Tribunal judiciaire d'Annecy, Chambre 1 Contentieux, 13 novembre 2025, n° 22/01909

Expédition conforme le Minute n° : 25/00521

Copie exécutoire le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

 D'ANNECY


 JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

CHAMBRE 1

N° REPERTOIRE : 
N° RG 22/01909 - N° Portalis DB2Q-W-B7G-FG4B

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE HAMEAU [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif désigné par Assemblée Générale du 2 juillet 2018, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 36


DÉFENDERESSES

SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Damien DEGRANGE, avocat au barreau de CHAMBERY, vestiaire : 37A

S.A.R.L. DUPONT, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 2]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 67

Syndicat de copropriétaires de la copropriété “LES VILLAS [Adresse 1]” représenté par son syndic en exercice, la SAS XH IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], [Localité 3],

représenté par Maître Julien FAVRE de la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 5

S.A.R.L. CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 4]

représentée par Maître Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire :, Me Christian BROCAS, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 86

S.A.S. [O] MORATI MARTIN-BOUVIER BILLET ET BRECVILLE NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 7] - 7[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 29




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame Elise COVILI, Juge
Madame Fanny ROBERT, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière



Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort




DEBATS 

Audience publique du 11 Septembre 2025.
Délibéré fixé au 13 novembre 2025.


EXPOSE DU LITIGE
La copropriété « le hameau [Adresse 1] », constituée d’un ensemble immobilier, est située [Adresse 2], et a pour assiette foncière les parcelles cadastrées AM [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]. 
La société FOLEY-DUPONT a fait réaliser sur les parcelles cadastrées AM [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] un ensemble immobilier dénommé LE HAMEAU [Adresse 1].
Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été établis le 6 septembre 2013. 
La SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] a été créée le 26 octobre 2015 suite à l’obtention d’un permis de construire sur les parcelles voisines AM [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. 
Par acte notarié en date du 22 juillet 2016, la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] a acquis de la SARL FOLEY-DUPONT les parcelles cadastrées AM [Cadastre 11] et [Cadastre 12]. Il a été entrepris la construction de trois bâtiments collectifs, dénommés « les villas [Adresse 1] ». 
Deux servitudes ont été consenties au profit des parcelles AM [Cadastre 11] et [Cadastre 12] : 
Une servitude de passage et de réseaux sur une partie des parcelles AM [Cadastre 1] et [Cadastre 4], propriété de la copropriété « le hameau [Adresse 1] »Une servitude de dépose de poubelles sur une partie de parcelle AM [Cadastre 4], appartenant à la copropriété « le hameau [Adresse 1] ». Dans le cadre de la construction de l’ensemble immobilier « les villas [Adresse 1] », la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] s’est adjoint les services de la SARL DUPONT pour la maîtrise d’œuvre d’exécution et la société cabinet BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES pour effectuer le bornage des parcelles et l’établissement d’un plan topographique. 
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy le 6 décembre 2018. Par ordonnance en date du 25 février 2019, le juge des référés a condamné la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à : 
Supprimer le muret EST de sa rampe d’accès aux garages et le coffret électrique empiétant sur la parcelle AM [Cadastre 4], Rétablir la parcelle AM [Cadastre 13] à ses cotes altimétriques d’origine, Supprimer le goudronnage de la voie d’accès et rétablir un chemin en gravier compacté, selon l’assiette figurant en hachuré rouge au plan BORREL MESNIER annexé au règlement de copropriété. Par arrêt en date du 21 novembre 2019, la cour d’appel de CHAMBERY a infirmé cette décision en disant n’y avoir lieu à référé du fait de contestations sérieuses et d’absence de trouble manifestement illicite. 



Par exploits de commissaire de justice en date des 27, 29 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » a assigné la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], la SARL DUPONT, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LES VILLAS [Adresse 1] », la SARL BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES ainsi que la SAS [I] [O], VINCENT MORATI, AUDE MARTIN-BOUVIER, FLORENT BILLET et DAMIEN BRECVILLE, notaires associés, devant le tribunal judiciaire d’Annecy. 
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La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée le 3 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 11 septembre 2025. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.
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Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
CONDAMNER in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], la SARL DUPONT et le syndicat des copropriétaires de la Copropriété les Villas [Adresse 1], situé [Adresse 2] [Localité 1], sous astreinte de 500,00 euros par jour passé un délai de 30 jours, à compter de la signification du jugement :à supprimer le muret EST de la rampe d’accès au garage situé sur la parcelle à AM [Cadastre 4] et le coffret électrique attenant à cette partie de muret ;à supprimer l’excavation et l’accès créé sur la parcelle AM [Cadastre 4] et remettre ladite parcelle en état à ses côtes altimétriques d’origine ;CONDAMNER in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], la SAS [I] [O], VINCENT MORATI, AUDE MARTIN-BOUVIER, FLORENT BILLET ET DAMIEN BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, la SARL DUPONT, et la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE HAMEAU [Adresse 1] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts;En tout état de cause,DEBOUTER la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], la SAS [I] [O], VINCENT MORATI, AUDE MARTIN-BOUVIER, FLORENT BILLET ET DAMIEN BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES, le syndicat des copropriétaires de la Copropriété les Villas [Adresse 1], situé [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SASU XHIMMOBILIER et la SARL DUPONT de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], la SAS [I] [O], VINCENT MORATI, AUDE MARTIN-BOUVIER, FLORENT BILLET ET DAMIEN BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES EXPERTS ASSOCIES, le syndicat des copropriétaires de la Copropriété les Villas [Adresse 1], situé [Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SASU XHIMMOBILIER et la SARL DUPONT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE HAMEAU [Adresse 1] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Grégory SEAUMAIRE, Avocat au Barreau d’ANNECY et ce, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’il résulte du règlement de copropriété que deux servitudes ont été constituées, qu’il est constant que les travaux réalisés portent atteinte à ces servitudes, et qu’ils ne sont pas conformes au permis de construire, en ce que :
Le muret dépasse de 71 cm sur la servitude de dépose poubelle située sur la parcelle [Cadastre 4], La rampe d’accès au garage ne débouche pas sur la servitude de passage (quadrillée en rouge) mais sur la servitude de dépose de poubelle. A l’appui de sa demande au titre de la résistance abusive, il fait valoir que ces empiètements ont été reconnus, et ont été aggravés par le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif qui lui empêche d’obtenir la conformité de la construction. Il souligne également qu’avant la réalisation des travaux, la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] avait souhaité acheter la parcelle litigieuse, qu’il n’avait pas souhaiter effectuer cette vente en l’absence de solution pour une place de parking annexe, et que finalement les travaux ont été effectués sur cette parcelle qu’elle avait refusé de céder. Il soutient que le préjudice est réel dans la mesure où il avait besoin de cet espace pour la place de parking manquante. Il précise qu’il ne s’agit pas d’une erreur manifeste mais délibérée, notamment dans la mesure où un courrier avait été adressé avant les travaux pour signaler la non-conformité du tracé de la servitude. 
S’agissant de la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES, il fait valoir que le cabinet a implanté la servitude selon les plans de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] LE HAMEAU [Adresse 1] alors qu’il était informé de l’empiètement sur la copropriété, et qu’il a donc commis une faute. 
S’agissant de la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, il fait valoir que le notaire avait connaissance du non-respect du tracé de la servitude, mais n’a pas établi d’acte modificatif, ni précisé cette information dans les ventes en VEFA des VILLAS [Adresse 1]. En réponse aux conclusions adverses, il souligne que la SARL FOLEY-DUPONT n’avait aucun pouvoir pour passer la vente car la copropriété LE HAMEAU [Adresse 1] existait déjà. 
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Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires « La villa [Adresse 1] » demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
A TITRE PRINCIPALREJETER les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1] » de suppression d’ouvrage et/ou de remise en état des lieux sous astreinte REJETER comme infondée la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice prétendument subi par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1]»



A TITRE SUBSDIAIRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSELIMITER la réparation du dommage causé au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « le HAMEAU [Adresse 1] » par le changement d’assiette de la servitude conventionnelle de passage le liant au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] », à l’allocation d’une somme de 1 €.LIMITER la réparation du dommage causé au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1] » par l’empiètement du linéaire de muret de la rampe d’accès aux SOUS-SOLS de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] », à la valeur vénale de l’emprise de cet empiètement sur le fonds AM [Cadastre 4].CONDAMNER in solidum la SCCV « LE HAMEAU [Adresse 1] » et la société DUPONT à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » de toutes les condamnations financières éventuellement prononcées contre lui au bénéfice du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1] » au titre du jugement à intervenir.A TITRE TRES SUBSIDIAIRECONDAMNER in solidum la SCCV « LE HAMEAU [Adresse 1] » et la SARL DUPONT à payer au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » le coût des travaux nécessaires à l’éventuelle remise en état de la parcelle AM [Cadastre 4] ainsi qu’à la suppression des éventuels empiètements reconnus par la juridiction sur ledit fonds, le tout dans des conditions permettant audit Syndicat des Copropriétaires de conserver un accès automobile à ses boxes garages en sous-sol.AVANT DIRE DROIT sur la demande adverse de condamnation sous astreinte à la suppression des empiètements sur la parcelle AM [Cadastre 4] ainsi qu’à la remise en état des lieux, DESIGNER aux frais avancés de la SCCV « LE HAMEAU [Adresse 1] » et de la société DUPONT tel expert qu’il appartiendra, spécialisé dans le domaine de la construction, et avec la mission suivante :Convoquer les parties, recueillir leurs explications, se faire remettre l’ensemble des documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;Visiter les lieux en litige et plus particulièrement la parcelle AM [Cadastre 4] et la rampe d’accès aux boxes garages de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » sise [Adresse 2] – [Localité 1] ;Donner son avis sur la nature, le coût prévisionnel et la durée probable des travaux prompts à permettre la remise en état de la parcelle AM [Cadastre 4] et/ou la suppression des empiètements définis sur cette même parcelle par la juridiction de céans sans pour autant remettre en cause l’accès automobile aux boxes garages du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » Evaluer les préjudices de tous ordres subis par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » en lien avec les travaux ainsi définis, tant au plan matériel qu’immatériel Adresser un pré-rapport aux parties et répondre à leurs observations sous forme de dires avant dépôt d’un rapport définitif.
CONDAMNER in solidum la SCCV « LE HAMEAU [Adresse 1] » et la société DUPONT à verser au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » une indemnité d’article 700 du Code de Procédure Civile de 6.000 € outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO-FAVRE conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.ECARTER l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir.A l’appui de ses demandes, il fait tout d’abord valoir que le demandeur fonde uniquement son action sur l’article 545 du code civil, soit au titre de l’empiétement, ce qui ne correspond factuellement qu’à la construction du muret, alors que les autres demandes portent sur une aggravation de la servitude, prévue à l’article 702 du code civil. 
Sur l’aggravation de la servitude, il souligne que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » ne démontre pas que le déplacement de la servitude à l’Est constituerait un aggravement de la servitude, et surtout ne prouve pas le préjudice qui en résulterait. Il précise que le déplacement s’est fait sur la servitude de dépose poubelles, et que cela a eu pour conséquence de réduire l’emprise du passage sur la cour. Par ailleurs, il indique que la dépose de poubelle a été déplacée sur la parcelle n°[Cadastre 14], ce qui est donc moins préjudiciable pour le requérant. 
Sur l’empiètement, il expose qu’il porte sur un muret de 71 cm, sur une parcelle déjà grevée d’une servitude de passage, et que sa régularisation entrainerait la suppression d’une partie du muret assurant le soutènement de la rampe constituant l’unique accès voitures aux 11 boxes garages doubles de l’ensemble immobilier. Il soutient, qu’au regard du contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété et le droit au respect du domicile et de la vie familiale, ces conséquences seraient disproportionnées. 
Sur les responsabilités, il ajoute qu’il n’est pas l’auteur de cette situation, que le promoteur la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] a poursuivi la construction des ouvrages litigieux malgré l’information donnée par la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES du non-respect de la servitude, et que ce dernier aurait dû remettre un bien exempt de vice et garantir l’acquéreur contre le risque d’éviction, au titre des articles 1626 et 1629 du code civil. Il spécifie par ailleurs que la SARL DUPONT, maître d’œuvre d’exécution, a laissé les travaux litigieux s’exécuter malgré l’absence de régularisation du titre constitutif de la servitude, et a donc commis une faute contractuelle. 
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Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] demande au tribunal judiciaire d’Annecy de :
REJETER l’intégralité des demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires « LE HAMEAU [Adresse 1] » ;CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] », représenté par son syndic, à payer à la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] », représenté par son syndic aux entiers dépens.A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, ainsi que la Cour d’appel l’a jugé, que le demandeur ne justifie d’aucun préjudice en ce que l’entrée du garage a été décalée vers l’Est dans le seul but de réduire les nuisances et l’emprise du passage sur la copropriété LE HAMEAU [Adresse 1], et que l’aire de « dépose poubelles » a été déplacée sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 14]. 
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Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SARL DUPONT demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires « LE HAMEAU [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL DUPONT.CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires « LE HAMEAU [Adresse 1] » à régler à la SARL DUPONT la somme de 5 000.00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « VILLAS [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL DUPONT,Subsidiairement et en tout état de cause,DONNER ACTE à la SARL DUPONT de ses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée quand les frais seront avancés soit par le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété « LA VILLA [Adresse 1] » ou de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1] ».CONDAMNER la SCCV VILLAS [Adresse 1] à relever et garantir la SARL DUPONT de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et à lui verser une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,CONDAMNER tous succombant aux entiers dépens.A l’appui de ses prétentions, elle souligne que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » ne dispose d’aucun fondement juridique permettant de solliciter sa condamnation, ses demandes étant fondées sur l’article 545 du code civil alors que la société a uniquement signé un contrat de maitrise d’œuvre d’exécution avec la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1]. Elle expose qu’il ne prouve pas une faute de sa part par ailleurs. S’agissant des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] », elle soutient n’avoir commis aucune faute dans la mesure où elle était uniquement chargée d’une mission de suivi de l’exécution des travaux, et a appliqué les plans d’exécution réalisés par la société TERRADELIE sur la base des plans de l’architecte. 
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Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE HAMEAU [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice, la SASU XHIMMOBILIER, de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES ;Reconventionnellement :CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE HAMEAU [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice, la SASU XHIMMOBILIER, à verser à la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE HAMEAU [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice, la SASU XHIMMOBILIER, à la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE HAMEAU [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice, la SASU XHIMMOBILIER, aux entiers dépens ;REJETER l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « LE HAMEAU [Adresse 1] » représenté par son syndic en exercice, la SASU XHIMMOBILIER ;DIRE n’y avoir lieu à rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des seules demandes de la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES.A l’appui de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a été mandatée pour établir le 6 septembre 2013 l’état descriptif de division ainsi que le règlement de la copropriété « LE HAMEAU [Adresse 1] », ainsi que pour régulariser en 2016 la vente des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] au profit de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1]. Elle expose que la vente de ces parcelles était régulière, puisqu’elle concernait la SCCV et non la copropriété LE HAMEAU [Adresse 1]. Elle précise qu’il a été proposé d’établir un acte modificatif en 2018, mais que le notaire n’avait aucune possibilité de le faire d’office. Par ailleurs, elle souligne qu’il ne peut être reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil dans le cadre d’une vente auquel le demandeur n’est pas parti (dans le cadre des ventes en VEFA des VILLAS [Adresse 1]). Elle estime également que le demandeur ne justifie d’aucun préjudice. 
Au titre de sa demande pour procédure abusive, elle soutient que le demandeur l’a assignée avec une grande légèreté. 
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Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » de ses demandes,Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » aux entiers dépens. A l’appui de ses demandes elle fait valoir que lors de l’exécution de sa mission en 2016, elle s’est rendue compte en analysant le plan de l’architecte avec le plan du foncier que le mur de la rampe d’accès au sous-sol empiétait sur la copropriété LE HAMEAU [Adresse 1] au niveau de la servitude poubelle. Elle expose qu’elle l’a immédiatement signalé au promoteur par mail du 30 août 2016. Elle soutient que l’empiètement n’est pas consécutif à ses plans, mais à ceux établis par l’architecte dans la mesure où c’est à partir du fond de plan de l’architecte qu’elle a implanté et non l’inverse. Elle signale que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » ne démontre pas une faute de sa part. 
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En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.
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MOTIFS DE LA DECISION 
Sur la demande tenant à supprimer l’excavation et l’accès créé sur la parcelle AM [Cadastre 4] et remettre ladite parcelle en état à ses côtes altimétriques d’origine
L’article 701 du code civil dispose que « De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. ». 
En l’espèce il n’est pas contesté que le virage d’accès à la rampe des garages de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] a été décalé à l’Est et se situe sur la partie de la parcelle [Cadastre 4], à l’endroit où est également constituée une servitude de dépose de poubelles. Cet état de fait est corroboré par le relevé topographique établi le 2 juillet 2018 par le cabinet géomètres GAILLARD et un constat d’huissier du 9 avril 2018. 
Dans la mesure où il stipulé dans l’état descriptif de division que la servitude située sur la parcelle [Cadastre 4], quadrillée en gris, est une servitude « de dépose poubelle », et qu’il est établi que cette surface est aujourd’hui utilisée pour le passage de véhicule, la modification illicite de la servitude est avérée. Le titre étant parfaitement clair, le propriétaire du fonds dominant ne pouvait modifier cette servitude sans l’accord du propriétaire du fonds servant. Cette modification ne peut être qualifiée d’aggravation compte tenu du fait que cela supposerait pour le moins que la servitude soit de même nature. Or il est constant que la servitude de dépose poubelle n’avait pas pour objet le passage de véhicule.
Enfin, le fait que le propriétaire du fonds dominant ait procédé à un déplacement unilatéral de l’assiette de la servitude de passage selon un tracé qu’il estime plus favorable au propriétaire du fonds servant est inopérant dans la mesure où il s’agit de deux servitudes distinctes. Au surplus, il sera rappelé que de jurisprudence constante, un changement de l’assiette d’une servitude affecte la servitude elle-même et non son exercice, et qu’en conséquence en cas de changement d’assiette, il n’y a pas lieu de rechercher si la nouvelle situation est aggravée, le propriétaire du fonds dominant ne pouvant, en tout état de cause, modifier l’assiette sans l’accord du propriétaire du fonds servant. 
Il ressort également du constat d’huissier et des photographies produites par le demandeur qu’une pente est visible au niveau de la parcelle [Cadastre 4], afin d’accéder aux garages. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » ne conteste pas la réalité technique des ouvrages et aménagements réalisés par la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] sur la parcelle [Cadastre 4]. 
En conséquence, il conviendra de condamner la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » in solidum à la remise en état de la parcelle [Cadastre 4], et ce sous astreinte comme fixé dans le dispositif de la présente décision. Il sera uniquement ordonné de remettre la parcelle [Cadastre 4] à ses cotes altimétriques d’origine, la suppression de l’excavation ayant le même objectif, et la demande de suppression de l’accès à cette parcelle n’étant pas justifié du fait de l’existence d’une servitude de dépose poubelle. 
La demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » à l’encontre de la SARL DUPONT ne pourra qu’être rejetée, en l’absence de fondement juridique applicable à son encontre. 



Sur la demande tenant à supprimer le muret EST de la rampe d’accès au garage situé sur la parcelle à AM [Cadastre 4] et le coffret électrique attenant à cette partie de muret 
L’article 545 du code civil dispose que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».
Il est jugé que tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. L'auteur d'un empiétement n'est pas fondé à invoquer les dispositions de l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors que l'ouvrage qu'il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l'empiétement. Les mesures d'expulsion et de démolition d'un bien construit illégalement sur le terrain d'autrui caractérisent une ingérence dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Une telle ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du code civil, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et par l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. L'expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l'ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété (3e Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.406, Bull. 2017, III, n° 144 ; 3e Civ., 17 mai 2018, pourvoi n° 16-15.792, Bull. 2018, III, n° 52).
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’extrémité du mur surmonté d’une barrière et supportant un coffret ERDF empiète sur la parcelle [Cadastre 4]. Cet état de fait est corroboré par le relevé topographique établi le 2 juillet 2018 par le cabinet géomètres GAILLARD et un constat d’huissier du 9 avril 2018. 
Ce muret ainsi, que le coffret ERDF, ne peuvent être considérés comme des accessoires de la servitude, en ce qu’il s’agit d’une servitude de dépose poubelle. 
Il sera rappelé que le demandeur sollicite la démolition des ouvrages litigieux. Si le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » sollicite à titre principal qu’un contrôle de proportionnalité soit opéré entre le droit de propriété et le droit au respect de la vie privée, il résulte de ce qui précède que dès lors qu’un empiètement a été constaté et qu’une démolition est sollicitée, il incombe au juge d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin, et ce sans qu’il ne soit possible de procéder à un contrôle de proportionnalité. 
En conséquence, il conviendra de condamner in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES VILLAS [Adresse 1] » à démolir le muret ainsi que le coffret électrique, et ce sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
La demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » à l’encontre de la SARL DUPONT ne pourra qu’être rejetée, en l’absence de fondement juridique applicable à son encontre. 
La demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » au titre de l’expertise sera rejetée, ce dernier n’apportant aucun élément permettant d’indiquer que la démolition du muret empiétant sur 71 cm sur la parcelle [Cadastre 4] supposerait de lourds travaux annexes. Par ailleurs il sera de la responsabilité des parties condamnées d’exécuter des travaux conformes aux règles de l’art et de l’urbanisme, et le fait que la remise en état de la parcelle ait pour conséquence l’absence d’accès au garage ne peut être pris en compte pour faire obstacle aux travaux rendus nécessaires par la situation d’empiètement. 

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » à l’encontre de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et de la SARL DUPONT
L’article 1626 du code civil dispose que « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. ».
En l’espèce, il est constant que la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] a poursuivi l’exécution des travaux alors qu’elle avait conscience qu’aucune servitude de passage n’avait été constituée à l’emplacement où elle a construit l’accès au parking. Sa faute est caractérisée et elle sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » le coût des travaux nécessaires à la remise en état de parcelle [Cadastre 4] et à la démolition du muret. 
En revanche, s’agissant de la SARL DUPONT, le contrat de maîtrise d’œuvre n’est pas produit, et l’étendue de sa mission ne peut être déterminée. La SARL DUPONT expose qu’elle était maître d'œuvre d’exécution et a assuré le suivi des travaux, en se basant sur les plans d’exécution réalisée par la société TERRADELI. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » ne démontre pas la faute de cette société, les plans d’exécution n’étant pas produit dans le cadre de la présente instance. La demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » de se voir relever et garantir de toute condamnation dirigée à l’encontre de la SARL DUPONT sera rejetée. 

Sur la demande au titre de la résistance abusive
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
En l’espèce, la faute de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] est caractérisée dans la mesure où les travaux ont été poursuivis malgré les signalements du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » mais également du géomètre sur le non-respect de l’assiette de la servitude de passage. 
S’agissant de la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES, il ressort des pièces versées par ce dernier au débat que le géomètre a averti le promoteur en 2016 du dépassement du muret sur la parcelle [Cadastre 4]. Si un avant-projet de division a été proposé afin d’apporter une solution à cet empiètement, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES qui a signalé cette difficulté. 
S’agissant de la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES, force est de constater que l’office a uniquement été mandaté pour établir le 6 septembre 2013 l’état descriptif de division et le règlement de copropriété LE HAMEAU [Adresse 1], ainsi que pour régulariser en 2016 la vente des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] au profit de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] LE HAMEAU [Adresse 1]. Si le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » lui reproche de ne pas avoir établi d’acte modificatif, ni d’avoir précisé cette information essentielle dans le cadre des ventes en VEFA, il sera rappelé d’une part que le notaire ne dispose d’aucune prérogative pour établir un acte modificatif d’office, et d’autre part que le demandeur ne peut se prévaloir d’un défaut du notaire à son obligation de conseil pour des actes de vente en VEFA, qu’il ne produit pas au demeurant, et auquel il n’était pas partie. Enfin, aucun lien de causalité n’existe entre un prétendu défaut de pouvoir de la SARL FOLEY-DUPONT de passer la vente avec la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et les préjudices dont elle se prévaut. Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre de maître [I] [O]. 


Sur le préjudice, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » se prévaut du fait qu’il ne peut obtenir de certificat de conformité du fait que les travaux ne sont pas conformes au permis de construire. Il indique également que l’enrobé a été réalisé en surépaisseur et l’a contraint à engager des travaux afin de récupérer le même niveau avec les voies de circulation. 
Il sera relevé d’une part que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » ne justifie pas du fait qu’il ne peut obtenir de certificat de conformité du fait de ces travaux, et d’autre part qu’il ne démontre pas en quoi la réalisation d’un enrobé serait constitutif d’une résistance abusive, et en tout état de cause ne justifie pas des travaux engagés. 
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » ne démontre aucun préjudice en lien de causalité avec la faute de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1], et sera débouté de l’ensemble de ces demandes au titre de la résistance abusive. 

Sur la demande au titre de la procédure abusive formulée par la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
En l’espèce la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES sollicite la condamnation du demandeur au titre de la procédure abusive en faisant valoir que ce dernier a agi « avec grande légèreté » ; cependant aucune faute dans l’exercice du droit d’agir en justice n’est caractérisée. 
Cette demande sera donc rejetée. 

Sur les autres demandes 
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » et la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] succombant à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de maître Grégory SEAUMAIRE en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La SCCV sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » à ce titre. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile 
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.



La SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
La SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] sera condamnée à verser au le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » sera condamnée à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
La somme de 3000 euros à la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES,La somme de 3000 euros à la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES,La somme de 3000 euros à la SARL DUPONT.La demande de la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile énonce que : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
L’article 514-1 alinéa 1er et alinéa 2 dispose que « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. ».
En l’espèce, il apparait que la nature de l’affaire est incompatible avec l’exécution provisoire, du fait du caractère irrévocable d’une démolition. En conséquence, il y a lieu d’écarter en totalité l’exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, 
CONDAMNE in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » à :
Supprimer le muret EST de la rampe d’accès aux garages et le coffret électrique empiétant sur la parcelle AM [Cadastre 4]Rétablir la parcelle AM [Cadastre 4] à ses cotes altimétriques d’origineORDONNE l’exécution de ces travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant soixante jours passé le délai d’un an suivant la signification de la présente décision
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » de sa demande à l’encontre de la SARL DUPONT



CONDAMNE la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] à rembourser au syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » le coût des travaux ordonnés
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » de sa demande à l’encontre de la SARL DUPONT
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » de sa demande au titre de la résistance abusive 
DEBOUTE la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES de sa demande au titre de la procédure abusive
CONDAMNE in solidum la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Grégory SAUMAIRE, 
CONDAMNE la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] » de cette condamnation aux dépens
CONDAMNE la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 
La somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] »,La somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES VILLAS [Adresse 1] »CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE HAMEAU [Adresse 1] » à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 
La somme de 3000 euros à la SARL CABINET BORREL-MESNIER GEOMETRES-EXPERTS ASSOCIES,La somme de 3000 euros à la société [I] [O], Vincent MORATI, Aude MARTIN-BOUVIER, Florent BILLET et Damien BRECVILLE, NOTAIRES ASSOCIES,La somme de 3000 euros à la SARL DUPONTDEBOUTE la SCCV LE HAMEAU [Adresse 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles
ECARTE en totalité l’exécution provisoire de la présente décision

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ
Et le présent jugement a été signé par l’un des juges en ayant délibéré ( art 452 C.P.C ) et le Greffier


Le Greffier, Fanny ROBERT,