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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 4, 16 mars 2026, n° 24/10536

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :
 
Selon acte authentique en date du 17 juillet 2020, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] les lots n°23 et 44 correspondants à un appartement au premier étage du bâtiment B et un stationnement véhicule électrique intérieur au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1]. 
 
La livraison des biens acquis par Monsieur [F] est intervenue selon procès-verbal du 02 mai 2024 avec réserves.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] ont fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis de la livraison tardive des biens acquis le 17 juillet 2020.
 
La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.
***
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 août 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :
« RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs demandes, fins et conclusions et les dire bien fondé ; 
 
DEBOUTER la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE de l’ensemble de ses demandes, 
 
JUGER que la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 2] est engagée en raison du retard de livraison de l’appartement B102 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ; 
 
CONDAMNER LA SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à régler à Monsieur et Madame [I] : 
La somme de 23 400 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers ; 
La somme de 41 303 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL ; 
La somme de 4 243,6 €. € en réparation du préjudice subi au titre des frais d’assurance et intérêts bancaires réglés ; 
La somme de 398,20 € en réparation du préjudice subi au titre des charges de copropriété ; 
La somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi 
ASSORTIR ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes, 
 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
DIRE qu’il n’y a pas lieu à exclure l’exécution provisoire. »  
 
***
 
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE demande au tribunal de :
« DECLARER recevable et bien fondée la SCCV [Adresse 2] en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
JUGER que la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE justifie de causes légitimes de retard ayant reporté le délai de livraison du bien ; 
 
JUGER que la SCCV [Adresse 2] n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 17 juillet 2020 ; 
 
DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’intégralité de leurs demandes ; 
 
Par conséquent, 
 
CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser la somme de 5.000 euros au profit de la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
 
***
 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire
 
Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).
 
Sur les demandes principales des époux [I] 
demande de dommages et intérêts formée par les époux [I] au titre du retard de livraison
 
Sur le retard de livraison 
 
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.




A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).
 
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
 
En l’espèce, l'acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 17 juillet 2020 prévoyait que « Le délai prévisionnel de livraison du bâtiment est : 1er trimestre 2022, soit au plus tard le 31 mars 2022. ». 
 
La livraison de l’appartement et de l’emplacement de stationnement des époux [I] a eu lieu selon procès-verbal du 2 mai 2024, soit avec 763 jours de retard.
 
L’acte authentique de vente du 17 juillet 2020 prévoit néanmoins que
«          Le délai prévisionnel de livraison ci-dessus sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à un cas de force majeure ou à une cause « légitime ». 
 
Pour l’application des dispositions qui précèdent seront considérées comme « causes légitimes » : 
 
- les intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment selon les relevés qui seront effectués par METEO FRANCE, sur la station la plus proche ;
(…)
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier ; 
 
- le règlement judiciaire ou la liquidation judiciaire d’une entreprise participant aux travaux ou encore de l’un de ses fournisseurs ; 
 
- la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le Maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ; 

- la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à (aux) entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou liquidation judiciaire ; 
(…)
 
En cas de survenance de l’un des évènements énumérés ci-dessus, le terme du délai de réalisation des travaux sera différé du temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux. 
 
Pour la détermination des jours en retard consécutifs aux évènements ci-dessus visés, les Parties déclarent, de convention expresse, s’en remettre et accepter les termes de l’attestation établie par le Maître d’œuvre d’exécution du programme immobilier, le tout sous réserve des dispositions des articles L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. Le Maître d’œuvre d’exécution déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées. » 

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

 Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV [Adresse 2] invoque :

- 6 mois de retard dans l’attente de l’intervention d’ENEDIS pour retirer un poteau électrique ; 

La défenderesse produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état de « la mise à l’arrêt du chantier, en raison du retard pris par la société ENEDIS dans la réalisation des travaux de suppression du poteau électrique et la reprise des alimentations aérienne ». 

Toutefois, cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors qu’il résulte des pièces versées par la SCCV [Adresse 2], en particulier les courriels et courriers adressés à la société ENEDIS pour demander la suppression du poteau électrique en dehors de l’emprise de la construction, que l’existence de ce poteau électrique était connue et sa suppression était demandée depuis décembre 2018, soit très antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente du 17 juillet 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte cet évènement pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Il en ressort que les 6 mois invoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.
 
- 86 jours au titre de la crise sanitaire lié à l’épidémie de COVID 19 ; 
 
La SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE soutient que l’impact de la crise sanitaire lié au Covid-19 sur les travaux a causé un retard total de 86 jours et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état de ce que : « la période de confinement du 17/03/2020 au 11/05/2020 ainsi que la période de transition qui s’est suivie du 12/05/2020 au 11/06/2020, au cours de laquelle les approvisionnements de chantier ont cessé puis ont été fortement perturbés. ». 
 
Toutefois, cet évènement bien que susceptible de constituer un cas de force majeure ne peut être retenu, dès lors que l’obligation de livraison des biens acquis par les demandeurs à la date prévue contractuellement est née le 17 juillet 2020, date de conclusion du contrat de VEFA, soit une date postérieure à la période juridiquement « protégée » de la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19 (12 mars 2020 au 13 juin 2020 inclus) et également postérieure à celle mentionnée par le Maître d’œuvre d’exécution dans son attestation du 18 décembre 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte cet évènement pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Il en résulte que les 86 invoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.
 
- 7 mois de retard au titre de la défaillance de plusieurs entreprises ; 
 
La SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE se prévaut du placement en liquidation judiciaire de la société MANUNUCCI, en charge du lot gros œuvre et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état comme cause du retard de livraison de « la défaillance de l’entreprise titulaire du lot gros-œuvre, qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et de cession auprès d’une autre entreprise. ». 
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat, ce d’autant plus qu’il résulte de la publication au BODACC que la SARL MANNUCCI a été placée en redressement judiciaire par jugement du 23 octobre 2020 du tribunal de commerce de Pontoise, puis en liquidation judiciaire avec arrêt d’un plan de cession par jugement du 18 décembre 2020, que selon acte d’engagement du 18 janvier 2019 et ordre de service n°1 en date du 21 mai 2019 la SARL MANNUCCI s’était vu confier le lot n°1 « terrassement  fondations gros-œuvre ». 2 mois x 2 = 4 mois => 31 mars 2022 – 31 juillet 2022 ; 
La SCCV [Adresse 2] se prévaut également à ce titre de la défaillance de la société MW SERVICES et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 27 janvier 2023 indiquant comme cause du retard de livraison « la défaillance de l’entreprise MW SERVICES titulaire des lots n°09 Sols Durs et n°10 Sols Souples » ainsi qu’un courrier adressé le 1er décembre 2022 à la société MW SERVICES se plaignant de ses absences sur le chantier et de réponse aux mails de relance. 
 
Cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 27 janvier 2023 et le courrier du 1er décembre 2022, conformément aux dispositions contractuelles, la défaillance de la société MW  a été constatée dès octobre 2022, soit plus de 7 mois après la date de livraison initialement prévue, le 31 mars 2022 et plus de 3 mois après la date de livraison tenant compte du report dû au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de la SARL MANNUCCI, le 31 juillet 2022 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la défaillance de la société MW survenue ultérieurement ; 

La SCCV [Adresse 2] se prévaut enfin à ce titre de la défaillance de la société SAAD BAT et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 27 janvier 2023 indiquant comme cause du retard de livraison « la défaillance de l’entreprise SAAD BAT titulaire du lot n°12 Chaufffage/VMC/Plomberie sanitaire » ainsi que deux courriers adressés le 2 février 2023 et le 14 février 2023 à la société SAAD BAT la mettant en demeure de reprendre ses ouvrages sous huit jours et résiliant le marché de travaux les liant. 







 
Cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 27 janvier 2023 et les courriers des 2 et 14 février 2023, conformément aux dispositions contractuelles, la défaillance de la société SAAD BAT  a été constaté en février 2023, soit plus de 11 mois après la date de livraison initialement prévue, le 31 mars 2022 et plus de 7 mois après la date de livraison tenant compte du report dû au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de la SARL MANNUCCI, le 31 juillet 2022 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la défaillance de la société MW survenue ultérieurement.  

- 127,5 jours d’intempéries 

La SCCV [Adresse 2] produit une attestation établie par la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, du 14 décembre 2020 pour la période du 01/11/2019 au 31/10/2020 est corroborée par les données climatiques de Météo France relevées à la station du [Localité 2]. 
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat et les relevés Météo France compilés par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4]. 
 
A cet égard, la production du nombre d’heures pouvant être considérées comme intempéries pour la station [Localité 2] établi selon les données climatiques de Météo France, compilées par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4] en sus de l’attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution correspond aux modes de preuve contractuellement prévus. En effet, le contrat conclu le 17 juillet 2020 ne prévoit pas expressément la production des relevés par Météo France, mais uniquement que les intempéries retenues l’aient été en fonction de ces relevés. 
 
Néanmoins, seule la période du 17 juillet 2020 au 31 octobre 2020 peut être prise en compte, l’obligation de livraison des biens acquis par les demandeurs à la date prévue contractuellement est née le 17 juillet 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte les intempéries antérieures pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Ainsi, il y a lieu de retenir 2h30 pour le mois de septembre 2020 et 6h00 pour le mois d’octobre 2020, soit 1 journée.  
 
En outre, il résulte de l’attestation établie par la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, du 27 octobre 2022 pour la période du 01/01/2021 au 30/09/2022 83 jours cumulés d’intempéries, laquelle est corroborée par les données climatiques de Météo France relevées à la station du [Localité 2].
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat et les relevés Météo France compilés par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4]. 
 
A cet égard, la production du nombre d’heures pouvant être considérées comme intempéries pour la station [Localité 2] établi selon les données climatiques de Météo France, compilées par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4] en sus de l’attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution correspond aux modes de preuve contractuellement prévus. En effet, le contrat conclu le 17 juillet 2020 ne prévoit pas expressément la production des relevés par Météo France, mais uniquement que les intempéries retenues l’aient été en fonction de ces relevés. 
Au total, la SCCV justifie d’au moins 290 jours ((2 mois x 2) + (1 jour x 2) + (83 jours x 2)) de report légitime de la date de livraison, sur les 763 jours séparant le 31 mars 2022, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 2 mai 2024, date de livraison. 
 
La SCCV [Adresse 2] expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le surplus du retard de livraison non justifié, à hauteur de 473 jours (15,5 mois). 
 
Sur les préjudices 
 
Il résulte de l'article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l'existence en son principe.

Il s'en déduit que :
- le juge peut, sans méconnaître l'objet du litige, rechercher l'existence d'une perte de chance d'éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l'entier préjudice ;
- le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (C. Cass. Ass.Plénière 27 juin 2025 pourvoi n°22-21.146). 
En l’espèce, les époux [I] réclament les sommes suivantes : 
- 23.400 € au titre de la perte des loyers ; 
- 41.303 € au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL ; 
- 4.243,60 € au titre des frais d’assurance et des intérêts bancaires ; 
- 392,20 € au titre des charges de copropriété ; 
- 15.000 € au titre du préjudice moral. 
 
S’agissant de la perte de loyers, les époux [I] ne produisent aucun document, tel qu’un contrat de bail, permettant d’établir que l’appartement a été ou est actuellement loué. 
 
Le préjudice résultant de la perte des loyers ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers dans la mesure où les propriétaires ne peuvent avoir la certitude que l’appartement aurait été immédiatement et perpétuellement loué sur la période considérée. 
 
Les époux [I] ne versent aucune pièce pour justifier de la valeur locative de leur bien, toutefois aux termes de l’attestation établie par leur conseiller en patrimoine le 25 septembre 2018 le loyer plafonné imposé par le dispositif Pinel pour un appartement équivalent est de 686,20 € par mois. 
 
La perte de chance de percevoir des loyers qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, concernant un bien immobilier de 2 pièces situé dans une zone très urbanisée et tendue sera évaluée à 80%, de sorte qu’elle s’établie à la somme de 8.508,88 € (686,20 € x 15,5 mois x 80%). 
 
En conséquence, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 8.508,88 € au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers.
 
 S’agissant de la perte de l’avantage fiscal dit PINEL, 
 
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI). 
 
Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV [Adresse 2] et les époux [I] ayant été signé le 17 juillet 2020, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 17 janvier 2023 (17 juillet 2020 + 30 mois). 
 
La livraison étant intervenue le 2 mai 2024, les époux [I] ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts du fait des manquements de la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE. 
 
Selon l'article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d'impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.
 
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l'engagement de location était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.
 
Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d'une réduction d'impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d'acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.
 
Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s'analyse effectivement en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n'était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions qui tiennent notamment à l'obtention du label BBC, au profil du locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et au respect de la durée de la location. 
 
Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu'il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi pendant 9 ans ni, a fortiori, pendant 12 ans. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire est toujours susceptible de rencontrer des difficultés l'obligeant à revendre son bien avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction et pour laquelle il a opté auprès de l'administration fiscale.
 
Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 192.227,49 € correspondant au prix d’acquisition, hors frais de notaires, le préjudice résultant de la perte de chance subi par les époux [I] peut être évaluée à la somme de 12.110,33 € (192.227,49 € x 21 % x 30%). 
 
En conséquence, la SCCV [Adresse 2] sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 12.110,33 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel. 
 
S’agissant des frais d’assurance et des intérêts bancaires, 
 
Les intérêts bancaires dont les époux [I] demande le paiement sont ceux correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils permettent de retarder le début du remboursement du prêt immobilier à l'entrée de l'acquéreur dans son bien et ils sont donc inhérents à l'opération d'achat en l'état futur d'achèvement. Par suite, les acquéreurs ne peuvent réclamer que la part des intérêts intercalaires qu'ils ont été contraints de payer au-delà de la date prévue de livraison soit, en l'occurrence, à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'au déblocage de la totalité des fonds qui selon le tableau d’amortissement produit est intervenu le 10 janvier 2024. Ces intérêts correspondent en effet au montant des intérêts payés par les acquéreurs tant que le capital n'est pas entièrement débloqué et il s'agit de frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d'acquisition d'un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté. Ils ne correspondent donc pas aux intérêts du capital, lesquels sont dus en tout état de cause par les emprunteurs.
 Il en est de même des frais d’assurance. 

 Contrairement à leurs affirmations, les époux [I] n’ont pas versé aux débats le contrat de prêt immobilier, mais uniquement quatre extraits de relevé de compte bancaire du 13 décembre 2023 au 12 janvier 2024, du 13 janvier 2024 au 13 février 2024, du 14 février 2024 au 12 mars 2024 et du 13 mars 2024 au 12 avril 2024 ainsi qu’un tableau d’amortissement en date du 31 mai 2024. 
 
Or, il résulte du tableau d’amortissement versé aux débats par les époux [I], que le déblocage final des fonds est intervenu le 10 janvier 2024 et qu’ils ont acquittés entre le 13 décembre 2023 et le 10 janvier 2024, 958,72 € au titre des intérêts intercalaires et 375,69 € au titre des frais d’assurance. 
 
En conséquence, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE sera condamnée à leur payer la somme de 1.334,41 € (958,72 € +375,69 €) au titre des frais d’assurance et des intérêts intercalaires. 
 
S’agissant des charges de copropriété, il résulte de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 17 juillet 2020, page 45, que « L’ACQUEREUR supportera sa quote-part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le VENDEUR aura convoqué L’ACQUEREUR pour la livraison. ». 
 
Les époux [I] produisent une convocation à livraison en date du 12 décembre 2023 pour le 16 janvier 2024, de sorte qu’ils ont été amenés à régler des charges de copropriété à compter de cette date. 
 
Les charges de copropriété étant dues par le copropriétaire, le retard de livraison ne constitue donc pas un préjudice indemnisable pour les époux [I] à ce titre. 
 
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 
S’agissant du préjudice moral, les époux [I] ont été dans l’obligation de faire face aux reports successifs de la date de livraison de leur bien acquis en vue de le louer, à l’absence de livraison à la date de la présente décision et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour eux un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €. 
 
Par conséquent, il convient de condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral. 

Les sommes ainsi allouées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 
 
La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. 
 
Sur les demandes accessoires
 
Sur les dépens
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
En l’espèce, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, la SCCV [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
 
Sur l’exécution provisoire
 
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
 
Selon l'article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
 
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 8.508,88 € (huit mille cinq cent-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ; 
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 12.110,33 € (douze mille cent-dix euros et trente-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel ; 
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 1.334,41 € (mille trois cent-trente-quatre euros et quarante et un centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des intérêts intercalaires et des frais d’assurance ; 
 
DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] de leur demande indemnitaire au titre des charges de copropriété ; 
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ; 
 
ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ; 
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] aux dépens ;
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
DÉBOUTE la SCCV [Adresse 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/10536 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z43R
N° de MINUTE : 26/00161

Monsieur [S] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [W] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Ayant pour avocat : Maître Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
 
DEMANDEURS

C/

La société SCCV [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0042

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [U] [E], Auditrice de justice

DÉBATS
Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT 
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR,
Greffier.


EXPOSE DU LITIGE :
 
Selon acte authentique en date du 17 juillet 2020, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] les lots n°23 et 44 correspondants à un appartement au premier étage du bâtiment B et un stationnement véhicule électrique intérieur au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1]. 
 
La livraison des biens acquis par Monsieur [F] est intervenue selon procès-verbal du 02 mai 2024 avec réserves.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [M] épouse [I] ont fait assigner la SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser des préjudices subis de la livraison tardive des biens acquis le 17 juillet 2020.
 
La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.
***
Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 29 août 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :
« RECEVOIR Monsieur et Madame [I] en leurs demandes, fins et conclusions et les dire bien fondé ; 
 
DEBOUTER la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE de l’ensemble de ses demandes, 
 
JUGER que la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 2] est engagée en raison du retard de livraison de l’appartement B102 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ; 
 
CONDAMNER LA SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à régler à Monsieur et Madame [I] : 
La somme de 23 400 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers ; 
La somme de 41 303 € en réparation du préjudice subi au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL ; 
La somme de 4 243,6 €. € en réparation du préjudice subi au titre des frais d’assurance et intérêts bancaires réglés ; 
La somme de 398,20 € en réparation du préjudice subi au titre des charges de copropriété ; 
La somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi 
ASSORTIR ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes, 
 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 2] à régler à Monsieur et Madame [I] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
DIRE qu’il n’y a pas lieu à exclure l’exécution provisoire. »  
 
***
 
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2025, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE demande au tribunal de :
« DECLARER recevable et bien fondée la SCCV [Adresse 2] en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
JUGER que la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE justifie de causes légitimes de retard ayant reporté le délai de livraison du bien ; 
 
JUGER que la SCCV [Adresse 2] n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 17 juillet 2020 ; 
 
DEBOUTER Monsieur et Madame [I] de l’intégralité de leurs demandes ; 
 
Par conséquent, 
 
CONDAMNER Monsieur et Madame [I] à verser la somme de 5.000 euros au profit de la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
 
***
 
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.
 
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire
 
Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).
 
Sur les demandes principales des époux [I] 
demande de dommages et intérêts formée par les époux [I] au titre du retard de livraison
 
Sur le retard de livraison 
 
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.




A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).
 
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
 
En l’espèce, l'acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 17 juillet 2020 prévoyait que « Le délai prévisionnel de livraison du bâtiment est : 1er trimestre 2022, soit au plus tard le 31 mars 2022. ». 
 
La livraison de l’appartement et de l’emplacement de stationnement des époux [I] a eu lieu selon procès-verbal du 2 mai 2024, soit avec 763 jours de retard.
 
L’acte authentique de vente du 17 juillet 2020 prévoit néanmoins que
«          Le délai prévisionnel de livraison ci-dessus sera le cas échéant majoré des jours de retard consécutifs à un cas de force majeure ou à une cause « légitime ». 
 
Pour l’application des dispositions qui précèdent seront considérées comme « causes légitimes » : 
 
- les intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment selon les relevés qui seront effectués par METEO FRANCE, sur la station la plus proche ;
(…)
- les retards imputables aux compagnies concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier ; 
 
- le règlement judiciaire ou la liquidation judiciaire d’une entreprise participant aux travaux ou encore de l’un de ses fournisseurs ; 
 
- la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le Maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) ; 

- la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à (aux) entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou liquidation judiciaire ; 
(…)
 
En cas de survenance de l’un des évènements énumérés ci-dessus, le terme du délai de réalisation des travaux sera différé du temps égal au double de celui pendant lequel l’évènement considéré aura mis obstacle à la poursuite des travaux. 
 
Pour la détermination des jours en retard consécutifs aux évènements ci-dessus visés, les Parties déclarent, de convention expresse, s’en remettre et accepter les termes de l’attestation établie par le Maître d’œuvre d’exécution du programme immobilier, le tout sous réserve des dispositions des articles L 261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil. Le Maître d’œuvre d’exécution déterminera alors le nombre de journées neutralisées par les causes de suspension de délai ci-dessus indiquées. » 

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

 Pour justifier du report de la date de livraison, la SCCV [Adresse 2] invoque :

- 6 mois de retard dans l’attente de l’intervention d’ENEDIS pour retirer un poteau électrique ; 

La défenderesse produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état de « la mise à l’arrêt du chantier, en raison du retard pris par la société ENEDIS dans la réalisation des travaux de suppression du poteau électrique et la reprise des alimentations aérienne ». 

Toutefois, cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors qu’il résulte des pièces versées par la SCCV [Adresse 2], en particulier les courriels et courriers adressés à la société ENEDIS pour demander la suppression du poteau électrique en dehors de l’emprise de la construction, que l’existence de ce poteau électrique était connue et sa suppression était demandée depuis décembre 2018, soit très antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente du 17 juillet 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte cet évènement pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Il en ressort que les 6 mois invoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.
 
- 86 jours au titre de la crise sanitaire lié à l’épidémie de COVID 19 ; 
 
La SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE soutient que l’impact de la crise sanitaire lié au Covid-19 sur les travaux a causé un retard total de 86 jours et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état de ce que : « la période de confinement du 17/03/2020 au 11/05/2020 ainsi que la période de transition qui s’est suivie du 12/05/2020 au 11/06/2020, au cours de laquelle les approvisionnements de chantier ont cessé puis ont été fortement perturbés. ». 
 
Toutefois, cet évènement bien que susceptible de constituer un cas de force majeure ne peut être retenu, dès lors que l’obligation de livraison des biens acquis par les demandeurs à la date prévue contractuellement est née le 17 juillet 2020, date de conclusion du contrat de VEFA, soit une date postérieure à la période juridiquement « protégée » de la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19 (12 mars 2020 au 13 juin 2020 inclus) et également postérieure à celle mentionnée par le Maître d’œuvre d’exécution dans son attestation du 18 décembre 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte cet évènement pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Il en résulte que les 86 invoqués ne peuvent être retenus au titre des jours de retard de livraison contractuellement justifiés.
 
- 7 mois de retard au titre de la défaillance de plusieurs entreprises ; 
 
La SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE se prévaut du placement en liquidation judiciaire de la société MANUNUCCI, en charge du lot gros œuvre et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 18 décembre 2020 faisant état comme cause du retard de livraison de « la défaillance de l’entreprise titulaire du lot gros-œuvre, qui a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire et de cession auprès d’une autre entreprise. ». 
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat, ce d’autant plus qu’il résulte de la publication au BODACC que la SARL MANNUCCI a été placée en redressement judiciaire par jugement du 23 octobre 2020 du tribunal de commerce de Pontoise, puis en liquidation judiciaire avec arrêt d’un plan de cession par jugement du 18 décembre 2020, que selon acte d’engagement du 18 janvier 2019 et ordre de service n°1 en date du 21 mai 2019 la SARL MANNUCCI s’était vu confier le lot n°1 « terrassement  fondations gros-œuvre ». 2 mois x 2 = 4 mois => 31 mars 2022 – 31 juillet 2022 ; 
La SCCV [Adresse 2] se prévaut également à ce titre de la défaillance de la société MW SERVICES et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 27 janvier 2023 indiquant comme cause du retard de livraison « la défaillance de l’entreprise MW SERVICES titulaire des lots n°09 Sols Durs et n°10 Sols Souples » ainsi qu’un courrier adressé le 1er décembre 2022 à la société MW SERVICES se plaignant de ses absences sur le chantier et de réponse aux mails de relance. 
 
Cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 27 janvier 2023 et le courrier du 1er décembre 2022, conformément aux dispositions contractuelles, la défaillance de la société MW  a été constatée dès octobre 2022, soit plus de 7 mois après la date de livraison initialement prévue, le 31 mars 2022 et plus de 3 mois après la date de livraison tenant compte du report dû au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de la SARL MANNUCCI, le 31 juillet 2022 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la défaillance de la société MW survenue ultérieurement ; 

La SCCV [Adresse 2] se prévaut enfin à ce titre de la défaillance de la société SAAD BAT et produit une attestation de la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, en date du 27 janvier 2023 indiquant comme cause du retard de livraison « la défaillance de l’entreprise SAAD BAT titulaire du lot n°12 Chaufffage/VMC/Plomberie sanitaire » ainsi que deux courriers adressés le 2 février 2023 et le 14 février 2023 à la société SAAD BAT la mettant en demeure de reprendre ses ouvrages sous huit jours et résiliant le marché de travaux les liant. 







 
Cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 27 janvier 2023 et les courriers des 2 et 14 février 2023, conformément aux dispositions contractuelles, la défaillance de la société SAAD BAT  a été constaté en février 2023, soit plus de 11 mois après la date de livraison initialement prévue, le 31 mars 2022 et plus de 7 mois après la date de livraison tenant compte du report dû au redressement judiciaire et à la liquidation judiciaire de la SARL MANNUCCI, le 31 juillet 2022 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la défaillance de la société MW survenue ultérieurement.  

- 127,5 jours d’intempéries 

La SCCV [Adresse 2] produit une attestation établie par la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, du 14 décembre 2020 pour la période du 01/11/2019 au 31/10/2020 est corroborée par les données climatiques de Météo France relevées à la station du [Localité 2]. 
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat et les relevés Météo France compilés par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4]. 
 
A cet égard, la production du nombre d’heures pouvant être considérées comme intempéries pour la station [Localité 2] établi selon les données climatiques de Météo France, compilées par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4] en sus de l’attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution correspond aux modes de preuve contractuellement prévus. En effet, le contrat conclu le 17 juillet 2020 ne prévoit pas expressément la production des relevés par Météo France, mais uniquement que les intempéries retenues l’aient été en fonction de ces relevés. 
 
Néanmoins, seule la période du 17 juillet 2020 au 31 octobre 2020 peut être prise en compte, l’obligation de livraison des biens acquis par les demandeurs à la date prévue contractuellement est née le 17 juillet 2020. Il appartenait à la SCCV [Adresse 2] de prendre en compte les intempéries antérieures pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs. 
 
Ainsi, il y a lieu de retenir 2h30 pour le mois de septembre 2020 et 6h00 pour le mois d’octobre 2020, soit 1 journée.  
 
En outre, il résulte de l’attestation établie par la société VINCENT LAVERGNE ARCHITECTURE URBANISME, maître d’œuvre d’exécution, du 27 octobre 2022 pour la période du 01/01/2021 au 30/09/2022 83 jours cumulés d’intempéries, laquelle est corroborée par les données climatiques de Météo France relevées à la station du [Localité 2].
 
Cet évènement sera retenu comme cause légitime de suspension du délai s’agissant d’un motif dont la nature ainsi que la preuve, une attestation du maître d’œuvre d’exécution sont conformes au contrat et les relevés Météo France compilés par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4]. 
 
A cet égard, la production du nombre d’heures pouvant être considérées comme intempéries pour la station [Localité 2] établi selon les données climatiques de Météo France, compilées par le syndicat des entrepreneurs de construction [Localité 3] [Localité 4] en sus de l’attestation établie par le maître d’œuvre d’exécution correspond aux modes de preuve contractuellement prévus. En effet, le contrat conclu le 17 juillet 2020 ne prévoit pas expressément la production des relevés par Météo France, mais uniquement que les intempéries retenues l’aient été en fonction de ces relevés. 
Au total, la SCCV justifie d’au moins 290 jours ((2 mois x 2) + (1 jour x 2) + (83 jours x 2)) de report légitime de la date de livraison, sur les 763 jours séparant le 31 mars 2022, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 2 mai 2024, date de livraison. 
 
La SCCV [Adresse 2] expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour le surplus du retard de livraison non justifié, à hauteur de 473 jours (15,5 mois). 
 
Sur les préjudices 
 
Il résulte de l'article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de réparer un dommage dont il a constaté l'existence en son principe.

Il s'en déduit que :
- le juge peut, sans méconnaître l'objet du litige, rechercher l'existence d'une perte de chance d'éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l'entier préjudice ;
- le juge ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (C. Cass. Ass.Plénière 27 juin 2025 pourvoi n°22-21.146). 
En l’espèce, les époux [I] réclament les sommes suivantes : 
- 23.400 € au titre de la perte des loyers ; 
- 41.303 € au titre de la perte de l’avantage fiscal PINEL ; 
- 4.243,60 € au titre des frais d’assurance et des intérêts bancaires ; 
- 392,20 € au titre des charges de copropriété ; 
- 15.000 € au titre du préjudice moral. 
 
S’agissant de la perte de loyers, les époux [I] ne produisent aucun document, tel qu’un contrat de bail, permettant d’établir que l’appartement a été ou est actuellement loué. 
 
Le préjudice résultant de la perte des loyers ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers dans la mesure où les propriétaires ne peuvent avoir la certitude que l’appartement aurait été immédiatement et perpétuellement loué sur la période considérée. 
 
Les époux [I] ne versent aucune pièce pour justifier de la valeur locative de leur bien, toutefois aux termes de l’attestation établie par leur conseiller en patrimoine le 25 septembre 2018 le loyer plafonné imposé par le dispositif Pinel pour un appartement équivalent est de 686,20 € par mois. 
 
La perte de chance de percevoir des loyers qui ne peut être équivalente à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, concernant un bien immobilier de 2 pièces situé dans une zone très urbanisée et tendue sera évaluée à 80%, de sorte qu’elle s’établie à la somme de 8.508,88 € (686,20 € x 15,5 mois x 80%). 
 
En conséquence, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 8.508,88 € au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers.
 
 S’agissant de la perte de l’avantage fiscal dit PINEL, 
 
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dite Pinel, lorsqu’il s’agit comme en l’espèce d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ce dernier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique (C du I de l’article 199 novovicies du CGI). 
 
Ainsi, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement entre la SCCV [Adresse 2] et les époux [I] ayant été signé le 17 juillet 2020, l’achèvement devait intervenir au plus tard le 17 janvier 2023 (17 juillet 2020 + 30 mois). 
 
La livraison étant intervenue le 2 mai 2024, les époux [I] ont effectivement perdu la possibilité de bénéficier de ce dispositif de réduction d’impôts du fait des manquements de la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE. 
 
Selon l'article 199 novovicies, dans sa rédaction applicable au litige, le taux de la réduction d'impôt applicable dans le cadre du dispositif Pinel est fixé à :
- 12 % lorsque l'engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans ;
- 18 % lorsque l'engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans.
 
A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt, à la condition de proroger son engagement initial pour trois années supplémentaires, si l'engagement de location était d'une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d'impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement pour cette période triennale.
 
Il ressort de ces éléments que le contribuable peut bénéficier au maximum d'une réduction d'impôt correspondant à 21 % du prix du bien immobilier augmenté des frais d'acquisition, répartie sur une durée de 12 ans, à raison de 2 % les neuf premières années et de 1 % pour les trois années suivantes.
 
Le préjudice résultant de la perte de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal s'analyse effectivement en une perte de chance dans la mesure où il ne peut être soutenu que le bénéfice de la réduction fiscale n'était soumis à aucun aléa puisque même en cas de livraison effective et dans les délais, l’avantage fiscal demeure soumis à d’autres conditions qui tiennent notamment à l'obtention du label BBC, au profil du locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond et au respect de la durée de la location. 
 
Le propriétaire ne peut par conséquent avoir la certitude qu'il trouvera et conservera un locataire correspondant aux critères exigés par la loi pendant 9 ans ni, a fortiori, pendant 12 ans. Il faut aussi prendre en considération le fait que le propriétaire est toujours susceptible de rencontrer des difficultés l'obligeant à revendre son bien avant le terme de la période de mise en location lui ouvrant droit à la réduction et pour laquelle il a opté auprès de l'administration fiscale.
 
Dans ces conditions et en prenant pour assiette la somme de 192.227,49 € correspondant au prix d’acquisition, hors frais de notaires, le préjudice résultant de la perte de chance subi par les époux [I] peut être évaluée à la somme de 12.110,33 € (192.227,49 € x 21 % x 30%). 
 
En conséquence, la SCCV [Adresse 2] sera condamnée à payer aux époux [I] la somme de 12.110,33 € au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel. 
 
S’agissant des frais d’assurance et des intérêts bancaires, 
 
Les intérêts bancaires dont les époux [I] demande le paiement sont ceux correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. Ils permettent de retarder le début du remboursement du prêt immobilier à l'entrée de l'acquéreur dans son bien et ils sont donc inhérents à l'opération d'achat en l'état futur d'achèvement. Par suite, les acquéreurs ne peuvent réclamer que la part des intérêts intercalaires qu'ils ont été contraints de payer au-delà de la date prévue de livraison soit, en l'occurrence, à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'au déblocage de la totalité des fonds qui selon le tableau d’amortissement produit est intervenu le 10 janvier 2024. Ces intérêts correspondent en effet au montant des intérêts payés par les acquéreurs tant que le capital n'est pas entièrement débloqué et il s'agit de frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d'acquisition d'un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté. Ils ne correspondent donc pas aux intérêts du capital, lesquels sont dus en tout état de cause par les emprunteurs.
 Il en est de même des frais d’assurance. 

 Contrairement à leurs affirmations, les époux [I] n’ont pas versé aux débats le contrat de prêt immobilier, mais uniquement quatre extraits de relevé de compte bancaire du 13 décembre 2023 au 12 janvier 2024, du 13 janvier 2024 au 13 février 2024, du 14 février 2024 au 12 mars 2024 et du 13 mars 2024 au 12 avril 2024 ainsi qu’un tableau d’amortissement en date du 31 mai 2024. 
 
Or, il résulte du tableau d’amortissement versé aux débats par les époux [I], que le déblocage final des fonds est intervenu le 10 janvier 2024 et qu’ils ont acquittés entre le 13 décembre 2023 et le 10 janvier 2024, 958,72 € au titre des intérêts intercalaires et 375,69 € au titre des frais d’assurance. 
 
En conséquence, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE sera condamnée à leur payer la somme de 1.334,41 € (958,72 € +375,69 €) au titre des frais d’assurance et des intérêts intercalaires. 
 
S’agissant des charges de copropriété, il résulte de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 17 juillet 2020, page 45, que « L’ACQUEREUR supportera sa quote-part dans les charges de copropriété à compter de la date à laquelle le VENDEUR aura convoqué L’ACQUEREUR pour la livraison. ». 
 
Les époux [I] produisent une convocation à livraison en date du 12 décembre 2023 pour le 16 janvier 2024, de sorte qu’ils ont été amenés à régler des charges de copropriété à compter de cette date. 
 
Les charges de copropriété étant dues par le copropriétaire, le retard de livraison ne constitue donc pas un préjudice indemnisable pour les époux [I] à ce titre. 
 
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 
S’agissant du préjudice moral, les époux [I] ont été dans l’obligation de faire face aux reports successifs de la date de livraison de leur bien acquis en vue de le louer, à l’absence de livraison à la date de la présente décision et au stress et à l’anxiété qui en ont nécessairement découlé, ce qui constitue pour eux un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3.000 €. 
 
Par conséquent, il convient de condamner la SCCV [Adresse 2] à leur payer la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral. 

Les sommes ainsi allouées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 
 
La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. 
 
Sur les demandes accessoires
 
Sur les dépens
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
En l’espèce, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, la SCCV [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
En l’espèce, la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 €. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.
 
Sur l’exécution provisoire
 
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
 
Selon l'article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
 
En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
 

PAR CES MOTIFS,
 
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 8.508,88 € (huit mille cinq cent-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers ; 
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 12.110,33 € (douze mille cent-dix euros et trente-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la perte de chance de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal dit Pinel ; 
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 1.334,41 € (mille trois cent-trente-quatre euros et quarante et un centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des intérêts intercalaires et des frais d’assurance ; 
 
DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] de leur demande indemnitaire au titre des charges de copropriété ; 
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 3.000 € (trois mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ; 
 
ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ; 
 
CONDAMNE la SCCV [Adresse 2] aux dépens ;
 
CONDAMNE la SCCV PASSAGE DE LA JUSTICE à payer à Monsieur [S] [I] et à Madame [W] [M] épouse [I] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
DÉBOUTE la SCCV [Adresse 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1611, code civil 4, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1601-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-16T19:20:55.028Z.