Tribunal de commerce de Tours, Délibéré par remise au Greffe chambre 4, 5 septembre 2025, n° 2024007056

Exposé du litige

LES FAITS

La SCI NAWA (société civile immobilière) a été créée début 2011 par Monsieur [P] [L], associé gérant à hauteur de 75%, et de son épouse. Elle est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial à [Localité 1], donné à bail depuis le 1 er décembre 2011 à la société C3F, alors dirigée par Monsieur [P] [L], associé unique. Le bail a été renouvelé le 30 novembre 2020 pour une nouvelle durée de 9 années.

Le 31 décembre 2021, par actes de cession de titres, Monsieur [P] [L] a cédé la totalité des parts qu'il détenait dans la société C3F à la société BGY89, société par actions simplifiée unipersonnelle détenue par Madame [Z] [S], sa présidente. La société BGY89 a succédé à Monsieur [P] [L] en qualité de présidente de la société C3F.

Le même jour, Madame [Z] [S] s'est portée caution solidaire et indivisible de la société C3F pour le paiement des charges et loyers dus à la SCI NAWA.

Le 6 juin 2023, la société C3F a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Tours. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire le 23 avril 2024. La SCI NAWA a régulièrement déclaré ses créances entre les mains du Mandataire judiciaire.

Le 27 mai 2024, la SCI NAWA a mis en demeure Madame [Z] [S] d'exécuter son engagement de caution personnelle et solidaire de la société C3F.

Madame [Z] [S] n'a pas retiré ce courrier.

LA PROCEDURE

C'est dans ces conditions que par acte de commissaires de justice en date du 23 septembre 2024, la SCI NAWA a fait assigner Madame [Z] [S] devant le Tribunal de commerce de Tours afin de la voir condamner à lui payer la somme de 57.046 € en exécution de son engagement de caution.

L'affaire a été fixée pour dépôt de dossier à l'audience du 13 juin 2025. A cette date :

La société SCI NAWA dépose un dossier et un jeu de conclusions aux termes desquels elle demande à voir :

Vu les dispositions de l'article L.101-1 du Code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, et les dispositions des articles L331-1 et suivants du Code de la consommation applicables aux cautionnements conclus avant le 1er janvier 2022,

Vu l'ensemble des pièces produites à l'appui des présentes, et en particulier l'acte de cautionnement du 31 décembre 2021,
 * DECLARER inopposables à la SCI NAWA les dispositions des articles L331-1 et suivants du Code de la consommation au motif que Madame [Z] [S] n'établit pas que la SCI NAWA aurait la qualité de créancier professionnel,

Subsidiairement, JUGER que Madame [S] ne rapporte pas non plus la preuve de la disproportion alléguée de son engagement de caution à ses revenus et biens à la date de conclusion du cautionnement,

Par conséquent,
 * DECLARER parfaitement valable et opposable à la défenderesse l'acte de cautionnement qu'elle a signé le 31 décembre 2021 au profit de la SCI NAWA et portant sur les loyers et charge dus par la SAS C3F au titre de l'acte de renouvellement de bail conclu le 30 novembre 2020 entre la SCI NAWA et la Société C3F,
 * FIXER à la somme de 57.046 euros le montant de la somme due par la défenderesse au titre du cautionnement,

CONDAMNER Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 57.046 euros en exécution de son engagement de caution personnelle et solidaire précité,

CONDAMNER en outre Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA les intérêts de retard aux taux légal courant sur cette somme depuis l'assignation qui lui a été délivrée le 24 septembre 2024,
 * ORDONNER l'exécution provisoire des dispositions jugement à venir qui est de droit,
 * DEBOUTER Madame [Z] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, en ce compris sa demande de délais de paiement qui n'est pas justifiée,
 * CONDAMNER Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC ;
 * LA CONDAMNER également aux entiers dépens de l'instance.

Madame [Z] [S] dépose également un dossier et un jeu de conclusions aux termes desquels elle demande à voir :

Vu les dispositions des articles 331-1 et suivants du code de la consommation,

Vu les dispositions de l'article 1740 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 2 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 2298 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 1244-1 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :
 * JUGER nul l'engagement de caution souscrit par Madame [S] au bénéfice de la SCI NAWA en date du 31 décembre 2021,
 * JUGER l'engagement de caution de Madame [S] de nul effet,

En conséquence,
 * DEBOUTER la SCI NAWA de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de Madame [S],

A défaut,

JUGER que l'engagement de caution de Madame [S] en date du 31 décembre 2021 souscrit auprès de la SCI NAWA est disproportionné,

En conséquence,

DECHARGER Madame [S] de son engagement de caution au bénéfice de la SCI NAWA en date du 31 décembre 2021

A TITRE SUBSIDIAIRE :
 * JUGER que l'engagement de caution de Madame [S] ne saurait excéder une somme de 30.081,92 euros ;
 * ACCORDER à Madame [S] les plus larges délais de paiement, soit un délai pour acquitter sa dette de 24 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 * ECARTER l'exécution provisoire de plein droit en cas de condamnation de Madame [S]

CONDAMNER la SCI NAWA à payer à Madame [S] une somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI NAWA aux entiers dépens.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL

Pour un exposé complet des faits, moyens et prétentions des parties, le Tribunal s'en remet expressément aux conclusions des parties.

Sur la validité de l'acte de cautionnement

Madame [Z] [S] demande au Tribunal de constater la nullité de son engagement personnel de caution solidaire souscrit au bénéfice de la SCI NAWA le 31 décembre 2021. Elle soutient que cet acte ne respecte pas le formalisme exigé par les articles L331-1, L331-2 et L331-3 du Code de la consommation applicables, avant la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1 er janvier 2022, aux actes conclus entre une personne physique et un créancier professionnel.

De son côté, la SCI NAWA revendique la qualification de créancier non-professionnel et rappelle qu'aucune mention manuscrite particulière n'était exigée pour les cautionnements donnés par un particulier à un créancier non-professionnel jusqu'au 1 er janvier 2022.

Elle précise qu'il n'y a pas de présomption de qualité professionnelle du créancier et qu'il appartient à la caution d'établir que la SCI est un créancier professionnel.

La jurisprudence s'accorde pour définir le créancier professionnel comme « celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n'est pas principale, et que la qualité de créancier professionnel ne peut être présumée du seul fait que le créancier est une société civile immobilière ». Cette définition très générale est source de nombreuses interprétations.

En l'espèce, Madame [Z] [S] soutient que la SCI serait un créancier professionnel parce que son objet social est la location de biens immobiliers et qu'elle est soumise à la TVA. Mais toutes les SCI ont pour vocation d'acquérir et de gérer des biens immobiliers et toutes les SCI qui gèrent des biens immobiliers à usage professionnel sont en principe soumises à la TVA. Elles ne sont pas toutes pour autant des créanciers professionnels.

Elle prétend également qu'elle serait un créancier professionnel à cause de la qualité de professionnel de son dirigeant. La SCI NAWA a été créée début 2011 par Monsieur [P] [L], associé gérant à hauteur de 75%, et de son épouse. Elle est notamment propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 1]. Cet ensemble immobilier est loué, depuis le 1 er décembre 2011, à la société C3F qui y exploite une épicerie Bio. Et jusqu'au 31 décembre 2021, Monsieur [P] [L] était l'associé unique et le dirigeant de la société C3F.

Cette SCI apparaît très clairement comme une SCI familiale, créée pour acquérir les murs de l'entreprise de son associé majoritaire qu'elle lui louait, pour qu'il y exploite son activité commerciale. Elle ne revêt pas la qualité de créancier professionnel.

Lorsqu'en 2021, Monsieur [P] [L] a souhaité transmettre son entreprise, il a cédé les parts qu'il détenait dans la société d'exploitation, et le bail conclu entre la SCI NAWA et la société C3F s'est poursuivi dans les mêmes conditions. L'ancien dirigeant a conservé l'actif immobilier dans son patrimoine privé via la SCI. Le seul changement survenu concerne l'engagement de caution personnelle et solidaire demandé à Madame [Z] [S], repreneuse. La cession de la société d'exploitation et la conclusion de l'acte de caution, inhérente à la cession, sont sans incidence sur la qualification de créancier professionnel ou non professionnel de la SCI.

Pour finir, Madame [Z] [S] indique que l'objet social de la SCI NAWA suffit à la qualifier de créancier professionnel. L'article 3 des statuts prévoit l'achat, la gestion et l'administration de biens immobiliers sans autre limite que le caractère civil de la société, ce qui ne correspondrait pas à une dimension familiale. Mais elle ne démontre aucunement que depuis 2011, la SCI NAWA aurait acquis d'autres biens que celui exploité par la société C3F.

Le tribunal dira que Madame [Z] [S] échoue à démontrer la qualité de créancier professionnel de la SCI NAWA.

En conséquence, le tribunal dira que le formalisme prévu par le Code de la consommation (articles L331-1 et suivants) ne trouve pas à s'appliquer et que l'acte de cautionnement signé le 31 décembre 2021 est valable.

Sur la disproportion de l'engagement de caution de Madame [Z] [S]

Madame [Z] [S] entend se prévaloir de la disproportion de son engagement à ses biens et à ses revenus au moment de sa souscription. Cet engagement correspondait à 6 mois de loyer HT, soit une somme approximative de 47.538 €.

En qualité de créancier non professionnel, la SCI NAWA n'avait aucune obligation de vérifier que l'engagement était proportionné aux biens et revenus de la caution.

Madame [Z] [S] prétend qu'avant de souscrire cet engagement elle avait précédemment souscrit des engagements en garantie des prêts consentis à la société BGY89 pour le rachat des parts sociales de la société C3F.

Conformément à l'acte de cession de titres du 31 décembre 2021, Monsieur [P] [L] a cédé à la société BGY89, société par actions simplifiée unipersonnelle, détenue par Madame [Z] [S] sa présidente, la totalité des titres de la société C3F pour un prix définitif de 900.000 €.

Ce prix a été payé par 2 prêts de 320.000 € souscrits par la société BGY89 respectivement auprès de la BANQUE POPULAIRE et de la SOCIETE GENERALE. Madame [Z] [S] s'est portée caution personnelle pour chacun de ces prêts à hauteur de 25% des obligations garanties.

Selon les documents bancaires produits, l'engagement de Madame [Z] [S] auprès de la BANQUE POPULAIRE s'élevait à 96.000 € et celui auprès de la SOCIETE GENERALE à 104.000 €.

Le solde du prix, soit 260.000 €, a été payé par un apport personnel de Madame [Z] [S] versé sur un compte-courant d'associé de la société BGY89.

Il convient de préciser que le projet de cession avait été préalablement formalisé dans un Protocole de cession de 100% des titres de la société C3F conclu par Monsieur [P] [L], cédant, et Madame [Z] [S] ou toute personne morale qu'elle pourrait se substituer, cessionnaire, le 22 octobre 2021. Et que ce protocole prévoyait plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt « pour un montant maximum de 700.000 € » assorti des « garanties normalement exigées des établissements bancaires ». Ainsi que la « remise par Madame [Z] [S] à la SCI NAWA, propriétaire des locaux, d'un engagement personnel de caution solidaire et indivisible du paiement des loyers et charges dus au titre du bail signé entre la SCI NAWA et la société C3F, plafonné à 6 mois de loyer HT. ».

En octobre 2021, au moment de la signature du protocole, seul l'engagement de caution personnelle de Madame [Z] [S] au profit de la SCI NAWA était connu et certain. Et ce, bien qu'il n'ait été signé que concomitamment à l'acte définitif de cession des titres, le 31 décembre 2021.

Elle soutient également que son engagement était disproportionné par rapport à ses revenus. Madame [Z] [S] produit les comptes arrêtés au 31 octobre 2021 d'une autre société qu'elle dirigeait, la SARL ABG-3D dont le CA était de 10.000 €, ainsi que son avis d'imposition relatifs à ses revenus 2022. En l'absence de production de son avis d'imposition relatifs à ses revenus 2021, il est impossible de savoir si l'activité de cette société, dont le CA s'élevait à 10.000 €, constituait son activité principale ou une activité accessoire.

En conséquence, le tribunal dira que Madame [Z] [S] échoue à démontrer que son engagement de caution souscrit au profit de la société NAWA était disproportionné à ses biens et revenus au moment où il a été conclu, et la déboutera de sa demande à ce titre.

Sur le montant de la créance

La SCI NAWA demande qu'en application de l'acte de cautionnement, Madame [Z] [S] soit condamnée à lui verser la somme de 57.046 €. Cette somme correspondrait à la dette de la SAS C3F (68.109,78 €TTC) dont elle déduit le dépôt de garantie de 7.923,17 € prévu dans l'acte de renouvellement, soit une dette nette de 60.186,61 €, plafonnée au montant de l'engagement de caution.

Pour rappel, par acte du 31 décembre 2021, Madame [Z] [S] s'est portée caution solidaire et indivisible pour le parfait paiement du loyer commercial et des charges dus par la société C3F. Il est écrit dans l'acte que « le présent engagement demeure néanmoins plafonné à une somme correspondant à six mois de loyers » sans aucune autre indication, alors que le Protocole de cession conclu le 22 octobre 2021 précisait que le loyer serait retenu pour son montant hors taxes. A la date du renouvellement de bail du 30 novembre 2021, le loyer mensuel s'élevait à 7.923,17 €HT et l'engagement de caution de Madame [Z] [S] devra être plafonné à la somme de 7.923,17 € X 6, soit 47.539,02 €.

Par ailleurs, Madame [Z] [S] précise que le bail a été résilié le 3 juin 2024. Le 23 juillet 2024, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société C3F, le Juge-commissaire a rendu une ordonnance par laquelle il a constaté la résiliation du bail à compter du 3 juin 2024 et a ordonné la libération totale des lieux à compter du 15 septembre 2024. Il a également fixé pour cette période une indemnité d'occupation, à la charge de la SELARL MJ CORP es qualités de liquidateur judiciaire de la société C3F. A juste titre, Madame [Z] [S] rappelle que : « selon les dispositions restrictives de l'article 1740 du code civil, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation et il est ainsi de jurisprudence constante que la caution n'est pas tenue des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail, leur nature indemnitaire excluant qu'elles se rattachent à l'exécution du contrat » (Cour d'appel de Bourges - 1 décembre 2022 - RG n° 21/01259). Les indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail seront donc être exclues de la créance de la SCI NAWA dont le montant sera ramené à 31.502,72 €.

Total
31.502,72 €

Dépôt de garantie -7.923,17 €
03/06/24 1.978,80 €
Taxe foncière 2024 - 3.880 € proratisée du 01/01/24 au
Loyer du 01/06/24 au 03/06/24 816,00 €
Loyer de mai 2024 8.160,00 €
Loyer du 23/04/24 au 30/04/24 2.176,00 €
Loyer du 01 au 23/04/24 5.984,00 €
Loyer mars 2024 8.160,00 €
Loyer du 01/06/23 au 06/06/23 2.488,04 €
Loyer mai 2023 9.663,05 €

En conséquence, le Tribunal condamnera Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 31.502,72 € au titre de son engagement de caution solidaire et indivisible souscrit le 31 décembre 2021, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement sollicités

Au regard de sa situation, Madame [Z] [S] sollicite les délais les plus larges des paiements et demande un étalement de sa dette sur 24 mois. Aujourd'hui âgée de plus de 63

ans, elle est sans emploi. Elle produit plusieurs courriels qui démontrent qu'elle recherche activement un emploi.

Elle rappelle que Monsieur [P] [L], dirigeant de la SCI NAWA, a été bénéficiaire du prix de cession des titres de la société C3F.

En conséquence, compte tenu de la situation de Madame [Z] [S] et en considération des besoins de la SCI NAWA et de son dirigeant, le Tribunal dira que Madame [Z] [S] devra s'acquitter de sa dette en 24 mensualités égales, la 1 ère échéance étant fixée au jour de la signification de la présente décision.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Chacune des parties a formé une demande à ce titre.

Madame [Z] [S] succombe en la présente instance, elle sera également déboutée de cette demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI NAWA les frais irrépétibles qu'elle a dû engager dans la présente instance pour faire valoir ses droits.

La demande paraît fondée dans son principe mais excessive dans son montant.

Le Tribunal décidera d'y faire droit, en limitant toutefois à 3.000 € la somme que Madame [Z] [S] devra verser à la société SCI NAWA à titre d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 susvisé.

Sur l'exécution provisoire

Vu l'article 514 nouveau du Code de procédure civile disposant que : « les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement » ;

Le Tribunal dira que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que les dépens seront mis à la charge de la partie qui succombe, Madame [Z] [S] devra supporter les entiers dépens de la présente instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103, 1104, et 2298 du Code civil,

Vu les articles L331-1 et suivants anciens du Code de la consommation,

Vu les articles 1343-5 et 1740 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Déclare valable et opposable à Madame [Z] [S] l'acte de cautionnement signé le 31 décembre 2021 au profit de la SCI NAWA ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 31.502,72 € en exécution de son engagement de caution personnelle et solidaire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation du 24 septembre 2024 ;

Accorde à Madame [Z] [S] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette en 24 mensualités égales, la 1 ère échéance étant fixée au jour de la signification de la présente décision ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et déboute Madame [Z] [S] de sa demande à ce titre ;

Dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Condamne Madame [Z] [S] aux entiers dépens liquidés, concernant les frais de greffe, à la somme de 68,76 €.

Signé électroniquement par Mme Claudine ARLOT

Signé électroniquement par Mme Sihame BENGHALA-COULIBALY.

Numéro d'inscription au répertoire général : 2024007056 Contentieux Chambre n° 4

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOURS

Jugement prononcé publiquement le 05 septembre 2025 par mise à la disposition des parties au greffe du tribunal de commerce de Tours, conformément à l'article 450 du code de procédure civile,

Audience des débats en date du 13 juin 2025

Demandeur(s) :
 * S.C.I. NAWA [Adresse 1]

Représentant(s) :
 * AARPI BILLARD MEUNIER BELLOT FOURNIER-PIEUCHOT NICOLAI - LE CAM -Maître Maïa MEUNIER

Avocats au barreau de LA ROCHELLE

Défendeur(s) : - Madame [Z] [S]

[Adresse 2], Représentant(s) : - SELARL WALTER & GARANCE Avocats au barreau de TOURS

Juges présents lors des débats : Madame Martine NEGRE, Monsieur Laurent RAGOT, Monsieur Nicolas OLLIVIER, audience présidée par Madame Claudine ARLOT Greffier d'audience : Madame Sihame BENGHALA-COULIBALY

AINSI JUGE APRES DELIBERE DE : Madame Claudine ARLOT, Madame Martine NEGRE, Monsieur Laurent RAGOT,

La minute du présent jugement est signée par Madame Claudine ARLOT, Présidente, et Madame Sihame BENGHALA-COULIBALY, Commis greffier, auquel la minute a été remise par le juge signataire.

LES FAITS

La SCI NAWA (société civile immobilière) a été créée début 2011 par Monsieur [P] [L], associé gérant à hauteur de 75%, et de son épouse. Elle est propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial à [Localité 1], donné à bail depuis le 1 er décembre 2011 à la société C3F, alors dirigée par Monsieur [P] [L], associé unique. Le bail a été renouvelé le 30 novembre 2020 pour une nouvelle durée de 9 années.

Le 31 décembre 2021, par actes de cession de titres, Monsieur [P] [L] a cédé la totalité des parts qu'il détenait dans la société C3F à la société BGY89, société par actions simplifiée unipersonnelle détenue par Madame [Z] [S], sa présidente. La société BGY89 a succédé à Monsieur [P] [L] en qualité de présidente de la société C3F.

Le même jour, Madame [Z] [S] s'est portée caution solidaire et indivisible de la société C3F pour le paiement des charges et loyers dus à la SCI NAWA.

Le 6 juin 2023, la société C3F a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Tours. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire le 23 avril 2024. La SCI NAWA a régulièrement déclaré ses créances entre les mains du Mandataire judiciaire.

Le 27 mai 2024, la SCI NAWA a mis en demeure Madame [Z] [S] d'exécuter son engagement de caution personnelle et solidaire de la société C3F.

Madame [Z] [S] n'a pas retiré ce courrier.

LA PROCEDURE

C'est dans ces conditions que par acte de commissaires de justice en date du 23 septembre 2024, la SCI NAWA a fait assigner Madame [Z] [S] devant le Tribunal de commerce de Tours afin de la voir condamner à lui payer la somme de 57.046 € en exécution de son engagement de caution.

L'affaire a été fixée pour dépôt de dossier à l'audience du 13 juin 2025. A cette date :

La société SCI NAWA dépose un dossier et un jeu de conclusions aux termes desquels elle demande à voir :

Vu les dispositions de l'article L.101-1 du Code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, et les dispositions des articles L331-1 et suivants du Code de la consommation applicables aux cautionnements conclus avant le 1er janvier 2022,

Vu l'ensemble des pièces produites à l'appui des présentes, et en particulier l'acte de cautionnement du 31 décembre 2021,
 * DECLARER inopposables à la SCI NAWA les dispositions des articles L331-1 et suivants du Code de la consommation au motif que Madame [Z] [S] n'établit pas que la SCI NAWA aurait la qualité de créancier professionnel,

Subsidiairement, JUGER que Madame [S] ne rapporte pas non plus la preuve de la disproportion alléguée de son engagement de caution à ses revenus et biens à la date de conclusion du cautionnement,

Par conséquent,
 * DECLARER parfaitement valable et opposable à la défenderesse l'acte de cautionnement qu'elle a signé le 31 décembre 2021 au profit de la SCI NAWA et portant sur les loyers et charge dus par la SAS C3F au titre de l'acte de renouvellement de bail conclu le 30 novembre 2020 entre la SCI NAWA et la Société C3F,
 * FIXER à la somme de 57.046 euros le montant de la somme due par la défenderesse au titre du cautionnement,

CONDAMNER Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 57.046 euros en exécution de son engagement de caution personnelle et solidaire précité,

CONDAMNER en outre Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA les intérêts de retard aux taux légal courant sur cette somme depuis l'assignation qui lui a été délivrée le 24 septembre 2024,
 * ORDONNER l'exécution provisoire des dispositions jugement à venir qui est de droit,
 * DEBOUTER Madame [Z] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, en ce compris sa demande de délais de paiement qui n'est pas justifiée,
 * CONDAMNER Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du NCPC ;
 * LA CONDAMNER également aux entiers dépens de l'instance.

Madame [Z] [S] dépose également un dossier et un jeu de conclusions aux termes desquels elle demande à voir :

Vu les dispositions des articles 331-1 et suivants du code de la consommation,

Vu les dispositions de l'article 1740 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 2 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 2298 du code civil,

Vu les dispositions de l'article 1244-1 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :
 * JUGER nul l'engagement de caution souscrit par Madame [S] au bénéfice de la SCI NAWA en date du 31 décembre 2021,
 * JUGER l'engagement de caution de Madame [S] de nul effet,

En conséquence,
 * DEBOUTER la SCI NAWA de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de Madame [S],

A défaut,

JUGER que l'engagement de caution de Madame [S] en date du 31 décembre 2021 souscrit auprès de la SCI NAWA est disproportionné,

En conséquence,

DECHARGER Madame [S] de son engagement de caution au bénéfice de la SCI NAWA en date du 31 décembre 2021

A TITRE SUBSIDIAIRE :
 * JUGER que l'engagement de caution de Madame [S] ne saurait excéder une somme de 30.081,92 euros ;
 * ACCORDER à Madame [S] les plus larges délais de paiement, soit un délai pour acquitter sa dette de 24 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 * ECARTER l'exécution provisoire de plein droit en cas de condamnation de Madame [S]

CONDAMNER la SCI NAWA à payer à Madame [S] une somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI NAWA aux entiers dépens.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Pour un exposé complet des faits, moyens et prétentions des parties, le Tribunal s'en remet expressément aux conclusions des parties.

Sur la validité de l'acte de cautionnement

Madame [Z] [S] demande au Tribunal de constater la nullité de son engagement personnel de caution solidaire souscrit au bénéfice de la SCI NAWA le 31 décembre 2021. Elle soutient que cet acte ne respecte pas le formalisme exigé par les articles L331-1, L331-2 et L331-3 du Code de la consommation applicables, avant la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1 er janvier 2022, aux actes conclus entre une personne physique et un créancier professionnel.

De son côté, la SCI NAWA revendique la qualification de créancier non-professionnel et rappelle qu'aucune mention manuscrite particulière n'était exigée pour les cautionnements donnés par un particulier à un créancier non-professionnel jusqu'au 1 er janvier 2022.

Elle précise qu'il n'y a pas de présomption de qualité professionnelle du créancier et qu'il appartient à la caution d'établir que la SCI est un créancier professionnel.

La jurisprudence s'accorde pour définir le créancier professionnel comme « celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n'est pas principale, et que la qualité de créancier professionnel ne peut être présumée du seul fait que le créancier est une société civile immobilière ». Cette définition très générale est source de nombreuses interprétations.

En l'espèce, Madame [Z] [S] soutient que la SCI serait un créancier professionnel parce que son objet social est la location de biens immobiliers et qu'elle est soumise à la TVA. Mais toutes les SCI ont pour vocation d'acquérir et de gérer des biens immobiliers et toutes les SCI qui gèrent des biens immobiliers à usage professionnel sont en principe soumises à la TVA. Elles ne sont pas toutes pour autant des créanciers professionnels.

Elle prétend également qu'elle serait un créancier professionnel à cause de la qualité de professionnel de son dirigeant. La SCI NAWA a été créée début 2011 par Monsieur [P] [L], associé gérant à hauteur de 75%, et de son épouse. Elle est notamment propriétaire d'un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 1]. Cet ensemble immobilier est loué, depuis le 1 er décembre 2011, à la société C3F qui y exploite une épicerie Bio. Et jusqu'au 31 décembre 2021, Monsieur [P] [L] était l'associé unique et le dirigeant de la société C3F.

Cette SCI apparaît très clairement comme une SCI familiale, créée pour acquérir les murs de l'entreprise de son associé majoritaire qu'elle lui louait, pour qu'il y exploite son activité commerciale. Elle ne revêt pas la qualité de créancier professionnel.

Lorsqu'en 2021, Monsieur [P] [L] a souhaité transmettre son entreprise, il a cédé les parts qu'il détenait dans la société d'exploitation, et le bail conclu entre la SCI NAWA et la société C3F s'est poursuivi dans les mêmes conditions. L'ancien dirigeant a conservé l'actif immobilier dans son patrimoine privé via la SCI. Le seul changement survenu concerne l'engagement de caution personnelle et solidaire demandé à Madame [Z] [S], repreneuse. La cession de la société d'exploitation et la conclusion de l'acte de caution, inhérente à la cession, sont sans incidence sur la qualification de créancier professionnel ou non professionnel de la SCI.

Pour finir, Madame [Z] [S] indique que l'objet social de la SCI NAWA suffit à la qualifier de créancier professionnel. L'article 3 des statuts prévoit l'achat, la gestion et l'administration de biens immobiliers sans autre limite que le caractère civil de la société, ce qui ne correspondrait pas à une dimension familiale. Mais elle ne démontre aucunement que depuis 2011, la SCI NAWA aurait acquis d'autres biens que celui exploité par la société C3F.

Le tribunal dira que Madame [Z] [S] échoue à démontrer la qualité de créancier professionnel de la SCI NAWA.

En conséquence, le tribunal dira que le formalisme prévu par le Code de la consommation (articles L331-1 et suivants) ne trouve pas à s'appliquer et que l'acte de cautionnement signé le 31 décembre 2021 est valable.

Sur la disproportion de l'engagement de caution de Madame [Z] [S]

Madame [Z] [S] entend se prévaloir de la disproportion de son engagement à ses biens et à ses revenus au moment de sa souscription. Cet engagement correspondait à 6 mois de loyer HT, soit une somme approximative de 47.538 €.

En qualité de créancier non professionnel, la SCI NAWA n'avait aucune obligation de vérifier que l'engagement était proportionné aux biens et revenus de la caution.

Madame [Z] [S] prétend qu'avant de souscrire cet engagement elle avait précédemment souscrit des engagements en garantie des prêts consentis à la société BGY89 pour le rachat des parts sociales de la société C3F.

Conformément à l'acte de cession de titres du 31 décembre 2021, Monsieur [P] [L] a cédé à la société BGY89, société par actions simplifiée unipersonnelle, détenue par Madame [Z] [S] sa présidente, la totalité des titres de la société C3F pour un prix définitif de 900.000 €.

Ce prix a été payé par 2 prêts de 320.000 € souscrits par la société BGY89 respectivement auprès de la BANQUE POPULAIRE et de la SOCIETE GENERALE. Madame [Z] [S] s'est portée caution personnelle pour chacun de ces prêts à hauteur de 25% des obligations garanties.

Selon les documents bancaires produits, l'engagement de Madame [Z] [S] auprès de la BANQUE POPULAIRE s'élevait à 96.000 € et celui auprès de la SOCIETE GENERALE à 104.000 €.

Le solde du prix, soit 260.000 €, a été payé par un apport personnel de Madame [Z] [S] versé sur un compte-courant d'associé de la société BGY89.

Il convient de préciser que le projet de cession avait été préalablement formalisé dans un Protocole de cession de 100% des titres de la société C3F conclu par Monsieur [P] [L], cédant, et Madame [Z] [S] ou toute personne morale qu'elle pourrait se substituer, cessionnaire, le 22 octobre 2021. Et que ce protocole prévoyait plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un prêt « pour un montant maximum de 700.000 € » assorti des « garanties normalement exigées des établissements bancaires ». Ainsi que la « remise par Madame [Z] [S] à la SCI NAWA, propriétaire des locaux, d'un engagement personnel de caution solidaire et indivisible du paiement des loyers et charges dus au titre du bail signé entre la SCI NAWA et la société C3F, plafonné à 6 mois de loyer HT. ».

En octobre 2021, au moment de la signature du protocole, seul l'engagement de caution personnelle de Madame [Z] [S] au profit de la SCI NAWA était connu et certain. Et ce, bien qu'il n'ait été signé que concomitamment à l'acte définitif de cession des titres, le 31 décembre 2021.

Elle soutient également que son engagement était disproportionné par rapport à ses revenus. Madame [Z] [S] produit les comptes arrêtés au 31 octobre 2021 d'une autre société qu'elle dirigeait, la SARL ABG-3D dont le CA était de 10.000 €, ainsi que son avis d'imposition relatifs à ses revenus 2022. En l'absence de production de son avis d'imposition relatifs à ses revenus 2021, il est impossible de savoir si l'activité de cette société, dont le CA s'élevait à 10.000 €, constituait son activité principale ou une activité accessoire.

En conséquence, le tribunal dira que Madame [Z] [S] échoue à démontrer que son engagement de caution souscrit au profit de la société NAWA était disproportionné à ses biens et revenus au moment où il a été conclu, et la déboutera de sa demande à ce titre.

Sur le montant de la créance

La SCI NAWA demande qu'en application de l'acte de cautionnement, Madame [Z] [S] soit condamnée à lui verser la somme de 57.046 €. Cette somme correspondrait à la dette de la SAS C3F (68.109,78 €TTC) dont elle déduit le dépôt de garantie de 7.923,17 € prévu dans l'acte de renouvellement, soit une dette nette de 60.186,61 €, plafonnée au montant de l'engagement de caution.

Pour rappel, par acte du 31 décembre 2021, Madame [Z] [S] s'est portée caution solidaire et indivisible pour le parfait paiement du loyer commercial et des charges dus par la société C3F. Il est écrit dans l'acte que « le présent engagement demeure néanmoins plafonné à une somme correspondant à six mois de loyers » sans aucune autre indication, alors que le Protocole de cession conclu le 22 octobre 2021 précisait que le loyer serait retenu pour son montant hors taxes. A la date du renouvellement de bail du 30 novembre 2021, le loyer mensuel s'élevait à 7.923,17 €HT et l'engagement de caution de Madame [Z] [S] devra être plafonné à la somme de 7.923,17 € X 6, soit 47.539,02 €.

Par ailleurs, Madame [Z] [S] précise que le bail a été résilié le 3 juin 2024. Le 23 juillet 2024, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société C3F, le Juge-commissaire a rendu une ordonnance par laquelle il a constaté la résiliation du bail à compter du 3 juin 2024 et a ordonné la libération totale des lieux à compter du 15 septembre 2024. Il a également fixé pour cette période une indemnité d'occupation, à la charge de la SELARL MJ CORP es qualités de liquidateur judiciaire de la société C3F. A juste titre, Madame [Z] [S] rappelle que : « selon les dispositions restrictives de l'article 1740 du code civil, la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation et il est ainsi de jurisprudence constante que la caution n'est pas tenue des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail, leur nature indemnitaire excluant qu'elles se rattachent à l'exécution du contrat » (Cour d'appel de Bourges - 1 décembre 2022 - RG n° 21/01259). Les indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail seront donc être exclues de la créance de la SCI NAWA dont le montant sera ramené à 31.502,72 €.

Total
31.502,72 €

Dépôt de garantie -7.923,17 €
03/06/24 1.978,80 €
Taxe foncière 2024 - 3.880 € proratisée du 01/01/24 au
Loyer du 01/06/24 au 03/06/24 816,00 €
Loyer de mai 2024 8.160,00 €
Loyer du 23/04/24 au 30/04/24 2.176,00 €
Loyer du 01 au 23/04/24 5.984,00 €
Loyer mars 2024 8.160,00 €
Loyer du 01/06/23 au 06/06/23 2.488,04 €
Loyer mai 2023 9.663,05 €

En conséquence, le Tribunal condamnera Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 31.502,72 € au titre de son engagement de caution solidaire et indivisible souscrit le 31 décembre 2021, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement sollicités

Au regard de sa situation, Madame [Z] [S] sollicite les délais les plus larges des paiements et demande un étalement de sa dette sur 24 mois. Aujourd'hui âgée de plus de 63

ans, elle est sans emploi. Elle produit plusieurs courriels qui démontrent qu'elle recherche activement un emploi.

Elle rappelle que Monsieur [P] [L], dirigeant de la SCI NAWA, a été bénéficiaire du prix de cession des titres de la société C3F.

En conséquence, compte tenu de la situation de Madame [Z] [S] et en considération des besoins de la SCI NAWA et de son dirigeant, le Tribunal dira que Madame [Z] [S] devra s'acquitter de sa dette en 24 mensualités égales, la 1 ère échéance étant fixée au jour de la signification de la présente décision.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Chacune des parties a formé une demande à ce titre.

Madame [Z] [S] succombe en la présente instance, elle sera également déboutée de cette demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI NAWA les frais irrépétibles qu'elle a dû engager dans la présente instance pour faire valoir ses droits.

La demande paraît fondée dans son principe mais excessive dans son montant.

Le Tribunal décidera d'y faire droit, en limitant toutefois à 3.000 € la somme que Madame [Z] [S] devra verser à la société SCI NAWA à titre d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 susvisé.

Sur l'exécution provisoire

Vu l'article 514 nouveau du Code de procédure civile disposant que : « les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement » ;

Le Tribunal dira que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, qui prévoit que les dépens seront mis à la charge de la partie qui succombe, Madame [Z] [S] devra supporter les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Après en avoir délibéré conformément à la Loi,

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103, 1104, et 2298 du Code civil,

Vu les articles L331-1 et suivants anciens du Code de la consommation,

Vu les articles 1343-5 et 1740 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Déclare valable et opposable à Madame [Z] [S] l'acte de cautionnement signé le 31 décembre 2021 au profit de la SCI NAWA ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 31.502,72 € en exécution de son engagement de caution personnelle et solidaire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation du 24 septembre 2024 ;

Accorde à Madame [Z] [S] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette en 24 mensualités égales, la 1 ère échéance étant fixée au jour de la signification de la présente décision ;

Condamne Madame [Z] [S] à payer à la SCI NAWA la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et déboute Madame [Z] [S] de sa demande à ce titre ;

Dit que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire ;

Condamne Madame [Z] [S] aux entiers dépens liquidés, concernant les frais de greffe, à la somme de 68,76 €.

Signé électroniquement par Mme Claudine ARLOT

Signé électroniquement par Mme Sihame BENGHALA-COULIBALY.

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Mise à jour de la source le 2026-03-08T20:26:49.270Z.