Tribunal judiciaire de Meaux, Loyer commerciaux, 25 mars 2026, n° 25/02502

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 18 mars 1999, modifié par un protocole d’accord du 29 juillet 2008 valant avenant numéro 1 puis par avenants successifs, la société pour l’équipement commercial du Val d’Europe, ci-après SCI SECOVALDE, a donné à bail commercial, pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir à compter du 7 juin 2000, à la SA FNAC, aux droits de laquelle vient la société CODIREP, un local à usage commercial portant le numéro MU6, d’une surface GLA de 2700 m², situé au premier niveau du centre commercial VAL D’EUROPE à SERRIS (77700), [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer annuel variable calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé, le loyer ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti - imputable et non additionnel - égal à la valeur locative de base du local donné à bail, actualisé et indexé, fixé à la date de conclusion du contrat à la somme de 2.565.000 francs HT, ramené exceptionnellement à la somme de :
- 1.485.000 francs HT pour la première année d’exploitation,
- 1.620.000 francs HT pour la deuxième année d’exploitation,
- 2.025.000 francs HT pour la troisième année d’exploitation,
- 2.160.000 francs Ht pour la quatrième année d’exploitation.

Par avenant n°2 du 10 juillet 2009, les parties ont notamment convenu de fixer à compter du 1er janvier 2009 le nouveau loyer minimum garanti à la somme de annuelle de 564.026,59 euros hors taxe et hors charge en principal, les dispositions du loyer variable et pourcentages du chiffre d’affaire restant applicables.

Par acte sous-seing-privé du 26 juillet 2012 valant avenant n°3 au contrat de bail susvisé, la SCI SECOVALDE et la société CODIREP ont convenu d’un renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2022, l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du contrat de bail étant annulées et remplacées par de nouvelles dispositions, maintenant un loyer variable, le loyer minimum garanti étant égal à la somme annuelle de 609.084 euros hors taxes et hors charges en principal, à compter du 1er octobre 2012.

Suivant avenant n°4 au bail commercial en date du 26 mars 2018, la société CODIREP s’est engagée à participer aux opérations de promotion, d’animation et de publicité du centre commercial et aux dépenses communes engagées à cette fin.

Par avenant n°5 au bail commercial en date du 5 juillet 2019, dans le prolongement du rapprochement des enseignes FNAC et DARTY, les parties ont notamment convenu de modifier la destination contractuelle des lieux loués, une participation financière du bailleur aux travaux de mise en place de vitrines hauteur devant être réalisés par le preneur à concurrence d’une somme maximale de 219 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2022, la SCI SECOVALDE a fait signifier à la société CODIREP un congé des lieux loués pour le 31 décembre 2022, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 12 années à compter du 1er janvier 2023, moyennant la fixation du loyer de base de renouvellement à la somme annuelle de 1 350 000 € hors-taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé-réception du 3 août 2023, la SCI SECOVALDE a notifié au preneur un mémoire préalable afin notamment de voir fixer le loyer de base de renouvellement à compter du 1er janvier 2023 à la somme susvisée, auquel la société CODIREP n’a pas répondu. 

Aucun accord amiable sur la fixation du loyer de base du bail renouvelé n’est intervenu entre les parties.

Dans ce contexte, la SCI SECOVALDE a fait assigner la société CODIREP, par acte de commissaire de justice des 4 et 8 janvier 2024, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, réitérant à titre principal sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 1 350 000 € hors taxes et hors charges.

Faisant droit à l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société CODIREP, au visa de l’article 48 du code de procédure civile, par jugement du 14 février 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris s’est notamment déclaré territorialement incompétent au profit de la juridiction de céans.

C’est dans ces conditions que le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans est saisi.


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 - N° RG 25/02502 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UL


Par mémoire en réplique numéro 3, notifié le 15 décembre 2025, la société CODIREP sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil et du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023 pour une durée de 12 ans, de :

- se déclarer incompétent, et en toutes hypothèses sans pouvoir, en présence d’un loyer binaire et à défaut d’accord entre les parties, pour statuer sur la demande de la SCI SECOVALDE de fixation du loyer du bail renouvelé, faute de prévision contractuelle donnant compétence au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer de base à la valeur locative,
- juger en conséquence irrecevable la SCI SECOVALDE en sa demande de fixation du loyer de base du bail renouvelé,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction considérerait recevable la demande en fixation du loyer de base du bail renouvelé :

- se déclarer incompétent pour statuer sur la date d’effet du bail renouvelé,
- ordonner en conséquence le renvoi devant le tribunal judiciaire de Meaux,

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction se considérerait compétente sur tous les moyens soulevés ci-dessus :

Vu les articles 9 et 146 du code de procédure civile,

Vu la carence de la bailleresse dans l’admnistration de la preuve,

- débouter la SCI SOCOVALDE de sa demande de fixation du loyer de base renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 1.350.000 euros hors taxes et hors charges mais également de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert, 

Encore plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction considérerait qu’elle peut fixer le loyer à la valeur locative et dans l’hypothèse où un expert serait désigné :

- juger, compte tenu de la durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, que sont applicables les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce relatives au lissage du déplafonnement,
- juger, au visa de l’article R.145-8 du code de commerce, qu’il y a lieu à la minoration de la valeur locative comme suit : 
* déduction de la somme de 156 894,47 € au titre de l’impôt foncier
* abattement de 10 % au titre des autres et nombreuses autres clauses exorbitantes du droit commun
* abattement de 7 % pour tenir compte de la prévision d’un loyer binaire,
- juger que la clause d’accession en fin de jouissance justifie un abattement de 10 % de la valeur locative,
- donner mission à l’expert de rechercher les éléments de comparaison « pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables »,
- juger que la SCI SECOVALDE aura l’obligation de communiquer – ce qui s’entend d’une transmission sur support papier ou par voie électronique – à l’expert et à la société CODIREP :
* un état locatif de l’ensemble des commerces exploités au sein du centre commercial, précisant outre l’activité, la date de prise d’effet du bail, et s’il s’agit d’une nouvelle location, d’un renouvellement amiable ou d’une fixation judiciaire, précisant également pour chaque locataire, si des congés / demandes de renouvellement ont été notifiés et si une procédure judiciaire est en cours,







* l’ensemble des baux, avenants et des plans, justifiant des indications contenues dans ledit état locatif, outre les avis d’échéance à la date du présent renouvellement,
- juger que les frais d’expertise seront supportés exclusivement par la société SECOVALDE d’une part et juger que le loyer provisionnel sera équivalent au montant du loyer contractuel à la date du renouvellement d’autre part,

En toute hypothèse :

- débouter la SCI SECOVALDE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI SECOVALDE à payer à la société CODIREP la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner également aux entiers dépens, en ce inclus les frais de l’expert s’il était désigné.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique numéro 4, notifié le 19 janvier 2026 en prévision de l’audience du 28 janvier 2026 se tenant devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux, la SCI SECOVALDE sollicite:

Sur l’incompétence matérielle élevée par la société CODIREP, de :

- débouter la société CODIREP de ses demandes,
- se déclarer compétent pour connaître du présent litige et donc pour fixer le loyer de base de renouvellement,
- à titre subsidiaire, dire que le dossier de cette affaire sera transmis par le secrétariat greffe du tribunal au tribunal judiciaire de Meaux, en application de l’article 97 du code de procédure civile,

Sur l’incompétence matérielle élevée par la SCI SECOVALDE, de :

- se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la société CODIREP tendant à voir « juger, compte tenu de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans, que sont applicables les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce relative au lissage du déplafonnement »,
- subsidiairement, si la juridiction de céans devait se déclarer compétente, débouter la société CODIREP de sa demande et la renvoyer à mieux se pourvoir sur cette question devant le tribunal judiciaire de Meaux statuant au fond,

À titre principal :

- recevoir la Sci SECOVALDE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société CODIREP de l’ensemble des es demande fins et prétentions,
- juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
- voir désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés
- tant dans le centre commercial super régional VAL D’EUROPE sis à [Localité 3], celui-ci constituant une unité autonome de marché, et ce, en référence au prix pratiqué dans le centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence, 
- que dans d’autres villes comparables pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques que les locaux exploités par la société CODIREP, ce qui suppose de se référer à des locaux 
* d’une surface équivalente à celle des locaux considérés, exploités au sein de centres commerciaux présentant des caractéristiques équivalentes au centre commercial précité, que ce soit en termes notamment de commercialité, de fréquentation, d’accessibilité, de format, de notoriété et de qualité intrinsèque et extrinsèque… 
- et dont la date de prise d’effet des baux est contemporaine d’un renouvellement à effet du 1er janvier 2023,
- dire que l’expert devra retenir, pour assiette de détermination du loyer de base de renouvellement, la surface GLA de 2700 m², sans pondération, ne pourra appliquer aucun abattement sur le loyer de base de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer, devra s’assurer que les références locatives qu’il retiendra soient équivalentes que ce soit en termes de date de prise d’effet des baux, de surface comparable et de destination,
- fixer, dans ce cas, le loyer de base provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer de base en cours, indexé, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,
- donner injonction à la société CODIREP d’avoir à produire :
⇒ un état locatif de l’ensemble des commerces qu’elle exploite dans les autres centres commerciaux de la France métropolitaine, précisant, outre l’activité, la date de prise d’effet des baux régularisés avec ses autres bailleurs, et s’il s’agit d’une nouvelle location, d’un renouvellement amiable ou d’une fixation judiciaire,
⇒ l’ensemble des baux, avenants et des plans, justifiant des indications contenues dans ledit état locatif, outre les avis d’échéance à la date du présent renouvellement,
- juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,
- voir réserver, dans ce cas, les dépens,

A titre subsidiaire :

- fixer le loyer de base de renouvellement au 1er janvier 2023 à la somme de 1 350 000 € hors taxes et hors charges par an,
- juger qu’il n’y a lieu d’appliquer un quelconque correctif sur le loyer de base de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer,
- juger que le différentiel portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,
- juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêt conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil,

En tout état de cause :

- débouter la société CODIREP de sa demande tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,


- condamner la société CODIREP au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.


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Débattue contradictoirement à l’audience du 28 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date du présent jugement.

Motifs

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MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’exception d’incompétence matérielle du juge des loyers commerciaux soulevée en défense par le preneur motivée par la présence d’un loyer binaire

Au soutien de son exception d’incompétence matérielle, la société CODIREP fait état qu’aux termes des dispositions de l’article 2 de l’avenant n°3 du 26 juillet 2012 valant renouvellement à effet du 1er octobre 2012, il est prévu que les parties ont convenu d’annuler et remplacer des dispositions de l’article “Loyer” des conditions particulières du bail conclu le 18 mars 1999 par les stipulations portant mentions que le loyer est composé d’un “loyer variable” (22.2) calculé au taux de 2% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes de 0 à 22.867.552 euros et de 1% hors taxes sur la chiffre d’affaires hors atxes au-delà de 22.867.352 euros, lequel ne pourra être inférieur à un loyer mimimun garanti annuel (22.3), égal à la somme annuelle de 609.084 euros hors taxes et hors charges en principal (...), ce minimum garanti constituant une valeur plancher. 

Le preneur rappelle ensuite que, si en vertu des dispositions de l’article 35 “Renouvellement” des conditions générales du bail conclu le 18 mars 1999, il est prévu que: “le renouvellement (...) du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de douze ans. Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est à dire un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail. Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence au prix pratiqué pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et locaux de référence. À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable”, aux termes de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières, il est stipulé “de convention expresse entre les parties, l’article 35 (des conditions générales) est supprimé et remplacé comme suit : le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail. Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence au prix pratiqué pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables. À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953".



La société CODIREP déduit du texte de ces articles que les parties ne donnent nullement expressément compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base à la valeur locative, dans la mesure où le nouvel article 35 ne porte plus mention de la référence à la “valeur locative” et par voie de conséquence que les parties n’ont pas entendu confier au juge des loyers commerciaux le pouvoir de fixation du loyer de base, lequel est donc incompétent.

En réponse aux moyens en réponse soulevés par le bailleur, elle fait valoir que l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du bail du 18 mars 1999 a été “annulé et remplacé” par l’avenant numéro 3 en date du 26 juillet 2012 valant renouvellement à effet du 1er octobre 2012 et de ce fait que la bailleresse ne peut donc plus invoquer les conditions particulières de l’article 22 du bail du 18 mars 1999 dont les dispositions n’existent plus et qu’il n’est donc plus fait référence à la « valeur locative » s’agissant du loyer de base.

La société CODIREP poursuit son raisonnement en affirmant que, faute pour les parties en présence d’un loyer binaire, de prévoir, lors du renouvellement et à défaut d’accord entre elles, la compétence du juge des loyers commerciaux pour qu’il fixe le loyer minimum garanti à la valeur locative, le recours audit juge est exclu, car impossible. Elle ajoute, qu’en vertu des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, il appartient au bailleur qui revendique un loyer supérieur au loyer résultant des indices de rapporter la preuve de la modification notable de l’un des éléments visés au 1° à 4° de l’article L.145-33 et, qu’à défaut, le loyer est fixé par application de l’évolution des indices, ainsi que prévu à l’article L.145-34 du même code, dans la mesure où il n’est pas prévu contractuellement de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer celui-ci à la valeur locative. 

Enfin, la société CODIREP soutient que l’argumentation développée par la bailleresse concerne le loyer en cours de bail et non le loyer lors du renouvellement.

En réponse à cette exception d’incompétence matérielle, la SCI SECOVALDE soutient que l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du bail ne souffre d’aucune difficulté d’interprétation et donne expressément compétence au “Juge des baux commerciaux “ pour “fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 “, et affirme que la référence expresse dans le contrat de bail “aux dispositions du décret du 30 septembre 1953" intègre évidemment les règles de fixation du loyer à la valeur locative, tant en ce qui concerne le fond du droit que l’office du juge, les dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce énonçant les critères légaux de détermination de la valeur locative.

Elle rappelle ensuite qu’aux termes d’une part, des dispositions de l’article 22 “LOYER” du Titre IV “LOYER ET CHARGES” des conditions générales du bail que le loyer de base est “égal à la valeur locative de base du local donné à bail” et qu’il est prévu aux termes du point 22.3 que “ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputables et non additionnels – égale à la valeur locative de base du local donné à bail “ et d’autre part, de celles de l’article 35 “Renouvellement” du bail, telles que modifiées aux termes des conditions particulières que « le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail. Le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles, par référence au prix pratiqué pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables, qu’à défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953".

Elle déduit du texte de ces articles qui font la loi des parties qu’il est donc convenu que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, à la valeur locative, c’est-à-dire en dehors de toute application de la règle du plafonnement et donc de l’article L.145-34 du code de commerce.

Elle soutient que le preneur fait preuve de mauvaise foi pour tenter de tromper le juge dans la mesure où l’avenant n°3 du 26 juillet 2012 valant renouvellement du bail a uniquement annulé et remplacé l’article 22 “Loyer” du titre IV “LOYER ET CHARGES” des conditions particulières et non des conditions générales du bail et rappelle que l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du bail a uniquement pour objet, sur renvoi de l’article 22 “LOYER” des conditions générales, de déterminer d’une part, le montant du pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pour le calcul du loyer variable et d’autre part, le montant en numéraire du loyer minimum garanti annuel fixé par les parties et qu’il s’agit donc des modalités d’application pratique des principes posés à l’article 22 “LOYER” des conditions générales qui n’a pas été amendé par les parties.

Enfin, elle rappelle que les conditions générales du bail ont vocation à régir l’entièreté de la relation contractuelle des parties et ce, tant pour le bail initial que pour l’ensemble de ses renouvellements successifs et qu’en vertu de la liberté contractuelle et de la force obligatoire des conventions, les dispositions du décret régissant le statut des baux commerciaux s’applique, même en cas de clause stipulant un loyer binaire, dès lors que les parties au contrat de bail ont expressément prévu l’application du statut des baux commerciaux lors du renouvellement du bail.

Réponse du Juge des loyers commerciaux :

L’article L.145-56 du code de commerce renvoie à l’article R.145-23 du code de commerce pour les règles de compétence matérielle et territoriale.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, soit le « juge des loyers commerciaux ». 

Par ailleurs, si l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire donne compétence exclusive au tribunal judiciaire pour statuer sur les baux commerciaux, c’est à l’exclusion des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », même si le tribunal judiciaire peut toutefois, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent et donc sur la fixation du loyer renouvelé.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution, tandis que le tribunal judiciaire, ne dispose en matière de fixation du loyer renouvelé que d’une compétence accessoire lorsqu’il est saisi d’une autre demande relative au statut des baux commerciaux.

Selon une jurisprudence ancienne et constante, le bail commercial renouvelé est un nouveau contrat. A défaut d'un nouvel accord des parties ou de convention contraire, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail expiré sauf pour la durée, fixée par l'article L. 145-12 du code de commerce, et le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix . 

En l’occurrence, il n’est pas contestable que la présente juridiction est principalement saisie d’une demande de fixation du loyer de renouvellement qui entre donc, de prime abord, au regard des textes susvisés, dans son office exclusif.

Cela étant, en présence d’un loyer à deux composantes comprenant une part variable et une part fixe, comme cela est présentement le cas, il importe de rappeler l’évolution de la jurisprudence sur l’office du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer du bail renouvelé.

Dans un premier temps, au motif que la clause de loyer variable était incompatible avec les régles statutaires relatives à la fixation du loyer et que les deux composantes fixe et variable du loyer formaient un tout contractuellement indivisible de sorte qu’il n’est pas possible, sans remettre en cause l’équilibre du contrat, de réévaluer le montant du loyer minimum garanti indépendemment du loyer variable, lequel continuerait à être régi par la convention des parties, la Cour de cassation a jugé que, lorsque les parties ont stipulé un loyer à deux composantes comprenant une part variable et une part fixe, la fixation du prix du loyer renouvelé n'était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418,; 3e Civ., 27 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.366) et que l'office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s'il existait, et en absence d'un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l'ancien prix (3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153), sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l'article L. 145-57 du code de commerce (3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 02-11.493).

Nuançant sa décision rendue le 7 mai 2002 (pourvoi n°00-18.153), par arrêt du 3 novembre 2016 (pourvoi n°15-16826), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a admis que, lorsqu’elles ont convenu d’un loyer composé d’une part variable et d’un minimum garanti, les parties pouvaient prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue alors selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du mimum, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.

De même, par arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n'interdisait pas, lorsque le contrat le prévoyait, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, conformément aux pouvoirs qu’il tient de l’article R.145-33 du code de commerce, la valeur locative déterminant le minimum garanti selon les critères énoncés à l’article L.145-33 du même code. 

Postérieurement à ces décisions, rendues les 7 mai 2002 et 29 novembre 2018, la question doctrinale s’est posée de savoir si le juge des loyers commerciaux avait le pouvoir de fixer le loyer minimum garanti sur le fondement de critères conventionnels et non statutaires, c’est à dire sans se référer aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et donc à la valeur locative.

Puis, par une décision ultérieure rendue le 30 mai 2024 (pourvoi n°22-16447), la haute cour a jugé que :
- les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci étaient libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, 


- le juge des loyers commerciaux ne pouvait déterminer qu'une somme fixe et ne pouvait modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé,
- si les parties, qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire,
- dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen de défense au fond relatif à l’office du juge des loyers commerciaux, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Au cas présent, il convient donc de rechercher au travers du contrat de bail et de ses avenants qui font la loi des parties conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, si les parties ont entendu recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer la part de loyer au minimum garanti à la valeur locative.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 18 mars 1999 est structuré en trois parties :

I. EXPOSE SUR LE CENTRE COMMERCIAL OU SONT SITUES LES LOCAUX OBJETS DU BAIL
II. STIPULATIONS PARTICULIERES DU CONTRAT DE BAIL, comportant notamment un article 22 - LOYER et un article 35 - RENOUVELLEMENT
III. CONDITIONS GENERALES DU BAIL, comportant notamment un article 22 - LOYER inséré dans le Titre IV - LOYER ET CHARGES et un article 35 - RENOUVELLEMENT inséré dans le Titre V - DISPOSITIONS GENERALES

Sont au coeur des débats portés sur la compétence matérielle du juge des loyers commerciaux les deux articles 22 insérés dans les conditions générales et dans les conditions particulières du contrat, ainsi que les deux articles 35 du contrat de bail également insérés aux parties II et III de la convention, lesquels disposent:

D’une part :

Article 22 - “LOYER” des conditions générales du bail :

“22-1. Toutes les clauses figurant au présent Titre IV concernant la détermination du loyer, notamment ses modalités de fixation et d’indexation, et les charges sont considérées par les parties comme des conditions essentielles de leur engagement, à défaut desquelles elles n’auraient pas contracté.
22.2. Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable, déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le Preneur pendant l’année civile considérée (…). Le pourcentage convenu est fixé aux conditions particulières du bail.
22.3. Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputable et non additionnel – égal à la valeur locative de base du local donné à bail.
Ce loyer minimum garanti sera égal:
– d’une part, au montant fixé aux conditions particulières,
– d’autre part, à l’application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l’actualisation puis de l’indexation ci-après convenue. 
(...)”



Article 22 - “Loyer” des conditions particulières du bail :

“Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d’affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de :
2 % sur le chiffre d’affaires hors taxes jusqu’à 150 millions de francs
1 % sur le chiffre d’affaires hors taxes au-delà de 150 millions de francs
ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputable et non additionnel – égale à la valeur locative de base du local donné à bail. Ce loyer minimum garanti sera égal :
– d’une part à la somme de 2 565 000 de francs hors-taxes et ramenée exceptionnellement à la somme de (...)”
– d’autre part à l’application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l’actualisation puis de l’indexation ci-après convenue (...)”

Il est ainsi établi, qu’à la date de conclusion du contrat de bail, le 18 mars 1999, le loyer variable à deux composantes convenu par les parties est proportionnel au chiffre d'affaires réalisé par le preneur sans pouvoir être inférieur au loyer minimum garanti, contractuellement fixé, lequel correspond à la valeur locative à la date de conclusion de la convention de bail, actualisée et indexée.

D’autre part :

Article 35 - “RENOUVELLEMENT” des conditions générales du bail , inséré dans les “DISPOSITIONS DIVERSES” du titre III du contrat de bail:

“Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans.
Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est-à-dire :
– un loyer de base égale à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,
– et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.
Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable”.

Article 35 - “Renouvellement” des conditions particulières du bail :

“De convention expresse entre les parties, l’article 35 est supprimé et remplacé comme suit:
Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. 
Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail.
Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles, par référence aux prix pratiqués pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables.
À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953".

Il résulte de la lecture de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999 que, s’il n’est pas expressément fait référence, dans le texte, à la valeur locative du loyer de base lors de la négociation entre les parties du loyer de renouvellement, alors que les articles 22 des conditions générales et particulières de la convention, qui définissent la composante du loyer variable fait référence à la valeur locative du loyer de base minimum garanti, les parties ont convenu, en cas de désaccord sur la fixation du loyer de base de renouvellement “par référence aux prix pratiqués pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables”, de confier au “juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953".

L’avenant n° 3 au bail commercial du 18 mars 1999, emportant renouvellement du bail, signé le 26 juillet 2012, porte mention que le contrat est renouvelé “pour une nouvelle durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2022 et sous les charges et conditions du bail modifiées de la manière ci-après”: 

Article 2 - “LOYER” de cet avenant n°3 :

 “(...) les parties conviennent d’annuler et remplacer les dispositions de l’article «Loyer» des conditions particulières du bail en date à [Localité 4] du 18 mars 1999 par les stipulations suivantes:
“Article 22 - Loyer :
22.2 - Loyer variable :
Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d’affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de : 
– 2 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes de 0 à 22 867 352 €
– 1 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes au-delà de 22 867 352 €
22.3 - Loyer minimum garanti annuel :
Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – égale à la somme annuelle de 609 084 € hors taxes et hors charges en principal, tel que de plein droit et sans autre formalité, actualisée puis indexée comme il est dit ci-après :
(…)”

L’avenant n°3 susvisé, qui dispose qu’il prendra effet à compter du 1er octobre 2012 et qu’il « n’est apporté aucune autre modification au bail en date à [Localité 4] du 18 mars 1999 et à ses avenants successifs » et qu’ « en conséquence, toutes les autres clauses et conditions dudit contrat et de ses avenants non spécifiées aux termes des présentes demeurent inchangées », ne porte aucune mention modificative des dispositions de l’ article 35 “Renouvellementé inséré dans les conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999.

Dès lors, il est clairement établi, à la lecture des dispositions de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999, aucunement modifié par les avenants ultérieurs et traitant du renouvellement de la convention de bail, que les parties ont entendu confier, à défaut d’accord entre elles, la fixation du montant du loyer de base, composante du loyer binaire, “au juge des baux commerciaux”, qui n’est autre que le Juge des loyers commerciaux, aux termes des dispositions combinées des articles R.145-23 du code de commerce et R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire.

Par voie de conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de s’attarder sur les autres moyens soulevés par le preneur, en l’absence de clause expresse excluant de confier au juge des loyers commerciaux la fixation du montant du loyer de base par référence à la valeur locative, l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société CODIREP sera rejetée en ce qu’elle est infondée.

II. Sur l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la date d’effet du renouvellement du bail commercial

La société CODIREP soutient, au visa des dispositions combinées de l’article 1737 du Code civil et L.145-9 alinéa 1 du code de commerce, que le bailleur a signifié le congé le 13 juin 2022, sans respecter le délai de six mois précédant l’échéance contractuelle, et dès lors que le contrat de bail s’est tacitement prolongé. Elle déduit de ces élèments que le congé signifié le 13 juin 2922 produit effet au 30 juin 2023 et que dès lors, le renouvellement est au 1er juillet 2023 et non au 1er janvier 2023.

Elle conclut alors, qu’au regard du désaccord des parties sur la date d’effet du renouvellement le bail, le juge des loyers commerciaux qui n’a compétence que pour fixer le montant du loyer renouvelé à défaut d’accord entre les parties est incompétent et que le débat relève de la compétence du tribunal judiciaire.

En réponse à cette fin de non-recevoir dont il demande le rejet, le bailleur argue de ce que l’article L.145-9 du code de commerce n’interdit pas au bailleur de notifier son congé avec offre de renouvellement dans le délai de six mois précédant l’expiration du bail et qu’il résulte de la jurisprudence que, si le congé du bailleur est donné avant le terme du bail, mais moins de six mois avant celui-ci, il prend effet en période de tacite prolongation et donc pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois de la date de délivrance du congé. 

Il demande par voie de conséquence de rejeter le déclinatoire de compétence de la société CODIREP et de l’inviter à mieux se pourvoir au fond sur cette question. A titre subsidiaire, pour le cas où le Juge des loyers commerciaux se déclarerait incompétent pour statuer sur la date d’effet du renouvellement du bail, au profit du tribunal judiciaire, il sollicite l’application des dispositions de l’article 97 du code de procédure civile.

Réponse du Juge des loyers commerciaux :

Aux termes de l'article 49 du Code de procédure civile, « toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense, à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ». 

Comme vu supra, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée par celle du tribunal judiciaire qui est exclusive et d'ordre public pour toutes les questions touchant au statut des baux commerciaux, autres que la fixation du loyer. 

Par application de l'article 51 du Code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux ne connaît « que des demandes incidentes qui entrent dans (sa) compétence d'attribution ».

Ainsi, le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux et n'a pas compétence pour trancher les litiges relatifs au principe de renouvellement d’un bail commercial ni à sa validité, lesquels relèvent de la compétence générale du tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour trancher une contestation relative à la date de renouvellement du bail.

En l’espèce, si les parties s’accordent sur le principe de renouvellement du bail commercial, elles sont en désaccord sur la date de prise d’effet du bail renouvelé et donc sur la date de prise d’effet du loyer de base renouvelé.

Or, il est constant que la détermination de la date de prise d’effet du bail commercial renouvelé a une incidence certaine sur la fixation du montant du loyer et donc sur la solution du litige soumis au juge des loyers commerciaux qui doit fixer le montant du loyer renouvelé.

Par voie de conséquence, nonobstant la possible inanité de l’argumentation des développée par la société CODIREP, le Juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent, au regard de son office restreint et d’exception, pour statuer sur la date de prise d’effet du bail renouvelé, au profit du tribunal judiciaire du même siège.

Il sera fait application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile dans les termes du dispositif qui suit.

Dans l’attente du jugement à intervenir, et pour le cas où le tribunal judiciaire n’entendrait pas statuer incidemment sur la demande de fixation du loyer de renouvellement et les autres demandes, il convient de surseoir à statuer sur ces demandes.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la S.N.C CODIREP motivée par la présence d’un loyer commercial binaire ; 

Se déclare incompétent pour statuer sur la date de prise d’effet du renouvellement du bail commercial conclu le 18 mars 1999 entre la S.N.C CODIREP et la S.C.I SECOVALE et portant sur les locaux n°MU6 dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 5] situé à SERRIS (Seine et Marne), [Adresse 6] au profit du tribunal judiciaire de Meaux ;

Vu l’article 82 du code de procédure civile ;

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe avec copie de la décision de renvoi à défaut d’appel dans le délai;

Surseoit à statuer sur la demande de fixation du loyer de renouvellement et les autres demandes des parties, pour le cas où le tribunal judiciaire n’entendrait pas statuer incidemment sur ces demandes en l’état réservées.


Le Greffier Le Président

- N° RG 25/02502 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Loyers Commerciaux





Date : 25 Mars 2026 



N° RG 25/02502 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UL


Minute n° 26/00003







Formule Exécutoire délivrée
le : 

à : 



Copie Conforme délivrée 
le : 30-03-2026

à : Me Louis-david ABERGEL
Me Valérie PANEPINTO 





JUGEMENT DU VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE - SCI SECOVALDE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Louis-david ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. CODIREP
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l'audience publique du 28 Janvier 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ; 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 18 mars 1999, modifié par un protocole d’accord du 29 juillet 2008 valant avenant numéro 1 puis par avenants successifs, la société pour l’équipement commercial du Val d’Europe, ci-après SCI SECOVALDE, a donné à bail commercial, pour une durée de 12 ans ayant commencé à courir à compter du 7 juin 2000, à la SA FNAC, aux droits de laquelle vient la société CODIREP, un local à usage commercial portant le numéro MU6, d’une surface GLA de 2700 m², situé au premier niveau du centre commercial VAL D’EUROPE à SERRIS (77700), [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer annuel variable calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé, le loyer ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti - imputable et non additionnel - égal à la valeur locative de base du local donné à bail, actualisé et indexé, fixé à la date de conclusion du contrat à la somme de 2.565.000 francs HT, ramené exceptionnellement à la somme de :
- 1.485.000 francs HT pour la première année d’exploitation,
- 1.620.000 francs HT pour la deuxième année d’exploitation,
- 2.025.000 francs HT pour la troisième année d’exploitation,
- 2.160.000 francs Ht pour la quatrième année d’exploitation.

Par avenant n°2 du 10 juillet 2009, les parties ont notamment convenu de fixer à compter du 1er janvier 2009 le nouveau loyer minimum garanti à la somme de annuelle de 564.026,59 euros hors taxe et hors charge en principal, les dispositions du loyer variable et pourcentages du chiffre d’affaire restant applicables.

Par acte sous-seing-privé du 26 juillet 2012 valant avenant n°3 au contrat de bail susvisé, la SCI SECOVALDE et la société CODIREP ont convenu d’un renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2022, l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du contrat de bail étant annulées et remplacées par de nouvelles dispositions, maintenant un loyer variable, le loyer minimum garanti étant égal à la somme annuelle de 609.084 euros hors taxes et hors charges en principal, à compter du 1er octobre 2012.

Suivant avenant n°4 au bail commercial en date du 26 mars 2018, la société CODIREP s’est engagée à participer aux opérations de promotion, d’animation et de publicité du centre commercial et aux dépenses communes engagées à cette fin.

Par avenant n°5 au bail commercial en date du 5 juillet 2019, dans le prolongement du rapprochement des enseignes FNAC et DARTY, les parties ont notamment convenu de modifier la destination contractuelle des lieux loués, une participation financière du bailleur aux travaux de mise en place de vitrines hauteur devant être réalisés par le preneur à concurrence d’une somme maximale de 219 000 €.

Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2022, la SCI SECOVALDE a fait signifier à la société CODIREP un congé des lieux loués pour le 31 décembre 2022, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 12 années à compter du 1er janvier 2023, moyennant la fixation du loyer de base de renouvellement à la somme annuelle de 1 350 000 € hors-taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé-réception du 3 août 2023, la SCI SECOVALDE a notifié au preneur un mémoire préalable afin notamment de voir fixer le loyer de base de renouvellement à compter du 1er janvier 2023 à la somme susvisée, auquel la société CODIREP n’a pas répondu. 

Aucun accord amiable sur la fixation du loyer de base du bail renouvelé n’est intervenu entre les parties.

Dans ce contexte, la SCI SECOVALDE a fait assigner la société CODIREP, par acte de commissaire de justice des 4 et 8 janvier 2024, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, réitérant à titre principal sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 1 350 000 € hors taxes et hors charges.

Faisant droit à l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société CODIREP, au visa de l’article 48 du code de procédure civile, par jugement du 14 février 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris s’est notamment déclaré territorialement incompétent au profit de la juridiction de céans.

C’est dans ces conditions que le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans est saisi.


***

 - N° RG 25/02502 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UL


Par mémoire en réplique numéro 3, notifié le 15 décembre 2025, la société CODIREP sollicite, au visa de l’article 1103 du code civil et du renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2023 pour une durée de 12 ans, de :

- se déclarer incompétent, et en toutes hypothèses sans pouvoir, en présence d’un loyer binaire et à défaut d’accord entre les parties, pour statuer sur la demande de la SCI SECOVALDE de fixation du loyer du bail renouvelé, faute de prévision contractuelle donnant compétence au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer de base à la valeur locative,
- juger en conséquence irrecevable la SCI SECOVALDE en sa demande de fixation du loyer de base du bail renouvelé,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction considérerait recevable la demande en fixation du loyer de base du bail renouvelé :

- se déclarer incompétent pour statuer sur la date d’effet du bail renouvelé,
- ordonner en conséquence le renvoi devant le tribunal judiciaire de Meaux,

Plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction se considérerait compétente sur tous les moyens soulevés ci-dessus :

Vu les articles 9 et 146 du code de procédure civile,

Vu la carence de la bailleresse dans l’admnistration de la preuve,

- débouter la SCI SOCOVALDE de sa demande de fixation du loyer de base renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 1.350.000 euros hors taxes et hors charges mais également de sa demande subsidiaire de désignation d’un expert, 

Encore plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la présente juridiction considérerait qu’elle peut fixer le loyer à la valeur locative et dans l’hypothèse où un expert serait désigné :

- juger, compte tenu de la durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, que sont applicables les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce relatives au lissage du déplafonnement,
- juger, au visa de l’article R.145-8 du code de commerce, qu’il y a lieu à la minoration de la valeur locative comme suit : 
* déduction de la somme de 156 894,47 € au titre de l’impôt foncier
* abattement de 10 % au titre des autres et nombreuses autres clauses exorbitantes du droit commun
* abattement de 7 % pour tenir compte de la prévision d’un loyer binaire,
- juger que la clause d’accession en fin de jouissance justifie un abattement de 10 % de la valeur locative,
- donner mission à l’expert de rechercher les éléments de comparaison « pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables »,
- juger que la SCI SECOVALDE aura l’obligation de communiquer – ce qui s’entend d’une transmission sur support papier ou par voie électronique – à l’expert et à la société CODIREP :
* un état locatif de l’ensemble des commerces exploités au sein du centre commercial, précisant outre l’activité, la date de prise d’effet du bail, et s’il s’agit d’une nouvelle location, d’un renouvellement amiable ou d’une fixation judiciaire, précisant également pour chaque locataire, si des congés / demandes de renouvellement ont été notifiés et si une procédure judiciaire est en cours,







* l’ensemble des baux, avenants et des plans, justifiant des indications contenues dans ledit état locatif, outre les avis d’échéance à la date du présent renouvellement,
- juger que les frais d’expertise seront supportés exclusivement par la société SECOVALDE d’une part et juger que le loyer provisionnel sera équivalent au montant du loyer contractuel à la date du renouvellement d’autre part,

En toute hypothèse :

- débouter la SCI SECOVALDE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SCI SECOVALDE à payer à la société CODIREP la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner également aux entiers dépens, en ce inclus les frais de l’expert s’il était désigné.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique numéro 4, notifié le 19 janvier 2026 en prévision de l’audience du 28 janvier 2026 se tenant devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Meaux, la SCI SECOVALDE sollicite:

Sur l’incompétence matérielle élevée par la société CODIREP, de :

- débouter la société CODIREP de ses demandes,
- se déclarer compétent pour connaître du présent litige et donc pour fixer le loyer de base de renouvellement,
- à titre subsidiaire, dire que le dossier de cette affaire sera transmis par le secrétariat greffe du tribunal au tribunal judiciaire de Meaux, en application de l’article 97 du code de procédure civile,

Sur l’incompétence matérielle élevée par la SCI SECOVALDE, de :

- se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de la société CODIREP tendant à voir « juger, compte tenu de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans, que sont applicables les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce relative au lissage du déplafonnement »,
- subsidiairement, si la juridiction de céans devait se déclarer compétente, débouter la société CODIREP de sa demande et la renvoyer à mieux se pourvoir sur cette question devant le tribunal judiciaire de Meaux statuant au fond,

À titre principal :

- recevoir la Sci SECOVALDE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- débouter la société CODIREP de l’ensemble des es demande fins et prétentions,
- juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
- voir désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés
- tant dans le centre commercial super régional VAL D’EUROPE sis à [Localité 3], celui-ci constituant une unité autonome de marché, et ce, en référence au prix pratiqué dans le centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence, 
- que dans d’autres villes comparables pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques que les locaux exploités par la société CODIREP, ce qui suppose de se référer à des locaux 
* d’une surface équivalente à celle des locaux considérés, exploités au sein de centres commerciaux présentant des caractéristiques équivalentes au centre commercial précité, que ce soit en termes notamment de commercialité, de fréquentation, d’accessibilité, de format, de notoriété et de qualité intrinsèque et extrinsèque… 
- et dont la date de prise d’effet des baux est contemporaine d’un renouvellement à effet du 1er janvier 2023,
- dire que l’expert devra retenir, pour assiette de détermination du loyer de base de renouvellement, la surface GLA de 2700 m², sans pondération, ne pourra appliquer aucun abattement sur le loyer de base de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer, devra s’assurer que les références locatives qu’il retiendra soient équivalentes que ce soit en termes de date de prise d’effet des baux, de surface comparable et de destination,
- fixer, dans ce cas, le loyer de base provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer de base en cours, indexé, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,
- donner injonction à la société CODIREP d’avoir à produire :
⇒ un état locatif de l’ensemble des commerces qu’elle exploite dans les autres centres commerciaux de la France métropolitaine, précisant, outre l’activité, la date de prise d’effet des baux régularisés avec ses autres bailleurs, et s’il s’agit d’une nouvelle location, d’un renouvellement amiable ou d’une fixation judiciaire,
⇒ l’ensemble des baux, avenants et des plans, justifiant des indications contenues dans ledit état locatif, outre les avis d’échéance à la date du présent renouvellement,
- juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,
- voir réserver, dans ce cas, les dépens,

A titre subsidiaire :

- fixer le loyer de base de renouvellement au 1er janvier 2023 à la somme de 1 350 000 € hors taxes et hors charges par an,
- juger qu’il n’y a lieu d’appliquer un quelconque correctif sur le loyer de base de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer,
- juger que le différentiel portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,
- juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêt conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil,

En tout état de cause :

- débouter la société CODIREP de sa demande tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,


- condamner la société CODIREP au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.


***


Débattue contradictoirement à l’audience du 28 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date du présent jugement.


***

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’exception d’incompétence matérielle du juge des loyers commerciaux soulevée en défense par le preneur motivée par la présence d’un loyer binaire

Au soutien de son exception d’incompétence matérielle, la société CODIREP fait état qu’aux termes des dispositions de l’article 2 de l’avenant n°3 du 26 juillet 2012 valant renouvellement à effet du 1er octobre 2012, il est prévu que les parties ont convenu d’annuler et remplacer des dispositions de l’article “Loyer” des conditions particulières du bail conclu le 18 mars 1999 par les stipulations portant mentions que le loyer est composé d’un “loyer variable” (22.2) calculé au taux de 2% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes de 0 à 22.867.552 euros et de 1% hors taxes sur la chiffre d’affaires hors atxes au-delà de 22.867.352 euros, lequel ne pourra être inférieur à un loyer mimimun garanti annuel (22.3), égal à la somme annuelle de 609.084 euros hors taxes et hors charges en principal (...), ce minimum garanti constituant une valeur plancher. 

Le preneur rappelle ensuite que, si en vertu des dispositions de l’article 35 “Renouvellement” des conditions générales du bail conclu le 18 mars 1999, il est prévu que: “le renouvellement (...) du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de douze ans. Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est à dire un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail. Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence au prix pratiqué pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et locaux de référence. À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable”, aux termes de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières, il est stipulé “de convention expresse entre les parties, l’article 35 (des conditions générales) est supprimé et remplacé comme suit : le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail. Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence au prix pratiqué pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables. À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953".



La société CODIREP déduit du texte de ces articles que les parties ne donnent nullement expressément compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer de base à la valeur locative, dans la mesure où le nouvel article 35 ne porte plus mention de la référence à la “valeur locative” et par voie de conséquence que les parties n’ont pas entendu confier au juge des loyers commerciaux le pouvoir de fixation du loyer de base, lequel est donc incompétent.

En réponse aux moyens en réponse soulevés par le bailleur, elle fait valoir que l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du bail du 18 mars 1999 a été “annulé et remplacé” par l’avenant numéro 3 en date du 26 juillet 2012 valant renouvellement à effet du 1er octobre 2012 et de ce fait que la bailleresse ne peut donc plus invoquer les conditions particulières de l’article 22 du bail du 18 mars 1999 dont les dispositions n’existent plus et qu’il n’est donc plus fait référence à la « valeur locative » s’agissant du loyer de base.

La société CODIREP poursuit son raisonnement en affirmant que, faute pour les parties en présence d’un loyer binaire, de prévoir, lors du renouvellement et à défaut d’accord entre elles, la compétence du juge des loyers commerciaux pour qu’il fixe le loyer minimum garanti à la valeur locative, le recours audit juge est exclu, car impossible. Elle ajoute, qu’en vertu des dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, il appartient au bailleur qui revendique un loyer supérieur au loyer résultant des indices de rapporter la preuve de la modification notable de l’un des éléments visés au 1° à 4° de l’article L.145-33 et, qu’à défaut, le loyer est fixé par application de l’évolution des indices, ainsi que prévu à l’article L.145-34 du même code, dans la mesure où il n’est pas prévu contractuellement de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer celui-ci à la valeur locative. 

Enfin, la société CODIREP soutient que l’argumentation développée par la bailleresse concerne le loyer en cours de bail et non le loyer lors du renouvellement.

En réponse à cette exception d’incompétence matérielle, la SCI SECOVALDE soutient que l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du bail ne souffre d’aucune difficulté d’interprétation et donne expressément compétence au “Juge des baux commerciaux “ pour “fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 “, et affirme que la référence expresse dans le contrat de bail “aux dispositions du décret du 30 septembre 1953" intègre évidemment les règles de fixation du loyer à la valeur locative, tant en ce qui concerne le fond du droit que l’office du juge, les dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce énonçant les critères légaux de détermination de la valeur locative.

Elle rappelle ensuite qu’aux termes d’une part, des dispositions de l’article 22 “LOYER” du Titre IV “LOYER ET CHARGES” des conditions générales du bail que le loyer de base est “égal à la valeur locative de base du local donné à bail” et qu’il est prévu aux termes du point 22.3 que “ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputables et non additionnels – égale à la valeur locative de base du local donné à bail “ et d’autre part, de celles de l’article 35 “Renouvellement” du bail, telles que modifiées aux termes des conditions particulières que « le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail. Le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles, par référence au prix pratiqué pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables, qu’à défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953".

Elle déduit du texte de ces articles qui font la loi des parties qu’il est donc convenu que le loyer de base sera fixé, lors de son renouvellement, à la valeur locative, c’est-à-dire en dehors de toute application de la règle du plafonnement et donc de l’article L.145-34 du code de commerce.

Elle soutient que le preneur fait preuve de mauvaise foi pour tenter de tromper le juge dans la mesure où l’avenant n°3 du 26 juillet 2012 valant renouvellement du bail a uniquement annulé et remplacé l’article 22 “Loyer” du titre IV “LOYER ET CHARGES” des conditions particulières et non des conditions générales du bail et rappelle que l’article 22 “Loyer” des conditions particulières du bail a uniquement pour objet, sur renvoi de l’article 22 “LOYER” des conditions générales, de déterminer d’une part, le montant du pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pour le calcul du loyer variable et d’autre part, le montant en numéraire du loyer minimum garanti annuel fixé par les parties et qu’il s’agit donc des modalités d’application pratique des principes posés à l’article 22 “LOYER” des conditions générales qui n’a pas été amendé par les parties.

Enfin, elle rappelle que les conditions générales du bail ont vocation à régir l’entièreté de la relation contractuelle des parties et ce, tant pour le bail initial que pour l’ensemble de ses renouvellements successifs et qu’en vertu de la liberté contractuelle et de la force obligatoire des conventions, les dispositions du décret régissant le statut des baux commerciaux s’applique, même en cas de clause stipulant un loyer binaire, dès lors que les parties au contrat de bail ont expressément prévu l’application du statut des baux commerciaux lors du renouvellement du bail.

Réponse du Juge des loyers commerciaux :

L’article L.145-56 du code de commerce renvoie à l’article R.145-23 du code de commerce pour les règles de compétence matérielle et territoriale.

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, soit le « juge des loyers commerciaux ». 

Par ailleurs, si l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire donne compétence exclusive au tribunal judiciaire pour statuer sur les baux commerciaux, c’est à l’exclusion des « contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », même si le tribunal judiciaire peut toutefois, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent et donc sur la fixation du loyer renouvelé.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution, tandis que le tribunal judiciaire, ne dispose en matière de fixation du loyer renouvelé que d’une compétence accessoire lorsqu’il est saisi d’une autre demande relative au statut des baux commerciaux.

Selon une jurisprudence ancienne et constante, le bail commercial renouvelé est un nouveau contrat. A défaut d'un nouvel accord des parties ou de convention contraire, le bail se renouvelle aux clauses et conditions du bail expiré sauf pour la durée, fixée par l'article L. 145-12 du code de commerce, et le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix . 

En l’occurrence, il n’est pas contestable que la présente juridiction est principalement saisie d’une demande de fixation du loyer de renouvellement qui entre donc, de prime abord, au regard des textes susvisés, dans son office exclusif.

Cela étant, en présence d’un loyer à deux composantes comprenant une part variable et une part fixe, comme cela est présentement le cas, il importe de rappeler l’évolution de la jurisprudence sur l’office du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer du bail renouvelé.

Dans un premier temps, au motif que la clause de loyer variable était incompatible avec les régles statutaires relatives à la fixation du loyer et que les deux composantes fixe et variable du loyer formaient un tout contractuellement indivisible de sorte qu’il n’est pas possible, sans remettre en cause l’équilibre du contrat, de réévaluer le montant du loyer minimum garanti indépendemment du loyer variable, lequel continuerait à être régi par la convention des parties, la Cour de cassation a jugé que, lorsque les parties ont stipulé un loyer à deux composantes comprenant une part variable et une part fixe, la fixation du prix du loyer renouvelé n'était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418,; 3e Civ., 27 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.366) et que l'office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s'il existait, et en absence d'un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l'ancien prix (3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153), sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l'article L. 145-57 du code de commerce (3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 02-11.493).

Nuançant sa décision rendue le 7 mai 2002 (pourvoi n°00-18.153), par arrêt du 3 novembre 2016 (pourvoi n°15-16826), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a admis que, lorsqu’elles ont convenu d’un loyer composé d’une part variable et d’un minimum garanti, les parties pouvaient prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Dans ce cas, le juge statue alors selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du mimum, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle.

De même, par arrêt du 29 novembre 2018, la Cour de cassation a jugé que la stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n'interdisait pas, lorsque le contrat le prévoyait, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, conformément aux pouvoirs qu’il tient de l’article R.145-33 du code de commerce, la valeur locative déterminant le minimum garanti selon les critères énoncés à l’article L.145-33 du même code. 

Postérieurement à ces décisions, rendues les 7 mai 2002 et 29 novembre 2018, la question doctrinale s’est posée de savoir si le juge des loyers commerciaux avait le pouvoir de fixer le loyer minimum garanti sur le fondement de critères conventionnels et non statutaires, c’est à dire sans se référer aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce et donc à la valeur locative.

Puis, par une décision ultérieure rendue le 30 mai 2024 (pourvoi n°22-16447), la haute cour a jugé que :
- les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci étaient libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, 


- le juge des loyers commerciaux ne pouvait déterminer qu'une somme fixe et ne pouvait modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé,
- si les parties, qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire,
- dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen de défense au fond relatif à l’office du juge des loyers commerciaux, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Au cas présent, il convient donc de rechercher au travers du contrat de bail et de ses avenants qui font la loi des parties conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail, si les parties ont entendu recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer la part de loyer au minimum garanti à la valeur locative.

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 18 mars 1999 est structuré en trois parties :

I. EXPOSE SUR LE CENTRE COMMERCIAL OU SONT SITUES LES LOCAUX OBJETS DU BAIL
II. STIPULATIONS PARTICULIERES DU CONTRAT DE BAIL, comportant notamment un article 22 - LOYER et un article 35 - RENOUVELLEMENT
III. CONDITIONS GENERALES DU BAIL, comportant notamment un article 22 - LOYER inséré dans le Titre IV - LOYER ET CHARGES et un article 35 - RENOUVELLEMENT inséré dans le Titre V - DISPOSITIONS GENERALES

Sont au coeur des débats portés sur la compétence matérielle du juge des loyers commerciaux les deux articles 22 insérés dans les conditions générales et dans les conditions particulières du contrat, ainsi que les deux articles 35 du contrat de bail également insérés aux parties II et III de la convention, lesquels disposent:

D’une part :

Article 22 - “LOYER” des conditions générales du bail :

“22-1. Toutes les clauses figurant au présent Titre IV concernant la détermination du loyer, notamment ses modalités de fixation et d’indexation, et les charges sont considérées par les parties comme des conditions essentielles de leur engagement, à défaut desquelles elles n’auraient pas contracté.
22.2. Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable, déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le Preneur pendant l’année civile considérée (…). Le pourcentage convenu est fixé aux conditions particulières du bail.
22.3. Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputable et non additionnel – égal à la valeur locative de base du local donné à bail.
Ce loyer minimum garanti sera égal:
– d’une part, au montant fixé aux conditions particulières,
– d’autre part, à l’application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l’actualisation puis de l’indexation ci-après convenue. 
(...)”



Article 22 - “Loyer” des conditions particulières du bail :

“Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d’affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de :
2 % sur le chiffre d’affaires hors taxes jusqu’à 150 millions de francs
1 % sur le chiffre d’affaires hors taxes au-delà de 150 millions de francs
ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – imputable et non additionnel – égale à la valeur locative de base du local donné à bail. Ce loyer minimum garanti sera égal :
– d’une part à la somme de 2 565 000 de francs hors-taxes et ramenée exceptionnellement à la somme de (...)”
– d’autre part à l’application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l’actualisation puis de l’indexation ci-après convenue (...)”

Il est ainsi établi, qu’à la date de conclusion du contrat de bail, le 18 mars 1999, le loyer variable à deux composantes convenu par les parties est proportionnel au chiffre d'affaires réalisé par le preneur sans pouvoir être inférieur au loyer minimum garanti, contractuellement fixé, lequel correspond à la valeur locative à la date de conclusion de la convention de bail, actualisée et indexée.

D’autre part :

Article 35 - “RENOUVELLEMENT” des conditions générales du bail , inséré dans les “DISPOSITIONS DIVERSES” du titre III du contrat de bail:

“Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans.
Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est-à-dire :
– un loyer de base égale à la valeur locative du local considéré à la date d’effet du renouvellement du bail,
– et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.
Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable”.

Article 35 - “Renouvellement” des conditions particulières du bail :

“De convention expresse entre les parties, l’article 35 est supprimé et remplacé comme suit:
Le renouvellement éventuel du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans. 
Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail.
Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles, par référence aux prix pratiqués pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables.
À défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953".

Il résulte de la lecture de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999 que, s’il n’est pas expressément fait référence, dans le texte, à la valeur locative du loyer de base lors de la négociation entre les parties du loyer de renouvellement, alors que les articles 22 des conditions générales et particulières de la convention, qui définissent la composante du loyer variable fait référence à la valeur locative du loyer de base minimum garanti, les parties ont convenu, en cas de désaccord sur la fixation du loyer de base de renouvellement “par référence aux prix pratiqués pour des locaux possédant les mêmes caractéristiques dans d’autres villes comparables”, de confier au “juge des baux commerciaux de fixer le loyer de base conformément aux dispositions du Décret du 30 septembre 1953".

L’avenant n° 3 au bail commercial du 18 mars 1999, emportant renouvellement du bail, signé le 26 juillet 2012, porte mention que le contrat est renouvelé “pour une nouvelle durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2022 et sous les charges et conditions du bail modifiées de la manière ci-après”: 

Article 2 - “LOYER” de cet avenant n°3 :

 “(...) les parties conviennent d’annuler et remplacer les dispositions de l’article «Loyer» des conditions particulières du bail en date à [Localité 4] du 18 mars 1999 par les stipulations suivantes:
“Article 22 - Loyer :
22.2 - Loyer variable :
Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d’affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de : 
– 2 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes de 0 à 22 867 352 €
– 1 % hors-taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes au-delà de 22 867 352 €
22.3 - Loyer minimum garanti annuel :
Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti – égale à la somme annuelle de 609 084 € hors taxes et hors charges en principal, tel que de plein droit et sans autre formalité, actualisée puis indexée comme il est dit ci-après :
(…)”

L’avenant n°3 susvisé, qui dispose qu’il prendra effet à compter du 1er octobre 2012 et qu’il « n’est apporté aucune autre modification au bail en date à [Localité 4] du 18 mars 1999 et à ses avenants successifs » et qu’ « en conséquence, toutes les autres clauses et conditions dudit contrat et de ses avenants non spécifiées aux termes des présentes demeurent inchangées », ne porte aucune mention modificative des dispositions de l’ article 35 “Renouvellementé inséré dans les conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999.

Dès lors, il est clairement établi, à la lecture des dispositions de l’article 35 “Renouvellement” des conditions particulières du contrat de bail conclu le 18 mars 1999, aucunement modifié par les avenants ultérieurs et traitant du renouvellement de la convention de bail, que les parties ont entendu confier, à défaut d’accord entre elles, la fixation du montant du loyer de base, composante du loyer binaire, “au juge des baux commerciaux”, qui n’est autre que le Juge des loyers commerciaux, aux termes des dispositions combinées des articles R.145-23 du code de commerce et R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire.

Par voie de conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de s’attarder sur les autres moyens soulevés par le preneur, en l’absence de clause expresse excluant de confier au juge des loyers commerciaux la fixation du montant du loyer de base par référence à la valeur locative, l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la société CODIREP sera rejetée en ce qu’elle est infondée.

II. Sur l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la date d’effet du renouvellement du bail commercial

La société CODIREP soutient, au visa des dispositions combinées de l’article 1737 du Code civil et L.145-9 alinéa 1 du code de commerce, que le bailleur a signifié le congé le 13 juin 2022, sans respecter le délai de six mois précédant l’échéance contractuelle, et dès lors que le contrat de bail s’est tacitement prolongé. Elle déduit de ces élèments que le congé signifié le 13 juin 2922 produit effet au 30 juin 2023 et que dès lors, le renouvellement est au 1er juillet 2023 et non au 1er janvier 2023.

Elle conclut alors, qu’au regard du désaccord des parties sur la date d’effet du renouvellement le bail, le juge des loyers commerciaux qui n’a compétence que pour fixer le montant du loyer renouvelé à défaut d’accord entre les parties est incompétent et que le débat relève de la compétence du tribunal judiciaire.

En réponse à cette fin de non-recevoir dont il demande le rejet, le bailleur argue de ce que l’article L.145-9 du code de commerce n’interdit pas au bailleur de notifier son congé avec offre de renouvellement dans le délai de six mois précédant l’expiration du bail et qu’il résulte de la jurisprudence que, si le congé du bailleur est donné avant le terme du bail, mais moins de six mois avant celui-ci, il prend effet en période de tacite prolongation et donc pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois de la date de délivrance du congé. 

Il demande par voie de conséquence de rejeter le déclinatoire de compétence de la société CODIREP et de l’inviter à mieux se pourvoir au fond sur cette question. A titre subsidiaire, pour le cas où le Juge des loyers commerciaux se déclarerait incompétent pour statuer sur la date d’effet du renouvellement du bail, au profit du tribunal judiciaire, il sollicite l’application des dispositions de l’article 97 du code de procédure civile.

Réponse du Juge des loyers commerciaux :

Aux termes de l'article 49 du Code de procédure civile, « toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense, à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ». 

Comme vu supra, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée par celle du tribunal judiciaire qui est exclusive et d'ordre public pour toutes les questions touchant au statut des baux commerciaux, autres que la fixation du loyer. 

Par application de l'article 51 du Code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux ne connaît « que des demandes incidentes qui entrent dans (sa) compétence d'attribution ».

Ainsi, le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux et n'a pas compétence pour trancher les litiges relatifs au principe de renouvellement d’un bail commercial ni à sa validité, lesquels relèvent de la compétence générale du tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour trancher une contestation relative à la date de renouvellement du bail.

En l’espèce, si les parties s’accordent sur le principe de renouvellement du bail commercial, elles sont en désaccord sur la date de prise d’effet du bail renouvelé et donc sur la date de prise d’effet du loyer de base renouvelé.

Or, il est constant que la détermination de la date de prise d’effet du bail commercial renouvelé a une incidence certaine sur la fixation du montant du loyer et donc sur la solution du litige soumis au juge des loyers commerciaux qui doit fixer le montant du loyer renouvelé.

Par voie de conséquence, nonobstant la possible inanité de l’argumentation des développée par la société CODIREP, le Juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent, au regard de son office restreint et d’exception, pour statuer sur la date de prise d’effet du bail renouvelé, au profit du tribunal judiciaire du même siège.

Il sera fait application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile dans les termes du dispositif qui suit.

Dans l’attente du jugement à intervenir, et pour le cas où le tribunal judiciaire n’entendrait pas statuer incidemment sur la demande de fixation du loyer de renouvellement et les autres demandes, il convient de surseoir à statuer sur ces demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la S.N.C CODIREP motivée par la présence d’un loyer commercial binaire ; 

Se déclare incompétent pour statuer sur la date de prise d’effet du renouvellement du bail commercial conclu le 18 mars 1999 entre la S.N.C CODIREP et la S.C.I SECOVALE et portant sur les locaux n°MU6 dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 5] situé à SERRIS (Seine et Marne), [Adresse 6] au profit du tribunal judiciaire de Meaux ;

Vu l’article 82 du code de procédure civile ;

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe avec copie de la décision de renvoi à défaut d’appel dans le délai;

Surseoit à statuer sur la demande de fixation du loyer de renouvellement et les autres demandes des parties, pour le cas où le tribunal judiciaire n’entendrait pas statuer incidemment sur ces demandes en l’état réservées.


Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-12, code de procedure civile 49, code de commerce R145-23, code civil 1737, code de procedure civile 51, code de procedure civile 48, code de commerce L145-9, code de procedure civile 97, code de commerce L145-1, code de commerce R145-8, code civil 1342-2, code de procedure civile 82, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce R145-33, code de l'organisation judiciaire R211-3-26, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/14759

  en commun : code de commerce L145-12, code de commerce R145-23, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de procedure civile 82, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de l'organisation judiciaire R211-3-26

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/09902

  en commun : code de commerce L145-12, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04634

  en commun : code de commerce R145-23, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/06278

  en commun : code de commerce R145-23, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 24/14761

  en commun : code de commerce R145-23, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 26/01781

  en commun : code de commerce R145-23, code civil 1737, code de commerce L145-9, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00656

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce R145-33

• 15 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Autre décision avant dire droit · n° 25/08671

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-8, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce R145-33

Mise à jour de la source le 2026-04-01T19:56:29.708Z.