Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 26 juin 2026, n° 24/06583

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 26 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/06583 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNKP

NAC : 50G

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Carole VANDERLYNDEN
Me Rebecca YOKO

Jugement Rendu le 26 Juin 2026



ENTRE :

Monsieur [F] [Q], né le 18 Novembre 1970, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Rebecca YOKO, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [N] [U] [V], né le 30 Septembre 2000 à [Localité 2], de nationalité Française, Profession : Employé du bâtiment, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Carole VANDERLYNDEN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

Madame [A] [V], née le 26 Octobre 1998 à [Localité 3], de nationalité Turque, Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Carole VANDERLYNDEN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;


Magistrats ayant délibéré : 

Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 03 Avril 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 Juin 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 octobre 2022, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre M. [F] [Q] (promettant) d’une part, et M. [H] [V] et Mme [A] [V] (bénéficiaires), d’autre part, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (Essonne) au prix de 210 000 euros. 

Ladite promesse a été consentie sous réserve de la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 200 000 euros, d’une durée de remboursement de 25 ans, à un taux nominal d’intérêt maximal de 2,35 % l’an (hors assurances) et au plus tard dans les 80 jours de la signature de l’acte.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 21 000 euros.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 17 mars 2023 à seize heures.

Par courrier recommandé avisé le 12 avril 2023 (retourné pli avisé et non réclamé), M. [Q] a sollicité de M. et Mme [V] le paiement de la somme de 21 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation dans la mesure où ils n’ont pas justifié dans le délai de l’obtention ou non de leur prêt. 

Par actes de commissaire de justice du 27 février 2024, M. [Q] a assigné M. et Mme [V] ainsi que Monsieur [Z] [X], notaire, aux fins d’obtenir la condamnation de M. et Mme [V] à lui payer la somme de 21 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry.

Par ordonnance du 13 août 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Engagement de la procédure au fond 
C’est dans ces conditions que, par actes délivrés le 16 octobre 2024, M. [Q] a assigné M. et Mme [V] devant le tribunal judiciaire d’Evry afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.


Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 janvier 2026, M. [Q] sollicite de voir :

« DECLARER recevable les demandes formées par Monsieur [Q] 

Y faisant droit 

CONDAMNER Monsieur [H] [V] et Madame [A] [V] à verser à Monsieur [Q] la somme de 21.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; 

ORDONNER en conséquence le versement de la somme de 21.000 euros consignée entre les mains du Notaire Maître [Z] [X], à Monsieur [Q]. 

CONDAMNER Monsieur [H] [V] et Madame [A] [V] à verser à Monsieur [Q] la somme de 17.000 € au titre des frais engagés en vue de la réalisation de la vente ; 

CONDAMNER Monsieur [H] [V] et Madame [A] [V] à verser à Monsieur [Q] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Rebecca YOKO. »

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1103 et 1304-3 du code civil, M. [Q] expose que, conformément à la promesse de vente, il incombait aux défendeurs de présenter, dans le délai de 80 jours à compter de la signature de l’acte, deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues à l’acte. Or, le demandeur indique que les défendeurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles dans la mesure où les deux refus de prêt produits sont intervenus les 6 janvier 2023 et 18 février 2023, soit au-delà du délai de 80 jours, et l’un des refus de prêt concerne un prêt sollicité de 220 000 euros, soit un montant supérieur à celui prévu à la promesse. Le demandeur énonce, en conséquence, qu’il sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 21 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 17 000 euros correspondant aux frais de la vente tels que stipulé à la promesse. 

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 janvier 2026, M. et Mme [V] sollicitent de voir :

« DEBOUTER Monsieur [Q] de ses demandes, fins et conclusions. 

ORDONNER la libération des fonds réglés par les Consorts [V], à hauteur de 5000€, et consignés entre les mains du Notaire, Maître [X]. 

CONDAMNER Monsieur [Q] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 1200€, au titre de l’article 700 du CPC 

Condamner monsieur [Q] aux entiers dépens d’instance, que Maître VANDERLYNDEN, Avocat pourra directement recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »


M. et Mme [V] exposent que malgré leurs démarches, ils n’ont pas pu obtenir de prêt. Ils indiquent, qu’aux termes de la promesse, ils n’étaient pas tenus par un délai particulier pour justifier des deux refus de prêt. Ils répondent que si le premier refus concerne un prêt d’un montant de 220 000 euros, au lieu de 200 000 euros tel que prévu à l’acte, le second refus porte bien sur un prêt de 200 000 euros. Ils énoncent qu’il s’agit d’une simple erreur puisque le prêt sollicité auprès de la banque BNP Paribas était conforme aux caractéristiques prévues et affirment que les juges du fond sont souverains dans l’appréciation de la faute ou la négligence commise par l’acquéreur, de sorte que le demandeur sera débouté de sa demande et ils sont fondés à obtenir la libération de la somme de 5 000 euros consignée entre les mains du notaire. Enfin, ils répondent que la somme de 17 000 euros sollicitée au titre des frais de vente n’est pas justifiée. 

***

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2026.

A l’audience du 3 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 26 juin 2026, date du présent jugement.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et des frais de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, le premier alinéa de l'article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

La condition d’obtention de prêt est ainsi réputée accomplie en cas d’absence de démarche de l’emprunteur ou de démarche tardive et il appartient à celui-ci de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte principal.

Au cas présent, la promesse de vente litigieuse contient une condition suspensive d’obtention de prêt qui devait se trouver réalisée par l’obtention par les bénéficiaires d’une ou plusieurs offres de prêt écrites répondant aux caractéristiques suivantes :

• Organisme prêteur : tout organisme prêteur. 
• Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT MILLE EUROS (200.000,00 EUR).
• Durée de remboursement : 25 ans.
• Durée minimale de remboursement : 20 ans. 
• Taux nominal d'intérêt maximal : 2,35 % l’an (hors assurances).
Et ce, au plus tard dans les 80 jours de la signature de la promesse.
La promesse stipule que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux variable à plus ou moins 0,5 %, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. » 
La promesse précise que « le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »
En l’occurrence, les bénéficiaires produisent :
- une attestation de refus de crédit de la société Caixa geral de depositos du 6 janvier 2023 concernant une demande de prêt immobilier d’un montant de 220 000 euros, d’une durée initiale prévisionnelle de 300 mois, au taux de 2,35 %,
- une réponse défavorable à demande de financement de la société BNP Paribas du 18 février 2023 concernant une demande de prêt immobilier d’un montant de 200 000 euros sur une durée de 25 ans au taux de 2,35 % l’an.

Ainsi, force est de constater, nonobstant la question du délai imparti pour obtenir les offres de prêt, que les bénéficiaires qui en ont la charge, ne démontrent pas avoir tenté d’obtenir un prêt aux conditions contractuelles dans la mesure où l’attestation du 6 janvier 2023 concerne une demande de prêt pour un montant supérieur aux caractéristiques prévues, de sorte qu’ils ne justifient pas de deux refus de prêt conformément à la promesse.

Par ailleurs, la promesse de vente intègre la clause suivante :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION 
1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE
Les parties sont convenues du versement de la somme de VINGT ET UN MILLE EUROS (21 000.00 EUR).

 Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les DIX (10) jours de la signature des présentes à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont indiquées ci-dessus la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000.00 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Il est ici précisé que, dans l'hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes. 
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de TRENTE HUIT MILLE EUROS (38.000,00 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au [W] au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. 
2. Nature de ce versement 
La somme ci-dessus versée ne constituera pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables. 
3. Sort de ce versement 
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. 
Elle sera versée au [W] ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
 a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au [W] devenu VENDEUR ; 
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au [W] à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; 
Observation étant ici faite que l'intégralité de cette somme restera acquise [Localité 5] même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera l'objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l'immobilisation. 
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : 
• si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 
• si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ; 
• si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ; 
• si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 
• si le [W] n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ; 
• en cas d'infraction du [W] ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ; 
• si le [W] venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ; 
• et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul [W]. 

S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. 
A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le [W] sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette mise en demeure, se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.
Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au [W]. »

Ainsi, aux termes du contrat qui fait la loi des parties, lorsque les conditions suspensives sont réalisées, l’indemnité d’immobilisation doit être versée en intégralité au promettant, faute pour les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais prévus à l’acte et de se prévaloir d’une des hypothèses susmentionnées.

Dès lors, l’unique condition suspensive, relative à l’obtention d’un prêt, étant réputée accomplie et la vente n’ayant pas été réitérée dans le délai convenu qui expirait le 17 mars 2023 sans que les bénéficiaires se prévalent d’un cas de dispense, M. et Mme [V] doivent payer au demandeur l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

En conséquence, M. et Mme [V] seront condamnés à payer à M. [Q] la somme de 21 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation et ils seront déboutés de leur demande tendant à ordonner la libération de la somme de 5 000 euros qu’ils indiquent avoir consignée entre les mains du notaire, ce qui n’est pas contesté.

Il est précisé que le notaire, rédacteur de la promesse, sera autorisé à libérer la somme séquestrée de 5 000 euros au profit de M. [Q], laquelle somme viendra en déduction de la condamnation prononcée à hauteur de 21 000 euros.

Enfin, M. [Q] sollicite également la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 17 000 euros au titre des frais de vente tels que stipulés à la promesse.

Toutefois, si la promesse précise, en page 10, le coût de l’opération « à titre indicatif », avec la mention de frais de vente, il convient de relever que M. [Q] ne développe aucun moyen de fait pour préciser la nature de ses frais et ne justifie pas avoir exposé effectivement de tels frais étant rappelé que la vente n’a pas été réitérée.

En conséquence, M. [Q] sera débouté de sa demande au titre des frais de vente.




SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
En l'espèce, M. et Mme [V], succombant à l'instance, les dépens seront mis à leur charge.
Autorisation sera donnée à l’avocat en ayant fait la demande et qui peut y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
M. et Mme [V] seront condamnés à payer à M. [Q] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
Il convient en conséquence de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,
Condamne M. [H] [V] et Mme [A] [V] à payer à M. [F] [Q] la somme de 21 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;
Autorise M. [Z] [X], notaire, à libérer la somme séquestrée de 5 000 euros au profit de M. [F] [Q] ;




Précise que la libération de la somme de 5 000 euros détenue par le séquestre au profit de M. [F] [Q] viendra en déduction de la condamnation précitée à hauteur de 21 000 euros ; 
Déboute M. [H] [V] et Mme [A] [V] de leur demande tendant à ordonner la libération de la somme de 5 000 euros à leur profit ;
Déboute M. [F] [Q] de sa demande de condamnation au titre des frais de la vente ; 
Condamne M. [H] [V] et Mme [A] [V] à payer à M. [F] [Q] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; 
Condamne M. [H] [V] et Mme [A] [V] aux dépens ; 
Admet l’avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rappelle l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
Ainsi fait et rendu le VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,