Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 6, 26 juin 2026, n° 22/07708

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 26 JUIN 2026



(n° /2026, 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07708 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFVN6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 -Tribunal judiciaire de Paris 



APPELANTS

 

Monsieur [A] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me CHAUSSY Marie-Laëtitia



Madame [T] [G] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me CHAUSSY Marie-Laëtitia



INTIMEES



S.C.I. PUTEAUX [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me ZIRAH RADUSZYNSKI Muguette 



S.N.C. NEXITY REGIONS XI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me ZIRAH RADUSZYNSKI Muguette 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

Madame Agnès LAMBRET, Conseillère 

Madame Viviane SZLAMOVICZ, Conseillère 



Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 15 mai 2026 prorogé au 26 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société SCI Puteaux [Adresse 2] a entrepris, en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un ensemble immobilier à usage principal d'habitation sur un terrain situé [Adresse 5] à Puteaux dans les Hauts de Seine. 



Par contrat en date du 28 juin 2015, la société SCI Puteaux [Adresse 6] des [Adresse 7] s'est engagée à l'égard de M. [Z] et Mme [G], épouse [Z], à leur réserver un appartement de 43,58 m² pour un prix de 303 000 euros toutes taxes comprises en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement. 



Suivant acte notarié en date du 25 janvier 2016, la société SCI Puteaux [Adresse 2] a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [Z] l'appartement objet du contrat de réservation.



L'article 28.2.2 de l'acte de vente prévoyait que « le vendeur devra mener les travaux de telle manière que les biens et droits immobiliers soient achevés et livrés à l'acquéreur (ou à ses ayants droit ou ayants cause) au cours du premier trimestre 2018, soit au plus tard le 31 mars 2018, le tout, sauf survenance de cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement et de livraison. »



Au mois de juillet 2016, les opérations de terrassement ont été interrompues en raison de l'existence d'un débord des fondations du sous-sol de l'immeuble voisin sur le terrain.



Par jugements en dates des 17 août et 8 septembre 2017, la société CERP Bâtiment, chargée du lot gros-'uvre, a été placée en redressement, puis en liquidation, judiciaires. 



Suivant lettre en date du 28 mai 2018, M. et Mme [Z] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société SCI Puteaux [Adresse 6] des Bergères et la société Nexity Régions XI de livrer les lots vendus et de leur octroyer des pénalités, au premier jour passé le terme contractuellement fixé.



La livraison de l'appartement de M. et Mme [Z] est intervenue le 6 mars 2019, avec réserves.



Par actes d'huissier en date des 23 et 26 juin 2020, M. et Mme [Z] ont assigné la société SCI Puteaux [Adresse 2] et la société Nexity Régions XI pour les voir condamner in solidum à réparer leurs préjudices.



Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Rejette les demandes de M. et Mme [Z] ; 

Déclare sans objet la demande de M. et Mme [Z] portant sur la communication du bornage ; 

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

Condamne M. et Mme [Z] à payer à la société SCI Puteaux [Adresse 2] et la société Nexity Région 11 la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration en date du 15 avril 2022, M. et Mme [Z] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

- la société SCI Puteaux [Adresse 2],

- la société Nexity Régions XI.



Par conclusions déposées le 5 juin 2025 la société Nexity IR Programmes Seeri est intervenue volontairement à l'instance comme venant aux droits et obligations de la société Puteaux [Adresse 2] par l'effet d'une transmission universelle du patrimoine.



Par ordonnance du 16 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de communication de pièces sous astreinte formées par M. et Mme [Z] à l'encontre de la société SCI Puteaux [Adresse 2] et de la société Nexity Régions XI.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

Recevoir M. et Mme [Z], en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

Rejeter toutes les demandes reconventionnelles et appel incident des intimés et intervenant volontaire ;

Et ce faisant :

Infirmer en son intégralité la décision rendue le 8 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre, 1ère section, RG 20/05867 ;

Et statuant à nouveau : 

Juger que la livraison a dépassé le délai prévu dans le cadre du dispositif loi [I] de sorte que le vendeur est entièrement responsable de la perte du bénéfice fiscal objet du contrat de vente entre les parties ; 

Juger que le retard de livraison n'est pas justifié par des causes légitimes et conditions prévues à la clause d'exonération 28.2.2 de l'acte de vente mais relève de la seule responsabilité de la société SCI Puteaux [Adresse 2], de la société Nexity IR Programmes Seeri et de la société Nexity Régions XI, de sorte que le préjudice qui découle de ce retard est susceptible d'être indemnisé par l'allocation de dommages-intérêts justifiés dans leur quantum et permettant une réparation intégrale du trouble causé au demandeur ; 

Condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [Z], la somme de 13 600 euros au titre du préjudice de jouissance pour défaut de livraison du bien acquis pour la période du 31 mars 2018 et jusqu'à prise d'effet du bail au 18 mai 2019, ainsi qu'à la somme de 653,70 euros relative aux frais de mise en location par mandataire ; 

Condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [Z], la somme de 63 000 euros au titre du préjudice financier direct lié à la perte du bénéfice du dispositif fiscal prévu par la loi [I] et ayant directement motivé l'acquisition du bien ;

Condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [Z] la somme de 7 315,26 euros au titre du préjudice financier (frais bancaires, intérêts et assurances) pour défaut de livraison du bien acquis depuis le 31 mars 2018 jusqu'à la date de la livraison, soit le 6 mars 2019 ; 

Condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [Z], la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [Z] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance qui seront également mis à sa charge, dont distraction est requise au profit de Me Chaussy, avocat aux offres de droit.



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, les sociétés Nexity IR Programmes Seeri et Nexity Région XI demandent à la cour de :

Prendre acte et dire et juger que la société Nexity IR Programmes Seeri intervient aux droits et obligations de la société [Adresse 8], 

Confirmer le jugement dont appel qui : 

Rejette les demandes de M. et Mme [Z] ;

Déclare sans objet la demande de M. et Mme [Z] portant sur la communication du bornage ; 

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens et à payer à la société Nexity IR Programmes Seeri et à la société Nexity Régions XI la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute M. et Mme [Z] de leurs demandes ;

Statuant à nouveau condamner M et Mme [Z] à verser la somme de 10 000 euros à la société Nexity IR Programmes Seeri aux droits et obligations de la société SCI [Adresse 9] et à la société Nexity Régions XI au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Débouter M. et Mme [Z] de leur demande tendant à voir condamner in solidum la société SCI Puteaux [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à leur verser la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 février 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



MOTIVATION



1- Sur l'intervention de la société Nexity IR Programmes Seeri (la société Nexity)



La société Nexity IR Programmes Seeri fait valoir qu'elle vient aux droits de la société Puteaux [Adresse 6] des bergères, laquelle a été radiée à la suite de sa dissolution et de la transmission universelle de patrimoine qu'elle a opérée à son profit.



Les époux [Z] font valoir que si cette transmission est avérée, la société Nexity IR Programmes Seeri est désormais entièrement responsable de toutes les condamnations qui seront prononcées à l'encontre de la société [Adresse 10] (Sic) et que faute de disposer des actes relatifs aux statuts et conditions de transmission de patrimoine, il n'est pas possible à ce stade de dégager la société Zac de Puteaux (Sic) de toute condamnation et que la solidarité au titre des condamnations doit donc être mentionnée. 

 

Réponse de la cour



La société Nexity produit l'extrait du Bodacc justifiant qu'elle vient aux droits de la société Puteaux [Adresse 2] qui a été dissoute et qui a opéré la transmission universelle de son patrimoine à son profit par décision du 27 novembre 2024. 



En conséquence, la société Nexity vient aux droits de la société Puteaux [Adresse 2].



2- Sur la faute de la société Nexity Région XI



Moyens des parties



Les époux [Z] font valoir que la société Nexity Région XI est le promoteur du programme et a établi les contrats de réservation et que la société Puteaux [Adresse 2] était une coquille vide et qu'elles doivent être condamnées solidairement. 

Ils mettent en cause sa responsabilité délictuelle au regard du défaut d'information concernant le débord de fondation et l'arrêt du chantier pendant la signature des actes, et concernant la liquidation de la société CERP Bâtiment et des intempéries. 

Ils retiennent encore que la société a procédé à l'appel des fonds sans modification jusqu'au 10 mai 2017. 

Ils prétendent également qu'il y a eu vice de leur consentement lié à la dissimulation du débord préalablement à l'acte de vente et que cette nullité entraîne la nullité de l'intégralité de la clause de suspension des délais et l'octroi d'une indemnisation complète sur toute la période entre la date de livraison fixée à l'acte de vente et la livraison effective.



La société Nexity Région XI répond que l'indemnisation est demandée sur le fondement de prétendues fautes de nature contractuelle alors que la vente litigieuse a été conclue avec la seule société Puteaux [Adresse 2] et que les acquéreurs ne sont pas liés contractuellement à la société Nexity Région XI.

Elle oppose que sur le fondement délictuel, elle n'a pas la qualité de constructeur et n'est que la co-gérante de la venderesse. 

Elle soutient également que les époux [Z] ne démontrent pas la preuve d'une exécution fautive du mandat de gérance la liant à la société Puteaux [Adresse 2], ni la preuve d'une faute qui serait séparable ou détachable de ses fonctions de co-gérante.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



En l'espèce, le demandeur au permis de construire est la société [Adresse 9]. Le contrat de réservation des époux [Z] a été signé par la société Puteaux Zac des Bergères, réservant, représentée par la société Seeri, son commercialisateur. L'acte de vente a été signé par la société [Adresse 9], venderesse.



Faute de démontrer l'intervention de la société Nexity Régions XI dans le processus contractuel, les époux [Z] ne peuvent revendiquer sa responsabilité contractuelle.



Ils échouent également à démontrer la faute de la société Nexity Régions XI dans sa gestion de la société venderesse, susceptible de leur causer un préjudice en sa qualité de tiers à ce mandat. 



En conséquence, la décision de rejet des prétentions des époux [Z] à l'encontre de la société Nexity Régions XI prononcée par le tribunal à l'égard de cette société sera confirmée.



3- Sur les manquements contractuels de la société Puteaux [Adresse 2] aux droits et obligations de laquelle intervient volontairement la société Nexity



Moyens des parties



Les époux [Z] font valoir le défaut de conception du projet et l'absence de sondages préalables des mitoyens qui sont des faits générateurs des retards qui impactent directement la livraison du bien aux acquéreurs.

Ils accusent la société Nexity d'impréparation fautive à l'origine du retard de chantier.



La société Nexity rappelle qu'elle n'est tenue que sur une date de livraison, et en aucun cas sur les étapes qui la précèdent. Elle oppose que la circonstance du prétendu retard allégué, pris dans le dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier n'est pas prouvée par les époux [Z] et est sans incidence sur le litige.

Elle oppose que les époux [Z] ne démontrent pas en quoi le choix de la société CERP Bâtiment pour le gros 'uvre est fautif.

Elle soutient qu'elle a géré les difficultés de la liquidation judiciaire avec célérité et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.

 

Réponse de la cour



Aux termes de l'article L111-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 14 juin 2014 au 1er juillet 2016, avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 113-3 et L. 113-3-1 ;
3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;
4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte, ainsi que, s'il y a lieu, celles relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l'existence et aux modalités de mise en 'uvre des garanties et aux autres conditions contractuelles. La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Le présent article s'applique également aux contrats portant sur la fourniture d'eau, de gaz ou d'électricité, lorsqu'ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée, ainsi que de chauffage urbain et de contenu numérique non fourni sur un support matériel. Ces contrats font également référence à la nécessité d'une consommation sobre et respectueuse de la préservation de l'environnement.



En l'espèce, les époux [Z] ne justifient pas des manquements qu'ils reprochent à la société Nexity dans la gestion du chantier avant la signature de leur contrat de vente.



La société Nexity justifie d'une étude de sol de la société Roc Sol du 16 avril 2015 visant à reconnaître la qualité des premières assises naturelles et des sols de fondations probables.



La société Nexity a également procédé à un bornage, certes postérieurement à la conclusion du contrat mais dont l'établissement est sans impact sur le débord qui concerne des fondations découvertes par sondage.



La société Nexity a également requis un expert judiciaire dans le cadre d'un référé préventif.



La société Nexity a géré avec célérité la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre du fait des procédures collectives et le chantier a repris début novembre 2017 avec la société ECD désignée en remplacement, alors que la liquidation de la société CERP est du 8 septembre 2017.



Faute de démontrer la faute de la société Nexity dans la préparation du chantier en lien avec le retard de livraison, les demandes des époux [P] sur ce fondement seront rejetées.



4- Sur le retard de livraison du bien vendu par la société [Adresse 11] [Adresse 2] aux droits de laquelle intervient volontairement la société Nexity



Moyens des parties



Les époux [Z] font valoir un retard de livraison fautif de 11, 28 mois pour solliciter l'indemnisation de leurs préjudices résultant de la perte du bénéfice fiscal de l'acquisition immobilière soumise au dispositif de la loi [I] qui impose une livraison dans les 30 mois suivant la signature de l'acte définitif pour bénéficier de l'avantage fiscal.

Ils soutiennent que le retard est dû au débord de fondation qui était connu avant la signature du contrat et qui a été dissimulé et alors même que la société venderesse n'a pas procédé à une étude préalable. Ils en déduisent que la clause de l'acte de vente ne peut pas bénéficier au vendeur qui a caché l'information pur procéder à la commercialisation des appartements.

Ils contestent que les deux causes de retard avancées par les sociétés Nexity, à savoir la liquidation de la société de gros 'uvre CERP et les intempéries sont à l'origine du retard de livraison.

Ils affirment qu'ils n'ont pas été informés du retard lié à la liquidation de la société CERP et que les lettres des 15 septembre et 2 octobre 2017 ne sont pas probantes 



La société Nexity soutient que le retard de livraison est justifié par trois causes légitimes : la découverte au moment des opérations de terrassement, en juillet 2016, d'un débord de fondations d'un terrain mitoyen de l'opération, évènement imprévisible et à l'origine d'un décalage de 2 mois ; les intempéries d'une durée de 4,38 mois fin décembre 2018 ; les procédures de redressement, puis de liquidation judiciaires de l'entreprise de gros-'uvre qui ont occasionné une suspension de 7 mois entre le délai nécessaire pour la remplacer et celui de la nécessaire réorganisation du chantier. 

Elle assure avoir veillé à informer régulièrement les acquéreurs.





Réponse de la cour



Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. 



Selon l'article L. 261-11 c) du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 et applicable à l'espèce, le contrat de vente d'un immeuble à construire doit préciser le délai de livraison. 



La validité des clauses de suspension de délai insérées dans les contrats en l'état futur d'achèvement est admise dans son principe, mais il appartient au juge de vérifier d'office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires (Civ. 1ère, 10 octobre 2018, n° 17-20.441).



La clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive au sens de l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).



Il est impératif que lorsque survient une cause légitime de retard, le vendeur en informe immédiatement l'acquéreur, ce qui permet à ce dernier de prendre les dispositions qui s'imposent et ainsi de potentiellement pouvoir diminuer le préjudice résultant pour lui de ce report de livraison (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-14.249).



- La clause contractuelle



L'acte de vente contient la clause 28-2.2 relative au délai prévisionnel d'exécution des travaux, dont la validité n'est pas contestée et qui est rédigée ainsi qu'il suit :

« Le Vendeur devra mener les travaux de telle manière que les Biens et Droits Immobiliers soient achevés et livrés à l'Acquéreur (ou à ses ayants droit ou ayants cause) au cours du premier trimestre 2018, soit au plus tard le 31 mars 2018, le tout, sauf survenance de cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement et de livraison. 

Seront considérées comme causes légitimes de suspension des délais d'achèvement et de livraison ou d'achèvement, les seuls évènements suivants : 

* Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le Maître d''uvre d'exécution et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ; 

* La grève (qu'elle soit générale, particulière à l'industrie du bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier, aux fournisseurs, ou concernant des activités publiques, parapubliques, commerciales ou industrielles en relation avec les constructions en cause) ; 

* La liquidation des biens, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l'un des intervenants sur le chantier ; 

* Les injonctions administratives ou judiciaires ou d'un expert commis, de suspendre ou d'arrêter tout ou partie des travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Vendeur ; 

* Les troubles résultant d'hostilité, révolutions, cataclysmes, ou accidents de chantier ; 

* Les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations particulières, la découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel. Tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-'uvre d'ensembles immobiliers avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ; 

* la nécessité de réaliser des fondations spéciales par suite de découverte d'anomalies du terrain lors des travaux de terrassement ; 

* Les prescriptions, diagnostics et/ou fouilles imposées en application de la réglementation sur l'archéologie préventive, ainsi que les suspensions des travaux à la suite de la découverte de vestiges archéologiques en cours de travaux ; 

* Les délais supplémentaires pour l'exécution des travaux modificatifs éventuellement demandés par l'Acquéreur ; 

* Le retard apporté par l'Acquéreur dans la confirmation de ses choix de revêtements ; 

* Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, GRDF, PTT, Compagnie des Eaux') et aux services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant les Bâtiments pour autant que le Vendeur n'en soit pas responsable ; 

* tous retards de paiement de l'Acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale du Prix de Vente que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le Vendeur aurait accepté de réaliser ; 

* tous retards provenant de difficulté d'approvisionnement, de vol, vandalisme ou dégradation. 

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour la livraison serait différée d'un nombre de Jour Calendaire égal au nombre de Jour Calendaire pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux (en ce compris les éventuels travaux modificatifs visés ci-après), majoré d'un délai de quinze (15) jours pour permettre une reprise normale du chantier. 

Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les Parties s'en rapporteront à un certificat établi par le Maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, accompagné des pièces justificatives, sauf pour les retards de paiement de l'Acquéreur. Ce certificat devra préciser l'impact effectif des évènements ci-dessus sur le déroulement des travaux. »



Cette clause relative à la justification des causes légitimes de suspension par attestations du maître d''uvre et de pièces justificatives est licite sous réserve que le vendeur ne soit pas à l'origine du retard et qu'il soit justifié objectivement des causes évoquées.



Les époux [Z] affirment que les deux causes de retard de livraison liées à la liquidation judiciaire de la société CERP et aux intempéries ne sont pas légitimes et ne justifient pas le retard de 11, 28 mois.



La société Nexity fait état de trois causes légitimes résultant de la découverte d'un débord de fondations, des intempéries, de la liquidation judiciaire de l'entreprise de gros-'uvre.



- Sur la liquidation de la société CERP



Le 17 août 2017, la société CERP, titulaire du lot gros-'uvre a été placée en redressement judiciaire, transformée en liquidation judiciaire le 8 septembre 2017.



L'information immédiate : la société Nexity produit un courriel du 15 septembre 2017 indiquant que l'entreprise de gros-'uvre a été placée en redressement judiciaire le 17 août et en liquidation judiciaire le 8 septembre.

Le conseil des acquéreurs a admis que les acquéreurs qu'il représentait avaient reçu ce courriel.

La société Nexity justifie donc qu'elle a procédé à l'information immédiate des acquéreurs relativement à la liquidation judiciaire de la société CERP Bâtiment.



L'attestation du maître d''uvre d'exécution : la clause contractuelle qui prévoit que les parties s'en rapporteront à un certificat précisant l'impact effectif des évènements sur le déroulement des travaux, établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité accompagné des pièces justificatives, n'organise pas les délais de transmission de ces documents. 

Elle ne prévoit pas non plus de sanction qui pourrait découler d'une communication de ces documents, postérieurement à l'information donnée par le maître d'ouvrage.



Le maître d''uvre d'exécution a établi une attestation explicative quant au retard de 7 mois dû à la défaillance de la société CERP en indiquant que « le redressement judiciaire puis la liquidation judiciaire de l'entreprise CERP, titulaire du lot gros 'uvre de cette opération, la recherche d'une entreprise de substitution ainsi que les défaillances de cette entreprise dans la réalisation des travaux nécessitant des travaux de reprise ont occasionné au chantier un retard de 7 mois. »



Ce retard est justifié par la période préalable au redressement judiciaire de la société CERP intervenu le 17 août 2017 qui induit des modifications d'organisation et de gestion préjudiciable aux chantiers en cour assurés par cette entreprise ; à la procédure collective elle-même initiée pendant la période estivale et qui s'est poursuivie en septembre 2017 par la liquidation judiciaire de la société CERP laquelle était chargée des travaux de gros 'uvre, phase première de l'édification, incluant les terrassements et les fondations et préalable aux travaux de second 'uvre.

L'attestation établit également que la société CERP avait été défaillante avant la procédure collective nécessitant des travaux de reprise par la société qui s'est substituée à elle.



Il en résulte que la société Nexity a rempli son obligation d'information au sens du contrat et que le retard légitime peut être fixé à 7 mois du chef de la défaillance de la société CERP.

La cause légitime liée au redressement judiciaire puis à la liquidation judiciaire de la société CERP Bâtiment sera donc retenue et justifie un retard de 7 mois. 



- Sur les intempéries



L'information immédiate : la société Nexity a informé les époux [Z] des retards de livraison dues aux intempéries des 14 février et 10 mai 2017 dans la même lettre recommandée du 20 décembre 2017 réceptionnée le 22 décembre 2017 par M. [A] [Z].

Il ne peut pas être attendu que la société venderesse informe les acquéreurs à chaque évènement de pluie ou de gel ou autres. 

Par contre, il peut être attendu une information régulière ou spécifique à certains évènements météorologiques particuliers dans la mesure où ils impactent significativement le déroulement du chantier.



Les attestations du maître d''uvre d'exécution : la société Nexity ne justifie pas avoir communiqué les attestations du maître d''uvre des 9 mai 2017, 8 novembre 2018 et 4 février 2019, ni les certificats d'intempéries avant la procédure judiciaire mais cette exigence de délai n'est pas requise par la clause relative aux causes légitimes de retard de livraison.

L'attestation du 4 février 2019 est récapitulative en ce qu'elle reprend les années précédentes jusqu'en janvier 2019. 

Le contrat exige que l'attestation précise l'impact effectif des intempéries sur le chantier.



Or en l'espèce, les attestations du maître d''uvre d'exécution s'en rapportent aux certificats d'intempéries ou attestent des intempéries, sans préciser en quoi elles ont eu un impact effectif sur le déroulement du chantier. 

Les tableaux récapitulatifs fournis par la société Nexity indiquent en heures la pluie, le vent, le gel sans apporter d'éléments significatifs sur le choix du nombre d'heures retenus pour chacun des évènements météorologiques au regard des travaux en cours et de l'impossibilité de les exécuter. 

Il s'en infère que la société Nexity à laquelle il appartient de justifier de l'impact effectif des évènements retenus sur le déroulement des travaux ne démontre pas, par les simples relevés qu'elle produit, l'impact effectif de ceux-ci sur l'évolution du chantier.



L'attestation du maître d''uvre se limite à faire référence aux relevés lesquels ne sont pas explicatifs en ce qu'ils ne précisent pas la méthode retenue pour fixer le nombre d'heures non travaillées au regard des heures figurant dans les relevés météorologiques, ni leur incidence sur l'évolution du chantier au regard de son fonctionnement et de l'évolution des travaux de gros oeuvre ou de second 'uvre.



La société Nexity ne justifie donc pas de la prolongation de délai retenue au titre des intempéries au sens de la clause contractuelle et elle n'argumente pas subsidiairement, sur le caractère de force majeure des évènements météorologiques.



En conséquence, la société Nexity ne peut pas bénéficier des intempéries comme cette cause exonératoire de délai, ni de la majoration contractuelle de délai correspondante.



- Sur le débord de fondation



Cette anomalie résulte du fait que le mur du sous-sol du bâtiment voisin empiète sur le terrain du projet de la société Nexity. Cette découverte a eu pour conséquence au niveau technique, de revoir la façon de construire le bâtiment tel que prévu sans intervenir sur ce mur voisin pour des raisons structurelles.


Le projet a fait l'objet d'un référé préventif concernant les avoisinants qui a abouti à la désignation de M. [J] comme expert lequel a établi un rapport le 10 juillet 2019 après huit réunions sur place dont la première est de décembre 2015.



Dans ce rapport, l'expert constate que les nouvelles constructions de la société Nexity viennent en limite de propriété avec les immeubles existants possédant trois niveaux de sous-sol et que les constructeurs devront en tenir compte dans le dossier de fondation-exécution avec avis du bureau de contrôle et du géotechnicien.



Lors de sa visite du 22 juillet 2016, l'expert a relevé que la société REPM en charge du lot terrassement lui a confirmé avoir découvert des débords de béton d'une part au droit du pignon mitoyen de l'immeuble de bureaux et d'autre part au droit du mur du fond séparant les deux propriétés. L'expert a donné un avis sur les coûts supplémentaires des travaux relatifs aux excroissances en béton et lors de l'expertise, le maître d'ouvrage a fait état d'un retard pour les travaux modificatifs.



La découverte de cette anomalie du sous-sol prévue contractuellement comme une cause légitime de retard, est postérieure au contrat de réservation et au contrat de vente.

Ce débord de fondation a entraîné un report de livraison de deux mois calendaires.



L'information immédiate : la découverte de ce débord a été portée à la connaissance des époux [Z] par la société Nexity le 30 septembre 2016, date de la lettre simple adressant la première information du Chantier en date du 26 septembre 2016 relative à la découverte du débord de fondation voisin, et au plus tard le 14 février 2017 dans laquelle elle rappelle sa lettre d'information du 30 septembre 2016.

Elle a ainsi rempli son obligation contractuelle d'information immédiate.



L'attestation du maître d''uvre d'exécution : l'attestation du maître d''uvre produite précise à quel moment a eu lieu le retard, sa cause et son impact de 2 mois supplémentaires sur la construction générale.



La société Nexity justifie donc qu'elle peut bénéficier de la cause légitime de retard de délai de livraison de deux mois en ce qui concerne le débord de fondation.



- Sur le retard de délai de livraison



La société Nexity a livré le bien immobilier le 6 mars 2019 au lieu du 31 mars 2018, sur cette prolongation de délai de livraison de 11 mois et 6 jours, elle peut seulement bénéficier d'une cause exonératoire sur une période de 7 mois pour la gestion de la liquidation de la société CERP Bâtiment et 2 mois pour le débord de fondation, soit 9 mois au total de retard légitime.



Les époux [Z] sont donc fondés à réclamer une indemnisation pour le retard de livraison à compter du 31 décembre 2018 (date de livraison contractuelle augmentée de 9 mois) jusqu'à la date effective de livraison du 6 mars 2019, non justifié par une cause légitime d'exonération, soit deux mois et 6 jours.



La décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle rejette les demandes indemnitaires des époux [Z] à l'encontre de la société Nexity venant aux droits de la société Puteaux [Adresse 6] des Bergères.



5- Sur l'indemnisation des époux [Z] 



Moyens des parties



Les époux [Z] font état d'une proposition d'indemnisation amiable à laquelle la société Nexity n'a pas donné suite. Ils demandent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance consistant dans :

- L'indisponibilité du bien du fait du défaut de livraison dans le délai à raison de 1 000 euros par mois de retard, délai d'attente imposé pour chercher un locataire,

- Le défaut de perception des loyers à raison de 1 090 euros par mois, 

- Le coût de la recherche locative qui a nécessité un mandataire rémunéré à hauteur de 522,96 euros (frais de constitution du dossier) et frais d'état des lieux pour 130,74 euros, 

- La perte de l'avantage fiscal du dispositif de la loi [I] à hauteur de 63 000 euros selon attestation comptable,

- Les intérêts intercalaires et l'assurance du prêt qui doivent être remboursés sur la période faisant défaut de livraison pour un montant de surcoût du crédit lié au retard de livraison de 7 315,26 € sur 11 mois. 

Ils réclament également l'indemnisation de leur préjudice moral pour 10 000 euros.



La société Nexity s'oppose aux demandes en soutenant que les prêts souscrits par les acquéreurs n'ont pris effet qu'à compter de la livraison du bien et qu'avant cette date, les époux [Z] n'ont pas commencé à rembourser et qu'ils ne peuvent se prévaloir que des intérêts intercalaires. Elle fait valoir que le préjudice ne peut être qu'actuel, certain et directe et qu'ils ne peuvent pas se prévaloir de la perte locative pas plus qu'elle ne doit indemniser le choix personnel de recourir à une agence immobilière.



S'agissant de l'avantage fiscal, elle soutient que les acquéreurs ne justifient pas de leur volonté de conserver l'immeuble sur douze ans et qu'ils ne peuvent être indemniser que sur la base de la perte de chance.

Elle s'oppose également à l'indemnisation du préjudice moral qui n'est pas démontré.



Réponse de la cour



Selon l'article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.



Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull n° 20 ; 2e Civ., 29 mars 2006, n° 04-15.776 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).



La cour d'appel apprécie souverainement le montant du préjudice dont elle a justifié l'existence par l'évaluation qu'elle en a faite, sans être tenue d'en préciser les divers éléments (Ch. mixte, 6 septembre 2002, n° 98-22.981).



En l'espèce :



- Sur le préjudice de jouissance



Il est établi que les époux [Z] n'ont réellement loué l'appartement qu'ils ont acheté à la société Nexity que près de trois mois après sa livraison effective. Ils demandent d'indemniser leur préjudice pour défaut de livraison sur la base du loyer de 1 000 euros fixé au bail sur 11 mois, soit la somme de 11 000 euros et leur préjudice pour retard de location sur la base du montant du loyer et des charges, soit 1 090 euros sur deux mois et 12 jours, soit la somme de 2 600 euros.



En l'espèce, les époux [Z] ne peuvent réclamer la perte de revenus locatifs qui n'est pas avérée mais seulement une perte de chance de mettre le bien en location plus rapidement si le bien leur avait été livré le 31 décembre 2018. 



La réparation de cette perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. En l'espèce, elle est évaluée à 50%.



En conséquence, sur la base d'une estimation locative de 1 000 euros ([1 000 euros x 2 mois] + [1 000 euros ÷ 30 x 6 jours)) X 50% ; l'indemnisation au titre de leur préjudice de jouissance peut être fixée à 1 100 euros.



Le recours à un mandataire spécialisé est un choix et les époux [Z] ne démontrent pas qu'il dépend du retard de livraison et ils seront déboutés à ce titre de leur demande.



- Sur la perte de l'avantage fiscal



Il s'agit d'une réduction d'impôt pour les propriétaires ayant acquis un logement neuf destiné à la location à titre d'habitation principale et le taux de réduction dépend de la durée de la location. La réduction est répartie sur la durée de l'engagement de location. 



Les époux [Z] produisent une estimation de la société Fiducia Conseil de 63 000 euros sur la base de l'intention des époux [Z] de louer le bien acquis sur plus de 12 ans et donc de vouloir bénéficier du maximum de la durée d'impôt.



Cette intention de bénéficier du maximum de l'avantage fiscal est probable mais reste une hypothèse dans la mesure où elle ne tient pas compte des aléas qui peuvent déterminer un propriétaire à devoir vendre prématurément son bien immobilier.



Il ne peut être contesté que les époux [Z] voulaient bénéficier fiscalement de leur investissement immobilier, ce qu'ils n'ont pas pu faire comme l'indique l'attestation de la société Fiducia Conseil produite : « ce retard ['] ne vous permettait plus de bénéficier du dispositif [I]. ['] lors de l'acquisition du bien votre intention étant de louer celui-ci plus de 12 ans ; nous chiffrons votre préjudice à 21% de 300 000 euros soit 63 000 euros. »



Ce manquement a donc causé une perte de chance aux époux [Z] de pouvoir bénéficier du régime fiscal [I] pour sa durée maximale de 12 ans, que la cour évalue à 80 % de 63 000 euros soit 50 400 euros.



En conséquence, alors qu'il n'appartient pas aux époux [Z] de démontrer qu'ils n'ont pas bénéficié de l'avantage, leur perte de chance sera estimée à la somme de 50 400 euros.



- Sur les intérêts intercalaires 



Les époux [Z] demandent une somme de 7 315,26 euros à ce titre.



Ils produisent une lettre de la société BNP mentionnant des soldes d'intérêts intercalaires d'avril 2018 à mars 2019 pour 1 602,42 euros. 



Leurs demandes à ce titre est donc justifiée sur deux mois et 6 jours après le 31 décembre 2018 et la somme retenue à ce titre sera fixée à 293,70 euros [(1 602,20 % 12) x 2] + [(133,50 % 30 x 6)].



- Sur le préjudice moral 



Les époux [Z] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral distinct des autres chefs de préjudice dont ils demandent la réparation.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il rejette les demandes des époux [Z] relatives à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice financier 



6- Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La société Nexity IR Programmes Seeri sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes présentées en appel par la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Région XI seront rejetées et la société Nexity IR Programmes Seeri sera condamnée à payer aux époux [Z], ensemble, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Reçoit l'intervention volontaire de la société Nexity IR Programmes Seeri comme venant aux droits et obligations de la société Puteaux [Adresse 2], 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il rejette les demandes de Mme [T] [G] épouse [Z] et M. [A] [Z] au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice financier et les condamne aux dépens et à payer à la société Puteaux [Adresse 6] des Bergères et à la société Nexity Région XI la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau et Y ajoutant,



Condamne la société Nexity IR Programmes Seeri à payer à Mme [T] [G] épouse [Z] et M. [A] [Z] la somme de 1 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance,



Condamne la société Nexity IR Programmes Seeri à payer à Mme [T] [G] épouse [Z] et M. [A] [Z] la somme de 50 693,70 euros au titre de leur préjudice financier,



Condamne la société Nexity IR Programmes Seeri aux dépens de première instance et d'appel, 



En cause d'appel, rejette les demandes des sociétés Nexity IR Programmes Seeri et Nexity Région XI et condamne la société Nexity IR Programmes Seeri à payer à Mme [T] [G] épouse [Z] et M. [A] [Z], ensemble, la somme de 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 



Le greffier La présidente