Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 17 avril 2026, n° 25/05010

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 17 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 25/05010 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4RM

NAC : 50G

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Sylvie FRANCK

Jugement Rendu le 17 Avril 2026



ENTRE :

Monsieur [K] [C], né le 11 Mai 1949 à [Localité 1], de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie FRANCK de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître François MEVEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant

Madame [J] [X], née le 15 Août 1953 à [Localité 2], de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie FRANCK de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître François MEVEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Madame [O] [F] [U], née le 02 Novembre 1977 à [Localité 3], de nationalité Française, Profession : Formatrice, demeurant [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 09 Janvier 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Avril 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 26 mai 2025, se prévalant d’une promesse de vente notariée non réitérée conclue le 25 octobre 2024 portant sur un pavillon d'habitation, cadastré AS[Cadastre 1]/AS[Cadastre 1], situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix de 760 000 euros, les promettants, M. [K] [C] et Mme [J] [X], ont assigné la bénéficiaire, Mme [O] [U], devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins de voir : 

« -DECLARER Monsieur [K] [C] et Madame [J] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes, 

-CONDAMNER Madame [O] [U] au paiement à Monsieur [K] [C] et Madame [J] [X] de la somme de 76.000 euros aux termes de la clause pénale portant « Indemnité d’immobilisation » de la promesse de vente du 25 octobre 2024 portant sur le bien situé au [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2024, 

-DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

-CONDAMNER Madame [O] [U] au paiement à Monsieur [K] [C] et Madame [J] [X] de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC 

-CONDAMNER Madame [O] [U] aux entiers dépens d’instance par application de l’article 696 du CPC. »

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent qu’ils se sont engagés à vendre le bien litigieux à la défenderesse selon une promesse de vente notariée stipulant une condition suspensive d’obtention de prêt et soulignent, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que la bénéficiaire, qui devait justifier de deux refus motivés avant le 27 décembre 2024, ne l’a pas fait de sorte que, la condition suspensive étant réputée accomplie sans que la vente ait été réitérée avant l’expiration du délai pour le faire le 24 janvier 2025, l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte leur est due en totalité mais que celle-ci ne leur a pas été réglée malgré les courriers de mise en demeure adressés à la défenderesse.

Citée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [U] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 56 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour l’exposé complet des moyens invoqués.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 janvier suivant. 

Après les débats, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, délibéré prorogé au 17 avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation litigieuse

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, le premier alinéa de l'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition d’obtention de prêt est ainsi réputée accomplie en cas d’absence de démarche de l’emprunteur ou de démarche tardive et il appartient à celui-ci de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte principal.

Au cas présent, la promesse de vente litigieuse contient une condition suspensive d’obtention de prêt qui devait se trouver réalisée par l’obtention par la bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : Tout organisme bancaire ayant son siège social en France. 

• Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT QUATRE MILLE EUROS (304.000,00 EUR).

• Durée maximale de remboursement : 25 ans.

• Durée minimale de remboursement : 20 ans. 

• Taux nominal d'intérêt maximal : 3,80 % l’an (hors assurances).

Et ce, avant le 27 décembre 2024. 

Or, la défenderesse défaillante, qui en a la charge, ne démontre pas avoir tenté d’obtenir un prêt aux conditions contractuelles. 

Il s’ensuit que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie.

Par ailleurs, la promesse de vente intègre la clause suivante :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION 

 L’indemnité d’immobilisation s’élève à la somme de SOIXANTE-SEIZE MILLE EUROS (76.000,00 EUR). 

1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE

 Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard le 6 novembre 2024, la somme de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38.000,00 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires ont été remises en mains propres au BENEFICAIRE ce jour, ce qu’il reconnaît expressément. 

Il est ici précisé que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduques, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT. 

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de TRENTE HUIT MILLE EUROS (38.000,00 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. 

2. Nature de ce versement et du futur versement ci-après mentionné 

La somme ci-dessus versée ne constituera pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables. 

3. Sort de ce versement et du futur versement ci-après mentionné

La somme ci-dessus versée et le futur versement ci-après mentionné ne porteront pas intérêts. Elles seront versées au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

 a) en cas de réalisation de la vente promise, elles s'imputeront sur le prix et reviendront en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; 

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, elles resteront acquises au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; 

Observation étant ici faite que l'intégralité de ces sommes restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas ces sommes ne feront l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où leur montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation.
 
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, les sommes versées seront intégralement restituées au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : 

• si l'une au moins des conditions suspensives ci-dessous stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 

• si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage; 

• si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des deniers provenant du prix ; 

• si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 

• si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ; 

• en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ; 

• si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ; 

• et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT. 

S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer les sommes versées au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. 

A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. 

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

Ainsi, aux termes du contrat qui fait la loi des parties, lorsque les conditions suspensives sont réalisées, l’indemnité d’immobilisation doit-elle être versée en intégralité aux promettants, faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l'acquisition ou levé l’option dans les délais prévus à l’acte et de se prévaloir d’une des hypothèses susmentionnées. 

Dès lors, l’unique condition suspensive, relative à l’obtention d’un prêt, étant réputée accomplie et la vente n’ayant pas été réitérée dans le délai convenu qui expirait le 24 janvier 2025 sans que la bénéficiaire se prévale d’un des cas de dispense, Mme [U] doit payer aux demandeurs la totalité de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

De nature contractuelle, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2025.





Il convient dès lors de condamner Mme [U] à payer à M. [C] et Mme [X] la somme de 76 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1 000 euros à M. [C] et Mme [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

- Condamne Mme [O] [U] à payer à M. [K] [C] et Mme [J] [X] la somme de 76 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

- Condamne Mme [O] [U] à payer à M. [K] [C] et Mme [J] [X] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Mme [O] [U] aux dépens ;

- Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,