Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 6, 26 juin 2026, n° 22/18314

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6



ARRET DU 26 JUIN 2026



(n° /2026, 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18314 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTOK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2022 -Tribunal judiciaire de Paris 





APPELANTS

 

Monsieur [P] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me CHAUSSY Marie-Laëtitia



Madame [S] [K] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de Paris, toque : G0334 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me CHAUSSY Marie-Laëtitia





INTIMEES



S.C.I. [Localité 2] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me ZIRAH RADUSZYNSKI Muguette 



S.N.C. NEXITY REGIONS XI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me ZIRAH RADUSZYNSKI Muguette 





PARTIE INTERVENANTE:



S.A.S NEXITY IR PROGRAMMES SEERI, venant aux droits de la SCI [Adresse 5] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me ZIRAH RADUSZYNSKI Muguette 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

Madame Agnès LAMBRET, Conseillère 

Madame Viviane SZLAMOVICZ, Conseillère 



Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 15 mai 2026 prorogé au 26 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société civile immobilière [Localité 2] [Adresse 2] a entrepris, en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un ensemble immobilier, à usage principal d'habitation, sur un terrain situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans les Hauts de Seine.



Par contrat en date du 3 janvier 2016, elle s'est engagée à l'égard de M. [M] et Mme [K], épouse [M], à leur réserver un appartement pour un prix de 636 000 euros toutes taxes comprises.



Suivant acte notarié en date du 26 mai 2016, la société [Localité 2] [Adresse 2] a vendu en état futur d'achèvement à M. et Mme [M] l'appartement objet du contrat de réservation pour le prix fixé. 



L'article 29.2.2 de l'acte de vente prévoit que « le vendeur devra mener les travaux de telle manière que les biens et droits immobiliers soient achevés et livrés à l'acquéreur (ou à ses ayants droit ou ayants cause) au cours du premier trimestre 2018, soit au plus tard le 31 mars 2018, le tout, sauf survenance de cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement et de livraison. » 



Par courrier en date du 14 février 2017, la société [Adresse 6] a informé M. et Mme [M] que l'avancement du chantier allait être retardé de deux mois en raison de la découverte lors des opérations de terrassement, de l'empiètement d'un bâtiment voisin sur le fonds à construire et elle a annoncé également dans ce courrier 4 semaines d'intempéries soit un mois calendaire. Le délai de livraison était reporté au plus tard le 30 juin 2018 (soit un retard de trois mois). 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 septembre 2017, le conseil de des époux [M] a écrit à la société [Localité 2] [Adresse 2] pour évoquer les difficultés rencontrées au cours des travaux, le retard de la livraison, et solliciter l'organisation d'une réunion de chantier en sa présence, en se référant à un courrier précédent du 22 septembre 2017 qu'elle avait adressé auparavant au nom de plusieurs autres acquéreurs.



La société [Localité 2] Zac des Bergères à fourni des explications sur les difficultés liées au chantier dans une lettre en date du 28 novembre 2017 au conseil des acquéreurs. 



Suivant lettre en date du 20 mai 2018, l'avocat de M. et Mme [M] a mis en demeure la société [Localité 2] [Adresse 7] des Bergères et la société Nexity Régions XI de livrer les lots vendus et d'octroyer à ses clients des pénalités, au premier jour passé le terme contractuellement fixé. 



La livraison de l'appartement de M. et Mme [M] est intervenue le 7 mars 2019, avec réserves. 



Par actes d'huissier délivrés les 30 et 2 septembre 2019, M. et Mme [M] ont assigné la société [Localité 2] [Adresse 2] et la société Nexity Régions XI, en qualité de promoteur de l'opération.



Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déboute M. et Mme [M] de leurs demandes ; 

Déclare sans objet la demande de M. et Mme [M] portant sur la communication du bornage ; 

Condamne M. et Mme [M] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de leurs autres demandes ; 

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Par déclaration en date du 25 octobre 2022, M. et Mme [M] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :


la société [Adresse 5] [Adresse 2],

la société Nexity Régions XI.






EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2026, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

Recevoir M. et Mme [M] en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

Rejeter toutes les demandes reconventionnelles et appel incident des intimés et intervenant volontaire ;

Et ce faisant : 

Infirmer en son intégralité la décision rendue le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre, 1ère section, RG 19/11185 ;

Et statuant à nouveau :

Juger que le retard de livraison n'est pas justifié par des causes légitimes et conditions prévues à la clause d'exonération 29.2.2 de l'acte de vente mais relève de la seule responsabilité de la société [Localité 2] [Adresse 2], de la société Nexity IR Programmes Seeri et de la société Nexity Régions XI, de sorte que le préjudice qui découle de ce retard est susceptible d'être indemnisé par l'allocation de dommages-intérêts justifiés dans leur quantum et permettant une réparation intégrale du trouble causé au demandeur ;

Condamner in solidum la société [Localité 2] [Adresse 7] des [Adresse 8], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à la M. et Mme [M] la somme de 21 728,85 euros au titre du remboursement de l'intégralité des frais de logement comptabilisés depuis le 31 mars 2018 jusqu'à la date de la livraison intervenue le 7 mars 2019, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2017 ;

Condamner in solidum la société [Adresse 9] [Adresse 8], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à la M. et Mme [M] la somme de 29 700 euros au titre du préjudice de jouissance pour défaut de livraison du bien acquis depuis le 31 mars 2018 jusqu'à la date de la livraison intervenue le 7 mars 2019 ;

Condamner in solidum la société [Localité 2] [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [M] la somme de 6 072 euros au titre du préjudice financier lié au paiement du crédit pour les onze mois de retard de livraison ;

Condamner in solidum la société [Localité 2] [Adresse 2], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [M] la somme de 470 euros au titre du remboursement de la prestation non réalisée et relative à la centralisation des volets électriques ;

Condamner in solidum la société [Adresse 6], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [M] la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner in solidum la société [Adresse 6], la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Régions XI à verser à M. et Mme [M] la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance qui seront également mis à sa charge, dont distraction est requise au profit de Me Chaussy, avocat aux offres de droit.



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2026, les sociétés Nexity Régions XI et Nexity IR Programmes Seeri demandent à la cour de :

Prendre acte de que la société Nexity IR Programmes Seeri intervient aux droits et obligations de la sociétéPuteaux [Adresse 2] ;

Confirmer le jugement dont appel qui : 

Rejette les demandes de M. et Mme [M] ;

Déclare sans objet la demande de M. et Mme [M] portant sur la communication du bornage ; 

Infirmer le jugement dont appel qui : 

Déboute la société [Adresse 6] et à la société Nexity Régions XI de leur demande de condamnation de M. et Mme [M] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Mettre hors de cause la société Nexity Régions XI ;

Condamner M. et Mme [M] à verser la somme de 8 000 euros à la SAS Nexity IR Programmes Seeri aux droits et obligations de la SCI [Localité 2] [Adresse 2] et la somme de 8 000 euros à la société Nexity Régions XI au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Débouter M. et Mme [M] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 février 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.





MOTIVATION



1- Sur l'intervention de la société Nexity IR Programmes Seeri (la société Nexity)



La société Nexity IR Programmes Seeri (la société Nexity) fait valoir qu'elle vient aux droits de la société [Localité 2] [Adresse 2], laquelle a été radiée à la suite de sa dissolution et de la transmission universelle de patrimoine qu'elle a opérée à son profit.



Les époux [M] soutiennent que si cette transmission est avérée, la société Nexity est désormais entièrement responsable de toutes les condamnations qui seront prononcées à l'encontre de la société [Localité 2] [Adresse 7] des [Adresse 8] et que faute de disposer des actes relatifs aux statuts et conditions de transmission de patrimoine, la solidarité au titre des condamnations doit donc être mentionnée. 



Réponse de la cour



La société Nexity produit l'extrait du Bodacc justifiant qu'elle vient aux droits de la société [Localité 2] [Adresse 2] qui a été dissoute et qui a opéré la transmission universelle de son patrimoine à son profit par décision du 27 novembre 2024.

 

En conséquence, la société Nexity vient aux droits de la société [Localité 2] [Adresse 2].





2- Sur la faute de la société Nexity Région XI



Moyens des parties



Les époux [M] font valoir que la société Nexity Région XI est le promoteur du programme et a établi les contrats de réservation et que la société [Localité 2] [Adresse 2] était une coquille vide et qu'elles doivent être condamnées solidairement. 

Ils mettent en cause sa responsabilité délictuelle au regard du défaut d'information concernant le débord de fondation et l'arrêt du chantier pendant la signature des actes, et concernant la liquidation de la société CERP Bâtiment et des intempéries.

Ils précisent qu'ils n'auraient pas signé le contrat de réservation, ni le contrat de vente s'ils avaient été informés de l'arrêt du chantier et du débord. 

Ils retiennent encore que la société a procédé à l'appel des fonds sans modification jusqu'au 10 mai 2017. 

Ils arguent de sa mauvaise foi car elle détenait des informations qu'elle n'a pas transmises aux acquéreurs.

Ils prétendent également qu'il y a eu vice de leur consentement lié à la dissimulation du débord préalablement à l'acte de vente et que cette nullité entraîne la nullité de l'intégralité de la clause de suspension des délais et l'octroi d'une indemnisation complète sur toute la période entre la date de livraison fixée à l'acte de vente et la livraison effective.



La société Nexity Région XI répond que l'indemnisation des époux [M] est demandée sur le fondement de prétendues fautes de nature contractuelle alors que la vente litigieuse a été conclue avec la seule société [Localité 2] [Adresse 2] et que les acquéreurs ne sont pas liés contractuellement à la société Nexity Région XI.

Elle oppose que sur le fondement délictuel, elle n'a pas la qualité de constructeur et n'est que la co-gérante de la venderesse. 

Elle soutient également que les époux [M] ne démontrent pas la preuve d'une exécution fautive du mandat de gérance la liant à la société [Localité 2] [Adresse 2], ni la preuve d'une faute qui serait séparable ou détachable de ses fonctions de co-gérante.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.



En l'espèce, le demandeur au permis de construire est la société [Adresse 6]. Le contrat de réservation des époux [M] a été signé par la société [Localité 2] Zac des Bergères, réservant, représentée par la société Seeri, son commercialisateur. L'acte de vente a été signé par la société [Adresse 9] [Adresse 8], venderesse.



Faute de démontrer l'intervention de la société Nexity Régions XI dans le processus contractuel, les époux [M] ne peuvent revendiquer sa responsabilité contractuelle.



Ils échouent également à démontrer la faute de la société Nexity Régions XI dans sa gestion de la société venderesse, susceptible de leur causer un préjudice en sa qualité de tiers. 



En conséquence, la décision de rejet des prétentions des prétentions des époux [M] à l'encontre de la société Nexity Régions XI prononcée par le tribunal à l'égard de cette société sera confirmée.



3- Sur les manquements contractuels de la société [Localité 2] [Adresse 2] aux droits et obligations de laquelle intervient volontairement la société Nexity



Moyens des parties



Les époux [M] soutiennent que le retard lié au débord de fondation sur le fonds voisins n'a pas été évoqué par la société Nexity comme cause d'exonération. 

Ils reprochent à la société Nexity un démarrage du projet incomplet en ce qu'elle n'a pas procédé à l'analyse préalable des sols et à des sondages et que le chantier a démarré le 15 février 2016, 6 mois après l'obtention du permis de construire. 

Ils estiment que ces manquements ont été cachés et ont influé sur le retard de livraison.

Ils prétendent que la société Nexity a été de mauvaise foi et n'a pas rempli son obligation d'information renforcée en raison de l'objet de la vente qui porte sur une chose future non encore réalisée ou achevée.

Ils font valoir que les plans de bornage sont intervenus après la mise en 'uvre des travaux et qu'il y a eu une impréparation fautive.



La société Nexity répond qu'elle a assuré une information complète des acquéreurs et que le débord de fondations a été découvert au cours des opérations de référé préventif après la signature de l'acte de vente. 

Elle ne connaissait pas la difficulté au moment de la signature de l'acte et n'a donc pas caché d'information.

Elle fait encore valoir qu'elle a fait preuve de célérité en régularisant un nouveau marché avec la société ECD le 2 novembre 2017 avec un ordre de service de la même date et une reprise du chantier au 6 novembre 2017.



Réponse de la cour



Aux termes de l'article L111-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 14 juin 2014 au 1er juillet 2016, avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ;

2° Le prix du bien ou du service, en application des articles L. 113-3 et L. 113-3-1 ;

3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;

4° Les informations relatives à son identité, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte, ainsi que, s'il y a lieu, celles relatives aux garanties légales, aux fonctionnalités du contenu numérique et, le cas échéant, à son interopérabilité, à l'existence et aux modalités de mise en 'uvre des garanties et aux autres conditions contractuelles. La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Le présent article s'applique également aux contrats portant sur la fourniture d'eau, de gaz ou d'électricité, lorsqu'ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée, ainsi que de chauffage urbain et de contenu numérique non fourni sur un support matériel. Ces contrats font également référence à la nécessité d'une consommation sobre et respectueuse de la préservation de l'environnement.



En l'espèce, il est établi que le débord de fondation n'a été découvert que le 22 juillet 2016 soit après la conclusion du contrat de vente.

Les époux [M] ne peuvent pas exciper de cette découverte postérieure à l'engagement pour revendiquer un défaut d'information précontractuelle sauf à démontrer la mauvaise foi du vendeur, ce qu'ils ne font pas.



Par ailleurs, il est inexact que la société Nexity n'a pas excipé de la découverte de ce rebord de fondation comme cause légitime de retard de livraison puisqu'elle l'a expressément revendiqué dans son courrier du 14 février 2017 et dans ses écritures.



Les époux [M] ne démontrent pas la faute précontractuelle de la société Nexity en ce que le débord de fondation voisin lui était connu avant la signature des contrats, s'agissant d'une découverte faite par l'entreprise chargée des fondations et à l'occasion de celles-ci.

La société Nexity a précisé la date ou le délai auquel en sa qualité de professionnel, elle s'engageait à livrer le bien en l'état des connaissances techniques résultant notamment d'une étude de sol.



Ils n'apportent aucun élément permettant d'apprécier les autres manquements qu'ils reprochent à la société Nexity dans la gestion du chantier d'autant que la société Nexity justifie d'une étude de sol de la société Roc Sol du 16 avril 2015 visant à reconnaître la qualité des premières assises naturelles et des sols de fondations probables.



La société Nexity a également procédé à un bornage, certes postérieurement à la conclusion du contrat mais dont l'établissement est sans impact sur le débord qui concerne des fondations découvertes par sondage.



La société Nexity a également requis un expert judiciaire dans le cadre d'un référé préventif.



La société Nexity a géré avec célérité la défaillance de l'entreprise de gros 'uvre du fait des procédures collectives et le chantier a repris début novembre 2017 avec la société ECD désignée en remplacement, alors que la liquidation de la société CERP est du 8 septembre 2017.



Faute de démontrer la faute de la société Nexity dans la préparation du chantier en lien avec le retard de livraison, les demandes des époux [M] sur ce fondement seront rejetées.

 

4- Sur le retard de livraison du bien vendu par la société [Adresse 5] [Adresse 2] aux droits de laquelle intervient volontairement la société Nexity



Moyens des parties



Les époux [M] font valoir un retard de livraison fautif pour solliciter l'indemnisation de leurs préjudices. 

Ils soutiennent que la société Nexity ne justifie pas des causes légitimes contractuelles qui ne leur ont pas été justifiées. 

Ils contestent que les deux causes de retard avancées par les sociétés Nexity, à savoir la liquidation de la société de gros 'uvre CERP et les intempéries sont à l'origine du retard de livraison.



La société Nexity soutient que le retard de livraison de 13, 7 mois est justifié d'une part, par la découverte au moment des opérations de terrassement, en juillet 2016, d'un débord de fondations d'un terrain mitoyen de l'opération, évènement imprévisible ; d'autre part, par les intempéries ; enfin par les procédures de redressement judiciaire, puis de liquidation judiciaire de l'entreprise de gros-'uvre. 

Elle revendique bien les trois causes légitimes de retard de délai de livraison.

Elle assure avoir veillé à informer régulièrement les acquéreurs.



Réponse de la Cour



Aux termes de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.



Aux termes de l'article L 261-3 du code de la construction et de l'habitation, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. 



Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et il appartient au juge du fond de prendre en compte les causes de prorogation de délai limitativement énumérées dans l'acte de vente qui peuvent légitimer le report du délai de livraison.



La clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive au sens de l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).



Il est impératif que lorsque survient une cause légitime de retard, le vendeur en informe immédiatement l'acquéreur, ce qui permet à ce dernier de prendre les dispositions qui s'imposent et ainsi de potentiellement pouvoir diminuer le préjudice résultant pour lui de ce report de livraison (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-14.249).




Les causes légitimes




L'acte de vente contient la clause 29-2.2 relative au délai prévisionnel d'exécution des travaux, dont la validité n'est pas contestée et qui est rédigée ainsi qu'il suit :

« Le Vendeur devra mener les travaux de telle manière que les Biens et Droits Immobiliers soient achevés et livrés à l'Acquéreur (ou à ses ayants droit ou ayants cause) au cours du premier trimestre 2018, soit au plus tard le 31 mars 2018, le tout, sauf survenance de cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement et de livraison. 

Seront considérées comme causes légitimes de suspension des délais d'achèvement et de livraison ou d'achèvement, les seuls évènements suivants : 

* Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le Maître d''uvre d'exécution et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier ; 

* La grève (qu'elle soit générale, particulière à l'industrie du bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier, aux fournisseurs, ou concernant des activités publiques, parapubliques, commerciales ou industrielles en relation avec les constructions en cause) ; 

* La liquidation des biens, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture de l'un des intervenants sur le chantier ; 

* Les injonctions administratives ou judiciaires ou d'un expert commis, de suspendre ou d'arrêter tout ou partie des travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au Vendeur ; 

* Les troubles résultant d'hostilité, révolutions, cataclysmes, ou accidents de chantier ; 

* Les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations particulières, la découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel. Tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-'uvre d'ensembles immobiliers avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ; 

* la nécessité de réaliser des fondations spéciales par suite de découverte d'anomalies du terrain lors des travaux de terrassement ; 

* Les prescriptions, diagnostics et/ou fouilles imposées en application de la réglementation sur l'archéologie préventive, ainsi que les suspensions des travaux à la suite de la découverte de vestiges archéologiques en cours de travaux ; 

* Les délais supplémentaires pour l'exécution des travaux modificatifs éventuellement demandés par l'Acquéreur ; 

* Le retard apporté par l'Acquéreur dans la confirmation de ses choix de revêtements ; 

* Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (ERDF, GRDF, PTT, Compagnie des Eaux') et aux services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant les Bâtiments pour autant que le Vendeur n'en soit pas responsable ; 

* tous retards de paiement de l'Acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale du Prix de Vente que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le Vendeur aurait accepté de réaliser ; 

* tous retards provenant de difficulté d'approvisionnement, de vol, vandalisme ou dégradation. 

S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l'époque prévue pour la livraison serait différée d'un nombre de Jour Calendaire égal au nombre de Jour Calendaire pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux (en ce compris les éventuels travaux modificatifs visés ci-après), majoré d'un délai de quinze (15) jours pour permettre une reprise normale du chantier. 

Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les Parties s'en rapporteront à un certificat établi par le Maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité, accompagné des pièces justificatives, sauf pour les retards de paiement de l'Acquéreur. Ce certificat devra préciser l'impact effectif des évènements ci-dessus sur le déroulement des travaux. » 



Cette clause relative à la justification des causes légitimes de suspension par attestations du maître d''uvre et de pièces justificatives est licite sous réserve que le vendeur ne soit pas à l'origine du retard et qu'il soit justifié objectivement des causes évoquées.



Les époux [M] affirment que les deux causes de retard de livraison liées à la liquidation judiciaire de la société CERP et aux intempéries ne sont pas légitimes et ne justifient pas le retard.



La société Nexity fait état de trois causes légitimes résultant de la découverte d'un débord de fondations, des intempéries, de la liquidation judiciaire de l'entreprise de gros-'uvre.




Sur la liquidation de la société CERP




Le 17 août 2017, la société CERP, titulaire du lot gros-'uvre a été placée en redressement judiciaire, transformée en liquidation judiciaire le 8 septembre 2017.



L'information immédiate : la société Nexity produit un courriel du 15 septembre 2017 indiquant que l'entreprise de gros-'uvre a été placée en redressement judiciaire le 17 août et en liquidation judiciaire le 8 septembre.

Le conseil des acquéreurs a admis dans sa mise en demeure du 22 septembre 2017 à laquelle fait référence sa mise en demeure du 28 septembre 2017 pour les époux [M], que les acquéreurs avaient reçu ce courriel.



La société Nexity justifie donc qu'elle a procédé à l'information immédiate des acquéreurs relativement à la liquidation judiciaire de la société CERP Bâtiment.



L'attestation du maître d''uvre d'exécution : la clause contractuelle qui prévoit que les parties s'en rapporteront à un certificat précisant l'impact effectif des évènements sur le déroulement des travaux, établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité accompagné des pièces justificatives, n'organise pas les délais de transmission de ces documents. 

Elle ne prévoit pas non plus de sanction qui pourrait découler d'une communication de ces documents, postérieurement à l'information donnée par le maître d'ouvrage.

Le maître d''uvre d'exécution a établi une attestation explicative quant au retard de 7 mois dû à la défaillance de la société CERP.



Le maître d''uvre d'exécution a établi une attestation explicative quant au retard de 7 mois dû à la défaillance de la société CERP en indiquant que « le redressement judiciaire puis la liquidation judiciaire de l'entreprise CERP, titulaire du lot gros 'uvre de cette opération, la recherche d'une entreprise de substitution ainsi que les défaillances de cette entreprise dans la réalisation des travaux nécessitant des travaux de reprise ont occasionné au chantier un retard de 7 mois. »



Ce retard est justifié par la période préalable au redressement judiciaire de la société CERP intervenu le 17 août 2017 qui induit des modifications d'organisation et de gestion préjudiciable aux chantiers en cours assurés par cette entreprise ; à la procédure collective elle-même initiée pendant la période estivale et qui s'est poursuivie en septembre 2017 par la liquidation judiciaire de la société CERP laquelle était chargée des travaux de gros 'uvre, phase première de l'édification, incluant les terrassements et les fondations et préalable aux travaux de second 'uvre.

L'attestation établit également que la société CERP avait été défaillante avant la procédure collective nécessitant des travaux de reprise par la société qui s'est substituée à elle.



Il en résulte que la société Nexity a rempli son obligation d'information au sens du contrat et que le retard légitime peut être fixé à 7 mois du chef de la défaillance de la société CERP.

La cause légitime liée au redressement judiciaire puis à la liquidation judiciaire de la société CERP Bâtiment sera donc retenue et justifie un retard de 7 mois. 




Sur les intempéries




L'information immédiate : la société Nexity a informé les époux [M] des retards de livraison dus aux intempéries :


Le 14 février 2017 par lettre recommandée réceptionnée le 16 février 2017 par l'un des époux [M], pour un retard d'un mois calendaire depuis le démarrage du chantier,

Le 20 décembre 2017 indiquant que compte tenu des causes légitimes de retard déjà évoquées tenant au débord de fondation et aux intempéries, la livraison interviendrait le 31 janvier 2019 au plus tard.


Concernant les intempéries, il ne peut pas être attendu que la société venderesse informe les acquéreurs à chaque évènement de pluie ou de gel ou autres. Par contre, il peut être attendue une information régulière ou spécifique à certains évènements météorologiques particuliers.

 

Les attestations du maître d''uvre d'exécution : la société Nexity ne justifie pas avoir communiqué les attestations du maître d''uvre des 9 mai 2017, 8 novembre 2018 et 4 février 2019, ni les certificats d'intempéries avant la procédure judiciaire mais cette exigence de délai n'est pas requise par la clause relative aux causes légitimes de retard de livraison.

L'attestation du 4 février 2019 est récapitulative en ce qu'elle reprend les années précédentes jusqu'en janvier 2019. Le nombre d'heures d'intempéries qui figurent sur le récapitulatif ont pour base les relevés d'intempéries (station [Localité 6]) qui sont produits. 



Le contrat prévoit néanmoins que l'attestation précise l'impact effectif des intempéries sur le chantier.



Or en l'espèce, les attestations du maître d''uvre d'exécution s'en rapportent aux certificats d'intempéries ou attestent des intempéries, sans préciser en quoi elles ont eu un impact effectif sur le déroulement du chantier. 

Les tableaux récapitulatifs fournis par la société Nexity indiquent en heures la pluie, le vent, le gel sans apporter d'éléments significatifs sur le choix du nombre d'heures retenus pour chacun des évènements météorologiques au regard des travaux en cours et de l'impossibilité de les exécuter. 

Il s'en infère que la société Nexity à laquelle il appartient de justifier de l'impact effectif des évènements retenus sur le déroulement des travaux ne démontre pas, par les simples relevés qu'elle produit, l'impact effectif de ceux-ci sur l'évolution du chantier.



L'attestation du maître d''uvre se limite à faire référence aux relevés lesquels ne sont pas explicatifs en ce qu'ils ne précisent pas la méthode retenue pour fixer le nombre d'heures non travaillées au regard des heures figurant dans les relevés météorologiques, ni leur incidence sur l'évolution du chantier au regard de son fonctionnement et de l'évolution des travaux de gros oeuvre ou de second 'uvre.



La société Nexity ne justifie donc pas de la prolongation de délai retenue au titre des intempéries au sens de la clause contractuelle et elle n'argumente pas subsidiairement, sur le caractère de force majeure des évènements météorologiques.



En conséquence, la société Nexity ne peut pas bénéficier des intempéries comme cette cause exonératoire de délai, ni de la majoration contractuelle de délai correspondante.



Il s'en infère que la société Nexity ne justifie pas des 4, 38 mois de prolongation de délai retenus au titre des intempéries et la société Nexity n'argumente pas sur le caractère de force majeure de celles-ci.




Sur le débord de fondation




Cette anomalie résulte du fait que le mur du sous-sol du bâtiment voisin empiète sur le terrain du projet de la société Nexity. Cette découverte a eu pour conséquence au niveau technique, de revoir la façon de construire le bâtiment tel que prévu sans intervenir sur ce mur voisin pour des raisons structurelles.



Le projet a fait l'objet d'un référé préventif concernant les avoisinants qui a abouti à la désignation de M. [J] comme expert lequel a établi un rapport le 10 juillet 2019 après huit réunions sur place dont la première est de décembre 2015.



Dans ce rapport, l'expert constate que les nouvelles constructions de la société Nexity viennent en limite de propriété avec les immeubles existants possédant trois niveaux de sous-sol et que les constructeurs devront en tenir compte dans le dossier de fondation-exécution avec avis du bureau de contrôle et du géotechnicien.



Lors de sa visite du 22 juillet 2016, l'expert a relevé que la société REPM en charge du lot terrassement lui a confirmé avoir découvert des débords de béton d'une part au droit du pignon mitoyen de l'immeuble de bureaux et d'autre part au droit du mur du fond séparant les deux propriétés. L'expert a donné un avis sur les coûts supplémentaires des travaux relatifs aux excroissances en béton et lors de l'expertise, le maître d'ouvrage a fait état d'un retard pour les travaux modificatifs.



La découverte de cette anomalie du sous-sol prévue contractuellement comme une cause légitime de retard, est postérieure au contrat de réservation et au contrat de vente.

Ce débord de fondation a entraîné un report de livraison de deux mois calendaires.



L'information immédiate : la découverte de ce débord a été portée à la connaissance des époux [M] par la société Nexity le 30 septembre 2016, date de la lettre simple adressant la première information du Chantier en date du 26 septembre 2016 relative à la découverte du débord de fondation voisin, et au plus tard le 14 février 2017 dans laquelle elle rappelle sa lettre d'information du 30 septembre 2016.

Elle a ainsi rempli son obligation contractuelle d'information immédiate.



L'attestation du maître d''uvre d'exécution : l'attestation du maître d''uvre produite précise à quel moment a eu lieu le retard, sa cause et son impact de 2 mois supplémentaires sur la construction générale.



La société Nexity justifie donc qu'elle peut bénéficier de la cause légitime de retarde de délai de livraison de deux mois en ce qui concerne le débord de fondation.




Sur le retard




En livrant le bien aux époux [M] le 7 mars 2019 au lieu du 31 mars 2018, la société Nexity a livré aux époux [M] leur bien immobilier avec un retard de 11 mois et 7 jours qui n'est justifié qu'à hauteur de 9 mois (deux mois pour le débord et 7 mois pour la liquidation judiciaire de la société CERP Bâtiment).

 

La société Nexity doit donc indemniser les époux [M] pour les préjudices qu'ils ont subis du fait du retard illégitime de livraison à compter du 31 décembre 2018, date de livraison majorée du délai de retard légitime de 9 mois, jusqu'à la date de livraison effective du bien le 7 mars 2019 ; soit deux mois et sept jours.



En conséquence, la décision des premiers juges sera infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes des époux [M] au titre du retard de livraison.



5- Sur l'indemnisation des préjudices des époux [M]



Moyens des parties



Les époux [M] précisent qu'ils n'ont pas souhaité s'engager dans la résolution du contrat et qu'ils ont refusé l'offre d'indemnisation amiable de 1 000 euros proposée par la société Nexity.

Ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant des loyers qu'ils ont réglés entre la date de livraison prévue à l'acte et la date de livraison effective soit 21 728, 885 euros. 

Ils réclament également l'indemnisation du défaut de jouissance du bien qui doit être cumulée avec le préjudice résultant du paiement des loyers sur la base d'une valeur locative mensuelle de 2 700 euros, soit la somme de 29 700 euros.

Ils réclament également un préjudice financier lié au remboursement de leur crédit à compter du 10 mai 2019 leur imposant un surcoût bancaire de 6 072 euros.

Ils font encore état d'un préjudice moral de 20 000 euros lié aux difficultés d'organisation puisqu'ils ont dû vendre leur maison, prendre une location transitoire de catégorie inférieure influant sur le fonctionnement de la famille et ils ont également supporté des difficultés liées aux vitrages de l'appartement qui n'étaient toujours pas finalisés, ni conformes au marché en juillet 2020.

Ils demandent encore le remboursement de 470 euros au titre d'une prestation non encore réalisée concernant la centralisation des volets électriques.



La société Nexity s'oppose aux demandes en soutenant que les époux [M] ont accepté l'aléa propre à la vente en l'état d'achèvement et que la demande d'indemnisation des frais de relogement n'est pas justifiée. 

Elle soutient que les frais de relogement ne peuvent pas se cumuler avec le préjudice de jouissance.

Elle fait valoir que l'attestation au titre des frais intercalaires indiquent des éléments financiers qui ne sont fournis par la banque à ses clients qu'à titre indicatif.

Elle conteste également le préjudice moral.



Réponse de la cour



Selon l'article 1611 du code civil, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.



Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull n° 20 ; 2e Civ., 29 mars 2006, n° 04-15.776 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).



La cour d'appel apprécie souverainement le montant du préjudice dont elle a justifié l'existence par l'évaluation qu'elle en a faite, sans être tenue d'en préciser les divers éléments (Ch. mixte, 6 septembre 2002, n° 98-22.981).



En l'espèce :


Sur le préjudice de jouissance : les époux [M] justifient avoir pris une location pour la somme de 1 521,45 euros au titre du loyer hors charges par mois sur la période de novembre 2018 à mars 2019. 


Ces frais de relogement temporaire sont retenus à hauteur de 3 397,90 euros ([1 521,45 euros x 2 mois] + [1 521,45 euros ÷ 30 x 7]).

Ils demandent également l'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la base de sa valeur locative mais ce défaut de jouissance du bien pendant une période de 2 mois et 7 jours est déjà indemnisé par l'indemnisation des frais de relogement.

La société Nexity sera donc condamnée à payer aux époux [M], ensemble, la somme de 3 397,90 euros au titre de leur préjudice de jouissance.




Sur le préjudice financier : les époux [M] produisent une lettre de la société LCL qui fait suite à leur demande de voir chiffrer les surcoûts et manques à gagner engendrés par le retard de la livraison du bien.


Ce courrier mentionne un surcoût mensuel d'assurance emprunteur depuis avril 2018 de 231 euros par mois, des intérêts intercalaires sur la même période de 232 euros par mois un manque à gagner si le contrat avait été renégocié en avril 2018 de 89 euros par mois, soir un total sur la période de 552 euros par mois.

Cette attestation est faite par la banque pour ses clients à titre d'information et doit être retenue comme probante. 

Les époux [M] justifient d'un surcoût sur 2 mois et 7 jours de 1 232,80 euros.



La société Nexity sera donc condamnée à payer aux époux [M], ensemble, cette somme de 1 232,80 euros au titre de leur préjudice financier [(552 x 2) + 552 % 30 X 7].




Sur le préjudice moral : les époux [M] établissent leur situation familiale en produisant leur livret de famille et le fait qu'ils ont du se reloger dans l'attente de la livraison de l'appartement. Ils ont dû subir les désagréments propres au changement de résidences et à l'incertitude de la situation d'attente et l'indemnisation de ce préjudice leur sera accordé à hauteur de 4 000 euros.


Par contre, les autres demandes relatives à la levée des réserves et au remboursement ne sont pas légitimes au titre du préjudice moral et les époux [M] n'apportent aucun élément probant sur ces points à l'exception de leurs réclamations écrites qui ne peuvent suffire à établir la réalité des réserves et des prestations à rembourser ni en quoi elles seraient en lien avec le retard de livraison.

La société Nexity sera donc condamnée à payer aux époux [M], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral.



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il rejette les demandes de Mme [S] [K] épouse [M] et de M. [P] [M] au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice financier, de leur préjudice moral.



3- Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à infirmer partiellement le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Nexity IR Programmes Seeri sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes présentées en appel par la société Nexity IR Programmes Seeri et la société Nexity Région XI seront rejetées et la société Nexity IR Programmes Seeri sera condamnée à payer à Madame [S] [K] épouse [M] et M. [P] [M], ensemble, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Reçoit l'intervention volontaire de la société Nexity IR Programmes Seeri comme venant aux droits et obligations de la société [Adresse 6], 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il rejette les demandes de Mme [S] [K] épouse [M] et de M. [P] [M] au titre de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice financier, de leur préjudice moral et les condamne aux dépens,



Statuant à nouveau et Y ajoutant,



Condamne la société Nexity à payer à Mme [S] [K] épouse [M] et de M. [P] [M], ensemble, la somme de 3 397,90 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 



Condamne la société Nexity à payer à Mme [S] [K] épouse [M] et de M. [P] [M], ensemble, la somme de 1 232,80 euros au titre de leur préjudice financier,



Condamne la société Nexity à payer à Mme [S] [K] épouse [M] et de M. [P] [M], ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de leur préjudice moral.



Condamne la société Nexity IR Programmes Seeri aux dépens de première instance et d'appel, 





Rejette les demandes de la société Nexity IR Programmes Seeri et de la société Nexity Région XI au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Nexity IR Programmes Seeri à payer à Mme [S] [K] épouse [M] et M. [P] [M], ensemble, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



Dit que le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 





Le greffier, La présidente de chambre,