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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 14 août 2026, n° 25/01926

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsContrat tendant à la réalisation de travaux de construction
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Exposé du litige

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] pacsée [F] ont acquis de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], suivant authentique en acte reçu le 6 décembre 2023 et dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les biens et droits immobiliers suivants, dépendant d’un ensemble immobilier à édifier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 4] », sis à [Localité 6], au prix de 598.400 euros :
-lot n°235 : une villa portant le numéro villa 3, mitoyenne de la villa 4, comprenant :
-au rez-de-chaussée, un hall, salle d’eau avec water-closet, une pièce, un escalier ;
-au rez-de-jardin, un séjour avec cuisine, un water-closet, un palier ;
-au 2e étage, trois chambres, une salle de bains, un water-closet, un dégagement ;
-la jouissance exclusive d’une terrasse, de deux jardins,
et les 202/10000èmes des parties communes générales ; 
-lot n°253 : un stationnement extérieur ;
-lot n°255 : un stationnement extérieur ;
-lot n°256 : un stationnement extérieur.

Par exploit en date du 10 décembre 2025, les consorts [F]/[V] ont fait assigner en référé la S.C.C.V. Les Hauts d’Audibeau par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de condamnation à l’exécution d’une obligation de faire, à les indemniser à titre provisionnel de leurs préjudices, et de la voir condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Ils exposent que :
-alors que la livraison du bien était prévue au plus tard le 31 décembre 2024, les travaux ont très rapidement pris du retard, et le promoteur s’est prévalu de jours d’intempérie, de retards des concessionnaires et des difficultés liées aux raccordements électriques ; la livraison a ainsi été reportée successivement au 1er puis 4e trimestre 2025 ;
-ils ont par courrier du 14 mai 2025, contesté la nouvelle date de livraison ;
-l’attestation hors d’eau et d’air de mars 2024 ne correspond pas à la réalité de l’ouvrage pour les éléments suivants :
-de septembre 2024 à novembre 2025 : baies vitrées et vitres cassées, de même qu’en février 2025, de l’eau étant visible à l’intérieur, 
-en avril 2025 : jour important entre la porte et le sol, 
-en mai 2025 : vitre cassée, moisissures, remontées d’eau, carrelage posé sur un sol imbibé,
-en août 2025 : présence d’eau à l’intérieur, stagnation d’eau sur la terrasse ;
-la réalité du retard du chantier, et des désordres et malfaçons ressort du rapport d’expertise amiable en date du 2 juin 2025 de la société [F] [V], et du procès-verbal de constat dressé le 2 octobre 2025 ;
-le chantier est demeuré arrêté de juillet à octobre 2025, pour des motifs d’ordre technique mettant en cause la responsabilité du promoteur, et non un évènement de force majeur et/ou contractuellement prévu ; 
-à s’en tenir aux jours d’intempérie allégués, la livraison aurait dû intervenir au mois de février 2025 ; or tel n’est pas le cas, dès lors qu’elle reste en souffrance ; 
-à l’appui de leur demande provisionnelle, ils évoquent le montant de leur loyer et les intérêts intercalaires de leur prêt ;
-les désordres et réserves d’ores et déjà à lever fondent leur demande de consignation ; 
-enfin, le défaut de livraison de la chose vendue justifie qu’il soit fait droit à leur demande de condamnation de la requise à s’exécuter, sous astreinte. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.

*****

Monsieur [F] et Madame [V] sont en l’état de leurs conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 14 avril 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil, L.261-3 du code de la construction et de l’habitation, et les trois procès-verbaux de constat dressés par Maître [I] [Q], et des pièces versées aux débats, de :
-débouter la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] de ses fins, moyens et prétentions ; 
-juger le défaut de livraison de la chose au 31 décembre 2024 tel que cela été contractuellement convenu aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement enregistré un l’étude de mettre [U] [T] résulte de la carence de la part de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] ;
-juger que la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], sans contestation sérieuse possible est défaillante sur son obligation de faire ;
-juger que le défaut de livraison du bien émane de négligences de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] et est incontestable, et reconnue par cette dernière. 
En conséquence :
-la condamner à leur payer les loyers à leur charge, et les intérêts intercalaires soit la somme à ce jour de 45.133 euros, qui sera à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien. 
En tout état de cause :
-ordonner la livraison du bien, sous astreinte d’une indemnité de 300 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois à partir du prononcé de la décision à intervenir, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit ;
-ordonner le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour de retard à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] ;
-ordonner qu’il soit séquestré la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres ;
condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens, et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce. 

En réponse aux écritures adverses, ils exposent que :
-la livraison n’a pas été repoussée au 27 juin 2026, et ils l’ont refusé le 27 mars 2026 en l’état des désordres et malfaçons affectant le bien ;
-les appels de fonds afférents à la livraison et à l’achèvement sont irréguliers, le bien, inachevé n’ayant pas été livré ; 
-la gestion administrative du programme est affectée d’incohérence ; c’est ainsi que le 26 janvier 2026, le maître d’œuvre signe une attestation certifiant l’achèvement des villas 1 à 4, alors qu’aucune information n’a été communiquée aux acquéreurs, qu’aucune démarche de livraison n’est engagée, et qu’un mois plus tard, le 26 février 2026, une nouvelle attestation est émise ne mentionnant plus les villas 3 et 4 ; ces documents sont ainsi établis et diffusés sans vérification de l’état réel d’avancement des lots ;
-les pièces produites par le promoteur ne couvrent que 307 jours que les 451 jours de retard total, qui au demeurant s’aggrave ; 
-le suivi chronologique montre une carence manifeste dans son obligation d’entretien et de sécurisation du chantier ; les premières dégradations sont signalées dès le 4 février 2025, mais les réparations définitives n’interviennent que le 26 octobre 2025. Entre le constat de nouvelles dégradations en mars 2025 et le dépôt de plaintes, s’est écoulé un mois sans mesure conservatoire. Or cette passivité du promoteur, pourtant informé de la faible sécurisation du site, a conduit à une aggravation des désordres imputable à sa négligence ;
-les difficultés liées au raccordement en eau étaient connues dès la signature de l’acte de vente, de sorte qu’elles auraient dues être incluses au délai contractuel initial ; 
-les éléments de la convention de raccordement Enedis permettent de conclure à une fin théorique du chantier autour du 21 avril 2025. Le constructeur avait ainsi parfaitement connaissance que sa fixation à fin décembre 2024 était impossible à tenir à la signature du contrat. Ce constat vaut également pour son attestation de retard du 31 mai 2024, reportant la livraison conventionnelle à fin mars 2025. Ainsi, même en l’absence de retard imputable à Énedis, la livraison n’aurait pu intervenir au terme convenu ; 
-la non-conformité évoquée du réseau (courrier du 2 février 2026) constitue une faute d’exécution technique dont le promoteur doit répondre ; 
-il ne peut être tenu compte des jours d’intempéries antérieurs à l’acte de vente, et survenus après l’attestation hors d’eau de mars 2024 ; en effet, le bâtiment étant clos et couvert, l’impact des précipitations sur les travaux intérieurs est résiduel ; 
-le retard inhérent à l’instabilité du sol ne peut être comptabilisé au titre des causes légitimes de suspension du chantier ; en effet, elle est survenue sur une zone n’ayant pas fait l’objet d’un sondage préalable, alors que le permis de construire alertait sur les risques de gonflement/retrait des argiles sur la commune : 
-enfin, il convient de supprimer les doublons, un même jour ne pouvant être « perdu » pour deux causes différentes additionnées par le promoteur.

Vu les conclusions de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1], notifiées par RPVA le 3 juin 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de :
-débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;
-les condamner à la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle expose que :
-ce qu’est qu’à titre prévisionnel que la livraison de la villa n°3 avait été fixée au 31 décembre 2024, date susceptible de faire l’objet de prorogation en fonction de la survenance d’évènements déterminés, dont les intempéries, et les vols/actes de vandalisme ; la véritable date de livraison résulte ainsi de l’application des stipulations contractuelles ; 
-leur appréciation a été soumise au maître d’œuvre chargé de la direction des travaux, et ils ont pour effet contractuel de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré ; 
-par courrier du 17 janvier 2025, le maître d’œuvre d’exécution a transmis une attestation relative aux causes légitimes de prorogation du délai de livraison, de 207 jours ouvrés pour les villas, ramenant le délai prévisionnel de livraison au 4e trimestre 2025 ; 
-la villa n°3 a fait l’objet de vols et actes de vandalisme nécessitant des reprises décalant d’un moins sa date de livraison ;
-il résulte des deux attestations du maître d’œuvre d’exécution un décalage du délai contractuel de livraison de 277 jours ouvrés pour les villas (207 + 70), soit en application des dispositions contractuelles, 554 jours ouvrés ; 
-les demandeurs ont refusé la livraison de leur bien le 27 mars 2026 ; 
-le 2 décembre 2024, le chantier accusait un retard inhérent aux intempéries ; 
-l’inertie alléguée du promoteur quant à la sécurisation du chantier n’est étayée par aucune pièce objective ;
-le seul appel de fonds « achèvement » a été adressé au demandeur le 27 février 2026.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


I. Sur les demandes provisionnelles et la demande de condamnation à livrer, sous astreinte :

Les demandeurs fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande.

L’article 835 dudit code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire». 

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. 

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1601-3 du code civil dispose que « La vente en l’état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»

L’article 1642-1 du même code dispose que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

L’article 1648 alinéa 2 du même codedispose que : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. ».

Il s’infère des dispositions combinées de ces différents textes que le cadre légal de la levée de réserves s’inscrit dans le contexte des garanties offertes à l’acquéreur d’un logement en VEFA, et plus particulièrement la garantie de parfait achèvement, qui oblige le promoteur à livrer un bien conforme au contrat de vente, et qui couvre l’acheteur pour la réparation des défauts apparents lors de la livraison du bien immobilier.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et plus précisément dénoncer lesdits défauts ; dans l’année qui suit la livraison, il doit informer le promoteur par voie de notification écrite des désordres qui n’étaient pas décelables lors de la livraison, ou qui sont apparus par la suite. 

Aux termes de l’article 1103 du même code « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »


En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les parties sont liées par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 6 décembre 2023, ayant pour objet notamment une villa mitoyenne, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, constituant le lot n°235 et portant le numéro 3.

Le litige qui les oppose a pour objet le retard de livraison contractuel du bien, et les désordres et malfaçons qui l’affectent. 

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société défenderesse à leur payer les loyers restés à leur charge, et les intérêts intercalaires de leur crédit soit la somme à ce jour de 45.133 euros, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, ainsi qu’une indemnité de 300 euros par jour de retard, à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1].

Le succès de leurs demandes supposent qu’ils rapportent la preuve, dont la charge leur incombe au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile suscités, d’une obligation non sérieusement contestable à paiement pesant sur le promoteur, laquelle est à l’évidence subordonnée à leur démonstration, acquise avec l’évidence requise en référé, de sa carence contractuelle. 


Il est acquis que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, au titre de son obligation de délivrance, d’édifier et livrer à l’acquéreur dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles ; corrélativement l’acquéreur doit en payer le prix. 

Il résulte des pièces du dossier et des déclarations concordantes des parties, que la date contractuelle d’achèvement de la villa n°3 était fixée au 31 décembre 2024, sous la réserve des stipulations figurant à l’acte de vente au paragraphe « délai d’achèvement ».

En effet, il est prévu à l’acte :
-des causes légitimes de suspension de délai de livraison, et notamment :
-les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de station météorologiques la plus proche du chantier ;
-de retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants), et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible ds de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
-les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie, et de ressources ;
-les vols et/ou actes de vandalisme ;
-que ces circonstances auraient pour objet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;
-que pour l’appréciation de ces évènements, les parties, d’un commun accord, ont déclaré s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs contractuellement spécifiés.

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires et précises, que la date de livraison de la villa des demandeurs, était susceptible de prorogation ; la date du 31 décembre 2024 était ainsi prévisionnelle, les acquéreurs n’étant fondés à s’en prévaloir qu’en l’absence de survenance de l’un ou de plusieurs des événements suscités.

Or, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] se prévaut de divers évènements, qu’elle prétend être à l’origine d’un retard de 277 jours ouvrés pour les villas Bastides, lui ouvrant droit à prorogation du délai contractuel initial. 

Elle verse à ce propos :
-un courrier du maître d’œuvre d’exécution en date du 17 janvier 2025, faisant état, s’agissant des villas Bastides, de : 
-journées d’intempérie (15 jours ouvrés du 31/05/2024 au 31/12/2024), 
-de vagues d’inondation (11 jours ouvrés des 8, 23 septembre et 18 octobre 2024)
-d’une instabilité des sols contraignant à la réalisation de micropieux sous les ouvrages M1 à M7 (90 jours pour les études et validation de la méthodologie), 
-de difficultés rencontrées avec le concessionnaire, modification des raccordements [Localité 7] (10 jours) de la part de Veolia, d’Énedis revenant sur les plans validés par leur service sur la réalisation du plan du transformateur électrique (12 jours), bloquant les intervention de raccordement pendant 22 jours ouvrés.
-les relevés météorologiques afférents aux années 2023 et 2024 ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre reprenant les contraintes suscitées explicatives du décalage de la date de livraison prévisionnelle ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026 faisant état de 70 jours de retard, reportant la livraison au 1er trimestre 2026 pour les villas et les bastides, issus de :
-27 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 ;
-difficultés rencontrées avec le concessionnaire [Localité 7] (mise en lace d’un 1er tabouret non conformes avec 80 jours de retard et d’un 2e avec 30 jours complémentaires d’attente) ;
-signature d’une convention Enedis le 2 décembre 2024, avec un délai de 20 semaines pour la fin des travaux.
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026, faisant état de lourdes dégradations par vandalisme des villas 3 et 4 commises au mois d’avril 2025, ayant conduit au dépôt d’une plainte en date du 29 avril 2025, justifié un arrêt du chantier à des fins de constatations de la police municipale, entraîné des désordres à l’ouvrage, nécessité des travaux de reprise, l’ensemble conduisant à un retard d’un mois ;
-un dépôt de plainte en date du 29 avril 2025, concernant les dégradations suscitées.

Chacun des événements allégués constitue, isolément, une cause contractuelle de prorogation du délai de livraison, pour une durée qui, cumulée, correspond peu ou prou à celle évoquée par le promoteur vendeur, et y sont joints les éléments contractuellement prévus que constituent les attestations de la maîtrise d’œuvre et les relevés météorologiques, étant observé que le contrat ayant été signé le 6 décembre 2023, et la date de la déclaration d’ouverture de chantier étant inconnue, il est prématuré d’écarter les relevés de l’année 2023.

L’appréciation de la légitimité desdits évènements nécessite qu’il soit statué sur la qualité de l’exécution des prestations réciproquent des parties, question qui excède l’évidence requise en référé, juridiction de l’urgence et de l’apparence, et nécessite un débat devant le juge du fond.

En outre, les demandeurs ne peuvent légitimement se prévaloir d’une absence fautive de livraison de leur bien postérieurement au mois de mars 2026, dès lors qu’ils reconnaissent avoir refusé, pour des motifs qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’apprécier, celle qui leur a été proposée le 27 mars 2026. 

De plus, l’illégalité alléguée des appels de fonds, pour « livraison » du 27 janvier 2026, et pour « achèvement » du 11 février 2026, et les contradictions évoquées des attestations d’achèvement, sont sans lien avec les retards d’exécution querellés. 

Enfin, la juridiction ne pouvant être saisie de manquements contractuels non encore réalisés au moment où elle statue, la demande tendant à voir sanctionner des retards de livraison d’une indemnité de 300 euros par jour à partir de la date où ils ne seraient pas justifiés par une cause légitime ne peut qu’être rejetée. 

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes provisionnelles sont affectées d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 suscité du code de procédure civile, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant. 


Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] demandent en outre que soit ordonnée la livraison du bien, sous astreinte de 300 euros par jour de retard courant pendant un délai de six mois à partir du prononcé de la présente décision, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit.

Toutefois, il paraît contradictoire de solliciter de la juridiction qu’elle ordonne une livraison de la villa, que les acquéreurs ont par ailleurs refusée au mois de mars 2026. 

En outre, cette demande, qui revient à solliciter de la juridiction des référés qu’elle écarte par avance, pour les considérer par principe comme irrégulières, d’éventuelles hypothèses contractuelles de prorogation du délai de livraison, ne saurait prospérer pour le motif tiré de la contestation sérieuse qu’elle soulève.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef. 


II. Sur la demande de séquestration de la somme de 5 % restant à payer :

L’article R.261-14 alinéa 1er et 2 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux hypothèses de contrat de vente à construire, dispose que « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.».

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] demandent à la juridiction d’ordonner que soit séquestrée la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres.

À l’appui de cette prétention, ils font valoir que l’ouvrage est d’ores et déjà affecté de désordres et malfaçons, dont la réalité ressort du rapport de la société Bat Expert en date du 2 juin 2025, et du procès-verbal dressé le 2 octobre 2025.

Toutefois, le dispositif prévu à l’article L’article R.261-14 alinéa 1er et 2 du Code de la construction et de l’habitation suscité, est destiné à assurer la reprise des désordres apparents, signalés immédiatement ou dénoncés dans le délai de 30 jours au constructeur et à la Caisse des Dépôts.

Ce mécanisme n’a donc vocation à s’appliquer qu’à compter de la livraison du bien, dont il est acquis qu’elle n’est à ce stade par intervenue. 

Ainsi, faute de livraison, cette demande est affectée d’une contestation sérieuse, et il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant. 


III. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] qui succombent, seront condamnés aux dépens. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] les frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 9 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1642 et suivants du code civil.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] à leur payer les loyers à leur charge, et les intérêts intercalaires, soit la somme de 45.133 euros. 

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner la livraison du bien, sous astreinte.
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour de retard à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3].

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner la séquestration de la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres. 

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] aux dépens.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] à payer à la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés
Texte intégral
1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me SZEPETOWSKI + 1 CCC à Me CARA 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2026 


[O] [X] [F], [X] [O] [V] pacsée [F] 
c/
S.C. S.C.C.V. LES HAUTS D?[Localité 1]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01926 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QROW 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 08 Juin 2026 

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

Monsieur [O] [X] [F]
né le 03 Août 1984 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Madame [X] [O] [V] pacsée [F]
née le 02 Septembre 1986 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

tous deux représentés par Me Tanguy CARA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 
ET :

 S.C.C.V. LES HAUTS D’[Localité 1] société civile de construction vente au capital de 1000 euros identifiée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 843 374 701, domiciliée à l’adresse de son siège social, et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège es qualité,
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 
***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Juin 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 juillet 2026, délibéré prorogé à la date du 14 Août 2026. 

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] pacsée [F] ont acquis de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], suivant authentique en acte reçu le 6 décembre 2023 et dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, les biens et droits immobiliers suivants, dépendant d’un ensemble immobilier à édifier soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 4] », sis à [Localité 6], au prix de 598.400 euros :
-lot n°235 : une villa portant le numéro villa 3, mitoyenne de la villa 4, comprenant :
-au rez-de-chaussée, un hall, salle d’eau avec water-closet, une pièce, un escalier ;
-au rez-de-jardin, un séjour avec cuisine, un water-closet, un palier ;
-au 2e étage, trois chambres, une salle de bains, un water-closet, un dégagement ;
-la jouissance exclusive d’une terrasse, de deux jardins,
et les 202/10000èmes des parties communes générales ; 
-lot n°253 : un stationnement extérieur ;
-lot n°255 : un stationnement extérieur ;
-lot n°256 : un stationnement extérieur.

Par exploit en date du 10 décembre 2025, les consorts [F]/[V] ont fait assigner en référé la S.C.C.V. Les Hauts d’Audibeau par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de condamnation à l’exécution d’une obligation de faire, à les indemniser à titre provisionnel de leurs préjudices, et de la voir condamner au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 

Ils exposent que :
-alors que la livraison du bien était prévue au plus tard le 31 décembre 2024, les travaux ont très rapidement pris du retard, et le promoteur s’est prévalu de jours d’intempérie, de retards des concessionnaires et des difficultés liées aux raccordements électriques ; la livraison a ainsi été reportée successivement au 1er puis 4e trimestre 2025 ;
-ils ont par courrier du 14 mai 2025, contesté la nouvelle date de livraison ;
-l’attestation hors d’eau et d’air de mars 2024 ne correspond pas à la réalité de l’ouvrage pour les éléments suivants :
-de septembre 2024 à novembre 2025 : baies vitrées et vitres cassées, de même qu’en février 2025, de l’eau étant visible à l’intérieur, 
-en avril 2025 : jour important entre la porte et le sol, 
-en mai 2025 : vitre cassée, moisissures, remontées d’eau, carrelage posé sur un sol imbibé,
-en août 2025 : présence d’eau à l’intérieur, stagnation d’eau sur la terrasse ;
-la réalité du retard du chantier, et des désordres et malfaçons ressort du rapport d’expertise amiable en date du 2 juin 2025 de la société [F] [V], et du procès-verbal de constat dressé le 2 octobre 2025 ;
-le chantier est demeuré arrêté de juillet à octobre 2025, pour des motifs d’ordre technique mettant en cause la responsabilité du promoteur, et non un évènement de force majeur et/ou contractuellement prévu ; 
-à s’en tenir aux jours d’intempérie allégués, la livraison aurait dû intervenir au mois de février 2025 ; or tel n’est pas le cas, dès lors qu’elle reste en souffrance ; 
-à l’appui de leur demande provisionnelle, ils évoquent le montant de leur loyer et les intérêts intercalaires de leur prêt ;
-les désordres et réserves d’ores et déjà à lever fondent leur demande de consignation ; 
-enfin, le défaut de livraison de la chose vendue justifie qu’il soit fait droit à leur demande de condamnation de la requise à s’exécuter, sous astreinte. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 juin 2026.

*****

Monsieur [F] et Madame [V] sont en l’état de leurs conclusions en réponse, notifiées par RPVA le 14 avril 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction, au visa des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, 1103 du code civil, L.261-3 du code de la construction et de l’habitation, et les trois procès-verbaux de constat dressés par Maître [I] [Q], et des pièces versées aux débats, de :
-débouter la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] de ses fins, moyens et prétentions ; 
-juger le défaut de livraison de la chose au 31 décembre 2024 tel que cela été contractuellement convenu aux termes de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement enregistré un l’étude de mettre [U] [T] résulte de la carence de la part de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] ;
-juger que la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3], sans contestation sérieuse possible est défaillante sur son obligation de faire ;
-juger que le défaut de livraison du bien émane de négligences de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] et est incontestable, et reconnue par cette dernière. 
En conséquence :
-la condamner à leur payer les loyers à leur charge, et les intérêts intercalaires soit la somme à ce jour de 45.133 euros, qui sera à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien. 
En tout état de cause :
-ordonner la livraison du bien, sous astreinte d’une indemnité de 300 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 6 mois à partir du prononcé de la décision à intervenir, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit ;
-ordonner le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour de retard à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] ;
-ordonner qu’il soit séquestré la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres ;
condamner la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-la condamner aux entiers dépens, et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article A.444-32 du code de commerce. 

En réponse aux écritures adverses, ils exposent que :
-la livraison n’a pas été repoussée au 27 juin 2026, et ils l’ont refusé le 27 mars 2026 en l’état des désordres et malfaçons affectant le bien ;
-les appels de fonds afférents à la livraison et à l’achèvement sont irréguliers, le bien, inachevé n’ayant pas été livré ; 
-la gestion administrative du programme est affectée d’incohérence ; c’est ainsi que le 26 janvier 2026, le maître d’œuvre signe une attestation certifiant l’achèvement des villas 1 à 4, alors qu’aucune information n’a été communiquée aux acquéreurs, qu’aucune démarche de livraison n’est engagée, et qu’un mois plus tard, le 26 février 2026, une nouvelle attestation est émise ne mentionnant plus les villas 3 et 4 ; ces documents sont ainsi établis et diffusés sans vérification de l’état réel d’avancement des lots ;
-les pièces produites par le promoteur ne couvrent que 307 jours que les 451 jours de retard total, qui au demeurant s’aggrave ; 
-le suivi chronologique montre une carence manifeste dans son obligation d’entretien et de sécurisation du chantier ; les premières dégradations sont signalées dès le 4 février 2025, mais les réparations définitives n’interviennent que le 26 octobre 2025. Entre le constat de nouvelles dégradations en mars 2025 et le dépôt de plaintes, s’est écoulé un mois sans mesure conservatoire. Or cette passivité du promoteur, pourtant informé de la faible sécurisation du site, a conduit à une aggravation des désordres imputable à sa négligence ;
-les difficultés liées au raccordement en eau étaient connues dès la signature de l’acte de vente, de sorte qu’elles auraient dues être incluses au délai contractuel initial ; 
-les éléments de la convention de raccordement Enedis permettent de conclure à une fin théorique du chantier autour du 21 avril 2025. Le constructeur avait ainsi parfaitement connaissance que sa fixation à fin décembre 2024 était impossible à tenir à la signature du contrat. Ce constat vaut également pour son attestation de retard du 31 mai 2024, reportant la livraison conventionnelle à fin mars 2025. Ainsi, même en l’absence de retard imputable à Énedis, la livraison n’aurait pu intervenir au terme convenu ; 
-la non-conformité évoquée du réseau (courrier du 2 février 2026) constitue une faute d’exécution technique dont le promoteur doit répondre ; 
-il ne peut être tenu compte des jours d’intempéries antérieurs à l’acte de vente, et survenus après l’attestation hors d’eau de mars 2024 ; en effet, le bâtiment étant clos et couvert, l’impact des précipitations sur les travaux intérieurs est résiduel ; 
-le retard inhérent à l’instabilité du sol ne peut être comptabilisé au titre des causes légitimes de suspension du chantier ; en effet, elle est survenue sur une zone n’ayant pas fait l’objet d’un sondage préalable, alors que le permis de construire alertait sur les risques de gonflement/retrait des argiles sur la commune : 
-enfin, il convient de supprimer les doublons, un même jour ne pouvant être « perdu » pour deux causes différentes additionnées par le promoteur.

Vu les conclusions de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1], notifiées par RPVA le 3 juin 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de :
-débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;
-les condamner à la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle expose que :
-ce qu’est qu’à titre prévisionnel que la livraison de la villa n°3 avait été fixée au 31 décembre 2024, date susceptible de faire l’objet de prorogation en fonction de la survenance d’évènements déterminés, dont les intempéries, et les vols/actes de vandalisme ; la véritable date de livraison résulte ainsi de l’application des stipulations contractuelles ; 
-leur appréciation a été soumise au maître d’œuvre chargé de la direction des travaux, et ils ont pour effet contractuel de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré ; 
-par courrier du 17 janvier 2025, le maître d’œuvre d’exécution a transmis une attestation relative aux causes légitimes de prorogation du délai de livraison, de 207 jours ouvrés pour les villas, ramenant le délai prévisionnel de livraison au 4e trimestre 2025 ; 
-la villa n°3 a fait l’objet de vols et actes de vandalisme nécessitant des reprises décalant d’un moins sa date de livraison ;
-il résulte des deux attestations du maître d’œuvre d’exécution un décalage du délai contractuel de livraison de 277 jours ouvrés pour les villas (207 + 70), soit en application des dispositions contractuelles, 554 jours ouvrés ; 
-les demandeurs ont refusé la livraison de leur bien le 27 mars 2026 ; 
-le 2 décembre 2024, le chantier accusait un retard inhérent aux intempéries ; 
-l’inertie alléguée du promoteur quant à la sécurisation du chantier n’est étayée par aucune pièce objective ;
-le seul appel de fonds « achèvement » a été adressé au demandeur le 27 février 2026.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens. 

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 11 août 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à constater, voir donner acte ou encore à voir dire et juger qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu'ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


I. Sur les demandes provisionnelles et la demande de condamnation à livrer, sous astreinte :

Les demandeurs fondent leurs demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, l’urgence n’est pas une condition de la demande.

L’article 835 dudit code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d'une obligation de faire». 

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. 

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1601-3 du code civil dispose que « La vente en l’état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.»

L’article 1642-1 du même code dispose que « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

L’article 1648 alinéa 2 du même codedispose que : « Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. ».

Il s’infère des dispositions combinées de ces différents textes que le cadre légal de la levée de réserves s’inscrit dans le contexte des garanties offertes à l’acquéreur d’un logement en VEFA, et plus particulièrement la garantie de parfait achèvement, qui oblige le promoteur à livrer un bien conforme au contrat de vente, et qui couvre l’acheteur pour la réparation des défauts apparents lors de la livraison du bien immobilier.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour émettre ses réserves et plus précisément dénoncer lesdits défauts ; dans l’année qui suit la livraison, il doit informer le promoteur par voie de notification écrite des désordres qui n’étaient pas décelables lors de la livraison, ou qui sont apparus par la suite. 

Aux termes de l’article 1103 du même code « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »


En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les parties sont liées par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 6 décembre 2023, ayant pour objet notamment une villa mitoyenne, élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, constituant le lot n°235 et portant le numéro 3.

Le litige qui les oppose a pour objet le retard de livraison contractuel du bien, et les désordres et malfaçons qui l’affectent. 

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société défenderesse à leur payer les loyers restés à leur charge, et les intérêts intercalaires de leur crédit soit la somme à ce jour de 45.133 euros, à parfaire jusqu’à la livraison effective du bien, ainsi qu’une indemnité de 300 euros par jour de retard, à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1].

Le succès de leurs demandes supposent qu’ils rapportent la preuve, dont la charge leur incombe au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile suscités, d’une obligation non sérieusement contestable à paiement pesant sur le promoteur, laquelle est à l’évidence subordonnée à leur démonstration, acquise avec l’évidence requise en référé, de sa carence contractuelle. 


Il est acquis que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu, au titre de son obligation de délivrance, d’édifier et livrer à l’acquéreur dans les délais prévus, un immeuble conforme aux prévisions contractuelles ; corrélativement l’acquéreur doit en payer le prix. 

Il résulte des pièces du dossier et des déclarations concordantes des parties, que la date contractuelle d’achèvement de la villa n°3 était fixée au 31 décembre 2024, sous la réserve des stipulations figurant à l’acte de vente au paragraphe « délai d’achèvement ».

En effet, il est prévu à l’acte :
-des causes légitimes de suspension de délai de livraison, et notamment :
-les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de station météorologiques la plus proche du chantier ;
-de retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-œuvre d’immeubles avoisinants), et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptible ds de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
-les retards imputables aux compagnies cessionnaires de fourniture d’énergie, et de ressources ;
-les vols et/ou actes de vandalisme ;
-que ces circonstances auraient pour objet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier ;
-que pour l’appréciation de ces évènements, les parties, d’un commun accord, ont déclaré s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs contractuellement spécifiés.

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires et précises, que la date de livraison de la villa des demandeurs, était susceptible de prorogation ; la date du 31 décembre 2024 était ainsi prévisionnelle, les acquéreurs n’étant fondés à s’en prévaloir qu’en l’absence de survenance de l’un ou de plusieurs des événements suscités.

Or, la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] se prévaut de divers évènements, qu’elle prétend être à l’origine d’un retard de 277 jours ouvrés pour les villas Bastides, lui ouvrant droit à prorogation du délai contractuel initial. 

Elle verse à ce propos :
-un courrier du maître d’œuvre d’exécution en date du 17 janvier 2025, faisant état, s’agissant des villas Bastides, de : 
-journées d’intempérie (15 jours ouvrés du 31/05/2024 au 31/12/2024), 
-de vagues d’inondation (11 jours ouvrés des 8, 23 septembre et 18 octobre 2024)
-d’une instabilité des sols contraignant à la réalisation de micropieux sous les ouvrages M1 à M7 (90 jours pour les études et validation de la méthodologie), 
-de difficultés rencontrées avec le concessionnaire, modification des raccordements [Localité 7] (10 jours) de la part de Veolia, d’Énedis revenant sur les plans validés par leur service sur la réalisation du plan du transformateur électrique (12 jours), bloquant les intervention de raccordement pendant 22 jours ouvrés.
-les relevés météorologiques afférents aux années 2023 et 2024 ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre reprenant les contraintes suscitées explicatives du décalage de la date de livraison prévisionnelle ;
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026 faisant état de 70 jours de retard, reportant la livraison au 1er trimestre 2026 pour les villas et les bastides, issus de :
-27 jours ouvrés d’intempéries entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 ;
-difficultés rencontrées avec le concessionnaire [Localité 7] (mise en lace d’un 1er tabouret non conformes avec 80 jours de retard et d’un 2e avec 30 jours complémentaires d’attente) ;
-signature d’une convention Enedis le 2 décembre 2024, avec un délai de 20 semaines pour la fin des travaux.
-une attestation de la maîtrise d’œuvre du 2 février 2026, faisant état de lourdes dégradations par vandalisme des villas 3 et 4 commises au mois d’avril 2025, ayant conduit au dépôt d’une plainte en date du 29 avril 2025, justifié un arrêt du chantier à des fins de constatations de la police municipale, entraîné des désordres à l’ouvrage, nécessité des travaux de reprise, l’ensemble conduisant à un retard d’un mois ;
-un dépôt de plainte en date du 29 avril 2025, concernant les dégradations suscitées.

Chacun des événements allégués constitue, isolément, une cause contractuelle de prorogation du délai de livraison, pour une durée qui, cumulée, correspond peu ou prou à celle évoquée par le promoteur vendeur, et y sont joints les éléments contractuellement prévus que constituent les attestations de la maîtrise d’œuvre et les relevés météorologiques, étant observé que le contrat ayant été signé le 6 décembre 2023, et la date de la déclaration d’ouverture de chantier étant inconnue, il est prématuré d’écarter les relevés de l’année 2023.

L’appréciation de la légitimité desdits évènements nécessite qu’il soit statué sur la qualité de l’exécution des prestations réciproquent des parties, question qui excède l’évidence requise en référé, juridiction de l’urgence et de l’apparence, et nécessite un débat devant le juge du fond.

En outre, les demandeurs ne peuvent légitimement se prévaloir d’une absence fautive de livraison de leur bien postérieurement au mois de mars 2026, dès lors qu’ils reconnaissent avoir refusé, pour des motifs qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’apprécier, celle qui leur a été proposée le 27 mars 2026. 

De plus, l’illégalité alléguée des appels de fonds, pour « livraison » du 27 janvier 2026, et pour « achèvement » du 11 février 2026, et les contradictions évoquées des attestations d’achèvement, sont sans lien avec les retards d’exécution querellés. 

Enfin, la juridiction ne pouvant être saisie de manquements contractuels non encore réalisés au moment où elle statue, la demande tendant à voir sanctionner des retards de livraison d’une indemnité de 300 euros par jour à partir de la date où ils ne seraient pas justifiés par une cause légitime ne peut qu’être rejetée. 

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes provisionnelles sont affectées d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 suscité du code de procédure civile, et il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant. 


Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] demandent en outre que soit ordonnée la livraison du bien, sous astreinte de 300 euros par jour de retard courant pendant un délai de six mois à partir du prononcé de la présente décision, faute duquel délai il y sera de nouveau fait droit.

Toutefois, il paraît contradictoire de solliciter de la juridiction qu’elle ordonne une livraison de la villa, que les acquéreurs ont par ailleurs refusée au mois de mars 2026. 

En outre, cette demande, qui revient à solliciter de la juridiction des référés qu’elle écarte par avance, pour les considérer par principe comme irrégulières, d’éventuelles hypothèses contractuelles de prorogation du délai de livraison, ne saurait prospérer pour le motif tiré de la contestation sérieuse qu’elle soulève.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef. 


II. Sur la demande de séquestration de la somme de 5 % restant à payer :

L’article R.261-14 alinéa 1er et 2 du Code de la construction et de l’habitation, applicable aux hypothèses de contrat de vente à construire, dispose que « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.».

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] demandent à la juridiction d’ordonner que soit séquestrée la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres.

À l’appui de cette prétention, ils font valoir que l’ouvrage est d’ores et déjà affecté de désordres et malfaçons, dont la réalité ressort du rapport de la société Bat Expert en date du 2 juin 2025, et du procès-verbal dressé le 2 octobre 2025.

Toutefois, le dispositif prévu à l’article L’article R.261-14 alinéa 1er et 2 du Code de la construction et de l’habitation suscité, est destiné à assurer la reprise des désordres apparents, signalés immédiatement ou dénoncés dans le délai de 30 jours au constructeur et à la Caisse des Dépôts.

Ce mécanisme n’a donc vocation à s’appliquer qu’à compter de la livraison du bien, dont il est acquis qu’elle n’est à ce stade par intervenue. 

Ainsi, faute de livraison, cette demande est affectée d’une contestation sérieuse, et il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant. 


III. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] qui succombent, seront condamnés aux dépens. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Localité 1] les frais qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 9 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1642 et suivants du code civil.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], de condamnation de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] à leur payer les loyers à leur charge, et les intérêts intercalaires, soit la somme de 45.133 euros. 

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner la livraison du bien, sous astreinte.
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner le paiement d’une indemnité de 300 euros par jour de retard à partir de la date où les retards ne sont pas justifiés par une cause légitime, mais directement imputables aux manquements de la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3].

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V], tendant à voir ordonner la séquestration de la somme de 5% restant à payer entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre du barreau de Grasse, jusqu’à la levée de toutes réserves et désordres. 

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] aux dépens.

Condamnons Monsieur [O] [F] et Madame [X] [V] à payer à la S.C.C.V. Les Hauts d’[Adresse 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1642-1, code civil 1601-3, code civil 1642, code de commerce A444-32, code de la construction et de l'habitation R261-14, code de la construction et de l'habitation L261-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-17T21:13:17.868Z.