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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 10 avril 2026, n° 24/03467

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 juin 2020, Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] (ci-après les époux [K]) ont conclu avec la société BNC IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne [R], un mandat de recherche d'une durée de trois mois en vue de l'acquisition d'une maison d'habitation située dans le secteur de [Localité 3] et pour un prix maximal de 500.000,00 euros, rémunération du mandataire comprise.

Le 23 juin 2020, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] leur a fait visiter un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour lequel ils ont fait une offre d'acquisition par l'intermédiaire de leur mandataire et qui leur a été refusée.

Après s'être rapprochés directement du vendeur, les époux [K] en ont fait l'acquisition suivant acte authentique du 8 septembre 2020 pour un prix de 478.000,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a fait assigner Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] demande au tribunal de céans de : 

- Condamner les époux [K] solidairement à lui régler la somme de 28.680 € représentant sa rémunération en exécution du mandat de recherche en date du 23 juin 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent acte, ou à défaut la somme de 28.680 € à titre d'indemnité représentant la rémunération qui aurait dû être perçue par l'agence ;
- Les débouter de leurs demandes ;
- Les condamner solidairement à la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur [W] et Madame [E] [K] sollicitent du tribunal de céans, à titre principal sur l'absence de mandat écrit, à titre subsidiaire sur la nullité du mandat, à titre très subsidiaire sur le fondement de la clause abusive et à titre infiniment subsidiaire sur l'absence de fondement de l'indemnisation réclamée, de :

- Débouter la société BNC IMMOBILIER ([R]) de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;
- Condamner la société BNC IMMOBILIER ([R]) à payer à Madame et Monsieur [K] la somme de 10.000€ au titre de la procédure abusive et au titre de leur préjudice moral ;
- Condamner la société BNC IMMOBILIER ([R]) à verser aux époux [K] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens avec faculté de distraction.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.
 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l'audience de plaidoiries au 20 janvier 2026.

Ce jour, l'affaire a été retenue et, à l'issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 10 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le moyen tiré de l'absence de mandat

A titre principal, les époux [K] s'opposent aux demandes de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] au motif qu'il n'existerait ni de mandat écrit conclu entre les parties, ni entre la demanderesse et le vendeur de l'immeuble.

L'article 1984 du code civil dispose que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L'article 1985 du même code précise notamment que le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre.

L'article 1161 du code civil dispose qu'un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En matière immobilière, les professionnels qui y répondent doivent se soumettre à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite [O].

L'article 1 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 prévoit que sont notamment soumis à ses dispositions, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : (1°) l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

L'article 6 de cette même loi précise en outre que les conventions doivent être rédigées par écrit.

L'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce précise que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties et que tous les mandats doivent être mentionnés sur un registre spécial.

Il est de droit constant qu'en l'absence de mandat écrit, l'intermédiaire ne peut prétendre à une quelconque rémunération.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un mandat de recherche n°2020-41 a été conclu en date du 23 juin 2020 entre la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] d'une part et les époux [K] d'autre part, lequel est mentionné sur le registre des mandats "transactions sur immeubles et fonds de commerce" à la date du 22 juin 2020.

Aussi, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] ayant conclu un mandat de recherche avec les défendeurs, elle ne pouvait légalement conclure un mandat de vente avec le vendeur de l'immeuble.

Par conséquent, le moyen ainsi formulé sera rejeté. 


2. Sur le moyen tiré de la nullité du mandat

A titre subsidiaire, les époux [K] concluent à la nullité du mandat précité.

En premier lieu, ils opposent la nullité du mandat conclu en raison du non-respect du formalisme imposé par l'article 6 I de la [O] du 2 janvier 1970.

L'article 6 I de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 indique notamment que les conventions doivent préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; les modalités de la reddition de compte ; les conditions de détermination de la rémunération, et l'indication de la partie qui en aura la charge ainsi que les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.

Il est en outre de droit constant que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite [O], doit s'interpréter la lecture de son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.

Aussi, il doit être relevé que l'article 6 I de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 renvoie à son décret d'application du 20 juillet 1972 lequel contient en son chapitre VI, intitulé " dispositions particulières à la gestion immobilière et aux fonctions de syndic de copropriété ", l'article 66 obligeant le titulaire d'un mandat de gestion à prévoir les modalités de reddition de compte.

En l'espèce, le mandat conclu entre les parties en date du 23 juin 2020 charge le mandataire de rechercher un bien répondant aux caractéristiques prévues au mandat et de le proposer à ses mandants en vue de son acquisition ; il s'agit donc d'un mandat de recherche.

Dès lors, l'exigence issue de la loi dit [S] portant sur la mention des modalités de la reddition de compte étant applicable aux mandats dits de gestion, les époux [K] ne sont pas fondés à invoquer son absence comme cause de nullité de mandat de recherche.

De même, le mandat en cause n'étant pas un mandat de vente mais un mandat de recherche, il n'appartenait pas à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] de diffuser d'annonces auprès du public, de sorte que les dispositions de la loi concernant l'indication des moyens employés pour cette diffusion sont sans objet en l'espèce.
Il est en outre précisé, conformément aux dispositions de la loi dite [S] que la société BNC IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne [R], dispose d'un séquestre garanti financièrement et que la rémunération du mandataire s'élève à hauteur de 6%, celle-ci étant à la charge de l'acquéreur.

En second lieu, les époux [K] font valoir l'existence d'une clause d'exclusivité au sein du mandat conclu qui ne respecterait pas le formalisme imposé par la loi dite [S].

L'article 6 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 prévoit que lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

En l'espèce, la clause litigieuse prévoit que " Le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur (attention, cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission des clauses abusives). "

Or, force est de constater que si cette clause porte interdiction au mandant de traiter directement avec le vendeur du bien qui lui a été proposé par l'intermédiaire du mandataire, elle ne saurait s'interpréter en une clause d'exclusivité.

En effet, il ne ressort pas des termes de cette clause une interdiction faite aux mandants de procéder aux recherches d'un bien immobilier par leurs propres soins ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire.

Dès lors, c'est à tort que les défendeurs estiment que cette clause devrait préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées. 

En tout état de cause, il est rappelé que seule la nullité de la clause est encourue de sorte que celle-ci ne saurait emporter la nullité de l'acte dans son entier.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la nullité du mandat.


3. Sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause

A titre très subsidiaire, les défendeurs opposent le fait que la clause " Obligations du mandant " revêt le caractère d'une clause abusive et doit donc être réputée non écrite.

En premier lieu, les époux [K] font valoir que cette clause est présumée abusive de manière irréfragable puisqu'elle les contraint à acquérir le bien par le biais de la demanderesse sans pour autant qu'une clause la contraignant à leur proposer des biens n'y soit inscrite. 
De même, ils estiment cette clause irréfragablement abusive en ce qu'elle leur interdirait de solliciter la résolution ou la résiliation du mandat et ce, pendant un délai de 12 mois suivant son expiration.
L'article 1110 du code civil dispose que le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

L'article 1171 du même code prévoit que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'article L.212-1 du code de la consommation précise que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et que le caractère abusif d'une telle clause s'apprécie au regard de l'ensemble du contrat.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le mandat de recherche conclu entre les parties en date du 23 juin 2020 revêt le caractère d'un contrat d'adhésion.

D'une part, si les défendeurs entendent se prévaloir du caractère abusif de la clause précitée, il ne ressort de sa lecture aucune obligation faite aux mandants de ne traiter qu'avec la demanderesse mais une interdiction de traiter directement avec le vendeur du bien qu'elle leur aurait présenté.

D'autre part, il convient de faire une lecture globale du mandat aux fins d'identifier les obligations de chaque partie, lequel mentionne, en ce qui concerne le mandataire, une mission de recherche d'un bien correspondant aux caractéristiques définies au sein du mandat et l'obligation, en outre, de mettre tout en œuvre pour leur présenter des éléments du dossier de diagnostics techniques.

Enfin, si la clause litigieuse ne mentionne en effet pas la possibilité de résilier ou de résoudre le mandat, les défendeurs ne sauraient en déduire qu'une telle faculté leur serait interdite, d'autant qu'il ne ressort pas du contrat qu'une telle clause ait été insérée au seul profit de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R].

En second lieu, les défendeurs estiment que ladite clause serait présumée abusive en ce qu'elle prévoirait un engagement ferme des mandants à acquérir un bien immobilier par l'intermédiaire de la demanderesse, que l'indemnité issue de la clause pénale serait disproportionnée et enfin qu'aucune contrepartie financière n'est imposée à la demanderesse en cas de défaillance.

Or d'une part, il est rappelé que cette clause ne saurait revêtir un caractère d'exclusivité.

D'autre part, il y a lieu de relever que l'indemnité prévue en application de la clause pénale se réfère directement à la rémunération du mandataire prévue contractuellement, laquelle a fait l'objet d'une acceptation par les parties et n'apparaît pas, au demeurant, excessive.

Enfin, cette clause ne saurait s'interpréter comme une clause de résiliation du mandat au profit de la demanderesse de telle sorte qu'aucune clause de cette nature n'a été prévue pour l'une ou l'autre des parties et qu'elle ne crée donc aucun déséquilibre entre elles.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de considérer comme abusive la clause litigieuse. 


4. Sur la demande indemnitaire 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du même code indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 6 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 précise que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. 

L'article 78 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

L'article 1188 du code civil prévoit que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties.

L'article 1189 du même code précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

En premier lieu, il est non contesté qu'un mandat de recherche n°2020-41 a été conclu entre les parties en date du 23 juin 2020, mentionné sur le registre des mandats "transactions sur immeubles et fonds de commerce" à la date du 22 juin 2020 et qu'un exemplaire a été remis à chacune d'entre elles.

Le mandat avait pour objet de confier à la demanderesse la mission de rechercher un bien à [Localité 3] pour un montant maximal de 500.000,00 euros et de le proposer aux époux [K] dans le but que ceux-ci l'acquièrent.

C'est en exécution de ce mandat et de manière non contestée qu'en date du 23 juin 2020, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a fait visiter aux époux [K] le bien situé [Adresse 3] à [Localité 3], laquelle a fait l'objet d'un bon de visite signé par les défendeurs.

Les époux [K] ont ainsi, par l'intermédiaire de la demanderesse fait une proposition au vendeur du bien immobilier pour un prix de 485.000,00 euros net vendeur, laquelle leur a été refusée.


Il ressort des éléments versés aux débats que les époux [K] se sont alors rapprochés directement du vendeur de l'immeuble et qu'une promesse de vente a été régularisée par acte notarié en date du 6 juillet 2020 ; la vente ayant été réitérée par acte authentique du 8 septembre 2020.

Dès lors, il ne peut être contesté, ce qui n'est au demeurant pas le cas en l'espèce, que quand bien même les défendeurs se sont rapprochés directement du vendeur de l'immeuble, la vente du bien a pu être réalisée par l'entremise de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R].

Or, le mandat prévoit expressément que les mandants s'interdisent pendant la durée du mandat et pour une durée de 12 mois suivant son expiration de traiter l'achat éventuel du bien qui leur a été présenté par le mandataire directement avec le vendeur ; cet engagement étant repris au sein du bon de visite qu'ils ont signé le même jour.

De ce fait, la signature du mandat étant intervenue le 23 juin 2020, les défendeurs étaient tenus par les effets de cette clause jusqu'au 23 juin 2021.

Par conséquent, les époux [K] ayant procédé à l'acquisition de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] par acte notarié en date du 8 septembre 2020, ce alors que le mandat était en cours, les termes de ce-dernier leur sont opposables.

En second lieu, il y a lieu de relever que la clause est insérée au contrat à la suite de l'interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur, laquelle prévoit " En cas de non-respect de cette obligation, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-après. ".

Cette clause est rédigée en majuscule, intégrée à la rubrique " obligations du mandant " et suit immédiatement celle interdisant au mandant de traiter directement avec le vendeur de sorte qu'elles doivent s'interpréter l'une par rapport à l'autre. Il y a également lieu de relever que le mandat de recherche n'est rédigé que sur un recto, assurant une visibilité certaine de la clause qu'il y a lieu de considérer comme ayant été rédigée de manière très apparente. 

Concernant le montant de l'indemnité forfaitaire, il est renvoyé expressément à la clause envisageant la rémunération du mandataire intitulée " Rémunération du mandataire " qui prévoit une rémunération à hauteur de 6%. 

C'est donc dans ce contexte que la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a adressé une mise en demeure aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'ils ont reçue en date du 17 juin 2024, sollicitant le paiement de l'indemnité prévue au mandat soit la somme de 28.680,00 euros correspondant à 6% du prix d'acquisition de l'immeuble à savoir 478.000,00 euros.

Si les défendeurs font valoir, à titre infiniment subsidiaire et sur le fondement de l'article 78-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que la demanderesse ne justifierait pas des frais qu'elle a exposés et retiendrait de manière arbitraire la somme de 28.680,00 euros, il y a lieu de relever que l'article sur lequel ils se fondent renvoie à l'avant-dernier alinéa de l'article 6 I de la loi dite [S], lequel n'est pas applicable au cas d'espèce.

Par conséquent, cette indemnité résultant de l'engagement des parties et n'étant pas manifestement excessive, il y a lieu de condamner solidairement les époux [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 28.680,00 euros.

Par ailleurs, tenant compte de l'issue du litige, il y a lieu de débouter les époux [K] de leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R]. 


5. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], lesquels succombent à la présente procédure, aux entiers dépens. 

Il est en outre équitable de les condamner in solidum à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R], la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 28 680,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.
Texte intégral
République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 24/03467 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E5YC
AFFAIRE : S.A.S. BNC IMMOBILIER BNC IMMOBILIER / [E] [K] épouse [K], [B] [G] [K]
Nature affaire : 50B

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026


DEMANDERESSE :

S.A.S. BNC IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne [R], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 819 160 607,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elizabeth BRONQUARD, avocat au barreau de REIMS


DÉFENDEURS :

Madame [E] [K]
née le 26 novembre 1984 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [W] [K]
né le 28 décembre 1983 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 20 janvier 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 avril 2026.








EXPOSE DU LITIGE

Le 23 juin 2020, Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] (ci-après les époux [K]) ont conclu avec la société BNC IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne [R], un mandat de recherche d'une durée de trois mois en vue de l'acquisition d'une maison d'habitation située dans le secteur de [Localité 3] et pour un prix maximal de 500.000,00 euros, rémunération du mandataire comprise.

Le 23 juin 2020, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] leur a fait visiter un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour lequel ils ont fait une offre d'acquisition par l'intermédiaire de leur mandataire et qui leur a été refusée.

Après s'être rapprochés directement du vendeur, les époux [K] en ont fait l'acquisition suivant acte authentique du 8 septembre 2020 pour un prix de 478.000,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a fait assigner Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Reims.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] demande au tribunal de céans de : 

- Condamner les époux [K] solidairement à lui régler la somme de 28.680 € représentant sa rémunération en exécution du mandat de recherche en date du 23 juin 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du présent acte, ou à défaut la somme de 28.680 € à titre d'indemnité représentant la rémunération qui aurait dû être perçue par l'agence ;
- Les débouter de leurs demandes ;
- Les condamner solidairement à la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur [W] et Madame [E] [K] sollicitent du tribunal de céans, à titre principal sur l'absence de mandat écrit, à titre subsidiaire sur la nullité du mandat, à titre très subsidiaire sur le fondement de la clause abusive et à titre infiniment subsidiaire sur l'absence de fondement de l'indemnisation réclamée, de :

- Débouter la société BNC IMMOBILIER ([R]) de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;
- Condamner la société BNC IMMOBILIER ([R]) à payer à Madame et Monsieur [K] la somme de 10.000€ au titre de la procédure abusive et au titre de leur préjudice moral ;
- Condamner la société BNC IMMOBILIER ([R]) à verser aux époux [K] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens avec faculté de distraction.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.
 

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025, fixant l'audience de plaidoiries au 20 janvier 2026.

Ce jour, l'affaire a été retenue et, à l'issue, la décision mise en délibéré pour être rendue le 10 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le moyen tiré de l'absence de mandat

A titre principal, les époux [K] s'opposent aux demandes de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] au motif qu'il n'existerait ni de mandat écrit conclu entre les parties, ni entre la demanderesse et le vendeur de l'immeuble.

L'article 1984 du code civil dispose que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

L'article 1985 du même code précise notamment que le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre.

L'article 1161 du code civil dispose qu'un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En matière immobilière, les professionnels qui y répondent doivent se soumettre à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite [O].

L'article 1 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 prévoit que sont notamment soumis à ses dispositions, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : (1°) l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis.

L'article 6 de cette même loi précise en outre que les conventions doivent être rédigées par écrit.

L'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce précise que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties et que tous les mandats doivent être mentionnés sur un registre spécial.

Il est de droit constant qu'en l'absence de mandat écrit, l'intermédiaire ne peut prétendre à une quelconque rémunération.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un mandat de recherche n°2020-41 a été conclu en date du 23 juin 2020 entre la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] d'une part et les époux [K] d'autre part, lequel est mentionné sur le registre des mandats "transactions sur immeubles et fonds de commerce" à la date du 22 juin 2020.

Aussi, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] ayant conclu un mandat de recherche avec les défendeurs, elle ne pouvait légalement conclure un mandat de vente avec le vendeur de l'immeuble.

Par conséquent, le moyen ainsi formulé sera rejeté. 


2. Sur le moyen tiré de la nullité du mandat

A titre subsidiaire, les époux [K] concluent à la nullité du mandat précité.

En premier lieu, ils opposent la nullité du mandat conclu en raison du non-respect du formalisme imposé par l'article 6 I de la [O] du 2 janvier 1970.

L'article 6 I de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 indique notamment que les conventions doivent préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; les modalités de la reddition de compte ; les conditions de détermination de la rémunération, et l'indication de la partie qui en aura la charge ainsi que les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales.

Il est en outre de droit constant que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite [O], doit s'interpréter la lecture de son décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972.

Aussi, il doit être relevé que l'article 6 I de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 renvoie à son décret d'application du 20 juillet 1972 lequel contient en son chapitre VI, intitulé " dispositions particulières à la gestion immobilière et aux fonctions de syndic de copropriété ", l'article 66 obligeant le titulaire d'un mandat de gestion à prévoir les modalités de reddition de compte.

En l'espèce, le mandat conclu entre les parties en date du 23 juin 2020 charge le mandataire de rechercher un bien répondant aux caractéristiques prévues au mandat et de le proposer à ses mandants en vue de son acquisition ; il s'agit donc d'un mandat de recherche.

Dès lors, l'exigence issue de la loi dit [S] portant sur la mention des modalités de la reddition de compte étant applicable aux mandats dits de gestion, les époux [K] ne sont pas fondés à invoquer son absence comme cause de nullité de mandat de recherche.

De même, le mandat en cause n'étant pas un mandat de vente mais un mandat de recherche, il n'appartenait pas à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] de diffuser d'annonces auprès du public, de sorte que les dispositions de la loi concernant l'indication des moyens employés pour cette diffusion sont sans objet en l'espèce.
Il est en outre précisé, conformément aux dispositions de la loi dite [S] que la société BNC IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne [R], dispose d'un séquestre garanti financièrement et que la rémunération du mandataire s'élève à hauteur de 6%, celle-ci étant à la charge de l'acquéreur.

En second lieu, les époux [K] font valoir l'existence d'une clause d'exclusivité au sein du mandat conclu qui ne respecterait pas le formalisme imposé par la loi dite [S].

L'article 6 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 prévoit que lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

En l'espèce, la clause litigieuse prévoit que " Le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 12 mois suivant son expiration, à en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur (attention, cette durée ne peut être indéterminée ou excessive conformément à la recommandation n°03-02 de la Commission des clauses abusives). "

Or, force est de constater que si cette clause porte interdiction au mandant de traiter directement avec le vendeur du bien qui lui a été proposé par l'intermédiaire du mandataire, elle ne saurait s'interpréter en une clause d'exclusivité.

En effet, il ne ressort pas des termes de cette clause une interdiction faite aux mandants de procéder aux recherches d'un bien immobilier par leurs propres soins ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire.

Dès lors, c'est à tort que les défendeurs estiment que cette clause devrait préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées. 

En tout état de cause, il est rappelé que seule la nullité de la clause est encourue de sorte que celle-ci ne saurait emporter la nullité de l'acte dans son entier.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la nullité du mandat.


3. Sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause

A titre très subsidiaire, les défendeurs opposent le fait que la clause " Obligations du mandant " revêt le caractère d'une clause abusive et doit donc être réputée non écrite.

En premier lieu, les époux [K] font valoir que cette clause est présumée abusive de manière irréfragable puisqu'elle les contraint à acquérir le bien par le biais de la demanderesse sans pour autant qu'une clause la contraignant à leur proposer des biens n'y soit inscrite. 
De même, ils estiment cette clause irréfragablement abusive en ce qu'elle leur interdirait de solliciter la résolution ou la résiliation du mandat et ce, pendant un délai de 12 mois suivant son expiration.
L'article 1110 du code civil dispose que le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.

L'article 1171 du même code prévoit que dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L'article L.212-1 du code de la consommation précise que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et que le caractère abusif d'une telle clause s'apprécie au regard de l'ensemble du contrat.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le mandat de recherche conclu entre les parties en date du 23 juin 2020 revêt le caractère d'un contrat d'adhésion.

D'une part, si les défendeurs entendent se prévaloir du caractère abusif de la clause précitée, il ne ressort de sa lecture aucune obligation faite aux mandants de ne traiter qu'avec la demanderesse mais une interdiction de traiter directement avec le vendeur du bien qu'elle leur aurait présenté.

D'autre part, il convient de faire une lecture globale du mandat aux fins d'identifier les obligations de chaque partie, lequel mentionne, en ce qui concerne le mandataire, une mission de recherche d'un bien correspondant aux caractéristiques définies au sein du mandat et l'obligation, en outre, de mettre tout en œuvre pour leur présenter des éléments du dossier de diagnostics techniques.

Enfin, si la clause litigieuse ne mentionne en effet pas la possibilité de résilier ou de résoudre le mandat, les défendeurs ne sauraient en déduire qu'une telle faculté leur serait interdite, d'autant qu'il ne ressort pas du contrat qu'une telle clause ait été insérée au seul profit de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R].

En second lieu, les défendeurs estiment que ladite clause serait présumée abusive en ce qu'elle prévoirait un engagement ferme des mandants à acquérir un bien immobilier par l'intermédiaire de la demanderesse, que l'indemnité issue de la clause pénale serait disproportionnée et enfin qu'aucune contrepartie financière n'est imposée à la demanderesse en cas de défaillance.

Or d'une part, il est rappelé que cette clause ne saurait revêtir un caractère d'exclusivité.

D'autre part, il y a lieu de relever que l'indemnité prévue en application de la clause pénale se réfère directement à la rémunération du mandataire prévue contractuellement, laquelle a fait l'objet d'une acceptation par les parties et n'apparaît pas, au demeurant, excessive.

Enfin, cette clause ne saurait s'interpréter comme une clause de résiliation du mandat au profit de la demanderesse de telle sorte qu'aucune clause de cette nature n'a été prévue pour l'une ou l'autre des parties et qu'elle ne crée donc aucun déséquilibre entre elles.

Par conséquent, il n'y a pas lieu de considérer comme abusive la clause litigieuse. 


4. Sur la demande indemnitaire 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du même code indique que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 6 de la loi dite [S] du 2 janvier 1970 précise que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. 

L'article 78 du décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

L'article 1188 du code civil prévoit que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties.

L'article 1189 du même code précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

En premier lieu, il est non contesté qu'un mandat de recherche n°2020-41 a été conclu entre les parties en date du 23 juin 2020, mentionné sur le registre des mandats "transactions sur immeubles et fonds de commerce" à la date du 22 juin 2020 et qu'un exemplaire a été remis à chacune d'entre elles.

Le mandat avait pour objet de confier à la demanderesse la mission de rechercher un bien à [Localité 3] pour un montant maximal de 500.000,00 euros et de le proposer aux époux [K] dans le but que ceux-ci l'acquièrent.

C'est en exécution de ce mandat et de manière non contestée qu'en date du 23 juin 2020, la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a fait visiter aux époux [K] le bien situé [Adresse 3] à [Localité 3], laquelle a fait l'objet d'un bon de visite signé par les défendeurs.

Les époux [K] ont ainsi, par l'intermédiaire de la demanderesse fait une proposition au vendeur du bien immobilier pour un prix de 485.000,00 euros net vendeur, laquelle leur a été refusée.


Il ressort des éléments versés aux débats que les époux [K] se sont alors rapprochés directement du vendeur de l'immeuble et qu'une promesse de vente a été régularisée par acte notarié en date du 6 juillet 2020 ; la vente ayant été réitérée par acte authentique du 8 septembre 2020.

Dès lors, il ne peut être contesté, ce qui n'est au demeurant pas le cas en l'espèce, que quand bien même les défendeurs se sont rapprochés directement du vendeur de l'immeuble, la vente du bien a pu être réalisée par l'entremise de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R].

Or, le mandat prévoit expressément que les mandants s'interdisent pendant la durée du mandat et pour une durée de 12 mois suivant son expiration de traiter l'achat éventuel du bien qui leur a été présenté par le mandataire directement avec le vendeur ; cet engagement étant repris au sein du bon de visite qu'ils ont signé le même jour.

De ce fait, la signature du mandat étant intervenue le 23 juin 2020, les défendeurs étaient tenus par les effets de cette clause jusqu'au 23 juin 2021.

Par conséquent, les époux [K] ayant procédé à l'acquisition de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] par acte notarié en date du 8 septembre 2020, ce alors que le mandat était en cours, les termes de ce-dernier leur sont opposables.

En second lieu, il y a lieu de relever que la clause est insérée au contrat à la suite de l'interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur, laquelle prévoit " En cas de non-respect de cette obligation, le mandant s'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue ci-après. ".

Cette clause est rédigée en majuscule, intégrée à la rubrique " obligations du mandant " et suit immédiatement celle interdisant au mandant de traiter directement avec le vendeur de sorte qu'elles doivent s'interpréter l'une par rapport à l'autre. Il y a également lieu de relever que le mandat de recherche n'est rédigé que sur un recto, assurant une visibilité certaine de la clause qu'il y a lieu de considérer comme ayant été rédigée de manière très apparente. 

Concernant le montant de l'indemnité forfaitaire, il est renvoyé expressément à la clause envisageant la rémunération du mandataire intitulée " Rémunération du mandataire " qui prévoit une rémunération à hauteur de 6%. 

C'est donc dans ce contexte que la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] a adressé une mise en demeure aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'ils ont reçue en date du 17 juin 2024, sollicitant le paiement de l'indemnité prévue au mandat soit la somme de 28.680,00 euros correspondant à 6% du prix d'acquisition de l'immeuble à savoir 478.000,00 euros.

Si les défendeurs font valoir, à titre infiniment subsidiaire et sur le fondement de l'article 78-1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, que la demanderesse ne justifierait pas des frais qu'elle a exposés et retiendrait de manière arbitraire la somme de 28.680,00 euros, il y a lieu de relever que l'article sur lequel ils se fondent renvoie à l'avant-dernier alinéa de l'article 6 I de la loi dite [S], lequel n'est pas applicable au cas d'espèce.

Par conséquent, cette indemnité résultant de l'engagement des parties et n'étant pas manifestement excessive, il y a lieu de condamner solidairement les époux [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 28.680,00 euros.

Par ailleurs, tenant compte de l'issue du litige, il y a lieu de débouter les époux [K] de leur demande indemnitaire formée à l'encontre de la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R]. 


5. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K], lesquels succombent à la présente procédure, aux entiers dépens. 

Il est en outre équitable de les condamner in solidum à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R], la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 28 680,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société BNC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne [R] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1189, code civil 1984, code civil 1171, code civil 1985, code civil 1161, code civil 1188, code civil 1142, code civil 1110, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-10T20:38:54.986Z.