Tribunal judiciaire de Tours, PREMIERE CHAMBRE, 2 juillet 2026, n° 24/05104

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 02 JUILLET 2026


N° RG 24/05104 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOA5

DEMANDEURS

Madame [M] [U]
née le 10 Février 1190 à [Localité 1] (USA), 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [D] [V]
né le 01 Septembre 1983 à [Localité 2] (ETATS UNIS), 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



DÉFENDERESSES

S.A.S. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE
RCS de [Localité 3] n° 480 772 326, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non représentée 

SELARL [X] [Z] 
Es qualité de mandataire judiciaire de la SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, ayant son siège social [Adresse 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
Non représentée

SELARL [B] MJ-O 
Es qualité de mandataire judiciaire de la SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, ayant son siège social [Adresse 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
Non représentée





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.


DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Février 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026 et prorogée au 02 Juillet 2026.


EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte notarié dressé par Maître [F] [E], notaire à [Localité 4] (37), le 16 janvier 2023, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont consenti à la société par actions simplifiée REALITES MAITRISE D’OUVRAGE une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Localité 5] ([Localité 6] et [Localité 7]) [Adresse 6] au prix de 850 000 euros.

La promesse a été consentie pour une durée expirant au plus tard le 30 juin 2024 à 16h00.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 mai 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont mis en demeure la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE de convenir d’un rendez-vous de signature de l’acte définitif de vente ou de fournir les justificatifs démontrant l’absence de réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la mise en demeure.

Par un nouveau courrier du 15 juillet 2024 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 17 juillet 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont notifié à la société que la promesse est devenue caduque le 30 juin 2024 et l’ont mise en demeure de fournir l’ensemble des justificatifs démontrant l’absence de réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives dans un délai de huit jours à compter de la réception du courrier à défaut de quoi ils solliciteront le règlement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de Justice du 12 novembre 2024, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont fait assigner la SAS REALITES MAINTRISE D’OUVRAGE devant le tribunal judiciaire de Tours pour obtenir le paiement de la somme de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24/05104.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte de commissaire de Justice à sa personne, la SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE n’a pas constitué avocat.



La SAS REALITES MAITRISE d’OUVRAGE a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 5 février 2025 qui a désigné Maître [B] de la SELARL [B] MJ-O et Maître [X] [Z] de la SELARL [X] [Z] et associés en qualité de co-mandataires judiciaires, la SELAS AJ UP prise en la personne de Maître [C] [R] et [P] [G], la SELARL [J] PARTNERS en la personne de Maître [O] [I] en qualité de co-administrateurs.

Par ordonnance du 12 novembre 2025, le juge commissaire du tribunal de commerce de Nantes a reçu la demande en relevé de forclusion de Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U], les a relevés de la forclusion et les a autorisés à produire leur créance auprès de Maître [B] de la SELARL [B] MJ-O et Maître [X] [Z] de la SELARL [X] [Z] et associés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 décembre 2025 reçue le 10 décembre 2025, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont déclaré à titre conservatoire leur créance de 85 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile auprès de Maître [L] [B] de la SELARL [B] MJ-O.

Par actes de commissaire de Justice du 30 juillet 2025, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] ont fait assigner la SELARL [X] [Z] et la SELARL [B] MJ-O ès qualités en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :
- Les recevoir en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
En conséquence, 
- Ordonner la jonction de la présente instance avec celle initiée pareux et pendante devant le Tribunal judiciaire de Tours sous le numéro RG 24/05104 ; 
- Voir condamner la SAS REALITES MAITRISE D'OUVRAGE à leur payer la somme de 85.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, 
- Voir condamner la SAS REALITES MAITRISE D'OUVRAGE à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Voir condamner la SAS REALITES MAITRISE D'OUVRAGE aux dépens ; 
- Voir fixer leur créance aux condamnations prononcées contre la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, 
- Voir inscrire ou ordonner l’inscription des condamnations prononcées contre la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE au passif des opérations de redressement judiciaire.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/03427.

Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. 

Régulièrement assignés par actes de commissaire de justice remis à leur personne, la SELARL [X] [Z] et la SELARL [B] MJ-O ès qualités n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025 pour l’affaire n°24/05104.

Les deux affaires ont été fixées pour être plaidées à l’audience du 12 février 2026.


Lors de cette audience, la clôture de l’instruction a été prononcée pour l’affaire n°25/03427 ainsi que pour l’affaire n°24/05104 après rabat de la précédente ordonnance de clôture. 

Au regard de leur connexité, les affaires n°24/05104 et 25/03427 ont ensuite été jointes par le tribunal sous le numéro de répertoire général de l’affaire la plus ancienne, soit le 24/05104.

MOTIVATION 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

1- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

L'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement et l'article 1304–6 du même code que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition mais qu'en cas de défaillance, elle est réputée n'avoir jamais existé.

En l’espèce, le paragraphe “Conditions suspensives particulières” présent à l’acte authentique du 16 janvier 2023 est ainsi rédigé :

“Obtention d'un permis de construire définitif valant permis de démolir :
La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante :
“Construction d'un ensemble immobilier destiné à un usage d'habitation représentant une surface de plancher minimum de 4 300 m² sur l'ensemble des parcelles objet de l'opération du BENEFICIAIRE tel que citée en l'exposé qui précède.”

Avant-projet :
Dans l'hypothèse où, à la suite de la présentation informelle mais néanmoins d'usage de l'avant-projet sommaire que fera le BENEFICIAIRE à la Mairie ou toute autre autorité administrative compétente, cette dernière émettait à bon droit ou non un avis défavorable audit projet de construction du BENEFICIAIRE empêchant ce dernier de réaliser le programme envisagé dans les délais et/ou proportions prévus aux présentes, le BENEFICIAIRE pourra, si bon lui semble, invoquer cette défaveur et renoncer à poursuivre l'acquisition objet des présentes.
Dans cette hypothèse, le BENEFICIAIRE serait dégagé de l'obligation de déposer sa demande de permis de construire et les présentes seront nulles et non avenues sans indemnité de part ni d'autre, la caution bancaire étant restituée au BENEFICIAIRE sans délais.

Le BENEFICIAIRE s'engage :
- A présenter un projet conforme aux règles du Plan Local d'Urbanisme,
- Et à justifier dudit refus au PROMETTANT au moyen d'un écrit émanant de ladite autorité administrative.

Délai :
Le BENEFICIAIRE s'oblige à déposer sa demande de permis de construire valant permis de démolir au plus tard le 15 avril 2023. ll devra en justifier à première demande du PROMETTANT par la production d'une copie des récépissés délivrés par la commune.
Ces délais pourraient être prorogés en cas de demande particulière de la Mairie entrainant une période de pré-étude plus longue.
Au cas où il ne respecterait pas son engagement et ce, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le PROMETTANT, restée sans réponse du BENEFICIAIRE, les présentes seront résolues de plein droit.
La réalisation de la condition suspensive s'entend de l'obtention d'un permis express et non tacite.

Mise en œuvre - Prorogation de plein droit :
Dans la mesure d'un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d'envisager les hypothèses suivantes, savoir :
- Pour le cas où l’instruction de la demande de permis de construire valant permis de démolir nécessiterait un délai supplémentaire de la part de l'autorité administrative, les délais nécessaires à l'obtention de ce permis seront prorogés d'autant. Cette prorogation de délais affectera les délais qui suivront.
- Si la demande d'autorisation administrative faisait l'objet d'un sursis à statuer par l’autorité compétente, les délais de la présente promesse seraient prorogés de la durée effective dudit sursis.
- Si cette demande de permis de construire recevait une réponse négative dans le délai d'instruction, éventuellement majoré, la condition suspensive de dépôt d'un permis de construire serait prorogée automatiquement d'un délai de 3 mois à compter de la décision de refus permettant ainsi au BENEFICIAIRE de redéposer une nouvelle demande de permis de construire sauf si le BENEFICIAIRE décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition suspensive. L'ensemble des délais relatifs à la condition suspensive d'obtention et de purge du permis de construire seront prorogés d'autant. Faute pour le BENEFICIAIRE d'avoir pu déposer son nouveau pernis de construire dans le délai ci-dessus, les parties se reverront pour décider de la suite à donner à la présente promesse. A défaut d'accord des parties pour une prorogation conventionnelle de la promesse, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et les sommes versées et/ou les cautions seront restituées sans pénalités.
En tout état de cause, ainsi qu'il est indiqué plus haut, la durée de validité de la présente promesse tenant compte de ces délais de prorogation automatique n'excédera pas le 30 juin 2024, date maximum à laquelle le PROMETTANT reprendra son entière liberté.”

Au paragraphe “Indemnité d’immobilisation”, la promesse de vente mentionne les éléments suivants :

“Montant :
En considération de la présente promesse de vente, le BENEFICIAIRE s'oblige à remettre au plus tard dans les quarante-cinq jours à compter de la date de dépôt du permis de construire indiquée à la présente promesse, soit pour le 28 février 2023, entre les mains de tout employé de la SARL Notaires [Localité 7] Conseils, pour le compte du PROMETTANT, un engagement de caution, pour un montant de 10% du prix de vente soit la somme de QUATRE-VINGT CINQ MILLE EUROS (85.000,00 euros), à verser au PROMETTANT au cas de renonciation du BENEFICIAIRE à la vente présentement promise.
L’engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu'à un délai expirant 60 jours après l’expiration de la présente promesse de vente.
La présente indemnité d'immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l'indisponibilité du BIEN objet des présentes. En conséquence, le PROMETTANT renonce à se prévaloir des dispositions de l'article 1590 du Code civil.



Sort de cette caution :
Si la vente n'était pas réalisée, cette somme resterait acquise au PROMETTANT à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du BIEN formant l'objet de la présente promesse. 
L'indemnité ci-dessus ne pourra faire l'objet d'aucune réduction quel que soit le temps écoulé entre ce jour et la décision par le BENEFICIAIRE de ne pas réaliser les présentes.
Toutefois, l'engagement de caution sera restitué au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'existence de l'un des faits suivants :
(....)
C) Si l'une au moins des conditions suspensives ci-dessus énoncée n'était pas réalisée.(...)”

Ainsi la promesse unilatérale de vente stipule que dans l'hypothèse où l'avant-projet de permis de construire soumis à la Mairie fait l’objet d’un avis défavorable, empêchant la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE de réaliser le programme envisagé dans les délais et/ou proportions prévus, la société peut invoquer cette défaveur et renoncer à poursuivre l'acquisition.

L’acte prévoit également que la société est alors dégagée de l'obligation de déposer sa demande de permis de construire et que la promesse de vente est nulle et non avenue sans indemnité de part ni d'autre, la caution bancaire étant restituée au bénéficiaire de la promesse sans délais.

Par courrier du 21 mai 2024, l’avocat de Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] a sollicité de l’étude notariale rédactrice de la promesse de vente qu’elle fixe un rendez-vous de signature de l’acte définitif de vente ou qu’elle organise le règlement de l’indemnité d’immobilisation due à Madame [U].

L’étude Notaires [Localité 7] Conseil a répondu à l’avocat le 28 mai 2024 dans les termes suivants :

“L'acte signé comportait deux phases. Le promoteur n'ayant pas donné suite à la première phase, la Mairie n'ayant pas accepté son projet, nous ne sommes jamais passé à la phase 2. Par suite, nous ne sommes jamais passé à la phase d'engagement réciproque d'une promesse unilatérale.

Mme [U] a été tenu informée de l'avancée de ce dossier. Je l'ai eu à plusieurs reprises au téléphone et lui ai notamment adressé un mail le 12 décembre 2023 qui lui indiquait qu'après lecture des termes de la promesse et des informations communiquées par le promoteur, la promesse était caduque”.

Au regard de ces éléments il y a lieu de constater que l’hypothèse envisagée au paragraphe “Avant Projet” de l’acte authentique s’est réalisée. Il apparaît en effet que la mairie a refusé le projet de construction de la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE avant même le dépôt de tout permis de construire.

L’acte notarié prévoit que dans cette hypothèse, la société REALITES MAITRISE D’OUVRAGE est dégagée de l'obligation de déposer sa demande de permis de construire et que la promesse de vente est nulle et non avenue sans indemnité de part ni d'autre, la caution bancaire étant restituée au bénéficiaire de la promesse sans délais.

Dans ces conditions, aucune indemnité d’immobilisation n’est due aux promettants.

Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] seront donc déboutés de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 85 000 euros et de leur demande de fixation de créance au passif de la procédure collective de la SAS REALITES MAITRISE D’OUVRAGE.

2- Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] seront condamnés aux dépens.

Ils seront en outre déboutés de leur demande d’indemnité fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne Monsieur [D] [V] et Madame [M] [U] aux dépens de l'instance ; 

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER
V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,
B. CHEVALIER


















En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.