Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, TPBR, 14 novembre 2025, n° 25/00006

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Madame [I] [T] née [W] est notamment propriétaire de parcelles de terrain de nature agricole sises sur le territoire de la commune d’Ardes (63420) cadastrées section A numéros 124, 127, 130, 131,132, 133,136, 152,154, 885, 946, 973, 974, 980 et 981, d’une contenance totale de 8ha 30a 37ca.

Un bail rural verbal a été consenti à Monsieur [C] [V] sur ces parcelles.

Suivant courrier recommandé du 4 février 2025, Maître [M] [U], notaire à Saint-Germain-Lembron, a notifié à Monsieur [C] [V] l’intention de Madame [I] [T] née [W] de vendre ses biens immobiliers situés lieu-dit Rivière l’Evêque et Chabetout, 63420 Ardes et Le Grand Champ, 63420 Rentières, incluant les parcelles données à bail. Le courrier précisait qu’il était question d’un « ensemble immobilier indivisible composé » d’une maison d’habitation (parcelles A1074 et A1071) et des parcelles de diverses natures, dont les références cadastrales été reprises dans un tableau. 

Le courrier reprenait la situation locative des parcelles prises à bail par « le GAEC DES MOULINS, dont le gérant est Monsieur [C] [V] ». Au titre de la purge du droit de préemption du fermier en place, ont été notifiés le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée. Le prix de vente a été fixé à 99 000 € et il était indiqué au preneur que cette notification valait offre de vente au prix et conditions reprises et qu’il devait faire connaître sa décision avant l’expiration d’un délai de deux mois à sa bailleresse.

Par courrier daté du 27 mars 2025, Monsieur [C] [V] a indiqué à Madame [I] [T] née [W], par l’intermédiaire de son conseil, que :

• C’était lui qui était titulaire du bail et du droit de préemption afférent et non le GAEC ; 
• Il contestait le caractère indivisible des biens vendus ;
• Il entendait exercer son droit de préemption en application des articles L. 412-1 et suivants du code rural et la pêche maritime, à titre conservatoire et pour garantir ses droits, sous réserve de la validation de la notification et de la fixation des conditions de la vente par le tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand ;
• Il était contraint de saisir ledit tribunal en nullité de la notification et, à titre subsidiaire, en demande de fixation des conditions de la vente.

Par requête déposée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand, le 2 avril 2025, Monsieur [C] [V] a demandé de convoquer Madame [I] [T] née [W] à une audience de conciliation et, à défaut de conciliation, de prononcer la nullité de la notification de vente du 4 février 2025, à titre principal et, à titre subsidiaire, de lui donner acte de l’exercice de son droit de préemption et de fixer la valeur des parcelles litigieuses, en ordonnant avant-dire droit une expertise judiciaire.

Les parties ont été convoquées en audience de conciliation, prévue le 12 mai 2025. Monsieur [C] [V] et Madame [I] [T] née [W] étaient présents lors de la tentative de conciliation.

Aucune conciliation n'est apparue possible. L'affaire a donc fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 15 septembre 2025, lors de laquelle elle a été retenue.

Par dernières écritures reprises à l’audience, Monsieur [C] [V] demande au tribunal de : 

• A titre principal, prononcer la nullité de la notification effectuée par Maître [U], le 4 février 2025 ;
• Déclarer qu’en l’absence de notification valable, le droit de préemption du fermier n’a pas été purgé, rendant impossible la vente du bien ; 
• A titre subsidiaire, lui donner acte de l’exercice de son droit de préemption ;
• Fixer la valeur vénale des parcelles sises commune d’Ardes et cadastrées section A numéros 124, 127, 130, 131,132, 133,136, 152,154, 885, 946, 973, 974, 980 et 981, d’une contenance totale de 8ha 30a 37ca ; 
• Avant-dire droit, ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission de :
Visiter les biens objet du projet de vente ;Rechercher et se faire communiquer tous éléments de nature à éclairer l’appréciation de la valeur des biens vendus ;Donner son avis sur la valeur vénale des biens vendus ;• En tout état de cause, condamner Madame [I] [T] née [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur les articles L. 411-1 et suivants et L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

Il fait valoir que la notification litigieuse vise les parcelles qui lui sont données à bail, ainsi que d’autres parcelles, étant précisé dans l’acte que l’ensemble forme un tout indivisible ; que l’indivisibilité invoquée n’a d’autre objet que de paralyser son droit de préemption ; que celle-ci n’est nullement établie, dès lors que : les biens vendus sont occupés et exploités de manière distincte ; leur implantation matérielle se fait en discontinuité, avec la traversée d’une voie de circulation et d’un cours d’eau, ainsi que la présence de parcelles appartenant à des tiers ; chaque bien est accessible par la voie publique ; la location des parcelles louées par lui-même depuis 2004 s’est avérée sans incidence sur la maison d’habitation et sur les parcelles boisées. Il s’estime fondé à solliciter l’annulation de cette notification, dès lors que le projet notifié concerne des biens loués seulement en partie et en l’absence d’indivisibilité des parcelles. Il considère également que la notification s’expose à une annulation, dans la mesure où ne sont pas précisées les conditions de la vente, lesquels sont, à tout le moins, imprécises, en raison de la mention d’un prix global pour le tout.

A titre subsidiaire, en cas de validation de la notification, il entend contester le prix et les conditions de la vente devant tribunal paritaire des baux ruraux et sollicite ainsi l’organisation avant-dire droit d’une expertise judiciaire.

A l’audience, il précise qu’il ne formule pas de demande d’article 700 ; que les parties sont cousines et qu’il s’interroge sur une possible pression de l’acheteur sur le notaire.

Madame [I] [T] née [W], qui était présente lors de l’audience de conciliation, n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 15 septembre 2025. 

Sur qoi, l’affaire est mise en délibéré au 14 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

Motifs

DISCUSSION


Sur les demandes de Monsieur [C] [V]

L'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose notamment que « Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. [...] ».

L'article L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d'exercer son droit sur la partie qu'il exploite. ».

L'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.
Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.
Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.
Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d'exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l'alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s'oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d'instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l'alinéa 1er. Le preneur qui n'a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période. ».

Si les biens mis en vente sont pour une part loués et pour une part non loués, et s'ils constituent un tout indivisible, l'offre faite au preneur doit porter sur cet ensemble, le propriétaire pouvant aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l'était pas (Soc. 5 oct. 1961).

Le propriétaire est mal fondé à notifier un projet de vente globale pour des biens donnés à bail et des biens non inclus dans la location dès lors que les biens loués n'étaient pas indivisibles des autres biens mis en vente (Civ. 3e, 18 juill. 2000). En effet, le preneur dispose de la prérogative, d'ordre public, d'acquérir par préemption les immeubles qu'il a pris en location et ce n’est qu'à titre d'exception appréciée strictement, que le bailleur peut lui proposer la vente unique d'un fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural s'ils constituent un tout indivisible (4 mars 2021, n°20-13.241).

L'indivisibilité suppose que les biens vendus ne soient pas matériellement séparables ou constituent une unité économique indissociable et elle doit être appréciée strictement.

En l’occurrence, le tribunal paritaire des baux ruraux considère que le caractère indivisible des parcelles objet de la vente n’est pas établi et qu’au contraire, il est possible de considérer que celle-ci forme un ensemble divisible.

Si le tribunal ne dispose pas de photographies, d’un plan cadastral ou d’une vue aérienne, qui permettrait de confirmer les dires du preneur quant à la présence d’un cours d’eau et d’une voie publique, le caractère matériellement divisible des parcelles litigieuses peut se déduire des éléments suivants :

• Les parcelles mentionnées dans la notification du 4 février 2025 se situent sur deux communes distinctes et aucun élément ne permet de s’assurer que la configuration des lieux permettrait de constater une continuité des terres litigieuses, sur ces communes ;
• Les références cadastrales des parcelles visées ne se suivent pas et aucune information n’est donnée quant à la propriété de la plupart des parcelles non visées, notamment leur situation géographique ;
• Il est possible de déduire qu’au moins deux parcelles, appartenant à Monsieur [O] (A137 et A1072), se trouvent au milieu des propriétés de Madame [T], dans la mesure où il est envisagé de créer des servitudes (au bénéfice des parcelles suivantes, cédées par Madame [T] et non prises à bail par Monsieur [V] : A1071, A1074, relatives à la maison d’habitation); 
• Le tribunal observe que l’une des parcelles prises à bail par Monsieur [C] [V] a pour référence cadastrale A136, qui précède directement la référence cadastrale de l’une des parcelles de Monsieur [O] (A137). 

Par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée d'une unité économique indissociable entre les 22 parcelles mises en vente.

Il s’en évince que Madame [I] [T] née [W] ne pouvait pas notifier au preneur en place une vente globale, incluant tant les parcelles louées que d’autres parcelles lui appartenant, en l’absence de caractère indivisible de celles-ci, les dispositions susmentionnées lui imposant de mettre en vente distinctement les parcelles prises à bail par Monsieur [V], afin de garantir au preneur l’effectivité de son droit de préemption. 

La notification de la vente étant irrégulière, celle-ci sera annulée. 

En l’absence de notification valable, il convient de considérer que le droit de péremption du preneur n’a pas été purgé. 

La demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire tendant notamment à voir ordonner une expertise judiciaire avant-dire-droit. 


Sur les mesures accessoires

Madame [I] [T] née [W] succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la notification effectuée par Maître [U], le 4 février 2025 ;


DIT qu’en l’absence de notification valable, le droit de préemption du fermier n’a pas été purgé, rendant impossible la vente du bien ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [T] née [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile
CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.78.90



N° RG 25/00006 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KAM3



JUGEMENT PARITAIRE
DU 14 Novembre 2025 


M. [C] [V]

C/

Mme [I] [T] NEE [W]













GROSSE DÉLIVRÉE 
LE :

A : SCP TEILLOT & ASSOCIES



C.C.C. DÉLIVRÉES
LE : 

A : SCP TEILLOT & ASSOCIES 
Monsieur [C] [V] Madame [I] [T] née [W]




Au Nom du Peuple Français

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT




Par mise à disposition au Greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de CLERMONT FERRAND, le 14 Novembre 2025;


PRÉSIDENT: Madame Laura NGUYEN BA
GREFFIER : Madame Lucie METRETIN


ASSESSEURS BAILLEURS: 

M. VERGNOL Jean-Louis


ASSESSEURS PRENEURS: 

M. DELSUC Nicolas
M. FRAISSE Pierre



DANS LE LITIGE ENTRE:


DEMANDEUR


Monsieur [C] [V], demeurant 8 route de Barège, 63340 MADRIAT

représenté par la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


ET :


DÉFENDEUR


Madame [I] [T] Née [W], demeurant 7 rue Alphonse Daudet, 63340 SAINT-GERMAIN-LEMBRON

non comparante, ni représentée


Débats à l'audience du 15 Septembre 2025
Avec mise en délibéré pour le prononcé du 14 Novembre 2025

JUGEMENT LE 14 Novembre 2025






EXPOSE DU LITIGE


Madame [I] [T] née [W] est notamment propriétaire de parcelles de terrain de nature agricole sises sur le territoire de la commune d’Ardes (63420) cadastrées section A numéros 124, 127, 130, 131,132, 133,136, 152,154, 885, 946, 973, 974, 980 et 981, d’une contenance totale de 8ha 30a 37ca.

Un bail rural verbal a été consenti à Monsieur [C] [V] sur ces parcelles.

Suivant courrier recommandé du 4 février 2025, Maître [M] [U], notaire à Saint-Germain-Lembron, a notifié à Monsieur [C] [V] l’intention de Madame [I] [T] née [W] de vendre ses biens immobiliers situés lieu-dit Rivière l’Evêque et Chabetout, 63420 Ardes et Le Grand Champ, 63420 Rentières, incluant les parcelles données à bail. Le courrier précisait qu’il était question d’un « ensemble immobilier indivisible composé » d’une maison d’habitation (parcelles A1074 et A1071) et des parcelles de diverses natures, dont les références cadastrales été reprises dans un tableau. 

Le courrier reprenait la situation locative des parcelles prises à bail par « le GAEC DES MOULINS, dont le gérant est Monsieur [C] [V] ». Au titre de la purge du droit de préemption du fermier en place, ont été notifiés le prix, les charges, les conditions et modalités de la vente projetée. Le prix de vente a été fixé à 99 000 € et il était indiqué au preneur que cette notification valait offre de vente au prix et conditions reprises et qu’il devait faire connaître sa décision avant l’expiration d’un délai de deux mois à sa bailleresse.

Par courrier daté du 27 mars 2025, Monsieur [C] [V] a indiqué à Madame [I] [T] née [W], par l’intermédiaire de son conseil, que :

• C’était lui qui était titulaire du bail et du droit de préemption afférent et non le GAEC ; 
• Il contestait le caractère indivisible des biens vendus ;
• Il entendait exercer son droit de préemption en application des articles L. 412-1 et suivants du code rural et la pêche maritime, à titre conservatoire et pour garantir ses droits, sous réserve de la validation de la notification et de la fixation des conditions de la vente par le tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand ;
• Il était contraint de saisir ledit tribunal en nullité de la notification et, à titre subsidiaire, en demande de fixation des conditions de la vente.

Par requête déposée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand, le 2 avril 2025, Monsieur [C] [V] a demandé de convoquer Madame [I] [T] née [W] à une audience de conciliation et, à défaut de conciliation, de prononcer la nullité de la notification de vente du 4 février 2025, à titre principal et, à titre subsidiaire, de lui donner acte de l’exercice de son droit de préemption et de fixer la valeur des parcelles litigieuses, en ordonnant avant-dire droit une expertise judiciaire.

Les parties ont été convoquées en audience de conciliation, prévue le 12 mai 2025. Monsieur [C] [V] et Madame [I] [T] née [W] étaient présents lors de la tentative de conciliation.

Aucune conciliation n'est apparue possible. L'affaire a donc fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 15 septembre 2025, lors de laquelle elle a été retenue.

Par dernières écritures reprises à l’audience, Monsieur [C] [V] demande au tribunal de : 

• A titre principal, prononcer la nullité de la notification effectuée par Maître [U], le 4 février 2025 ;
• Déclarer qu’en l’absence de notification valable, le droit de préemption du fermier n’a pas été purgé, rendant impossible la vente du bien ; 
• A titre subsidiaire, lui donner acte de l’exercice de son droit de préemption ;
• Fixer la valeur vénale des parcelles sises commune d’Ardes et cadastrées section A numéros 124, 127, 130, 131,132, 133,136, 152,154, 885, 946, 973, 974, 980 et 981, d’une contenance totale de 8ha 30a 37ca ; 
• Avant-dire droit, ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira avec pour mission de :
Visiter les biens objet du projet de vente ;Rechercher et se faire communiquer tous éléments de nature à éclairer l’appréciation de la valeur des biens vendus ;Donner son avis sur la valeur vénale des biens vendus ;• En tout état de cause, condamner Madame [I] [T] née [W] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur les articles L. 411-1 et suivants et L. 412-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

Il fait valoir que la notification litigieuse vise les parcelles qui lui sont données à bail, ainsi que d’autres parcelles, étant précisé dans l’acte que l’ensemble forme un tout indivisible ; que l’indivisibilité invoquée n’a d’autre objet que de paralyser son droit de préemption ; que celle-ci n’est nullement établie, dès lors que : les biens vendus sont occupés et exploités de manière distincte ; leur implantation matérielle se fait en discontinuité, avec la traversée d’une voie de circulation et d’un cours d’eau, ainsi que la présence de parcelles appartenant à des tiers ; chaque bien est accessible par la voie publique ; la location des parcelles louées par lui-même depuis 2004 s’est avérée sans incidence sur la maison d’habitation et sur les parcelles boisées. Il s’estime fondé à solliciter l’annulation de cette notification, dès lors que le projet notifié concerne des biens loués seulement en partie et en l’absence d’indivisibilité des parcelles. Il considère également que la notification s’expose à une annulation, dans la mesure où ne sont pas précisées les conditions de la vente, lesquels sont, à tout le moins, imprécises, en raison de la mention d’un prix global pour le tout.

A titre subsidiaire, en cas de validation de la notification, il entend contester le prix et les conditions de la vente devant tribunal paritaire des baux ruraux et sollicite ainsi l’organisation avant-dire droit d’une expertise judiciaire.

A l’audience, il précise qu’il ne formule pas de demande d’article 700 ; que les parties sont cousines et qu’il s’interroge sur une possible pression de l’acheteur sur le notaire.

Madame [I] [T] née [W], qui était présente lors de l’audience de conciliation, n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 15 septembre 2025. 

Sur qoi, l’affaire est mise en délibéré au 14 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision. 


DISCUSSION


Sur les demandes de Monsieur [C] [V]

L'article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose notamment que « Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. [...] ».

L'article L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d'exercer son droit sur la partie qu'il exploite. ».

L'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir.
Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite.
Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.
En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.
Le tiers acquéreur peut, pendant le délai d'exercice du droit de préemption par le preneur, joindre à la notification prévue à l'alinéa 1er ci-dessus une déclaration par laquelle il s'oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée. Le notaire chargé d'instrumenter communique au preneur bénéficiaire du droit de préemption cette déclaration dans les mêmes formes que la notification prévue à l'alinéa 1er. Le preneur qui n'a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d'annulation de tout congé portant reprise avant l'expiration de cette période. ».

Si les biens mis en vente sont pour une part loués et pour une part non loués, et s'ils constituent un tout indivisible, l'offre faite au preneur doit porter sur cet ensemble, le propriétaire pouvant aliéner par une vente unique un ensemble économique comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l'était pas (Soc. 5 oct. 1961).

Le propriétaire est mal fondé à notifier un projet de vente globale pour des biens donnés à bail et des biens non inclus dans la location dès lors que les biens loués n'étaient pas indivisibles des autres biens mis en vente (Civ. 3e, 18 juill. 2000). En effet, le preneur dispose de la prérogative, d'ordre public, d'acquérir par préemption les immeubles qu'il a pris en location et ce n’est qu'à titre d'exception appréciée strictement, que le bailleur peut lui proposer la vente unique d'un fonds affermé et de biens non compris dans l'assiette du bail rural s'ils constituent un tout indivisible (4 mars 2021, n°20-13.241).

L'indivisibilité suppose que les biens vendus ne soient pas matériellement séparables ou constituent une unité économique indissociable et elle doit être appréciée strictement.

En l’occurrence, le tribunal paritaire des baux ruraux considère que le caractère indivisible des parcelles objet de la vente n’est pas établi et qu’au contraire, il est possible de considérer que celle-ci forme un ensemble divisible.

Si le tribunal ne dispose pas de photographies, d’un plan cadastral ou d’une vue aérienne, qui permettrait de confirmer les dires du preneur quant à la présence d’un cours d’eau et d’une voie publique, le caractère matériellement divisible des parcelles litigieuses peut se déduire des éléments suivants :

• Les parcelles mentionnées dans la notification du 4 février 2025 se situent sur deux communes distinctes et aucun élément ne permet de s’assurer que la configuration des lieux permettrait de constater une continuité des terres litigieuses, sur ces communes ;
• Les références cadastrales des parcelles visées ne se suivent pas et aucune information n’est donnée quant à la propriété de la plupart des parcelles non visées, notamment leur situation géographique ;
• Il est possible de déduire qu’au moins deux parcelles, appartenant à Monsieur [O] (A137 et A1072), se trouvent au milieu des propriétés de Madame [T], dans la mesure où il est envisagé de créer des servitudes (au bénéfice des parcelles suivantes, cédées par Madame [T] et non prises à bail par Monsieur [V] : A1071, A1074, relatives à la maison d’habitation); 
• Le tribunal observe que l’une des parcelles prises à bail par Monsieur [C] [V] a pour référence cadastrale A136, qui précède directement la référence cadastrale de l’une des parcelles de Monsieur [O] (A137). 

Par ailleurs, la preuve n'est pas rapportée d'une unité économique indissociable entre les 22 parcelles mises en vente.

Il s’en évince que Madame [I] [T] née [W] ne pouvait pas notifier au preneur en place une vente globale, incluant tant les parcelles louées que d’autres parcelles lui appartenant, en l’absence de caractère indivisible de celles-ci, les dispositions susmentionnées lui imposant de mettre en vente distinctement les parcelles prises à bail par Monsieur [V], afin de garantir au preneur l’effectivité de son droit de préemption. 

La notification de la vente étant irrégulière, celle-ci sera annulée. 

En l’absence de notification valable, il convient de considérer que le droit de péremption du preneur n’a pas été purgé. 

La demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire tendant notamment à voir ordonner une expertise judiciaire avant-dire-droit. 


Sur les mesures accessoires

Madame [I] [T] née [W] succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal paritaire des baux ruraux de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la notification effectuée par Maître [U], le 4 février 2025 ;


DIT qu’en l’absence de notification valable, le droit de préemption du fermier n’a pas été purgé, rendant impossible la vente du bien ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [T] née [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L411-1, code civil 1589, code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1, code rural et de la peche maritime L412-8). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 12 décembre 2024 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/14754

  en commun : code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1, code rural et de la peche maritime L412-8

• 26 novembre 2024 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 24/00209

  en commun : code rural et de la peche maritime L411-1, code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1

• 15 mai 2026 · Cour d'appel de Bourges · Autre · n° 25/00793

  en commun : code rural et de la peche maritime L411-1, code civil 1589, code rural et de la peche maritime L412-1, code rural et de la peche maritime L412-8

• 21 septembre 2023 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 22/05331

  en commun : code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1

• 5 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Valence · Réouverture des débats · n° 24/00004

  en commun : code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05074

  en commun : code rural et de la peche maritime L412-6, code rural et de la peche maritime L412-1

Mise à jour de la source le 2026-01-29T09:11:11.692Z.