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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 14 août 2026, n° 25/01925

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] ont acquis de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], suivant authentique en acte reçu le 26 novembre 2024 et dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les biens et droits immobiliers suivants, dépendant d’un ensemble immobilier à édifier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 4] » sis à [Localité 7], au prix de 637.000 euros :
-lot n°236 : une villa portant le numéro villa 4, mitoyenne de la villa 3, comprenant :
-au rez-de-chaussée, un hall, une salle d’eau avec water-closet, une pièce, un escalier ;
-au rez-de-jardin, un séjour avec cuisine, un water-closet, un palier ;
-au 2e étage, trois chambres, une salle de bains, un water-closet, un dégagement ;
-la jouissance exclusive d’une terrasse, de deux jardins,
et les 200/10000èmes des parties communes générales ; 
-lot n°254 : un stationnement extérieur ;
-lot n°257 : un stationnement extérieur ;
-lot n°258 : un stationnement extérieur.

Par exploit en date du 10 décembre 2025, les consorts [F] / [U] [E] ont fait assigner en référé la S.C.C.V. Les Hauts d’Audibeau par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de condamnation à l’exécution d’une obligation de faire, à les indemniser à titre provisionnel de leurs préjudices, et de la voir condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Ils exposent que :
-alors que la livraison du bien était initialement prévue au plus tard le 31 mars 2025, et qu’ils avaient reçu la veille de la réitération de la vente l’assurance qu’elle interviendrait dans ce délai, les travaux ont très rapidement pris du retard, et le promoteur s’est prévalu, dans un courrier du 20 janvier 2025, de jours d’intempérie, de retards des concessionnaires et des difficultés liées aux raccordements électriques ; la livraison a ainsi été reportée au 4e trimestre 2025, puis, par courrier du 21 novembre 2025, au 26 février 2026 :
-la maison est affectée de désordres d’humidité qu’ils ont, dans un premier temps, imputés aux infiltrations d’eau de pluie par les fenêtres et les portes ouvertes survenues durant sa période de commercialisation ou elle est restée à l’abandon ; 
-faute de sécurisation du chantier, les fenêtres et les encadrements du RDJ et des pièces à l’étage présentent d’importants dégâts dus au vandalisme, et la toiture est fortement endommagée par des infiltrations d’eau causés par des tuiles cassées ; 
-la situation s’aggravant, ils ont sollicité un expert en bâtiment, des conclusions duquel il ressort que l’origine des désordres est grave et plurielle. En effet, relevant des points d’entrée d’eau multiples, la maison n’étant pas hors d’eau et d’air, il retient :
-des infiltrations en façade, en l’absence de couvre-joint sur le joint de dilatation séparant les deux maisons ; 
-des infiltrations au travers de la toiture, couverture tuiles, le couvert n’étant pas assuré suite aux actes de vandalisme ;
-une imputation possible à des infiltrations d’eaux souterraines nécessitant des investigations ; il explique ainsi que des inondations du vide sanitaire seraient susceptibles de remonter par capillarité aux ouvrages en superstructure du niveau rez-de-jardin habitable ; 
-les documents supplémentaires communiqués par le promoteur, ne prouvent pas la réalisation du traitement de l’étanchéité des murs de soubassement de la construction, dans des conditions conformes aux règles de l’art ; 

-les réparations entreprises par la défenderesse ont été réalisés tardivement, et de façon non professionnelle ; cette dernière refuse d’inspecter les problèmes d’étanchéité structurelle de la maison, qui semblent être dus à une négligence, et une mauvaise planification qui par ailleurs explique le retard du chantier ; 
-leur préjudice financier s’aggrave, tout comme leur préjudice moral considérant le danger imminent de ne pas recevoir leur maison en état d’habitabilité et intacte en dépit du retard injustifié ; 
-le promoteur n’a apporté aucune réponse technique substantielle à leurs réclamations légitimes et sérieuses ; 
-la non livraison au terme convenu constitue une faute contractuelle du promoteur, dès lors qu’elle procède non d’un cas de force majeur ou des intempéries prévues au contrat, mais de sa carence dans l’élaboration du chantier, et son impossibilité de rependre une étanchéité conforme ; 
-à l’appui de leur demande provisionnelle, ils évoquent le montant de leur loyer et ses accessoires (charges, téléphone), le coût du prêt immobilier, de l’assurance emprunteur ;
-enfin, le défaut de livraison de la chose vendue justifie qu’il soit fait droit à leur demande de condamnation de la requise à s’exécuter, sous astreinte. 

L’affaire, renvoyées à diverses reprises à la demande des parties, a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.

*****

Monsieur [F] et Madame [U] [E] sont en l’état de leurs conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 7 mai 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, L.261-3 du code de la construction et de l’habitation, du rapport à dire d’expert, et des pièces versées aux débats, de :
-juger le défaut de livraison de la chose au 1er trimestre 2025 tel que cela été contractuellement convenu aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement enregistré un l’étude de mettre [P] [X] le 26 novembre 2024 ; 
-juger que le défaut de livraison du bien émane de négligences de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], et est incontestable, et reconnu par cette dernière du fait d’une absence d’étude des sols de la rampe d’accès à leur villa.
En conséquence :
-voir condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à prendre en charge les loyers, frais et assurance, coût des charges (EDF, eau etc...) à leur charge, soit la somme à ce jour de 40.725,41 euros à titre provisionnel, somme qui sera à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien.
Subsidiairement :
-la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] devra être condamnée à prendre en charge les loyers du 1er février au 10 novembre 2025, et à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, à savoir une somme de 8.500 euros.
En tout état de cause :
-ordonner la livraison du bien, sous astreinte d’une indemnité de 400 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois à partir du prononcé de la décision à intervenir, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit ;
-condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens, et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce. 

En réponse aux écritures adverses, ils exposent que :
-la causalité du retard est imputable au promoteur et à son maître d’œuvre, non à des causes externes ; ainsi, les épisodes de pluies alléguées ont eu des conséquences disproportionnées, car le maître d’œuvre n’a pas étanchéifié la rampe d’accès lors de la première phase de construction ; dès lors, ce n’est pas la pluie qui est à l’origine du retard, mais l’absence fautive de protection contre les inondations sur le chantier ; 
-un évènement survenu en avril 2025, ne peut justifier l’irrespect d’un délai expiré fin mars 2025, étant observé que la plainte a été déposée avec un mois de décalage ; en outre les réparations ont été réalisées avant le 31 décembre 2025, date à laquelle le promoteur a proposé de reporter la livraison ; 
-l’attestation du maître d’œuvre, établie le 26 février 2026 pour les besoins de la cause alors que la faute contractuelle de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] est déjà acquise, est insuffisamment probante ; 
-cette dernière a en outre manqué à son obligation d’information, en leur taisant les vols et actes de vandalisme dont s’agit ; son silence démontre sa volonté de justifier artificiellement ses retards ; 
-la clause contractuelle visant à doubler les délais est abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation ; elle permet au constructeur de s’exonérer de ses erreurs techniques, en les déguisant en causes légitimes de prorogation du délai contractuel ;
-afin de forcer la signature du contrat, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] leur a sciemment dissimulé jusqu’au 21 janvier 2025 le fait qu’elle était informée par le maître d’œuvre des retards importants et prévisibles concernant la date de livraison, et plus encore les a assurés qu’aucun retard n’était à prévoir ; s’ils en avaient été informés, ils n’auraient pas conclu, et leur consentement a été trompé par dol ;
-le promoteur a créé artificiellement des évènements d’achèvement afin de signature du contrat, puis que soit atteinte une étape de paiement pour les informer d’un retard d’ores et déjà connu ;
-les remontées capillaires démontrent que les phases « achèvement des fondations », « achèvement de plancher » et « hors d’eaux » sont déficientes en dépit d’une certification conforme ; le statut hors d’eau a été confirmé, alors que la maison est restée non étanche pendant des mois et n’était pas protégée contre l’eau provenant de diverses sources (vide sanitaire et sous-sol par capillarité, et cloison mitoyenne) ;
-l’étude de sol complémentaire alléguée au soutien des retards de livraison aurait dû être réalisée lors de la première phase de la construction ; il s’agit ainsi d’une tentative de dissimulation d’un défaut structurel et/ou d’un déficit organisationnel ;
-l’ensemble de ces éléments entache la crédibilité de la maîtrise d’œuvre, qui a systématiquement dissimulé la véritable cause des problèmes ;
-le 26 mars 2026, les clés leur ont été remises ; l’humidité du vide sanitaire et l’insuffisance de sa ventilation ressortent des pièces du dossier.

Vu les conclusions n°2 en référé de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1], notifiées par RPVA le 3 juin 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
-débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;
-les condamner à la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle expose que :
-ce qu’est qu’à titre prévisionnel que la livraison de la villa n°4 avait été fixée au plus tard au 31 mars 2025. En effet, cette date est susceptible de faire l’objet de prorogation, en fonction de la survenance d’évènements déterminés, dont les intempéries, et les vols/actes de vandalisme ; la véritable date de livraison résulte ainsi de l’application des stipulations contractuelles ; 
-pour leur appréciation, les parties s’en sont remises à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction des travaux, et ils ont pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré ; 
-par courrier du 17 janvier 2025, auquel était joint des relevés météorologiques, le maître d’œuvre d’exécution a transmis une attestation relative aux causes légitimes de prorogation du délai de livraison, de 207 jours ouvrés pour les villas, ramenant le délai prévisionnel de livraison au 4e trimestre 2025 ; 
-la villa n°4 a fait l’objet de vols et actes de vandalisme nécessitant des travaux de reprises décalant d’un moins sa date de livraison ;
-il résulte des deux attestations du maître d’œuvre d’exécution un décalage du délai contractuel de livraison de 277 jours ouvrés pour les villas (207 + 70), soit en application des dispositions contractuelles, 554 jours ouvrés, portant la date de livraison contractuelle au 27 septembre 2026 ;
-les clauses attribuant compétence au MOE pour apprécier l’existence légitimes de prorogation de délai de livraison sont validées en jurisprudence, de même que l’absence de déséquilibre significatif procédant des clauses prévoyant que chaque évènement entraînerait un décalage du double de l’évènement considéré sur ledit délai ;
-les demandeurs ont refusé la livraison de leur bien le 27 mars 2026 ; 
-elle n’a jamais soutenu que les intempéries présenteraient les caractères de la force majeur ; elles ont néanmoins eu un impact réel sur le déroulement du chantier ;
-le 2 décembre 2024, le chantier accusait un retard inhérent aux intempéries ; 
-l’inertie alléguée du promoteur quant à la sécurisation du chantier n’est étayée par aucune pièce objective, et en tout état de cause, les actes de vandalisme ont été commis dans un contexte où le chantier était d’ores et déjà perturbé par les épisodes pluvieux ;
-la réalité des vices du consentement allégués n’est en rien démontrée ; ainsi dans son courrier du 14 novembre 2024 adressé au promoteur, le MOE précisait ne pas être en mesure d’évaluer l’incidence du retard sur la date de livraison de l’opération ; il paraît paradoxal de soutenir avoir été contraint de signer le contrat, en exigeant dans le même temps son exécution sous astreinte ; 
-le vide sanitaire a fait l’objet d’un contrôle de l’Apave qui a souligné la nécessité de réaliser deux trous de ventilations supplémentaires, qui ont été réalisés fin mai 2026 ; 
-concernant la présence de moisissures et d’odeurs d’humidité, le rapport de recherche de fuites de la société SAS conclut à une absence de fuite active ou d’infiltrations au sein des espaces habitables.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


I. Sur les demandes provisionnelles et la demande de condamnation à livrer, sous astreinte :

1° sur la demande provisionnelle :

Les demandeurs fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande.

L’article 835 dudit code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire». 

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. 



Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1601-3 du code civil dispose que « La vente en l’état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»

L’article 1642-1 du code civil dispose que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

L’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. ».

Il s’infère des dispositions combinées de ces différents textes que le cadre légal de la levée de réserves s’inscrit dans le contexte des garanties offertes à l’acquéreur d’un logement en VEFA, et plus particulièrement la garantie de parfait achèvement, qui oblige le promoteur à livrer un bien conforme au contrat de vente, et qui couvre l’acheteur pour la réparation des défauts apparents lors de la livraison du bien immobilier.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et plus précisément dénoncer lesdits défauts ; dans l’année qui suit la livraison, il doit informer le promoteur par voie de notification écrite des désordres qui n’étaient pas décelables lors de la livraison, ou qui sont apparus par la suite. 

Aux termes de l’article 1103 du même code « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »


En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les parties sont liées par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 26 novembre 2024, ayant pour objet notamment une villa, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, constituant le lot n°236 et portant le numéro 4, mitoyenne de la villa n°3. 

Le litige qui les oppose a pour objet le retard de livraison contractuel du bien, et les désordres et malfaçons qui l’affectent. 

Les demandeurs sollicitent la condamnation provisionnelle de la société défenderesse à leur payer les loyers d’un appartement loué pendant 11 mois, les coûts des charges (eau, électricité gaz, etc...), du téléphone, du prêt immobilier et des assurances emprunteurs, soit la somme de 40.725,41 euros, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, ainsi qu’une indemnité de 300 euros par jour de retard, à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3].

Le succès de leurs demandes supposent qu’ils rapportent la preuve, dont la charge leur incombe au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile suscités, d’une obligation non sérieusement contestable à paiement pesant sur le promoteur, laquelle est à l’évidence subordonnée, à leur démonstration, avec l’évidence requise en référé, de sa carence contractuelle. 

Il est acquis que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, au titre de son obligation de délivrance, d’édifier et livrer à l’acquéreur dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles ; corrélativement l’acquéreur doit en payer le prix. 

Il résulte des pièces du dossier et des déclarations concordantes des parties, que la date contractuelle d’achèvement de la villa n°4 était fixée au plus tard le 31 mars 2025, sous la réserve des stipulations figurant à l’acte de vente au paragraphe « délai d’achèvement ».

En effet, il est prévu à l’acte :
-des causes légitimes de suspension de délai de livraison, et notamment :
-les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de station météorologiques la plus proche du chantier ;
-de retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants), et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
-les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie, et de ressources ;
-les vols et/ou actes de vandalisme ;
-que ces circonstances auraient pour objet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;
-que pour l’appréciation de ces évènements, les parties, d’un commun accord, ont déclaré s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs contractuellement spécifiés.

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires et précises, que la date de livraison de la villa des demandeurs, était susceptible de prorogation ; la date du 31 mars 2025 était ainsi un terme prévisionnel, les acquéreurs n’étant fondés à s’en prévaloir qu’en l’absence de survenance de l’un ou de plusieurs des événements suscités.

Or, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] se prévaut de divers évènements, qu’elle prétend être à l’origine d’un retard de 277 jours ouvrés pour les villas Bastides, lui ouvrant droit à prorogation du délai contractuel initial. 

Elle verse à ce propos :
-un courrier du maître d’œuvre d’exécution en date du 17 janvier 2025, faisant état, s’agissant des villas Bastides, de : 
-journées d’intempérie (15 jours ouvrés du 31/05/2024 au 31/12/2024), 
-de vagues d’inondation (11 jours ouvrés des 8, 23 septembre et 18 octobre 2024)
-d’une instabilité des sols contraignant à la réalisation de micropieux sous les ouvrages M1 à M7 (90 jours pour les études et validation de la méthodologie), 
-de difficultés rencontrées avec le concessionnaire, modification des raccordements [Localité 8] (10 jours) de la part de Veolia, d’Énedis revenant sur les plans validés par leur service sur la réalisation du plan du transformateur électrique (12 jours), bloquant les interventions de raccordement pendant 22 jours ouvrés.
-les relevés météorologiques afférents aux années 2023 et 2024 ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre reprenant les contraintes suscitées explicatives du décalage de la date de livraison prévisionnelle ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026 faisant état de 70 jours de retard, reportant la livraison au 1er trimestre 2026 pour les villas et les bastides, issus de :
-27 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 ;
-difficultés rencontrées avec le concessionnaire [Localité 8] (mise en lace d’un 1er tabouret non conformes avec 80 jours de retard et d’un 2e avec 30 jours complémentaires d’attente) ;
-signature d’une convention Enedis le 2 décembre 2024, avec un délai de 20 semaines pour la fin des travaux.
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026, faisant état de lourdes dégradations par vandalisme des villas 3 et 4 commises au mois d’avril 2025, ayant conduit au dépôt d’une plainte en date du 29 avril 2025, justifié un arrêt du chantier à des fins de constatations de la police municipale, entraîné des désordres à l’ouvrage, nécessité des travaux de reprise, l’ensemble conduisant à un retard d’un mois ;
-un dépôt de plainte en date du 29 avril 2025, concernant les dégradations suscitées.

Chacun des événements allégués caractérise, isolément, une cause contractuelle de prorogation du délai de livraison, pour une durée qui, cumulée, correspond peu ou prou à celle évoquée par le promoteur vendeur, et y sont joints les éléments contractuellement prévus que constituent les attestations de la maîtrise d’œuvre et les relevés météorologiques.

L’appréciation de la légitimité desdits évènements nécessite qu’il soit statué sur la qualité de l’exécution des prestations réciproquent des parties, question qui excède l’évidence requise en référé, juridiction de l’urgence et de l’apparence, et nécessite un débat devant le juge du fond.

Si la question de la non-conformité du traitement de l’étanchéité des murs de soubassement peut susciter l’inquiétude légitime des demandeurs, néanmoins les moyens qui la sous-tendent, fondés notamment sur les conclusions du rapport d’expertise bâtiment du cabinet « À dire d’expert » du mois d’août 2025 complété en octobre 2025, sont sans objet dès lors que la livraison de l’ouvrage n’étant pas intervenue, ils entreraient, à les supposer relevés à la livraison, dans le cadre de la levée des réserves pesant sur le vendeur sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil suscités, et ne caractérisent pas des désordres dont ils pourraient d’ores et déjà se prévaloir, ce qu’au surplus ils ne font pas, dès lors qu’ils ne formulent à leur égard aucune demande.
Au reste, il convient d’observer que ledit rapport, s’interrogeant sur la nature desdits travaux d’étanchéité, a sollicité la communication de divers documents techniques au promoteur.

En effet, l’expert y précise que « afin de s’assurer de la venue ou non d’infiltrations d’eau souterraines qui pourraient inonder le vide sanitaire puis migreraient ensuite dans les murs par remontées capillaires, il nous paraît nécessaire de connaître la nature de ces travaux d’étanchéité, leur bonne réalisation effective ne pouvant être contrôlée aisément aujourd’hui l’ensemble étant enterré. »

C’est ainsi en procédant par raccourci et sans le soutien d’une analyse technique circonstanciée et définitive que les demandeurs imputent les désordres d’humidité aux soubassements, alors que cette causalité n’est évoquée par l’expert que comme une hypothèse nécessitant des investigations complémentaires. 

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes provisionnelles sont affectées d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 suscité du code de procédure civile, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant. 

2°) sur la demande de condamnation à l’obligation de faire, sous astreinte :

Monsieur [F] et Madame [U] [E] demandent en outre que soit ordonnée la livraison de leur bien, sous astreinte de 400 euros par jour de retard courant pendant un délai de six mois à partir du prononcé de la présente décision, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit.

Toutefois cette demande, qui revient à solliciter de la juridiction des référés qu’elle écarte par avance, pour les considérer par principe comme irrégulières, d’éventuelles hypothèses contractuelles de prorogation du délai de livraison, ne saurait prospérer pour le motif tiré de la contestation sérieuse qu’elle soulève.

De plus, la juridiction s’estimant incompétente pour apprécier de la légitimité des causes invoquées de prorogation du délai de livraison pour les motifs qu’elle a retenus, il s’en infère qu’il convient, à ce stade, de retenir comme non sérieusement contestable la date de livraison fixée par le constructeur au mois de septembre 2026.

Il s’en évince que les demandes succombent dans leur démonstration d’une obligation non sérieusement contestable à livraison pesant sur le promoteur avant cette date.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef. 


II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [F] et Madame [U] [E] qui succombent, seront condamnés aux dépens. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] les frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 9 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer, au titre des loyers, frais et assurance, coût des charges la somme à ce jour de 40.725,41 euros à titre provisionnel,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer leur payer la somme de 8.500 euros, au titre des loyers du 1er février au 10 novembre 2025, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à la livraison du bien, sous astreinte.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] aux dépens.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] à payer à la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés
Texte intégral
1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me SZEPETOWSKI + 1 CCC à Me CARA 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2026 


[O] [F], [L] [Z] [U] [E] 
c/
S.C. S.C.C.V. LES HAUTS D?[Localité 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01925 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QROY 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 08 Juin 2026 

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Monsieur [O] [F]
né le 05 Mars 1959 à [Localité 2] (CANADA)
[Adresse 1]
[Localité 3] (ESPAGNE)

Madame [L] [Z] [U] [E]
née le 21 Mars 1978 à [Localité 4] (?PÉROU)
[Adresse 1]
[Localité 3] (ESPAGNE)

tous deux représentés par Me Tanguy CARA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 
ET :

S.C. S.C.C.V. LES HAUTS D’[Localité 1] société civile de construction vente au capital de 1000 euros, identifiée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 843 374 701, domiciliée à l’adresse de son siège social et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège es qualité
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 juillet 2026, délibéré prorogé à la date du 14 Août 2026. 

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] ont acquis de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], suivant authentique en acte reçu le 26 novembre 2024 et dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les biens et droits immobiliers suivants, dépendant d’un ensemble immobilier à édifier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 4] » sis à [Localité 7], au prix de 637.000 euros :
-lot n°236 : une villa portant le numéro villa 4, mitoyenne de la villa 3, comprenant :
-au rez-de-chaussée, un hall, une salle d’eau avec water-closet, une pièce, un escalier ;
-au rez-de-jardin, un séjour avec cuisine, un water-closet, un palier ;
-au 2e étage, trois chambres, une salle de bains, un water-closet, un dégagement ;
-la jouissance exclusive d’une terrasse, de deux jardins,
et les 200/10000èmes des parties communes générales ; 
-lot n°254 : un stationnement extérieur ;
-lot n°257 : un stationnement extérieur ;
-lot n°258 : un stationnement extérieur.

Par exploit en date du 10 décembre 2025, les consorts [F] / [U] [E] ont fait assigner en référé la S.C.C.V. Les Hauts d’Audibeau par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de condamnation à l’exécution d’une obligation de faire, à les indemniser à titre provisionnel de leurs préjudices, et de la voir condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Ils exposent que :
-alors que la livraison du bien était initialement prévue au plus tard le 31 mars 2025, et qu’ils avaient reçu la veille de la réitération de la vente l’assurance qu’elle interviendrait dans ce délai, les travaux ont très rapidement pris du retard, et le promoteur s’est prévalu, dans un courrier du 20 janvier 2025, de jours d’intempérie, de retards des concessionnaires et des difficultés liées aux raccordements électriques ; la livraison a ainsi été reportée au 4e trimestre 2025, puis, par courrier du 21 novembre 2025, au 26 février 2026 :
-la maison est affectée de désordres d’humidité qu’ils ont, dans un premier temps, imputés aux infiltrations d’eau de pluie par les fenêtres et les portes ouvertes survenues durant sa période de commercialisation ou elle est restée à l’abandon ; 
-faute de sécurisation du chantier, les fenêtres et les encadrements du RDJ et des pièces à l’étage présentent d’importants dégâts dus au vandalisme, et la toiture est fortement endommagée par des infiltrations d’eau causés par des tuiles cassées ; 
-la situation s’aggravant, ils ont sollicité un expert en bâtiment, des conclusions duquel il ressort que l’origine des désordres est grave et plurielle. En effet, relevant des points d’entrée d’eau multiples, la maison n’étant pas hors d’eau et d’air, il retient :
-des infiltrations en façade, en l’absence de couvre-joint sur le joint de dilatation séparant les deux maisons ; 
-des infiltrations au travers de la toiture, couverture tuiles, le couvert n’étant pas assuré suite aux actes de vandalisme ;
-une imputation possible à des infiltrations d’eaux souterraines nécessitant des investigations ; il explique ainsi que des inondations du vide sanitaire seraient susceptibles de remonter par capillarité aux ouvrages en superstructure du niveau rez-de-jardin habitable ; 
-les documents supplémentaires communiqués par le promoteur, ne prouvent pas la réalisation du traitement de l’étanchéité des murs de soubassement de la construction, dans des conditions conformes aux règles de l’art ; 

-les réparations entreprises par la défenderesse ont été réalisés tardivement, et de façon non professionnelle ; cette dernière refuse d’inspecter les problèmes d’étanchéité structurelle de la maison, qui semblent être dus à une négligence, et une mauvaise planification qui par ailleurs explique le retard du chantier ; 
-leur préjudice financier s’aggrave, tout comme leur préjudice moral considérant le danger imminent de ne pas recevoir leur maison en état d’habitabilité et intacte en dépit du retard injustifié ; 
-le promoteur n’a apporté aucune réponse technique substantielle à leurs réclamations légitimes et sérieuses ; 
-la non livraison au terme convenu constitue une faute contractuelle du promoteur, dès lors qu’elle procède non d’un cas de force majeur ou des intempéries prévues au contrat, mais de sa carence dans l’élaboration du chantier, et son impossibilité de rependre une étanchéité conforme ; 
-à l’appui de leur demande provisionnelle, ils évoquent le montant de leur loyer et ses accessoires (charges, téléphone), le coût du prêt immobilier, de l’assurance emprunteur ;
-enfin, le défaut de livraison de la chose vendue justifie qu’il soit fait droit à leur demande de condamnation de la requise à s’exécuter, sous astreinte. 

L’affaire, renvoyées à diverses reprises à la demande des parties, a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.

*****

Monsieur [F] et Madame [U] [E] sont en l’état de leurs conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 7 mai 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, L.261-3 du code de la construction et de l’habitation, du rapport à dire d’expert, et des pièces versées aux débats, de :
-juger le défaut de livraison de la chose au 1er trimestre 2025 tel que cela été contractuellement convenu aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement enregistré un l’étude de mettre [P] [X] le 26 novembre 2024 ; 
-juger que le défaut de livraison du bien émane de négligences de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], et est incontestable, et reconnu par cette dernière du fait d’une absence d’étude des sols de la rampe d’accès à leur villa.
En conséquence :
-voir condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à prendre en charge les loyers, frais et assurance, coût des charges (EDF, eau etc...) à leur charge, soit la somme à ce jour de 40.725,41 euros à titre provisionnel, somme qui sera à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien.
Subsidiairement :
-la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] devra être condamnée à prendre en charge les loyers du 1er février au 10 novembre 2025, et à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, à savoir une somme de 8.500 euros.
En tout état de cause :
-ordonner la livraison du bien, sous astreinte d’une indemnité de 400 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois à partir du prononcé de la décision à intervenir, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit ;
-condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens, et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce. 

En réponse aux écritures adverses, ils exposent que :
-la causalité du retard est imputable au promoteur et à son maître d’œuvre, non à des causes externes ; ainsi, les épisodes de pluies alléguées ont eu des conséquences disproportionnées, car le maître d’œuvre n’a pas étanchéifié la rampe d’accès lors de la première phase de construction ; dès lors, ce n’est pas la pluie qui est à l’origine du retard, mais l’absence fautive de protection contre les inondations sur le chantier ; 
-un évènement survenu en avril 2025, ne peut justifier l’irrespect d’un délai expiré fin mars 2025, étant observé que la plainte a été déposée avec un mois de décalage ; en outre les réparations ont été réalisées avant le 31 décembre 2025, date à laquelle le promoteur a proposé de reporter la livraison ; 
-l’attestation du maître d’œuvre, établie le 26 février 2026 pour les besoins de la cause alors que la faute contractuelle de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] est déjà acquise, est insuffisamment probante ; 
-cette dernière a en outre manqué à son obligation d’information, en leur taisant les vols et actes de vandalisme dont s’agit ; son silence démontre sa volonté de justifier artificiellement ses retards ; 
-la clause contractuelle visant à doubler les délais est abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation ; elle permet au constructeur de s’exonérer de ses erreurs techniques, en les déguisant en causes légitimes de prorogation du délai contractuel ;
-afin de forcer la signature du contrat, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] leur a sciemment dissimulé jusqu’au 21 janvier 2025 le fait qu’elle était informée par le maître d’œuvre des retards importants et prévisibles concernant la date de livraison, et plus encore les a assurés qu’aucun retard n’était à prévoir ; s’ils en avaient été informés, ils n’auraient pas conclu, et leur consentement a été trompé par dol ;
-le promoteur a créé artificiellement des évènements d’achèvement afin de signature du contrat, puis que soit atteinte une étape de paiement pour les informer d’un retard d’ores et déjà connu ;
-les remontées capillaires démontrent que les phases « achèvement des fondations », « achèvement de plancher » et « hors d’eaux » sont déficientes en dépit d’une certification conforme ; le statut hors d’eau a été confirmé, alors que la maison est restée non étanche pendant des mois et n’était pas protégée contre l’eau provenant de diverses sources (vide sanitaire et sous-sol par capillarité, et cloison mitoyenne) ;
-l’étude de sol complémentaire alléguée au soutien des retards de livraison aurait dû être réalisée lors de la première phase de la construction ; il s’agit ainsi d’une tentative de dissimulation d’un défaut structurel et/ou d’un déficit organisationnel ;
-l’ensemble de ces éléments entache la crédibilité de la maîtrise d’œuvre, qui a systématiquement dissimulé la véritable cause des problèmes ;
-le 26 mars 2026, les clés leur ont été remises ; l’humidité du vide sanitaire et l’insuffisance de sa ventilation ressortent des pièces du dossier.

Vu les conclusions n°2 en référé de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1], notifiées par RPVA le 3 juin 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :
-débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;
-les condamner à la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle expose que :
-ce qu’est qu’à titre prévisionnel que la livraison de la villa n°4 avait été fixée au plus tard au 31 mars 2025. En effet, cette date est susceptible de faire l’objet de prorogation, en fonction de la survenance d’évènements déterminés, dont les intempéries, et les vols/actes de vandalisme ; la véritable date de livraison résulte ainsi de l’application des stipulations contractuelles ; 
-pour leur appréciation, les parties s’en sont remises à un certificat établi par le maître d’œuvre chargé de la direction des travaux, et ils ont pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré ; 
-par courrier du 17 janvier 2025, auquel était joint des relevés météorologiques, le maître d’œuvre d’exécution a transmis une attestation relative aux causes légitimes de prorogation du délai de livraison, de 207 jours ouvrés pour les villas, ramenant le délai prévisionnel de livraison au 4e trimestre 2025 ; 
-la villa n°4 a fait l’objet de vols et actes de vandalisme nécessitant des travaux de reprises décalant d’un moins sa date de livraison ;
-il résulte des deux attestations du maître d’œuvre d’exécution un décalage du délai contractuel de livraison de 277 jours ouvrés pour les villas (207 + 70), soit en application des dispositions contractuelles, 554 jours ouvrés, portant la date de livraison contractuelle au 27 septembre 2026 ;
-les clauses attribuant compétence au MOE pour apprécier l’existence légitimes de prorogation de délai de livraison sont validées en jurisprudence, de même que l’absence de déséquilibre significatif procédant des clauses prévoyant que chaque évènement entraînerait un décalage du double de l’évènement considéré sur ledit délai ;
-les demandeurs ont refusé la livraison de leur bien le 27 mars 2026 ; 
-elle n’a jamais soutenu que les intempéries présenteraient les caractères de la force majeur ; elles ont néanmoins eu un impact réel sur le déroulement du chantier ;
-le 2 décembre 2024, le chantier accusait un retard inhérent aux intempéries ; 
-l’inertie alléguée du promoteur quant à la sécurisation du chantier n’est étayée par aucune pièce objective, et en tout état de cause, les actes de vandalisme ont été commis dans un contexte où le chantier était d’ores et déjà perturbé par les épisodes pluvieux ;
-la réalité des vices du consentement allégués n’est en rien démontrée ; ainsi dans son courrier du 14 novembre 2024 adressé au promoteur, le MOE précisait ne pas être en mesure d’évaluer l’incidence du retard sur la date de livraison de l’opération ; il paraît paradoxal de soutenir avoir été contraint de signer le contrat, en exigeant dans le même temps son exécution sous astreinte ; 
-le vide sanitaire a fait l’objet d’un contrôle de l’Apave qui a souligné la nécessité de réaliser deux trous de ventilations supplémentaires, qui ont été réalisés fin mai 2026 ; 
-concernant la présence de moisissures et d’odeurs d’humidité, le rapport de recherche de fuites de la société SAS conclut à une absence de fuite active ou d’infiltrations au sein des espaces habitables.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 août 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


I. Sur les demandes provisionnelles et la demande de condamnation à livrer, sous astreinte :

1° sur la demande provisionnelle :

Les demandeurs fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande.

L’article 835 dudit code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire». 

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. 



Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1601-3 du code civil dispose que « La vente en l’état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»

L’article 1642-1 du code civil dispose que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

L’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. ».

Il s’infère des dispositions combinées de ces différents textes que le cadre légal de la levée de réserves s’inscrit dans le contexte des garanties offertes à l’acquéreur d’un logement en VEFA, et plus particulièrement la garantie de parfait achèvement, qui oblige le promoteur à livrer un bien conforme au contrat de vente, et qui couvre l’acheteur pour la réparation des défauts apparents lors de la livraison du bien immobilier.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et plus précisément dénoncer lesdits défauts ; dans l’année qui suit la livraison, il doit informer le promoteur par voie de notification écrite des désordres qui n’étaient pas décelables lors de la livraison, ou qui sont apparus par la suite. 

Aux termes de l’article 1103 du même code « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »


En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les parties sont liées par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 26 novembre 2024, ayant pour objet notamment une villa, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, constituant le lot n°236 et portant le numéro 4, mitoyenne de la villa n°3. 

Le litige qui les oppose a pour objet le retard de livraison contractuel du bien, et les désordres et malfaçons qui l’affectent. 

Les demandeurs sollicitent la condamnation provisionnelle de la société défenderesse à leur payer les loyers d’un appartement loué pendant 11 mois, les coûts des charges (eau, électricité gaz, etc...), du téléphone, du prêt immobilier et des assurances emprunteurs, soit la somme de 40.725,41 euros, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, ainsi qu’une indemnité de 300 euros par jour de retard, à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3].

Le succès de leurs demandes supposent qu’ils rapportent la preuve, dont la charge leur incombe au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile suscités, d’une obligation non sérieusement contestable à paiement pesant sur le promoteur, laquelle est à l’évidence subordonnée, à leur démonstration, avec l’évidence requise en référé, de sa carence contractuelle. 

Il est acquis que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, au titre de son obligation de délivrance, d’édifier et livrer à l’acquéreur dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles ; corrélativement l’acquéreur doit en payer le prix. 

Il résulte des pièces du dossier et des déclarations concordantes des parties, que la date contractuelle d’achèvement de la villa n°4 était fixée au plus tard le 31 mars 2025, sous la réserve des stipulations figurant à l’acte de vente au paragraphe « délai d’achèvement ».

En effet, il est prévu à l’acte :
-des causes légitimes de suspension de délai de livraison, et notamment :
-les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de station météorologiques la plus proche du chantier ;
-de retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants), et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
-les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie, et de ressources ;
-les vols et/ou actes de vandalisme ;
-que ces circonstances auraient pour objet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;
-que pour l’appréciation de ces évènements, les parties, d’un commun accord, ont déclaré s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs contractuellement spécifiés.

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires et précises, que la date de livraison de la villa des demandeurs, était susceptible de prorogation ; la date du 31 mars 2025 était ainsi un terme prévisionnel, les acquéreurs n’étant fondés à s’en prévaloir qu’en l’absence de survenance de l’un ou de plusieurs des événements suscités.

Or, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] se prévaut de divers évènements, qu’elle prétend être à l’origine d’un retard de 277 jours ouvrés pour les villas Bastides, lui ouvrant droit à prorogation du délai contractuel initial. 

Elle verse à ce propos :
-un courrier du maître d’œuvre d’exécution en date du 17 janvier 2025, faisant état, s’agissant des villas Bastides, de : 
-journées d’intempérie (15 jours ouvrés du 31/05/2024 au 31/12/2024), 
-de vagues d’inondation (11 jours ouvrés des 8, 23 septembre et 18 octobre 2024)
-d’une instabilité des sols contraignant à la réalisation de micropieux sous les ouvrages M1 à M7 (90 jours pour les études et validation de la méthodologie), 
-de difficultés rencontrées avec le concessionnaire, modification des raccordements [Localité 8] (10 jours) de la part de Veolia, d’Énedis revenant sur les plans validés par leur service sur la réalisation du plan du transformateur électrique (12 jours), bloquant les interventions de raccordement pendant 22 jours ouvrés.
-les relevés météorologiques afférents aux années 2023 et 2024 ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre reprenant les contraintes suscitées explicatives du décalage de la date de livraison prévisionnelle ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026 faisant état de 70 jours de retard, reportant la livraison au 1er trimestre 2026 pour les villas et les bastides, issus de :
-27 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 ;
-difficultés rencontrées avec le concessionnaire [Localité 8] (mise en lace d’un 1er tabouret non conformes avec 80 jours de retard et d’un 2e avec 30 jours complémentaires d’attente) ;
-signature d’une convention Enedis le 2 décembre 2024, avec un délai de 20 semaines pour la fin des travaux.
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026, faisant état de lourdes dégradations par vandalisme des villas 3 et 4 commises au mois d’avril 2025, ayant conduit au dépôt d’une plainte en date du 29 avril 2025, justifié un arrêt du chantier à des fins de constatations de la police municipale, entraîné des désordres à l’ouvrage, nécessité des travaux de reprise, l’ensemble conduisant à un retard d’un mois ;
-un dépôt de plainte en date du 29 avril 2025, concernant les dégradations suscitées.

Chacun des événements allégués caractérise, isolément, une cause contractuelle de prorogation du délai de livraison, pour une durée qui, cumulée, correspond peu ou prou à celle évoquée par le promoteur vendeur, et y sont joints les éléments contractuellement prévus que constituent les attestations de la maîtrise d’œuvre et les relevés météorologiques.

L’appréciation de la légitimité desdits évènements nécessite qu’il soit statué sur la qualité de l’exécution des prestations réciproquent des parties, question qui excède l’évidence requise en référé, juridiction de l’urgence et de l’apparence, et nécessite un débat devant le juge du fond.

Si la question de la non-conformité du traitement de l’étanchéité des murs de soubassement peut susciter l’inquiétude légitime des demandeurs, néanmoins les moyens qui la sous-tendent, fondés notamment sur les conclusions du rapport d’expertise bâtiment du cabinet « À dire d’expert » du mois d’août 2025 complété en octobre 2025, sont sans objet dès lors que la livraison de l’ouvrage n’étant pas intervenue, ils entreraient, à les supposer relevés à la livraison, dans le cadre de la levée des réserves pesant sur le vendeur sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil suscités, et ne caractérisent pas des désordres dont ils pourraient d’ores et déjà se prévaloir, ce qu’au surplus ils ne font pas, dès lors qu’ils ne formulent à leur égard aucune demande.
Au reste, il convient d’observer que ledit rapport, s’interrogeant sur la nature desdits travaux d’étanchéité, a sollicité la communication de divers documents techniques au promoteur.

En effet, l’expert y précise que « afin de s’assurer de la venue ou non d’infiltrations d’eau souterraines qui pourraient inonder le vide sanitaire puis migreraient ensuite dans les murs par remontées capillaires, il nous paraît nécessaire de connaître la nature de ces travaux d’étanchéité, leur bonne réalisation effective ne pouvant être contrôlée aisément aujourd’hui l’ensemble étant enterré. »

C’est ainsi en procédant par raccourci et sans le soutien d’une analyse technique circonstanciée et définitive que les demandeurs imputent les désordres d’humidité aux soubassements, alors que cette causalité n’est évoquée par l’expert que comme une hypothèse nécessitant des investigations complémentaires. 

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes provisionnelles sont affectées d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 suscité du code de procédure civile, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant. 

2°) sur la demande de condamnation à l’obligation de faire, sous astreinte :

Monsieur [F] et Madame [U] [E] demandent en outre que soit ordonnée la livraison de leur bien, sous astreinte de 400 euros par jour de retard courant pendant un délai de six mois à partir du prononcé de la présente décision, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit.

Toutefois cette demande, qui revient à solliciter de la juridiction des référés qu’elle écarte par avance, pour les considérer par principe comme irrégulières, d’éventuelles hypothèses contractuelles de prorogation du délai de livraison, ne saurait prospérer pour le motif tiré de la contestation sérieuse qu’elle soulève.

De plus, la juridiction s’estimant incompétente pour apprécier de la légitimité des causes invoquées de prorogation du délai de livraison pour les motifs qu’elle a retenus, il s’en infère qu’il convient, à ce stade, de retenir comme non sérieusement contestable la date de livraison fixée par le constructeur au mois de septembre 2026.

Il s’en évince que les demandes succombent dans leur démonstration d’une obligation non sérieusement contestable à livraison pesant sur le promoteur avant cette date.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef. 


II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [F] et Madame [U] [E] qui succombent, seront condamnés aux dépens. 



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] les frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 9 et 835 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer, au titre des loyers, frais et assurance, coût des charges la somme à ce jour de 40.725,41 euros à titre provisionnel,

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer leur payer la somme de 8.500 euros, au titre des loyers du 1er février au 10 novembre 2025, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à la livraison du bien, sous astreinte.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] aux dépens.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [L] [U] [E] à payer à la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés

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Mise à jour de la source le 2026-08-17T21:13:11.275Z.