedure civile 1365, code de procedure civile 1370, code civil 841-1, code civil 832-3, code civil 815-13, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1367, code de procedure civile 1369

• 17 juin 2025 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 23/03906

  en commun : code civil 830, code civil 826, code civil 832-3

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/06530

  en commun : code de procedure civile 1365, code de procedure civile 1370, code civil 841-1, code civil 815-6, code civil 815-13, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1367, code de procedure civile 1369

• 11 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00711

  en commun : code de procedure civile 1365, code civil 820, code civil 841-1, code civil 815-13, code de procedure civile 1377, code de procedure civile 1369

• 17 décembre 2024 · Tribunal judiciaire d'Évreux · Partages - Désigne un notaire et un juge commis pour conduire et superviser les opérations préalables au partage · n° 21/03228

  en commun : code civil 830, code civil 826, code civil 815-14

• 27 mai 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 24/02362

  en commun : code civil 826, code civil 815-6, code civil 815-3, code civil 815-13

Mise à jour de la source le 2025-06-17T18:46:00.919Z.