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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 28 janvier 2026, n° 24/08008

Autres décisions ne dessaisissant pas la juridictionDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2022, la S.A.R.L. CRYSTAL, désignée en qualité de bailleur, et la société par actions luxembourgeoise COMPAGNIE FINANCIÈRE DE L'UNION EUROPÉENNE aux droits de laquelle vient la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7], désignée en qualité de locataire-gérant, ont conclu un contrat intitulé "Contrat-cadre de location-gérance" portant sur la location-gérance d'un fonds de commerce d'hôtel dépendant d'un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 10] à [Localité 7] 1850 (Savoie, France) et moyennant le paiement d'une redevance à hauteur de 8% du chiffre d'affaires net global hors taxes pour chaque saison incluant une garantie minimale de 140.000 euros à partir de la première saison d'ouverture au public. Il est précisé qu'une compensation interviendra entre les dépenses hors taxes de l'investissement préliminaire prises en charge par le locataire-gérant relatifs aux travaux dont le coût final est destiné à être pris en charge par le bailleur sur pièces justificatives et le montant hors taxes des redevances, de sorte qu'aucun paiement en espèces des redevances n'interviendra tant que le montant compensé n'aura pas été entièrement remboursé au locataire-gérant par le bailleur par compensation. 
Le contrat a été conclu pour une durée de 7 saisons consécutives à compter de la date d'entrée, si la première ouverture au public intervient au cours de la saison 2022/2023, son terme est fixé au 30 avril 2029 et si elle intervient au cours de la saison 2023/2024, son terme est fixé au 30 avril 2030.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2024, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7] a assigné la S.A.R.L. CRYSTAL devant la présente juridiction aux fins de :
« ■ CONSTATER qu'il n'existait aucun fonds de commerce à la date de signature du contrat cadre entre les parties intervenue le 29 juin 2022.
EN CONSEQUENCE
■ REQUALIFIER le « Contrat-Cadre de Location Gérance » du 29 juin 2022, conclu entre la société CRYSTAL et la société Compagnie Financière de l'Union Européenne, aux droits et obligations de laquelle vient aujourd'hui la société CRYSTAL HOTEL [Adresse 8], en bail commercial d'une durée de neuf ans ayant pris effet le 29 juin 2022 portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], contenance cadastrale 0ha45a36ca ;
■ CONDAMNER la société CRYSTAL à payer à la société CRYSTAL HOTEL [Adresse 8] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »

Lors de l'audience de mise en état du 2 octobre 2024, le juge de la mise en état a soulevé d'office le moyen de l'éventuelle incompétence territoiale du tribunal judiciaire de Paris compte tenu du lieu de situation de l'immeuble et a invité les parties à lui adresser des conclusions sur ce point. 

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7] demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 48 du code de procédure civile et R.211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, de :
« ■ SE DECLARER matériellement et territorialement compétent sur l'assignation qui a été délivrée le 24 juin 2024. »

Par conclusions d'incident en réponse notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la S.A.R.L. CRYSTAL : 
« - S'EN REMET à l'appréciation de Monsieur le Juge de la mise en état quant à sa compétence territoriale pour connaitre du présent litige ;
- RESERVE l'ensemble de ses droits pour le surplus. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L'incident a été plaidé à l'audience du 5 novembre 2025 et mis en délibéré au 28 janvier 2026, les parties ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS

Sur l'exception d'incompétence

La S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] soutient que le tribunal judiciaire de Paris est compétent matériellement au regard des dispositions de l'article R.211-3-26 du code de l'organisation judiciaire lui attribuant compétence d'attribution exclusive en matière de baux commerciaux. Elle ajoute qu'il est également territorialement compétent en vertu d'une clause attributive de juridiction stipulée au contrat, laquelle est valable au regard de la qualité de commerçant des parties au contrat ainsi que de son caractère spécifiquement apparent dans le contrat. 

La S.A.R.L. CRYSTAL n'a pas formulé d'observations sur ce point et s'en est remis à l'appréciation du juge de la mise en état. 

En vertu de l'article R.211-3-26 11° du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment la matière suivante : Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale. 

D'après les dispositions de l'article L.145-56 du code de commerce, les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d'État.

Aux termes de l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Selon l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L.211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d'un même département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L.211-9-3, dans deux départements, de l'une ou plusieurs des compétences (...) des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. 

L'article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que les parties contractant en qualité de commerçantes un contrat peuvent prévoir par une clause, spécifiée de façon très apparente dans l'acte, de déroger à la règle prévue par l'article R.145-23 précité selon laquelle "la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble", sous réserve de respecter les dispositions de l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire.

En l'espèce, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] a assigné la S.A.R.L. CRYSTAL devant la présente juridiction, aux fins, notamment, de voir requalifier en bail commercial le contrat conclu le 29 juin 2022 et intitulé "Contrat-cadre location gérance", aux visas des articles L.144-1 et L.145-1 du code de commerce, et 12 du code de procédure civile. 

Compte tenu de l'action intentée par la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] sur le fondement des dispositions du statut des baux commerciaux et de l'absence de contestation des parties sur ce point, le tribunal judiciaire est bien matériellement compétent pour connaître du litige opposant les parties.

S'agissant de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris, les deux parties, commerçantes, sont liées en cette qualité par un contrat ayant pour objet un immeuble situé à COURCHEVEL dans le département de la SAVOIE (73).

Le bail contient une clause attributive de compétence, spécifiée de façon très apparente, à la clause 5. Cette clause intitulée "Droit applicable et juridiction compétente – signature électronique" stipule que : "Les parties conviennent que les juridictions de [Localité 9] auront compétence exclusive pour régler tout litige découlant de ou en relation avec le présent Contrat Cadre de Location Gérance". 

Cette clause remplit, en conséquence, les exigences de l'article 48 du code de procédure civile précité.

Le tribunal judiciaire de PARIS est donc territorialement compétent pour connaître du litige.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, force est de constater que la présente décision ne met pas fin à l'instance, de sorte qu'il y a lieu de réserver les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE le tribunal judiciaire de PARIS territorialement compétent pour statuer sur les demandes de la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7], telles que figurant à l'acte introductif du 24 juin 2024,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du 15 avril 2026 à 11h30 pour conclusions de la défenderesse,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 9] le 28 Janvier 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me DENIZOT (B0119)
 Me BONAN (R0170)


■

18° chambre 
3ème section


N° RG 24/08008 

N° Portalis 352J-W-B7I-C5EE5

N° MINUTE : 3

Assignation du :
24 Juin 2024













ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 28 Janvier 2026


DEMANDERESSE

S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7] (RCS de [Localité 6] 918 040 809)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’A.A.R.P.I. NICOLAS, DENIZOT, TRAUTMANN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CRYSTAL (RCS de [Localité 9] 319 114 351)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Cyril BONAN de l’E.U.R.L. Cyril BONAN Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0170





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2022, la S.A.R.L. CRYSTAL, désignée en qualité de bailleur, et la société par actions luxembourgeoise COMPAGNIE FINANCIÈRE DE L'UNION EUROPÉENNE aux droits de laquelle vient la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7], désignée en qualité de locataire-gérant, ont conclu un contrat intitulé "Contrat-cadre de location-gérance" portant sur la location-gérance d'un fonds de commerce d'hôtel dépendant d'un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 10] à [Localité 7] 1850 (Savoie, France) et moyennant le paiement d'une redevance à hauteur de 8% du chiffre d'affaires net global hors taxes pour chaque saison incluant une garantie minimale de 140.000 euros à partir de la première saison d'ouverture au public. Il est précisé qu'une compensation interviendra entre les dépenses hors taxes de l'investissement préliminaire prises en charge par le locataire-gérant relatifs aux travaux dont le coût final est destiné à être pris en charge par le bailleur sur pièces justificatives et le montant hors taxes des redevances, de sorte qu'aucun paiement en espèces des redevances n'interviendra tant que le montant compensé n'aura pas été entièrement remboursé au locataire-gérant par le bailleur par compensation. 
Le contrat a été conclu pour une durée de 7 saisons consécutives à compter de la date d'entrée, si la première ouverture au public intervient au cours de la saison 2022/2023, son terme est fixé au 30 avril 2029 et si elle intervient au cours de la saison 2023/2024, son terme est fixé au 30 avril 2030.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2024, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7] a assigné la S.A.R.L. CRYSTAL devant la présente juridiction aux fins de :
« ■ CONSTATER qu'il n'existait aucun fonds de commerce à la date de signature du contrat cadre entre les parties intervenue le 29 juin 2022.
EN CONSEQUENCE
■ REQUALIFIER le « Contrat-Cadre de Location Gérance » du 29 juin 2022, conclu entre la société CRYSTAL et la société Compagnie Financière de l'Union Européenne, aux droits et obligations de laquelle vient aujourd'hui la société CRYSTAL HOTEL [Adresse 8], en bail commercial d'une durée de neuf ans ayant pris effet le 29 juin 2022 portant sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 2], contenance cadastrale 0ha45a36ca ;
■ CONDAMNER la société CRYSTAL à payer à la société CRYSTAL HOTEL [Adresse 8] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Christophe Denizot sur son affirmation de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »

Lors de l'audience de mise en état du 2 octobre 2024, le juge de la mise en état a soulevé d'office le moyen de l'éventuelle incompétence territoiale du tribunal judiciaire de Paris compte tenu du lieu de situation de l'immeuble et a invité les parties à lui adresser des conclusions sur ce point. 

Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7] demande au juge de la mise en état, aux visas des articles 48 du code de procédure civile et R.211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, de :
« ■ SE DECLARER matériellement et territorialement compétent sur l'assignation qui a été délivrée le 24 juin 2024. »

Par conclusions d'incident en réponse notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la S.A.R.L. CRYSTAL : 
« - S'EN REMET à l'appréciation de Monsieur le Juge de la mise en état quant à sa compétence territoriale pour connaitre du présent litige ;
- RESERVE l'ensemble de ses droits pour le surplus. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L'incident a été plaidé à l'audience du 5 novembre 2025 et mis en délibéré au 28 janvier 2026, les parties ayant été avisées. 

MOTIFS

Sur l'exception d'incompétence

La S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] soutient que le tribunal judiciaire de Paris est compétent matériellement au regard des dispositions de l'article R.211-3-26 du code de l'organisation judiciaire lui attribuant compétence d'attribution exclusive en matière de baux commerciaux. Elle ajoute qu'il est également territorialement compétent en vertu d'une clause attributive de juridiction stipulée au contrat, laquelle est valable au regard de la qualité de commerçant des parties au contrat ainsi que de son caractère spécifiquement apparent dans le contrat. 

La S.A.R.L. CRYSTAL n'a pas formulé d'observations sur ce point et s'en est remis à l'appréciation du juge de la mise en état. 

En vertu de l'article R.211-3-26 11° du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent notamment la matière suivante : Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale. 

D'après les dispositions de l'article L.145-56 du code de commerce, les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d'État.

Aux termes de l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Selon l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire, en matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l'article L.211-9-3 connaissent seuls, dans l'ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d'un même département ou, dans les conditions prévues au III de l'article L.211-9-3, dans deux départements, de l'une ou plusieurs des compétences (...) des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. 

L'article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.

Il se déduit de la combinaison de ces textes que les parties contractant en qualité de commerçantes un contrat peuvent prévoir par une clause, spécifiée de façon très apparente dans l'acte, de déroger à la règle prévue par l'article R.145-23 précité selon laquelle "la juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble", sous réserve de respecter les dispositions de l'article R.211-4 du code de l'organisation judiciaire.

En l'espèce, la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] a assigné la S.A.R.L. CRYSTAL devant la présente juridiction, aux fins, notamment, de voir requalifier en bail commercial le contrat conclu le 29 juin 2022 et intitulé "Contrat-cadre location gérance", aux visas des articles L.144-1 et L.145-1 du code de commerce, et 12 du code de procédure civile. 

Compte tenu de l'action intentée par la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Adresse 8] sur le fondement des dispositions du statut des baux commerciaux et de l'absence de contestation des parties sur ce point, le tribunal judiciaire est bien matériellement compétent pour connaître du litige opposant les parties.

S'agissant de la compétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris, les deux parties, commerçantes, sont liées en cette qualité par un contrat ayant pour objet un immeuble situé à COURCHEVEL dans le département de la SAVOIE (73).

Le bail contient une clause attributive de compétence, spécifiée de façon très apparente, à la clause 5. Cette clause intitulée "Droit applicable et juridiction compétente – signature électronique" stipule que : "Les parties conviennent que les juridictions de [Localité 9] auront compétence exclusive pour régler tout litige découlant de ou en relation avec le présent Contrat Cadre de Location Gérance". 

Cette clause remplit, en conséquence, les exigences de l'article 48 du code de procédure civile précité.

Le tribunal judiciaire de PARIS est donc territorialement compétent pour connaître du litige.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l'article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

En l'espèce, force est de constater que la présente décision ne met pas fin à l'instance, de sorte qu'il y a lieu de réserver les dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE le tribunal judiciaire de PARIS territorialement compétent pour statuer sur les demandes de la S.A.S. CRYSTAL HÔTEL [Localité 7], telles que figurant à l'acte introductif du 24 juin 2024,

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre - 3ème section du 15 avril 2026 à 11h30 pour conclusions de la défenderesse,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à [Localité 9] le 28 Janvier 2026


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-02-05T14:58:11.108Z.