Tribunal de commerce de Lille Métropole, Contentieux - audience publique, 12 novembre 2025, n° 2024025713

Exposé du litige

FAITS

Le 02 mai 2024, un compromis était signé entre la société DJAMI & DJAM « le Vendeur » et Monsieur [U] [P] « l'Acheteur », pour la cession du fonds de commerce de bar, restaurant sis [Adresse 5] à [Localité 1], exploité sous le nom commercial « La Maison D ».

La vente définitive n'a pas eu lieu.

La société DJAMI & DJAM réclame le paiement d'une pénalité prévue dans le compromis qu'elle estime devoir s'appliquer.

Monsieur [U] [P] estime que, n'ayant pas eu son financement, la condition suspensive d'obtention d'un financement s'applique et que donc il ne doit rien à la société DJAMI & DJAM.

C'est dans ces conditions que les parties se présentent devant le Tribunal de céans.

PROCÉDURE

Par exploit en date du 20 décembre 2024, la société DJAMI & DJAM a fait délivrer assignation à Monsieur [U] [P] devant le Tribunal de Commerce de LILLE METROPOLE.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société DJAMI & DJAM demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1235-1 du Code civil. Vu les pièces versées aux débats.
 * DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes
 * CONDAMNER Monsieur [P] à payer à la SAS DJAMI & DJAM la somme de 19.500 € au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légaux à compter du 10 octobre 2024, ainsi qu'à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse n°2, Monsieur [U] [P] demande au Tribunal de :

Vu ensemble les articles 1304 et 1304-6 du Code civil, Vu l'article 1235-1 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces,

A titre principal
 * JUGER que la condition suspensive de demande de prêt stipulée au sein du compromis de cession de fonds de commerce du 2 mai 2024 a défailli
 * JUGER que le compromis de cession de fonds de commerce est caduc

Par conséquent,
 * DEBOUTER la société DJAMI & DJAM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance

A titre subsidiaire
 * CONSTATER le caractère non finançable de Monsieur [P]
 * JUGER que c'est sans faute de sa part que la condition suspensive d'obtention d'un financement a défailli

Par conséquent,
 * DEBOUTER la société DJAMI & DJAM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance

A titre infiniment subsidiaire
 * JUGER que la clause pénale est manifestement disproportionnée au préjudice subi par la société DJAMI & DJAM

En conséquence.
 * ORDONNER la réduction du montant de la clause pénale à de plus justes proportions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance.

L'affaire a été enrôlée pour l'audience du 07 janvier 2025. A la demande des parties, elle a fait l'objet de six renvois. Elle a été plaidée à l'audience du 03 septembre 2025 et mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOYENS DES PARTIES
 * Pour la société DJAMI & DJAM :

Le compromis de cession était effectivement assorti d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.

Cependant, Monsieur [P], qui s'était renseigné verbalement avec succès sur sa capacité à emprunter selon les conditions requises, n'a pas effectué les démarches prévues par le compromis de cession pour obtenir son prêt.

Jusqu'à trois jours avant la date de signature de la vente définitive, il n'a jamais été évoqué un refus de prêt et aucune attestation de refus de prêt n'a été transmise.

Monsieur [P] est simplement de mauvaise foi et ne voulait plus acquérir le fonds de commerce.

Monsieur [P] est donc redevable des montants :
 * de la clause pénale tel qu'indiqué dans le compromis de cession, soit la somme de 19.500 €,
 * de la commission de l'agence pour un montant de 8.000 €,
 * des honoraires de rédaction de la cession du Fonds de commerce pour un montant de 3.900 €,
 * des honoraires pris en charge par le cédant pour la réalisation du bail commercial par son avocat suite à l'accord de son client pour un montant de 1.800 €,

soit un total de 33.200,00 €.

Monsieur [P] tente de se disculper en disant que l'ensemble des conditions suspensives n'étaient pas levées. Or, elles devaient l'être puisqu'un rendez-vous de signature était fixé chez le Notaire, le 12 juillet 2024 et que c'est Monsieur [P] qui l'a annulé, en se rétractant.

Le refus de prêt apporté par Monsieur [P], daté du 21 août 2024 et non signé, a été établi pour les besoins de la cause.

La clause de pénalité stipulée dans le compromis était claire, elle trouve à s'appliquer. Ainsi, en vertu des articles 1134 et 1231-5 du Code civil, Monsieur [P] doit payer à la société DJAMI & DJAM les 19 500 € prévus, augmentés des intérêts légaux à compter du 10 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Etant donné la mauvaise foi de Monsieur [P] qui n'a pas fait diligence pour obtenir son prêt et sa lettre de refus de prêt douteuse, le montant de la pénalité ne sera pas réduit.

Monsieur [P] sera également condamné à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
 * Pour Monsieur [U] [P] :

A titre principal, sur la défaillance de la condition suspensive et la caducité de l'acte de cession de fonds de commerce

Au titre des articles 1103, 1304 et 1304-6 du Code civil, la Cour a jugé que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

Elle a également jugé que la mise en œuvre de la clause pénale est conditionnée à l'imputabilité au débiteur de l'inexécution de l'obligation sanctionnée par ladite clause.

En l'espèce, le compromis signé le 02 mai 2024 comportait une condition suspensive d'obtention d'un financement avant le 1 er juin 2024. Il était précisé que passé ce délai, les conventions étaient résiliées, sauf inexécution fautive de la part du cessionnaire.

Or, la date de réitération authentique était fixée au 05 juillet et le refus de crédit de la banque n'a été reçu par ce dernier que le 31 août. La condition n'a donc pu être levée.

La pénalité prévue au compromis ne peut pas être appliquée car la société DJAMI & DJAM ne démontre pas une faute de Monsieur [P].

En tout état de cause, le compromis stipulait aussi un ensemble de conditions suspensives dont la levée n'est pas prouvée par la société DJAMI & DJAM.

Ainsi, le compromis est caduc, les parties sont libérées de leur obligations et la société DJAMI & DJAM ne peut réclamer le paiement de la clause pénale.

A titre subsidiaire, sur l'impossibilité pour Monsieur [P] d'obtenir un financement

En droit, la Cour a refusé de condamner les acquéreurs en paiement d'une clause pénale bien que la demande de financement qu'ils ont présentée aux banques soit contraire aux critères posés par la condition suspensive.

En l'espèce, la condition suspensive mentionnait un prêt de 240 000 € sur 7 ans alors que Monsieur [P] a essuyé un refus de prêt pour une somme de 180 000 € sur 7 ans. Il est donc évident qu'il lui aurait été impossible de contracter un prêt selon les caractéristiques de la condition suspensive.

C'est par conséquent sans faute de sa part que la condition suspensive d'obtention d'un financement a défailli.

A titre infiniment subsidiaire, sur la nécessaire modération de la clause pénale

En vertu de l'article 1231-5 du Code civil, le Tribunal réduira le montant de la pénalité.

En effet, ce montant est disproportionné par rapport au préjudice supposé de la société DJAMI & DJAM : le fonds de commerce a trouvé rapidement un preneur et la société DJAMI & DJAM ne justifie pas son préjudice.

Enfin, compte tenu de la nature de l'affaire, l'exécution provisoire de droit sera écartée dans la mesure où celle-ci aurait des conséquences manifestement excessives pour Monsieur [U] [P].

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Entendu les parties et vu les pièces versées en leurs dossiers,

Le compromis de vente signé entre les parties ou leur représentant le 02 mai 2024 précise que « le CESSIONNAIRE déclare qu'il s'est préalablement renseigné verbalement auprès du ou des établissements de crédit susnommés et qu'il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ce prêt … Le CESSIONNAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai de 8 jours de la date de la signature des présentes … faire tout son possible pour obtenir le prêt aux conditions ci-dessus définies ».

Monsieur [U] [P] devait donc déposer son dossier dès le 10 mai 2024. Or, d'après le courrier de refus de prêt produit par Monsieur [P], il n'a déposé son dossier que le 02 août 2024, soit presque trois mois après la date prévue contractuellement.

Ce même compromis précise que le mode de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt est que : « l'accord de prêt devra être obtenu dans un délai de 30 jours à compter des présentes » soit le 1 er juin. Tout en le sachant, Monsieur [U] [P] n'a fait sa demande que le 02 août.

Vu le courrier à entête du Notaire « [R] [J] » qui précise que la date convenue entre les parties pour la signature définitive était fixée au 12 juillet ; qu'entre le 02 mai et début juillet, il n'avait jamais été question de difficultés d'obtenir le prêt et que ce n'est que le 09 juillet que Monsieur [P] a fait part d'un refus de prêt, sans fournir de courrier de la banque et a annulé le rendez-vous pour la signature prévue trois jours après.

Le 03 juin, le notaire de Monsieur [U] [P] envoyait même un mail à Maître [J] indiquant que : « l'édition de l'offre de prêt ne devrait plus tarder car nous avons eu l'accord de caution visant les prêts. Je ne manquerai pas de revenir vers vous quant au montage fait par mon client dès réception des éléments complets ».

Il ressort que Monsieur [U] [P] n'a pas effectué les diligences nécessaires et qu'il a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée dans l'application du contrat qu'il avait signé.

Non seulement Monsieur [U] [P] a-t-il manqué de diligence en termes de délai mais encore il ne prouve pas avoir essayé d'obtenir le prêt auprès d'autres établissements ni d'avoir demandé les raisons du refus à la banque dont il produit le courrier de refus, courrier qui précise que Monsieur [P] pouvait contacter un responsable pour ce faire.

De plus, il ne démontre pas que sa situation financière et celle de ses garanties étaient les mêmes entre début mai. lorsqu'il aurait dû déposer son dossier, et début août, période à laquelle il l'a déposé et obtenu un refus.

En outre, le montant du taux d'emprunt n'est pas précisé sur le courrier de refus. Ainsi, Monsieur [U] [P] ne démontre pas de manière certaine qu'il ne pouvait pas obtenir le prêt aux conditions indiquées dans le compromis de vente du fonds de commerce.

Le Tribunal n'analysera pas les autres conditions suspensives prévues au compromis dans la mesure où elles ne sont pas en cause dans la non-tenue du rendez-vous de réitération authentique de la vente et que Monsieur [U] [P] ne démontre pas qu'elles ont défaillies ; que la question est donc hors du champ du litige.

Monsieur [U] [P] étant fautif dans la non-réalisation de la vente ; vu le compromis qui stipule que des pénalités seront dues dans ce cas, la clause pénale doit être appliquée. La clause stipule également que la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, ce qui a était fait par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 octobre 2024, rédigée par le conseil de la société DJAMI & DJAM et adressée à Monsieur [U] [P].

De ce que dessus, Monsieur [U] [P] sera condamné à payer une pénalité à la société DJAMI & DJAM mais en application de l'article 1231-5 du Code civil qui dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…..», le Tribunal modérera le montant prévu de 19 500 €. Il ramènera le montant à la somme de 9 500 € dans la mesure où même si la raison de ce montant de 19 500 € est qu'il est proportionnel au prix de la vente (195 000 € en principal), il n'est pas démontré qu'il correspond au préjudice qui pouvait être encouru ni à celui qui a été

réellement subi, la vente ayant eu lieu au premier semestre 2025.

Les intérêts au taux légal seront calculés à partir de la date de la mise en demeure, à savoir le 10 octobre 2024.

Pour assurer la défense de ses intérêts, la société DJAMI & DJAM a engagé des frais qu'il serait inéquitable de lui en laisser la charge, Monsieur [U] [P] sera condamné à lui payer la somme arbitrée à 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [P] demande de ne pas appliquer l'exécution provisoire car celle-ci entraînerait des conséquences manifestement excessives pour lui, mais sans le démontrer en aucune façon. Il sera débouté de cette demande, le Tribunal prononcera l'exécution provisoire qui est de droit.

Succombant, Monsieur [U] [P] sera condamné au paiement des dépens de l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, vidant son délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 9 500 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024

DÉBOUTE Monsieur [U] [P] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux entiers dépens, liquidés à la somme de 66,13 € (en ce qui concerne les frais de Greffe).

Signé électroniquement par M. Thierry PROST.

MC

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

Composition du Tribunal lors des débats :

Monsieur Thierry PROST, Président de Chambre, Madame Claire MAROT & Monsieur Christian VERGEZ-PASCAL, Juges, Madame Samsha HAMITI, Commis Greffier.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe 12 novembre 2025, par Monsieur Thierry PROST, Président de Chambre, qui a signé la minute avec Madame Samsha HAMITI, Commis Greffier.

2024025713 - ENTRE - La société DJAMI & DJAM, [Adresse 1]. demanderesse comparant par Maître Jean-Philippe CARLIER, avocat [Adresse 2] à [Adresse 3]ЕΤ

Monsieur [U] [P], [Adresse 4], défenderesse représentée par Maître Philippe TALLEUX, avocat à Lille, substitué à l'audience par Maître Jérémy DAVID, avocat à Lille.

FAITS

Le 02 mai 2024, un compromis était signé entre la société DJAMI & DJAM « le Vendeur » et Monsieur [U] [P] « l'Acheteur », pour la cession du fonds de commerce de bar, restaurant sis [Adresse 5] à [Localité 1], exploité sous le nom commercial « La Maison D ».

La vente définitive n'a pas eu lieu.

La société DJAMI & DJAM réclame le paiement d'une pénalité prévue dans le compromis qu'elle estime devoir s'appliquer.

Monsieur [U] [P] estime que, n'ayant pas eu son financement, la condition suspensive d'obtention d'un financement s'applique et que donc il ne doit rien à la société DJAMI & DJAM.

C'est dans ces conditions que les parties se présentent devant le Tribunal de céans.

PROCÉDURE

Par exploit en date du 20 décembre 2024, la société DJAMI & DJAM a fait délivrer assignation à Monsieur [U] [P] devant le Tribunal de Commerce de LILLE METROPOLE.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société DJAMI & DJAM demande au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1235-1 du Code civil. Vu les pièces versées aux débats.
 * DEBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes
 * CONDAMNER Monsieur [P] à payer à la SAS DJAMI & DJAM la somme de 19.500 € au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légaux à compter du 10 octobre 2024, ainsi qu'à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réponse n°2, Monsieur [U] [P] demande au Tribunal de :

Vu ensemble les articles 1304 et 1304-6 du Code civil, Vu l'article 1235-1 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces,

A titre principal
 * JUGER que la condition suspensive de demande de prêt stipulée au sein du compromis de cession de fonds de commerce du 2 mai 2024 a défailli
 * JUGER que le compromis de cession de fonds de commerce est caduc

Par conséquent,
 * DEBOUTER la société DJAMI & DJAM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance

A titre subsidiaire
 * CONSTATER le caractère non finançable de Monsieur [P]
 * JUGER que c'est sans faute de sa part que la condition suspensive d'obtention d'un financement a défailli

Par conséquent,
 * DEBOUTER la société DJAMI & DJAM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance

A titre infiniment subsidiaire
 * JUGER que la clause pénale est manifestement disproportionnée au préjudice subi par la société DJAMI & DJAM

En conséquence.
 * ORDONNER la réduction du montant de la clause pénale à de plus justes proportions
 * ECARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
 * CONDAMNER la société DJAMI & DJAM à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance.

L'affaire a été enrôlée pour l'audience du 07 janvier 2025. A la demande des parties, elle a fait l'objet de six renvois. Elle a été plaidée à l'audience du 03 septembre 2025 et mise en délibéré au 12 novembre 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOYENS DES PARTIES
 * Pour la société DJAMI & DJAM :

Le compromis de cession était effectivement assorti d'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.

Cependant, Monsieur [P], qui s'était renseigné verbalement avec succès sur sa capacité à emprunter selon les conditions requises, n'a pas effectué les démarches prévues par le compromis de cession pour obtenir son prêt.

Jusqu'à trois jours avant la date de signature de la vente définitive, il n'a jamais été évoqué un refus de prêt et aucune attestation de refus de prêt n'a été transmise.

Monsieur [P] est simplement de mauvaise foi et ne voulait plus acquérir le fonds de commerce.

Monsieur [P] est donc redevable des montants :
 * de la clause pénale tel qu'indiqué dans le compromis de cession, soit la somme de 19.500 €,
 * de la commission de l'agence pour un montant de 8.000 €,
 * des honoraires de rédaction de la cession du Fonds de commerce pour un montant de 3.900 €,
 * des honoraires pris en charge par le cédant pour la réalisation du bail commercial par son avocat suite à l'accord de son client pour un montant de 1.800 €,

soit un total de 33.200,00 €.

Monsieur [P] tente de se disculper en disant que l'ensemble des conditions suspensives n'étaient pas levées. Or, elles devaient l'être puisqu'un rendez-vous de signature était fixé chez le Notaire, le 12 juillet 2024 et que c'est Monsieur [P] qui l'a annulé, en se rétractant.

Le refus de prêt apporté par Monsieur [P], daté du 21 août 2024 et non signé, a été établi pour les besoins de la cause.

La clause de pénalité stipulée dans le compromis était claire, elle trouve à s'appliquer. Ainsi, en vertu des articles 1134 et 1231-5 du Code civil, Monsieur [P] doit payer à la société DJAMI & DJAM les 19 500 € prévus, augmentés des intérêts légaux à compter du 10 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Etant donné la mauvaise foi de Monsieur [P] qui n'a pas fait diligence pour obtenir son prêt et sa lettre de refus de prêt douteuse, le montant de la pénalité ne sera pas réduit.

Monsieur [P] sera également condamné à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
 * Pour Monsieur [U] [P] :

A titre principal, sur la défaillance de la condition suspensive et la caducité de l'acte de cession de fonds de commerce

Au titre des articles 1103, 1304 et 1304-6 du Code civil, la Cour a jugé que, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque.

Elle a également jugé que la mise en œuvre de la clause pénale est conditionnée à l'imputabilité au débiteur de l'inexécution de l'obligation sanctionnée par ladite clause.

En l'espèce, le compromis signé le 02 mai 2024 comportait une condition suspensive d'obtention d'un financement avant le 1 er juin 2024. Il était précisé que passé ce délai, les conventions étaient résiliées, sauf inexécution fautive de la part du cessionnaire.

Or, la date de réitération authentique était fixée au 05 juillet et le refus de crédit de la banque n'a été reçu par ce dernier que le 31 août. La condition n'a donc pu être levée.

La pénalité prévue au compromis ne peut pas être appliquée car la société DJAMI & DJAM ne démontre pas une faute de Monsieur [P].

En tout état de cause, le compromis stipulait aussi un ensemble de conditions suspensives dont la levée n'est pas prouvée par la société DJAMI & DJAM.

Ainsi, le compromis est caduc, les parties sont libérées de leur obligations et la société DJAMI & DJAM ne peut réclamer le paiement de la clause pénale.

A titre subsidiaire, sur l'impossibilité pour Monsieur [P] d'obtenir un financement

En droit, la Cour a refusé de condamner les acquéreurs en paiement d'une clause pénale bien que la demande de financement qu'ils ont présentée aux banques soit contraire aux critères posés par la condition suspensive.

En l'espèce, la condition suspensive mentionnait un prêt de 240 000 € sur 7 ans alors que Monsieur [P] a essuyé un refus de prêt pour une somme de 180 000 € sur 7 ans. Il est donc évident qu'il lui aurait été impossible de contracter un prêt selon les caractéristiques de la condition suspensive.

C'est par conséquent sans faute de sa part que la condition suspensive d'obtention d'un financement a défailli.

A titre infiniment subsidiaire, sur la nécessaire modération de la clause pénale

En vertu de l'article 1231-5 du Code civil, le Tribunal réduira le montant de la pénalité.

En effet, ce montant est disproportionné par rapport au préjudice supposé de la société DJAMI & DJAM : le fonds de commerce a trouvé rapidement un preneur et la société DJAMI & DJAM ne justifie pas son préjudice.

Enfin, compte tenu de la nature de l'affaire, l'exécution provisoire de droit sera écartée dans la mesure où celle-ci aurait des conséquences manifestement excessives pour Monsieur [U] [P].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Entendu les parties et vu les pièces versées en leurs dossiers,

Le compromis de vente signé entre les parties ou leur représentant le 02 mai 2024 précise que « le CESSIONNAIRE déclare qu'il s'est préalablement renseigné verbalement auprès du ou des établissements de crédit susnommés et qu'il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ce prêt … Le CESSIONNAIRE s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais et notamment à déposer le dossier d'emprunt dans un délai de 8 jours de la date de la signature des présentes … faire tout son possible pour obtenir le prêt aux conditions ci-dessus définies ».

Monsieur [U] [P] devait donc déposer son dossier dès le 10 mai 2024. Or, d'après le courrier de refus de prêt produit par Monsieur [P], il n'a déposé son dossier que le 02 août 2024, soit presque trois mois après la date prévue contractuellement.

Ce même compromis précise que le mode de réalisation de la condition suspensive de demande de prêt est que : « l'accord de prêt devra être obtenu dans un délai de 30 jours à compter des présentes » soit le 1 er juin. Tout en le sachant, Monsieur [U] [P] n'a fait sa demande que le 02 août.

Vu le courrier à entête du Notaire « [R] [J] » qui précise que la date convenue entre les parties pour la signature définitive était fixée au 12 juillet ; qu'entre le 02 mai et début juillet, il n'avait jamais été question de difficultés d'obtenir le prêt et que ce n'est que le 09 juillet que Monsieur [P] a fait part d'un refus de prêt, sans fournir de courrier de la banque et a annulé le rendez-vous pour la signature prévue trois jours après.

Le 03 juin, le notaire de Monsieur [U] [P] envoyait même un mail à Maître [J] indiquant que : « l'édition de l'offre de prêt ne devrait plus tarder car nous avons eu l'accord de caution visant les prêts. Je ne manquerai pas de revenir vers vous quant au montage fait par mon client dès réception des éléments complets ».

Il ressort que Monsieur [U] [P] n'a pas effectué les diligences nécessaires et qu'il a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée dans l'application du contrat qu'il avait signé.

Non seulement Monsieur [U] [P] a-t-il manqué de diligence en termes de délai mais encore il ne prouve pas avoir essayé d'obtenir le prêt auprès d'autres établissements ni d'avoir demandé les raisons du refus à la banque dont il produit le courrier de refus, courrier qui précise que Monsieur [P] pouvait contacter un responsable pour ce faire.

De plus, il ne démontre pas que sa situation financière et celle de ses garanties étaient les mêmes entre début mai. lorsqu'il aurait dû déposer son dossier, et début août, période à laquelle il l'a déposé et obtenu un refus.

En outre, le montant du taux d'emprunt n'est pas précisé sur le courrier de refus. Ainsi, Monsieur [U] [P] ne démontre pas de manière certaine qu'il ne pouvait pas obtenir le prêt aux conditions indiquées dans le compromis de vente du fonds de commerce.

Le Tribunal n'analysera pas les autres conditions suspensives prévues au compromis dans la mesure où elles ne sont pas en cause dans la non-tenue du rendez-vous de réitération authentique de la vente et que Monsieur [U] [P] ne démontre pas qu'elles ont défaillies ; que la question est donc hors du champ du litige.

Monsieur [U] [P] étant fautif dans la non-réalisation de la vente ; vu le compromis qui stipule que des pénalités seront dues dans ce cas, la clause pénale doit être appliquée. La clause stipule également que la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, ce qui a était fait par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 octobre 2024, rédigée par le conseil de la société DJAMI & DJAM et adressée à Monsieur [U] [P].

De ce que dessus, Monsieur [U] [P] sera condamné à payer une pénalité à la société DJAMI & DJAM mais en application de l'article 1231-5 du Code civil qui dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…..», le Tribunal modérera le montant prévu de 19 500 €. Il ramènera le montant à la somme de 9 500 € dans la mesure où même si la raison de ce montant de 19 500 € est qu'il est proportionnel au prix de la vente (195 000 € en principal), il n'est pas démontré qu'il correspond au préjudice qui pouvait être encouru ni à celui qui a été

réellement subi, la vente ayant eu lieu au premier semestre 2025.

Les intérêts au taux légal seront calculés à partir de la date de la mise en demeure, à savoir le 10 octobre 2024.

Pour assurer la défense de ses intérêts, la société DJAMI & DJAM a engagé des frais qu'il serait inéquitable de lui en laisser la charge, Monsieur [U] [P] sera condamné à lui payer la somme arbitrée à 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [P] demande de ne pas appliquer l'exécution provisoire car celle-ci entraînerait des conséquences manifestement excessives pour lui, mais sans le démontrer en aucune façon. Il sera débouté de cette demande, le Tribunal prononcera l'exécution provisoire qui est de droit.

Succombant, Monsieur [U] [P] sera condamné au paiement des dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, vidant son délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 9 500 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024

DÉBOUTE Monsieur [U] [P] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à la société DJAMI & DJAM la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux entiers dépens, liquidés à la somme de 66,13 € (en ce qui concerne les frais de Greffe).

Signé électroniquement par M. Thierry PROST.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304-6, code civil 1304, code civil 1235-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 septembre 2026 · Cour d'appel de Caen · Autre · n° 23/00755

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1304, code civil 1235-1

• 13 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Chartres · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01837

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1235-1

• 28 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Dunkerque · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/02636

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1235-1

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/05622

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1235-1

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Béziers · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01514

  en commun : code civil 1304, code civil 1235-1

• 28 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02130

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1304

• 30 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00322

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1304

• 6 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Tarascon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01168

  en commun : code civil 1304-6, code civil 1304

Mise à jour de la source le 2026-03-15T01:47:47.238Z.