Tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre 2ème section, 27 mars 2026, n° 21/11395

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La société Vinci immobilier résidentiel, en sa qualité de maître d’ouvrage a entrepris une opération de construction sur une parcelle située 147 avenue de France à Paris (75013). 

Selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, la société Vinci immobilier a vendu à la société Ernis patrimoine, ayant pour objet social la location de meublés, le lot n°18 correspondant à un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage du bâtiment A avec loggia portant le n°A1052 moyennant un prix de 970 000 € TTC. 

La livraison avec réserves est intervenue le 16 juillet 2020. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2020, la société Ernis patrimoine a dénoncé d’autres désordres constatés aux termes d’un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 11 août 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2021, la société Ernis patrimoine a mis la société Vinci immobilier résidentiel en demeure de lui payer une indemnité pour le retard de livraison, de lever les réserves dénoncées et lui verser une indemnité pour trouble de jouissance. 

Par assignation du 3 juin 2021, la société Ernis patrimoine a sollicité du président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé une mesure d’expertise judiciaire. 

Selon ordonnance du 13 septembre 2021, le président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée en définitive à M. [R] [B].

L’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2023. 

Engagement de la procédure au fond

Par exploit de commissaire de justice du 9 juin 2021, la société Ernis patrimoine a assigné la société Vinci immobilier résidentiel devant le Tribunal judiciaire de Paris en réparation de ses préjudices.

Prétentions des parties

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2025 aux termes desquelles la société Ernis patrimoine sollicite de voir :

in limine litis rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise de M. [B] soulevée par la société Vinci immobilier résidentiel ;
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ; 
condamner la société Vinci immobilier à lui payer les sommes suivantes : 
42.960 € TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir ; 30.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés aux vitrages référencés sous les réserves n°4, 20, 31, 35 et 36 ; 20.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés à la réserve n°39. 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 77 040 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ; 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; 
débouter la société Vinci immobilier résidentiel du surplus de ses demandes ; 
ordonner à la société Vinci immobilier résidentiel la remise en état du bien immobilier concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 sous astreinte de 200 € par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais d’expertise.
*

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025 aux termes desquelles la société Vinci immobilier résidentiel (ci-après la société VIR) sollicite de voir : 

in limine litis prononcer la nullité du rapport de l’expert judiciaire ;
à titre principal, débouter la société Ernis patrimoine de l’intégralité de ses demandes ;
condamner la société Ernis patrimoine au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction faite au profit de maître Nathalie Peyron.
* 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. 

La clôture a été ordonnée le 28 mars 2025.

Par note en délibéré du 12 mars 2026, le tribunal a soulevé d’office la requalification de la demande d’indemnisation de 22 804 € formée par la société Ernis patrimoine correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 au titre du retard de livraison en une demande d’indemnisation de la perte de chance subie de percevoir des revenus locatifs. Les parties ont été informées qu’elles disposaient d’un délai jusqu’au 20 mars inclus pour formuler toutes observations sur ce point.

La société VIR expose par note en délibéré du 19 mars 2026 qu’aucune perte de chance ne peut être retenue dès lors que le demandeur ne fait pas la démonstration d’une probabilité réelle et sérieuse de perception de revenus locatif en l’absence de toute pièce relative à la mise en location effective ou envisagée et à l’engagement de démarches en ce sens.

La société Ernis patrimoine par note en délibéré du 19 mars 2026 indique ne pas s’opposer à la requalification relevée par le tribunal et souligne que la société Ernis patrimoine a pour objet social la location en meublé au vu de son extrait Kbis et qu’il ne peut être reproché par la société VIR de ne pas avoir mis en location un bien non encore livré et sans date prévisible.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

La société VIR expose au soutien de sa demande de nullité que :

- l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire et d’impartialité en ce qu’il a négligé ses arguments et a semblé faire des constats à charge sans prendre en compte ses observations techniques et arguments ;

- l’expert judiciaire a violé les termes de sa mission dès lors qu’il n’a procédé à aucune investigation concernant les causes et origines des désordres, n’a apporté aucune précision sur la nature exacte des désordres et omis de se prononcer sur les imputabilités.

En réponse la société Ernis patrimoine fait valoir en substance que la société Vinci immobilier résidentiel a déjà saisi le juge du contrôle des expertises d’une demande de remplacement de l’expert au motif du non-respect du contradictoire et d’un manque d’impartialité qui a été rejetée.

*

Les irrégularités concernant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du Code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédures.

L’article 114 du Code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. 

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d’une formalité substantielle ou d'ordre public. Par exception il est constant que la violation du principe de la contradiction ne nécessite pas la démonstration de la preuve d’un grief.

Aux termes de l’article 237 du Code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Il est soumis au principe du contradictoire. Dans ce cadre, l'expert convoque toutes les parties aux opérations d'expertise, s’assure que les pièces qui lui ont été remises par une partie ont été portées à la connaissance de l'autre partie, enfin prend en considération les dires des parties et fixer un délai pour permettre aux parties de formuler leurs observations.

Au cas présent la société VIR reproche principalement à l’expert, d’une part, une violation du principe du contradictoire et d’impartialité, d’autre part, la non réalisation de ses missions.

S’agissant du principe du contradictoire et d’impartialité, force est de constater que ce reproche est fondé uniquement sur des affirmations et n’est nullement étayé. Or il ressort de l’analyse du rapport d’expertise judiciaire que l’expert judiciaire a organisé trois réunions d’expertise auxquelles il a convoqué l’ensemble des parties, qu’il a joint à son rapport l’ensemble des dires et pièces adressées par toutes les parties et qu’il y a répondu dans son rapport et dans la partie relative aux derniers dires récapitulatifs. Il résulte du rapport que l’expert a donné son avis et que le simple fait que cet avis ne soit pas concordant avec celui de la société VIR ne peut suffire à établir une violation tant du principe de la contradiction que d’impartialité.

S’agissant de l’absence de réponse à l’intégralité des chefs de mission, au vu du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que l’expert a examiné les différents désordres, donné son avis sur leur cause et origine en indiquant à chaque fois s’il s’agissait de malfaçons ou de non-façons, la nature et le coût des travaux réparatoires. Force est de constater qu’il ne peut être reproché à l’expert de ne pas avoir donné un avis plus approfondi sur les imputabilités des désordres alors qu’aucune des entreprises ( à l’exception de la société PSR qui aurait été en charge des travaux de carrelage, mise dans la cause à compter du 21 juin 2022) n’a été assignée par le maître d’ouvrage malgré les demandes faites en ce sens par l’expert judiciaire. Enfin l’absence de réponse à un chef de mission n’est en tous les cas pas sanctionnée par la nullité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par la société VIR.

II- Sur les demandes formées par la société Ernis patrimoine

II.A. Sur la demande d’indemnisation en raison d’un retard de livraison

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi pour le retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020.

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse expose que : 

- alors que l’acte authentique prévoyait un délai de livraison au plus tard le 30 septembre 2019, son lot lui a été livré le 16 juillet 2020 ;

- la société venderesse n’a justifié d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison faute pour elle d’avoir été en mesure de produire un certificat établi par le maître d’oeuvre en charge de la direction des travaux et doit dès lors voir sa responsabilité contractuelle engagée au titre du non-respect du délai de livraison convenu ;

- compte tenu de ce retard elle a subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur cette période (30 septembre 2019 au 16 juillet 2020) calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR expose justifier des quatre causes légitimes de suspension du délai permettant de proroger le délai de 202 jours ouvrés soit :

- la survenance d’intempéries pour un total de 76 jours ouvrés, justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et les relevés météorologiques concernant le chantier ;

- la défaillance de plusieurs entreprises pour un total de 60 jours ouvrés justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et l’envoi des mises en demeure aux entreprises ;

- la grève des transports de décembre 2019 pour un total de 9 jours selon attestation du maître d’oeuvre ;

- la force majeure due à la crise sanitaire pour un total de 57 jours ouvrés selon attestation du maître d’oeuvre

de sorte qu’elle estime que la société Ernis patrimoine n’est pas fondée à solliciter une quelconque indemnisation.

*

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Le délai de livraison doit être indiqué dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement selon l’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation. L’obligation de délivrer dans le délai convenu est une obligation de résultat pesant sur le vendeur. Toutefois les parties peuvent prévoir des causes légitimes de suspension dudit délai. Il incombe dès lors au vendeur lorsque ce délai n’a pas été respecté de démontrer l’existence d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension.

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, il est stipulé : 

« 11. DELAI D’ACHEVEMENT (en page 13)

Le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à livrer au plus tard le […] 30 septembre 2019, sous réserve des dispositions stipulées au paragraphe « délai d’achèvement » en deuxième partie de la présente vente ». 
 
En page 56, selon l’article 30.1 « Obligations du vendeur, « D) DELAI D’ACHEVEMENT ET DE LIVRAISON » il est prévu que : 
 
« Le délai d’achèvement, fixé en première partie du présent acte, est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai. 
 
Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes de légitimes de suspension dudit délai, notamment : 
 
• Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou sous-traitants ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), 
 
• Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

• Le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants, 
 
• La défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant), 
 
• La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires, 
 
• Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, 
 
• La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie, 
 
• La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, 
 
• Les troubles résultant de l’hostilité, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie, inondations, 
 
• Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc…) et/ou l’aménageur de la ZAC, 
 
• Les difficultés d’approvisionnement, 

[...] 

• et généralement, tous cas de force majeure.

[…] 

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoquées, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité »

Il est établi en l’espèce que la livraison a eu lieu le 16 juillet 2020 au lieu du 30 septembre 2019 soit avec 9 mois et 16 jours (290 jours) de retard.

A. Sur l’examen des causes de suspension légitimes du délai de livraison

Sur la cause relative aux intempéries

La société VIR se prévaut d’une suspension de 76 jours à ce titre. Au soutien de sa demande, elle produit deux attestations de la société Cicad, représentée par M. [H], en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution faisant état d’une incidence sur les travaux occasionnés par les intempéries :
- le 13 mars 2018 de 29,27 jours,
- le 5 septembre 2019 de 19,90 jours,
- le 7 février 2020 de 16,37 jours.

Il y a lieu de constater que ces attestations sont accompagnées de relevés météorologiques concernant respectivement les périodes de juillet 2017 à février 2018, de janvier 2019 à juin 2019 et de juillet 2019 à fin décembre 2019, publiés par la Fédération Française du Bâtiment sur la base des fiches de la station météorologique la plus proche du lieu de situation de l’immeuble à savoir Paris - Montsouris. Il s’ensuit que ces justificatifs sont conformes aux modalités de preuve de la cause légitime de suspension prévues par les parties et qu’ils permettent de justifier d’un décalage du délai de livraison de 65,54 jours. En revanche il n’est pas produit d’attestation et de relevés météorologiques pour la période supplémentaire alléguée de 10,46 jours. Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause d’intempéries de 65,54 jours.

Si la société Ernis patrimoine soutient ne pas avoir été informée du décalage du délai de livraison faute pour la venderesse de justifier de l’envoi uniquement de lettres simples et non de courriers recommandés, il y a lieu de constater que la notification de la cause de suspension à l’acquéreur, si elle relève de l’obligation d’information du vendeur et peut en elle-même conduire à une mise en jeu de sa responsabilité dans ce cadre, n’a pas été érigée par les parties en une condition de validité des causes légitime de suspension, et est donc sans effet à ce titre.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises

La société VIR se prévaut d’une suspension de 60 jours ouvrés à ce titre.

Aux termes de l’acte de vente la preuve de cette cause de suspension suppose :
- la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant,
- un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux.

Au cas présent il a été produit les éléments suivants : 

la copie d’un courrier du 14 août 2019 adressé par la société CICAD à la société PSR reprochant un retard de 8 semaines à la société en charge des travaux de carrelage et peinture des bâtiments A et B et mettant en demeure l’entreprise de présenter sous 72h son plan d’action pour rattraper le retard ;la copie d’un courrier en date du 13 mai 2019 adressé par la société CICAD à la société ATS indiquant faire suite à sa mise en demeure du 29 mars 2019 sollicitant la mise hors d’air des bâtiments A et B, et déplorant un retard de 30 jours à ce titre avec l’application de retenues ;la copie d’un courrier en date du 5 juin 2018 par la société CICAD à la société Legendre en charge des travaux de gros œuvre déplorant un retard de 68 jours et informant l’entreprise qu’elle allait appliquer des retenues provisoires au titre de ce retard ;la copie d’un courrier en date du 16 octobre 2018 adressé par la société CICAD à la société Legendre la mettant en demeure de réaliser certaines prestations pour le 26/10/18 au plus tard,la copie d’un courrier en date du 13 juin 2019 adressé par la société CICAD à la société Schindler déplorant un retard dans le démarrage de ses travaux.
Force est de constater que ces seuls documents ne suffisent à justifier de l’existence d’une cause de suspension légitime du délai de livraison et du report du délai allégué de 60 jours en l’absence de certificat du maître d’oeuvre ayant la direction des travaux tel que prévu par les dispositions contractuelles permettant de justifier de l’incidence des retards ponctuels des entreprises sur le chantier. En effet le seul envoi d’une mise en demeure ne suffit pas à démontrer l’existence d’un retard sur le planning global et la livraison des lots alors que le maître d’oeuvre est le mieux à même pour pouvoir évaluer et calculer l’incidence concrète des défaillances des entreprises sur le planning du chantier.

Il convient dès lors de constater que la société VIR ne justifie d’aucune cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la grève 

La société VIR se prévaut d’une suspension de 9 jours liée à la grève des transports ayant eu lieu en décembre 2019. Elle produit à ce titre une attestation du 7 février 2020 établie par la société CICAD faisant état d’un retard d’avancement des travaux de 9 jours en raison de la période de grève des transports indiquant à ce titre avoir recensé une baisse d’activité significative estimée à 50 % de la masse ouvrière.

Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause de grève de 9 jours.

Sur la cause légitime de suspension liée à un cas de force majeure

La société VIR se prévaut d’une suspension de 57 jours liée à la pandémie de Covid-19. Elle produit à ce titre un certificat établi par le maître d’oeuvre indiquant un arrêt des travaux sur le chantier entre le 17 mars et le 4 mai 2020 et la reprise progressive du chantier en effectif réduit jusqu’à la réception du chantier le 16 juillet 2020.

Si l’acte de vente subordonne la preuve de cette cause à un certificat établi par le maître d’oeuvre, il incombe également au vendeur de démontrer que cette cause réunit les conditions de la force majeure.

En vertu de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En application de ces dispositions il appartient dès lors au vendeur de démontrer la réunion des trois conditions caractérisant un cas de force majeure, soit la condition liée à l'imprévisibilité, à l’extériorité et à l'irrésistibilité de l'événement. 

Si le caractère d’imprévisibilité et d’extériorité de la pandémie de Covid 19 est évidente, en revanche il convient au vendeur de démontrer que la condition d'irrésistibilité est remplie, c’est-à-dire, qu’elle ne pouvait être évitée par la mise en place des mesures appropriées. Or la force majeure ne peut être caractérisée si l'exécution est seulement rendue difficile ou onéreuse.

Il convient de relever que le décret du 16 mars 2020 puis du 23 mars 2020 a prohibé les déplacements de personnes et imposé le respect des mesures de prévention de la propagation du virus. L’article 1er dudit décrit prévoyait « Afin de prévenir la propagation du virus Covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes :

1° Trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés. [...] ». Il ressort ainsi que la principale exception au principe d'interdiction des déplacements concernait les trajets liés à l'exercice de l'activité professionnelle lorsque le télétravail n'est pas envisageable et que les déplacements professionnels étaient insusceptibles d'être différés incluant dès lors le cas des chantiers de construction. 

Il est établi que les mesures de restriction des déplacements ont été prorogées jusqu’au 11 mai inclus. Suite à l’arrêt de nombreux chantiers consécutif au premier décret édictant le confinement, il ressort que des circulaires interministérielles ont été prises à partir d’avril et mai 2020 afin de permettre la reprise des chantiers de même que des guides ont été établis par le secteur du bâtiment pour pouvoir aider à la reprise des chantiers dans le respect des gestes barrières et des conditions sanitaires imposées.

Il résulte des courriers annexés au certificat du maître d’oeuvre du 4 décembre 2020 que la société CICAD a ainsi rappelé aux entreprises du chantier que « dans le cadre des mesures de restriction de circulation prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation du virus19 la circulaire du ministre de l’intérieur ayant pour objet de préciser les modalités d’application de ces mesures rappelle que les personnes qui ont une activité à l’extérieur notamment sur les chantiers du bâtiment et des travaux publics doivent la poursuivre ».

Toutefois à la lecture des courriers adressés par le maître d’oeuvre, il convient de relever que celui-ci a constaté que l’ensemble des entreprises du chantier avait quitté le chantier et qu’il a été contraint de constater l’arrêt des travaux jusqu’au 4 mai 2020 date de reprise du chantier.

Or dès lors qu’il est établi que le chantier était en phase de finalisation de sorte que beaucoup de travaux portaient sur le second œuvre en intérieur et non en extérieur, que les conditions de sécurité sanitaires des ouvriers n’étaient nullement garanties dans le cadre du premier confinement avant l’établissement des premières circulaires et des guides du secteur du bâtiment, il s’ensuit qu’il est suffisamment démontré que la condition liée à l’irrésistibilité de la force majeure est réunie en l’espèce pour la période allant du 17 mars au 4 mai représentant 48 jours d’arrêt de chantier.

S’il est également invoqué la période postérieure soit du 4 mai au 16 juillet 2020 comme étant une période pendant laquelle les travaux n’ont pu avoir lieu qu’avec un effectif réduit compte tenu de la mise en place des conditions de sécurité sanitaire, il n’en demeure pas moins que le maître d’oeuvre dans son attestation ne comptabilise pas le nombre de jours de retard ouvrés que cela a engendré sur le chantier. 

Il convient dès lors de constater qu’il est en conséquence justifié uniquement de 48 jours de retard.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de dire que la société VIR démontre l’existence de causes légitimes de suspension justifiant la prorogation du délai de livraison égale à 122,54 jours (65,54 + 9 + 48) qu’il convient d’arrondir à 123 jours.

Dès lors il ressort que la société VIR n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 167 jours (290 – 123).

B- Sur l’évaluation du préjudice

La société Ernis patrimoine expose avoir subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR indique que cette évaluation repose uniquement sur une attestation de la valeur locative de l’appartement établie par un agent immobilier calculée en outre sur une période ne correspondant pas à la période de retard.

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L’article 1231-2 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 du Code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. 

L’article 1231-4 du Code civil dispose que les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. 

Le dommage réparable s’entend dès lors du dommage personnel, direct et certain.

Il est toutefois constant que la perte de chance se définissant comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable est également réparable.

Dans ce cas la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce il ressort que la société Ernis patrimoine qui justifie être une société dont l’objet social porte au vu de son extrait K bis notamment sur la location de meublés sollicite la réparation intégrale de son dommage en se fondant sur 2 attestations immobilières ayant évalué à la somme de 1980 et 2230€, pour l’une, et 2187 €, pour l’autre, le montant mensuel de la location de l’appartement litigieux en bail meublé, que ce faisant elle estime son préjudice comme certain et ayant couru entre le 1er octobre 2019 et le 16 juillet 2020. Or force est de constater que la société Ernis patrimoine, qui ne justifie pas d’un contrat de bail déjà signé en vue de la location dès le mois d’octobre dudit appartement, ne démontre nullement que son bien aurait été nécessairement et intégralement loué sur cette période. 

Par ailleurs il a été précédemment jugé que la société venderesse justifiait de la prolongation du délai de livraison de 123 jours de sorte que la période de retard sur laquelle doit être apprécié le préjudice subi au titre de la perte des revenus locatifs de la société Ernis patrimoine ne peut excéder une durée de 167 jours.

Au vu de ces éléments il convient de constater que s’il n’est pas démontré que la société Ernis patrimoine a subi un préjudice correspondant à la perte totale de revenus locatifs de 2100 € par mois pendant toute la période concernée qui équivaudrait à 11 690€ (2100/30 x 167 jours), il convient néanmoins de constater que celle-ci n’a pas été en mesure de pouvoir mettre en location ledit bien et avoir la chance de pouvoir percevoir des revenus locatifs pendant cette période. Or dans la mesure où il convient de prendre en compte le temps de commercialisation du bien, le temps d’aménagement du bien pour sa mise en location en meublé, le taux de vacance d’un meublé à Paris et la période de confinement qui a nécessairement freiné le marché des mises en location entre le mois de mars et mai 2020, il y a lieu d’évaluer la perte de chance à 60 %. Il s’ensuit qu’il convient d’évaluer le préjudice subi à la somme de 7014 €.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, date de la fixation de la créance judiciaire.

III. Sur la demande de condamnation au titre des réserves

A. Sur la demande de condamnation au titre de la reprise des réserves

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société Vinci immobilier à lui payer la somme de 42.960€ TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir comprenant la reprise de 23 réserves.

Au soutien de sa demande, elle expose que la société VIR, en refusant de lever les réserves dénoncées à la livraison et dans le mois, a manqué à son obligation de garantie de parfait achèvement du bien livré au visa des articles 1603 et 1642-1 du Code civil et lui a causé un préjudice.

La société VIR soutient que les demandes formées par la demanderesse sont confuses et mal fondées juridiquement. Elle fait valoir que les défauts allégués par la demanderesse sont des défauts de finition relevant de la tolérance admissible et d’une gravité insuffisante pour justifier une indemnisation.

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L’article 1642-1 du Code civil énonce que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il est constant qu’est apparent le désordre qui peut être raisonnablement décelé par un acquéreur normalement diligent procédant à des vérifications élémentaires

Force est de constater qu’en application de l’article 12 du Code de procédure civile si la société demanderesse cite confusément tant la garantie des vices apparents et la garantie de parfait achèvement pour soutenir que le vendeur est tenu de réparer les vices apparents dénoncés au plus tard 1 mois après la livraison, seule la garantie des défauts et vices apparents ne pèse sur le vendeur en application de l’article 1642-1, et ne sera ici analysée dès lors que l’article 1792-6 ne concerne que l’entrepreneur et non le vendeur.

Il ressort des conclusions de la demanderesse que la somme de 35 800 € HT (42.960€ TTC) sollicitée comprend les sommes suivantes: 
2.100 € HT au titre de la réserve n°2 (reprise des raccords plinthe et nettoyage traces de peinture sur le parquet) n° 3 et n°7 (reprise peinture et joint silicone sur la traverse de menuiserie) ;2.000 € H.T au titre de la réserve n°5 (reprise des joints des carreaux), n°21 et n°23 (reprise débords de joint et de peinture sur le raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur dans la cuisine) 2.000 € H.T au titre de la réserve n°8 (reprise raccords entre tablettes et murs) et n°12 1.200 € H.T au titre de la réserve n°9 (reprise bas des placards) et n°30 (débords de joints et peinture)15.000 € H.T au titre de la réserve n°13 (reprise pose faïence), n°24, 31 et 34 ( joint de finition)7.500 € H.T au titre de la réserve n°16 (reprise défaut sur le parquet)800 € HT au titre de la réserve n°17 (reprise peinture en bas du poteau de la suite parentale et dans la chambre 2 sur les côtés)2200 € HT au titre de la réserve n°19 (reprise peinture sur les 3 portes au fond et porte de galandage de la salle d’eau de la chambre parentale)500 € H.T, au titre de la réserve n°26 (reprise joints autour de l’encadrement des portes et baguettes métalliques des angles des salles d’eau) 800 € H.T, au titre de la réserve n°27 (reprise peinture dans la chambre 1)150 € HT au titre de la réserve n°34 (joint de finition)soit un total de 34 250 € (il est relevé que le détail des sommes ne correspond pas à la somme totale sollicitée) Il s’ensuit qu’il convient d’analyser uniquement la somme de 34.250€ en l’absence d’explication sur la somme manquante de 1550 € HT.
S’agissant de la « Réserve n°2 » : 

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « reprise plinthes au pourtour de l’espace de vie avec raccord plinthe à revoir et au pourtour de toutes les pièces du logement ». 

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les morceaux de plinthes sont grossiers dans toutes les pièces et que dans le couloir le joint en partie haute est de couleur beige au lieu de blanc comme toute la peinture et notant enfin la présence de traces de peintures sur le parquet.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2050 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Dans la mesure où l’expert a constaté la matérialité de cette malfaçon et où celle-ci a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2050 € HT.

S’agissant de la « réserve n°5 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « Eclat carrelage face PF et manque joint carrelage face porte à galandage »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été entièrement levée dès lors que s’il a constaté que certains carreaux avaient été changés, il a relevé que les joints étaient moins larges sur le côté droit devant la porte et qu’au niveau du seuil avec le séjour il y avait un joint noir un peu court et très écarté du parquet du séjour.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 500 € HT conformément au devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022. 

La société VIR oppose que les observations de l’expert ne correspondent pas à la réserve initialement formulée par l’acquéreur et qu’en tout état de cause les éléments constatés par l’expert relèvent des tolérances admises dans le secteur de la construction.

Force est de constater en l’espèce que la réserve a été reconnue par le vendeur qui s’est engagée à la réparer, que l’expert a relevé qu’une intervention avait été effectuée mais n’avait pas été satisfaisante de sorte que si la réserve formée initialement n’a pas pu être constatée telle quelle en raison d’une intervention postérieure aux fins de reprise, il n’en demeure pas moins que l’expert a pu constater que cette reprise n’était pas satisfaisante et que manifestement elle n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art. Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 500 € HT.

S’agissant de la « réserve n°7 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 7. finition au-dessus PF [porte-fenêtre] séjour avec champlat »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée en ce qu’il a pu observer la présence d’un mauvais raccord en haut à droite et que la peinture et un joint silicone débordaient sur la traverse de la menuiserie.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, où les désordres décrits par l’expert correspondent à la réserve formée par l’acquéreur s’agissant d’un défaut de finition, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT.

S’agissant de la réserve n°8

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 8 : reprise tablette seuil PF CH1 pour éclats et tâches sur toutes les tablettes seuil de fenêtre dans toutes les pièces ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les tablettes et les murs sont grossiers avec des débordements de joints, que les découpes des tablettes des chambres n’ont pas été ajustées et que de la pâte à bois de couleur plus foncée a été appliquée pour combler les interstices.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1150 € HT.

S’agissant de la réserve n°9

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 9. reprise intérieur placard en peinture CH3 et CH2 avec seuil de placard + reprise tête de cloison CH2 »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que les reprises effectuées en bas des placards des chambres 2 et 3 sont très grossières avec des tâches sur les parties verticales et considère que la réserve n’a pas été levée.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1000 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même le vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1000€ HT.

S’agissant de la réserve n°13

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : «13 faïence non posée dans les règles de l’art au pourtour de la SDE et au pourtour des WC + désafleur sur 3 carrelages dans la SDE & idem dans la SDE suite parentale et TV GT compteur EC à reprendre »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Il ressort qu’ultérieurement par courrier du 14 août 2020, soit dans le délai d’1 mois de la livraison, la société Ernis patrimoine a dénoncé :
- des défauts de planéité des dalles du sol et mur du WC
- d’importantes irrégularités du joint appliqué aux contours des pans carrelés.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée. Il a constaté que la faïence n’avait pas été posée conformément à la norme DTU 52.2 P1-1-1 en raison d’un léger désaffleurement dépassant 2 mm de tolérance allant jusqu’à 4 mm sur les murs et les sols, que les joints au sol ne sont pas bien garnis, qu’autour des bâtis des portes le joint est décalé et que le joint autour de la trappe de visite d’une salle d’eau est à reprendre. Il a relevé que les défauts de pose du carrelage sont plus importants dans le WC que dans les deux salles d’eau.

L’expert estime qu’il peut être remédié aux désordres sans avoir à procéder à une réfection totale des deux salles d’eau et du WC dès lors que les désordres sont minimes. L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2500 € HT à dire d’expert. La société demanderesse sollicite pour sa part la reprise intégrale des salles de bains pour une somme de 15 000 € HT.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison puis dans le mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur. Toutefois dans la mesure où l’expert a relevé que les défauts de pose sont plus importants dans le WC que les salles d’eau et que ceux-ci ne nécessitent pas une reprise totale de la faïence mais une simple reprise des quelques carreaux désaffleurant, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des défauts à la somme de 2500 € HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2500€ HT.


S’agissant de la réserve n°16

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 16 impacts sur parquet selon scotchs dans suite parentale et espace de vie ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant en effet des impacts sur le parquet du salon et dans la suite parentale.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2000 € HT à dire d’expert estimant que la dépose et le remplacement du parquet sur la totalité de l’appartement étaient excessifs alors que les désordres sont localisés sur quelques lattes de parquet dans le salon et la chambre parentale, que ces impacts ne sont pas importants et peuvent être traités soit par un ponçage soit par un traitement avec des pâtes à bois spécifiques et une vitrification de l’ensemble pour avoir une unité d’ensemble.

La société VIR reproche à l’expert une appréciation uniquement subjective et non fondée sur des éléments techniques. Elle expose par ailleurs que la réserve relève des tolérances admises.

Dès lors que les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien ce vice ne serait qu’esthétique. Enfin dès lors que la réparation intégrale du désordre ne nécessite pas la reprise complète du parquet, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des désordres à la somme de 2000 €HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2000€ HT.


S’agissant de la réserve n°23 

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la cuisine : « le joint d’étanchéité apposé au contour de cette porte-fenêtre présente en outre d’importantes irrégularités et des débordements».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant d’importantes irrégularités du raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur et des débords de joint et peinture sur le cadre de la menuiserie.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

S’agissant de la réserve n°26

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans le WC et les salles d’eau: « Dans les encadrements des portes de ces pièces, les baguettes d’angle métalliques sont elles-mêmes grossièrement posées et jointoyées».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant une pose grossière des joints autour de l’encadrement des portes et des baguettes métalliques des angles des salles d’eau avec des alignements pas très droits et la présence de débords sur les bâtis des portes. 

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique.

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 350 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme technique précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 350€ HT.

Sur la réserve n°27

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la chambre 1 : « le poteau créé devant la baie vitrée est grossièrement recouvert d’un placage bois qui n’a été que partiellement peint ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que la peinture n’a pas été appliquée en bas du poteau de la suite parentale avec des reprises très grossières et des débordements de peinture. 

Dans la mesure où la réserve relative à la peinture dans la chambre 1 a été dénoncée dans le délai d’un mois depuis la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice serait uniquement esthétique. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 1000 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME. Toutefois il convient de constater que la société Ernis patrimoine limite sa demande à ce titre à la somme de 800 € HT conformément au devis de la société Rodrigues comprenant l’enduit et la peinture du pilier de la chambre 1.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 800€ HT.

S’agissant de la réserve n°30

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la chambre 2 : « Le joint au pourtour du bâti de la porte-fenêtre n’a pas été fait correctement, parfois absent parfois débordant».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que d’importantes irrégularités sur le raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur et des débords de joint et peinture sur le cadre de la menuiserie.

Dans la mesure où cette réserve a été dénoncée dans le délai d’un mois depuis la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique. 

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme technique précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME. 

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

S’agissant de la réserve n°34 

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la salle de douche : « absence de barre de seuil entre carrelage et parquet ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant l’absence de barre de seuil et la pose en lieu et place d’un joint en caoutchouc noir entre le carrelage de la cuisine et le parquet du séjour alors que la notice descriptive prévoyait la pose de barre de seuils au droit de chaque changement de revêtement.

Dans la mesure où ce défaut de conformité contractuelle a fait l’objet d’une réserve dans le mois suivant la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce défaut de conformité apparent relève de la garantie des défauts apparents à laquelle est tenu le vendeur. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce défaut apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

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En revanche dans la mesure où l’expert n’a pas constaté la persistance des désordres suite à la levée des réserves concernant les réserves n°3, 12, 19 et 31, aucune demande ne peut prospérer concernant ces réserves.

De même il y a lieu de constater que la réserve n°21 fait doublon avec la 5 et que la 17 fait doublon avec la 27.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient dès lors d’évaluer le préjudice subi à la somme totale de 10 950 € HT (2050+500 +150+ 1150+1000+2500+2000+150+350+800+150 +150 ).

B. Sur la demande relative aux vitrages

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à lui payer la somme de 30.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés aux vitrages référencés sous les réserves n°4, 20, 31, 35 et 36.

Au soutien de sa demande, elle expose que si des vitrages ont été remplacés par le vendeur il n’en demeure pas moins que les vitrages présentent encore des défauts, se caractérisant par la présence de mouchetis, d’éclats, impacts et rayures.

La société VIR soutient que les défauts affectant les vitrages sont tellement minimes qu’ils ne sont pas perceptibles sur les photos prises par l’expert, que l’absence de défaut visible démontre l’absence de préjudice.

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Il ressort du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 4. Eclat vitrage vantail fixe gauche PF séjour + mouchetis en partie basse vitrage fixe suite parentale en extérieur ».

Aux termes du courrier du 14 août 2020, la société Ernis patrimoine a dénoncé les 4 autres réserves suivantes : 
- (réserve 20) « salon/séjour : sur l’ouvrant droit de la porte-fenêtre, une surface rayée de 1 cm² environ de forme carrée est visible sous la poignée, sur la face intérieure et à l’extérieur du double vitrage »
- (réserve 31) « chambre 2 : à l’extérieur de cette porte-fenêtre, de très fines dégradations typiques de celles résultant de l’utilisation d’une disqueuse sont visibles à l’angle supérieur gauche du vitrage »
- (réserve 35 et 36) « chambre parentale : deux impacts sont visibles sur la partie fixe de la vitre.
Une rayure horizontale de 10 cm environ est visible sur la face intérieure du vitrage».

Toutefois force est de constater qu’il est produit aux débats un quitus de levée de réserve établi le 9 août 2021 par la société ATS ayant pour mission la désincrustation sur tous les vitrages d’inclusions métalliques, faisant état de la réalisation de vitrogommage sur 2 vitrages, du traitement chimique de 12 vitrages, enfin de l’absence d’inclusion constatée à l’exception d’un éclat dans une chambre du fond (n°3). Il ressort que ce quitus a été signé par la gérante de la société Ernis patrimoine, Mme [A] [E]. Il s’ensuit dans ces conditions que la société demanderesse ne peut se prévaloir d’une indemnisation au titre des réserves levées à l’exception de la chambre n°3. 

Force est de constater qu’aucun examen des vitrages de la chambre n°3 n’a été effectué en cours d’expertise. En tout état de cause il ressort que l’expert judiciaire a relevé que les impacts étaient difficilement perceptibles sur photo démontrant leur caractère minime. En conséquence il y a lieu de constater que la société Ernis patrimoine ne démontre nullement subir une moins-value sur la valeur de l’appartement en raison de ces défauts minimes et doit à ce titre être déboutée de sa demande.

C. Sur la demande relative à la réserve n°39

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à remplacer les 8 dalles dégradées ainsi que celle de couleur différente ou à défaut lui payer la somme de 20.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement.

La société VIR soutient que cette demande ne peut prospérer dès lors que l’expert judiciaire n’a ni identifié précisément les dalles concernées ni établi que les défauts étaient présents à la livraison ni exclu que celles-ci ne résultaient pas de l’utilisation de la terrasse. Enfin elle soutient que s’agissant de parties communes, la société demanderesse n’a pas qualité à agir pour solliciter leur reprise dès lors que cette demande ne peut être formée que par le syndicat des copropriétaires.

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S’agissant du défaut de qualité à agir au titre de la réserve n°39

Force est de constater, d’une part, que cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état seul compétent pour statuer à cette fin conformément à l’article 789 du Code de procédure civile, d’autre part, et en tout état de cause que la société VIR ne produit aucun élément permettant d’étayer son affirmation selon laquelle les dalles en plots de la terrasse feraient partie des parties communes en l’absence de production du règlement de copropriété, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Ernis patrimoine.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 il est mentionné au titre des réserves « éclats sur DSP (dalles sur plot) qui seront quantifiables après la pose définitive des bardages manquants ». Aux termes du courrier du 14 août 2020, il ressort que la société Ernis patrimoine a dénoncé la réserve suivante « balcon : plusieurs dalles de béton ont été abîmées et doivent être remplacées ». Force est de constater que l’acquéreur n’a nullement détaillé les dalles concernées. Dans son rapport d’expertise, l’expert indique avoir constaté lors de la réunion d’expertise sur site, ayant eu lieu en novembre 2021, la présence de 8 dalles sur plot présentant des éclats et une de couleur différente.

Au vu des photos figurant dans le rapport, il ressort que les désordres ne sont pas perceptibles, que la dalle de couleur différente n’a été dénoncée ni à la livraison ni dans le courrier du 14 août 2020. Enfin il y a lieu de constater que la société Ernis patrimoine ne démontre nullement subir une moins-value sur la valeur de l’appartement en raison de ces défauts minimes de sorte qu’elle doit en conséquence être déboutée de sa demande.

D. Sur la demande de réparation en nature concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 

La société Ernis patrimoine sollicite de voir ordonner à la société Vinci immobilier résidentiel la remise en état du bien immobilier concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 sous astreinte de 200 € par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, elle expose justifier de la matérialité des réserves n° 10, 25 et 41 correspondant à la présence de :
- rayures sur les poignées et platines des portes-fenêtres des chambres 2,3 et de la cuisine ;
- la présence d’un joint mal appliqué et débordant sur le carrelage
- la présence de points noirs comme des brûlures sur le bois sur deux lattes de parquet de la chambre parentale.

Elle indique que la venderesse est tenue de réparer les vices apparents dénoncés dans le délai d’un mois de la livraison en procédant à leur réparation.

La société VIR conteste la matérialité des désordres estimant que ne peuvent être qualifiés de malfaçons des imperfections superficielles purement esthétiques ne compromettant ni la fonctionnalité ni la durabilité des équipements.

*

Sur la matérialité des vices dénoncés

S’agissant de la réserve n°10, il ressort du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 que la société Ernis patrimoine a formé la réserve suivante : « platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer » .

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté la présence de rayures sur les poignées et platines des portes-fenêtres des chambres 2 et 3 et de la cuisine mais ne les a pas constatées dans la chambre parentale suite au changement des poignées. 

Au vu de ces éléments, il convient de constater que la réserve n°10 a été en partie levée concernant la chambre parentale et la chambre 1 mais qu’elle persiste pour la chambre 3 et la cuisine.

Dans la mesure où cette réserve a été dénoncée à la livraison par l’acquéreur, où le simple fait qu’il s’agit d’un défaut uniquement esthétique n’exonère par le vendeur de ses obligations, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient en conséquence de condamner la société VIR à procéder à la réparation de cette réserve c’est-à-dire au remplacement des poignées et platines des portes-fenêtres de la chambre 3 et de la cuisine. Compte tenu de l’absence d’exécution de ses obligations à la suite de l’établissement du procès de livraison, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera détaillée dans le dispositif.

S’agissant de la réserve n°25

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans le WC et les salles d’eau: « Le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que le joint a été mal appliqué et déborde sur le carrelage.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur nonobstant son caractère minime ou esthétique.

Il convient en conséquence de condamner la société VIR à procéder à la réparation de cette réserve c’est-à-dire à la reprise du joint appliqué aux contours des pans carrelés. Compte tenu de l’absence d’exécution de ses obligations à la suite de l’établissement du procès de livraison il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera détaillée dans le dispositif.

S’agissant de la réserve n°41

Dans la mesure où cette réserve fait doublon avec la réserve n°16 ayant déjà fait l’objet d’une condamnation du vendeur à ce titre, il convient de débouter la société Ernis patrimoine de sa demande ainsi formée.


E. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance
 
La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 77 040 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi depuis la livraison avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020.

Au soutien de sa demande, elle expose que tant que la société venderesse a refusé de prendre en compte les vices et défauts apparents dénoncés dans les délais, en méconnaissance de ses obligations, elle n’a pas été en mesure de pouvoir louer son bien à compter du mois de septembre 2020 jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise.

La société VIR oppose que la société demanderesse ne démontre pas que le logement n’est nullement habitable, que les réserves sont purement esthétiques et ne font pas obstacle à sa mise en location, qu’enfin l’absence de mise en location résulte du seul choix de la société demanderesse.

*

Il ressort que les réserves retenues auxquelles le vendeur a été condamné au titre de sa garantie des vices et défauts apparents, correspondent à des désordres principalement de finition. Il n’est ainsi nullement démontré que le logement n’était pas habitable ou ne pouvait être mis en location. La société demanderesse fait valoir l’impossibilité de le mettre en location en raison des opérations d’expertise judiciaire et du refus du vendeur de garantir en cas d’emménagement. 

Force est de constater que ces éléments sont insuffisants à démontrer cette impossibilité dès lors que l’acquéreur justifie de l’existence de réserves formées à la livraison et dans le mois et peut en outre figer l’état de l’appartement avant toute mise en location par l’établissement d’un constat de commissaire de justice. Il s’ensuit que l’acquéreur ne saurait prétexter de l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour se prévaloir d’un préjudice de jouissance sans lien avec les désordres. Il convient en conséquence de débouter la société demanderesse de sa demande formée à ce titre.

F. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

La société Ernis patrimoine sollicite la condamnation de la société VIR au paiement de la somme de 30 000 € en réparation du préjudice moral qu’elle indique avoir subi en raison des relances qui ont dû être adressées au promoteur, de l’incertitude de la date de mise en location du bien acquis en VEFA et des coûts engagés pour les besoins de la procédure en particulier le prix de 2 allers-retours entre Singapour et Paris pour les besoins de l’expertise.

La société VIR fait valoir que la société demanderesse ne démontre pas l’existence du préjudice moral allégué alors qu’il s’agit d’un investisseur financier qui n’occupe pas personnellement les lieux. Elle indique en outre que la société Ernis patrimoine ne justifie pas de la nécessité pour la gérante d’assister en personne aux réunions d’expertise alors qu’elle est à l’étranger et qu’elle a été en mesure d’y assister en visio conférence.

*

Dans la mesure où il ressort que la société VIR n’a pas procédé à l’intégralité de la levée des réserves émises à la livraison malgré ses engagements et a refusé, en violation flagrante de ses obligations, de procéder à la levée des désordres dénoncés postérieurement bien qu’elles aient été relevées dans le mois de la livraison, où la société Ernis patrimoine a multiplié les démarches sans succès pour obtenir la levée de l’intégralité des réserves et où une partie des travaux effectués pour remédier aux réserves n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, il y a lieu de dire que la société VIR a commis une faute et occasionné à ce titre à la société Ernis patrimoine un préjudice moral se caractérisant par les inquiétudes et pertes de temps subies pour gérer la levée des réserves de l’appartement nouvellement acquis. Compte tenu des délais s’étant écoulés depuis la livraison avec réserves et la dénonciation des désordres en août 2020, soit 6 ans, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi à la somme de 6000 €.

S’agissant du coût du vol aller-retour de la gérante, il convient de constater que cette demande relève des frais irrépétibles et sera analysée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens 
et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la société Vinci immobilier résidentiel sera condamnée aux dépens et à payer la société Ernis patrimoine la somme de 8000 € incluant les frais de déplacement de la gérante pour assister à la réunion d’expertise telle que sollicitée par l’expert judiciaire.

Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement.

. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par la société Vinci immobilier résidentiel ;

Sur la demande d’indemnisation en raison d’un retard de livraison

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel démontre l’existence de causes de suspension légitime justifiant la prorogation du délai de livraison de 123 jours ;

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 167 jours ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 7014 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de percevoir des revenus locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de condamnation au titre de la reprise des réserves

S’agissant de la « Réserve n°2 « reprise plinthes au pourtour de l’espace de vie avec raccord plinthe à revoir et au pourtour de toutes les pièces du logement ». 

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2050 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°2 ;

S’agissant de la « Réserve n°5 « Eclat carrelage face PF et manque joint carrelage face porte à galandage »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 500 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°5 ;

S’agissant de la « Réserve n°7 « finition au-dessus PF [porte-fenêtre] séjour avec champlat »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°7 ;

S’agissant de la « Réserve n°8 «reprise tablette seuil PF CH1 pour éclats et tâches sur toutes les tablettes seuil de fenêtre dans toutes les pièces ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°8 ;

S’agissant de la « Réserve n°9 «reprise intérieur placard en peinture CH3 et CH2 avec seuil de placard + reprise tête de cloison CH2 ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1000 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°9 ;

S’agissant de la « Réserve n°13 « faïence non posée dans les règles de l’art au pourtour de la SDE et au pourtour des WC + désafleur sur 3 carrelages dans la SDE & idem dans la SDE suite parentale et TV GT compteur EC à reprendre »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2500 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°13 ;

S’agissant de la « Réserve n°16 « impacts sur parquet selon scotchs dans suite parentale et espace de vie ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2000 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°16 ;

S’agissant de la « Réserve n°20 « le joint d’étanchéité apposé au contour de cette porte-fenêtre présente en outre d’importantes irrégularités et des débordements».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°20 ;

S’agissant de la « Réserve n°26 « Dans les encadrements des portes de ces pièces, les baguettes d’angle métalliques sont elles-mêmes grossièrement posées et jointoyées»

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 350 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°26 ;

S’agissant de la « Réserve n°27 « le poteau créé devant la baie vitrée est grossièrement recouvert d’un placage bois qui n’a été que partiellement peint ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 800 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°27 ;


S’agissant de la « Réserve n°30 chambre 2 : « Le joint au pourtour du bâti de la porte-fenêtre n’a pas été fait correctement, parfois absent parfois débordant».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°30;

S’agissant de la « Réserve n°34 salle de douche : « absence de barre de seuil entre carrelage et parquet ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°34;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de ses demandes d’indemnisation portant sur les réserves n°3,12,17,19,21, 27 et 31 ;

Sur la demande d’indemnisation relative aux vitrages 

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation relative aux vitrages ;

Sur la demande relative à la réserve n°39

DECLARE la société Vinci immobilier résidentiel irrecevable en sa demande de fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de la société Ernis patrimoine devant le tribunal faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état ;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation relative à la réserve n°39 ;

Sur la demande de réparation en nature concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel doit sa garantie au titre des vices et défauts apparents concernant les réserves n°10 ( platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer), réserve n°25 ( dans le WC et salles d’eau : le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ») ;

CONDAMNE en conséquence la société Vinci immobilier résidentiel à procéder à la remise en état des réserves n°10 ( platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer), réserve n°25 (dans le WC et salles d’eau : le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ») dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE à l’issue de ce délai, en cas de non-respect de l’injonction, la société Vinci immobilier résidentiel à payer une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 1 mois ;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande de réparation en nature concernant la réserve n°41 ;

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation ;

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 6000 € en réparation de son préjudice moral ;

Sur les demandes accessoires

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles incluant les frais de déplacement de la gérante de la société Ernis patrimoine pour assister à la réunion d’expertise;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire 



Fait et jugé à Paris le 27 mars 2026

Le Greffier Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions exécutoires
délivrées le:
Copies certifiées conformes
délivrées le:


■

6ème chambre 2ème section


N° RG 21/11395 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVEWX

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Juin 2021









JUGEMENT 
rendu le 27 mars 2026 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ERNIS PATRIMOINE
34 avenue du Midi
94100 SAINT MAUR DES FAUSSES

représentée par Maître Marc GOUDARZIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1657


DÉFENDERESSE

Société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL
59 rue Yves Kermen
92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0513







Décision du 27 Mars 2026
6ème chambre 2ème section
 N° RG 21/11395 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVEWX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Marion BORDEAU, Juge
Madame Stéphanie VIAUD, Juge

assistées de Madame Sophie PILATI, greffier, lors de l’audience et de Monsieur Louis BAILLY, greffier, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Stéphanie VIAUD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique 
Contradictoire
En premier ressort
prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
Signé par Madame Nadja GRENARD, présidente de formation et par Monsieur Louis BAILLY greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
 

EXPOSE DU LITIGE

La société Vinci immobilier résidentiel, en sa qualité de maître d’ouvrage a entrepris une opération de construction sur une parcelle située 147 avenue de France à Paris (75013). 

Selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, la société Vinci immobilier a vendu à la société Ernis patrimoine, ayant pour objet social la location de meublés, le lot n°18 correspondant à un appartement de 4 pièces situé au 5ème étage du bâtiment A avec loggia portant le n°A1052 moyennant un prix de 970 000 € TTC. 

La livraison avec réserves est intervenue le 16 juillet 2020. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 août 2020, la société Ernis patrimoine a dénoncé d’autres désordres constatés aux termes d’un constat d’huissier qu’elle a fait établir le 11 août 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 février 2021, la société Ernis patrimoine a mis la société Vinci immobilier résidentiel en demeure de lui payer une indemnité pour le retard de livraison, de lever les réserves dénoncées et lui verser une indemnité pour trouble de jouissance. 

Par assignation du 3 juin 2021, la société Ernis patrimoine a sollicité du président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé une mesure d’expertise judiciaire. 

Selon ordonnance du 13 septembre 2021, le président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire qui a été confiée en définitive à M. [R] [B].

L’expert a déposé son rapport le 31 janvier 2023. 

Engagement de la procédure au fond

Par exploit de commissaire de justice du 9 juin 2021, la société Ernis patrimoine a assigné la société Vinci immobilier résidentiel devant le Tribunal judiciaire de Paris en réparation de ses préjudices.

Prétentions des parties

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 février 2025 aux termes desquelles la société Ernis patrimoine sollicite de voir :

in limine litis rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise de M. [B] soulevée par la société Vinci immobilier résidentiel ;
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ; 
condamner la société Vinci immobilier à lui payer les sommes suivantes : 
42.960 € TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir ; 30.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés aux vitrages référencés sous les réserves n°4, 20, 31, 35 et 36 ; 20.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés à la réserve n°39. 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 77 040 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice pour trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020 ; 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 30.000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ; 
débouter la société Vinci immobilier résidentiel du surplus de ses demandes ; 
ordonner à la société Vinci immobilier résidentiel la remise en état du bien immobilier concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 sous astreinte de 200 € par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais d’expertise.
*

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025 aux termes desquelles la société Vinci immobilier résidentiel (ci-après la société VIR) sollicite de voir : 

in limine litis prononcer la nullité du rapport de l’expert judiciaire ;
à titre principal, débouter la société Ernis patrimoine de l’intégralité de ses demandes ;
condamner la société Ernis patrimoine au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction faite au profit de maître Nathalie Peyron.
* 

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci. 

La clôture a été ordonnée le 28 mars 2025.

Par note en délibéré du 12 mars 2026, le tribunal a soulevé d’office la requalification de la demande d’indemnisation de 22 804 € formée par la société Ernis patrimoine correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 au titre du retard de livraison en une demande d’indemnisation de la perte de chance subie de percevoir des revenus locatifs. Les parties ont été informées qu’elles disposaient d’un délai jusqu’au 20 mars inclus pour formuler toutes observations sur ce point.

La société VIR expose par note en délibéré du 19 mars 2026 qu’aucune perte de chance ne peut être retenue dès lors que le demandeur ne fait pas la démonstration d’une probabilité réelle et sérieuse de perception de revenus locatif en l’absence de toute pièce relative à la mise en location effective ou envisagée et à l’engagement de démarches en ce sens.

La société Ernis patrimoine par note en délibéré du 19 mars 2026 indique ne pas s’opposer à la requalification relevée par le tribunal et souligne que la société Ernis patrimoine a pour objet social la location en meublé au vu de son extrait Kbis et qu’il ne peut être reproché par la société VIR de ne pas avoir mis en location un bien non encore livré et sans date prévisible.


MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

La société VIR expose au soutien de sa demande de nullité que :

- l’expert judiciaire n’a pas respecté le principe du contradictoire et d’impartialité en ce qu’il a négligé ses arguments et a semblé faire des constats à charge sans prendre en compte ses observations techniques et arguments ;

- l’expert judiciaire a violé les termes de sa mission dès lors qu’il n’a procédé à aucune investigation concernant les causes et origines des désordres, n’a apporté aucune précision sur la nature exacte des désordres et omis de se prononcer sur les imputabilités.

En réponse la société Ernis patrimoine fait valoir en substance que la société Vinci immobilier résidentiel a déjà saisi le juge du contrôle des expertises d’une demande de remplacement de l’expert au motif du non-respect du contradictoire et d’un manque d’impartialité qui a été rejetée.

*

Les irrégularités concernant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du Code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédures.

L’article 114 du Code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. 

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d’une formalité substantielle ou d'ordre public. Par exception il est constant que la violation du principe de la contradiction ne nécessite pas la démonstration de la preuve d’un grief.

Aux termes de l’article 237 du Code de procédure civile, le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité. Il est soumis au principe du contradictoire. Dans ce cadre, l'expert convoque toutes les parties aux opérations d'expertise, s’assure que les pièces qui lui ont été remises par une partie ont été portées à la connaissance de l'autre partie, enfin prend en considération les dires des parties et fixer un délai pour permettre aux parties de formuler leurs observations.

Au cas présent la société VIR reproche principalement à l’expert, d’une part, une violation du principe du contradictoire et d’impartialité, d’autre part, la non réalisation de ses missions.

S’agissant du principe du contradictoire et d’impartialité, force est de constater que ce reproche est fondé uniquement sur des affirmations et n’est nullement étayé. Or il ressort de l’analyse du rapport d’expertise judiciaire que l’expert judiciaire a organisé trois réunions d’expertise auxquelles il a convoqué l’ensemble des parties, qu’il a joint à son rapport l’ensemble des dires et pièces adressées par toutes les parties et qu’il y a répondu dans son rapport et dans la partie relative aux derniers dires récapitulatifs. Il résulte du rapport que l’expert a donné son avis et que le simple fait que cet avis ne soit pas concordant avec celui de la société VIR ne peut suffire à établir une violation tant du principe de la contradiction que d’impartialité.

S’agissant de l’absence de réponse à l’intégralité des chefs de mission, au vu du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que l’expert a examiné les différents désordres, donné son avis sur leur cause et origine en indiquant à chaque fois s’il s’agissait de malfaçons ou de non-façons, la nature et le coût des travaux réparatoires. Force est de constater qu’il ne peut être reproché à l’expert de ne pas avoir donné un avis plus approfondi sur les imputabilités des désordres alors qu’aucune des entreprises ( à l’exception de la société PSR qui aurait été en charge des travaux de carrelage, mise dans la cause à compter du 21 juin 2022) n’a été assignée par le maître d’ouvrage malgré les demandes faites en ce sens par l’expert judiciaire. Enfin l’absence de réponse à un chef de mission n’est en tous les cas pas sanctionnée par la nullité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par la société VIR.

II- Sur les demandes formées par la société Ernis patrimoine

II.A. Sur la demande d’indemnisation en raison d’un retard de livraison

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à lui payer la somme de 22.084 € de dommages et intérêts au titre du préjudice subi pour le retard de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020.

A l’appui de ses prétentions, la société demanderesse expose que : 

- alors que l’acte authentique prévoyait un délai de livraison au plus tard le 30 septembre 2019, son lot lui a été livré le 16 juillet 2020 ;

- la société venderesse n’a justifié d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison faute pour elle d’avoir été en mesure de produire un certificat établi par le maître d’oeuvre en charge de la direction des travaux et doit dès lors voir sa responsabilité contractuelle engagée au titre du non-respect du délai de livraison convenu ;

- compte tenu de ce retard elle a subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur cette période (30 septembre 2019 au 16 juillet 2020) calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR expose justifier des quatre causes légitimes de suspension du délai permettant de proroger le délai de 202 jours ouvrés soit :

- la survenance d’intempéries pour un total de 76 jours ouvrés, justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et les relevés météorologiques concernant le chantier ;

- la défaillance de plusieurs entreprises pour un total de 60 jours ouvrés justifiée par une attestation du maître d’oeuvre et l’envoi des mises en demeure aux entreprises ;

- la grève des transports de décembre 2019 pour un total de 9 jours selon attestation du maître d’oeuvre ;

- la force majeure due à la crise sanitaire pour un total de 57 jours ouvrés selon attestation du maître d’oeuvre

de sorte qu’elle estime que la société Ernis patrimoine n’est pas fondée à solliciter une quelconque indemnisation.

*

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Le délai de livraison doit être indiqué dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement selon l’article L261-11 du Code de la construction et de l’habitation. L’obligation de délivrer dans le délai convenu est une obligation de résultat pesant sur le vendeur. Toutefois les parties peuvent prévoir des causes légitimes de suspension dudit délai. Il incombe dès lors au vendeur lorsque ce délai n’a pas été respecté de démontrer l’existence d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension.

Aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 16 juin 2017, il est stipulé : 

« 11. DELAI D’ACHEVEMENT (en page 13)

Le vendeur s’oblige à achever l’immeuble et à livrer au plus tard le […] 30 septembre 2019, sous réserve des dispositions stipulées au paragraphe « délai d’achèvement » en deuxième partie de la présente vente ». 
 
En page 56, selon l’article 30.1 « Obligations du vendeur, « D) DELAI D’ACHEVEMENT ET DE LIVRAISON » il est prévu que : 
 
« Le délai d’achèvement, fixé en première partie du présent acte, est convenu sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai. 
 
Pour l’application de cette disposition, seraient considérées comme causes de légitimes de suspension dudit délai, notamment : 
 
• Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au secteur du Bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou sous-traitants ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), 
 
• Les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

• Le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants, 
 
• La défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant), 
 
• La recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’entreprise ou aux entreprise(s) défaillante(s), en redressement ou en liquidation judiciaires, 
 
• Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, 
 
• La recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie, 
 
• La découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, 
 
• Les troubles résultant de l’hostilité, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie, inondations, 
 
• Les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc…) et/ou l’aménageur de la ZAC, 
 
• Les difficultés d’approvisionnement, 

[...] 

• et généralement, tous cas de force majeure.

[…] 

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoquées, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité »

Il est établi en l’espèce que la livraison a eu lieu le 16 juillet 2020 au lieu du 30 septembre 2019 soit avec 9 mois et 16 jours (290 jours) de retard.

A. Sur l’examen des causes de suspension légitimes du délai de livraison

Sur la cause relative aux intempéries

La société VIR se prévaut d’une suspension de 76 jours à ce titre. Au soutien de sa demande, elle produit deux attestations de la société Cicad, représentée par M. [H], en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution faisant état d’une incidence sur les travaux occasionnés par les intempéries :
- le 13 mars 2018 de 29,27 jours,
- le 5 septembre 2019 de 19,90 jours,
- le 7 février 2020 de 16,37 jours.

Il y a lieu de constater que ces attestations sont accompagnées de relevés météorologiques concernant respectivement les périodes de juillet 2017 à février 2018, de janvier 2019 à juin 2019 et de juillet 2019 à fin décembre 2019, publiés par la Fédération Française du Bâtiment sur la base des fiches de la station météorologique la plus proche du lieu de situation de l’immeuble à savoir Paris - Montsouris. Il s’ensuit que ces justificatifs sont conformes aux modalités de preuve de la cause légitime de suspension prévues par les parties et qu’ils permettent de justifier d’un décalage du délai de livraison de 65,54 jours. En revanche il n’est pas produit d’attestation et de relevés météorologiques pour la période supplémentaire alléguée de 10,46 jours. Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause d’intempéries de 65,54 jours.

Si la société Ernis patrimoine soutient ne pas avoir été informée du décalage du délai de livraison faute pour la venderesse de justifier de l’envoi uniquement de lettres simples et non de courriers recommandés, il y a lieu de constater que la notification de la cause de suspension à l’acquéreur, si elle relève de l’obligation d’information du vendeur et peut en elle-même conduire à une mise en jeu de sa responsabilité dans ce cadre, n’a pas été érigée par les parties en une condition de validité des causes légitime de suspension, et est donc sans effet à ce titre.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises

La société VIR se prévaut d’une suspension de 60 jours ouvrés à ce titre.

Aux termes de l’acte de vente la preuve de cette cause de suspension suppose :
- la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant,
- un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux.

Au cas présent il a été produit les éléments suivants : 

la copie d’un courrier du 14 août 2019 adressé par la société CICAD à la société PSR reprochant un retard de 8 semaines à la société en charge des travaux de carrelage et peinture des bâtiments A et B et mettant en demeure l’entreprise de présenter sous 72h son plan d’action pour rattraper le retard ;la copie d’un courrier en date du 13 mai 2019 adressé par la société CICAD à la société ATS indiquant faire suite à sa mise en demeure du 29 mars 2019 sollicitant la mise hors d’air des bâtiments A et B, et déplorant un retard de 30 jours à ce titre avec l’application de retenues ;la copie d’un courrier en date du 5 juin 2018 par la société CICAD à la société Legendre en charge des travaux de gros œuvre déplorant un retard de 68 jours et informant l’entreprise qu’elle allait appliquer des retenues provisoires au titre de ce retard ;la copie d’un courrier en date du 16 octobre 2018 adressé par la société CICAD à la société Legendre la mettant en demeure de réaliser certaines prestations pour le 26/10/18 au plus tard,la copie d’un courrier en date du 13 juin 2019 adressé par la société CICAD à la société Schindler déplorant un retard dans le démarrage de ses travaux.
Force est de constater que ces seuls documents ne suffisent à justifier de l’existence d’une cause de suspension légitime du délai de livraison et du report du délai allégué de 60 jours en l’absence de certificat du maître d’oeuvre ayant la direction des travaux tel que prévu par les dispositions contractuelles permettant de justifier de l’incidence des retards ponctuels des entreprises sur le chantier. En effet le seul envoi d’une mise en demeure ne suffit pas à démontrer l’existence d’un retard sur le planning global et la livraison des lots alors que le maître d’oeuvre est le mieux à même pour pouvoir évaluer et calculer l’incidence concrète des défaillances des entreprises sur le planning du chantier.

Il convient dès lors de constater que la société VIR ne justifie d’aucune cause légitime de suspension tirée de la défaillance des entreprises.

Sur la cause légitime de suspension tirée de la grève 

La société VIR se prévaut d’une suspension de 9 jours liée à la grève des transports ayant eu lieu en décembre 2019. Elle produit à ce titre une attestation du 7 février 2020 établie par la société CICAD faisant état d’un retard d’avancement des travaux de 9 jours en raison de la période de grève des transports indiquant à ce titre avoir recensé une baisse d’activité significative estimée à 50 % de la masse ouvrière.

Il s’ensuit que la société VIR justifie d’une cause légitime de suspension du délai pour cause de grève de 9 jours.

Sur la cause légitime de suspension liée à un cas de force majeure

La société VIR se prévaut d’une suspension de 57 jours liée à la pandémie de Covid-19. Elle produit à ce titre un certificat établi par le maître d’oeuvre indiquant un arrêt des travaux sur le chantier entre le 17 mars et le 4 mai 2020 et la reprise progressive du chantier en effectif réduit jusqu’à la réception du chantier le 16 juillet 2020.

Si l’acte de vente subordonne la preuve de cette cause à un certificat établi par le maître d’oeuvre, il incombe également au vendeur de démontrer que cette cause réunit les conditions de la force majeure.

En vertu de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

En application de ces dispositions il appartient dès lors au vendeur de démontrer la réunion des trois conditions caractérisant un cas de force majeure, soit la condition liée à l'imprévisibilité, à l’extériorité et à l'irrésistibilité de l'événement. 

Si le caractère d’imprévisibilité et d’extériorité de la pandémie de Covid 19 est évidente, en revanche il convient au vendeur de démontrer que la condition d'irrésistibilité est remplie, c’est-à-dire, qu’elle ne pouvait être évitée par la mise en place des mesures appropriées. Or la force majeure ne peut être caractérisée si l'exécution est seulement rendue difficile ou onéreuse.

Il convient de relever que le décret du 16 mars 2020 puis du 23 mars 2020 a prohibé les déplacements de personnes et imposé le respect des mesures de prévention de la propagation du virus. L’article 1er dudit décrit prévoyait « Afin de prévenir la propagation du virus Covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants, dans le respect des mesures générales de prévention de la propagation du virus et en évitant tout regroupement de personnes :

1° Trajets entre le domicile et le ou les lieux d'exercice de l'activité professionnelle et déplacements professionnels insusceptibles d'être différés. [...] ». Il ressort ainsi que la principale exception au principe d'interdiction des déplacements concernait les trajets liés à l'exercice de l'activité professionnelle lorsque le télétravail n'est pas envisageable et que les déplacements professionnels étaient insusceptibles d'être différés incluant dès lors le cas des chantiers de construction. 

Il est établi que les mesures de restriction des déplacements ont été prorogées jusqu’au 11 mai inclus. Suite à l’arrêt de nombreux chantiers consécutif au premier décret édictant le confinement, il ressort que des circulaires interministérielles ont été prises à partir d’avril et mai 2020 afin de permettre la reprise des chantiers de même que des guides ont été établis par le secteur du bâtiment pour pouvoir aider à la reprise des chantiers dans le respect des gestes barrières et des conditions sanitaires imposées.

Il résulte des courriers annexés au certificat du maître d’oeuvre du 4 décembre 2020 que la société CICAD a ainsi rappelé aux entreprises du chantier que « dans le cadre des mesures de restriction de circulation prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation du virus19 la circulaire du ministre de l’intérieur ayant pour objet de préciser les modalités d’application de ces mesures rappelle que les personnes qui ont une activité à l’extérieur notamment sur les chantiers du bâtiment et des travaux publics doivent la poursuivre ».

Toutefois à la lecture des courriers adressés par le maître d’oeuvre, il convient de relever que celui-ci a constaté que l’ensemble des entreprises du chantier avait quitté le chantier et qu’il a été contraint de constater l’arrêt des travaux jusqu’au 4 mai 2020 date de reprise du chantier.

Or dès lors qu’il est établi que le chantier était en phase de finalisation de sorte que beaucoup de travaux portaient sur le second œuvre en intérieur et non en extérieur, que les conditions de sécurité sanitaires des ouvriers n’étaient nullement garanties dans le cadre du premier confinement avant l’établissement des premières circulaires et des guides du secteur du bâtiment, il s’ensuit qu’il est suffisamment démontré que la condition liée à l’irrésistibilité de la force majeure est réunie en l’espèce pour la période allant du 17 mars au 4 mai représentant 48 jours d’arrêt de chantier.

S’il est également invoqué la période postérieure soit du 4 mai au 16 juillet 2020 comme étant une période pendant laquelle les travaux n’ont pu avoir lieu qu’avec un effectif réduit compte tenu de la mise en place des conditions de sécurité sanitaire, il n’en demeure pas moins que le maître d’oeuvre dans son attestation ne comptabilise pas le nombre de jours de retard ouvrés que cela a engendré sur le chantier. 

Il convient dès lors de constater qu’il est en conséquence justifié uniquement de 48 jours de retard.

*

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient dès lors de dire que la société VIR démontre l’existence de causes légitimes de suspension justifiant la prorogation du délai de livraison égale à 122,54 jours (65,54 + 9 + 48) qu’il convient d’arrondir à 123 jours.

Dès lors il ressort que la société VIR n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 167 jours (290 – 123).

B- Sur l’évaluation du préjudice

La société Ernis patrimoine expose avoir subi un préjudice de 22 804 € correspondant à la perte de revenus locatifs sur la période du 30 septembre 2019 au 16 juillet 2020 calculée sur une valeur locative en meublé de son bien estimée à 2100 € par mois en moyenne.

La société VIR indique que cette évaluation repose uniquement sur une attestation de la valeur locative de l’appartement établie par un agent immobilier calculée en outre sur une période ne correspondant pas à la période de retard.

*

L’article 1231-2 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-3 du Code civil, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. 

L’article 1231-4 du Code civil dispose que les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. 

Le dommage réparable s’entend dès lors du dommage personnel, direct et certain.

Il est toutefois constant que la perte de chance se définissant comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable est également réparable.

Dans ce cas la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce il ressort que la société Ernis patrimoine qui justifie être une société dont l’objet social porte au vu de son extrait K bis notamment sur la location de meublés sollicite la réparation intégrale de son dommage en se fondant sur 2 attestations immobilières ayant évalué à la somme de 1980 et 2230€, pour l’une, et 2187 €, pour l’autre, le montant mensuel de la location de l’appartement litigieux en bail meublé, que ce faisant elle estime son préjudice comme certain et ayant couru entre le 1er octobre 2019 et le 16 juillet 2020. Or force est de constater que la société Ernis patrimoine, qui ne justifie pas d’un contrat de bail déjà signé en vue de la location dès le mois d’octobre dudit appartement, ne démontre nullement que son bien aurait été nécessairement et intégralement loué sur cette période. 

Par ailleurs il a été précédemment jugé que la société venderesse justifiait de la prolongation du délai de livraison de 123 jours de sorte que la période de retard sur laquelle doit être apprécié le préjudice subi au titre de la perte des revenus locatifs de la société Ernis patrimoine ne peut excéder une durée de 167 jours.

Au vu de ces éléments il convient de constater que s’il n’est pas démontré que la société Ernis patrimoine a subi un préjudice correspondant à la perte totale de revenus locatifs de 2100 € par mois pendant toute la période concernée qui équivaudrait à 11 690€ (2100/30 x 167 jours), il convient néanmoins de constater que celle-ci n’a pas été en mesure de pouvoir mettre en location ledit bien et avoir la chance de pouvoir percevoir des revenus locatifs pendant cette période. Or dans la mesure où il convient de prendre en compte le temps de commercialisation du bien, le temps d’aménagement du bien pour sa mise en location en meublé, le taux de vacance d’un meublé à Paris et la période de confinement qui a nécessairement freiné le marché des mises en location entre le mois de mars et mai 2020, il y a lieu d’évaluer la perte de chance à 60 %. Il s’ensuit qu’il convient d’évaluer le préjudice subi à la somme de 7014 €.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, date de la fixation de la créance judiciaire.

III. Sur la demande de condamnation au titre des réserves

A. Sur la demande de condamnation au titre de la reprise des réserves

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société Vinci immobilier à lui payer la somme de 42.960€ TTC correspondant au devis de l’entreprise ANTONIO RODRIGUEZ du 27 avril 2022 qui devra être actualisé au jour du jugement à intervenir comprenant la reprise de 23 réserves.

Au soutien de sa demande, elle expose que la société VIR, en refusant de lever les réserves dénoncées à la livraison et dans le mois, a manqué à son obligation de garantie de parfait achèvement du bien livré au visa des articles 1603 et 1642-1 du Code civil et lui a causé un préjudice.

La société VIR soutient que les demandes formées par la demanderesse sont confuses et mal fondées juridiquement. Elle fait valoir que les défauts allégués par la demanderesse sont des défauts de finition relevant de la tolérance admissible et d’une gravité insuffisante pour justifier une indemnisation.

*

L’article 1642-1 du Code civil énonce que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il est constant qu’est apparent le désordre qui peut être raisonnablement décelé par un acquéreur normalement diligent procédant à des vérifications élémentaires

Force est de constater qu’en application de l’article 12 du Code de procédure civile si la société demanderesse cite confusément tant la garantie des vices apparents et la garantie de parfait achèvement pour soutenir que le vendeur est tenu de réparer les vices apparents dénoncés au plus tard 1 mois après la livraison, seule la garantie des défauts et vices apparents ne pèse sur le vendeur en application de l’article 1642-1, et ne sera ici analysée dès lors que l’article 1792-6 ne concerne que l’entrepreneur et non le vendeur.

Il ressort des conclusions de la demanderesse que la somme de 35 800 € HT (42.960€ TTC) sollicitée comprend les sommes suivantes: 
2.100 € HT au titre de la réserve n°2 (reprise des raccords plinthe et nettoyage traces de peinture sur le parquet) n° 3 et n°7 (reprise peinture et joint silicone sur la traverse de menuiserie) ;2.000 € H.T au titre de la réserve n°5 (reprise des joints des carreaux), n°21 et n°23 (reprise débords de joint et de peinture sur le raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur dans la cuisine) 2.000 € H.T au titre de la réserve n°8 (reprise raccords entre tablettes et murs) et n°12 1.200 € H.T au titre de la réserve n°9 (reprise bas des placards) et n°30 (débords de joints et peinture)15.000 € H.T au titre de la réserve n°13 (reprise pose faïence), n°24, 31 et 34 ( joint de finition)7.500 € H.T au titre de la réserve n°16 (reprise défaut sur le parquet)800 € HT au titre de la réserve n°17 (reprise peinture en bas du poteau de la suite parentale et dans la chambre 2 sur les côtés)2200 € HT au titre de la réserve n°19 (reprise peinture sur les 3 portes au fond et porte de galandage de la salle d’eau de la chambre parentale)500 € H.T, au titre de la réserve n°26 (reprise joints autour de l’encadrement des portes et baguettes métalliques des angles des salles d’eau) 800 € H.T, au titre de la réserve n°27 (reprise peinture dans la chambre 1)150 € HT au titre de la réserve n°34 (joint de finition)soit un total de 34 250 € (il est relevé que le détail des sommes ne correspond pas à la somme totale sollicitée) Il s’ensuit qu’il convient d’analyser uniquement la somme de 34.250€ en l’absence d’explication sur la somme manquante de 1550 € HT.
S’agissant de la « Réserve n°2 » : 

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « reprise plinthes au pourtour de l’espace de vie avec raccord plinthe à revoir et au pourtour de toutes les pièces du logement ». 

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les morceaux de plinthes sont grossiers dans toutes les pièces et que dans le couloir le joint en partie haute est de couleur beige au lieu de blanc comme toute la peinture et notant enfin la présence de traces de peintures sur le parquet.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2050 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Dans la mesure où l’expert a constaté la matérialité de cette malfaçon et où celle-ci a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2050 € HT.

S’agissant de la « réserve n°5 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « Eclat carrelage face PF et manque joint carrelage face porte à galandage »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été entièrement levée dès lors que s’il a constaté que certains carreaux avaient été changés, il a relevé que les joints étaient moins larges sur le côté droit devant la porte et qu’au niveau du seuil avec le séjour il y avait un joint noir un peu court et très écarté du parquet du séjour.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 500 € HT conformément au devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022. 

La société VIR oppose que les observations de l’expert ne correspondent pas à la réserve initialement formulée par l’acquéreur et qu’en tout état de cause les éléments constatés par l’expert relèvent des tolérances admises dans le secteur de la construction.

Force est de constater en l’espèce que la réserve a été reconnue par le vendeur qui s’est engagée à la réparer, que l’expert a relevé qu’une intervention avait été effectuée mais n’avait pas été satisfaisante de sorte que si la réserve formée initialement n’a pas pu être constatée telle quelle en raison d’une intervention postérieure aux fins de reprise, il n’en demeure pas moins que l’expert a pu constater que cette reprise n’était pas satisfaisante et que manifestement elle n’avait pas été réalisée dans les règles de l’art. Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 500 € HT.

S’agissant de la « réserve n°7 »

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 7. finition au-dessus PF [porte-fenêtre] séjour avec champlat »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée en ce qu’il a pu observer la présence d’un mauvais raccord en haut à droite et que la peinture et un joint silicone débordaient sur la traverse de la menuiserie.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, où les désordres décrits par l’expert correspondent à la réserve formée par l’acquéreur s’agissant d’un défaut de finition, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT.

S’agissant de la réserve n°8

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 8 : reprise tablette seuil PF CH1 pour éclats et tâches sur toutes les tablettes seuil de fenêtre dans toutes les pièces ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée soulignant que les raccords entre les tablettes et les murs sont grossiers avec des débordements de joints, que les découpes des tablettes des chambres n’ont pas été ajustées et que de la pâte à bois de couleur plus foncée a été appliquée pour combler les interstices.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1150 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

Si la société VIR soutient que les observations de l’expert excèdent les réserves telles qu’elles ont été formulées par la société Ernis patrimoine, force est de constater qu’il ne peut être reproché à la société Ernis patrimoine de ne pas avoir employé les termes techniques pour décrire les défauts constatés en sa simple qualité de profane en matière de bâtiment. Or dès lors que les observations sont concordantes avec les réserves formulées par l’acquéreur quand bien même les termes employés pour les décrire seraient distincts, ce moyen ne saurait être jugé comme pertinent.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1150 € HT.

S’agissant de la réserve n°9

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 9. reprise intérieur placard en peinture CH3 et CH2 avec seuil de placard + reprise tête de cloison CH2 »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que les reprises effectuées en bas des placards des chambres 2 et 3 sont très grossières avec des tâches sur les parties verticales et considère que la réserve n’a pas été levée.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 1000 € HT selon devis de la société ALOHAHOME du 20/09/2022.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même le vice ne serait qu’esthétique.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1000€ HT.

S’agissant de la réserve n°13

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : «13 faïence non posée dans les règles de l’art au pourtour de la SDE et au pourtour des WC + désafleur sur 3 carrelages dans la SDE & idem dans la SDE suite parentale et TV GT compteur EC à reprendre »

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Il ressort qu’ultérieurement par courrier du 14 août 2020, soit dans le délai d’1 mois de la livraison, la société Ernis patrimoine a dénoncé :
- des défauts de planéité des dalles du sol et mur du WC
- d’importantes irrégularités du joint appliqué aux contours des pans carrelés.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté que cette réserve n’avait pas été levée. Il a constaté que la faïence n’avait pas été posée conformément à la norme DTU 52.2 P1-1-1 en raison d’un léger désaffleurement dépassant 2 mm de tolérance allant jusqu’à 4 mm sur les murs et les sols, que les joints au sol ne sont pas bien garnis, qu’autour des bâtis des portes le joint est décalé et que le joint autour de la trappe de visite d’une salle d’eau est à reprendre. Il a relevé que les défauts de pose du carrelage sont plus importants dans le WC que dans les deux salles d’eau.

L’expert estime qu’il peut être remédié aux désordres sans avoir à procéder à une réfection totale des deux salles d’eau et du WC dès lors que les désordres sont minimes. L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2500 € HT à dire d’expert. La société demanderesse sollicite pour sa part la reprise intégrale des salles de bains pour une somme de 15 000 € HT.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison puis dans le mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur. Toutefois dans la mesure où l’expert a relevé que les défauts de pose sont plus importants dans le WC que les salles d’eau et que ceux-ci ne nécessitent pas une reprise totale de la faïence mais une simple reprise des quelques carreaux désaffleurant, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des défauts à la somme de 2500 € HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2500€ HT.


S’agissant de la réserve n°16

Il ressort du PV de livraison que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 16 impacts sur parquet selon scotchs dans suite parentale et espace de vie ».

Dans son courrier du 18 septembre 2020, la société VIR a indiqué à l’acquéreur qu’elle s’était engagée à faire lever dans les meilleurs délais les 19 réserves formées à la livraison.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant en effet des impacts sur le parquet du salon et dans la suite parentale.

L’expert a évalué la reprise de cette réserve à la somme de 2000 € HT à dire d’expert estimant que la dépose et le remplacement du parquet sur la totalité de l’appartement étaient excessifs alors que les désordres sont localisés sur quelques lattes de parquet dans le salon et la chambre parentale, que ces impacts ne sont pas importants et peuvent être traités soit par un ponçage soit par un traitement avec des pâtes à bois spécifiques et une vitrification de l’ensemble pour avoir une unité d’ensemble.

La société VIR reproche à l’expert une appréciation uniquement subjective et non fondée sur des éléments techniques. Elle expose par ailleurs que la réserve relève des tolérances admises.

Dès lors que les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Or dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve à la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien ce vice ne serait qu’esthétique. Enfin dès lors que la réparation intégrale du désordre ne nécessite pas la reprise complète du parquet, il y a lieu d’évaluer le coût réparatoire des désordres à la somme de 2000 €HT.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2000€ HT.


S’agissant de la réserve n°23 

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la cuisine : « le joint d’étanchéité apposé au contour de cette porte-fenêtre présente en outre d’importantes irrégularités et des débordements».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant d’importantes irrégularités du raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur et des débords de joint et peinture sur le cadre de la menuiserie.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

S’agissant de la réserve n°26

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans le WC et les salles d’eau: « Dans les encadrements des portes de ces pièces, les baguettes d’angle métalliques sont elles-mêmes grossièrement posées et jointoyées».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant une pose grossière des joints autour de l’encadrement des portes et des baguettes métalliques des angles des salles d’eau avec des alignements pas très droits et la présence de débords sur les bâtis des portes. 

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique.

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 350 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme technique précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 350€ HT.

Sur la réserve n°27

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la chambre 1 : « le poteau créé devant la baie vitrée est grossièrement recouvert d’un placage bois qui n’a été que partiellement peint ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que la peinture n’a pas été appliquée en bas du poteau de la suite parentale avec des reprises très grossières et des débordements de peinture. 

Dans la mesure où la réserve relative à la peinture dans la chambre 1 a été dénoncée dans le délai d’un mois depuis la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice serait uniquement esthétique. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 1000 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME. Toutefois il convient de constater que la société Ernis patrimoine limite sa demande à ce titre à la somme de 800 € HT conformément au devis de la société Rodrigues comprenant l’enduit et la peinture du pilier de la chambre 1.

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 800€ HT.

S’agissant de la réserve n°30

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la chambre 2 : « Le joint au pourtour du bâti de la porte-fenêtre n’a pas été fait correctement, parfois absent parfois débordant».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que d’importantes irrégularités sur le raccord entre le tableau de la menuiserie et le mur et des débords de joint et peinture sur le cadre de la menuiserie.

Dans la mesure où cette réserve a été dénoncée dans le délai d’un mois depuis la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur quand bien même ce vice ne serait qu’esthétique. 

La société VIR oppose que l’appréciation du défaut par l’expert est uniquement subjective et ne se fonde sur aucune norme technique précise. Dans la mesure où les critiques de l’avis de l’expert par la société VIR ne se fondent sur aucun avis technique divergent, il convient d’entériner l’avis de l’expert sur la matérialité du désordre.

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME. 

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce vice apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

S’agissant de la réserve n°34 

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans la salle de douche : « absence de barre de seuil entre carrelage et parquet ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que la réserve n’avait pas été levée constatant l’absence de barre de seuil et la pose en lieu et place d’un joint en caoutchouc noir entre le carrelage de la cuisine et le parquet du séjour alors que la notice descriptive prévoyait la pose de barre de seuils au droit de chaque changement de revêtement.

Dans la mesure où ce défaut de conformité contractuelle a fait l’objet d’une réserve dans le mois suivant la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce défaut de conformité apparent relève de la garantie des défauts apparents à laquelle est tenu le vendeur. 

L’expert a évalué le coût réparatoire des désordres à la somme de 150 €HT conformément au devis de la société ALOHAHOME.

Il convient dès lors de dire que la société VIR doit sa garantie au titre de ce défaut apparent à l’égard de la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150€ HT.

*

En revanche dans la mesure où l’expert n’a pas constaté la persistance des désordres suite à la levée des réserves concernant les réserves n°3, 12, 19 et 31, aucune demande ne peut prospérer concernant ces réserves.

De même il y a lieu de constater que la réserve n°21 fait doublon avec la 5 et que la 17 fait doublon avec la 27.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient dès lors d’évaluer le préjudice subi à la somme totale de 10 950 € HT (2050+500 +150+ 1150+1000+2500+2000+150+350+800+150 +150 ).

B. Sur la demande relative aux vitrages

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à lui payer la somme de 30.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement du fait des désordres liés aux vitrages référencés sous les réserves n°4, 20, 31, 35 et 36.

Au soutien de sa demande, elle expose que si des vitrages ont été remplacés par le vendeur il n’en demeure pas moins que les vitrages présentent encore des défauts, se caractérisant par la présence de mouchetis, d’éclats, impacts et rayures.

La société VIR soutient que les défauts affectant les vitrages sont tellement minimes qu’ils ne sont pas perceptibles sur les photos prises par l’expert, que l’absence de défaut visible démontre l’absence de préjudice.

*

Il ressort du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué la réserve suivante : « 4. Eclat vitrage vantail fixe gauche PF séjour + mouchetis en partie basse vitrage fixe suite parentale en extérieur ».

Aux termes du courrier du 14 août 2020, la société Ernis patrimoine a dénoncé les 4 autres réserves suivantes : 
- (réserve 20) « salon/séjour : sur l’ouvrant droit de la porte-fenêtre, une surface rayée de 1 cm² environ de forme carrée est visible sous la poignée, sur la face intérieure et à l’extérieur du double vitrage »
- (réserve 31) « chambre 2 : à l’extérieur de cette porte-fenêtre, de très fines dégradations typiques de celles résultant de l’utilisation d’une disqueuse sont visibles à l’angle supérieur gauche du vitrage »
- (réserve 35 et 36) « chambre parentale : deux impacts sont visibles sur la partie fixe de la vitre.
Une rayure horizontale de 10 cm environ est visible sur la face intérieure du vitrage».

Toutefois force est de constater qu’il est produit aux débats un quitus de levée de réserve établi le 9 août 2021 par la société ATS ayant pour mission la désincrustation sur tous les vitrages d’inclusions métalliques, faisant état de la réalisation de vitrogommage sur 2 vitrages, du traitement chimique de 12 vitrages, enfin de l’absence d’inclusion constatée à l’exception d’un éclat dans une chambre du fond (n°3). Il ressort que ce quitus a été signé par la gérante de la société Ernis patrimoine, Mme [A] [E]. Il s’ensuit dans ces conditions que la société demanderesse ne peut se prévaloir d’une indemnisation au titre des réserves levées à l’exception de la chambre n°3. 

Force est de constater qu’aucun examen des vitrages de la chambre n°3 n’a été effectué en cours d’expertise. En tout état de cause il ressort que l’expert judiciaire a relevé que les impacts étaient difficilement perceptibles sur photo démontrant leur caractère minime. En conséquence il y a lieu de constater que la société Ernis patrimoine ne démontre nullement subir une moins-value sur la valeur de l’appartement en raison de ces défauts minimes et doit à ce titre être déboutée de sa demande.

C. Sur la demande relative à la réserve n°39

La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société VIR à remplacer les 8 dalles dégradées ainsi que celle de couleur différente ou à défaut lui payer la somme de 20.000 € correspondant à la moins-value de l’appartement.

La société VIR soutient que cette demande ne peut prospérer dès lors que l’expert judiciaire n’a ni identifié précisément les dalles concernées ni établi que les défauts étaient présents à la livraison ni exclu que celles-ci ne résultaient pas de l’utilisation de la terrasse. Enfin elle soutient que s’agissant de parties communes, la société demanderesse n’a pas qualité à agir pour solliciter leur reprise dès lors que cette demande ne peut être formée que par le syndicat des copropriétaires.

*

S’agissant du défaut de qualité à agir au titre de la réserve n°39

Force est de constater, d’une part, que cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état seul compétent pour statuer à cette fin conformément à l’article 789 du Code de procédure civile, d’autre part, et en tout état de cause que la société VIR ne produit aucun élément permettant d’étayer son affirmation selon laquelle les dalles en plots de la terrasse feraient partie des parties communes en l’absence de production du règlement de copropriété, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Ernis patrimoine.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 il est mentionné au titre des réserves « éclats sur DSP (dalles sur plot) qui seront quantifiables après la pose définitive des bardages manquants ». Aux termes du courrier du 14 août 2020, il ressort que la société Ernis patrimoine a dénoncé la réserve suivante « balcon : plusieurs dalles de béton ont été abîmées et doivent être remplacées ». Force est de constater que l’acquéreur n’a nullement détaillé les dalles concernées. Dans son rapport d’expertise, l’expert indique avoir constaté lors de la réunion d’expertise sur site, ayant eu lieu en novembre 2021, la présence de 8 dalles sur plot présentant des éclats et une de couleur différente.

Au vu des photos figurant dans le rapport, il ressort que les désordres ne sont pas perceptibles, que la dalle de couleur différente n’a été dénoncée ni à la livraison ni dans le courrier du 14 août 2020. Enfin il y a lieu de constater que la société Ernis patrimoine ne démontre nullement subir une moins-value sur la valeur de l’appartement en raison de ces défauts minimes de sorte qu’elle doit en conséquence être déboutée de sa demande.

D. Sur la demande de réparation en nature concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 

La société Ernis patrimoine sollicite de voir ordonner à la société Vinci immobilier résidentiel la remise en état du bien immobilier concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41 sous astreinte de 200 € par jour de retard et ce 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, elle expose justifier de la matérialité des réserves n° 10, 25 et 41 correspondant à la présence de :
- rayures sur les poignées et platines des portes-fenêtres des chambres 2,3 et de la cuisine ;
- la présence d’un joint mal appliqué et débordant sur le carrelage
- la présence de points noirs comme des brûlures sur le bois sur deux lattes de parquet de la chambre parentale.

Elle indique que la venderesse est tenue de réparer les vices apparents dénoncés dans le délai d’un mois de la livraison en procédant à leur réparation.

La société VIR conteste la matérialité des désordres estimant que ne peuvent être qualifiés de malfaçons des imperfections superficielles purement esthétiques ne compromettant ni la fonctionnalité ni la durabilité des équipements.

*

Sur la matérialité des vices dénoncés

S’agissant de la réserve n°10, il ressort du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2020 que la société Ernis patrimoine a formé la réserve suivante : « platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer » .

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a constaté la présence de rayures sur les poignées et platines des portes-fenêtres des chambres 2 et 3 et de la cuisine mais ne les a pas constatées dans la chambre parentale suite au changement des poignées. 

Au vu de ces éléments, il convient de constater que la réserve n°10 a été en partie levée concernant la chambre parentale et la chambre 1 mais qu’elle persiste pour la chambre 3 et la cuisine.

Dans la mesure où cette réserve a été dénoncée à la livraison par l’acquéreur, où le simple fait qu’il s’agit d’un défaut uniquement esthétique n’exonère par le vendeur de ses obligations, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur.

Il convient en conséquence de condamner la société VIR à procéder à la réparation de cette réserve c’est-à-dire au remplacement des poignées et platines des portes-fenêtres de la chambre 3 et de la cuisine. Compte tenu de l’absence d’exécution de ses obligations à la suite de l’établissement du procès de livraison, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera détaillée dans le dispositif.

S’agissant de la réserve n°25

Il ressort du courrier du 14 août 2020 que la société Ernis patrimoine a indiqué au vendeur la réserve suivante localisée dans le WC et les salles d’eau: « Le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ».

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire, l’expert a relevé que cette réserve n’avait pas été levée constatant que le joint a été mal appliqué et déborde sur le carrelage.

Dans la mesure où cette malfaçon a fait l’objet d’une réserve dans le délai d’un mois de la livraison par l’acquéreur, il s’ensuit que ce vice apparent relève de la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le vendeur nonobstant son caractère minime ou esthétique.

Il convient en conséquence de condamner la société VIR à procéder à la réparation de cette réserve c’est-à-dire à la reprise du joint appliqué aux contours des pans carrelés. Compte tenu de l’absence d’exécution de ses obligations à la suite de l’établissement du procès de livraison il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte qui sera détaillée dans le dispositif.

S’agissant de la réserve n°41

Dans la mesure où cette réserve fait doublon avec la réserve n°16 ayant déjà fait l’objet d’une condamnation du vendeur à ce titre, il convient de débouter la société Ernis patrimoine de sa demande ainsi formée.


E. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance
 
La société Ernis patrimoine sollicite de voir condamner la société Vinci immobilier résidentiel à lui payer la somme de 77 040 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi depuis la livraison avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2020.

Au soutien de sa demande, elle expose que tant que la société venderesse a refusé de prendre en compte les vices et défauts apparents dénoncés dans les délais, en méconnaissance de ses obligations, elle n’a pas été en mesure de pouvoir louer son bien à compter du mois de septembre 2020 jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise.

La société VIR oppose que la société demanderesse ne démontre pas que le logement n’est nullement habitable, que les réserves sont purement esthétiques et ne font pas obstacle à sa mise en location, qu’enfin l’absence de mise en location résulte du seul choix de la société demanderesse.

*

Il ressort que les réserves retenues auxquelles le vendeur a été condamné au titre de sa garantie des vices et défauts apparents, correspondent à des désordres principalement de finition. Il n’est ainsi nullement démontré que le logement n’était pas habitable ou ne pouvait être mis en location. La société demanderesse fait valoir l’impossibilité de le mettre en location en raison des opérations d’expertise judiciaire et du refus du vendeur de garantir en cas d’emménagement. 

Force est de constater que ces éléments sont insuffisants à démontrer cette impossibilité dès lors que l’acquéreur justifie de l’existence de réserves formées à la livraison et dans le mois et peut en outre figer l’état de l’appartement avant toute mise en location par l’établissement d’un constat de commissaire de justice. Il s’ensuit que l’acquéreur ne saurait prétexter de l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour se prévaloir d’un préjudice de jouissance sans lien avec les désordres. Il convient en conséquence de débouter la société demanderesse de sa demande formée à ce titre.

F. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

La société Ernis patrimoine sollicite la condamnation de la société VIR au paiement de la somme de 30 000 € en réparation du préjudice moral qu’elle indique avoir subi en raison des relances qui ont dû être adressées au promoteur, de l’incertitude de la date de mise en location du bien acquis en VEFA et des coûts engagés pour les besoins de la procédure en particulier le prix de 2 allers-retours entre Singapour et Paris pour les besoins de l’expertise.

La société VIR fait valoir que la société demanderesse ne démontre pas l’existence du préjudice moral allégué alors qu’il s’agit d’un investisseur financier qui n’occupe pas personnellement les lieux. Elle indique en outre que la société Ernis patrimoine ne justifie pas de la nécessité pour la gérante d’assister en personne aux réunions d’expertise alors qu’elle est à l’étranger et qu’elle a été en mesure d’y assister en visio conférence.

*

Dans la mesure où il ressort que la société VIR n’a pas procédé à l’intégralité de la levée des réserves émises à la livraison malgré ses engagements et a refusé, en violation flagrante de ses obligations, de procéder à la levée des désordres dénoncés postérieurement bien qu’elles aient été relevées dans le mois de la livraison, où la société Ernis patrimoine a multiplié les démarches sans succès pour obtenir la levée de l’intégralité des réserves et où une partie des travaux effectués pour remédier aux réserves n’a pas été réalisée dans les règles de l’art, il y a lieu de dire que la société VIR a commis une faute et occasionné à ce titre à la société Ernis patrimoine un préjudice moral se caractérisant par les inquiétudes et pertes de temps subies pour gérer la levée des réserves de l’appartement nouvellement acquis. Compte tenu des délais s’étant écoulés depuis la livraison avec réserves et la dénonciation des désordres en août 2020, soit 6 ans, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi à la somme de 6000 €.

S’agissant du coût du vol aller-retour de la gérante, il convient de constater que cette demande relève des frais irrépétibles et sera analysée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

. Sur les dépens 
et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombé au sens de ces dispositions, la société Vinci immobilier résidentiel sera condamnée aux dépens et à payer la société Ernis patrimoine la somme de 8000 € incluant les frais de déplacement de la gérante pour assister à la réunion d’expertise telle que sollicitée par l’expert judiciaire.

Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement.

. Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire

REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire formée par la société Vinci immobilier résidentiel ;

Sur la demande d’indemnisation en raison d’un retard de livraison

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel démontre l’existence de causes de suspension légitime justifiant la prorogation du délai de livraison de 123 jours ;

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel n’a pas respecté son obligation de délivrance au délai convenu en raison d’un retard de 167 jours ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 7014 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance de percevoir des revenus locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande de condamnation au titre de la reprise des réserves

S’agissant de la « Réserve n°2 « reprise plinthes au pourtour de l’espace de vie avec raccord plinthe à revoir et au pourtour de toutes les pièces du logement ». 

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2050 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°2 ;

S’agissant de la « Réserve n°5 « Eclat carrelage face PF et manque joint carrelage face porte à galandage »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 500 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°5 ;

S’agissant de la « Réserve n°7 « finition au-dessus PF [porte-fenêtre] séjour avec champlat »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°7 ;

S’agissant de la « Réserve n°8 «reprise tablette seuil PF CH1 pour éclats et tâches sur toutes les tablettes seuil de fenêtre dans toutes les pièces ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°8 ;

S’agissant de la « Réserve n°9 «reprise intérieur placard en peinture CH3 et CH2 avec seuil de placard + reprise tête de cloison CH2 ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 1000 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°9 ;

S’agissant de la « Réserve n°13 « faïence non posée dans les règles de l’art au pourtour de la SDE et au pourtour des WC + désafleur sur 3 carrelages dans la SDE & idem dans la SDE suite parentale et TV GT compteur EC à reprendre »

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2500 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°13 ;

S’agissant de la « Réserve n°16 « impacts sur parquet selon scotchs dans suite parentale et espace de vie ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 2000 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°16 ;

S’agissant de la « Réserve n°20 « le joint d’étanchéité apposé au contour de cette porte-fenêtre présente en outre d’importantes irrégularités et des débordements».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°20 ;

S’agissant de la « Réserve n°26 « Dans les encadrements des portes de ces pièces, les baguettes d’angle métalliques sont elles-mêmes grossièrement posées et jointoyées»

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 350 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°26 ;

S’agissant de la « Réserve n°27 « le poteau créé devant la baie vitrée est grossièrement recouvert d’un placage bois qui n’a été que partiellement peint ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 800 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°27 ;


S’agissant de la « Réserve n°30 chambre 2 : « Le joint au pourtour du bâti de la porte-fenêtre n’a pas été fait correctement, parfois absent parfois débordant».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°30;

S’agissant de la « Réserve n°34 salle de douche : « absence de barre de seuil entre carrelage et parquet ».

DIT que la société VIR doit sa garantie au titre des vices apparents à l’égard de la société Ernis patrimoine ;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine à hauteur de la somme de 150 € HT au titre du coût réparatoire de la réserve n°34;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de ses demandes d’indemnisation portant sur les réserves n°3,12,17,19,21, 27 et 31 ;

Sur la demande d’indemnisation relative aux vitrages 

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation relative aux vitrages ;

Sur la demande relative à la réserve n°39

DECLARE la société Vinci immobilier résidentiel irrecevable en sa demande de fin de non-recevoir fondée sur le défaut d’intérêt à agir de la société Ernis patrimoine devant le tribunal faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état ;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation relative à la réserve n°39 ;

Sur la demande de réparation en nature concernant la levée des réserves n°10, 25 et 41

DIT que la société Vinci immobilier résidentiel doit sa garantie au titre des vices et défauts apparents concernant les réserves n°10 ( platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer), réserve n°25 ( dans le WC et salles d’eau : le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ») ;

CONDAMNE en conséquence la société Vinci immobilier résidentiel à procéder à la remise en état des réserves n°10 ( platine poignée rayée à changer CH1 + CH3 et poignée cuisine et suite parentale à changer), réserve n°25 (dans le WC et salles d’eau : le joint appliqué aux contours des pans carrelés présente de même d’importantes irrégularités ») dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE à l’issue de ce délai, en cas de non-respect de l’injonction, la société Vinci immobilier résidentiel à payer une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 1 mois ;

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande de réparation en nature concernant la réserve n°41 ;

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

DEBOUTE la société Ernis patrimoine de sa demande d’indemnisation ;

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 6000 € en réparation de son préjudice moral ;

Sur les demandes accessoires

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel à payer à la société Ernis patrimoine la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles incluant les frais de déplacement de la gérante de la société Ernis patrimoine pour assister à la réunion d’expertise;

CONDAMNE la société Vinci immobilier résidentiel aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire 



Fait et jugé à Paris le 27 mars 2026

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code civil 1642-1, code civil 1603, code de la construction et de l'habitation L261-11, code de procedure civile 175, code civil 1231-4, code civil 1218, code de procedure civile 237, code civil 1601-1, code civil 1231-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/13733

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1231-4, code civil 1601-1, code civil 1231-3

• 10 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10283

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1218, code civil 1601-1

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Grasse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03339

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1231-4, code civil 1218, code civil 1231-3

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01545

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1218, code civil 1601-1, code civil 1231-3

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00601

  en commun : code civil 1231-2, code civil 1603, code civil 1231-4, code civil 1231-3

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/06119

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1231-4, code civil 1231-3

• 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05750

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1601-1

• 7 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/09870

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1601-1

Mise à jour de la source le 2026-03-27T20:05:25.380Z.